芙蓉公寓底商招商与运营管理初步方案(已修改)_0

芙蓉公寓底商招商与运营管理初步方案(已修改)_0 芙蓉公寓底商招商与运营管理初步方案(已修改) 芙蓉公寓底商招商与运营管理初步方案 一( 芙蓉公寓项目简介 一)项目简介 二)开发目标 二( 业态规划与商业布局 一)芙蓉公寓项目招商目标的分解与确定 (详述:各楼层、商铺业态及面积) 二)招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点: 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了商业街未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三( 招商内容 一)芙蓉公寓项目招商目标的分解与确定(详述:各楼层、商铺基本情况及拟招商业态) 二)招商摸底结果: 方案1 方案2 四( 招商时间安排 五( 招商地点与招商活动 活动: 芙蓉公寓 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。 招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。 六( 招商及租金策略 一)招商策略 将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。 总的策略是:提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。 二)租金策略 1、租金策略 2、提升租金策略 七( 招商费用估算 八、芙蓉公寓管理方案 1. 管理体系 怎么建立质量管理体系环保管理体系it运维服务管理体系质量体系程序文件项目安全生产管理体系 构思 芙蓉公寓管理体系 在各个商家支持下,由郡原地产牵头组建商业经营管理公司芙蓉公寓运营服务中心,积极与各大商家建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。 2.芙蓉公寓商业管理的主要内容 商业街的经营管理水平关系项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。 经营期间的商业管理主要包括四个方面:租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务及日常的物业管理。 (1)、租赁政策与承租服务 商业街的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占商业街营业面积的40-50,。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。商业街制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服务机构，最低目标是部分名分名牌店铺和部分非名牌店铺。 (2)、业态管理的原则是根据不同区域业态的实际运营效果，让销售最好的商品业态得到商业街内最佳位置。 根据业态调整要求，确定招商计划，不断让优秀的供应商进场，淘汰经营不善的供应商。招商工作遵循以下程序:调查—谈判—审核—准入—追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用批发代理商)、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明(如化妆品、食品的卫生许可)。 注意引进国外品牌，对国外商业街商品种类进行统计 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ，根据商业街经营主题与档次，组 织核心商户统一引进，填补国 年 月 日作为开业时机。 二)开业策划 开业策划是商业街最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作: (1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的80,商户统一开业。 在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。 (2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。 (3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。 (4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。 三)开业后营销工作的三个思路 1. 精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点 营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。 制定营销计划要考虑如下因素: [1]消费者的需求和消费偏好。 [2]地域文化特点以及价值导向。 [3]竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况。 [4]根据年度销售目标确定营销费用，例如销售额为10亿元，营销费用可以达到1000万元以上。 [5]团队建设的目标和培训计划。 2. 具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力 营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。 3. 文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合 芙蓉公寓开业以后营销方面建议做好几项重点工作: 1. 做好整个商业街导示系统，让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。 2. 市场调研工作 在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作，在大型促销活动中，进行促销效果调查，对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放。 3、营销策划 针对同类商业街2009—2010年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估，对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在2010-2011年策划中突出创新与文化内涵，注重树立郡原地产品牌形象。在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章，在行业内产生深远影响，突出芙蓉公寓商业街的美誉度。 4、企业形象宣传与公益活动 主题商业街代表一个城市区域的形象，商业街企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康 文明，社会责任感强的形象。 收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。 十一、芙蓉公寓商业服务体系 经营期间的商业物业管理工作，主要包括三个方面:承租商的优化管理、促销推广活动、日常运营服务管理。 鉴于新开业商铺的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回，因此，建议采取如下租金政策: 基本租金，少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。 日常物业管理:装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。 现代商业街对物业管理提出了特殊要求: (1).高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 卫生管理 对现代商业街要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。 (2).绿色装修的统一管理 与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。 装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。 (3).为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间 (4).高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理 条例 事业单位人事管理条例.pdf信访条例下载信访条例下载问刑条例下载新准则、条例下载 对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保芙蓉公寓各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。 (5)商场物业管理采取新型举措，根据韩国专家建议，突出为顾客服务，改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉。 十二、人员配备 1、根据甲方要求，2011年12月份乙方派驻服务人员11.8名，分别是管理人员0.3人，招商运营客服专员2人，水电工1.5人，秩序维护队6人(班长1人，队员5人)，保洁2人，共计:11.8人(见附件一)。 附件一:芙蓉公寓底商招商与运营管理服务费用测算 一、测算合计:128316.00元/月 二、测算说明: 1、本测算计提护卫人员住房补助及水电补助:住房补助按150元/月.人，水电补助按20 元/月.人计提; 2、本测算未计提日常管理及维修所需要的耗材等费用，按实际由乙方向甲方实报实销(若 为代买，则在结算时加收代购物品价格总额12%的管理费);招商办公以及各类策划活动等所产生的水电能源费用均由甲方承担; 3、本测算计提工作人员餐费(标准为:秩序维护人员360元/月.人，其他工作人员180 元/月.人); 4、本测算计提双休日(每周加班一天)和国家法定节假日加班工资(双休日加班费按200% 计算;国家法定加班工资按300%计算，春节休息除外;延长日工作时间，加班费按150%计算); 5、本测算计提未提供住房补助的人员的交通费; 6、本测算计提31.2%的社会保险(社会保险包括养老保险:21%;工伤保险:0.6%;失业 保险:2%;医疗保险:7%;生育保险:0.6%，共计31.2%); 7、本测算计提管理人员住房公积金336元/月.人，其他人员住房公积金219元/月.人(护卫队员、保洁员除外); 8、本测算计提福利费【福利费包括高温费、过节费、教育经费(培训费用等)、工会经费、员工活动费等】; 9、本测算计提行政办公费用【包括办公费、通讯费(护卫班长、护卫队员)】; 10、本测算计提管理服务人员服装费用(若开发商原有服装提供，则需抵扣开发商所提供 服装的费用); 11、本测算计提秩序维护队耗费; 12、本测算计提防洪基金、残疾人保障金和不可预见费用; 13、薪金标准(元/月): 14、公司管理费按12%提取; 15、本测算计提招商佣金(按30元/?*1.5个月) 三、费用测算(11.8人) 1、人员工资 2. 人员加班费 8.行政办公费用 9. 服装费用 10.秩序维护费用 12.住宿费及水电费 13.残疾人保障金 14(防洪基金 15(垃圾处理费:因保洁由芙蓉公寓物业负责，故垃圾清运费用无(即:由该物业公司负责)，若产生建筑垃圾则按与当地环卫联系的价格为准，由甲方负责支付。 16.招商佣金:30元/?*15000? *1.5个月,675000元;按全年12个月平摊为:56250元/月。 17(不可预计费用 18.公司管理费 19.税金