戴德梁行商场标书：三物业管理预算方案

戴德梁行商场标书：三物业管理预算方案 三、深圳港中旅花园一期交付使用首十二个月 物业管理预算方案(讨论稿) I, 管理收支预算 II, 管理成本分项核算 1, 整个小区管理成本情况 2, 住宅部份 3, 商场部份 4, 停车场部份 III, 管理处架构方案 15 深圳“港中旅花园(一期)”交付使用十二个月 物业管理预算(讨论稿) 港中旅花园位于在深圳市农科中心内，自然环境优美，适合高尚 2住宅。港中旅花园(一期)项目总建筑面积124,301.71m，小区占地 22面积共55,831.5 m，可销售面积95,160.68 m，由43栋别墅、21栋 7,12层小高层、4栋15,18层高层组成。 (I) 管理收支预算(讨论稿) 2(一) 小区总建筑面积: 124,301.71m 2 其中占地面积: 55,831.5 m 停车场面积:23,419.55?(559个) 2(二)小区可销售面积: 95,160.68m 第一组团 别墅 9,149.72? 第二组团 小高层(多层) 5,461.12? 高层 17,587.78? 第三组团 小高层(多层) 5,971.52? 高层 22,005.44? 第四组团 小高层(多层) 2,697.40? 16 高层 31,287.70? 商业 1,554? 注:根据深圳市物业管理服务收费指导标准，九层以下界定为小高层 (多层)，十层以上界定为高层。 (三)预算收入 考虑到农科中心片区的情况，管理费收费标准过低则会影响收支平衡，影响日常运作和楼盘及公司形象;太高则会影响销售及违反深圳市管理服务费指导收费标准。商场因公共水电费、维修费及清洁卫生费增加较多，故收费可适当提高。故建议可参考以下收费标准。 管理费收取标准 别墅 (暂按4.50元/?月计算): 9149.72×4.5元,41,173.74 小高层(多层)(暂按1.00元/?月计算): 14,130.04×1.0元=14,130.04 高层 (暂按3.60元/?月计算): 70,880.92×3.6元=255,171.31 商场 (暂按6.0元/?月计算): 1,554×6元=9,324 停车位管理费 (80元/月位): 559×80元,44,720 小计: 364,519.09元 电梯维护运行费 小高层(多层)(暂按2.00元/?月计算)14,130.04×2.00=28,260.08 管理费收入总计:392,779元 17 (四)物业日常管理费支出项目包括: 费用支出金额(人民币 元/月) 序 项目 小区总管其中 号 理处 住宅 商场 停车场 1. 128,300 103,029 5,832 19,439 管理服务人员 工资福利 2. 41,200 35,020 2,060 4,120 公共设施运行 及保养费 3. 11,166 10,049 1,117 绿化费 , 4. 86,772 80,264 2,170 4,339 公共水电费 5. 48,234 40,999 2,412 4,823 清洁卫生消杀 费 6. 12,875 10,300 644 1,931 办公费 7. 3,340 2,672 167 501 折旧费 8. 15,180 3,600 400 11,180 保险费 9. 6,563 5,487 269 806 其它 10. 35,363 29,142 1,507 4,714 管理人酬金 11. 营业税金 19,835 17,106 471 2,258 12. 小计 408,828 337,668 17,049 54,111 13. 95,160.68 94,160.68 1,554 附:可销售面(559车位) 积 14. 4.30 3.59 10.97 (96.80) 物业管理成本 15. 392,779 338,735 9,324 44,720 预算收入 18 16. -16,049 1,067 -7,725 -9,391 管理处收支平 衡情况 注:(a)以上的预算中，有关备用金和管理人酬金的具体金额，可根 据物业管理运作的实际盈亏情况，由发展商和物业管理公司 为商定。 (b)首年因免保而节省的设备保养费与验收、移交、接管时增加 之人工和新增添大厦之部分设施基本持平，故未单独列出。 二次装修管理费之收入主要用于为二次装修而加设之二次 装修保护层、垃圾清运、二次装修申办、检查验收之人工及 公共维修，故在管理成本中未单独列出。 19 (II) 管理成本分项核算 1. 整个小区管理成本情况 (A)管理服务人员工资福利 每月预算支出(,) (1) 总办 24,000 24,000 管理处主任 1人 (戴德梁行国 内驻现场经理) 4,000 4,000 助理兼文秘 1人 28,000 小计: (2) 物业部 4,000 4,000 主管 1人 2,500 10,000 物业助理 4人 3,000 3,000 安管队长 1人 1,500 4,500 安管领班 3人 1,100 46,200 安管员 42人 67,700 小计: (3) 工程部 4,000 4,000 主管 1人 2,500 5,000 维修领班 2人 1,800 12,600 技术员 7人 2,000 2,000 文员/仓管 1人 23,600 小计: 20 (4) 财务及行政人事部 4,200 4,200 主管/ 会计 会计简历会计简历会计简历会计简历会计简历 1人 2,400 4,800 出纳 1人 9,000 小计: 每月管理人员工资预算为: 128,300 备注:,上述工资已包含相关法规福利等费用。 ,如现场派驻港职经理则每月支出60,000元，其中40,000由 发展商另外支付。 总计: 128,300 (B)公共设施运行及保养费 (1) 电梯保养维护(共29台) (全责保养或保养加材料费) 29×800=23,200 (2) 保安监视系统及弱电 36,000?12=3,000 (3) 消防系统 36,000?12=3,000 (4) 给排水系统 24,000?12=2,000 (5) 变配电设备(含发电机用油) 36,000?12=3,000 (6) 照明灯具 24,000?12=2,000 (7) 3,000 土建、装饰维护 (8) 2,000 其它 41,200 小计 21 (C)绿化费 每月绿化维护费 22,332.6×0.5元/?=11,166 (其中9,000元为每月正常支出，2,166元作为节日盆景布置) (D)公共水电费 (电费按服务业计费:0.89元/kwh;水费按2.40元/t，另加0.70元/t排污费)。 其计算的原则为:电费根据预算参考数据清单的设备功率乘以运行时间、设备效率及电价;水费则按规范和经验用水量乘水价。 (1) 电梯 20kw×29×16h×60%×25%×30× 0.89=37,166 (2) 公共照明(含庭院) 25×50%×12×30×0.89=4,010 (3) 闭路监视、消防系统 15×24×30×0.89=9,600 (4) 给水系统 33kw×50%×70%×24×70%×60%×30×0.89=3,110 (5) 管理处办公室及设备间电器、照明等 10×12×30×0.89=3,200 (6) 停车场照明 20×50%×12×30×0.89=3,200 (7) 排水、排污泵 144×1×30×0.89=3,845 (8) 消防泵及卷帘 150×1×0.89=134 (9) 设备房抽排风 9.6×12×30×60%×0.89=1,846 (10) 绿化用水 22,332.6×5×30?1000×3.1=10,385 (11) 清洁用水 124,301.71×0.5×30?1000×3.1=5,785 (12) 商场、卫生间用水 80×2×3.1=495 (13) 庭院水景补水 20×30×3.1=1,860 (14) 循环水泵 40×2×30×0.89=2,136 86,772 小计 22 (E)清洁卫生消杀费 (1) 清洁费(对外承包、含124,301.71×0.35=43,505 化粪池清理) 消杀费(城管部门) 124,301.71×0.1×30%=3,729 (2) 水池清洗消毒(1年2次) (3) 1000 48,234 小计 (F)办公费 (1) 3,000 电话费 (2) 2,000 办公费 (3) 2,000 差旅费 (4) 2,000 业务应酬费 (5) 2,500 洗涤费 (6) 服装费(人均500元) 66×500/24=1,375 小计 12,875 (G)折旧费用 200,000?12?5=3,340 (H)保险 公共财产险、第三者 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 险等 4,000 停车场保险 559×300×80%?12=11,18 0 小计:15,180 23 (I)其它(不可预计) 按上述B至H支出总额3% 218,767×3%=6,563 (J)管理人酬金(按管理成本的10%) 353,630× 10%=35,363 (K)营业税金 按可销售面积及管理收入计算: 392,779×5.05%=19,835 A-K项每月开支预算总额为:408,828元 I. 管理成本 每月预算开支为:408,828元 2小区可销售面积:95,160.68 m 2每月管理费平均成本为:408,828?95,160.68,4.30(元,m) J. 物业管理收支平衡情况为: 408,828元 整个小区日常管理支出为: 392,779元 每月管理收入为: 每月物业管理收支平衡情况为: 392,779-408,828=-16,049元 根据以上预算，是以百分百入伙率为考虑及计算基础，整个小区每月预算管理收入为392,779元，每月管理预算支出为408,828元，故预算每月亏损为16,049元，由于首年相关设备仍在保修期内，故可节省维护保养费，并通过加强日常管理及控制运作成本，预期可保障收支平衡。 24 2. 住宅部分 管理服务人员工资福利 约占53人 1. 128,300×53/66=103,029 公共设施运行及保养费 约占85% 2. 41,200×85%=35,020 约占90% 3. 绿化费 11,166×90%=10,049 约占92.5% 4. 公共水电费 86,772×92.5%=80,264 约占85% 5. 清洁卫生消杀费 48,234×85%=40,999 约占80% 6. 办公费 12,875×80%=10,300 约占80% 7. 折旧费 3,340×80%=2,672 约占90% 8. 保险费(除开停车场保险) 4,000×90%=3,600 9. 182,904×3%=5,487 其它 10. 管理人酬金 291,420×10%=29,142 11. 营业税金 338,735×5.05%=17,106 12. 每月开支为 (1)+„(11)=337,668 13. 338,735 每月收入为 14. 1,067 管理处收支平衡情况 住宅部分物业管理收支情况为盈余约1,067元。 25 3. 商场部分 1. 管理服务人员工资福利 约占3人 128,300×3/66=5,832 2. 公共设施运行及保养费 约占5% 41,200×5%=2,060 约占10% 3. 绿化费 11,166×10%=1,117 约占2.5% 4. 公共水电费 86,772×2.5%=2,170 约占5% 5. 清洁卫生消杀费 48,234×5%=2,412 约占5% 6. 办公费 12,875×5%=644 约占5% 7. 折旧费 3,340×5%=167 约占10% 8. 保险费(除开停车场保险) 4,000×10%=400 9. 8,970×3%=269 其它 10. 管理人酬金 15,071×10%=1,507 11. 营业税金 9,342×5.05%=471 12. 每月开支为 (1)+„(11)=17,049 13. 9,324 每月收入为 14. -7,725 管理处收支平衡情况 商场部分物业管理收支情况为每月估算亏损约-7,725万元。 26 4. 停车场部分 1. 管理服务人员工资福利 约占10人 128,300×10/66=19,439 2. 公共设施运行及保养费 约占10% 41,200×10%=4,120 3. 绿化费(可不计) 约占5% 4. 公共水电费 86,772×5%=4,339 约占10% 5. 清洁卫生消杀费 48,234×10%=4,823 约占15% 6. 办公费 12,875×15%=1,931 约占15% 7. 折旧费 3,340×15%=501 8. 11,180 保险费 9. 26,894×3%=806 其它 10. 管理人酬金 47,139×10%=4,714 11. 营业税金 44,720×5.05%=2,258 12. 每月开支为 (1)+„(12)=54,111 27 13. 44,720 每月收入为 14. -9,391 管理收支平衡情况 停车场部分管理费收支情况为每月估算亏损约-9,391万元。 28 (III) 港中旅花园(一期)管理处架构方案 A、管理处部门架构图 (66人) 管理處主任 (1人) 助理兼文秘 (1人) 物業部:51人: 財務部:2人: 工程部:11人: 物業主管:1人: 主管兼/會計:1人: 維修主管:1人: 物業助理:4人: :由公司財務部維修領班:2人: 安管隊長:1人: 經理兼任: 技術員:7人: 安管領班:3人: 出納:1人: 文員倉管:1人: 安 管 員:42人: 29 B、安全管理组人员构架表 (编制:46人) 安管队长 1人 领班(3班配备巡逻) 3人 大門入口停車場出 監控室 小區巡查 處站崗 入口收費 值班 及4个组团 及巡查 固定崗位 :4人) (4人) (10人) :24人) 30 C、港中旅花园(一期)物业管理处人员编制、职责一览表 序人备注 职位 工 作 职 责 号 数 管理处主任 主持管业处日常管理工作 1 1 文件、数据管理、会议 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 、协助管助理兼文秘 2 1 理处主任工作、管理处人事行政管理 主持物业部工作，重点抓安全管理和物业部主管 处理客户投诉工作及清洁、绿化的督3 1 查 客户接待、热线电话，受理客户服务、物业助理 巡查、清洁卫生和绿化监管;二班轮4 4 值 主持安管队工作、调度、安排训练、安管队长 5 1 演习、夜查和检查 早、中、晚班的巡查、维持小区内秩安管领班 6 3 序及检查 早、中、晚班在入口处的站岗、值班，安管员 7 42 小区巡视、监控中心值班 主持工程部日常工作及安排值班、机工程主管 8 1 电设备维修 强弱电、机管日常工作及安排值班、维修领班 9 2 机电设备维修 白、中、晚班配电值班工作及小量维技术员 10 7 修 行政人事财主持行政人事财务部工作;负责会计 11 1 务主管/会计 工作 出纳/文员 负责出纳工作、文档处理、仓库管理 12 2 31 小计 14 66 32