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商业银行房地产开发贷款风险研究.doc

商业银行房地产开发贷款风险研究

为何迟迟不牵手
2017-09-20 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《商业银行房地产开发贷款风险研究doc》,可适用于高等教育领域

商业银行房地产开发贷款风险研究北京理工大学硕士学位论文摘要我国房地产业的迅速发展使房地产投资规模和房价节节攀升,进而使商业银行的房地产开发贷款也随之快速增长。房地产业对银行来说是一个贷款偿还风险较高的行业,这种高风险伴随房地产开发的全过程,体现在房地产开发的各个方面。而房地产贷款业务又是近年来各商业银行的一项核心业务,对于促进房地产业发展,提高自身经营效益具有重要意义,但目前商业银行房地产开发贷款不良比率呈恶化的趋势,这不仅关系到银行整体资产质量的好坏,还直接影响到房地产整个行业的发展势头,甚至对整个国家的金融系统和经济的稳定健康发展都有着非常重大的影响。所以对商业银行房地产开发贷款风险进行研究有着重要的理论和现实意义。本文正是从这个角度出发,介绍了我国目前房地产开发贷款的现状,对房地产开发贷款风险进行了分析和评价,利用博弈论的方法分析了银企之间的博弈关系以及博弈对银行贷款风险的影响,结合当前我国银行和评估机构对房地产开发贷款项目所作的评估报告和现有的贷款项目风险度量方法,提出了一种综合度量房地产开发贷款项目风险的方法,并利用两个实际的案例说明了如何应用这种方法,昀后给出了商业银行防范房地产开发贷款风险的对策及建议。关键词:房地产开发贷款博弈风险度量I北京理工大学硕士学位论文AbstractTherapiddevelopmentofrealestateindustryurgesthescaleofrealestateinvestmentandhousingpriceshaverisensteadily,andalsocommercialbanksinrealestatedevelopmentloanswererapidgrowthTherealestateindustryisahighriskindustryforcommercialbanksSuchhighriskisalongwiththeentireprocessofrealestatedevelopment,reflectedinthevariousaspectsofrealestatedevelopmentTherealestateloansareacorebusinessofcommercialbanks,itisgreatsignificanceforrealestate’sdevelopmentandthebank’soperatingefficiencyButthecurrentbadloansratioisworseningItnotonlyrelatestothequalityofbankassets,butalsohasadirectimpactontherealestateindustry,orevenhasaverysignificantimpactontheentirecountry'sfinancialsystemandthestableandhealthyeconomicdevelopmentThereforetheanalysisofrealestatedevelopmentloansriskofChina'scommercialbanksandCountermeasureshaveaveryimportanttheoreticalandpracticalsignificanceAndthistextispreciselyfromthisperspective,introducingrealestatedevelopmentloanspresentsituationofourcountry,analyzingandevaluatingtherealestatedevelopmentloansriskofcommercialbanks,usinggametheorymethodstoanalyzetherelationbetweenbanksandrealestateindustryandanalyzingtheimpactsofgametheoryoncommercialbanksandrealestatedevelopmentindustryAccordingtothebankandtheappraisalorganization’sassessmentreportsoftherealestatedevelopmentandthepresentmethodofloanrisk,proposedamethodofrealestatedevelopmentprojectfinancingloanrisk,andusingtwocasestoexplainhowtousethismethodAndlast,givingthecountermeasuresofcommercialbanksguardingagainsttheriskofrealestatedevelopmentloansKeywords:RealEstateDevelopmentLoansGameTheoryRiskMeasurementII北京理工大学硕士学位论文目录绪论研究背景及意义国内外研究概况国外商业银行房地产贷款风险管理我国房地产信贷风险研究成果综述研究思路、研究内容和框架房地产开发贷款概述及现状分析房地产开发贷款概述房地产开发贷款的含义及种类房地产开发贷款的模式房地产开发贷款的特点房地产开发贷款的业务流程房地产开发贷款现状分析房地产开发企业投资高速增长房地产开发贷款比重不断加大房地产开发贷款不良率较高房地产开发贷款风险分析房地产开发贷款风险存在的原因房地产市场发展过热开发企业融资方式单一信息不对称银行内部管理方面房地产开发贷款风险的识别识别的基本原理风险识别的一般方法房地产开发贷款风险信用风险操作风险市场风险政策风险法律风险项目评估风险房地产开发贷款风险评价房地产开发贷款的银企博弈分析博弈产生的原因III北京理工大学硕士学位论文博弈分析的理论博弈的前提条件银企博弈关系分析申请房地产开发贷款阶段银企之间的博弈关系分析归还房地产开发贷款阶段银企之间的博弈关系分析小结房地产开发贷款风险度量方法宏观度量方法微观度量方法房地产开发贷款信用风险度量方法房地产开发贷款风险微观度量方法微观度量方法应用北京某房地产项目风险度量山东省济宁市某房地产开发项目风险度量微观度量方法的不足之处防范房地产开发贷款风险的对策及建议防范房地产开发贷款风险的对策银行方面政府方面评估机构方面控制房地产开发贷款风险的建议结论致谢参考文献攻读硕士学位期间发表论文附录IV北京理工大学硕士学位论文绪论研究背景及意义近年来,我国的房地产业迅速发展,房地产业的投资速度加快,据国家信息中心统计,近几年我国房地产投资增长速度一直保持在以上,年月份,全社会城镇固定资产投资亿元,同比增长,房地产投资达到亿元,同比增长,比年增速高出,房地产投资规模的发展加大了房地产业对商业银行贷款的力度。据中国人民银行发布的“年季度货币政策执行报告”显示,截至年末,全国房地产开发贷款余额达到万亿元,同比增长。房地产开发贷款不仅具有一般商业贷款共有的风险,更有涉及房地产市场供需变化、政府政策导向、开发商信用、居民消费心理变化等特殊风险。一旦某一环节出现问题,就会造成银行资金大量占压和损失。因此,如何防范房地产开发贷款风险成为各商业银行需要解决的课题。目前我国房地产开发贷款的规范性依然较差,信用风险远未得到充分重视,房地产开发贷款风险的研究也不完善。因此对我国商业银行房地产开发贷款中存在的风险进行研究具有现实意义。国内外研究概况国外商业银行房地产贷款风险管理世纪年代以来,美国银行预防和控制贷款风险的经验主要有两个方面,见下页图。在房地产贷款风险管理方面除了采用以上措施外,美国商业银行一个昀成功的经验是房地产抵押贷款证券化,其模式见下页图。美国是世界上实行房地产抵押贷款证券化昀早、昀成功的国家,自世纪年代到现在其房地产抵押市场已成为世界规模昀大的房地产金融市场。年月日,美国国会昀后通过了金融现代化法案,为金融业引入了新的竞争机制,使商业银行可以拓宽业务领城,为其预防和化解贷款风险提供了新的机遇。此外,在世纪年代末所发生的亚洲金融危机中,危机国家商业银行处理贷款风险亦奇招迭出。如危机发源地的泰国,其处理不良资产的做法可概括为如下三点:首先,出售不良资产给愿意承担风险的第三方,以转移贷款风险其次,与借款企业协商或按照法院裁定通过以借款企业资产清偿债务、以债务转为资本和修改其他债务条件等方式进行债务重组昀后,通过增加银行资本金提取呆账准备金、再筹资和政府注资来冲销不良资产。北京理工大学硕士学位论文总之,国外商业银行对房地产贷款风险管理一般具有风险贷款出售、风险贷款证券化、银行跨业经营等做法。预审批第一道防线加强贷防款过程和重视各种警告信号的监控控制预防和检测的综合控制贷款积极设法收回贷款控制贷款风风险的选择险风险贷款出售图美国银行贷款风险管理的经验借款人保险公司联邦住宅管理局对房产担保借款人资信担保退伍军人管理局农民住宅管理局初始贷款人和服务者联邦全国抵押协会政府国联邦全国抵押协会联邦住宅贷款抵押公司民抵押联邦住宅贷款抵押公州住房贷款金融机构贷款协司私人渠道会票据与证券抵押担保证券证券交易机构证券投资者图美国房地产抵押贷款证券化模式北京理工大学硕士学位论文我国房地产信贷风险研究成果综述我国现有的对房地产贷款信贷风险识别与控制的文献,直接对具体管理方法与模型进行阐述的不多。王仁样、喻平对房地产贷款信贷风险管理方法进行了论述。在房地产开发贷款信贷风险管理方面,通过静态分析包括纯收益率分析和现金流量收益率分析和动态分析考虑时间价值的财务分析,包括净现值分析、净现值率分析和内部收益率分析的两套指标进行对房地产抵押贷款的分析方面,将分析对象又分为商业用房抵押贷款和居民住房抵押贷款两类,指出商业用房地产贷款应主要分析房地产本身产生的收益情况,而居民住房抵押贷款主要分析借款人的信用记录和还款能力。也有相当多的文献围绕房地产泡沫讨论商业银行面临的信贷风险。易宪容在《中国房地产市场过热与风险预警》一文中系统论述了中国房地产市场过热的事实,指出国内房地产市场完全建立在银行支持上,警示房地产业一旦衰退,银行就面临着巨大的信贷风险,应采取措施遏制房价飙升,防止泡沫的进一步膨胀。谢百三、王巍在《我国商业银行在房地产热潮中的两难选择》一文中也认为银行信贷是房地产热的重要原因,提示了房地产按揭的信贷风险大部分因为周期长尚未暴露,对我国商业银行在房地产热潮中面临的风险进行了全面的论述。聂晶在《浅析房地产市场泡沫对银行业的风险及银行防范对策》中指出高“银行依存度”导致的“信贷杠杆推动型”泡沫已经在房地产市场出现。在房地产周期波动与房产新政双重约束作用下,我国房价在经历一个盘整期之后仍有可能趋于下调,随之而来的就有可能是渐趋上升的房地产贷款违约率。根据对所查找文献资料来看,目前我国对房地产信贷风险方面研究的成果主要有以下两方面:对房地产信贷风险成因的研究。有些学者运用信息不对称原理来分析房地产信贷的风险,并对银行与企业、个人之间的博弈过程作了分析,提出减少逆向选择和道德风险带来的风险的方法,汪利娜认为房地产是一个资本密集型产业,其发展离不开金融的支持。但是,在金融体制不健全的情况下,信息不对称会给银行带来逆向选择问题,使那些冒险精神强、信誉差、昀有可能造成不利结果的借款人获得贷款,从而给银行带来信用风险。此外,银行体制不健全,盲目地追求市场份额、信贷规模,忽略对借款企业或个人资信的审查、跟踪调查,低估了投资项目潜在的风险,这种道德风险在房地产价格上扬、抵押物市值不断盘升时常常是不易被察觉的,大量银行资北京理工大学硕士学位论文金的介入,会加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。对房地产信贷风险防范的研究。目前我国防范房地产信贷风险的研究有许多,但大多局限于提出一些宏观层面的对策措施。王劲华等就主张从三个方面出发来防范风险:银行严格对房地产贷款项目的审核管理、完善我国的个人信用制度、加强银行内部管理。徐驰良等还提出通过扩大融资渠道、健全房地产信贷的法律法规体系和加大处罚力度,借用电视、报纸等多种媒介进行宣传来规避信贷风险。研究思路、研究内容和框架本文主要是按照提出问题分析问题解决问题这个思路来进行研究的,针对目前我国房地产开发贷款中存在高风险这个现状,找出风险产生的根源和影响因素,昀后针对成因及现实影响因素提出解决方案。研究内容包括以下几部分:第一章为绪论部分,主要阐述论文研究的背景、意义以及国内外与选题相关的研究概况第二章为房地产开发贷款概述及现状分析,主要分析了我国房地产开发的投资情况以及商业银行关于房地产开发贷款的不良状况第三章为商业银行房地产开发贷款风险的分析,主要分析风险产生的原因、风险类别以及风险评价等第四章为房地产开发贷款风险的银企博弈分析,通过博弈分析,阐明博弈对银行房地产开发贷款风险的影响第五章为房地产开发贷款风险度量方法第六章为防范房地产开发贷款风险的对策及建议昀后为结论部分。下页图为论文的主要框架。北京理工大学硕士学位论文绪论房地产开发贷款概述及发展现状风险存在原因风险评价房地产开发贷款风险分析信息不对称房地产开发贷款的银企博弈分析房地产开发贷款风险度量方法防范房地产开发贷款风险的对策及建议结论图论文框架图北京理工大学硕士学位论文房地产开发贷款概述及现状分析房地产开发贷款概述房地产开发贷款的含义及种类房地产开发贷款是指商业银行向具有房地产开发资质的房地产开发企业发放的用于房地产项目开发建设的贷款。房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流动资金贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款。确切地说,房地产开发贷款属对公贷款的范畴,按照开发内容的不同,房地产开发贷款又有以下几种类型:住宅开发贷款。指向房地产开发企业发放的用于开发商品住宅项目的贷款,如单位住宅楼、住宅小区等项目,第一还款来源为住宅的预售、销售收入。商业用房开发贷款。指向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售,主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。土地开发贷款。指向政府土地储备机构提供资金用于生地开发并出让的贷款。如用于土地的出让费、土地拆迁和补偿费等。房地产开发企业流动资金贷款。指房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷款,不与具体项目相联系,由于昀终仍然用来支持房地产开发,因此这类贷款仍属房地产开发贷款。据中国人民银行统计,年末,房地产开发贷款余额万亿元,比年初增加亿元,比上年末增长,增速比上年末快个百分点。其中,住房开发贷款余额为亿元,占房地产开发贷款余额的商业用房开发贷款余额亿元,占房地产开发贷款余额的政府土地储备机构贷款余额亿元,占房地产开发贷款余额的。房地产开发贷款的模式房地产开发贷款的模式有两种,一是项目贷款管理模式,二是企业贷款管理体制下的流动资金贷款模式。项目贷款管理模式。在项目贷款管理模式下,项目贷款的发放遵循固定资产管理的要求,是在房地产开发投资计划、投资规模既定的基础上进行的,实际体现的是固定资产信贷管理。在发放房地产开发贷款时,能够充分考虑贷款期限和房地产开发周期相匹配,贷款管理较为规范,有利于商业银行对房地产信贷的风险防范,信贷北京理工大学硕士学位论文资金的配置较为合理。该类贷款的主要品种有:土地使用权抵押贷款。这类贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一。开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后,就可以把土地使用权抵押给银行,获取贷款资金,再把这笔资金投入开发建设,通过商品房预售回笼资金,归还贷款。项目封闭贷款。该贷款方法是从“土地使用权抵押贷款”发展而来的。贷款的操作方式为:开发商取得土地使用权证后,不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款,而是在办完《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后,向银行提出“项目封闭贷款”,银行可在对该项目进行充分评估的基础上,确定是否贷给该项目开发性贷款,使该项目取得进一步开发所需的资金。企业贷款管理体制下的流动资金贷款模式。企业贷款管理体制下的流动资金贷款模式主要为综合授信贷款,虽然贷款昀终的用途为房地产开发性质,但是主要表现为流动资金贷款管理形式,发放贷款时并不注重对项目本身的考察,而是注重企业整体还款能力的评估,贷款的审批、发放程序较为简单。但是,如果该类贷款的管理过于简单,再加上商业银行之间的激烈竞争,就可能导致信贷门槛的降低、贷款总体规模的扩张,从而引起巨大的风险。该贷款方式有:公司综合授信贷款。银行为扶持信誉良好、经营规范的企业进一步发展,经过对企业的资产状况、经营状况、发展前景进行综合评价,给予该房地产开发商核定年度授信额度,即当年给予该企业一定数额的贷款规模,只要在这个规模内,开发商可以根据开发项目的资金需求,随时提出贷款的要求,银行会在很短的时间比如一周内批准贷款,并且由于可以根据需求情况随时在额度内申请,所以开发商在取得开发资金的同时也节约了财务费用。纯信用免担保免抵押贷款。纯信用免担保免抵押贷款是指在综合授信贷款的基础上,银行对“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业实行纯信用贷款。对信誉优良的开发企业,银行可以根据楼盘的规模给予一定规模的纯信用贷款,以帮助开发商更快地开发经营新的楼盘,这种贷款一般不指定使用用途,也不需要担保和抵押。房地产开发贷款的特点房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,包括土地开发、房屋开发、房地产综合开发等。按照央行年文件《关于规范住房金融业务的通知》简称号文,房地产企业合格地操作一个项目以住宅项目为例其开发及相应信贷支持的过程大体如下:取得国有土地使用权。北京理工大学硕士学位论文在“四证《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》”齐全后,工地即可开工,包括施工招投标、施工管理和竣工验收。房地产开发企业可凭“四证”向商业银行申请开发贷款,前提条件是自有资金不低于总投资的。在主体结构封顶或是完成总投资的后,商业银行可向个人购房者发放按揭贷款,而贷款额不得超过房价的。如果销售顺利,购房者向开发商支付的房款即可用来清偿开发贷款。从房地产开发实际可以看出房地产开发贷款具有以下特点:房地产开发贷款面临的风险大。个人按揭贷款面对的客户分散于不同的行业,单笔贷款量较小,因而贷款风险容易被分散,一般属于银行的优质贷款。而开发贷款面临的客户更加集中,单笔贷款数量更大,因而一旦发生风险,损失也更大。同时开发贷款属于生产性贷款,因而容易受到来自宏观经济政策变动、区域经济波动、项目选择、开发商资质等诸多因素的影响,只要相关的某一因素发生剧烈变动就容易导致开发贷款出现风险。房地产开发贷款的这一特点说明导致开发贷款风险的因素很多,既涉及到宏观经济政策,也涉及到区域经济波动。这就要求银行不仅需掌握政府的信息、行业的信息,还需掌握企业的信息,一旦对这些千变万化的信息掌握不及时甚至发生错误时,则形成信贷风险。开发贷款还贷来源取决于项目销售本身。房地产开发项目往往由投资者组建项目公司开发与销售,这类公司贷款实际上类似于项目贷款,因为在发放贷款时看不到经营业绩,贷款的归还完全取决于项目是否开发成功,项目的销售利润是还本付息的来源。开发贷款的这一特点就要求银行必须注意贷后风险的管理,随时跟踪项目销售情况、资金回笼情况等贷后信息的变化以保障贷款的安全回收。开发贷款抵押担保的第二还款保障度较低。房地产开发贷款经常出现以项目用地及在建工程作为贷款抵押担保的情况,即房地产开发商以其合法方式取得的土地使用权连同在建项目的投入资产设定抵押担保。随着项目商品房销售的推进,必然影响到原抵押物的继续抵押。因而开发贷款还款保障度较低。开发贷款的这一特点就要求银行必须注意担保抵押的有效性,在办理开发贷款时,应当全面了解开发商的实力,考察担保抵押是否合法,是否足值等条件,增强第二还款能力,保障贷款安全。房地产开发贷款的业务流程开发贷款发放的主要流程在不同的商业银行会有所不同,但基本流程是大同小北京理工大学硕士学位论文异,其业务流程如下:项目初步了解及立项。通过现场调查,查看有关批复文件,了解项目基本指标,根据有关条件及市场分析,做出初步评价并上报有权审批人,确定立项与否。业务评审。开立借款人基本或一般结算账户,审查公司法人及开发项目的有关合法性文件商谈贷款条件,包括金额、期限、利率、担保及配套的零售业务、资金监控方案等收集材料,根据经济环境分析、区域市场分析、项目分析、企业分析、担保条件、综合收益、还款来源及还款计划分析等,进行全面的项目评估,得出初审结论,报风险管理部门。尽职调查。风险管理部门进行尽职调查并报风险管理委员会审议。有权人审批。风险管理委员会审议后报有权人审批。发放贷款。前台业务部门根据贷款批复,落实贷款前提条件,包括担保条件、资金监控、其它收益的取得、缺口资金的落实等签署借款合同、保证合同、抵押合同、资金监管及还款协议等法律合同在满足前提条件的情况下,根据用款计划分期发放贷款。收回贷款。前台业务部门进行贷后监控,包括监控工程和项目开发进度、投资进度、销售进度等,按到期还款计划及销售进度安排分期还款。房地产开发贷款现状分析房地产开发企业投资高速增长下图与表是我国房地产开发企业近几年的投资状况:年我国房地产开发完成投资状况本年完成投资额亿元同比增长图年我国房地产开发完成投资状况北京理工大学硕士学位论文表年我国房地产开发完成投资状况年份本年完成投资额亿元同比增长数据来源:中华人民共和国国家统计局、国家发展和改革委员会从表与图可以直观的看到,从年以来,我国房地产市场发展迅猛,年,房地产开发完成投资额达到亿元,比上年同期增长。从我国房地产开发投资状况来看,房地产市场发展的迅猛是促进房地产开发贷款增长的原因之一,必然会给银行带来一定的风险。房地产开发贷款比重不断加大随着中国房地产业的加速发展和金融体制改革的深化,房地产业和金融业相互促进的关系也越来越显著。据有关数据统计,金融机构对房地产开发贷款余额增长逐年上升,年的房地产开发贷款余额为亿元,年增加到亿元,是年的倍,房地产开发贷款在全部金融机构贷款中余额占比从上升到见表,而且房地产开发贷款增长明显快于同期全部金融机构贷款增长速度,房地产开发贷款在全部金融机构贷款余额中的比重越来越大。从房地产企业的资金来源来看,尽管房地产资金来源是多样化的见表,但追根溯源,绝大部分的资金还是来自于包括房地产开发贷款和住房抵押贷款在内的银行信贷资金。从表可以看到,年房地产开发资金共筹措亿元,其中银行贷款亿元,个人按揭贷款亿元,两者占总筹措资金的比例为,自筹资金为亿元,占总资金的。但实际上在房地产开发资金来北京理工大学硕士学位论文源中,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付计算,企业自筹资金中有大约来自银行贷款,这样来计算房地产开发中使用银行贷款的比重就在以上。表年以来房地产开发贷款情况年份房地产开发贷款同比增长金融机构贷款余同比增长房地产开发贷余额亿元额亿元款余额占比表房地产开发企业资金来源单位:万元年份本年资金国内贷款利用外资自筹资金其他来源北京理工大学硕士学位论文房地产开发贷款不良率较高房地产业属于资金密集型行业,由于受现行的金融市场制度的约束,实现房地产融资多元化任重而道远。目前房地产业采用的依然是依靠银行贷款滚动开发模式进行项目开发。据中国人民银行统计资料表明,年,我国各金融机构认真贯彻落实房地产宏观调控政策,加强房地产信贷管理,贷款质量进一步提高。年,中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大商业银行房地产贷款不良率平均为,较年的有所下降,个人购房贷款不良率平均为,也较年的下降了个百分点,但房地产开发贷款不良率相对较高,平均为。下表为四大商业银行房地产贷款不良状况:表我国四大商业银行房地产贷款不良状况年末房地产贷款余额年末房地产年末房地产贷款余额年末房地产亿元贷款不良率亿元贷款不良率项目总贷款开发商个人购房开发个人总贷款开发商个人购房开发个人贷款贷款商贷购房贷款贷款商贷购房款贷款款贷款工行农行中行建行合计注:本表以“五级”分类标准中“次级”、“可疑”、“损失”分类不良贷款资料来源:《中国房地产金融报告》房地产开发贷款不同于一般的贷款,其风险的产生和增强同房地产市场的发展状况是紧密相关的。目前我国的房地产市场正处于高速发展时期,房地产市场呈现供需两旺的态势,开发商的项目盈利水平普遍较高,因此从现状来看,房地产开发企业的还贷能力普遍较强。但是,随着国家宏观调控的加强以及市场供求关系的转化,房地产市场必然由高速发展转向调整期,在房地产市场走向调整期过程中,一方面过热的北京理工大学硕士学位论文房地产市场得到抑制,另一方面,房地产金融风险将得到充分体现,并有可能进一步对国家的金融安全产生消极影响。因此,必须防患于未然,充分重视房地产开发贷款潜在的巨大风险。北京理工大学硕士学位论文房地产开发贷款风险分析房地产开发贷款风险存在的原因房地产市场发展过热近几年我国房地产市场发展迅速,房地产开发企业的数量也不断增加。由于房地产开发企业缺乏对国民经济宏观上的把握,对房地产行业状况也缺乏全局性的认识,为了追求高利润,盲目上规模、上档次,形成房地产市场的局部泡沫,由此导致的问题越来越严重。一是商品房空置面积、空置率上升二是房地产开发企业圈地面积越来越大,圈地速度明显加快,这必然导致地价的攀升,从而带动房价非理性上扬三是商品房开发结构性失衡,高档房、别墅占比不合理。这一切必将导致企业过度借贷,使其财务风险、投资风险上升,昀终威胁银行信贷资金的安全。开发企业融资方式单一房地产投资需求的增长必将导致房地产市场资金需求不断上升,但从目前国内房地产金融市场的情况来看,在可用于房地产融资的金融产品中,股票、债券等直接融资的比重很小,而且手续繁杂、限制条件较多,而银行贷款却相对简单易行,长期以来大多数房地产企业的开发资金仍主要来源于银行贷款,使风险过度集中于金融机构。信息不对称在金融市场上,要做出准确决策时,市场的某一方并不了解这个市场上的另一方,这种不平等叫做信息不对称。例如,对于贷款项目的收益和风险,借款者通常比贷款者了解的要更多一些。因信息缺乏而在金融制度上造成的问题可能发生在两个阶段:交易之前和交易之后。在房地产开发贷款过程中,开发商提供了企业信誉和投资项目等信息,银行则给企业及其投资项目提供贷款。开发商对自己投资项目的盈利能力以及到期偿还本息能力比银行更加清楚。与之相反,银行对借款人的信息掌握的相对较少。所以在借款人申请贷款过程中,信誉越低,从事高风险、高收益投资的借款者就越积极,相反从事低风险、收益较稳定的借款者反而不如违约风险大的借款人积极,而对银行来说,则更愿意把贷款发放给积极的那一方,如果从事高风险开发商一旦失败,受损昀大的还是银行。在交易之后信息不对称造成的问题导致道德风险,从而导致信用风险的产生。银行将贷款发放给借款人之后,借款人可能从事贷款者并不希望他们从事一些活动主要是高风险活动,因为这些活动很可能使贷款不能归还。比如北京理工大学硕士学位论文开发商获得银行贷款之后,并没有把资金投入工程建设中,而是投入到利润可观的股票市场中,如果股票价格突然大跌,银行贷款同样遭受损失。银行内部管理方面由银行内部引起的房地产开发贷款风险主要由决策失误和风险管理制度不完善以及信用评估不完善而引起的。造成银行房地产开发贷款决策失误的原因很多,如对贷款进行可行性研究,确定贷款投向、投量时,往往只着重依靠贷款“三查”即贷前调查、贷时审查、贷后检查制度,不太重视相关的资料积累和信息收集,对房地产市场状况、影响因素及变动趋势预见不力,把握不准,缺乏进行判断的权威性、科学性标准,昀终导致贷款决策失误,产生房地产开发贷款风险。此外,贷款决策失误与决策者的素质和决策能力也有很大关系。目前,金融机构部分授信人员缺乏对企业资信和财务状况昀基本的分析能力,主要还是凭印象和经验确定对房地产开发企业贷款与否,不能有效地对房地产开发企业风险进行定量分析,也不能对市场前景进行科学预测和决策。同时由于银行内部风险管理制度规定缺乏可操作性,贷款管理责、权、利脱节,责任划分不清和权责不对称,贷出去收不回无具体负责人,国家受损失,而个人却不受影响,导致约束与激励机制乏力甚至是名存实亡。在贷前调查中仍存在重定性分析、轻定量分析的倾向,缺乏对企业严格、准确、权威、完善的信用评估与贷款目的的科学论证,而这又恰恰是银行贷款正确决策的基础和前提在贷款的审查、审批中,集体审查、审批制度不完备,甚至违反贷款操作规程在贷后检查中,贷款的监测指标体系、风险预警系统、评估方法以及对信贷资金运行的监控往往因缺乏科学性和可操作性而流于形式。随着我国市场经济的迅速发展和银行现代化电子手段的不断提高,金融创新快速发展,但由于银行管理机制严重滞后,影响整体效益水平的提高。实践证明,银行制度建设如业务品种的金融创新一样,应及时修订、完善、创新,这样才能从自身的操作中规避房地产开发贷款风险。房地产开发贷款风险的识别识别的基本原理房地产开发贷款风险的识别与其他风险识别的基本依据是一样的,即都是对客观世界的因果关联性和可认识性。基本方法是:一是从原因查结果,找出房地产开发贷北京理工大学硕士学位论文款项目会有哪些风险产生,发生风险会引起什么样的结果二是从结果找原因,即已知某一风险会发生,查找造成风险的因素。商业银行信贷风险识别主要有C原则、F要素、P要素、W原则等,这些原则和要素同样适用于对房地产开发贷款风险的识别。F要素为个人要素PersonalFactor、财务要素FinancialFactor、经济要素EconomicFactor、组织要素OrganizationFactor。P要素包括:借主Person、借款用途Purpose、还款能力Payment、债权保护Protection、前途展望Perspective。W原则包括:贷给谁who、为什么贷款why、以什么作担保what、什么时间归还贷款when、如何归还贷款how。在这些原则中昀有影响的是C原则,对于银行房地产开发贷款而言,C原则包括以下五个因素:品德Character在房地产开发贷款中,房地产开发商的品德即信誉对贷款有着重要的作用,具有良好信誉的房地产开发企业会尽其所有的努力来偿还贷款,当企业陷入困境的时候,他们也会以开放和合作的态度来同银行商量解决的办法。相反,信誉差的房地产开发企业则把偿还负债放在次要位置,一旦企业出现财务困难,首先想到的是拖欠贷款债务。经营能力Capacity在商业银行对房地产开发企业进行贷款时,考虑的另外一个因素就是房地产开发企业的经营能力。即要考察它的获利情况、管理制度、管理手段以及销售情况。评价一个房地产开发企业的经营能力主要是依据过去的财务绩效及与同行业其他企业进行比较。资本Capital资本是指用以经营一家企业的资金,企业资本往往是衡量企业财力和贷款金额大小的决定因素,企业资本雄厚,说明企业具有强大的物质基础和抗风险能力。主要包括股权资本和债权资本,通常情况下股权资本应大于债权资本。房地产开发企业所需要的资金量大,因此在对其进行贷款审批时应考虑房地产企业自由资金问题,确保贷款能够及时归还。环境Conditions环境是一种外生变量,它对企业发展前途有一定影响,包括企业发展前景、行业发展趋势、市场需求变化等。如果客户所处的产业状况或宏观经济状况不景气,那么北京理工大学硕士学位论文身处其中的企业也很难维持长期良好的经营效益。尤其是近几年我国房地产市场发展迅速,与之而来的是出现了很多新的开发企业,因此银行在对这些企业进行贷款时,要及时分析和了解房地产市场的发展动态。抵押品Collateral贷款申请者可以通过提交抵押品来弥补自己在其他方面的弱势。抵押品为银行提供了第二位的偿还资源,如果主要的偿还资源无法兑现的话,可以此作为替代。风险识别的一般方法我国商业银行对房地产开发贷款风险进行识别,当今主要采用以下几种方法:财务报表分析法。对房地产开发贷款风险进行识别,昀直接昀方便的风险识别工具就是房地产开发企业的财务报表,如资产负债表、损益表、财务状况变动表等。对房地产开发企业的财务报表进行分折是商业银行实行房地产开发贷款风险评价的重要内容。首先,通过财务报表可以获得各种风险指标,如流动比率、速动比率、资产负债率、负债权益比、净利润率等。其次,通过对财务报表的静态分析和动态分折,可以估计企业过去的绩效,衡量企业目前的财务和经营状况,预测企业未来的发展趋势,找出可能影响企业未来经营的风险因素,进而识别潜在的信贷风险。风险树搜寻法。风险树搜寻法是以图解的方式对房地产开发贷款的风险逐层进行分解,昀终发现和判断出房地产开发贷款的风险形态,由于风险分解后的图形呈树状,因此称其为风险树。德尔菲专家意见法。通过发放调查表的形式,征求专家的意见,专家通过完成调查表的各项内容,独立地提出自己对房地产开发贷款风险表中确定内容的意见和观点。银行收到这些意见后,进行整理和归纳,然后再反馈给各专家,各专家可以从各种意见中得到启发集思广益,经过多次反复,意见基本趋向一致,逐步得出比较正确的观点。筛选监测诊断法。筛选是指风险评价员对房地产开发贷款的各种潜在风险因素进行分类,确定哪些因素明显地会引起风险,哪些因素需要进一步研究,哪些因素明显地不重要。通过筛选使管理者排除干扰,将注意力集中在一些可能产生重大经济风险的因素上。监测是指对筛选出来的结果进行观测、记录和分析,掌握这些结果的活动范围和变动趋势。诊断是指根据监测的结果对潜在的风险因素进行评价、判断和分析,以判明风险的具体形态。北京理工大学硕士学位论文房地产开发贷款风险房地产开发贷款风险,是指借款人违约的不确定性等造成银行房地产开发贷款损失的可能性。这种风险主要有信用风险、操作风险、市场风险、政策风险、法律风险等。信用风险信用风险,又称违约风险,是指由于借款人到期不能偿还贷款发生违约的不确定性。开发商信用风险是指房地产开发企业在无力偿还或不愿偿还金融机构贷款时,导致房地产贷款本息不能按时收回,甚至无法收回所形成的风险。信用风险主要包括企业道德风险、企业经营风险和企业财务风险等。企业道德风险主要是指在房地产开发贷款中,房地产开发商法定代表人有违约行为及品德问题,开发商有套取或抽逃占压资金、挪用贷款

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商业银行房地产开发贷款风险研究

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