欧洲购物中心

欧洲购物中心 对此问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的回答按照1到3进行处理:1代表微弱, 2代表中等,3代表强劲。 大卖场:西欧来自外国的大卖场数量很少 (1.54水平)，除了南部国家如希腊、意大利、葡萄牙和西班牙。法国显然是这种业态最大的输出者。然而, 也需要关注沃尔马在德国和英国的强势进入。 微弱: 11个国家 中等: 一点也不 强劲: 希腊，意大利，葡萄牙和西班牙 而外国大卖场则广泛进入中东欧国家，主要来自法国(2.26) 大规模自选市场是外国零售商进入这些国家最主要的零售业态。 微弱: 罗马尼亚，俄国和乌克兰 中等: 一点也不 强劲: 捷克，匈牙利，波兰，斯洛维尼亚和土耳其 超市:总的来说，外国连锁超级在西欧国家进展缓慢，但这种已经持续几年的态势正在向越发有力的国际化趋势转变。 微弱: 10个国家 中等: 爱尔兰， Italy ，西班牙和英国 强劲: 奥地利 中东欧国家则各不相同。 微弱: 罗马尼亚，俄国，斯洛维尼亚和乌克兰 中等: 一点也不 强劲: 捷克，匈牙利，波兰和土耳其 过去两年我们目睹了企业合并或接管,跨国零售巨头实际上拥有零售业态的选择权:从300平方米的折扣店到2万平方米的大卖场。这些因素使得我们可以预测在将来在超市这一层次上(包括食品分销商)，国际化浪潮将更强劲。 折扣商店:不同国家折扣商店的市场份额差异极大。举例来说，在德国，这种业态 (Aldi,Lidl)处于首要位置，而其他国家则不尽如此。在西欧，外国折扣店的出现分化了市场格局，让国内从事其他业态的食品分销企业选择进退，如超市和大卖场，他们执行的也是一种低价策略。 微弱: 芬兰，德国，爱尔兰，挪威，瑞典和瑞士 中等: 比利时，丹麦，法国，希腊，荷兰和英国 强劲: 奥地利，意大利，葡萄牙和西班牙 从对超市的影响来看，折扣店对中东欧国家的影响则不尽相同。 微弱: 罗马尼亚、俄罗斯、斯洛文尼尼亚和乌克兰 中等: 捷克和土耳其 强劲: 匈牙利和波兰 值得注意的是欧洲各处还有相当的空间来发展折扣店业务。 因为他们占地面积小，因此容易获得建筑许可。他们是自选市场和大卖场主要的竞争对手，这是因为他们集中在有限的品种上，并提供极具竞争性的价格。另外，由于他们集中在居民集中区域，因此在某种程度上他们替代了社区购物中心。 总体上，由于新的连锁企业的进入，这两年在副食品领域产生了重大的变化，尤其是沃尔玛的加入。为了应对这种局面，一些公司采取了合并或者加强收购的策略以和沃尔玛竞争。 举例来说，如家乐福(Carrefour)和Promodes就进行了合并，另外荷兰的的阿霍德Ahold也继续推进其并购战略。 其他的连锁企业也正在寻求合作伙伴，以增强市场地位，以免被挤垮，如Sainsbury、麦德龙Metro和Tengelmann。 就整体而言，欧洲零售业，特别是食品超市业正在进行着变革，同时加快了国家化的步伐。 对于购物中心的开发者，这些变化意味着大型购物中心的发展 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 数量正在下降，上述情况使得新项目的招商余地缩小。 此外，大型食品超市强大的资金实力可以确保其在中东欧国家迅速发展，而这些国家是重要的潜在市场。 自我动手商店:在西欧一半国家中，国外企业自建连锁店的动作很小，主要是由于存在强大国内的连锁企业。不同的是，在欧洲南部，国外连锁体有强劲的拓展，特别是法国连锁企业和英国的翠鸟集团的Castorama。 微弱: 8个国家 中等: 奥地利、瑞典和瑞士 强劲: 丹麦、希腊、意大利、葡萄牙和西班牙。 一半的中东欧国家由于经济还不够发达，海外势力的拓展还不明显。然而,当地潜力巨大，未来看好。奥地利和德国的自营连锁店已经成功进入。 微弱: 罗马尼亚、俄国、土耳其和乌克兰 中等: 无 强劲: 捷克，匈牙利和波兰 在自我动手商店连锁领域，大集团已经形成。特别是英国的翠鸟集团，其下属零售体有B&Q百安居、Castorama 、Brico-Depot、 Dubois Mateiaux、Screwfix以及在加拿大的Reo-Deot和在波兰的NOMI。 大盒子专业零售商:在西欧各国情况不一。最大的专业中心，如IKEA宜家、Conforama、MediaMarkt等家居和电器中心是非常成功的。 其他的如美国“R”玩具商店,则经营困难，在许多国家已经歇业。 微弱: 德国、希腊、爱尔兰、荷兰、挪威和英国 中等: 比利时、丹麦、芬兰、法国、意大利、葡萄牙、瑞典和瑞士 强劲: 奥地利和西班牙 大型专业商店在中东欧国家的分布则相对稀疏，但增长良好。 微弱: 捷克、罗马尼亚、俄罗斯、土耳其和乌克兰 中等: 波兰 强劲: 匈牙利 在大型专业店中，来自欧洲的两大成功典范是IKEA(在28个国家拥有150家分店)和 MediaMarkt(在欧洲8个国家有180家商店)。 百货商店:百货公司这种业态很难进行跨国连锁。整个欧洲，也只有在土耳其，国外的连锁百货表现尚可。 整体而言，欧洲百货商店的经营相对困难一些。近年英国的马狮克的国际化连锁好坏不一。一些国家的百货连锁比较成功，如西班牙 (El Corte Ingles)和瑞士 (Manor集团), 和英国。 时装连锁店:绝大多数的情况下，时装连锁店是非食品领域业态中进行国际连锁表现最好的业态。在西欧(得分为2.44，最高为3)，一般都是处于中等和强劲之间。 微弱: 无 中等: 9个国家 强劲: 奥地利、希腊、荷兰、挪威、葡萄牙、瑞典和英国 另一方面, 在中东欧国家, 外国的时装连锁体系分布稀疏，有一半国家表现平平。 微弱: 捷克、罗马尼亚、斯洛维尼亚和乌克兰 中等: 波兰和俄国 强劲: 匈牙利和土耳其 服装在所有零售业态中是最先输出的，如:班尼顿Benetton, Gap, H&M, Mango, Zara等国际品牌是这股潮流的代表。他们的成功基于重新选择商品品种，并对市场进行精确的定位。除此之外，他们的商店形象在全球保证一致。然而，甚至象Zara这样的公司也进行顾客细分:约70%的商品全欧通用，另外30%则为某一个国家定制。 运动商品店:一半西欧国家中国外的运动品牌专卖连锁店表现一般。在7个国家，则被认为影响微弱。 微弱: 奥地利、芬兰、法国、希腊、爱尔兰、挪威和瑞典 中等: 8个国家 强劲: 西班牙 中东欧则情形改变了。 微弱: 捷克、罗马尼亚和土耳其 中等: 波兰、俄罗斯和乌克兰 强劲: 匈牙利和斯洛维尼亚 在体育商品零售领域，欧洲的市场主要被法国公司Decathlon主导，其年销售高达19亿欧元，是第二大连锁店Karstadt的两倍多。这家公司分布在欧洲最大的7个国家，尤其在法国和西班牙建立了密集的销售网络。 大体上,2000年的调查结果和1998年相似。 奢侈品零售商:毫无疑问，奢侈品领域的贸易在西欧和中东欧呈现继续发展。这一领域的零售商比一般商品的零售商在面对经济危机时，受到冲击更小。有关报道指出，这一领域主要以强势企业的重组、合并、接管等为主。主要的零售集团包括:LVMH, Richemont-Vendome和Prada等均加强了市场地位。PPR集团也决定在奢侈商店领域进行更成功的拓展。奢侈零售贸易是零售中最容易进行国际化的业态，因为其顾客群体就是那些最有影响力的国际化的顾客。 未来国际零售商面临的困难 关于有关未来国际零售商面临的困难的评论认为在西欧国家更适合建服装、体育用品连锁店，而不是大卖场、超市和百货商店。受访者的观点是:与1998年相比，在西欧开拓新店的难度加大了，无论何种业态。 然而, 在中东欧, 专家们认为不管何种业态，建立连锁店还是比较容易的。然而，有一点值得重视，就是这些国家的社会安全和市场规则尚没有完整地建立起来，在某些国家如俄罗斯和乌克兰建店要有所控制。 关于发展其他零售渠道的前景 依照受访者意见，在西欧发展其他零售渠道的前景比较清晰。邮购和TV直销将停滞不前。另一方面，游客即时销售、服务车站销售 (88%)、特别是电子商务销售(94%)会有强劲的增长。 有意思的是，尽管在欧洲共同体内部免税销售几乎完全消失了，但是游客的消费却没有发生根本的变化。另一方面，由于在欧盟国家在商品进口政策上的柔性调整，这种消费方式仍将维持，并将有一个增长。事实上，消费者无论是否免费，他们在机场、火车站等地方还是会购买一定的商品，这已经是一种习惯了。 在中东欧国家，在发展其他零售渠道上，各不相同，主要要依赖于当地私家车的拥有量，电话、电视和电脑的普及程度。大多数人仍然缺乏这些商品。 大体上, 在中东欧国家增长认同高的业态为:车站服务零售 (75%)和电子商务(75%),而邮购销售只有38%，游客销售38%, 和电视直销为25%。 大致上，这些国家可以分为三类: 匈牙利和波兰:其他零售方式均可以分享市场的增长; 罗马尼亚、俄罗斯和土耳其:主要机会集中在车站服务零售和电子商务; 捷克、斯洛维尼亚和乌克兰:预测普遍不看好这些零售方式。 电子商务的发展前景 电子商务还在蹒跚起步。目前仍然很难预测它的发展潜力，特别是哪些商品领域。然而，所有的专家都同意英特网零售将会增长，特别是在金融和银行服务、旅游、书籍、音乐和电影等领域将有蓬勃的发展。这些领域电子商务已经取得了巨大的市场份额。 更远的前景: 电子商务在西欧的增长潜力将比中东欧来得强劲，因为计算机普及率较高。 欧洲电子商务的市场占有率 整体上而言，欧洲电子商务占有2%的零售份额。 0%—1%: 17个国家 1%—2%: 意大利、荷兰、挪威和英国 3%—5%: 德国 依照阿姆斯特丹Forrester研究中心的一项研究，1999年约 13%的西欧洲有机会接触英特网。全球发行的《PC专家》杂志预计这个比例在2002年将增加到24%。然而，根据《金融时报》的消息，北欧人超过20%的人口上网，超过英国的14%，德国的9%、法国和西班牙的5%、和意大利的4%。 未来的数字将很难估计，而且各个国家和商业领域都有不同的情况。总体上，依照专家的访谈，电子商务的市场份额在西欧将达到3%，而在中东欧将超过2%。 依我们之见，如果在付款安全性问题上解决得让顾客满意，如果可以实现更便捷的上网条件，如果网络零售法规得以出台，那么到2005年电子商务的市场份额将超过目前估计的5%，销售额接近1150亿欧元。 这是保守的预测，Forrester研究中心预计到2004年将达到2320亿欧元，约10%的市场份额，几乎是目前购物中心的地位。因此我们其实是有不同的预测，从3%到10%不等。 面临的第一个问题是:传统商业面对这种情况将将会如何应对这种新的零售渠道, 其次:什么商店将入驻以零售商务和商品服务为主的购物中心，是银行、旅行社机构、电子消费品零售店、书店还是花店,当然，实体零售商和电子商务将形成互补。但是,作为购物中心行业的专业人士，一定要记住顾客的零售支出不是没有限制的，毫无疑问,电子商务将会对购物中心产业构成有力的竞争。 最后，幸运的是购物中心存在的一个重要的基础是人们需要相互联络。没有人仅仅靠坐在计算机前就可以做事，无论这些这些零售网站多么地诱人。顾客还是需要到购物中心去购 买商品、会见朋友、参加娱乐活动等等。但是我们无论如何都不能低估电子商务对购物中心产业的影响和竞争。 结论 与1998年的调查相比，2000年的调查的结果都清楚地表明在未来购物中心发展将面临更多的困难，无论是什么业态。 然而, 总体的经济形势和零售发展前景相对良好，特别是在西欧。2000年和2001年，将共有180万平方米的购物中心在中东欧将投入建设，他们大部份位于郊区。英国将是欧洲的第二大市场，也将有近180万平方米的购物中心规划面积，但主要在市区。在欧洲北部(德国、荷兰、除了英国外的北欧国家等)计划建设160万平方米的购物中心面积。在经历了一段非常迅速的发展之后，欧洲南部国家的购物中心产业发展有所减缓，有近120万平方米的购物中心将建设。而法国则现弱势，在2000和2001年只有40万平方米的建 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 划。 从中期考察，购物中心产业在中东欧将继续发展，领头的将是捷克、匈牙利、波兰和土耳其这些国家。下一阶段，如果中东欧的社会安全的问题得以解决，则中东欧作为一个整体，其购物中心产业将会有一个稳定持续的发展。 在所有的西欧国家, 由于新建项目的严格限制，将集中进行购物中心的扩建和再装修。 尽管政府严格限制，但是需要指出购物中心还是普遍受到顾客的欢迎。购物中心的每周访客的数字估计为3.3亿人次。 欧洲的零售业状况已经被新进入的跨国企业的深深影响。合并和集中加速了分销领域的国际化趋势。这种趋势也影响着购物中心行业的产业集中进程，包括发展商和服务提供商等。 大型分销企业数量的减少和零售行业各领域的全球化趋势，对购物中心的租赁业务并非有利。超级折扣商店在未来将继续迅速发展，还包括车站服务中心，这些面对着大众最基本的需要。 电子商务在欧洲零售贸易中将起到越来越重要的作用。这种现象不能被低估，任何电子商务和传统零售业态的结合形式均要进行研究，并探讨对购物中心产业的影响。 在考虑存在的立法的前提下，开发者和零售商一定要展现创想，并努力推进发展新的购物中心项目。 为了符合顾客的期待,未来我们无论发展什么类型的购物中心，都需要做到:优秀的建筑设计、提供良好的周遍环境和空气、并具有完善的服务和娱乐设施，这样顾客才会选择购物中心，作为主要的购物场所。 来自: 365优办公资料网() Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为Shopping Center，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心(实为百货店的另一种称呼)含义不尽一致。摩尔(购物中心)特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有:Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司(Department Store)只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。 摩尔购物中心是指:面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全(全业态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征)，行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深(商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。)定位于家庭(全家/全客层):家庭式消费为主导方向———通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客;再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受(文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光)的特大型综合购物娱乐中心。 严格意义上讲，小于,0万平方米的，叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征:(1)购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作;(2)适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售。(3)尊重顾客的选择权，使其实现一次购足(onestop shopping) 的目的;(4)拥有足够数量的停车场;(5)有更新地区或创造新商圈的贡献。可见购物中心是开发者即业主开发后，或是业主自己管理，或是委托专业购物中心管理公司管理，把场地出租给各种零售商(当然业主自己也可以经营部分场地)，但哪种店铺引进多少、引进谁，要有事先的统一规划，各行各业都要有合理的比例,其功能不仅包括一次购足的售卖功能，还应包括吃、喝、玩、乐的生活功能:一次享受足(onestop enjoying )。 摩尔，通俗地讲具有如下2个特征: 一是大:占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。二是多:行业多、店铺多、功能多(集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体) 购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为商圈内的所有居民。 由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。 而摩尔通俗的讲， 即把上海淮海路上所有的专卖店和快餐店、中高档的第一八佰伴或太平洋百货、中档的第六百货、顶级的连卡佛百货、 家乐福大卖场、新天地、衡山路休闲街、恒隆广场或梅龙镇广场、上海影城、上海书城、儿童乐园、好乐迪KTV、百脑汇、宜家家具、OBI、百安居、大食代美食城、襄阳市场、运动城、自然美SPA、MEGA FIT健身中心、大饭店等全部放入同1幢设计周全且精美的特大型的商业建筑中，且各店与店之间要有良好的连通性与互动性互补性，并通过统一管理以发挥整体效应，面积一般比上海港汇广场要大1至2倍，如上海24万平方米的正大广场，菲律宾马尼拉33万平方米的SM MEGAMALL等。 但超级购物中心SUPER MALL/ CITY MALL的管理、促销等要求比普通百货公司的要求更高。也就是以百货公司、品类专卖店、主题商店、大型超市为主力店，辅之以精品店、专卖店、中华美食广场、中外主题餐厅、咖啡厅、书店、网吧、音像店、科技展览、多功能国际影视城等，兼有娱乐园、大型表演、商务酒店和超大型停车场，甚至还有教堂、音乐厅、体育场、图书馆等文体设施。 "摩尔"与普通的购物中心有根本区别，"摩尔"不仅规模更大，而且休闲娱乐功能更为齐全，此外"摩尔"内的各类节庆活动每天不断。 我国在摩尔这一商业业态上不仅比欧美落后，也比东南亚许多国家落后许多。但落后也意味着发展机遇。 在正大广场之前，上海还没有一个真正的"摩尔"销品茂。但上海正大广场的规模远称不上亚洲第一，其在东南亚也仅能排在第8名以后。即使在国内，北京也已有2个规模在50万平方米以上的摩尔在建设中， 在建中的上海虹桥商贸城摩尔面积也达到26万平方米。正大广场的投资商是泰国正大集团，其旗下的THE MALL连锁摩尔购物中心，在泰国建有6家摩尔;且正大集团还将在广州、北京、沈阳和天津等主要城市发展类似的超级品牌购物中心，其中广州天河正佳商业广场位于天河城购物中心旁，总面积达到37万平方米。而亚洲第一大连锁摩尔开发商: 菲律宾SM PRIME集团已在厦门开设其内地第2家SM摩尔-16万平方米的厦门SM城市广场;SM集团有意在内地开设更多的摩尔。 另有一种观点认为: ShoppingMall(简称MALL)是源自美国、风行世界的成功商业模式，在我国常称这种商业模式为“购物中心”。但与国内许多冠以“购物中心”的百货商场或者综合性商场等商业设施不同，真正意义上的“MALL”几乎能够涵盖人们的各种消费需求。业内人士介绍，凡你所想象到的娱乐、休闲、购物方式，在“MALL”都有;它的消费对象是一个大型复合型消费群体。概括起来说，“MALL”有三个主要特点，一是大。占地面积大，建筑面积大，停车面积大，二是多。行业多，店铺多，功能多。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。 在国外，“MALL”显示出一派繁盛景象。以美国为例，“MALL”已占据了商业领域50,以上的份额。全球最大的“MALL”美国“西爱民顿”年营业额达28.8亿美元。近几年，“MALL”逐步在中国的商业领域兴起。北京新东安市场、上海的港汇广场、 广州的天河城、武汉的武商都已有“MALL”的雏形。目前，北京一家规划面积达30万平方米的“MALL”已开始投资建造，另外3家“MALL”正在审批之中。据悉，国外的商业资本也已介入了北京的“MALL”建设。 摩尔的起源与发展演变 今天，购物中心已经经历了,,,多年的发展历程。其发展演变，一方面是由于经济发展和社会进步;另一方面是由于购物中心在传播过程中与各地具体情况相结合的结果。在不同的国家、社会和经济水平下，购物中心的发展模式既有自身的特点，又彼此影响。美国购物中心的建设始终居于领先地位，对欧洲、澳洲和亚洲国家产生了显著的影响。 一.早期探索阶段 早期的购物中心探索和实践主要集中在美国、英国和澳大利亚，特别是美国，它乃是发展购物中心的先驱。 早在19世纪，美国购物中心建设已经拉开序幕，但是它在20世纪以前的发展相当缓慢。在早期探索过程中，具有代表性的原型有1827年西鲁斯•巴特勒(CyrusButler)在罗得岛普罗维登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三层封闭购物廊，以及1907年爱德华•H•博尔顿(Edward H(Boulton)在巴尔的摩建造的罗兰帕克(Roland Park)中心。 20世纪20一30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步。一种较为固定的平面布局方式——即将一组商店围绕小汽车布置，或者商店被小汽车包围——很快得到重视，并逐渐流行起来。美国郊区化势头迫使零售商业设施适应汽车需要向郊区交通枢纽扩散，迎合新的区位选择。开发商尝试将沿街带橱窗的商店组合起来，并在商店群背后设置停车场。1921年，西尔斯•罗巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊区公路交叉点上建立了一家综合商店，以它为核心形成了带形中心(Strip Center)。带形中心是美国早期购物中心的典型代表，在30年代的美国郊区非常普遍。 探索阶段的购物中心虽然还比较原始，但是已经具备了一些基本特征，它们在布局上一般沿着一条中央大街布置。1923年建成的康萨斯城乡村俱乐部广场(The Country C1ub Plaza)包括280家承租户，由互相独立的一系列商店协调开发，其建筑、景观和招牌等都有统一风格。1937年建成的休斯敦奥克斯河中心(The River OaKs Center)有47家商店，并有32500平方米可出租面积(GLA)。 特别值得一提的是1931年建成的达拉斯海兰帕克中心(Highland ParkCenter)，它的一些创造性革新，主要体现在立面不正对街道、停车场不沿街。后来，城市土地机构将海兰帕克中心列为购物中心的原型，并归纳出购物中心的特征:使用不被公共街道分割的整块土地;拥有众多个体商店;统一商店形象;由唯一的所有者控制经营;根据需要提供一定数量的即时停车场。 英国对早期购物中心同样作了重要探索。20—30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。邻里中心是英国购物中心的先驱。 20年代在澳大利亚，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划。由于地广人稀的环境，主要吸收了美国经验发展小型郊区带形中心。30年代中期建设了一些小型邻里中少，为郊区兴起的居住区提供服务. 二.20世纪50年代成型阶段 30一40年代，邻里中心和郊区带形中心的建设，以及堪培拉购物中心的规划思想，为购物中心的设计、建设和管理积累了宝贵的经验。开发商有能力将一组商业设施作为一个整体来规划建设和管理，规划师和建筑师也能够适应郊区的要求进行设计。政府和私人投资者都为购物中心建设提供了金融支持。零售商乐于在新的商业环境中开展业务，购物者也乐于光顾能够满足多种购物需求的郊区购物中心，这一切为战后购物中心的兴起奠定了基础。 50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场，百货商店与小商店群的结合形成了第一个区域购物中心。郊区集中的人口和购买力足以维持大型购物中心的存在，大规模高速公路建设迎来了购物中心发展的黄金时代。大百货商店除了在郊区购物中心开设分店外，还迫切要求建设以自己为核心的购物中心。50年代中期，郊区区域购物中心的布局和组成已经趋于固定，最常见的哑铃形模式出现了。百货公司作为核心商店的角色和地位已经得到了充分的认识，此外，通过景观设计和环境设计来强化购物行为、增加购物兴趣的一系列设计方法也日臻成熟。 1956年，在明尼阿波利斯郊区伊代纳(Edina)建成的南谷购物中心(Southdale Shoppin8Center)具有重要的历史地位，它的革新体现在通过人工控制环境营造舒适宜人的购物环境和花园气氛，提供开放的公共空间以满足人们社会活动的需要，提供大面积的免费停车场，并将汽车限制在购物中心周围，在内部建立绝对的排除汽车干扰的步行区。这一切使之成为后来购物中心建设的范例。它的设计师维克托•格伦(Victor Gruen)是购物中心的积极倡导者，主持了许多雄心勃勃的购物中心开发计划，他对城市的未来发展充满了信心，甚至把解决城市问题的希望寄托在购物中心上。 郊区购物者要求交通便利、购物空间宽敞和免费停车场地充足的商业设施。购物中心不仅满足了这种要求，而且还在精神上满足人们更多的需求。它通过增加更多有吸引力的因素，在步行的环境中创造社会生活和文化活动的气氛，让郊区居民参与社区的生活，创造一种古老的理想社会生活气氛，吸引人们前来购物体闲，从而丰富人们的生活。 郊区大型购物中心的发展，标志着购物中心已经成型。 与此同时，英国政府为了满足新建居住区居民的购物需求，在某种程度上已经参与了购物中心的开发。伴随城市重建和新城建设，一些大型区域购物中心也取得了成功。 三.20世纪60年代勃兴阶段 50年代末期到60年代是购物中心蓬勃发展的时期，美国大型郊区购物中心迅速崛起，郊区大面积的廉价土地为购物中心提供了宽松、理想的设计和建设条件，环境工程的进步创造出不受自然环境限制的大型封闭式建筑，舒适的购物条件和环境使购 物者纷至沓来，大量以南谷购物中心为蓝本的大型室内购物中心相继建成，遍布美国各大城市。60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个。 战后欧洲购物中心的发展速度虽不及美国，但一些经济发达的国家也不甘落后。英国试图借鉴美国郊区购物中心的经验进行城市市区的改造。60年代，科隆、斯德哥尔摩和哥本哈根等欧洲城市也陆续建成了购物中心。60年代中期在亚洲，日本已经着手建设购物中心。 这一阶段，购物中心在各地的发展虽然各具特色，但是由于彼此互相影响，仍然呈现出共同的特征，主要表现在热哀于采用封闭室内步行街模式;过分依赖人工照明和人工空调。这些能源消耗方面的潜在问题到70年代才彻底暴露出来。 四.20世纪70年代成熟阶段 60年代的建设势头一直持续到70年代早期。欧洲城市的购物中心建设方兴未艾，日本的购物中心也正在积极建设当中，同时，美国出现了巨型购物中心。但是好景不长，70年代中期的石油危机给购物中心，特别是郊区购物中心的发展带来了巨大冲击。 石油危机之后，郊区购物中心的辉煌时代迅速成为过去，人们开始对城市郊区化和郊区购物中心大规模的建设进行反思。购物中心的发展重点从郊区转向城市市区。面对新的复杂的环境和地段，它在规模、类型和设计方法方面都发生了适应性变化，并逐渐走向成熟。 五.20世纪80年代多样化阶段 80年代以来，购物中心建设进入了一个新高潮，这也是20世纪最富成效的建设阶段。以美国为例，统计资料表明，从数量上看，80年代中期是60年代以来的购物中心建设的第三次也是最高一次高峰。在1984年到1987年，每年约有2000个购物中心开工建设。值得注意的是，一些发展中国家在这一时期开始掀起购物中心建设热潮。 这一阶段，购物中心类型趋于多样化，虽然面积变化不大，但是类型演变异常活跃，并针对人口分布状况、区位和市场、竞争消费方式的变化作出反应。新的类型和亚类型迅速涌现，彼此之间相互作用，从而推动了购物中心的演变。 由于种种原因，80年代，购物中心的改造和更新成为主要的工作。以购物中心模式改造旧城商业区也得到了重视，购物中心建筑常常成为城市景观的主角。购物中心设计面临着新的挑战.除了考虑自身的内在功能之外，还需要考虑处理与城市的关系.城市市区用地和各种条件的限制更加促使购物中心类型的多样化。 德国购物中心发展历史、现状和趋势 中国营销传播网， 2003-09-08， 作者: 联商网， 访问人数: 3032 《联商网刊?海外》第六期 1964年，两个月内德国接连有两家购物中心开张。这也是德国最 早的购物中心。一家是法兰克福附近的Main-Taunus-Zentrum;另一 家是波鸿市的Main and Ruhrpark。两家购物中心的运作都是国际化 的:Main-Taunus-Zentrum的开发商是加拿大的Larry Shewsky，而 美国的Edward Roberts公司开发了Ruhrpark。后来，两个购物中心的所有权都曾几度易手，经营一直很成功。 Ruhrpark一直是德国最大的购物中心之一，可租面积约10.9万平方米(109万平方英尺)，84个商铺，6500个免费停车位。每年接待人数有1500多万。目前该中心的管理者是总部设在杜塞尔多夫的ICM Immobilienverwaltungs und Centermanagement GmbH公司。 Main-Taunus-Zentrum最近刚重新装修和扩建好，吸引了几个新成员的加入，其中有一个多厅电影院。这个购物中心依然以露天为主，商铺面积6.9万平方米(69万平方英尺)，80个店面，目前由汉堡市的ECE Projektmanagement 经营。 德国购物中心的发展过程 从二十世纪60年初以来，购物中心的德国的发展可分为四个阶段: 1、早期(从1964年起):早期的德国购物中心发展状况同美国类似。最早的一批购物中心建在城外，均为一层，露天购物和露天停车场。主力商店由百货商店一统天下。购物中心和主要的交通道路及高速公路相连，这一点是很重要的。简朴的中心建筑只是一个露天的卖场而已。 2、扎根(直到1975年):一些购物中心建在市区，但其它大多数购物中心都建在德国六、七十年代在全国范围内造起的卫星城里面。这些购物中心的特征有:两层，封闭的建筑结构，黑暗的商业街两边是灯火通明的商店橱窗，店铺都很小，多用途(包括写字楼和公寓)。停车库是多层的，超大型自助百货商场成为主力商店。米尔海姆的Rhein-Ruhr-Zentrum 和汉堡的Alstertal Einkaufszentrum是这种类型购物中心的典型代表(两家购物中心都在九十年代重新装修过，并获得ICSC颁发的欧洲购物中心奖，目前一直在成功地运转)。 3、城内发展(直到1985年):70年代新的建筑规章促进了购物中心重点向城内发展。这一时期的购物中心以复杂、引人入胜的建筑为特色。玻璃屋顶采光十足。有一些购物中心，如杜塞尔多夫的Koe-Galerie和汉堡市中心的一些拱廊商业街，开始尝试通过创造优美的环境，将购物和休闲融在一起。第一次，购物中心的中央往往是一个种栽了很多植物、有很多美丽景观的庭院。 4、整修、更新和新观念(直到2000年):二十世纪的最后10,15年间，许多“第一代”的购物中心都整修一新，有一些把屋顶重新换过，有一些加入了新的建筑元素，还有许多是大批更换了租户。此外，开发商在中小城镇找到了新的购物中心开发场所。现代的德国购物中心以高雅的内外建筑为特色。新的购物环境已经营造出来了,特别是餐饮和烹饪环境，顾客在大厅里就餐，台子上是新鲜的食品，还有各式各样的美食馆。有一些购物中心把规模适中的专业服装店和有实力的零售商作为主力商店。 市区的优势 1990年德国统一以来，购物中心数量翻了三倍。现在有279家，可出租总面积达920万平方米(9200万平方英尺)。其中37,在城区(市区)，36,在市郊，27,在城市外。这组数据表明了一直以来，市区在德国零售业分布中所占的重要地位。 早在二十世纪六十年代初，就有人预言小杂货店(mom,and,pop stores)会消失，因为城市人都会习惯到更远一点的购物中心去。而事实是，一直到今天德国城市内的零售店结构依然没有改变。几年前，有些小杂货店甚至在一些大城市兴旺起来。近来小杂货店主要活跃在小城市和村庄。七十年代是连锁店的天下，不过往往是买下已有的零售店门面用来开连锁店，这样就维持了一贯的城区零售店分布结构。 一个例外是，德国统一后，在德国东部，超级中心(power center)都建在城市的郊区。原因有二:一是德国东部商品的匮乏，二是所有权和财产权关系理不顺。现在很多东部的城市已经重建好，因此零售业也正在回归市区。 事实上，现在的政府规章制度也限制在城外建设大型购物中心。(不过，交通规划方面的规章制度鼓励市区内尽可能使用公共交通，限制私人汽车交通，又使得郊外的购物中心有优势。) 因此，当前购物中心发展的重点区域在市区，如市内的拱廊购物街(arcades)和风雨商业街廊(galleries)等。好地段很容易找到，就是价格非常昂贵，建筑成本高，对以后的出租不利。德国东部有一些很成功的实例，如莱比锡的购物中心建设。莱比锡是一个有悠久贸易和工业历史的城市，先前，这个城市的大多数商行都有院子，用来堆放货物和商品。现代的购物中心就是用这些商行改建而成的。 新发展的动力 在德国，融资不是个问题。房地产投资公司正在寻找有良好承租人的项目。然而，在过去的10年间，零售面积大规模增加，顾客的需求饱和。经济呈现一种微小，稳定上升的趋势。零售业的销售额在近7年间一直下滑，但是在市内外的购物中心的销售额却正在非常缓慢地增长。1999年时，购物中心的发展要比市内其他零售店(非购物中心)稍微好一点。 传统的购物中心—中等规模，通常有主力商店，一般在市郊或闹市区—仍然是最普遍的类型;窄小的城区内典型的形式是风雨商业街廊，也是最有可能在今后几年中得到发展的。超级中心，曾在20世纪80年代末具有强大的发展势头，然而在德国统一之后立即就放慢了他们的发展脚步。火车站作为购物场所受到青睐。而慕尼黑、法兰克福、柏林和杜塞尔多夫等城市的新建、整修、或扩建的机场也引入了零售。另一种发展的新模式是城市娱乐中心，由美国的开发商TrizecHahn引入法兰克福。 德国邮政、德国电信和德国铁路三家公司拥有的地产上市交易，给德国的房地产发展带来了契机。这三家过去的国有公司最近私有化，放弃了很多地皮。其中许多地皮都具有优越的城市地理位置，但是地区限制和过高的开发成本可能会阻碍发展。 至今，政府的法规已经妨碍了工厂直营购物中心的建造;地方当局不愿意发给他们建筑许可证，现有的零售商们进行游说，强烈的反对这种竞争。第一批工厂直营购物中心将在茨维考、柏林和荷兰的Roermond开业。(Roermond经常吸引许多的德国购物者)。 德国零售业现状 虽然德国对国外的零售商并没有什么限制性法规， 但他们在德国市场上的运作空间很少。零售商——特别是来自美国的零售商，试图将他们公司的文化带到德国市场，可是都失败了。然而，国际零售商在“客户服务”这一领域却能够获得相当的认可，因为德国人的一个主要弱点就是缺乏服务意识。 在进入德国市场的众多新人中，沃尔玛是最细察顾客需要的。专家预言它将给欧洲的食品公司和超大型自助百货商场公司带来强有力的竞争。在时装业，经过一段试验和犯错的时期后，Hennes & Mauritx商店现在也跻身于一流的连锁店。其它做的好的还有Mango和Zara(都来自于西班牙)，以及Gap和EddieBauer(都来自美国)。许多国际零售商都在城市的最好购物区寻找黄金位置，但是这很难找到,并且非常昂贵。结果，Marks&Spencer不得不关闭在德国开的六个店中的四个;Toys„R?Us日子也不好过。 总体来说，德国的零售商们在其它国家还未取得成功。个别成功的有:在澳大利亚、比利时和荷兰开设的折扣食品商店;时装设计师Escada, Joop和Jil Sander等;Mediu Markt, 电子耗材零售商;Douglas香水店，国外开店面积有1.5万多平方米多(15万平方英尺)。 许多零售商——特别是书籍、电子耗材、运动器材和服饰类零售商都正在寻找更大的店面。在城区，大的店面尤其难找，租金极其昂贵。因此，A类地段和B类地段的租金差距继续扩大。购物中心的租费比城区沿街店面的租费要低得多。 未来前景 今后几年，零售业的发展依然是以闹市区的购物中心和单个的零售店为主导，城外的大型购物中心处于劣势。另一方面，德国购物中心的销售份额日益增加，它们吸引顾客的关健在于: 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化的开放时间。长期以来，德国的零售商们都按各自的时间表行事，尤其在城市里，没有一个统一的营业时间，在消费者中造成相当大的混乱。 电子商务对德国零售业的冲击难以预料，不过人们认为冲击不会很大。虽然通过互联网可以很方便地购买商品，也有许多德国零售商在发展网上购物，但是，对客户来说，在商店或购物中心享受到的高质量购物经历和购物环境仍然更为重要一些。 因此，在德国，和其他地方一样，开发商必须找到新的方法来建设、出租、运作他们的购物中心。他们必须想方设法使购物中心比其它的零售用地更具吸引力，特别是提供新的服务和新的零售方式。 购物中心管理—外国购物中心发展及特点 发表日期:2008年7月30日 出处:经典商业策划 作者:商业策划师 本页面已被访问 2162 次 一、美国式购物中心(大型摩尔购物中心的起源地): 欧洲人中常用shopping center，美国人较多使用mall，法文为centre commerciaux，美国购物中心建在市中心和郊外高速公路旁的都有，但以郊外高速公路旁居多。加拿大、菲律宾、西亚海湾地区的购物中心大多是美国式的。 特点:规模大，顾客选择度高。很多美国式Mall外观似大仓库或大工厂简朴无华，但内装修较现代化很人性化很舒适，但并不追究过高档次、做到实用不浪费。(美国很多购物中心就是利用特大旧厂房改建的，外观也不豪华甚至不太显眼，但内部的设计和装潢都是很人性化很舒适。) 美国的购物中心都有集客力非常强的1至6家大百货商店或大型服装专业店作为主力店，常见的主题店有梅西、彭尼、西尔斯、诺德斯特龙、五月、布鲁明代尔等名牌店铺，它们在购物中心占有不少于1,5 的面积;同时WALMART之类的大卖场也是主力店，但大卖场在购物中心仅占有不大于1,10的面积。因购物中心中汇集大量专卖店，购物中心内的百货店一般放弃专柜式经营。美国购物中心的主题店与法国有很大不同，法国购物中心的主题店大多是大卖场，百货店很少，主要店牌为家乐福、安得马榭和欧洲马榭等，其面积常常占到购物中心整体的1,3，甚至1,2 。除了主题店之外，购物中心常设有几十家或上百家的名牌专卖店，包括服装、鞋帽、首饰、眼镜、文具、化妆品、图书、音像、电器、体育器材等等。购物中心都设有快餐店、小吃店，包容世界各国风味的餐馆，自然会产生周游世界的感受。吃饱了，喝足了，可以继续走上购物的旅程，也可以走进电影院或录像厅，欣赏好莱坞巨星表演，或是走进健身房去消化一下腹中的食物。购物中心还要满足人们聚会与休闲的需要。购物中心一般全是室内建筑，但大多是走廊式布局，走在购物中心就如同走在具有林荫的商业街上，有很多的绿色植物，有街心花园，花园里有鲜花和喷泉，就在你想驻足的地方恰恰安置了休闲椅，你可以独自地在这里享受大自然的宁静，也可以与情人在这里窃窃私语，还可以与朋友在这里聚会。你想要的一切，购物中心都会满足你。 虽然商店有越来越专业化的趋势，但购物中心却越建越大，功能越来越综合。美国最大的购物中摩尔Mall商城位于布鲁明顿市的明尼那波利斯郊区，总面积达39万平方米，大小商店400多家。这是未来购物中心的模式:像杂耍场，又像一座城市，集中着应有尽有的消费品和众多的消费者，服务项目可以从出售汽 车直到举行婚礼。 二、以法国为代表的欧洲式购物中心(缩小版的美国式购物中心) 欧洲购物中心与美国式购物中心大体上较相象，但欧洲购物中心的规模一般比美国购物中心小许多。 其他不同点:欧洲购物中心都建在城乡交界处，美国的购物中心有的在城中有的在城郊。法国购物中心里主题店以特级市场为多，不像美国购物中心里主题店以百货商店居多。欧洲购物中心以经营日常生活用品为主，而不像是以美国购物中心选购品为主，欧洲购物中心则较实用。但英国却与法国不同，英国的购物中心大多位于市区。 三、日本式购物中心(特大百货商厦型购物中心) 韩国、台湾的购物中心大多是日本式的。 日本式购物中心与美国式购物中心的不同点: 传统的日本式购物中心大多建在都会市中心，美国的购物中心有的在城中有的在城郊。日本式购物中心大多由大型百货公司投资建设或扩充而来，营业楼层较高(达到地下2至3层，地面7至13层)，但占地面积较小，停车场一般位于地下3至7层。美国购物中心都由专业购物中心集团投资建设或管理，营业楼层较低(地下1层，地面2至4层)，占地面积极大，有大型室外停车场及大型停车场附楼。 但最近美国的购物中心集团也已在日本建设了一批美国式购物中心，如日本Gotemba摩尔是美国最大的购物中心之一“雀儿喜”投资的。 四、香港、新加坡式购物中心(以房地产公司投资建设的物业型购物广场SHOPPING PLAZA为代表) 香港、新加坡购物中心大多建在市中心，大多由房地产公司巨头投资建设，大多称为购物广场，营业楼层较高(达到地下2至3层，地面5至7层)，停车场一般位于地下3至5层。经营管理方面通常由专业购物中心管理公司负责。台湾的多家购物中心也是聘请新加坡的专业购物中心管理公司管理的。 五、以菲律宾、泰国为代表的东南亚式连锁摩尔购物中心 以菲律宾、泰国为代表的东南亚式购物中心很象美国式购物中心， 但自身连锁的特点鲜明。其特点为:由专业的连锁购物中心集团开发并经营管理，面积庞大，自营比例较高(50%至70%左右)，自营百货公司、超市、影城、美食城 等，业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭(全家/全客层)，能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。连锁购物中心可解决购物中心的招租难题， 可迅速实现购物中心的全面开业， 且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。 此外东南亚的摩尔位于市中心和郊外的都有。 部分连锁购物中心简介: 菲律宾的SM SUPER MALL集团(自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城)和ROBINSONS集团(自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场)、泰国正大集团的THE MALL集团(自营易初莲花超市)、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心(自营百盛百货公司和超市)。 注:所有的业态均可以连锁经营，包括超级购物中心和高级百货商店。CHAIN MALL、CHAIN STORE。连锁只是1种经营模式， 连锁不是1种业态;所有的业态包括MALL购物中心均可以连锁经营。在摩尔内可包含所有的业态。 大型购物中心比百货公司更需要良好的管理， 国外有许多大型的连锁购物中心集团， 如位居连锁大型购物中心SHOPPING MALL(销品贸)业世界第三、亚洲第一的菲律宾SM PRIME(SHOEMART)集团经营的SM SUPERMALL连锁超级购物中心。SM SUPERMALL的单体商场在15至20万平方米，其中自营的面积超过60%， 如自营的连锁SM百货公司(分SM HOMEMART家品、SM APPLIANCE家电、SM CLOTHES服装、SM STATIONERY文具等多个连锁的专业分公司; 不是分部门～～～这种构架的好处是: 各"SM部门公司"更专业、招商更方便、形象更统一、促销力度更强大、商品成本更低。发展到一定阶段，各"部门公司"还可以上市筹资。)、 SM SUPERMARKET大卖场、SM CINEAX多厅影城、 SM TOYKINGDOM玩具大卖场等专业子公司;而出租的面积仅40%左右， 如快餐店、小吃城、专卖店、电子游戏城、五金大卖场等。目前菲律宾SM(SHOEMART)集团已在厦门投资开设了1家17万平方米的"SM城市广场" 超级购物中心;但可惜由于厦门SM是以其总裁(施至成先生)的私人名义投资的(不是SM PRIME投资的)， 故该超级购物中心内未引入其连 锁的SM百货公司、SM SUPERMARKET大卖场，而只引入其连锁的SM CINEAX多厅影城。百货公司租给了台湾来雅百货、大卖场租给了美国沃尔玛。国内购物中心也应该学SM集团的模式，走连锁购物中心之路。菲律宾的ROBINSONS连锁购物中心集团也是采用这种模式。 (目前上海华联和上海友谊也正在探索着走连锁购物中心之路。上海华联目前兼备了连锁快餐店、便利店、超市、大卖场、家电专业店、百货6种业态;而其首家大型购物中心将在杨浦区五角场开始建造。好又多、乐购也在采用这种模式。) 购物中心的发展历程 51zupu.com 2010-08-30 在亚洲，购物中心首先是在日本的东京、大阪和中国香港等城市得到应用。当购物中心的发展是在一个土地面积狭小的城市空间内应用的时候，其发展的轨迹也呈现出与土地面积狭小的城市相适应的特点。十分有趣的是，在东京、大阪和香港等城市购物中心蓬勃发展的时期，也伴生着城市公共交通建设的高潮。 当现代化首先在土地面积较小的国家和地区获得成功的时候，购物中心的发展也在这些国家和地区首先得到应用。 在亚洲，购物中心首先是在日本的东京、大阪和中国香港等城市得到应用。当购物中心的发展是在一个土地面积狭小的城市空间内应用的时候，其发展的轨迹也呈现出与土地面积狭小的城市相适应的特点。十分有趣的是，在东京、大阪和香港等城市购物中心蓬勃发展的时期，也伴生着城市公共交通建设的高潮。 从日本二战后的重建，到中国香港在七、八十年代成为国际金融中心，大规模的城市公共交通建设与购物中心的建设同时推进，这就使这些城市的购物中心与城市的公共交通建设紧紧地联系在一起。 日本多数的购物中心都是依托于公共交通的枢纽而存在。在每一个具有商业价值的公共交通枢纽，都有一座具有同等商业价值的购物中心。人们的出行方式改变了购物中心的存在方式，而这些国家空前完善的公共交通建设，也从根本上改变了人们的出行方式和行进的轨迹，购物中心必须根据城市的变化而作出相应的改变。 在香港，同样如此。香港完善的地铁路网建设，使香港几乎成为一座地下的城市。完善的地铁路网，使人们可以选择到达几乎所有能够到达的地方。因此，在香港的地面，所见人流有限，而在地下，却运行着上千上万的市民、旅游人群。这种以地铁为主干的城市公共交通网络，使购物中心的存在方式也进行了改进，获得了新的发展。 香港多数大型购物中心都设在地铁的出入口，或与出入口相通。香港只有1000多平方公里的面积，有规模的购物中心就有二十多家，这些购物中心不可能像美国一样开设在郊外 交通便利的地方。香港的特点是公共交通发达，铁路、地铁、大小巴士、轮渡、电车等四通八达，交通极为便利。 亚洲已开发的购物中心在发展的轨迹上来看，总体上存在着以下特点: 1)购物中心在国土面积狭小的国家和地区首先获得发展，由于空间的限制，购物中心首先是在城市中心获得成功，城市中心的购物中心是目前亚洲购物中心的主流; 2)由于亚洲国家秩序是在二战后进行全面重建，购物中心的发展也伴生着大规模的城市交通网络的建设，这一契机使购物中心能与城市交通联为一体，购物中心的存在方式与公共交通网络建设存在着密不可分的关系; 3)进入21世纪后，亚洲大国崛起，迅速推进现代化进程。购物中心在亚洲的发展，也将呈现一个新局面。 从以上特征可以看出，亚洲购物中心的发展，由于地理、历史、文化的不同，而与北美购物中心、欧洲购物中心呈现出不同的特点。 从北美的郊区购物中心，到欧洲的城镇中心购物中心，到亚洲地下城市的购物中心，购物中心的发展总会因不同的历史和文化，而做出相适应的选择。 亚洲购物中心的发展，与整体的现代化建设同步推进，所以购物中心与城市建设的紧密关系在世界范围内无出其右。 北美的购物中心和欧洲的购物中心建设都是国家现代化相对成熟阶段的产物，故北美的购物中心和欧洲的购物中心是对城市功能的一种补充，购物中心的出现完善了城市居民的消费和购物功能，而无法对已成型的、存在有一定时期的城市地铁建设、高速公路建设和整体的城市规划产生更大的影响，而只能依靠自身的规模和定位去充实原有的商业格局，形成自身的影响。 在亚洲，购物中心的建设正伴随着大规模的城市基础建设、快速的城市化和GDP的高速增长，这一发展特点使购物中心更加深入地融入了亚洲人们的生活，使其成为现代化过程中的一个同步因素。 如果说，北美和欧洲的购物中心建设可以用“锦上添花”这一词句来形容，购物中心流通变革促进原有发达商业迈向更高的一个阶段。那么在亚洲的绝大多数国家，购物中心的建设更可以用“天人合一”这一词句来形容，它体现了落后的商业形态随着国家的现代化建设而在一夜之间与世界同步的发展趋势，并且使购物中心建设与城市基础建设紧密联系在一起，这在世界范围来看，都是独一无二的。 国外社区型(购物中心)比较分析 51zupu.com 2010-08-30 上海商业 社区最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，并运有于社会学领域;1938年费孝通先生对应创制了“社区”，齐基本含义是指:一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体;从宽泛的意义讲，社去有5个要素构成:地与、人口、区位、结构和社会心理;在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。 社区最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，并运有于社会学领域;1938年费孝通先生对应创制了“社区”，齐基本含义是指:一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体;从宽泛的意义讲，社去有5个要素构成:地与、人口、区位、结构和社会心理;在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。 社区商贸服务业是居民消费水平提高到一定程度后发展起来的概念，它是指以一定地域居民区为载体，以区域内社区居民为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不段提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态，商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活，精神生活需要的商品(Goods)和服务的属地型商贸服务业。 西方发达国家的社区商贸服务业早已成为居民综合消费的载体，占社会商业支出总额的60,左右;起步中的(中国)社区商业规划可以借鉴国外成熟商业社区的经验，在学习中发展，在摸索中创新，建造富有(中国)特色的社区商毛服务业模式。 国外社区商贸服务业的发展 社区商贸服务业最早于1950年代在美国出现;当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商贸服务业;1960年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商贸服务业，到1970年代，新加坡的社区商贸服务业也开始大规模发展起来。 (一)美国的社区商贸服务业中心 美国的社区和外面是基本分离的，一办在社区里，小(超市)、餐饮店、快餐、宠物服务、自主洗衣店都很多，这些都市社区居民生活上不可或缺同时又要求快捷服务的，而这正是社区商贸服务业的优势所在。 美国的社区商贸服务业中心有两大发展特点:一种是在“中心”内有一主题，如以一家大(超市)为主，附带部分折扣店或全部(专卖)店，厂家直销店;另一种是突破传统观念，呈块状型;与周围的文化娱乐等设施结成联盟，使块状不一定只位于一幢建筑，而是扩展为一个较大的消费空间; 国外的(购物中心)分为地区型(购物中心)和近邻型(购物中心)三种，以美国为例，对三者进行比较:从表1可以看出，社区(购物中心)在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购务中心和邻里型(购物中心)之间;社区(购物中心)的(零售)商 们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区(购物中心)在各国城市整体商业整体中具有重要的地位，例如在美国2000年全国社区(购物中心)(零售)额为4494亿美元，高于(购物中心)(3205)和区域型(购物中心)(1429亿美元)。 表1 美国不同类型购物中心的比较 类型 地区型购物中心 社区型购物中心 邻里型购物中心 项目 12 4 13000-41000 占地面积(?) 3 9000-36000 1800-9000 出租面积(?) 核心租户 1-2家或更多传统百货一家百货或杂货店超级市场或杂货店 商店 或大型折扣商店 商点数目 50-150个 15-50个 5-15个 商品和服务范围 向消费者提供商品种适当的商品种类，主向顾客提供最低限 类最多有助于仔细选购，能要为选购商品和方便商度的商品种类，更强调方 提高顾客购物经验 品，并结合服务 便商品和便民服务 2 3000-5000 最低支撑人口 100000以上 乘车到达时间 30分钟以上 最多20分钟 不到15分钟 (二)日本的社区商贸服务业中心 “ 商业街协同组合” 是日本颇具传统特色的一种社区商业中心;例如 , 日本东京都神乐坂商业街 , 就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街;在100 多米长的步行街两侧 , 散 落着连户商铺、中型(超市)、24 小时便利店以及传统杂货店等 248 家(店铺) , 花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有;这种社区商业还同时肩负保护中小商业(企业)、保护城市的 传统文化特色的重任。 日本规划最大、全美式的社区商贸服务业中心是东京近郊船桥市的拉拉普多 ， 除了本身的休闲文化设施外 , 中心还设有公共休息区、活动区、儿童娱乐区、艺术造型展示区等 , 形成一个生活小区 , 使来到这里的顾客得以尽情享受。 在日本, 便利店除了卖及时快速消费品之外, 还有代收水煤电各种费用的服务, 并且, 还可以代售车船票、提供快递业务等;很多便利店24 小时经营 , 并设有取款业务, 人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款, 非常方便;甚至一些便利店还可以成为IT 配送的商业网点, 比如在网上订书, 白天要上班, 就可以将书送到店里去, 下班回来的时候再取; ( 三 ) 新加坡的社区商贸服务业中心 新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面 , 配建和设置了相应的商贸服务业; 三个层面的划分 : 一是1000-1200 套住户配套建设一个邻里商店 ( 相当于(上海)规划的街坊级 ) 二是6000,8000 套住户配套建设一个邻里中心 ( 相当于(上海)规划的居住小区级 ) 三是40000,60000 套住户配套建设一个新镇中心 ( 相当于(上海)规划的居住区级或居住地区级 ) 。 新镇中心以经营高档商品(Goods)为主，商店组合为: 娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、(百货)(公司)及高档商品(Goods)、商店、餐馆、快餐店。 邻里中心以经营中档商品(Goods)为主, 商店组合为: 普通日常商品(Goods)商店、诊疗所、餐馆和小贩中心; 邻区商店以经营生活必需品为主, 商店组合为: 普通曰用品品商店和餐厅。 一个典型的邻里中心设置35 个商店和2 个食阁、1 个超级市场、1 家菜市场、1-2 台自动提款机。 必备功能有: 诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、(服装)店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。 新加坡的社区商贸服务业主要涵盖菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、(超市)、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心以及(服装)店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等;使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。 Home by Home(邻里之家) 是新加坡社区商贸服务业中心的名称 , 即按照社区建设的配套建设指标 , 根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施, 由开发商或物业方进行集中经营与管理, 不以盈利为主要目的, 而是为社区居民提供商品(Goods)和服务的社区生活服务中心。 商社区商业中心开发的几大基本流程 51zupu.com 2010-08-31 全球品牌网 当前,购物中心作为引领零售业发展的新贵，在我国正迎来新的发展契机，对购物中心的开发流程进行深入研究， 有利于购物中心在我国的健康发展。 购物中心是在一个大型建筑群或建筑物内，由一个管理机构统一组织、规划和协调，把大型百货店、大型超市、大卖场、专卖店等各种零售业态，以及各具特色的餐饮店、电影院、游乐园、健身中心等多种休闲娱乐设施集合在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等多种服务的一站式消费中心。在我国当前条件下，购物中心的开发大体上存在两种主要的方式:一是由房地产公司开发的商业地产性质的购物中心项目，二是由商业管理公司开发的商业经营性质的购物中心项目。不管是哪种开发方式，都需要开发商与零售商通过精诚合作达到有机结合，实现优势互补，利益共享。因为零售商有成熟的经验，有招商的能力和一整套有效的管理方法;房地产商有雄厚的开发实力、资金实力和土地优势。商业公司与房地产公司的紧密合作，有利于化解开发和经营上的风险，有利于实现合作双赢。 从总体上看，购物中心的开发兼有地产开发、商业建设、物业运营等多重特性，并且具有其本身特有的行业规律。大型购物中心在商业范畴内属于商业业态中的复合经营模式。一个大型购物中心的建设从立项到开业运营一般要经过:前期调研?项目立项?项目论证?项目审批?建筑设计?施工申报? 建筑施工 建筑施工总承包合同建筑施工企业管理制度建筑施工合同书建筑施工合同协议书房屋建筑施工合同 ?项目招商?开业营运?物业管理等多个环节，每一个环节都有其先后次序，而且每一个环节相互牵连,环环紧扣，互为作用。开发商必须对购物中心的地理位置、规模、类型、整体定位、商铺分割、商店布局、购物环境、车位数量及交通流量等要素进行周密考虑、科学设计，从而为后期的项目营销、招商、运营、物管做好铺垫，以求最大限度地满足入驻店铺的经营要求，激发消费者的购物热情，并适应地区经济和社会发展的长远需要。在开发过程中，开发商应注意主动与城市规划等政府职能部门及地产开发行业、咨询服务行业、金融行业、建筑行业、商品流通行业、服务娱乐行业等众多行业、部门保持密切的联系，与上述众多的关联性行业以协同理念建立战略合作伙伴关系，形成经济利益共同体，取得政府部门与行业部门的配合，整合多种社会资源，确保购物中心的合理开发与有效运营。 就购物中心的开发而言，其本身就是一个庞大的系统工程，它由调研与论证、立项与决策、选址与选型 、规划与设计、融资与施工、招商与管理等复杂的流程所组成。具体包括: 调研与论证 购物中心因投资多、规模大、风险多、回收期长，因而最忌随意决断，而应花大量的时间进行前期准备和总体规划。首先，要对影响购物中心商圈的人口总量、生活习惯、产业规模、交通状况、市政规划、商业氛围等进行实地调查，对核心商圈、次级商圈、边际商圈 分别进行分析研究，重点查清核心商圈内有多少常住人口、多少流动人口，有多高收入水平，有多大购买潜力，有多少人愿花多少钱来购物中心消费。其次，要对商户的入租意向进行调研，并及时与有入租意向的商户进行入租预约或发出入租预约邀请。 立项与决策 购物中心的开发决策，绝不单纯是开发商自己的事，它与整个城市的市政规划、住宅小区的商业配套、老城区的改造、新城区的建设、城市商业网的构建都密切相关。因此，开发商要在政府的参与管理及有效指导下进行科学的立项与正确的决策。 开发商在进行具体的立项与决策时，一方面要研究一定商圈范围内的居民数量、家庭收入、购买力水平，以及地区的城市规划、商业布局和未来的发展前景。进行科学决策的另一方面是要确定购物中心的经营结构，尤其是要确定主题店的业态类型。每个购物中心的主题店都应有自己的特色，可供选择的主题店可以是百货商店，也可以是超级市场，甚至可以是游乐园，只要能聚集人气、造就商市，任何业态都可作为主题店的备选。一般情况下，选择主题店的通行原则是与商圈客户相吻合，与其他租户相补充。美国购物中心的主题店以百货商店居多，法国购物中心的主题店以超级市场为主。从国内的发展情况来看，目前我国购物中心的主题店以百货商店居多。 选址与选型 在购物中心的选址过程中，应采用商圈研究法，通过前期市场调查与可行性评估，综合考察土地价格、交通状况、周围社区及其消费水平等因素，再确定店址。 购物中心在开发建设之前，必须对目标地点进行尽可能量化的商圈分析，掌握详细的商圈数据，分析目标商圈的有效购买力，目标顾客的需求和偏好，这可为购物中心的选址决策提供必要的信息。同时在评估市场消费潜力与预估营业额时，也要注意竞争性项目的调查与研究，知已知彼，全方位地掌握各种信息，为最终店址的选择提供充分的依据。 在选型上，可供选择的购物中心的类型有近郊型购物中心、社区型购物中心、地区型购物中心、广域性(超区域型)购物中心等多种类型。近郊型购物中心一般以小规模经营为主，面积控制在五万平方米左右，以车程十分钟为核心商圈，以大卖场作为核心店铺，以经营日常生活用品为主;社区型购物中心一般以适度规模为主，面积控制在十万平方米左右，以车程十五分钟为核心商圈，以大型综合超市或百货商店为核心店铺，以经营中高档商品和提供服务为主;地区型购物中心一般以大规模经营为主，面积控制在30万平方米左右，以车程30分钟为核心商圈，以一流的大百货商店为核心店铺，以经营中高档商品和提供服务为主;广域性(超区域型)购物中心一般以超大规模为主，面积在50万平方米以上，以车程45分钟为核心商圈，以超一流的著名百货商店为核心店铺，以经营高中档商品和综合化服务为主。不同的城市规模应选择不同的购物中心类型，一般情况下，中小型城市应以近邻 型、社区型购物中心为主，严格控制地区型、特别是广域型购物中心的建设，大型、特大型城市在发展近邻型、社区型购物中心的基础上，可适度发展地区型购物中心，少量建设广域型购物中心，要将购物中心的适度发展与城市新区的规划建设、社区商业的结构调整、城市中心区的功能复兴，旧城区商业街的综合改造有机结合起来。而中小城市在建设购物中心时一定要吸取百货商店建设过热带来的恶性竞争教训，要把握节奏，控制总量，循序渐进，适度增加，使购物中心步入可持续的发展轨道，实现购物中心发展过程中的良性循环。 规划与设计 在完成了购物中心的选型和选址工作后，科学合理地做好购物中心的规划设计工作，对购物中心的成功运营至为重要。由于购物中心是由不同的零售商店及商业服务设施经总体规划、整合开发所形成的一体化的商业建筑群和服务综合体，因而，一定要避免开发商单纯地将购物中心作为物业来构建，零售商单纯地将购物中心作为商场来经营的相互割裂的状态，而应将购物中心作为一个健全的企业来运营，作为一个综合的整体来规划。要改变购物中心的开发设计单纯由建筑师主导整个开发项目的规划与设计这一传统的做法，比较合适的建筑设计应该是由发展商和经营管理者来主导建筑设计，因为购物中心是一种“收益不动产”，要同时实现财务是否可行、回报是否合理、购物中心是否可以实现持续性发展等综合要求，即在对购物中心进行规划设计时，应由开发商根据市场调研、产品定位和经营构思，引导建筑师进行规划设计，使得购物中心实现建筑特色与最佳的客流流向、最好的空间使用、最佳的营业绩效的有机协调。 在对购物中心进行规划设计时，还要注意使其与城市规划、市政建设及城市商业网点的建设配套、互为呼应，构成完整的系统，并与其它业态系统相得益彰、主从分明，形成有机的整体。从而真正把购物中心建成最能体现城市商业繁荣的标志性项目之一，成为现代都市的象征，城市商业的经典，成为百姓购物的天堂，市民休闲的乐园，公众聚会的广场。让购物中心对内产生凝聚力，对外产生辐射力，扩大商圈半径，吸引周边人流，汇聚商流、物流、资金流和信息流。使购物中心无论在功能上还是在结构上，都肩负起改善都市机能的使命。在进行购物中心的规划设计时，还要注意分期实施整体规划。即在具体规划设计时，要在考虑建筑本体的基础上，规划好今后在周边地区拓展经营规模所需的土地空间，形成良好的互动关系。要做到一次规划，分步实施，分期开发，滚动发展。先启动首期工程，吸引核心商圈的消费者惠顾，如入租率高，购买力旺，前景看好，可陆续进行二期、三期建设，进一步扩大商圈半径，把次级商圈、边际商圈的人流吸引进来，把资本运营的风险减少，把空间调整的余地做大，把投资回收的周期缩短。这种渐进性、滚动式发展，既给今后的发展与调整留下空间，又可避免求租过程中的空置现象。否则既会加大零售商的经营成本，也会增加购物中心的运营风险，得不偿失。 在具体进行内部设计时，购物中心要按照商业空间步行化、公共空间社会化、购物空间舒适化、营业空间室内化的要求进行整体化设计，在空间处理、环境塑造、景观设置等方面进行艺术化构造。要以人为本，从人性关怀的角度，以自然和人文景观的有机结合来营造 温馨、舒适的购物环境，以大体量、多层次、特色化，实现真正意义上的一站式消费，使消费者在购物中休闲，在愉悦中购物，在轻松中度假。 在进行外型设计时，购物中心可选择线条型、庭院型、街区型、环绕型、中心型等多种外型。 在进行停车场设计时，要尽量注意把顾客的停车场设计在正面，要尽量避免设计双层停车场，停车场的停车区与人行道要统筹规划，保证购物中心内各店铺间人流的分流与置换，实现客流的有序、合理。 融资与招商 购物中心由于规模大，空间大，设施新，外加停车场的用地等，使得购物中心的建设必须要建立在强大的金融支持的基础之上，因此，募集资金，多方融资，是购物中心开发过程中的又一重要环节。应当指出，购物中心的投融资，不仅包括资本金，而且还包括不动产，如地皮、房屋和设备，以及动产如商标、物资等。购物中心的开发商，应广泛运用多种融资渠道和手段，如银行贷款、债券筹资、股票筹资、信托筹资、利用外资等，以确保购物中心开发过程中的资金需要。 在进行购物中心开发建设的同时，要同步做好招商工作。购物中心的招商一般应以场地为资本，以品牌为纽带，以核心店为龙头，制定合理的业态招租计划。购物中心一般应以有品牌实力的大百货商店作为核心店，同时招租专业店、专卖店等业态进场经营，在保持大百货店原有吸引力的同时，再通过多业态的提拉，带动新的购物增长点的形成。这样，通过业态招租计划的实施，形成购物中心、百货商店、大卖场、专卖店、专业店、一般超市等业态协调发展，连锁直营、加盟连锁、特许经营、单体经营等经营方式相互交融，零售业、餐饮业、服务业、娱乐业、文化业、健身业等行业共同参与，融购物、休闲、餐饮、文化等消费于一体的理想格局，实现多种业态的错位经营、理性竞争，形成鲜明特色、促进优势互补，提高经营绩效，实现良性循环。 综上所述，购物中心的开发有既定的流程、特定的要求和科学的规范，对购物中心的开发流程进行深入研究，有利于对购物中心的开发建设提供必要的指导和参考， 有利于使购物中心在我国步入健康、良性的发展轨道。 社区型购物中心概念及基本特征 51zupu.com 2010-08-30 社区购物中心是指在城市的区域商业中心建立的、建筑面积在5万平方米以内的购物中心。商圈半径为5~10公里，有20~40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店，停车位300~500个，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 社区购物中心是指在城市的区域商业中心建立的、建筑面积在5万平方米以内的购物中心。商圈半径为5~10公里，有20~40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店，停车位300~500个，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 其特点主要有: 1、社区购物中心集合多元业态、多种功能，面向大多数消费群体 社区购物中心以社区居民多方面的消费需求为依据，实行不同业态同场经营，实现了多元业态、多种服务功能的聚集，形成了一站式服务的经营模式。它有效地降低了顾客选择和享受各种消费的时间成本、交通成本。社区购物中心尽管有自己的目标顾客，但并不限定顾客的层次，以充分尊重各类消费者的选择权，从而使尽可能多的消费者以各种目的聚集到社区购物中心来。多元业态、多种功能，面向社区大多数消费群体，是社区购物中心具有强大聚客能力的根本原因。 2、社区购物中心实行所有权、管理权与经营权三权分离的管理模式 社区购物中心一般由开发商负责商业物业的开发建设，专业商业管理公司负责整个商业物业的统一规划、统一招商、统一管理，众多商户在统一管理下从事独立自主的经营。这种管理模式强调了社会分工的作用和技能的专业化，分工明确，各司其职，有利于发挥各自的专长和优势，实现高效率运营。社区购物中心与商户的关系是业主与租户、管理者与被管理者的关系。管理关系以租赁关系为基础。只租不售，是国际通行的购物中心运营方式，社区购物中心也不例外。拥有统一的产权，社区购物中心才能掌握选择业态、业种的主动权，才能实现社区购物中心良好的统一管理。 3、社区购物中心内部的统一管理使多元业态产生系统集成效应 社区购物中心虽然聚集了各种业态、各种行业的商户，各商户实行自主经营，但社区购物中心有统一的管理体系，统一营销策划，统一对外宣传，统一处理公关事务，从而保证社区购物中心在营销策略和形象上的一致性。它代表着一种管理体系，每个商户只是这个综合体的组成部分，遵循统一的运作规则，成为一个统一的整体。多种业态在同一个空间并存共生，分工协作，互补互利，形成整体规模，降低了单店经营者和购物中心管理者的交易成本，产生出“整体大于部分之和”的系统集成效应。 4、社区购物中心的核心业务是按自身定位进行招商项目的组合 社区购物中心不同于单一的零售业态，它的核心竞争能力不仅体现在商品组合和商品销售上，更体现在它的综合组合能力上，即各种业态的组合及对各品牌的号召力、凝聚力。社区购物中心在市场上提供的是一种业态组合功能，使适合于自身定位的各个招商项目在有限的空间内发挥无限的潜能，以充分体现社区购物中心的整体价值。 5、社区购物中心的营销目标是吸引人气，给商户带来大量客源 购物中心本身不直接参与零售、餐饮和服务业的经营，它实行统一的营销策划，提高整个购物中心的综合营销能力，使其真正成为人气的聚集点，目标是吸引人气，给承租户带来大量的客源，促进他们的盈利增长，最终达到稳定租户，从而稳定和逐步提高租金收益的目的。 6、社区购物中心具有双向服务功能 社区购物中心的服务对象既有消费者，也有经营者。它不仅要向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多种功能的消费服务场所，还要向商户提供便利、可靠的经营环境，提供多种业态共生共荣的盈利环境，使各商户在经营中感受到社区购物中心全方位的帮助和支持。 主题式购物中心 21世纪商业发展的主流 2002年，中国的“五一”、“十一”长假，一亿多人旅行出游，刺激了上百亿的消费，假日经济成了商家们的黄金路，休闲购物特色商城成了商铺大赢家;往日的商业霸主，远至北京的王府井，上海的南京路，广州北京路，深圳小东门，近则福州台江的元洪城，纷纷进行大辄几亿，小辄几千万的商业街大改造——建广场，修喷泉。 追本溯源，是源于欧美的休闲式商业理念，孕育了这种火爆的假日经济，诞生了超级赚钱大磁场——SHOPPINGMALL(休闲购物中心)，迅速流行于美国、欧洲、日本、风靡于香港、新加坡„„ 随着三明市国民经济综合实力进一步增强，城市居民消费水平日益提高，三明人对休闲购物中心的呼声越来越高。笔者就此走访了市内一些消费群体，以下是几位被访者的观点。 某机关单位领导 三明这几年经济突飞猛进，消费者口袋也鼓了起来，自然对消费档次、消费环境提出了更高的要求。现在列东街就像福州的东街口，大都是各大品牌专卖店，但如果有像东百一样的大商场带动这个商圈，就更有利于树立列东街乃至全市的形象及地位。 某外企职员 每年的“五一”和“十一”，我基本上都到上海购物，上海南京路一个接一个都是大型的商场，很多品牌店都集中在一个商场里，选择的余地很大，而且购物环境非常好，配套也很齐全，可以做到吃、玩、购、娱、观于一体，总体给人的感觉是人气很旺，三明如果有这样的商场，不知道该有多好。 退休干部 一般情况下，我是很少逛街的，但我前几年去过深圳的小东门，他们的商场都配有文化娱乐设施，作为吸引人气的配套设施，当时我进了一个商场，里面非常暖和，我和老伴逛着逛着一个下午就过去了。话说回来，11日在广播电视报上有一个商场的广告，三明未来文化娱乐中心可能就会在那，到时我们这些“银发”消费群体也会很大的嘛有了人气还怕没生意吗 某服装店老板 前几年，我从摆地摊到现在经营几大品牌服装，发现三明人这几年对衣服越来越讲究，而且能买这些品牌服装的，也比较注重购物环境，去年我就把一大笔钱投在了店面装修上。但还是有一些客观问题没法解决，比如遇到坏天气，顾客都不愿进门，老顾客建议我到商场里经营好，最近我也正在留意，如果有合适的，我一定会到大商场里去的。 大学生 我们学生一到周末经常会到市中心逛街，去得最多的就是列东街，虽然列东街天天在变，但是目前还没有一个十分现代、都市化的大商场，我们很希望不久的将来会有这样的商场出现。 设计师 其实我最怕逛街，特别是陪女朋友，一陪就是一天，而且大部分时间都是花在路上，如果有一个购物兼休闲的商场让她逛，那么不仅她可以逛得开心，而且我可以坐下来吃吃肯德基，在广场聊聊天，这样也可以过一个不错的周末。 (?文华) 主题式购物中心，是将购物中心细分成若干个不同主题消费区域的多元化消费场所，以实现最大限度地满足消费者在物质和文化方面需求的目的。通俗地说，这种多元化消费场所就是集购物、休闲、娱乐、美食、观光于一体的全景化商场;从经营角度解释，就是让消费者在目标主题区完成一个消费目的，所以也称之为“一站式消费”。 有专家预言:主题式购物中心将主宰21世纪商业而成为发展主流。其根据是: 一主题式购物中心能在最大程度上满足个性差异化需求，充分体现在以人为本的营销理念。主题式购物中心正是充分考虑到这种个性差异化，而将商场细分成与之相对应的主题鲜明、个性独特的多元化消费场所，以满足消费者不同的需求，让他们各有所获，各得其所。 二是主题式购物中心可以使消费者有的放矢，缩短购物时间。鲜明的主题，使消费者容易找准自己的目标消费区，简化消费过程，避免因瞎逛而浪费时间，提高购物效率。 三是主题式购物中心可以诱发潜在消费，增加销售收入。在主题式购物中心内除了购物以外，还有美食、娱乐、观光、休闲等主题内容，消费者在购物的同时，还可以就餐、游乐，不知不觉消除了疲劳，增添了消费的乐趣，延长了逗留时间，无形当中增加了消费概率。 四是主题式购物中心可以提升消费层次，引导消费者需求向纵深发展，树立以质量为消费水准的消费观念。消费质量，除了指所消费商品或服务本身的质量外，还包括良好的销售环境，即消费的自然环境、社会环境、文化环境等。 主题式购物中心有着传统商场无法比拟的优势和强大的生命力，随着三明市居民消费水平的提高，主题式购物商场将统领三明全市人口的消费。 大型购物中心 (Mall) 正在亚洲兴起，但是它们都能持续经营下去吗,前往大型购物中心购物——这不是过时了的购物方式吗, 不是，这在土地和劳动力成本都很廉价的亚洲并没 有过时。建筑业的繁荣使得大量的购物中心不断在中国、 马来西亚和菲律宾涌现，并且预计印度也将很快加入到 这一团队中来。凭借拥有大量可出租的土地以及用于像 商店、娱乐场和餐厅这样的经营场所的广阔空间，该大 陆容纳了全球10大购物中心中的9个，这其中的6个是 在2004年以后建成的。这些中心为中国北京和广州以及 马来西亚吉隆玻等城市增加了2700万平方英呎的购物面 积。 Cevahir Istanbul 欧洲最大购物中心 现在已经进入了「大盒子」(big-box) 商场时代，沃尔玛商店 (Wal-Mart Stores)、百思买 (Best Buy)和 Target等这类「大盒子」商场几乎覆盖了北美的所有郡县，在北美许多传统大型购物中心正受到这类商场的挤压时，亚洲快速发展的经济却催生了新一批寻求购物和娱乐的消费者。 这十大大型购物中心的大多数也都非常豪华。入围全球两大购物中心的两个中国购物中心——东莞华南购物中心和北京金源时代购物中心——都包含了风车以及儿童主题公园。金源时代购物中心还被新建的公寓和写字楼所包围。 仅仅在四年前，这个十大榜单中还包含了加州的两个广受欢迎的商场——Costa Mesa 的南海岸广场购物中心 (South Coast Plaza) 和洛杉矶的 Del Amo Fashion Center——以及宾夕法尼亚州的 King of Prussia Mall 和明尼苏达州布鲁明顿著名的 Mall of America。 东康涅狄格州立大学 (Eastern Connecticut State University) 的美国研究部为全球最大购物中心的规模和配套设施提供了档证明，该大学的一位教授 Emil Pocock 表示:「这几乎是难以想象的，购物中心的繁荣竟然出现在了这些东方城市中。」他指出，如今这些地区中更多的消费中拥有了私家车，这刺激了对更多大型购物中心目的地的需求。这些需求吸引了国外大型购物中心管理集团的资金——主要是来自印尼和日本。 Pocock 称:「这些消费者需要一个购物场所，但并不是传统社会主义统治时期就有的老街区。」 中国的所有这类建筑都将有一个下降趋势，至少是短期内的下降。香港商场管理学会 (Institute of Shopping Centre Management) 联合创始人 Steven Beesley 向东康涅狄格州立大学提供的信息显示，由于许多中国居民仍习惯于在当地的小型商场购物，需求增长的步伐并没有跟上新的大型购物中心供应的增长。他认为那些建在大都市市区外的购物中心将会面临生存困难。 与此同时，在美国，由于大型购物中心以外的「大盒子」零售商的出现和零售行业的合并(摈弃了原先流行的 Montgomery Ward 等重点百货公司)，传统的大型购物中心市场已经饱和。许多购物中心为了生存已经进行了改造和缩小规模。例如，在得克萨斯州的 Houston Mall，一个交通法庭和医疗门诊部已经取代了 Sears 等大型商店。 另外在伊利诺州靠近芝加哥的 Park Forest Mall，Sears 和一些其它大型商店已经于大约10年前被夷为平地，以便为包括一个城镇绿化带、住宅单元以及多个更加小型商店在内的 Main Street 大道让路。 为了寻求未来发展，开发商把目光转向了包括零售、餐饮、娱乐和住宅单元在内的多功能购物中心项目，这些中心不同于北京购物中心和马来西亚的 Berjaya Times Square。 General Growth Properties 首席执行官 John Bucksbaum 表示:「我们在20世纪90年代意识到未来的业务将是收购地产并使其(增值)。」 自1993年开始的收购潮已经使该公司的购物中心地产组合中的地产项目数从22个(12亿美元市值)增长到了200多个(约370亿美元市值)。在 GGP 的愿景中包含了一个宏伟的项目，即大规模改造位于波士顿郊区的拥有40年历史的购物中心 Natick Mall。历史悠久的百货公司 Macy‘s和 Sears 将不会移到别处，但是将会进行重大的拓展，两个豪华的集体综合楼以及一个以 Neiman Marcus 和 Nordstrom为主打的高档购物区将会加入进来。 在其它地区，多功能的「生活方式中心」(包含零售剧院和公寓楼的户外城中村)正不断涌现。在费尼克斯的 Biltmore Fashion Park， 户外信道、随处可见的餐馆以及游乐胜地将 Neiman Marcus 和古姿 (Gucci) 等顶级零售品牌包围在其间。在加州洛杉矶附近 Thousand Oaks 的起源于20世纪70年代的大型购物中心 The Oaks，1993年的一次改造使其适应了一个包括 Simi Valley、Camarillo 和 Agoura Hills 等新区在内的一项郊区规划。 如果这种趋势持续下去，那么向以商店为主导的购物中心说再见吧，在那里那些寻找就餐地点或小憩的疲惫购物者都被局限于美食广场和走廊里。 Bucksbaum 说道:「这在你们已有的土地上拓展了空间，许多人因而更喜欢在城市里放松身心。」 10全球大型购物中心: Cevahir Istanbul 地点:土耳其伊斯坦布尔 开业时间:2005年 可出租总面积:380万平方英呎 欧洲最大的大型购物中心，拥有一个过山车、冲浪池和几家 IMAX 影院。 查看图片 西爱德蒙顿购物中心 (West Edmonton Mall) 地点:加拿大阿尔伯达省爱德蒙顿市 开业时间:1981年 可出租总面积:380万平方英呎 西爱德蒙顿购物中心是北美最大的大型购物中心，拥有800多家商店以及水上乐园、溜冰场、娱乐场 和游乐设备等娱乐设施。 查看图片 SM Megamall 地点:菲律宾 Mandaluyong City 开业时间:1991年 可出租总面积:360万平方英呎 该购物中心除了有保龄球馆、滑冰场和12个厅的电影院外，还有街机游戏等传统购物中心经营项目。 顾客在这里还可以理发或者到马尼拉诊所就诊。 查看图片 柏嘉雅时代广场 (Berjaya Times Square) 地点:马来西亚吉隆玻 开业时间:2005年 可出租总面积:340万平方英呎 与一家酒店和会议中心建在一起。这里除了有1000多家零售商铺外，还有12层楼高的过山车、游泳 池、溜冰场和儿童游乐园 Cosmo‘s World(宇宙天地)。 查看图片 北京购物中心 地点:中国北京 开业时间:2005年 可出租总面积:340万平方英呎 这是中国第一座真正的郊区大型购物中心，距北京市中心大约1小时车程。该购物中心有4层，停车 场可停放8000辆车，这里还有一片人造沙滩。美国大片的 DVD 盗版碟在这里最畅销。 查看图片 正佳广场 地点:中国广州 开业时间:2005年 可出租总面积:300万平方英呎 该购物中心曾在一天内迎来了50多万名顾客。除各家零售店外，这座综合性大型购物中心还拥有酒店和写字楼。 查看图片 SM City North Edsa 地点:菲律宾奎松市 开业时间:1985年 可出租总面积:300万平方英呎 这是 SM Prime Holdings 集团旗下的首家大型购物中心。该公司有3家购物中心入围全球十大购物中心。这座5层高的综合楼有100多家零售店和餐馆以及12家电影院、一家保龄球馆和溜冰场。不久这里还将开设一家 IMAX 影院。 香榭丽舍大道东起巴黎的协和广场西至星形广场(即戴高乐广场)，地势西高东低，全长约1800米,宽100米，是巴黎大街中心的女王。它以圆点广场(Rond-point des Champs Elysees)为界分成两部分:东段是条约700米长的林荫大道，以自然风光为主，道路是平坦的英式草坪，绿树成行，莺往燕来，鸟语花香，是闹市中一块不可多得的清幽之处。西段是长约1200米的高级商业区，雍容华贵也是全球世界名牌最密集的地方。而一流的服装店、香水店、靠近凯旋门一段商店最多。 日本购物中心发展及趋势分析 作者:管理部 商业运营来源:佚名 点击数: 279 更新时间:2009-1-19 购物中心是消费者日益提高的生活需要在商业领域的体现，这一业态最早出 现在美国，随后就在世界范围内普及开来。日本作为亚洲经济最为发达的国家， 购物中心在其国内的发展已经相对成熟。中日两国虽然在国土面积、收入水平方 面相差较大，但在人口密度、城市发展及消费文化等方面有诸多相似之处，因此 日本购物中心的发展对中国具有务实借鉴意义。 一、发展分析 日本的购物中心起源于20世纪60年代，即二战之后的经济复苏期。六十年 代末，从事食品和耐用商品销售的日用品卖场(General Merchandised Store) 开始形成分支，从事于购物中心的开发工作。1969年日本第一座大型、以百货公 司为主力店的购物中心——玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表，日本开始发展大型购物中心。不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。在日本，城市中的火车站是货物储运中心以及公众聚集场，而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发，因此在当时购物中心是以市区内的购物中心为主。 70年代，伴随经济的腾飞，日本的购物中心也进入快速发展阶段。整个70年代日本新建的购物中心有502家，在80年代这一数字增加到626家。从70年代开始，一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本，而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车，郊区住宅也发展起来，借助这个时机，日本郊区购物中心开始兴起。 20世纪90年代是日本购物中心快速发展的一个时期，以现存购物中心的数目为基础，有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。90年代平均每年都有100多家购物中心兴建，这一情况一直维持到2000年。2000年6月日本开始实行“大规模零售店选址法”(large-scale retail store location law)，尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消，但在交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放等环境品质方面却对购物中心进行了规范。受此影响，大型购物中心新开张数量在这个法律颁布实施之后实际上都较前几年有所减少。2001年日本新开张的购物中心数只有37家，直到2004年以后，日本购物中心的发展才恢复到先前较为正常的水平。 截至2006年末，日本全国共有购物中心2759个，购物中心总面积为44,919,370平米，其中总店铺面积为36,538,400平米。平均每个单体购物中心进驻商铺总数为48个，平均面积为16,281平米。可见日本的购物中心主要还是以小型购物中心为主。以2006年为例，当年日本新开业的购物中心一共有79家，其中体量小于一万平米的购物中心有22家，一万到三万之间的有33家，而体量超过三万平米的只有24家。 2006年日本购物中心的总概况 购物中心总数 2,759 购物中心总面积 44，919，370平方米 购物中心总店铺面积 36，538，400平方米 单个购物中心平均面积 16，281平方米 单个购物中心平均店铺面积 13，243平方米 单个购物中心平均租户数 48 购物中心总销售额 268，306亿日元 单个购物中心平均销售额 97.25亿日元 平均每坪销售额 2，506千日元 (注:1坪=3.3平方米，100日元=6.6049元，2006.12.22) 从销售额水平分析，自1979年日本购物中心的年销售总额就开始超过了过往一直保持强势地位的百货店，此后，购物中心年销售额占当年零售总额的比例也是逐步提高，近些年来这一比例一直维持在20%左右。 此外，从2002年开始，都市型购物中心的开发在日本开始有所回归。尤其是在东京，由于日本泡沫经济的破灭，经济的持续不景气，东京的地价开始下跌，因而吸引了不少的房地产开发商在市区兴建购物中心。 二、现状特征 与美国相比，日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，而美国则以大面积停车场和二层建筑为主。但相对而言，日本公共交通便利，到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。从购物中心的地理位置分布分析，日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域，此外还有26%的购物中心集中在中心地域，即市、区等商业机构比较集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，还有23%的购物中心分布在与中心区域相邻接的周边区域。 从主力店的情况分析，日本购物中心的主力店主要有以下几种类型:百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。在日本，60%以上的购物中心只有一个主力店，主要是日用品卖场(GMS)或者从事食品销售的超级市场(SM)。还有25%的购物中心没有主力店。百货商场这一美国购物中心的主力店在日本的购物中心却并不多，2004年日本2660家购物中心中只有112个购物中心有百货商场，所占比例是4.2%。 日本购物中心的发展优势不仅仅是体现在硬件设计上，其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。号称代表日本商业地产新潮流的六本木新城，为消费 者提供的是家庭妇孺式的服务:医疗设施、休息区、配钥匙、宠物寄存，免费托儿，妈妈俱乐部影院、为残疾人服务的轮椅电梯等等，一应俱全。此外，有些购物中心甚至连小小的试衣间里都能体现出服务的细致周到。比如在试衣间里铺上了厚厚的地毯，让顾客放心光脚进入，将鞋子摆放在试衣间门外，以防试穿裤子时裤子拖在地上弄脏。还有的购物中心每当下雨时，会专门播放一种音乐，营业员一听就知道外面下雨了，就会给顾客递上一件遮雨的包装物，以免商品受损。 三、趋势表现 近些年来，日本部分购物中心为了在竞争激烈的零售业中获得发展优势，开始走主题特色的道路，主要表现在购物中心有一个统一的主题或与众不同的设计特点。以Garden Walk为例，该购物中心是东京郊外的一个露天零售广场，其特色是以花为主题。从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的表演舞台，这个160,000平方英尺、设有56家商店的露天零售广场展示着华美的花的主题。此外，在人行道上还有花形设计，而遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。 近些年来，日本的购物中心不断调整以适应市场发展，进而出现了一些新的发展趋势。其中定位为NSC(Neighborhood Shopping center)的小区型购物中心正快速增加，成为近几年购物中心产业发展的主流之一。其出现的原因在于早期因竞争关系，日本购物中心都走美式大型化路线，但由于投资及经营成本比较高，难以达到损益平衡，加上近年来大型店(GMS)营运走下坡，业者纷纷转型开设新形态的、规模较小的购物中心以贴近市场需求。 2005年，日本Chain Store Age杂志7月号公布了最佳十大购物中心名单，其中小区性的小型购物中心，由于有地方特色、满足商圈消费者需求，所占比例多达六成。相对的，表现最差的十大购物中心排名中，多半是区域型大型购物中心。有鉴于此，日本伊藤荣堂宣布在未来五年内，要盖60个NSC，由此也可看出，小区型购物中心方兴未艾。 此外，体现购物中心新型发展模式的lifestyle centers 近些年在日本也开始有了发展，该模式亦源于美国，一般处于市内(downtown)，定位中高端，相比较大型的Mall而言，其市场半径要小，但是其服务的大都是较为富裕的人口，其建筑设计不再是封闭型的，而是低密度开放式的，以营造体验式的，更加休闲、娱乐的消费环境。在日本，Mitsui Fudosan已经开发了两家基于lifestyle centers概念的购物中心，分别是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.，体现了购物中心这一业态在日本的发展活力。