物业公司如何规避停车场丢车风险
小区内丢车的案件时有发生,据统计,46.7%的判决中物业公司承担了赔偿责任。丢车赔偿动辄数万,是物业公司较大的经营风险。规避的方法:一是提升管理水平,避免丢车;二是完善法务操作,避免败诉,如何规避小区停车场丢车风险,下面我们为您详细解读。
作为几家物业公司的法律顾问,笔者分析了几年来全国大量的丢车案例和判决结果,
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出四类典型的法院判决,并现站在物业公司的立场提出法律层面的操作建议。
一、保管还是场地使用要明确
小区丢车诉讼中经常出现争议的是,双方到底成立了保管关系还是场地使用关系。相对应有两类判决:
第一类判决
天津市某区一审法院判词:“被告(本文被告均指物业公司)停车场
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明确要求车辆进停车场关闭报警器,管理人员应对车辆出入登记,看管好车辆,因此,停车场就应对场内的车辆负有保管义务。事发当晚,管理人员对进入停车场的原告(本文原告均指车主)车辆进行了登记,足以
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明停车场作为保管人接受了该车,并由其实际控制,但被告在保管过程中,未完全履行保管义务,造成原告车辆损失,应予以赔偿”。
自查建议:1、自查《停车场管理
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》,是否有重点强调管理处与车主是“场地使用关系”的字眼,而非“保管关系”。
2、对于月卡车不予进行车辆出入登记。
第二类判决
上海中院判词:“根据物业管理服务合同规定,原告缴纳的露天停车泊位费,仅能证明被告对小区公共场地车位进行管理和定额收费,双方之间并不形成车辆
保管合同,且原告也未能提供确凿证据证明被告在履行物业管理合同过程中存在重大过错,因此,原告诉请不予支持。”
相当多的判决与以上判决有相似的推理和结果,法院认定存在保管关系的,基本都会予以赔偿,认定存在车位租用关系的,基本都不予以赔偿。
问题的关键是,法官依据什么来判定存在保管关系或车位租用关系?依双方提供证据或判例。因此,物业公司规避赔偿风险的第一件事,就是在纠纷发生前的各个环节确定双方形成的是车位使用关系,而不是保管关系,并形成相关证据保留下来,以备将来诉讼时可以呈现在法庭上。
自查建议:1、在管理处的规章制度等内部文件上,避免使用带有结果意义的“看管”、“保管”等字样,应使用纯粹描述行为的“巡视”、“检查”等。虽然公司内部文件的措辞不能影响双方的实际法律关系,但法官在事实关系真伪不明时,也会据此作为判决依据之一;
2、在《物业服务合同》或者《停车场租赁使用合同》中明确约定为车位租用关系,或对车位使用关系和车辆保管关系区别收费,由业主自主选择,选择车辆保管的,要付较高费用。不同风险区别收费,体现了公平原则,业主自选,体现了自愿原则,这样的约定,法律效力很高,易于得到法官的认可;
3、在交给车主的停车卡或出入卡上标示:“本出入卡只作收费记录使用,本停车场仅提供场地,不负责保管”。大量的丢车纠纷诉讼中,车主提交的关键证据就是物业公司发给的停车卡或出入卡,小小一卡,关系重大,不可不察。卡片不仅是平时用的,也是法庭上用的,不仅是给车主看的,也是给法官看的。
4、尽量避免在公司营业执照、收费许可证或其他文件上使用带有“保存保管”含义的字眼。
二、履行义务不留瑕疵
也有一些案例中法院判决物业公司赔偿的主要理由为物业公司的服务存在过错,而没有深究究竟是保管关系还是车位使用关系。也对应两类判决:
第一类判决
北京某法院判词:“物业公司的门卫未对进出小区的所有外来人员进行必要的盘查,也未按合同约定进行登记,客观上造成盗窃行为发生的可能,其不作为行为
应对原告财产受损承担一定责任,原告对自己的财产保管存在疏忽,使小偷轻易盗走,亦应承担责任。”
自查建议:1、大堂/小区进出口物管员(负责管控人员进出登记的岗位)对外来人员有无进行盘问,有无记录《来访人员登记表》。
第二类判决
车主某日发现车辆丢失。询问当班保安,保安称前一天晚上,车被开出大厦,他向司机要出入证时,司机说出去接人,五分钟即回,保安便没有多问将车放出。业主遂起诉,称车辆出入证注明:“汽车驶出大厦须交回此证方可放行”,但保安违规放行,存在过失。
深圳某法院判词,“原告几年来驾车出入小区均按规定领取和交回出入证,案发时原告的车辆被他人驶出大厦时,被告的保安人员未按规定收回出入证便将车放行,造成该车被盗,被告对此应负车辆失窃的赔偿责任。”
以上判例跟前面的区别在于法院判决的主要依据并不是双方是否存在保管关系,而是物业公司在丢车事件中存在过错。
因此,物业公司规避赔偿风险要做的第二件事情是完善相关设备设施和操作步骤,避免落下履行义务存在过错的瑕疵。
自查建议:
1、物业公司不能完全做到的服务,最好不要迫于签约的压力写进合同里去,否则将留下长久的隐患。
2、物业公司已经做到的服务,一定要留下记录。在法院审理当中,没有证据证明的事就是完全没有发生的事,这叫法律事实。因此,保留记录和履行义务是同样重要的事。
3、了解当地法规或规章对物业企业有无强制性的义务规定。这些规定也是物业公司必须履行的,否则将视为物业公司履行义务存在过错,进而承担赔偿责任。如《北京市居住小区机动车停车管理办法》要求物业公司对小区车辆进门发放停车凭证、出门查验停车凭证后放行,24小时昼夜巡逻值班,专用存车场所专人看管。这些即使双方未约定也是需要执行的。所以,物管员巡查记录也必须完整填写,巡逻时段覆盖24小时,一天的巡查次数不能仅有1-2次。
三、小心谨慎应对诉讼
法官在判决时的片面判断是一个很有意思的现象,很值得强调,尤其对一些没有诉讼经验的物业管理人员。要了解不合理背后的合理性,不确定背后的确定性,否则官司会输得莫名其妙,稀里糊涂。以下结合两个案例说明此问题:
案例一、某法院判词:“原告虽然每晚将小客车停放在小区内,并向被告支付了停车费,但该车的钥匙并未交与被告,该车何时停放、何时开走皆由原告自行决定,被告对该车出入并不进行实际的控制,因此,双方之间的保管合同关系未成立。因此,被告不应承担赔偿责任”。
案例二、广州某区法院调取了公安机关对丢车时当值保安的询问笔录,保安称必须要对外来停放的车辆进行登记发卡,走的时候收回卡,但事发当日卡机坏了,并没有对丢失车辆进行登记。
法院判词:“询问笔录足以证明物业公司没有履行登记和凭证放行的义务,对原告车辆的丢失存在重大过失,即使是无偿保管,也应承担赔偿原告经济损失的责任。”
以上两个案例,单看其中一个似乎没什么问题,一比较就有大问题,一个收了费,三不管,反而不出错,不赔偿;一个免费服务,却因卡机故障没有登记,被认定存在过错,即使无偿也不能免责。
因此,为规避丢车赔偿的风险,物业公司还要在日常的法务操作中和诉讼提交证据材料时谨慎行事,注意细节,注意表面的形式上的问题,避免出现虽然无足轻重却很显眼的过错。具体如何操作,只能“运用之妙,存乎一心”啦。
自查建议:1、对来外车辆进行车辆进出登记,凭卡进出。
2、加强管理处全体员工,尤其是车辆道口岗的物管队员,遇到车辆丢失的事件,如何合理应对,避免被人抓住言语漏洞。各管理处必须要有培训记录及签到、培训拍照。作为月检考核内容。
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