社区购物中心规划设计

社区购物中心规划设计 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一、社区购物中心Community Shopping Center及其基本特点 业态----社区购物中心 基 本 特 点 选址 商圈与目规模 商品(经商品售服务功能 管理信息 标顾客 营)结构 卖方式 系统 市、区级商商圈半径建筑面积20-40个租各个租停车位各个租赁业 中 心 为 为 赁店，包括赁店独300-500店使用各 大型综合立开展个 自的信息 5,10公里 5万平方米超市、专业经营活系统 以内 店、专卖动 店、饮食服 务及其他 店 摩尔(购物中心)特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有:Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司(Department Store)只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。 二、英美二国社区购物中心发展概况及特征 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业，到70年代新加坡的社区商业也开始在规模发展起来。 国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业务，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的:“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。” 国外的购物中心分为地区型购物中心、社区型购物中心和近邻型购物中心三种。 社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购物中心和邻里型购物中心之间。但各个国家的社区购物中心并非完全一样，这是由各国经济发展水平、居民汽车普及率、国土面积、居民密集度等因素的差异造成的。各国社区购物中心的不同，体现在规模、服务人口数量、甚至是布局、形态等方面。 国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。 社区购物中心、邻里购物中心在数量上远大于区域购物中心，可谓深入全美各个角落。专家分析，社区购物中心长期规划虽然不及区域购物中心，但相比邻里购物中心还是具有较完善的长期规划。如商店的配置更加均衡，更有可能与合作者分担促销费用。这样，商店的组合及购物中心的形象可以和预先制定的目标保持相当的一致性。而邻里购物中心一般呈带状分布。初建时经过精心规划，承租者均衡配置。但随时间推移，规划的约束力可能削弱，新来者受到的限制较少。所以，邻里购物中心保持均衡的能力取决于它对潜在承租者的持久吸引力。 三、国内shopping mall 概况 目前全国约有400家大型购物中心，投资总额高达2000多亿元。而享有“购物天堂”之称的上海更是MALL的集聚中心。 “随着国内零售业全面开放，作为大商业前进方向的MALL更将‘肆无忌惮’地拔地而起。”一位业内人士表示。 国内MALL同质化现象严重 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 MALL空间宽敞、业态丰富的确改变了国内传统的消费观念。购物中心的出现，是社会经济与人们消费诉求不断发展的结果，随着生活水平的提高，生活节奏的加快，人们考虑的不再只是经济成本，还会更多地盘算时间、体力等隐性成本。 基于种种优势，10万平方米以上的MALL越来越多，殊不知如此大的土地和资金需求已将开发商推到风险的“浪尖”，即使资金链不出现问题，在正统的租赁经营赢利模式下，要保证长期稳定经营也是不低的门槛。信义不动产研究指出，按照国际经验，一个面积在30万—40万平方米以上的MALL，大约需要30万—40万以上种类的商品才可支持其发展。按照专家的解释就是，国内的MALL“同质化”现象严重，许多MALL其实在根本上都存在着一些问题。 专家指出，目前国内较多MALL往往属于开发商、经营商和商业运营商“三权分离”的格局。作为资金密集的行业，正规的MALL主要依靠租赁获利，对经营管理要求很高，盈利风险也大，收回成本一般需要较长时间。但如今国内MALL经营欠火候、招商能力薄弱，再加上土地、运营成本高，一些开发商为了提前达到资金回笼，不顾及整个项目的形象和市场的培育，将MALL实行拆零销售。这无疑打乱了原来统一经营管理的模式，而且“返租”的方式对小业主们来说也有不少隐患。 大型的商业项目一般都有三年左右的培育期，某些条件欠缺的项目可能更长。一个城市与其要几十个缺乏消费力支撑的“超生”MALL，不如多开发一些贴近市民的小型社区购物中心。 商务部今年6月9日发布了《全国商品市场体系建设纲要》，其中提出今后将重点发展方便居民日常生活的社区商业，控制发展大型购物中心。 专家表示，社区商业的主要形态是购物中心，这是现代商业发展的大趋势。居住区和郊县城镇商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。另外，随着人们消费水平提高，消费观念也随之发生了革命性的变化，以物质消费为主的传统消费观渐渐转变为现代的综合消费观，以家庭为载体的休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费成为生活的主流，并逐步向体验消费发展。业内人士预测，社区购物中心将成为大势所趋的商业形式。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四、shopping mall可行性研究 购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。 可行性研究包括如下内容: 1.1用地选择 (一)用地区位和交通人口状况 总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。 流量调查包括如下内容:容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其它相关调查。 (二)用地经济状况，考虑租户的经济利益需求。 (三)对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。 (四)用地物理状况: 重点考虑用地自然形状，用地的完整性，用地的可进入性。 (五)消费心理研究 (六)城市规划的人口结构研究 1.2类型和规模确定 根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力，合理确定类型与开发规模。 1.3承租户服务与制定承租政策 购物中心的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。在承租户确定后，还需要根据承租户的需求和购物中心自身的需要，确定他们在购物中心的位置，为他们提供专业化服务，以促进共同繁荣，给购物中心带来最佳经济效益。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 核心承租户对于人流起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。核心承租户的位置需要事先确定，大型购物中心的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。 特殊承租户是指具有较高文化艺术经营的单位，给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化气氛，活跃购物中心的气氛，以点带面，特色经营是MALL的关键。例如深圳华侨城就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。 承租政策原则是放水养鱼，发展商与商户一同成长，因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。 提供完善的信息系统硬件和软件，为消费者与承租户都得到便利。充分做好租户的服务与管理，作出MALL的品牌与特色。 1.4金融支持与财务分析 (,)购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润，在市场上是否有竞争力。 (,)购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳足够的租金。 (,)对资本投入、远期收益、经营成本、税收、管理费和更新装修费用的评价。 (,)灵活的价格体系。 1.5 购物中心人才需求分析与人才经营建议 培育高级购物中心管理人才是贯彻企业发展战略的根本保证，由于商业竞争日趋激烈，高素质商业人材普遍短缺。 鉴于购物中心失败率较高，我们需要冷静看待购物中心在我国的发展，沉下心来培养一批房地产、商业开发与物业管理的复合型人才，开展高级人才培训，培养一批优秀购物中心管理人才，以支撑购物中心的快速发展，实践证明认真有效的培训是企业可持续竞争力的保证。 ,.6 购物中心发展战略建议 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 购物中心发展战略关系到企业成败，购物中心必须从战略上回答，如何为客户提供满意服务，如何与商户建立长期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅速倒闭引起和商户种种纠纷。 许多企业根据自身情况，制定了企业发展战略，例如深圳铜罗湾百货公司发展战略为:以商业策划和商业输出为目标，走商业托管和连锁扩张之路，引导和倡导新概念购物中心，展示一种现代化生活消费新方式.。 分析深圳铜罗湾百货公司的发展战略不难看出，这种战略实际是走输出品牌与商业知识的道路，其成功的关键在于培育优秀商业人才，提炼购物中心管理知识与经验。 MALL特色和发掘关键性的人才是企业成功的关键，既可以降低成本，又能保证成功。 五、社区购物中心的系统规划 美国国际购物中心协会曾 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 了购物中心的五大特征: (1) 购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作; (2) 适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售。 (3) 尊重顾客的选择权，使其实现一次购足(onestop shopping)的目的; (4) 拥有足够数量的停车场; (5) 有更新地区或创造新商圈的贡献。 可见购物中心是开发者即业主开发后，或是业主自己管理，或是委托专业购物中 心管理公司管理，把场地出租给各种零售商(当然业主自己也可以经营部分场地)，但 哪种店铺引进多少、引进谁，要有事先的统一规划，各行各业都要有合理的比例,其功 能不仅包括一次购足的售卖功能，还应包括吃、喝、玩、乐的生活功能:一次享受足 (onestop enjoying )。 摩尔购物中心是指面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全(全业态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征)，行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深(商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 超市大卖场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。)定位于家庭(全家/全客层):家庭式消费为主导方向———通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客;再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受(文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光)的特大型综合购物娱乐中心。 严格意义上讲，小于,0万平方米的，叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 对英美两国社区购物中心的比较:见下表 国别 形式 营业面积 服务人口--商圈 汽车普及率 美国 单层楼为主 9000-3.6万平2--10万 很高 方米 英国 多层的购物中心1-3 万平方米 2--4万 高，但低于美国 和多层停车场 国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。 (一)社区购物中心的商业功能。 1、 购物功能:大型超市+百货 商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，因此应建立在广泛而深入的市场调研基础上，确定超市和百货业态的定位及经营战略。 大型超市: 业态 选址 商圈与目规模 商品(经商品售卖服务功能 管理信息 标顾客 营)结构 方式 系统 市、区商业辐射半径2实际营大众化衣、自选销售，设不低于 中心、城郊公里以上，业面积食、日用品出入口分营业面积大型超市 程度较高 结合部、交目标顾客6000平齐全，一次设，在收银40%的停 通要道及以居民、流方米以性购齐，注台统一结车场 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 大型居住动顾客为上 重自有品算 区 主 牌开发 百货: 品牌专卖店:按品类分-----shopping mall中商品组合的深度由各类品牌专卖店实现。 专业店:屈臣氏--个人护理用品专业店、中复电讯、书店、美容院、眼镜店、专业户外用品 店、音像店、花店、工艺品店、办公用品专业店(Office Supply)、玩具专业店(Toy Stores)、家电专业店(Home Appliance)、药品专业店(Drug Store)、服饰店(Apparel Shop)等。 注:零售药店2005年后，分为处方药点和非处方药店，应注意选择。 2、 餐饮:各种形式的主题餐厅构成，一般由知名的连锁品牌店构成;如星巴克、麦当劳、 肯德基、乐杰士、仙踪林、必胜客、吉野家、DQ、31种美国风味冰淇淋、回转寿司店、 日本料理、中外主题餐厅等。 3、 休闲娱乐:设置娱乐城，雕刻、电影院、大型电子游戏城、健身房、SPA、旅游代理、 茶吧、书吧、咖啡厅等，同时带动餐饮的发展。 4、 配套服务功能:银行、邮政、电信等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、冲印、摄影 等日常服务。可引进品牌干洗店、摄影店、美容美发店、图书馆、票务中心等。 (二)社区购物中心的业态构成。 购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业。除核心店外，中心内还汇聚着各 种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌 是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。 (三)社区商业的布局与设计。 社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸 引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流 起关键作用，占总购物中心面积的约40%，其位置最先确定。对普通承租户的位置安 排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一些经营项目必须相互避开。 一般来说可考虑把四种类型的经营项目分别汇集在一起， 一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。 二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、 款式的比较。 三是食品零售店，包括超市、肉店、鱼店、面包店等。 四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。 社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面 布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有 商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。 (四)社区购物中心的承租关系。 社区购物中心的承租主要有以下特点:出租期限的长短跨度很大，从十几年到几十年等;租金通常在每季度的前几天付;考虑到通货膨胀问题，大多购物中心都每隔5年左右，对租金进行重新审议;社区购物中心一般禁止承租户自行对商店进行转让。 租金是承租关系中非常重要的一个方面，由于承租面积的大小和承租的具体位置不同，以及各承租户经营的商品品种和利润不同，并非每个承租商都交纳同样的租金。收取的租金一般分两部分，一部分是按面积收取，称为保证租金:另一部分按总营业额的一定比例收取，总营业额的计算通常每年进行一次，对营业额收取租金的比例取决于承租商的平均费用、商品价格、利润率等相关因素。 (五)社区购物中心的管理。 社区购物中心有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制，是一种管理者集中管理、承担户分散经营的模式。 社区购物中心管理的目标是尽可能长期地维持和加强社区购物中心的经济效益，维护商业中心的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证购物中心在社区中有良好的商誉。社区购物中心的管理工作具体包括: fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 物业管理，包括卖场环境设备和维护、安全保卫管理等，其目标是为承租户顾客提供一个舒适安全的环境; 租户管理，包括对承租户的教育辅导、帮助承租户进行经营分析、店铺调整等，目的是培养能够提供优质服务的店铺; 营销管理，主要对各承租户进行营销支援并举办统一的促销活动，目的是提升购物中心对附近居民的吸引力; 财务管理，包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估等，目标是使购物中心和承担户都取得良好的经济效益。 六、购物中心—项目开发任务及描述 The Scope of Works & Schedule For Shopping Mall Development Projects No. 项目任务 项目任务具体描述 任务 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 1 市场调查 1、建立必需的文档，其中包括调查机制、方法和程序 总体市场报告、零售市 2、资源需求行政管理系统，文件汇编，人力资源和培训 场报告、顾客 调查报告 行政管理关于调查报告关于XX公司的财务调查报告关于学校食堂的调查报告关于大米市场调查报告关于水资源调查报告 、 3、分析原始数据，合理结论，编制报告 商贸区域地图 2 营销计划 1、建立市场营销计划包括总体营销战略，品牌管理策略，市场市场营销计划 推广策略和附属的营销计划 3 企业形象 1、制定并执行专业程序甄选广告机构 工作范围摘要、协作机 市场推广 2、以市场营销计划为工作基础，提供给广告机构主要工作范围构指定建议书、协作机 品牌树立 和摘要 构合作书、企业品牌及 3、协作指定的广告机构制定出企业形象及品牌策略，市场推广VI手册、市场推广计划 策略及附属的营销计划 书及附属营销文件 4 忠诚度 1、为市场忠诚度咨询机构提供主要工作摘要和范围 顾客忠诚度调查报告、 计划 2、制定并执行专业程序甄选来指定市场忠诚度咨询机构 顾客忠诚度计划、 顾客 3、协助该机构进行顾客忠诚度的市场调查、机构建立、日程安服务机构 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 排等工作 5 理念构思 1、购物中心的构思的文字描述;通过设计、建筑、招商、市场、购物中心构思建议书 金融、物业管理部门之间的研讨，设计出一个购物中心理念，能 够从各专业角度(租赁价值、顾客流量、建筑成本、空间利用， 运营效率)最大程度体现购物中心价值 6 施工规划 1、 以购物中心构思建议为基础制定出建筑设计规划和图纸 建筑施工规划书 2、 不断完善确保购物中心的建筑和施工规划按原定计划完成 7 外部标识 1、包括道路标识、广告标识、安全标识、位置标识 外部标识规划 8 外景规划 1、交通动线设计，入口和出口，雕塑和喷水 外景规划书 9 施工招标 1、 给QS提供工作范畴和摘要 建筑招标文件 2、 执行专业程序选择QS 建设管理系统 3、协作QS制定出招标计划 4、协作QS管理招标过程并控制成本 10 装修设计 1、以上为基础，制定出内部装修设计理念 装修设计理念建议书 理念构思 2、从专业角度，整合设计、建筑、招商、市场、金融、物业管装修招标文件 理部门之间交流， 产生对零售商和顾客具有独特卖点的装修方施工管理系统 案 11 FF&E规划 包括公众广播系统，内部区域音响系统，促销舞台及声、光、电FF&E 规划书 系统，休息室，顾客服务台, 安全监视中心，公众设施，公众计 算机，POS系统，收银台等 12 内部标识 所有内部通路标识，设施标识、内部零售商标识，零售品牌标识，内部标识规划 各楼层购物指南，广告灯箱、TV监视器和AV设备 13 招商计划 1、 以上为基础制定出LMP, 包括零售商组合;详述交通动线、LMP、租赁手册、租赁文 洗手间、收货处、垂直运输等顾客和零售商设施 本、零售商运作手册、 2、 招商文件包括零售商运作手册和附属文件 附属的市场和商店规划 14 商业计划 1、 包括商业目标、宗旨、购物中心理念、营销计划、LMP、财商业计划书 务预算(损益表、现金流量表、资产负债表)、人力资源规划、 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 组织结构图 15 TFO规划 包括承建商、装修商、零售商指定装修商、人力资源、设备、物TFOP 流、招商、保安、保洁之间的协调和工作日程安排，建立有效的 管理系统，避免部门冲突，极限工作效率 16 营运计划 1、 提交正式营运前的6个月的试营运计划 试营运计划、财物管理 2、 提交包括最新商业计划，所有运作手册 手册、物业管理手册、 3、 最后审核和执行上述试营运计划 保安防损手册、市场推 广手册、招商手册、行 政管理指令、采购和合 同手册、人力资源管理 和培训手册 17 项目管理 1、 对直接、间接参与购物中心开发的内、外机构的管理 PMMP 2、 包括建立有效的行政管理系统和流程 七、总体策划设计要点 ,( 总体规划 总体规划关系购物中心成败，没有认真规划论证的购物中心大都缺乏特色与核心竞争力，具体表现是开业后缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。 “世界主题旅游休闲业设计高手”、曾参与策划和设计过多个世界著名Mall的美国HHCP国际设计有限公司总裁LarryW(Ziebarth先生日前在深圳指出:“Mall的主题规划是关键。” 国内不少发展商觉得招商是很简单的事情，根本没有规划就自己做，结果是整个“场”都冷清清的。因此，发展商应该从一开始就设定好商场的定位，根据定位选择主题店和品牌店(包括饮食、娱乐场)的进场。 华侨城MALL购物中心是深圳购物中心发展史上一个新的里程碑，它的规划设计邀请了美fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 国的购物中心设计专家，环境优美程度在全国位于前列，购物娱乐一体化。该购物中心由美国沃尔玛商场与铜罗湾购物广场联合组成，前者商品定位为中低档商品，后者定位为中高档商品，经营项目具有互补性。 ,( 购物中心建筑设计 平面设计: 平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。 柱距与单元面宽有直接关系:大商店面宽，,，,，,,，,,，,,，,,，,,。柱子不宜落在店面线上。根据经验进深一般在,,—,,米比较合适。如果开间方向的柱距是,米(9,12,15,18,21,24)，那么进深可以是2×6,3×6，4×6。9米柱距是,,,,开发比较常用的选择，对于面积分割以及施工成功有益。 平面设计的结构形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别，可以通过外立面装修和顶部造型，美化整个的外形。 在,,,,设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 完成后一定要首先进行业态设计和初步商铺分割，根据初步分割意见对内部结构形状进行完善和修改，确保简单化以及可视化原则。 剖面设计:确定层数、层高、垂直结构和形式，做好垂直交通组织。 参考资料: (,)层高 :大型购物中心首层高度6.5米，净高4.5米，2层以上高度为4.3米。 (,)利用中庭空间的功能与作用 中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。 核心中庭可以搭建活动舞台，经常开展促销文化活动，吸引各层顾客住足观看。 (,)中庭空间的造型与交流 中庭的设计形式可以多样化，具体根据购物中心总体形态来把握，对于面积比较大的购物中心，可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计，观赏fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。在室内设计中庭，不要过分追求中庭的宽大豪华，力求地域文化特色与经济性相结合的原则。 (,)从不同的层面同时引入人流 注重竖向交通的易达性，市区内繁华地段所征得的黄金地块一般较为狭窄。在这种地块限定的条件下，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、B1当做一楼修，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口或者建立下沉广场，将2F的人流直接引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。 在有高差的坡地地段，设计上可以有意在不同的外地平高度设立入口。如果购物中心上层的入口能够直接通向各层，对于组织引导人流非常有利。在多层购物中心中，每层都设立通向通向停车场的直接通路，将给购物者出入提供很大方便。 (,)垂直交通工具的作用 在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。一些有趣的垂直交通设施例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯也是吸引力的来源。 (,)景观的垂直吸引力 采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。由于加上顶盖，可以将室内广场计入公共摊分面积或者留有独立产权，日后作为展示经营用空间。 (,) 卸货区设计 由于购物中心物流量较大，必须事先规划面积适宜的卸货区，卸货区最好设置在地下室与首层商业购物部分的人流主入口互不干扰。如广州天河城就利用北面下沉空间来疏通流线，货车可以在地下一层卸货，通过货梯将商品运送到各个楼层，办公人员也可以直接开车进入一层停车库然后通过客梯直接进入办公区，避免办公人流与货流对购物人流的干扰。 外立面与出入口: fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 购物中心外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面与内部步行街的过渡与转换。入口是室内外空间的过渡，也是购物中心室内步行街的终点。 运用创新设计开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值至关重要，大多数商场的3F以上往往租金低廉。其实如果将临街设计为通透立面，在3F以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。 案例:某中心购物广场，其5F-8F商铺原月租金定为60—70元/平方米根本无人问津，后来将可凭栏观街景(临街立面均为大幅透明落地玻璃)的每层200余平方米面积单独分隔， 多元/平方米仍吸引了众多餐饮、咖啡、茶室经营者，定位为餐饮娱乐景观区，月租金达100 充分发掘了景观价值。 步行街: 步行街是购物中心的核心组成元素，是组织和联系承租户的纽带，购物中心步行街大多在室内，也有大型购物中心同时设置室外步行街。 步行街的设计要求长度适宜，避免使购物者感到拥挤与疲惫，同时起到明确导向作用，让购物者易于辨认出入口和主要百货商店的位置。 现代商业步行街可以按照洋流理论布局，通过圆形走廊将几条步行街通过天桥和地下连接，形成回旋。 其它设计要素 1.照明设计 购物中心的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要，室外照明设计对塑造购物中心的形象起着至关重要的作用，室内照明的关键在于处理好步行街与商店之间的关系。店面照度要比步行街高，步行街的照明不能对店面产生不良影响。 夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让购物中心在环境中产生强烈的视觉效果。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2.景观设计 室内景观设计与室外景观设计需要相互协调，注重生态景观设计，例如设置绿色广场和空中花园，注意楼层中厅绿色植物装饰环境。 3.无障碍设计: 重点考虑残疾人的通行安全要求。 4.图案与整体设计: ,，设计与图案设计相结合，导示设计与图案设计相互结合。 健康节能设计: 购物中心建筑节能设计，主要从减少能源损失和提高设备效率两个 5. 方面考虑。注重保温墙体材料的应用，并充分利用自然采光、自然通风，尽量减少对中央空调系统的过分依赖。 现代购物中心要严格采用绿色装修，不允许采用对人体有害的装修材料，统一审批绿色装修方案，请专业装饰协会与监理公司对商家装修进行严格的管理。 6.通风设计: 注重通风系统的设计，保证充足氧气供应，特别是在大型促销活动中，人流量过大，对氧气需求量大。 7.购物中心音响系统设计: 在购物中心设计中必须考虑到声音的传递与吸收，设计清晰的音响系统，播放著名轻音乐，制造舒缓的购物气氛，调节顾客购物心理。 8.卫生间设计: 每个楼层必须设置充足的厕所，男女厕所面积比例为1:2,除了老人残疾人卫生间采用座便设备外，其余一律采用蹲式便器，冲水采用红外线感应式设备控制自动冲水，避免人手操作，防止交叉感染。 9.安全设计: 对所有设施的安全性预先评估，特别是老人、儿童容易发生危险的地方要精心设计，进行安全性评估。例如地面作防滑处理，栏杆空隙要防止儿童能够钻过去。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 八、营销策划要点 ,(主题策划 精心确定购物中心独特的主题理念，这是购物中心的灵魂，购物中心主题策划是系统工程。在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向愈来愈明显。因此，根据所在区域顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考购物中心的不同流派，确定购物中心主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表现，真正起到商业文化信息中心的作用。位于上海陆家嘴的正大广场，建筑面积达24万平方米。正大广场资深副总裁沈以亨先生概括了Shopping Mall的内涵如下: shopping mall最直观的特点就是大，集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能为一体。沈以亨先生把一个shopping mall的功能概括为3个F、3个E:F——family，满足一个几代同堂的家庭所有家庭成员的需求，成为他们家庭生活的一部分，food，可以提供美味的食物，fashion，贩卖最流行和最时尚的商品，满足各种年龄层次和收入水平的消费者的消费欲望;E——entertainment，有足够的娱乐项目，让shopping mall里的人玩的尽兴，event，shopping mall里不时会举办各种活动，给消费者带来各种流行资讯，比如最近正大和其他部门联合搞的国际模特大赛，exhibition，经常举行大小展览如工艺品展、车展、房展等。 在布局方面，正大广场地下两层的易初莲花超市可以满足消费者的日常生活需要。一到四层是百货公司和专卖店，既有为高收入者服务的名品专卖，也有针对小白领们的时尚品牌、受年轻人青睐的运动休闲服饰，还有小资们爱逛的家居用品店。五楼是餐饮层，深受都市人宠爱的各类简餐、中西快餐、咖啡馆、茶馆一应俱全。六楼的加州大道是节庆氛围最浓的地方，花车、礼品是主打。七楼的苏州街为热爱古中国风情的高级白领和观光客流连之地，在这里可以买到丝绸、字画等情调商品。八楼有电影院、音乐餐厅、电脑城、KTV，是男孩女孩们休闲玩乐的地方。九层的多功能厅，既可以做时尚秀的秀场，也可以用来召开新闻发布会、搞大型活动。十楼为高级餐厅。这样一个商业场所，足够消费者一家几口泡上一整天。 今后购物中心最主要的特色就是要从人性关怀的角度，以景观主题营造温馨、舒适的购物环境;形成以超大体量、多元、多层次的真正“一站式特色消费”，使消费者在购物中休fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。 ,(招商策划 (1)招商策划是购物中心整体策划最重要的环节，招商策划包括招商宣传推广、大型招商活动策划、核心商户选择与吸引、供应商入场等各个环节。 招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是企业招商的基本宣传资料，关系到企业的形象。 (2)招商策划中承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。 对于核心承租户需要设立专门人员跟踪服务，为他们提供适当店面位置和优惠政策。 第一，承租户的选择确保租金的来源。 第二，需要保证购物中心的商品种类的完整性。 第三，需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。 (3)招商活动策划是招商策划核心，应该注重日常供应商资源整合与集中开展活动相结合的原则，优化供应链效率，通过商业信息与零售知识共享与联合营销，实现双赢。 ,(开业策划 开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作: (1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保80,商户统一开业。 (2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。 (3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。 (4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。 ,(服务营销要点 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (1)个性化金融服务 针对购物中心特点，联合银行营销部门，开展个性化金融商业服务，减少商户现金使用比率，大力推广商业票据结算，方便快捷安全。 2)引进物流公司以及国外快递公司进入购物中心，为客户提供物流服务。 ( (3)提供购物中心培训服务，根据不同行业产品营销特点，与行业协会联合，组织专家为客户提供有针对性培训，注重培养员工的工作方法和学习方法，提高员工个人的素质与内涵，通过艺术教育、礼仪培训、零售服务知识积累与运用、心理训练等培养员工高雅气质，帮助商业企业，通过统一组织高层次培训，满足商户培养商业骨干人才的需求，促进购物中心的可持续发展。 营销活动成功的几个要素: 1. 策划针对性强。 2. 充分运用企业知名度，注重广告宣传与口头传播相互结合。 3. 大型营销活动需要事前组织强大的管理团队。 4. 注重经济效益与社会效益。 、购物中心物业管理 九 购物中心的管理水平关系到经营成败，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高 管理水平。经营期间的物业管理主要包括四个方面:承租商的优化管理、整体形象策划 推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。 (1)租赁政策 购物中心的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占购物 中心营业面积的40-50,。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。购物 中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名 牌商店、餐厅和服务机构。 招商工作遵循以下程序:调查—谈判—审核—准入—追踪，要求其提供营业执照、 生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用批发代理商)、税务登记证、法fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 人授权委托书，以及其它特殊证明(如化妆品、食品的卫生许可)。 注意引进国外品牌，对国外购物中心商品种类进行统计分析，根据购物中心经营主题与档次，组织核心商户统一引进，填补国内商品种类空白。 (2)营销管理 重点是吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。 (3)服务管理 购物中心设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管 理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。设立商务中心，提供高性能电脑接入宽带网络，设置传真、不同种类复印设备，为商业人士提供方便的商业服务。 (4)商业管理 经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面:承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。 日常物业管理:清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。 现代购物中心对物业管理提出了特殊要求: A.高标准卫生管理 对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。 B.绿色装修的统一管理 与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务。 C.为客户提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 附录: 表1----上海市商业分级设置的级次和指标 分 指 标 类 基本设置 服务 服务基本商 设置地域 功能定位 客流量 业态与业配套行业 对象 人口 业面积 种 市 城市规划的购物、文化大型百货旅馆、金融中 中心商业娱乐休闲、店、专业店、服务、旅游心国内外及本 区;历史形旅游并与金50万 30万平米 专卖店，文服务、展示、 商 市消费者 成的商业集融、商务结化娱乐、餐图书报刊、业 聚地 合 饮 邮电业 区 区 居民聚居 域 购物中心、旅游、金融 区、商务集 超市、百货服务、图书商购物、文化该地区及外20 聚地、公共25万 10万平米 店，文化娱报刊、邮电业 娱乐、休闲 来消费者 万 交通集散地 中乐、餐饮 业 周边 心 居 保障该地居超市、便利住 人流集中，生活服务、 民的日常生店、医药店，区交通便利的当地居民 5万 2.5万平米 图书报刊、 活，提供必菜市场、餐商 地段 邮电业 要的服务 饮 业 街提供日常必便利店、餐街坊主要出 0.40.06万平坊 须商品及便当地居民 饮店，生活入口，居民 万 米 商主要途经地 利服务 服务业 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 业 购买专门商街长200米 专商业中心周提供专门商 品，寻求专以上，专业特色专业业边，交通便品或专业服配套服务 业服务的消店30家以店、专卖店 街 利处 务 费者 上 新购物中心、 城市规划的旅馆、金融城购物、文化新城居民，百货店、超 新城中心商服务、旅游商娱乐、休闲、商圈辐射范20市、专业店、 业区;人流25万 12万平米 服务、图书业旅游并与金围及外来消万 专卖店、餐 集中，交通报刊、邮电中融结合 费者 饮、文化娱 便利的地段 业 心 乐 中超市、餐饮、 生活服务、心本镇居民、小商品市 购物、旅游、5万图书报刊、镇人流集中地 周边村民及万平米 场、农贸市 为农服务 2 邮电、文化商外来消费者 场，农资供 娱乐业 业 应 一 提供日常商超市、便利生活服务、般 镇主要街本镇居民， 品供应提供店，菜市场，图书报刊、镇区，农贸集周边中心村2万 0.8万平米 生活与为农餐饮，农资邮电、文化商 散地周边 村民 服务 供应 娱乐业 业 表2-----人口规模与商业网点配置对应关系 人口规模 商业网点配置要求 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医 2000人 药店、餐饮店等网点 5000人 增设综合超市、服务类店铺 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 增设中型超市、生鲜肉菜超市、各类专 2万人 业店(服装、医药、家电、书店等)、餐饮店 增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、 各类专业店(服装、医药、家电、书店、维 5万人 修店、家政服务店、洗衣店等)、餐饮、旅店、 文体场所 10万人 增设大型、综合超市等。 表3 配建公共停车场(库)停车位控制指标 名称 单位 自行车 机动车 车位/100m2建筑面 公共中心 ?7.5 ?0.45 积 车位/100m2建筑面 商业中心 ?7.5 ?0.45 积 车位/100m2建筑面 集贸市场 ?7.5 ?0.30 积 车位/100m2建筑面 饮食店 ?3.6 ?0.30 积 车位/100m2建筑面 医院、门诊所 ?1.5 ?0.30 积 注:1. 本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量表示， 2. 其他各型车辆停车位的换算办法，应符合表3的规定。 十、国内shopping mall 案例 1、浦东临沂商业示范社区店是华联集团通过资源整合建立的社区商业购物中心，建筑面积2.3万平方米，经营面积1.7万平方米。该中心的特点在将社区购物和社区服务融为一体，fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 在购物中心中包括了多种业态的存在，既有华联吉买盛大卖场，又有品牌专卖店，还有与街道联手建设的邻里乐社区服务中心，把家政服务、社区教育、职业中介、老人娱乐、医疗保险等都包括在内，这种新型商业模式受到当地居民的欢迎，客流保持在每天3万人次，高峰时可以达到5,6万人次。 2、,,城市广场摩尔:外资大型MALL(厦门) ,,城市广场是亚洲连锁摩尔之王菲律宾,,集团在中国所开的第一家分店，位于仙岳路与嘉禾路交界处。共有,层，目前已开业,层。沃尔玛、屈臣氏、来雅百货、赛博数码广场、麦当劳、肯德基都已经纷纷入驻，同时首次引来了菲律宾的多家品牌店-,,,,,,,,,、,,,,,等等(都是,,摩尔的同盟)，更有数百家中外名店拱卫四方，再加 „引领厦门“一上规划中的家电卖场、展览中心、商务中心、健身中心、大型美食广场„站式”购物、娱乐、美食潮流的“野心”清晰可见，“我们应有尽有”的口号也让其他大卖场逊色不少。 人气:,,城市广场地处城乡结合部(,,未开业之前，这里非常荒僻)，在地理条件完全不占优势，但它却以其厦门最大的商业面积体量和出色的管理和营销硬是创造出了一个商业热点(一如SM集团当年在菲律宾马尼拉郊区的SM摩尔那样出人意料的大获成功)。据了解，这里日均客流量在,万人次左右，节假日约,,万人次，多为周围居民及驾车购物一族。 店面出租:,,城市广场坚持国家摩尔原则实行只租不售，,—,层的出租率近,,,,还有不少商家排队等待进驻，五层正在规划中。 租金价格:差异性较大 规模业态:商业总面积超过,,万平方米，一期经营面积为,,(,万平方米，沃尔玛、来雅百货、赛博数码城、主力家居广场等为每层店面做了主力支撑，同时多家独立店面又为这些主力店做了有益补充;建设中的二期经营面积为,万平方米，以餐饮、娱乐为主，弥补了一期的缺憾。 单位面积营业额:商城管理方直接不参与各商家的经营，所以不便统计，但从整体来看，商城营业状况非常良好，人气火暴，连国美厦门首家店也选择了,,对面。 档次定位:同时成功兼容高、中、低档(以高中档为主)，适合所有客群。 3、世贸商城:繁华都心MALL----厦门 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 规模业态:营业面积,万多平方米，有大型卖场沃尔玛、高档购物中心巴黎春天、金鹰电影院、卡乐美食城等进驻，能够为顾客提供购物、娱乐、休闲及餐饮服务。 人气:世贸商城地处厦门火车站商圈，这里是厦门最繁华也是人流量最大的区域之一。世贸商城的日均客流量为,,—,,万人，国庆等节假日高峰期可达,,万—,,万人次。 店面出租:出租率达,,,,，还有不少商家排队等待进驻。 租金价格:每层租金差异较大，主要表现在楼层之间、大卖场与独立店面之间以及商城东西区域之间。 单位面积营业额:商城管理方不参与各商家的经营，所以不方便统计，但从整体来看，商城营业状况良好，特别是卡乐美食城的火爆，可以说是厦门各大商场的经营典范。 档次定位:兼容高中低档，其中高档品牌主要集中在巴黎春天，中档商品主要集中在 独立店面，而沃尔玛超市则适合于大众消费。 4、明发商业广场:大,,,,实力造-----厦门 人气:明发商业广场位于厦门岛几何中心，紧邻四大生活区莲坂、槟榔、浦南、松柏，近,,万人以上的居住区，未来人气极为可观，人流量预计可达,,余万人。同时，莲坂二期工程将规划为大型高档生态居住区，可与一期纯商业项目相互呼应，这一新区将会为商业带来稳定可观的人流量。 店面出租:据了解，明发商业广场现已经与法国家乐福超市、英国百安居建材超市、美国时代华纳影院签订正式进驻 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，此外香港新世界百货、永乐家电亦签订了意向进驻协议。其他次主力店和中小型商家的合作意向也较多，并已陆续进驻。 租金价格:开发商给出的预计租金在每平方米,,元—,,,元左右，其中主力店租金会较低，但其所带来的客流量极为可观，以此会带动一些小商铺的发展。 规模业态:明发商业广场共规划六大商业区，每个商业区各有定位和主题: ,区:购物天堂 涵盖多层次消费群落的购物区域，以大型超市、时尚百货店为主力，以吸引力强的上千家国内外知名品牌旗舰店为辅助区。 ,区:主题世界 ,,:以国际级大型家居建材市场为主力店，覆盖家具、家饰、电器、电子数码等居家消费品的大型专业市场。 ,,:适合全龄层消费的主题式餐饮区。 ,区:欢乐海洋 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 国际动感主力娱乐城、时代巨幕影城、儿童娱乐超级中心，满足全年龄段消费者的娱乐需求;风起云涌的前沿时尚，无穷无尽的欢乐体验。 ,区:环球名廊 体验式世界精品文化广场、汇集了众多国际精品旗舰店、美食联合国、环球风味古船餐厅、世界旅游精品区等构筑全球领先巨大品牌网络。 ,区:黄金水城 以地下,,,米壮观的黄金水系为特色，以旅游为主题仿威尼斯建筑的地下水城。大型综合超市、电器城、儿童游乐为主力店，主力店多，功能多，空间大，是商业业态最丰富和集中的综合经营区。 单位面积营业额:开发商保守估计:每天每平方米可达到,,,,元左右。 档次定位:综合性的城中大,,,,是明发商业广场的主题定位，因为有超过,,万平方米商业规模，并且处于城中的核心位置，所以这里的建设目标将是“具有国际水准，集旅游、娱乐、购物、休闲为主导，涵盖餐饮、酒店、文化等多种功能”的综合性商业区，将成为“海峡西岸经济区乃至中国超大规模国际,,,,商业旗舰”，是“中国十大,,,,之一，代表了中国城市商业的新典范。” 5、上海正大广场 楼层分布: 10F 大型餐厅 9F 多功能会议厅 8F IT Mall、娱乐天地 7F 展览空间、中国精粹 6F 节日之旅 5F 美食天地 4F 家庭生活艺术 、儿童天地及百货 3F 青春服饰及百货 2F 国际知名品牌专卖及百货 1F 世界顶级品牌专卖及百货 B1 易初莲花超市 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 B2 易初莲花超市 B3 超大型停车场 正大百货: 1F 名品时尚馆 名品/化妆品、香水/珠宝/女鞋/女包/杂货 流行休闲馆 个性女装/流行少女装/少女休闲包、彩妆/流行表、杂货/运动服饰用 2F 品,户外商品、牛仔/饰品 3F 都会新贵馆 少淑女装/淑女装/珠宝/季节品/绅士服饰/男士休闲/衬衫、领带、男 裤/男鞋、皮件、杂货区/贵宾厅/医务室/育婴室/流行个性餐厅/咖啡豆专卖店 家居生活馆 内睡衣/妇婴用品/童装/童鞋/童玩/小家电、数码产品/锅具/水晶陶 4F 瓷/床上用品/家居用品 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。