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办理土地抵押登记是否审查抵押金额.doc

办理土地抵押登记是否审查抵押金额

林巧沁
2017-11-14 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《办理土地抵押登记是否审查抵押金额doc》,可适用于生产运营领域

办理土地抵押登记是否审查抵押金额办理土地抵押登记是否审查抵押金额,《物权法》第十三条第一项明确规定不动产登记机构不得要求对不动产进行评估但是《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押但不得超出其余额部分”,因此在实践中土地登记机构在办理土地抵押登记时对是否审查抵押金额和是否审查抵押物的价值等存在疑惑。笔者认为土地登记机构不应当审查抵押物的价值及抵押金额。理由如下:一是《物权法》没有要求登记机构审查抵押金额。首先虽然《担保法》第三十五条要求抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值但是《物权法》没有对此作出规定其次《物权法》第十三条第一项明确规定登记机构不得要求对不动产进行评估其中隐藏着登记机关不得干预抵押物价值及抵押金额之含义最后《物权法》第一百七十八条明确规定在《担保法》与《物权法》的规定不一致时要适用《物权法》。二是抵押物的价值由抵押双方当事人确定只需要当事人认可即可不需要登记机构审查。根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房号)“商业银行在发放房地产抵押贷款前应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议由房地产估价机构评估的应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值”三是《担保法》第三十五条要求抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值的规定不合理。抵押的土地价值受房地产市场的影响较大会出现较大的波动。土地在设定抵押时和实现抵押时的价值很难完全一致。实践中很有可能出现这样的情形:在设定抵押时抵押人所担保的债权超出其抵押物的价值但是实现抵押时却因为土地价格的上涨而低于其抵押物的价值从而使抵押权人的债权都能得到优先受偿。实践中也有可能出现这样的情形:在设定抵押时抵押人所担保的债权没有超出其抵押物的价值但是实现抵押时却因为土地价格的下跌而使其抵押物的价值低于其所担保的债权使抵押权人的债权也无法完全得到清偿。比如说甲向银行贷款万元以其评估价值为万元的土地使用权作为抵押按照《担保法》的规定办理抵押登记时抵押金额只能登记为万元但如果抵押期满甲的土地升值为万元那么银行也仅能以万优先受偿其余部分银行则无法享有优先受偿权只能与其他债权人一起按照比例受偿抵押权人的权益就无法得到充分有效的保护。四是《担保法》第三十五条“财产抵押后该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押但不得超出其余额部分”规定也不合理。对于后一债权人来说有抵押总比没有抵押好。因为办理抵押登记后一是抵押物有可能增值从而使后一债权人的债权得到优先受偿。还是以前述的案例为例甲将其土地使用权抵押给银行后向乙购买万元的货物但只能支付万元乙为了担保货款能够实现要求甲以土地使用权作担保并申请将乙登记成为第二顺位的抵押权人当抵押权实现时土地升值为万元银行的万元贷款只能有万元优先受偿剩下的万元则应当由乙优先受偿二是前一抵押顺位的抵押权人可能放弃抵押权或因其债权得到履行而使后一顺位的抵押权人变为前一顺位的抵押权人从而使后一顺位的抵押权人的债权能够优先受偿。因为根据《物权法》第一百九十四条的规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。在前述案例中即使土地的价值没有上涨但是如果甲偿还了银行的贷款则乙就变成了第一顺位的抵押权人从而使其债权全部得到优先受偿。

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