2016购房合同注意事项

2016购房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 注意事项 篇一:签订购房合同八大注意事项 签订购房合同八大注意事项 第一项:关于五证 陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款: 出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第二项:关于公摊面积 1 陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。 对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。 律师建议增加补充条款: 双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理: 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 第三项:关于房产证 陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。 对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 2 律师建议增加补充条款: 如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理: 1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。 2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。 第四项:关于书面通知 陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。 对策:1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。 律师建议增加补充条款: 3 本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。 第五项:关于所售房屋的坐落位置 陷阱:开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为 相同结构位置不好的楼层。 对策:1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。 律师建议增加补充条款: 出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 第六项:关于所售房屋的抵押 陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。 对策:1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。 律师建议增加补充条款: 出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 4 第七项:关于物业管理公约 陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。 对策:1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。 律师建议增加补充条款: 出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。 第八项:关于各方责任范围 陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。 对策:1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。 律师建议增加补充条款: 如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下: 出卖人的责任范围: 5 1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。 2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。 3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。 4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。 陕西许小平律师事务所建筑房地产部 罗润国律师 <INPUT type=hidden value="签订购房合同八大注意事项第一项:关于五证陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供 小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。对策:1、复印件要注意看原件。 2、有原件要看批准 日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。律师建议增加补充条款:出 卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款 6 双倍的返还责任。第二项:关于公摊面积陷阱:建设 部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉 无据。对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。律师建议 增加补充条款:双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理: 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买 受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。第三项:关于房产证陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指 法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房 产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律 师建议增加补充条款:如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理: 7 1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。 2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人(转载自:CspeNgBo.cOm 蓬 勃 范文网:2016购房合同注意事项)在交房后360日内 不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内 不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章 的证明文件，否则视为出卖人违约。第四项:关于书面通知陷阱:合 同中约定通知义务后(如:交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责 任。对策:1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。律师建 议增加补充条款:本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。第五项:关于所售房屋的坐落位置陷阱:开发商开发多个楼盘时，买受人可 能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。对策:1、 8 在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中 盖章确认。律师建议增加补充条款:出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。第六项:关于所售房屋 的抵押陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到 房产证，不具有物权。对策:1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。律师 建议增加补充条款:出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。第七项:关于物业管理 公约陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房 屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策:1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、 买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。律师建议增加补充条款:出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管 9 理公约》。第八项:关于各方责任范围陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、 一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。对策:1、根据《民法通则》以及6月1日的《解 释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。律师建议增加补充条款:如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下:出卖 人的责任范围: 1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。 2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。 3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。 4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。 篇二:2016年买房须知 2016年购房须知 商品房买卖须知 一、商品房销售的模式 商品房销售包括商品房预售和商品房现售两种模式，目前多数开发企业采取预售模式。 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房 10 预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为; 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 二、购买商品房的环节及注意事项 1(确认项目手续。购买预售商品房，应确认项目是否取得《商品房预售许可证》，并详细查看拟购买楼幢是否在预售范围内;购买现售商品房，应确认项目是否办理现房销售备案手续，并详细查看拟购买楼幢是否在现房销售备案范围内。可登陆稷山县房地产信息网站，查询《商品房预售许可证》和现房销售备案手续情况。 2(达成购房意向。注意把握房屋销售主体、用途、价款、面积等内容，与开发企业达成交易意向，对需要先行交付定金等款项的，应存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户(现房销售除外)。 3(签订合同。订立合同前，开发企业应明示《商品房销售管理办法》、《商品房 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 示范文本》和《城市商品房预售管理办法》，在详细约定房屋价款、面积、户型、交房标准、违约责任、纠纷处理方式等内容后，双方签字确认，合同即产生法律效力。对需要支付的购房款，应全部存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户(现房销售除外)。 11 4.合同登记备案。签约之日起30日内，开发企业利用预售信息系统向县房管中心办理商品房买卖合同登记备案手续。登陆稷山县房地产信息网站，输入身份证号、合同登记号，即可查询商品房买卖合同登记备案信息。 三、合同发生纠纷应如何处理, 合同履行中发生争议，在不能协商一致的情况下，应依据合同约定，通过仲裁或诉讼方式维权。 重要提示: 1(购买未取得《商品房预售许可证》的房屋，其签订的商品房买卖合同不能在房管局预售系统中备案; 2(预售款不能进入监管账户，难以接受监管，若开发公司挪用预售资金，可能引起项目烂尾，导致购房人权益受到损害。 从买房到拿到房产证要经过哪些程序 有的开发企业在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，造成规划及竣工验收的困难，从而导致难以办理初始登记，也就为业主事后办理房产证埋下了隐患。市房管局提醒，群众在遇到办证难题的时候，应首先向开发商询问原因并督促其尽快办理，同时也可以向房管局反映情况。 一、一套商品房从预售到登记至业主名下需要哪些步骤, 开发商开发建设一幢商品房竣工后，应首先申请初始登 12 记，就是说应首先将已竣工的房屋登记至开发商名下,也就是平时我们说的办“大证”。然后，开发商持其名下的房屋所有权证明同业主办理商品房转移登记，之后业主就拥有属于自己的房屋所有权证书了。 二、启动办证程序的先决条件是什么, 《房屋登记办法》明确规定了房屋登记工作申请制度，就是说权利人自己提出登记申请是启动相应登记程序的先决条件，初始登记和转移登记亦然。 三、办理房产证都需要哪些材料, 办理初始登记须由开发商单方面提出申请，应提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。 办理转移登记须由开发商和业主共同提出申请，应当提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料。 业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另，根据有关规定在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和大修基金等相关税费。 四、为什么有些小区业主反映办证难, 为业主办理房产证首先要由开发商办理初始登记，然后再同业主办理转移登记，这两个登记环节都有可能造成办证 13 难，主要原因有以下几点: 1(有的开发公司在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，造成规划及竣工验收的困难，就要在相关部门完善规划、验收等手续，从而造成难以办理初始登记，办理转移登记也就无从谈起了。 2(开发商办理转移登记往往是整批次办理，但是个别业主未能及时缴纳契税、大修基金等相关税费，或者是不能及时提供个人身份证件等材料，从而影响业主整体办证进度。 3(办理转移登记的申请材料不符合要求，填写的 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 格存在错填、漏填需要修改、完善等原因造成房管局退件。 五、遇到办证难怎么办, 群众在遇到办证难题的时候，首先应向开发商询问原因并督促其尽快办理。同时也可以向房管局反映情况，房管局会积极了解情况并采取针对性的措施尽力协调，力争能解决群众的办证困惑。 1(如果是由于开发商的原因造成无法办证的，如房屋未能通过规划、建设等方面的验收或存在历史遗留问题等原因导致无法办理初始登记的，房管局可以对开发项目认真研究分析，对确须完善相关手续的，一次性告知并督促其尽快办理;对情况复杂确须多部门会商的，由房管局向上级部门提出召开协调会的申请，由建设、规划、房管等相关部门联合研究，提出解决 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。 14 2(如果是个别业主未能及时缴纳契税、房屋维修资金或不能提供相关证件导致无法整批次办理转移登记的，由房管局协调开发公司先为已具备条件的业主办理房屋所有权证书。 3(如果是批量申请办证的导致办证流程增长，由房管局协调工作人员加快办理，使业主早日拥有属于自己的房屋所有权证书。 4(对确有特殊原因急需办证的业主，可以建议开发商单户单独办理。 5(特别提醒大家注意，在申报办证资料时，一定要做到内容详实、准确，形式符合要求，避免因申请材料不符合要求造成房管局退件。 警惕售房花样陷阱 ---- 售后包租不可信 近来，一些“海景房”、公寓式住宅房在销售时提出了售后包租的承诺。售后包租通常的形式是，消费者在签订购房合同的时候，开发商通常会推出一个“战略合作伙伴”，与消费者签订长达二三十年的租约，以“铁的事实”证明项目的投资回报十分靠谱。问题在于这家合作伙伴通常是该 开发商注册的、专门为售楼服务的公司。其实细想就会发现，因为市场情况不可预测，任何一家正常经营的公司都不会签订如此长期的租房合同。而且，从法律角度来说，这家公司即使随时解约，开发商都不会因此承担任何责任。 15 提醒:这种手段集中在公寓、写字楼项目的销售中，效果“灵验”，目前在大城市已经销声匿迹，但又“转战”往县级城市。 ---- 投资购房风险大 所谓投资购房，其实是开发商的一种融资方式，开发商会与投资者签订一个自己拟定的房屋销售合同，以售房的名义吸引社会闲散资金，合同约定投资者每年可按一定比例获得回报，并约定返还本金的年限，通常是三至五年。开发商会在合同中承诺，约定期限到期后，如果投资者不想收回本金而想购房，还可享受价格优惠。 提醒:因为有房子保底，许多投资者会认为这是“零风险”的投资行为———如果开发商还不了款，至少还有一套房子在自己名下。特别需要提醒投资者注意的是，风险也恰恰在于此。与正规的购房合同不同，这个合同是开发商自拟的，签订后也不会在房管部门做销售备案，从制度上没有办法杜绝其“一房二卖”甚至“多卖”。而且往往是尚不具预售资格的项目才会采取这种“投资购房”的方式，一旦项目做不成，消费者就会落个钱房两空。 ---- 购房要防止“一房二卖” 提醒:签订房屋买卖合同的时候，暂时还不能办理过户登记手续的，提示消费者签订合同时要约定“预告登记”条款，并应及时向登记机构申请预告登记，这样即使未能办理过户 16 登记手续，也可防止卖房人“一房二卖”。 ---- 交付“定金”要谨慎 签订认购协议或交纳所谓排号费、预购定金等费用均不是购房的必备条件。购房者在未签订正式商品房买卖合同及附件之前，不必向开发商支付任何费用。因此，不要随便向开发商交付定金，要注意认购协议内容，要特别警惕“定金一律不退”之类的条款，以免上当受骗。在签认购协议、交付定金前，特别要问清该房产有无抵押、付款方式、违约责任等。 ---- 工业用地上建住宅属违章建筑 工业用地上建住宅是违反《城市房地产管理法》规定的，没有任何房地产报建手续，不能办理产权证，是违章建筑。 提醒:可查土地证，上面已注明用地性质。而且，住宅与商用房要区别清，住宅的土地使用年限是70年，商业用房的土地使用年限是40年。另外水、电、暖、燃气、通讯等收费标准也不同。 ---- 购房常识要记清 购房前，认清产权性质 目前市场上出售的房产大致有商品房、经济适用房、拆迁房、职工集资建房、小产权房等等，一般市民可选购商品房，“小产权房”是指在集体土地上建设的村民住宅，其实质是“无合法产权”，建议不要购买。 17 购房时，注意验“五证” 消费者购房前必须查看开发商是否具备“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。 虚假广告不可信 消费者不要轻信广告宣传，如开发商不将绿地、公共设施、交通等情况写入合同，消费者维权就难有保障，只能追究其虚假广告的责任。 房屋面积约定清 如果买房时的预测面积与竣工后的实测面积不符，若合同有约定的从约定，没有约定的按以下原则处理:面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算;面积误差比绝对值超出3%，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可请求解除合同。 设计变更要知情 根据规定，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的 18 书面答复。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 收房时索要“两书一证” 新建商品房交房时开发商都需提供，“两书”即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书，“一证”即竣工验收证明。 物业合同莫忽视 篇三:签订购房合同八大注意事项 签订购房合同八大注意事项 签订购房合同八大注意事项 签订购房合同八大注意事项 第一项:关于五证 陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款: 出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款 19 双倍的返还责任。 第二项:关于公摊面积 陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。 对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。 2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。 律师建议增加补充条款: 双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理: 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 第三项:关于房产证 陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由 20 不办证。 对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款: 如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理: 1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。 2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360 日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。 第四项:关于书面通知 陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知)，开发商 21 如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。 对策:1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。 律师建议增加补充条款: 本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。 第五项:关于所售房屋的坐落位置 陷阱:开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为 相同结构位置不好的楼层。 对策:1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。 律师建议增加补充条款: 出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 第六项:关于所售房屋的抵押 陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。 对策:1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无 22 抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。 律师建议增加补充条款: 出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第七项:关于物业管理公约 陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。 对策:1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。 律师建议增加补充条款: 出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。 第八项:关于各方责任范围 陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。 23 对策:1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。 律师建议增加补充条款: 如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下: 出卖人的责任范围: 1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。 2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。 3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。 4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。 陕西许小平律师事务所建筑房地产部 罗润国律师 24