控规讲义

控规讲义 第一讲 控制性详细规划产生的背景 1. 城市化进程加快在改革开放、市场经济的新体制下， 城市经济有了飞速的发展。城市人口、用地迅速增加，城 市不断向外扩展，城镇体系不断完善。城市化水平迅速提 高，根据有关方面预测，未来15-20年内我国城市人口和 城市数量将增加一倍，城市化水平2020年将达到50％。我国城市已经开始进入快速发展时期。 2. (1)城乡企业、合资企业的发展推动了城市经济的发展 与城市布局的调整； (2)开发区的建设开辟了城市用地发展的新途径； (3)劳动力的多方式引进，保证了城市发展对劳动力的 需求； (4)土地有偿使用及房地产开发推动了城市住宅、公共 设施的建设和旧城改造。 3. (1)城市用地管理上的转变 ?无 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 划拨用地变为有计划划拨用地； ?零星分散拨地变为成片拨地； ?无偿使用土地变为有偿使用土地； ?单纯行政手段管理用地变为以行政、经济、法律并 用的手段。基于上述的转变，就要求在进行拨地开发前提 出明确而详细的规划要求和各种控制指标，既作为规划管 理的依据，又作为土地有偿使用的一种衡量标准，同时， 作为有法律效力的文件，用于城市规划的强制性实施。 (2)城市开发改建方式的转变零星建设、“见缝插针” 影响城市布局的合理有序和城市风貌的完整性，致使市政 设施建设不完善，环境质量差。目前的成片综合开发促进 了房地产业的迅速发展，使城市的建设按照城市规划有序 地进行。土地的有偿使用，带来了良好的经济效益。但是， 另一方面，在一些城市，片面追求经济效益和高利润导致 了容积率、建筑高度、建筑密度、人口密度等方面的失控， 造成城市空间格局混乱，环境质量下降，损害了社会整体 利益。因此，必须制订有效的引导和控制管理城市开发建 设的规划，其中包括详细的建设要素控制，以此体现和维 护整体城市利益，保证经济效益、社会效益、环境效益的 统一。 4. 科学、合理的城市规划是引导城市协调发展的关键。随着改革开放的进一步深入，一方面国际交往与合作不断 加强，城市规划与管理也要与国际接轨，要适应新的市场 经济体制；另一方面，城市在迅速发展，新的建设要保证 城市协调、合理的发展，不再成为将来改造的对象，就必 须进一步提高城市规划的科学性，保证规划能够得以实 施。因此，必须进一步完善城市管理的法规体系，健全城 市规划的法制化体制。而城市规划管理的基础，是科学合 理的城市规划设计，是详细而明确的城市规划控制指标。 5. (1)规划依据不足 城市总体规划是对城市的总体布局，不可能对每一个地 块提出详细、明确的规划要求，详细规划设计如果对规划 范围内外的现状、环境、发展、功能联系、建设配套等一 系列问题的整体性综合研究不够，很容易脱离总体、脱离 实际，缺乏地方特点和城市特色，甚至可能造成建设性的 破坏。 (2)与市场经济的要求有一定矛盾 在市场经济条件下，城市建设的不确定因素较多，很难 按照一个固定的模式进行规划。在建设计划、任务、投资 均未落实的情况下，编制的详细规划很容易造成脱离实 际、灵活适应性差的后果。一旦其中一个关键环节发生变 化，原来的规划就很难实现。对于规模较大、建设时间较 长的开发建设，更是如此。 (3)规划管理的可操作性不够 城市规划的意图要通过规划管理来实现，由于总体规划 过于原则，详细规划又缺乏灵活性和弹性，因此，在执行 规划管理的过程中，规划的可操作性不够，受人为因素的 影响较大，甚至为追求经济利益而放弃规划的基本原则， 使城市建设受到损失。 6. 我国控制性详细规划的产生正是适应了上述这些变 化与要求，补充了总体规划(分区规划)和修建性详细规划之间的空缺。它是借鉴国外的土地分区管制(区划)的原 理，根据中国城市的实际情况，对城市建设项目具体的定 位、定量、定性和定环境的引导和控制。 第二讲 我国控制性详细规划的发展 1. ?1980年，美国女建筑师协会来华进行学术交流，带来 了一个新的概念，即土地分区规划管理。 ?1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外资建设的 国际惯例要求，编制了土地出让规划，首先采用8项指标 对用地建设进行规划控制。这一方法在规划设计和实施管 理中取得了较好的效果。 ?1986年8月城乡建设环境保护部向上海市城市规划局 下达了《上海市土地使用区划管理法规的研究》课题，针 对我国国情，上海市城市规划设计研究院提出了城市采取 的土地使用管理模式应是规划与区划融合型，即分区规 划、控制性详细规划图则、区划法规结合的匹配模式。课 题组通过研究编制了《城市土地使用区划管理法规编制办 法》、《上海土地使用区划管理法规》文本及编写说明， 制订了适合上海市的城市土地分类及建筑用途分类标准， 并对综合指标体系中的名词解释作了详尽的阐述或规定， 减少了解释的随意性，具有普遍意义。1990年建设部组织专家对该课题进行评审，肯定了区划技术对土地有偿使 用和规划管理走向立法控制的重大作用。 ?1987年，清华大学在桂林中心区详细规划中引入区划 的思想，借鉴虹桥开发区规划的做法，结合我国城市规划 的实际情况，初步形成了一套系统的控制性详细规划的基 本方法，其特点是对用地建设进行数据控制，与局部地段 的城市设计相结合。 ?中国城市规划设计研究院在苏州古城桐芳巷居住街坊 改造规划中注意了控制性详细规划的研究，对街坊用地进 行三个层次的区划，即街坊现状综合评价性区划、街坊改 造开发经营意向性区划和街坊改造开发控制管理性区划。 它将物质空间规划与改造实施的经营管理控制性规划结 合起来，对旧街坊改造作了投入产出的经济分析，为旧街 坊的改造开发提供了规划依据。 ?广州在1987年开展了覆盖面达70km2的街区规划，并制订颁布执行《广州市城市规划 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 》和《实施细 则》这两个地方性城市法规，使得城市规划通过立法程序 与城市规划管理更好地衔接起来。 ?温州市城市规划局于1988年开始，着手编制温州市旧 城控制性详细规划，制订了旧城区改造规划管理试行办 法》和《旧城土地使用和建设管理技术规定》。 ?1989年8月，江苏省城乡规划设计研究院结合“苏州市 古城街坊控制性详细规划研究”课题，对控制性详细规划 中几个重要问题，如规划地块的划分、综合指标的确立、 新技术运用以及它同分区规划的关系等方面作了较详细 的研究，并据此编写了《控制性详细规划编制办法》。 ?1991年东南大学与南京市规划局完成“南京控制性详细规划理论方法研究”课题，对控制性详细规划作了较为 系统的 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 。 ?1991年，建设部在《城市规划编制办法》中，列入了 控制性详细规划的内容，并明确了其编制要求。 ?1995年，建设部制定了《城市规划编制办法实施细则》， 规范了控制性详细规划的具体编制内容和要求，使其逐步 走上了规范化的轨道。 从我国控制性详细规划的开展情况可以看出其发展至今 大致经历了三个过程：最初，从形体设计走向形体示意。 它们通过排房子的形式得出管理依据，由此来约束土地不 合实际的高密度开发及见缝插针式的盲目发展。这里的建 筑形体仅作为一种有灵活性的示意，成为管理部门使用的 一种参考依据。如广州市街区规划，兰州市城关区规划。 然后，从形体示意到指标抽象。形体示意的灵活程度往往 掌握在力、案人员手中，缺乏办公规范化。量化指标的抽 象控制摒弃了形体示意规划的缺陷，对规划地区进行地块 划分并逐一赋值，通过控制指标约束城市的开发建设。最 后，从指标抽象逐步走向完整系统的控制性详细规划。它 的特点是文本、图则及法规三者互相匹配，且各自关联， 共同约束着城市的开发与建设。 2. (1)控制性详细规划实施情况 ?适应城市快速发展，控制性详细规划可以实现规划 管理的最简化操作，大大缩短决策、规划、土地批租和项 目建设的周期，提高城市建设和房地产开发的效率。 ?面对市场型行为的不确定性，控制性详细规划可以 使政府尽快批租土地以换取资金，尽快完成“七通一平”， 变生地为熟地，尽快满足开发商在土地开发的定性和规模 上的各种要求。 ?控制性详细规划已成为城市国有土地使用权出让 转让的基本依据和地价测算的重要依据，基本满足了城市 政府调控房地产市场和筹集城市建设资金的需要。 ?面对城市规划力量的不足以及城市规划管理水平 不高的现状，控制性详细规划将抽象的规划原则和复杂的 规划要素进行简化和图解化，再从中提炼出控制城市土地 功能的最基本要素，最大程度实现了规划的“可操作性”。 ?控制性详细规划提高了规划的“弹性”，初步适应了投资主体多元化带来的利益主体多元化和城市建设思路 的多元化对城市规划的冲击。 (2)控制性详细规划存在的问题 ?控制性详细规划的编制和执行应该是政府行为，代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 全民的共同利益，但现在有些地方控制性详细规划的编 制由开发商委托、控制和决定，成了为局部利益服务的工 具。 ?在编制程序上，控制性详细规划延续了规划体系内 部化操作方式，并且由于编制周期缩短而更加强化，加深 了规划与公众之间本已存在的隔阂。 ?控制性详细规划的制订、执行和修改缺乏法制化程 序，没有法律强制力的保障，也缺乏公开和公众参与的程 序，因而在实施中易受各种非正常力量的干扰，实施效果 又缺少有效的评判标准和监督机制，对市场的公平性产生 了负面影响。 ?在规划实施上，控制性详细规划弃整体控制而取地 块控制，无暇顾及建设策略而追求“全覆盖”，妥协于市场 选择的无序性和随意性。当不规范的规划管理造成功能混 乱后，通过修改规划又可自圆其说，实施效果不尽理想。 ?在编制内容上，控制性详细规划过分追求“可操作 性”，只能满足开发建设的基本功能，而对城市美学和人 的行为环境较少涉及。由于没好结合有与城市设计很，易 造成城市景观混乱，城市特色消失。 (1)国内控制性详细规划立法的现状 目前我国控制性详细规划属于规划部门编制的技术文件， 其审批也是由各城市人民政府进行，尚达不到法律条文的 地位。这样，在管理中就不可避免地迫于各种压力而进行 不断调整。许多城市开始在控制性详细规划的基础上制定 《土地使用与建筑管理技术规定》，并在《城市规划条例》 中确定其在城市规划编制体系中的地位。上海市在规划管 理实践中，对各时期各类用地实际建设容量作了抽样调 查，结合控制性详细规划的实施，就用地分类、建筑面积 密度、建筑密度、沿街建筑高度、建筑间距等控制指标进 行了初步研究，尝试把控制性详细规划的技术文件转化成 地方法规，并相应编制《城市规划条例》，明确控制性详 细规划编制的地位与作用。1983年编拟了《上海市土地使用管理规定(草案)》，并在重点地区、重点项目的规划 管理中试行，取得了一定效果。 目前我国不少大城市都有《土地使用与建筑管理技术规 定》，其中较完备的有北京、上海、广州、厦门、南京、 天津等地的技术规定，其内容大体都包括以下几方面： ?总则 ?建设用地分类和适建范围 ?建筑容量控制指标 ?建筑间距 ?建筑物退让 ?建筑物高度控制 ?绿地控制 ?特别地区的补充规定 ?附则 (2)我国控制性详细规划的立法要求 ?加强控制性详细规划的法律支撑 国家的《城市规划法》应当规定控制性详细规划编制、 审批、变更的程序与权限，规划编制、管理与监督的体制， 明确解决争议的仲裁机构，公众参与的方式，赋予控制性 详细规划以明确的法律地位。 ?加强控制性详细规划的体制支撑 规划的公众参与。市场经济条件下，利益主体呈多元化， 要使决策能够得到最广泛的支持，就必须实现公开决策、 民主决策。只有公众参与，才能体现社会公平。公众参与 包括规划制定前的公开告示征求意见，规划执行过程中的 听证和不同意见的仲裁等。 规划工作的体制。必须处理好规划管理、规划制定和规 划监督三者的关系。规划管理是规划的执行机构，一般是 规划局，它的职权是法定的，其职责是依法行政。规划的 制定是个立法过程，首先由政府组织规划的编制，这是政 府行为，一般是由规划设计院承担，然后经过法定程序审 批后才有一定的法律效力。 ?增强控制性详细规划的技术支撑 规划是对城市未来较长时间发展的控制与预测，城市发 展有较多的不可预测的因素，规划应有一定的弹性，而法 律具有严肃性和确定性。控制性详细规划的控制指标既有 控制性指标，又有指导性指标，指导性指标由于有一定的 不确定性，不宜立法。控制性指标用地性质，停车泊位及 其他需要配置的公共设施也有一定的兼容性和弹性，也不 宜严格立法。因此，提高技术人员的专业水平，针对不同 地段，不同情况，制定切实可行的规划，立法后才有严肃 性。 ?完善控制性详细规划的程序支撑 控制性详细规划之所以经常迫于压力被修改，其关键在 于没有构成一定的立法程序，用较为严格的修订程序来限 制政府官员，开发商以及其他相关人员。应通过立法构架、 咨询范围、公众参与、审定修订等过程给予政府官员、规 划委员会、规划局、公众不同的权力，使之相互制约，相 互依存。 (3)我国控制性详细规划阶段的立法构建 ?采取“法规+控制性详细规划”的综合控制方式 通则式的开发控制具有透明和确定的优点，但在灵活性和 适应性方面较为欠缺。判例式的开发控制具有灵活性和针 对性，但也难免会存在不透明和不确定的问题。由于通则 式和判例式的开发控制各有利弊，建议我国采用综合控制 型即“法规+控制性详细规划”的综合方式。 ?在城市规划条例中明确控制详细规划的法律地位 及编制审批修改和公众参与的方式 根据《城市规划法》和《规划编制办法》，由各地方立 法机关制定《城市规划条例》，在《城市规划条例》中赋 予控制性详细规划以确定的法律地位，并通过人大审批立 法，用法律形式肯定下来，转化为地方法规。如《深圳市 城市规划条例》第十一条规定：“城市规划编制分为全市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则、详细蓝图 五个阶段。”，确立了以法定图 则为核心的深圳城市规划新体系。在《城市规划条例》中 明确控制性详细规划的审批、变更的权限，明确争议的仲 裁机构，成立规划委员会负责城市综合规划以及各专项规 划的审定；成立上诉委员会听取各方面的意见，协调不同 利益主体的关系，接受不同利益主体的上诉；由规划局负 责方案的实施与城市规划的日常管理；确定公众参与的方 式，包括规划制定前的公开告示征求意见，规划执行过程 中的听证和不同意见的仲裁等等。 ?制定城市规划建设管理技术规定作为地方法规指 导控制性详细规划的编制 编制《城市规划建设管理技术规定》，通过法律程序确 认其技术条款的法律效力。技术条款中必须严格立法的内 容主要有：土地使用性质及其相容性；土地开发强度，主 要为容积率与绿地率指标；道路交通组织；城市公益性基 础设施与生活配套设施的安排。借鉴美国区划的技术，给 予规划一定的弹性，制定“发展权转让”条例和“奖励”条 例。借鉴英国的《特别开发规则》，界定特别开发地区(市 中心区、生态敏感地区)由特定机构来管理，给予特定的 开发控制条款。 ?法定图则与工作图则相互支撑 控制规划的任务是：在总体规划的基础上，对城市土地 使用性质、人口分布、公共设施和基础设施的配置、土地 开发强度、环境要求等作出具体安排，提出建筑适建规定。 根据不同城市的规模，图纸比例可在1／5000与1／2000 之间。法定图则在控制规划基础上根据地方法规的规定编 制，具有相当于地方法规的法律效力，是控制规划的法律 表现形式，控制规划的演绎和转化。法定图则应当明确而 肯定地表明用地的使用性质和各类用地的使用强度，以保 证各类土地内部的互补性和相邻土地的相容性；保证基础 性、公益性用地不被侵占，其他用地适应市场机制；保证 城市合理的容量。法定图则可以分片进行，先做成草案公 布，广泛征求意见，同时开始试行，经修改后批准施行。 法定图则是规划管理的基本依据，实施规划意图的主要手 段，是规划编制、规划立法和规划实施管理三者的结合点。 控制规划由于其图纸、文字繁多，其图纸和解释性说明本 身并不能直接成为法定图则，而只宜作为技术文件，成为 法定图则的说明和技术支撑(注：深圳的法定图则定位于控制性详细规划层面，而这里的法定图则则定位于控制规 划即相当于分区规划的层面，适用于一般大城市；对于小 城市而言，可以直接在控制性详细规划的基础上提炼成法 定图则)。 法定图则是对城市发展进行管理的最基本、也最重要的 法规性文件，应由有关的地方法规规定其法律地位、作用 和审批、修改等程序，确保其法律效力的严肃性。 控制性详细规划是对各个地块的使用性质、建筑容量、 工程管线和各项控制指标的详细规定，为规划管理提供更 为具体的技术支撑。图纸比例不小于1／2000，控制性详 细规划应成为规划实施管理的工作图则。 工作图则是规划管理部门日常进行规划实施管理的工 作依据，是法定图则的细化、补充和技术支撑。工作图则 就是经过规定程序审批的控制性详细规划的图纸和文本。 工作图则的土地分类可以是“国标”的小类。 工作图则是一种城市规划实施管理导则。用法定图则把 必须管的管住；而工作图则是在遵守法定图则的前提下， 给行政管理以适当的灵活性，既便于操作，又可通过行政 管理弥补法定图则之不足。 控制规划由人民政府规划行政主管部门组织编制，报同 级人民政府审批；法定图则由人民政府规划行政主管部门 组织编制，报同级人大常委会或其授权的机构审批。市域 内其他城镇的控制规划除另有规定者外，由市规划行政主 管部门或县级人民政府组织编制，报同级人民政府审批； 法定图则报市人民政府审批。变更按原审批程序报批。 控制性详细规划的成果——工作图则由市规划行政主 管部门或县级人民政府组织编制并审批，报法定图则的审 批机构备案。但控制性详细规划必须根据控制规划编制， 工作图则不得与法定图则抵触。 (1)控制性详细规划的法制化是当前最重要的任务。可以从两方面 考虑：一是完善各城市的城市规划管理技术规定，通过法定程序将它 变成为明确、肯定、有国家强制力作保障的法规，作总体控制；二是 在控制规划的基础上制定法定图则，它也是通过立法产生的法律成 果，分块控制用地性质和建筑容量，用最少最易操作的指标和准则控 制规划管理和实施的关键点。 (2)控制性详细规划是技术成果，它在控制规划(分区规划)下一层 次。它必须经过审批程序变成工作图则，不是法律，供内部掌握，作 为既具有刚性又具有灵活性的指导规划管理和实施的具体依据。 (3)对不同规模不同特点的城市，以及同一城市内不同地区不同情 况下的控制性详细规划应采取不同深度、做法和要求，采用多种不同 的方式进行控制。应该努力扩大控制性详细规划的覆盖面，以适应市 场对建设用地的需要，这也是达到“公平”的必要条件。而所谓全覆盖是在采取不同深度和要求的情况下进行的。 (4)进一步研究控制性详细规划的内容深度问题。控制性详细规划 的主要任务是保障公共利益不受分割，包括公共环境、政府的土地收 益等，要研究市场经济中什么情况下严格控制什么内容，哪些内容可 以由市场主体自由发挥。控制性详细规划的指标体系不是越庞大越 好，内容越多越好，多到什么程度、简化到什么程度，有待进一步探 讨。 (5)对土地使用强度等控制指标的决定应更严肃慎重，通过大量调 查分析或形体示意，力求做到有根有据经得起推敲。控制性详细规划 必须要贯彻城市设计思想，控制性详细规划的工作开展要以形体规划 层面上的城市设计为基础。 (6)控制性详细规划作为技术成果，编制主体可以是规划设计单位。 但作为规划、管理、法律三者交汇点的法定成果，城市规划管理技术 规定和法定图则等应由政府及城市规划行政主管部门负责制定。 (7)与控制性详细规划法制化相辅相成的一面是民主化，必须通过 公众参与使控制性详细规划做到更加公开、公正、公平。公众包括各 种利益集团、专业团体、社区和广大市民，不仅实施过程要引入公众 参与，控制性详细规划的编制过程也应反映公众的意愿。 第三讲 控制性详细规划的涵义和作用 一、控制性详细规划的涵义 控制性详细规划是《城市规划编制办法》中确定的规划层次 之一，与修建性详细规划同属详细规划，是以总体规划或分区 规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、 使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作 为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。 二、控制性详细规划的作用 1.控制性详细规划是连接总体规划与修建性详细规划的 承上启下的关键性编制层次。 控制性详细规划是详细规划编制阶段的第一编制层次， 它以量化指标将总体规划的平面、定性、宏观的控制分别 转化为对城市建设三维空间、定量、微观的控制。从而具 有宏观与微观、整体与局部的属性，既有整体控制，又有 局部要求；既能继承、深化、落实总体规划意图，又可对 城市分片及地块建设用地提出直接指导修建性详细规划 编制的准则。因此，它是完善城市规划编制工作，使总体 规划与修建性详细规划连为有机整体的、关键性的规划编 制层次。 2.控制性详细规划是规划与管理、规划与实施衔接的重要 环节，更是规划管理的依据。 “三分规划，七分管理”是城市建设的成功经验。在城市土地有偿使用和市场经济体制条件下，城市规划管理工作 的关键主要视其能否按城市总体规划的宏观意图，对城市 每块土地的使用及其对城市总体环境景观的影响进行有 效控制和引导房地产开发的健康发展。总体规划、分区规 划与传统的详细规划，均难以满足规划管理既要宏观又要 微观，既要整体又要局部，既要对规划设计又要对开发建 设的管理工作的需求。控制性详细规划能将规划控制要 点，用简练、明确的方式表达出来，作为控制土地批租、 出让的依据，正确引导开发行为，实现规划目标，并且通 过对开发建设的控制，使土地开发的综合效益最大化。这 样有利于规划管理条例化、规范化、法制化，规划和管理 以及开发建设三者的有机衔接。因此，它是规划管理的必 要手段和重要依据。 3.控制性详细规划是体现城市设计构想的关键。 控制性详细规划可将城市总体规划、分区规划的宏观的 城市设计构想，以微观、具体的控制要求进行体现，并直 接引导修建性详细规划及环境景观规划等的编制。 (1)控制性详细规划的内容 ?规划控制指标体系的内容 任何城市建设活动，其构成内容包括土地使用、设施配 套、建筑建造、行为活动四个方面。 用地面积 用地边界 用地使用控制 用地性质 规 土地使用相容性 划 容积率 土地使用 建筑密度 控 环境容量控制 居住人口密度 制 绿地率 空地率 指 建筑高度 标 建筑建造控制 建筑后退 建筑间距 体 建筑建造 建筑体量 系 城市设计引导 建筑色彩 建筑形式 其他环境要求 建筑空间组合 建筑小品设置 给水设施 排水设施 市政设施配套 供电设施 交通设施 其他 教育设施 设施配套 医疗卫生设施 商业服务设施 公共设施配套 行政办公设施 文娱体育设施 附属设施 其他 交通组织 出入口方位及数 交通活动控制 量 行为活动 装卸场地规定 噪声振动等允许 环境保护规定 标准值 水污染物允许排 放量 水污染物允许排 放浓度 废气污染物允许 排放量 固体废弃物控制 其他 ?土地使用 包括土地使用控制和环境容量控制。 土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积 和边界范围等方面作出规定。其控制内容为土地使用性 质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。土地使 用性质按用地分类标准规定建设用地上的建设内容，土地 使用相容性通过土地使用性质宽容范围的规定或适建要 求，为规划管理提供一定程度的灵活性。 环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设 用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控 制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。容积 率为空间 密度的控制指标，反映一定用地范围内建筑物的总量； 建筑密度为平面控制指标，反映一定用地范围内的建筑物 的覆盖程度；人口容量规定建设用地上的人口聚集量；绿 地率表示在建设用地里绿地所占的比例，反映用地内环境 质量和效果。这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三 个方面综合、全面地控制了环境容量。 ?设施配套 包括公共设施配套和市政公用设施配套。 设施配套是生产生活正常进行的保证，即对建设用地内 公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。公共设施配 套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等 配置要求。市政设施配套包括机动车、非机动车停车场(库) 及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、 通讯等。设施配套控制应按照国家和地方规范(标准)作出 规定。 ?建筑建造 包括建筑建造控制和城市设计引导。 建筑建造控制是对建设用地上的建筑物布置和建筑物 之间的群体关系作出必要的技术规定。其控制内容为建筑 高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、 安全防护、防洪及其他方面的专业要求。 城市设计引导是依照美学和空间艺术处理原则，从建筑单 体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造 提出指导性综合设计要求和建议。其中建筑单体环境的控 制引导，一般包括建筑风格形式、建筑色彩、建筑高度等 内容，另外还包括绿化布置要求及对广告、霓虹灯等建筑 小品的规定和建议。建筑色彩一般从色调、明度和彩度上 提出控制引导要求；建筑体量一般从建筑竖向尺度、建筑 横向尺度和建筑形体三方面捉出控制引导要求；对商业广 告、标识等建筑小品的控制则规定其布置内容、位置、形 式和净空限界。建筑群体环境的控制引导即是对由建筑实 体围合成的城市空间环境及其周边其他环境要求提出控 制引导原则，一般通过规定建筑组群空间组合形式、开敞 空间的长宽比、街道空间的高宽比和建筑轮廓线示意等达 到控制城市空间环境的空间特征的目的。 ?行为活动控制 行为活动控制是从外部环境要求出发，对建设项目就交 通活动和环境保护两方面提出控制规定。 其控制内容丸交通出入口方位、数量，规定允许出入口 方向和数量；交通运行组织规定地块内允许通过的车辆类 型，以及地块内停车泊位数量和交通组织；装卸场地规定 装卸场地位置和面积。环境保护的控制通过制定污染物排 放标准，防止在生产建设或者其他活动中产生的废气、废 水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、 电磁波辐射等对环境的污染和危害，达到环境保护的目 的。 控制内容的选取受多种因素的影响，对每一规划地块不 一定都需要从四个方面来控制，而应视用地的具体情况， 选取其中的部分控制内容。 4.规划控制的方式 针对不同用地不同建设项目和不同开发过程，应采用多 手段的控制方式。 (1)指标量化 ?含义：通过一系列控制指标对建设用地进行定量控制， 如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。 ?适用范围：适用于城市一般用地的规划控制。 (2)条文规定 ?含义：通过一系列控制要素和实施细则对建设用地进 行定性控制，如用地性质、用地使用相容性和一些规划要 求说明等。 ?适用范围：当对规划地块需作使用性质规定或提出其 他特殊要求时采用。 (3)图则标定 ?含义：用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定 位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线、绿化绿线、 控制点等。 ?适用范围：当需要对规划地块的划分和建筑的布置作 出标示时采用。 (4)城市设计引导 ?含义：通过一系列指导性综合设计要求和建议，甚至 具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设 计框架。如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群空间 组合形式、建筑轮廓线示意图等。 ?适用范围：在城市重要景观地带和历史保护地带，为 获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。 5.规划控制指标的类型 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。前者是必 须遵照执行的，后者是参照执行的。 (1)规定性指标一般为以下各项： ?用地性质； ?建筑密度(建筑基底总面积／地块面积)； ?建筑控制高度； ?容积率(建筑总面积／地块面积)； ?绿地率(绿地总面积／地块面积)； ?交通出入口方位； ?停车泊位及其他需要配置的公共设施。 (2)指导性指标一般为以下各项： ?人口容量(人／hm2)； ?建筑形式、体量、风格要求； ?建筑色彩要求； ?其他环境要求。 6.规划控制指标的名词解释及计算规定名词解释 (1)用地面积--规划地块划定的面积，以公顷计。 (2)用地性质--用地使用功能，根据国标用地分类标注至 小类乃至小小类(如R22：表示幼儿园、R222表示小学、R，表示中学等)。 (3)土地使用的相容性--土地使用性质兼容范围规定或 适建要求，以“允许设置”、“有条件的允许设置”和“不允 许设置”来表示。 (4)建筑密度--建筑占地面积与规划地块面积之比，以百 分比计。 (5)容积率--规划地块内建筑总面积与规划地块面积之 比。 (6)人口容量--规划地块内每公顷用地的居住人口数。 (7)绿地率--地块内绿地面积与规划地块面积之比，以百 分比计。 (8)停车泊位数--规划地块内规定的停车车位数量，包括 机动车位数 和非机动车车位数。 (9)交通出入口方位及数量--规划地块内允许设置出入 口的方向、位置和数量。 (10)交通运行组织--规定规划地块内允许通行的车辆类 型，作出合理的交通运行组织。 (11)装卸场地规定--对规划地块内货物装卸场地位置和 面积的规定。 (12)建筑高度--由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主 体最高点的垂直距离。 (13)建筑后退--建筑相对于规划地块某方位边界后退的 距离。 (14)建筑间距--为满足日照、消防、卫生、安全和建筑 保护等要求而规定的与相邻建筑之间的距离。 7.地块划分，土地使用性质与兼容控制 (1)地块划分 ?地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块 开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许 多地块。 ?地块的概念和特性 地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定 的最基本用地。 地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用 性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序 相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建 筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、 管理方式的变化，地块可以重组。 ?地块划分的依据划分地块要考虑用地现状和土地 使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结 构为依据，参照下列因素综合考虑： ?用地功能性质的区别。用以杜绝不相容使用，尽可能 保证地块性质单一。 ?用地产权或使用权边界。土地使用单位利益与土地有 偿使用，使产权边界日益重要，一个基本地块原则上不能 跨越这一边界。 ?城市“六线”规划等专业规划要求(注：城市“六线”指道 路规划红线、绿地绿线、河湖水面蓝线、高压走廊黑线、 文物古迹保护紫线、微波通道橙线)。 ?考虑土地价值的区位级差。因区位不同地块管理要求 也会不一样。 ?不超越分区界或片区界，以利于规划管理。 ?与开发规模尽可能一致。 ?兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收集统计。 上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要7项因素能 考虑周全，用地划分则较为科学合理。 (2)土地使用性质及其兼容控制 ?用地分类：基本上按照国标《城市用地分类与规划 建设用地标准》(GBJl37-90)分类，根据所在城市不同规 模、城市特征、所处区位、土地开发性质等确定土地细分 类别。一般规律是老城区分类多，新开发区分类少；中心 区分类多，边缘区分类少。 ?兼容控制 土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规 划管理提供一定程度的灵活性，并应作为技术法规立法通 过执行。所示的适建范围规定表，仅表示一种格式，不是 到处可以套用的 范本 协议范本下载族谱范本下载临帖范本下载公司章程范本下载监理月检范本下载 。各地应根据具体情况和特殊性制订 切合实际的规定表。 有的地方采用3种土地使用性质的方法，表示有条件可 容许的土地使用性质的灵活性。 第四讲 道路及工程管线规划 一、常用技术指标 用 地 给水 污水 供电 燃气 电信 性 质 100m3/hm一污水30部 150Kw/hm2 2?d /hm2 类 量 给水 250m3/hm二量25部 300Kw/hm2 工 2?d 70%/hm2 类 业 计 收集 400m3/hm三20部 450Kw/hm2 率为 2?d /hm2 类 85% 170L2.5m3居住用1部/ /250L/人?d 4Kw/户 /户地 户 d20kg人?d / 户?月 污水 5-10L/m2?60-80w/m/280-100W办公商1部 量同 d /M2 /50m2 业 给水 15部/ 污水所 40W/m2 医院 200L/床?d 量同 (含中给水 继线) 污水 5部/ 20W/m2 中小学 50L/人?d 量同 所 给水 污水1部 20L/m2?d 100W/m2 /100m宾馆 量同 2 给水 污水 15m3/hm2?绿地、 20kW/m2 量不 d 道路 计 污水 30m3/hm2?仓储、10部 量不 d /hm2 市政 计 1.道路及其设施控制 控制性详细规划编制阶段的道路及其设施控制，主要指 对路网结构的深化，完善和落实总体规划、分区规划对道 路交通设施和社会停车场(库)的控制，以及对配建停车泊位的控制。 以上各方面的深化与控制，就是在主次干道确定的条件 下，根据规划用地规模及地块的使用性质，增设各级支路 路网；确定规划范围内道路的红线、道路横断面、道路主 要控制点坐标、标高、交叉口形式；对社会停车场(库)进 行定位、定量(泊位数)定界控制；对配建停车场(库)，包 括大型公建项目和住宅的配套停车场(库)，进行定量(泊位 数)、定点(或定范围)控制。 2.给水工程 计算用水量，提出对水质、水压的要求，布局给水设施 和给水管网；计算输配水管渠管径；校核配水管网水量及 水压；选择管材。 3.排水工程 对污水排放量和雨水量进行具体的统计计算；对排水系 统的布局，管线走向、管径进行计算复核；确定管线平面 位置，主要控制点标高。 4.供电工程 计算用电负荷；选择和布局规划范围内变配电站；规划 设计10kV电网；规划设计低压电网。 5.通信工程 计算规划范围内的通信需求量；确定邮政电信局所等设 施的具体位置、规模；确定通信线路的位置、敷设方式、 管孔数、管道埋深等；划定规划范围内电台、微波站、卫 星通信设施控制保护界线。 6.燃气工程 计算燃气用量；规划布局燃气输配设施，确定其位置、 容量和用地；规划布局燃气输配管网；计算燃气管网管径。 7.供热工程 计算规划范围内热负荷；布局供热设施和供热管网，计 算供热管道管径。 8.管线综合 各种管线在平面和竖向上的布置，尤其要解决好交叉口 处管线的三维关系。 9.市政工程的常用技术指标 在控制性详细规划中各类市政工程管线技术指标对市 政设施量的预测起到很重要的作用。由于控制性详细规划 是一个实施性的控制规划，一些技术指标没有总体及分区 规划中的指标高，同时又必须高于现有技术指标，加上在 规划中有很多不确定因素，不可能做到准确预测，只能起 一个大概的控制作用。 雨水及河道以南京市暴雨强度公式 为例，其中河道P=5-10年，管道p=1年，g =0.5～0.7。 各地应按当地的公式计算。 二、确定土地使用强度的因素 土地使用强度控制，实际上就是对开发容量的控制。因而，在土地 使用性质细分后，这是控制性详规编制工作中必须解决的最为关键的 问题。特别在市场经济体制条件下，开发容量至关重要。它不仅与土 地的投入产出和开发收益直接相关，而且与公众利益，与三个效益的 统一息息相关。 1.确定土地使用强度的因素 (1)用地性质 不同性质的用地，有不同的使用要求和特点，从建筑单体到群体组 合，从空间环境到整体风貌，均呈现出差异，因而开发强度亦不相同。 (2)城市土地级差 由于各建设用地所处区位不同，其交通条件、基础设施条件、环境 条件出现差距，从而产生土地级差。如中心区、旧城区、商业区、沿 街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用 性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接 影响。这就决定地块的土地使用强度，应根据其区位和级差地租区别 确定。地块的土地使用强度制定是否合理，在经济上是否可行，需要 进行房地产开发的经济分析。 (3)建造方式和形体规划设计 不同建造方式和形体规划设计能得出多种开发强度的方案，如低层 低密度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密 度、高层高密度，这些均对土地开发强度产生重大影响。 (4)城市设计要求 将规划对城市整体面貌、重点地段、文物古迹、视线走廊等的宏观 城市设计构想，通过其具体的控制原则、控制指标与控制要求等来具 体体现，应该落实到控制性详细规划多种控制性要求和土地使用强度 指标上。 (5)城市交通与基础设施容量 为避免环境拥挤、交通混乱、容量失控等问题，需要以城市交通与 基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发， 也要防止利用不充分。 2.控制指标确定的方法 (1)形体布局模拟 这种方法是目前采用较多的方法。通过试做形体布局的规划设计， 研究出空间布局及容量上大体合适的方案，然后加入社会、经济等因 素的评价，反推成明确的控制指标。这种方法的优点是形象性、直观 性强，对研究环境空间结构布局有利，便于掌握，但缺陷在于工作量 大并有较大的局限性和主观性。 (2)经验归纳统计 将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的技术经济指标进 行统计分析，总结得出经验指标数据，并将它推广运用。这种方法的 优点是较为准确、可靠，缺点是这些得出的经验指标只可运用到与原 有总结情况相类似的地方，如有新的情况出现则难以准确把握。另外， 经验指标的科学性和合理性往往依赖于统计数据的普遍性和真实性。 (3)调查分析对比法 这种方法是通过对现状情况作深入、广泛的调查，以了解现状中一 些指标的情况和这些指标在不同区位的差别，得出一些可供参考的指 标数据，然后与规划目标进行对比，依据现有的规划条件和城市发展 水平，定出较合理的控制指标，如上海确定区划容量控制指标，是通 过调查了解现状建筑类型的容量特征，及其在城市中不同区位的容量 差别，确定出容量控制指标。这种方法较为现实可靠，得出的指标也 较为科学合理，但它需要作大量广泛的调查。另外，它只是参照依据 现状指标数据，难以考虑到其他的影响因素，因而也难免存在一定局 限性。 不管采取哪种确定控制指标数值的方法，最关键的仍是作认真的基 础研究。另外，也不应只采用一种方法，可采取多种方法的综合。 第五讲 控制性详细规划成果 一、规划文件 1.文本(或实施细则) 文本是规划的法制化和原则化体现，以简练、明确的条款格 式，表示地块划分和土地使用性质、开发强度等控制指标、配 套设施、有关技术规定等内容，经批准后成为土地使用和开发 建设的法定依据。 (1)总则 制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限。 (2)土地使用和建筑规划管理通则 ?各种使用性质用地的适建要求 ?建筑间距的规定 ?建筑物后退道路红线距离的规定 ?相邻地段的建筑规定 ?容积率奖励和补偿规定 ?市政公用设施、交通设施的配置和管理要求 ?有关名词解释 ?其他有关通用的规定 (3)地块划分以及各地块的使用性质规划控制原则、规划设计 要点。 (4)各地块控制指标一览表 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。 ?规定性指标一般为以下各项：用地性质，用地面积，建 筑密度，建筑控制高度，容积率，绿地率，建筑后退红线要求， 交通出入口方位，停车泊位及其他需要配置的公共设施。 ?指导性指标一般为以下各项：人口容量，建筑形式、体 量、风格要求，建筑色彩要求，工程设施配套要求，其他环境 要求。 2.规划说明 二、规划图纸 1.区位图：图纸比例不限。 2.用地现状图：土地利用现状、建筑物现状、人口分布现状、市政公 用设施现状(必要时可分别绘制)。 3.用地规划图：规划各类用地的界线，规划用地的分类和性质、道路 网布局等。 4.道路交通及竖向规划图：确定道路走向、线型、横断面、各支路交 叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施位置和地块界线以及界线转 折点坐标，各地块室外地坪规划标高，必要时可分别绘制。 5.工程管网规划图：各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标 高，必要时可分别绘制，分为给水、雨水、污水、电力电讯、煤气、 管线综合等。 6.地块划分图：表示地块的划分情况及编号。 7.各种分析图 8.地块图表(分图则) 以若干地块为单位，标明地块划分具体界线和地块编号，表示出地 块划分、用地性质、建筑密度、容积率、建筑控制高度、绿地率、建 筑后退、交通出入口方位、配套设施等各地块的 各项控制指标表，图表对应，并附有简要的规划设计要点。 分图则也可作为文本的组成部分，用分图则表示的控制性详细规划可 省去文本中的控制指标一览表。 第六讲 控制性详细规划技术经济分析 一、控制性详细规划的经济分析的概念 控制性详细规划的经济分析，是控制性详细规划的重要组成 部分，其任务是在一定的控制性详细规划设计方案的基础上， 针对城市开发这一经济活动所进行的经济效益分析。 二、控制性详细规划的经济分析的任务和特点 城市规划是城市开发的目标和手段，城市规划具有双重性， 一方面，它是城市未来发展的蓝图，是城市开发的目标，这是 技术经济的一面，反映出城市规划的前瞻性、科学性。另一方 面，它也是城市开发的调控机制，是城市开发的手段，这是法 制和行政管理的一面，反映出城市规划的合理性、法制化、政 策性和强制力。城市规划的技术经济是法制和行政管理的基础。 城市规划编制工作，特别是控制性详细规划的编制工作，是 城市开发前期工作，是城市规划管理的依据。为了增强规划的 科学性、合理性、可行性、可操作性，必须在城市规划编制阶 段加强经济分析工作，使城市规划具有坚实的经济基础。经济 分析的结论，还制定城市政策的可靠依据，指导城市政府建立 可持续发展开发的调控机制。可以成为------------------------- 三、控制性详细规划的经济分析意义 1.增强规划的科学性、合理性、可行性、可操作性 通过经济分析，城市规划的方案具有经济背景支持，在满足 城市规划基本原则的基础上，使城市功能规划、形态规划更加 可行，保证城市规划的顺利实施。 2.提供城市政策依据，指导城市政府建立城市开发的调控机制 由于城市开发的要素(土地、建筑等)的空间分布不均衡，城 市土地存在级差地租，城市各地段的征地成本、动迁成本、基 础设施的成本差异较大，加上城市规划对土地用途和强度的控 制，导致城市各地段的收益相差较大，如果城市政府不对这种 利益进行调控，开发商必将寻求利润最大化的开发，给城市的 进一步开发留下难题。 四、控制性详细规划的原则与指导思想 1.整体性原则(宏观与微观结合、三大效益结合) 2.效益性原则(经济效益优先) 3.土地利用最优原则 4.估价最不利原则 5.可操作性原则(切合实际、简单化) 五、控制性详细规划的技术经济分析的内容(案例分析) 土地级 综合 住宅 工业 别 毛地 熟地 毛地 熟地 毛地 熟地 8798 一 6225 6225 7055 二 4565 4565 4565 三 3320 3320 2075 四 2324 2116.5 1369.5 五 1162 1660 1162 1660 332 788.5 六 913 1245 913 1245 290.5 581 七 664 664 249 八 456.5 456.5 215.8 九 332 332 182.6 十 166 166 149.4 十一 滩涂待 十二 定 上海 市 1998 年5月 公布 的基 准地 价表 (单位： 元/m2) 1.城市房地产市场的概念 控制性详细规划的技术经济分析的对象是城市房地产 开发，因此，我们必须认识房地产市场的特点。 (1)房地产市场的三级市场构架 ?房地产一级市场 房地产一级市场又称土地出让市场，是指国家将国有土 地出让给土地使用者的交易市场。其特点是： a.国家垄断的国有土地使用权出让 b.明确各类用地的使用年限 商业/旅游/娱乐 40年 工业/科教文体卫 50年 居住 70年 c.出让地价是一种租赁价格，其构成为绝对地租和相对 地租，租赁费用一次性收取。 ?房地产二级市场 房地产二级市场又称房地产转让市场，是指取得土地使 用权的开发经营者对土地进行开发后，与其他房地产开发 经营者、房地产使用单位或个人之间的交易市场。 ?房地产三级市场 房地产三级市场是指房屋所有权出售、出租等交易市 场。市场的主体是房屋所有权的所有者和住房消费者。其 特别是房地产权的再转让，属于调剂余缺，重新配置的市 场。 (2)政府对房地产市场具有调控的机制和功能 主要包括；土地供应计划、城市规划、控制地价、调节 税收、信贷规模和利率。 2.房地产市场分析与预测 (1)城市经济发展分析(房地产需求的原动力) 经济发展创造了就业机会，增强了购买力，这必将推动 房地产需求的增长。苏州工业园区在1994年-2000年6月内吸引项目投资360亿元，创造就业岗位约24000个。开发土地约12km2，其中工业用地约240hm2，平均住宅容积率为1.33。土地价格由400元/m2升到900元/m2，住宅价格由1600元／m2升到2100元／m2。 (2)城市房地产市场分析(房地产需求的统计预测) 根据经济发展和房地产需求发展的速度，可以预测今后 若干年的房地产需求和价格。根据历史发展的数据，今后 5年内，苏州工业园区将吸引300亿元，创造就业岗位约 20000个。开发土地约10km2，其中工业用地约200hm2，居住用地约75hm2。土地价格由900元／m2上升到1400元／m2，住宅价格由2100元／m2升到2600元／m2。预计平均住宅容积率将上升至1.5—2.0。 (3)销售价格分析(房地产需求的结构：用途差异、区位 差异) 从市场的角度看，房地产的价格与用途和区位的关系极 为密切。用途和区位都是城市规划控制的要素。因此销售 价格分析就是要分析各类房地产价格在现状的基础上，经 过规划实施所产生的变化和规律。如果城市规划和土地供 应调控得当的话，销售价格是十分稳定和有规律的。一般 来说，工业房地产比较稳定，价格较低，基本上是成本价。 有时候为了吸引投资，甚至政府补贴。住宅房地产价格相 对较高，弹性较大，由于涉及千家万户，因此政府会对住 宅建设进行干预，客观上形成了住宅对两个市场，一个是 大众住房市场，一个是高档商品房市场。高档商品市场的 特点有时接近商业房地产市场的特点。对于大众住宅区来 说，公共配套设施是一个十分重要的因素，对于提升住宅 区的房地产价格具有特别重要的意义。苏州工业园区就是 通过开发邻里中心带动了住宅房地产的繁荣。商业房地产 的价格波动较大，价格最高，受区位的影响极大，城市规 划要特点注意商业用地的布局，通过集聚和集中布置，营 造商业环境。 以上海为例，可以看出，区位仍是影响房价空间走势最 重要的因素。传统高价格区静安、徐汇的楼盘均价分别为 6250元／m2和5200元／m2左右，两区楼盘价差较小，价位分布比较均匀。长宁、浦东区楼盘价位分布呈明显的 空间差异性。长宁区高价位楼盘华山嘉苑(5520—7350元 ／m2)与低价位楼盘虹康花苑(3730—4300元／m2)单位 面积均价差可达2500元左右。闵行、普陀、虹口等区楼 盘价差也较小。 分析其中原因，长宁区东邻静安、徐汇，西接闵行，楼 盘价位受徐汇、静安、闵行三区影响，由东至西呈递减之 势。华山嘉苑位于横穿静安、徐汇、长宁三区的华山路， 其区位优势不言而喻，而虹康花苑则位于毗邻闵行的仙霞 地区，其价位远低于华山嘉苑也就显而易见了。 上市楼盘较为集中的浦东新区，各楼盘之间也有较大的 均价差，位于张杨路的东阿花苑(4200—5900元／m2)与 位于绿林路的绿林安居苑(1900—2700元／m2)单位面积 均价差为2750元。由于浦东不同地区交通便捷性、社区 配套成熟度差异较大，加上陆家嘴等楼盘高价位区对周边 地区的辐射作用，使位于主干道(如张杨路、东方路)，社 区配套成熟或毗邻陆家嘴等区的楼盘价位明显高于浦东 其他地区的楼盘。闵行地区的楼盘大都集中在七宝、莘庄 附近，其价位也以七宝、莘庄为中心，由高至低向周边回 落，但价位波动平缓，均价差在900元左右。 项目 建设费用(万元) 分摊面积(hm2) 分摊值(元/m2) 7079 1208 5.86 自来水 4912 1058 4.64 污水 6004 1208 49.97 燃气 8600 1208 7.12 供热 18000 1058 17.01 供电(开闭所) 25500 1700 15 道路桥梁 70095 7400 54.6 小计 14000 供电110Kvc h 9240 电信 3.城市开发成本 (1)土地使用权出让基准地价 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。 土地使用权出让，是指国家将有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定的年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 北京市早在1 99 3年就发布了《北京市出让国有土地使 用权基准地价的通知》，对北京市出让国有土地使用权用 地基准地价对不同用途和地价区类的标准作了具体规定， 在一个较大的框架内，确定了北京商品房价格的走向。基 准地价根据商业、公寓、住宅及工业4种不同的土地使用类型和10种地段制定了级差价格。从全市看，东城、西 城、崇文、宣武、海淀、朝阳区为一到六类地段，丰台、 石景山为三到九类地段，其他各郊县则处于六到十类地段 区。按照基准地价可以推算：王府井地区每平方米楼面生 地价在3000—4000元西单一带在2000～3000元其他按地段级差各有区别，从几百元到上千元各不相同。从这里可 以看出，发展商在不同地区取得土地的成本是不一样的， 这也直接导致了房价的悬殊差别。 (2)土地征用 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有 土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。 国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗 和附着物补偿费、安置补助费，标准如下： ?土地补偿费 A征用耕地、蔬菜地费；B征用鱼塘、藕塘、养殖场、 果园、竹园、林地等土地费； C征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有益的非耕地费； D征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算，房屋由建设 单位另行征地移迁重建的，原宅基地不再给予补偿； E征用无收益的非耕地，一般不予补偿。 ?青苗和附着物补偿费 A青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获 的不予补偿。多年生经济林木，可以移植的，由建设单位 付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作 价收购； B房屋拆迁，按房屋结构、面积，新旧程度，给予合理 补偿； C农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养 殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照实际情况付 给迁移费或补偿费。 ?安置补助费 A征用耕地的安置补助费； B征用非耕地安置补助费； C征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地， 不支付安置补助费。 按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需 要安置的农民保持原有生活水平，经省人民政府批准，可 以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费的总和最高 不得超过土地被征用前3年平均年产值的20倍。 国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除 应当将个人的附属物和青苗补偿费付给本人外，其他费用 由县级以上人民政府与有关乡(镇)、村商定处理，用于组织被征地单位发展生产、安排多余劳动力就业和不能就业 人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。 项目 建设费用(万元) 分摊面积(hm2) 分摊值(元/m2) 495 33 15 自来水 1518 33 46 污水 231 33 7 燃气 2145 33 65 供电(开闭所) 2871 33 87 道路桥梁 231 33 7 电信 749 33 227 大型水利、水利工程建设项目征用土地的补偿安置标准 和办法，由省人民政府根据国家规定另行制定。 广州某小区基础设施配套费用估算表 (3)动迁安置成本 房地产开发商的开发建设成本中很重要的一块就是动 迁安置费。如在前期拆迁过程中，旧式居民区人口密度大， 拆迁安置工作难度大、代价高。 凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房 屋及其附属物的，由建设单位向城市主管房屋拆迁机关申 请力、理地面建筑物、构造物的拆迁事宜。城市房屋拆迁 建设安置工作由市、县(区)人民政府城市房屋拆迁建设的 主管机关(以下简称主管机关)统一组织、管理、妥善安置 被拆迁单位或者拆迁户。拆迁成本是否进入地价，各地执 行不一。 苏州工业园区在出让土地的时候，以空产出让的方式进 行，出让地价包括了拆迁成本。“统筹动迁，打入地价” 有利于城市规划的实施，创造公平竞争的房地产开发环 境。 大连市比较注意统筹安排建设用地，妥善安置动迁户， 合理动迁费用，加快住宅建设。1983年12月《大连市城市住宅建设负担运迁费暂行办法》规定：凡列入住宅建设 计划的项目，不论建设区域内有无动迁户，一律按规定负 担运迁费，统一平衡，调剂使用。负担运迁费的标准，按 区域划分四个等级，城市中心区按住宅面积的50％负担； 城市边缘区按住宅面积的40％负担；城乡结合区按住宅 面积的30％负担；新开发区按住宅面积的20％负担。 (4)基础设施费 基础设施费是指供水、供电、供气、供热、电讯、有线 电视、道路、排污、雨水、河道、环卫、绿化等工程费用。 苏州工业园区住宅房地产开发的主要技术经济指标表: 改造9层住4层6层 项 目 区 区 住区 住区 住宅销 1529 2389.8 2188 1800 售售价 综合土 363 430 547 370 地分摊 价格 土地出 140 140 140 让基准 地价 土地征 133 用 城市动 40 迁安置 成本 基础设 190 施费大 配套 综合建 1116 1895 1582 1382 筑造价 前期费 61 62 62 45 用 600 1150 838 796 建安费 公益性 150 58 80 54 公建配 套 基础设 130 399 370 272 施费小 配套 开发费 115 166 172 155 用 其中的 30 30 30 30 管理费 用 其中的 20 20 20 20 销售费 用 其中的 35 86 92 75 财务费 用 公共设 30 30 30 30 施维修 基金 城市开 60 60 60 60 发税费 其中的 60 60 60 60 政府收 费 其中的 税金 50 64.8 59 48 利润 1 1.35 0.76 1.12 容积率 基础设施费可分为基础设施配套费和基础设施小配 套费。基础设施大配套费是指房地产开发的用地红线外的 基础设施费，这部分的费用经常打入地价，以房地产二级 市场的土地转让价格出现。基础设施小配套费是房地产开 发的用地红线内的基础设施费，一般打入房价。基础设施 大配套费的估算可以按照用地平方米计算，下表给出了苏 州工业园区的费用估算，供参考。基础设施小配套费的估 算可以按照用地平方米或建筑平方米计算，下表给出了广 州开发区某小区的费用估算，供参考。 (5)建安成本 发展商开发的房产所选用的结构类型也直接导致成本 的差异：一般普通6层的多层住宅为砖混结构，其建造费 用一般在1000—1200元／m2，而25层左右高层建筑，一般选用框架——剪力墙结构，造价在1800～2000元／ m2左右。两者相比较，高层建筑建造成本要高出80％左 右。 (6)前期工程费 包括开发项目的规划、设计、可行性研究、勘察及前三 通等费用，规划、设计、可行性研究、勘察一般按开发成 本的5％—10％计算。 (7)城市开发税费(配套及附加成本) ?政府的行政事业收费 地方政府为了加强城市管理和城市配套建设征收各种 费用。如：绿化、环卫、公建等各类配套费，行政管理规 费等。 ?税收 (8)物业管理(运营成本) 物业管理费 (9)不可预见费 不可预见费包括自然灾害引起的费用等。城市规划经济 分析一般按开发成本的5％—10％计算。 (10)开发费用 包括管理费用、销售费用、财务费用等。城市规划经济 分析一般按开发成本的5％～10％计算。 六、城市开发的投入产出分析方法 1.城市开发的经济效益的分类 按层次分类，城市开发的经济效益分为宏观经济效益和 微观经济效益。 按收益直接程度分类，城市开发的经济效益分为直接经 济效益和间接经济效益。 按经济效益发生的时间分类，城市开发的经济效益分为 近期经济效益和远期经济效益。 按经济效益考虑时间因素分类，城市开发的经济效益为 静态经济效益和动态经济效益。 2.城市规划经济分析深度 联合国工业发展组织(UNIDO)为推行项目可行性研究 而编写的《工业可行性研究手册》提出： 机会研究阶段 30% 初步可行性阶段 20% 可行性阶段 10% 3.容积率与房价的关系 4.容积率与地价关系 (1)容积率对地价的作用与城市规模成正比。城市规模 越大，地价随容积率的变化幅度越大； (2)容积率对地价的作用与中心区位成正比。从城市外 围到市中心，地价随容积率的变化幅度越大； (3)容积率对地价的作用与用途有关。对商业地价影响 最大，住宅其次，工业最弱； (4)容积率对地价的作用与密度有关。容积率对公共住 宅区的影响较大，对别墅区较弱。 5.城市开发经济效益的不确定分析 不确定分析就是借助盈亏平衡分析、敏感性分析、概率 分析等方法，使城市开发者了解经济效益分析的可靠程 度。 七、政府必须以控制性规划为手段，垄断一级房 地产市场 当前各级政府根据当地的实际情况与加快城市建设的愿望，对开发 计划逐步放宽，对信贷资金控制也比较宽松。但是，对外商投资开发 项目，这些措施作用不大，因此，在目前我国房地产法规不健全的情 况下，对投放量的控制是政府实施管理最有效、最主要的手段。通过 对投放量的控制达到实施城市规划及社会发展计划的目的，稳定房地 产市场的价格，避免出现“跑马圈地”的浪费土地现象，更能够通过 对房地产市场的调控，达到平抑市场物价，制止通货膨胀的目的。 (1)根据城市经济发展水平，确定投放量 我国的房地产开发正处于起步阶段，投放量确定应以满足下列条件 为前提： ?根据市场的实际需求情况，保证供给的数量小于需求的数量； ?为了避免圈而空之，几年不开发的情况，要以项目带动房地产 开发，没有建设不予批地。 具体建议参考(表4.2.3)的要求，根据城市用地出让、转让投放控制 总图，确定每年的投放土地数量。政府可以根据规划部门提供的投放 控制图确定3年土地投放量，当完成一个年度的投放工作后，要求规 划部门根据建设规划着手编制下一个年度的投放控制规划图。城市经 济发展速度3年连续低；于8％，投放量取下限；连续3年平均；在8％一15％之间，考虑投放量取中间值；连续3年高于15％，投放量可取上限值。一次性出让指第一批有偿出让土地在基础设施完成后销 售量达到80%以上，方可推出第二批。提供有偿出让的生地数量平均 每年不应高于城市每年生地需求量的30％。对出让给外商开发的用 地数量要适应控制，避免土地出让后的垄断。 (2)以城市规划为指导，确定投放地段，引导城市发展方向 城市土地开发必须服从城市规划，因为一个城市的基础设施的布局 与投入都是在规划指导下实施的，如一幢建筑任意排在城市的某一地 方，尤其是高层建筑，它的配套基础设施费用要比有规划指导下大出 好多倍，并将进一步加大城市基础设施的负荷，这势必使城市政府的 包袱越背越重。 ?投放位置要根据当地的需要来安排，以有利于城市基础设施的 建设； ?在城市中建筑质量相对差的地段，能迅速地改变城市面貌，提 高人民的生活居住水平。 ?能迅速改变旧城交通条件，建设新区道路骨架。 ?引导社会资金投资流向通过土地出让，政府筹集到大量城市建 设资金，使社会资金流向城市建设，真正做到“人民城市人民建”。 第七讲 控制性详细规划中应重视并解决的几个问题 一、控制性详细规划的整体性与连续性 1.控制性详细规划的“承上启下”要求 ?控制性详细规划必须以城市总体规划、分区规划为依据进 行编制（如在城市用地性质、使用强度等方面）。 ?控制性详细规划范围，应具有可以从城市整体，或城市区、 片全局考虑问题的用地规模，如对小城市，起码宜将老城区作 为一个整体进行编制。 ?控制性详细规划指标与控制要求，应综合考虑城市整体或 城市区、片全局进行制定。 二、主要指标定量数据确定的 科学性 经分析，控制性详细规划用地控制指标一般有13项，包括规定性控制指标；引导性控制指标。 ?其中重点是确定四项规划性指标的量化值： ?建筑密度(%) ?建筑高度(m) ?容积率 ?绿地率(%) 控制性详细规划用地控制指标一览表 编号 指标 分类 注释 1 用地性质 规定性指标 2 用地面积 规定性指标 3 建筑密度 规定性指标 建筑限高 (建筑层用于一般建筑(用于住宅4 规定性指标 数) 建筑) 5 容积率 规定性指标 6 绿地率 规定性指标 含全市公共、市政设施和 7 公建配套项目 规定性指标 按人口规模配套的服务设 施 8 建筑后退红线 规定性指标 用于沿道路的地块 9 建筑后退边界 规定性指标 用于地块之间 10 社会停车场库 规定性指标 用于城市区、片社会停车 用于住宅、公建、地块的配套停车位、停车11 规定性指标 配套停车位、停车场、停场、停车库 车库 地块主要出入口方 12 位、数量和允许开口规定性指标 路段 主要作于文物保护、重点建筑形体、色彩、风13 引导性指标 区段、风貌街区和特色街格等城市设计内容 道 三、控制性详细规划控制的规定性与灵活性 两者相结合，具体体现在 1.控制性指标——规定性指标与引导性指标两类，并以前者为主。 2.土地使用性质兼容，——以某一类土地使用性质为主，兼容其他。 3.混合用地，——以某一类土地使用性质为主，与其他类混用。如商 住用地(C/R)。 4.在特定条件下，“引导性”指标可上升为“规定性”指标。如重点 文物保护区等。 四、控制性详细规划控制性要求 的多样性 1.城市多种功能，要求多种控制； 2.城市土地级差，要求区别控制； 3.城市设计要求多样化控制。 五、控制性详细规划中的“容积 率”及其相关问题 容积率对土地开发强度、地价高低、景观效果及环境质量优劣起着 举足轻重的作用，是控制性详细规划的核心指标。 1.容积率的三个特点： ?容积率的高低一般与建筑密度、建筑层数成正比关系。建筑密度 越大(小)、建筑层数越多(少)、容积率越高(低)； ?容积率一般与区位条件成正相关。区位条件越好，如市中心、中 心商贸区、通达性好的沿街地段，容积率高；区位条件较差的地区， 如城市边缘地区、一般地段，容积率一般较低。 ?容积率的高低一般与建设用地使用性质如经营强度成正比关系。 经营程度越强，如商业金融用地，容积率一般较高，反之越低。 ?由此可见，影响容积率赋值的主要因素，一是区位及其环境条件； 二是用地使用性质；三是规划用地在城市中的地位和作用。 ?“控制性详细规划实施文本”里往往出现对容积率的“奖励条目” 如对提供公益性项目、公共绿地、公共停车场等，或“无偿负担地块 周围城市道路等用地的征地和拆迁工作”等，特在原规划容积率的基 础上，再奖励一定数额的“容积率”。但要注意奖励的适度范围，要 以不引起环境质量下降为原则。 六、控制性详细规划中的经济效益问题 控制性详细规划中的经济效益含量，主要应体现在以下 几个方面： 1.提高土地的使用效益与效率。 ––––落实城市总体规划、分区规划意图，具体优化 城市用地结构。如对旧城区，应降低居住、工业、仓库等 土地使用效率不高的用地比例，提高土地使用强度高的商 贸用地比例等。 ––––根据城市级差地租的高低的不同分布，具体调 整建设用地使用性质。 2.合理确定容积率的高低。该高则高，该低的不应强求。 3.对规划范围的典型区段或地块作投入产出经济估算，以 正确确定各项控制指标。 七、城市设计在控制性详细规划中的具体体现 一般应体现在以下三个方面： 1.将城市设计构想，抽象为具体的条件和指标，如建筑高 度、建筑风格、空间尺度和环境要求等等； 2.将控制条件、指标与具体要求，落实到相应的建设地块 上进行控制，以便作为对土地招议标底条件和融入修建性 详细规划，在建设中付诸实施； 3.对城市设计构想的重点区段，应用意象性的详细规划， 以引导修建性详细规划设计。 八、“控制性详细规划文本”与“控制图则” 这二本是控制性详细规划的主要成果与精髓，是规划 管理的技术依据，也是编制修建性详细规划的编制技术准 则。为此，其内容与表达方式极为重要。 1.“控制性详细规划实施文本” ?集规划构想、城市设计构想、控制性原则、控制性指 标及要求为一体。 ?特点是以法律条文的形式进行表达，既使规划控制内 容重点突出，简练明确易懂，又便于将其直接转换为规划 管理条例，以利规划管理工作。共内容一般包括以下九个 方面： ?总则； ?土地使用分类、兼容及控制； ?主要指标控制； ?道路交通控制； ?配套设施控制； ?绿地控制； ?重点区段城市设计引导； ?广告牌与标志物控制； ?术语与计算规定。 ?必须强调的是，“控制性详细规划文本”是规划设计 的技术文本，而不是直接的管理文件。为此，对于违反规 划控制内容的惩罚、土地租让审批程序等，纯属管理工作 范畴的内容，不宜纳入“控制性详细规划实施文本”。 2.“控制性详细规划图则” ?实为将落实到每片、块建设用地上的主要指标、相关 要求和规划意图等，以地块为基本单位，图文并重地集于 规划图纸(1:1000—1:2000)。 ?最好不宜将指标与图分离。 九、控制性详细规划的可操作性 控制性详细规划强调“微观的控制功能”，要考虑城市 不可预测的发展情况，留有一定余地，才具有可操作性。 控制性详细规划的可操作性主要体现在以下五个方面： ?合理确定建设用地使用性质兼容范围； ?重视和正确安排“混合用地”，如商业与居住混合 用地、工业与居住混合用地。 ?科学制定主要控制指标的量化值，并宜给予适度调 幅； ?根据建设用地不同区位、不同土地使用性质，合理 确定地块大小； ?提供简练、明确、易懂的“控制性详细规划实施文 本”与“控制性详细规划规划图则”。