某工程项目融资案例分析及对工程项目融资经验教训的认识

某工程项目融资案例分析及对工程项目融资 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 教训的认识 一、 项目概况 1.恒大绿洲项目简介 恒大绿洲项目二期工程的建筑地点在长清区大学城区，用地面积104亩(69,416平方米)。该项目的容积率为3.76，建筑密度17.7%，绿地率43.8%，建设规模227,630.43平方米。 恒大绿洲工程位于济南市规划的西部新城—长清区大学城内，文化氛围较好，周边城市道路建设已全部建成通车，供水、供电、供气等基础工程均已连接，房地产投资潜力较大。项目规划面积1200余亩，其中建设净用地面积:678559M2(合1017亩)，总建筑面积将达270余万平方米。该地块所处区域条件良好，交通方便，城市基础设施完善，地质构造稳定适合修建大型高档居住小区。其中首期占地247亩，建筑面积约38万平方米，其中住宅约31万平方米，综合 楼、运动中心、幼儿园等公共配套建筑面积约7万平方米，综合容积率2.31。首期项目规划主要包括高层与高层住宅以及运动中心、综合楼、幼儿园、小学、中学和商业中心，规模宏大，配套齐全，令居者尽享休闲、购物、娱乐、餐饮、运动之便利。 恒大绿洲二期A组团规划占地104亩，建筑面积约22.8万平方米，综合容积率3.75，其中:住宅约13万平方米，包括18-32层的高层5栋12个单元，规划住宅1100户,主力户型面积从80-160平方米，包括两梯四户与两梯两户共10余种户型，满足不同客户的需求;另外小区还有商业、地下车库等公共配套建筑面积约9万平方米，项目建成后将开通社区巴士往返于小区与济南市主要街道，保障小区住 户与市区的顺利通行。 为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目二期A组团工程 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 自2010年8月开工，至2012年6月竣工，总工期2年。据市场分析，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目 组团工程开发建设进度计划安排如下表: 二期A 2.恒大绿洲项目市场定位 2.1恒大绿洲项目的目标市场预测 表2-2客源区域 1(受全国房价调控的影响，居民投资意识的增强，目前房价较低，项目所在地的本地居民必然是购房一支主力军。 2(市内房价也由2002年的2600元左右/平方米上涨为8300元左右/平方米，作为工薪阶层的广大市民和来鲁就业人员必将考 虑房价相对较低、交通顺畅的周边县市，因此项目必将为市内工薪阶层所亲睐。 3(济南作为省会城市，具有悠久的历史文化和良好人文生活环境，市政配套设施完善，省内其它地区及外省许多有购买力的客户随着房价的上涨而不再持币观望，因此到济南购房投资及居住的客户近年正在急剧增加。 表2-3客户购房动机 中国是一个发展中国家，人民生活水平还在一个小康的水准，大部分客户都不具备同时购置几处房产的经济实力，一般都是因在济南工作或生活而需购置房产，因此第一次购房的客户比例较大;另一方面，随着房价的上涨和居民投资意识的加强，长清项目的良好交通、居住生活环境和房产的巨大升值空间，还是有相当一部分具有购置能力的客户为二次购房和投资而购买本项目房产。 表2-4客户年龄细分 1(24-30岁年龄组为初立业者，消费承受能力较低，但属于潜在购房都的主要组成部分，适合购买单身公寓或小二房居室。 2(30-40岁年龄组为开始有家庭群体，立业在10年左右， 经济基础雄厚，自住型和改善型需求强烈，是购房的主要群体之一。 3(40-50岁年龄组为强势消费群体，追求更好的居住质量，购房主要为自己和孩子。 4(50岁及以上年龄组多为二次置业，以外地求学为子女、本区域附近居民为主。 表2-5购房面积需求预测 购买恒大绿洲项目房产的客户一般都是在济南市区或长清区内工作的人员、省内其它城市经济基础较好的富人阶级、为异地求学购房的学生家长，业主一般为 -120平方米的需求最三口之家，受济南市户籍入户政策的影响，居住面积在60 为旺盛;另一方面，一部分创业成功的人士、企业高级职员他们经济购买力强，居住面积一般需求在120平方米及以上。 表2-6总价承受预测 按揭购房扩大了消费者的购房空间，能有效降低首付压力，再加上一些购房优惠条件，故预计该盘主流承受总价范围60万-80万之间，即主力购房面积在80-125平方米之间。 2.2目标客户群定位分析 济南城区、周边二级城市和外地来鲁人员将是本项目所针对的主要市场，以第一居所物业定位为主。 各区域客源比例预估:外地客户50%、长清地区20%、济南及周边客户30%; 年龄层区分预估:25-45岁75%、其他25%; 购买目的预估:纯自用45%、改善居住条件45%、自住兼投资15%; 2.3价格定位 长清周边已然在售的房地产项目为参考，并结合本公司楼盘开发的品质以及“开盘必特价，特价必升值”的销售模式，本项目的建筑特色和风格综合考虑多方面的因素作为预测的依据等。销售参考价格见附表1。 (1)项目价格预测 根据对长清县城以及大学城片区房地产市场进行分析，当地房地产市场在济南市政府城市发展规划以及大学城、园博园等产业的带动下，区域内房地产发展潜力巨大，市场需求旺盛。目前该区域房产价格集中于4500—5000元/?左右，面向中低档客户的毛坯普通住宅较多，而高质高价精装修的精品楼盘稀缺。目前 所有的产品形态中高层、小高层花园洋房约占到整个市场的60%，电梯公寓市场正在逐步发展阶段约占道30%。由于大多楼盘缺乏独特的规划与追求精品的意识，目前价格成为该区域的主要竞争手段。 恒大绿洲项目正处于长清开发板块，交通便捷、配套设施便利，综合地产升值空间极大。参照周边已在售楼盘的规模和销售价格，并综合恒大地产规模开发的综合优势和“开盘必特价，购买必升值”的销售策略，鉴于恒大绿洲项目为精装修项目，装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 为1500元/平米，同时考虑目前房地产市场的相对低迷，按目前销售价格预计而不考虑房价上涨的因素，以谨慎的原则预计本项目住宅销售均价将为5,700-5,900元/平方米，商铺销售均价为9,000-12,000元/平方米，车位销售均价将为80,000-85,000元/平方米。 二、 项目的融资结构 1. 恒大绿洲项目财务分析 1)项目市场需求分析 济南市虽属于沿海发达地区，制造业发达，从业人口众多而且收入相对较高但在城市建设和基础配套方面相对落后，从而决定着房地产市场的巨大需求。根据 济南市经济状况和房地产市场发展状况分析，自主型的刚性需求仍是购房的主流，据调查济南市场刚性需求的自住型和改善型购买者的占95%以上，投机性置业仅占8-10%左右，从供求关系上就已经决定了济南楼市的价格 不会出现下跌的拐点，这在2010年上半年销售价格和销售数量的攀升就证明了人们对济南市的商品住宅整体需求量实际上是在不断增加的。从2010年的数据来看，随着全国性品牌房地产开发商的陆续进入，楼盘的规模开发、配套设施齐备、较高的性价比都将改变人们的传统购房观念，自住型和改善型需求将进一步得到释放和发挥，相应的房价仍将会有继续稳步上升，但随着楼市的健康发展，也不可能像06、07年一样出现处于一种疯狂和无规律的增长状态，预计未来几年济南楼市会处于稳健增长的阶段。 2)周边产品形态分布及供应状况分析 根据地理位置分析，长清区目前在售楼盘共有十多个，但在售楼盘均规模较小、品质一般，客户群体定位局限于本地居民，不具有同恒大绿洲项目相比较的开发商品牌和规模开发、进行片区开发的的实力。除鲁商常春藤、长兴苑外开发规模均不超100亩，建筑面积也均在20万以下，这里仅结合开发商品牌效应、楼盘规模及地理位置因素列举分析下列楼盘。 区域内主要楼盘概况 (1)恒大-恒大绿洲首期 济南?恒大绿洲首期，是恒大地产进入济南的全新力作，致力于打造济南西部首个一线城市品质生活城，全方位引领济南精装品质生活的时代潮流。项目位于济南市最具环境优势的大型绿色生态新城——长清区104国道、京福高速公路、003省道、220 国道等公路干线纵贯南北。项目南临长清大学路，西临凤凰路，东靠琵琶山，北依沙河，是连接长清主城区和大学城区的中间枢纽地带。20/22路公交车从项目旁边经过，加上济南市近期规划的京沪高铁西客站、长清区至济南市区的轻轨工程以及项目为业主提供的晚间直通巴士，大大提升交通便利。 教育配套优越—社区配有一座大型国际双语幼儿园，还将与知名学校签约共同建设一座九年一贯制学校，实现全面教育升级的居住品质。 独有生态景观—数公里长滨河景观公园，千余米临河大道;数万平米中心景观湖，湖光潋滟波光环抱，皇家园林景观簇拥，世界级人居风华尽纳一城。170万平方米鼎级杰作尽集国际大师建筑风骨，百余栋超大楼间距小高层、高层豪华版国际名筑，气势宏大，藏风聚气，雍容情态独领沙河无限风光。 首期概况—济南?恒大绿洲首期总建筑面积约40万平方米，全部规划为18—32层的高层建筑，共11栋26个单元，高耸入云的时尚建筑，近15000平方米的人工景观湖泊，围合优美的皇家园林景观，在大围合的空间尺度内营造宜人的小尺度空间。主流80-170平米豪华精装尊邸，为客户打造流光溢彩的高尚人生。 恒大绿洲首期项目于2010年7月11日盛大开盘，秉承恒大地产“开盘必特价、特价必升值”的营销理念，开盘当日85折优惠，完美的品质和超高的性价比在济南市场上立刻掀起一股抢购热潮。开盘当日恒大绿洲首期劲销980余套，销售额突破6亿元， 成为济南楼市2010年上半年十件大事之一。 (2)鲁商*常春藤 鲁商*常春藤位于济南西部大学科技园中心区域，距离恒大绿洲项目约2.5公里、距离长清区县城约4公里，西临第七届中国国际园林花卉博览会及近1500余亩的景观湖，具有较好的的山水资源、人文资源及城市生活资源。项目占地规划1500亩，总建筑面积85万平方米，规划有小高层、高层住宅、风情步行街、商业旗舰店，配套有酒店、会所、中小学校。 (3)长兴*长兴苑 长兴苑小区位于济南市长清区龙泉街两侧，据建设中的济南高铁西客站约10公里，距济南大学城科技园约2公里，距第七届中国(济南)国际园林花卉博览会会址约4公里。位于长清新城区龙泉街两侧，交通便利。小区内设有幼儿园、小学、会所、健身广场、地下停车场、沿街商业用房、中水处理站等相关配套设施，目前为长清新城区较为大型的中档生活社区。 (4)港基?滨河华庭 港基?滨河华庭位于济南市长清区经十西路与重汽黄河路交界处西北角，总占地面积6.04万?，总建筑面积9.76万?，只有8栋精品高层、小高层，绿地率为36.5%。 综上所述，长清片区目前除恒大外还没有一家全国性大的开发商进驻该片区，在开发的楼盘中除鲁商常春藤、长兴苑在当地具有一定的规模和品牌效应，具有一定的可比性外，其它在售楼 盘均规模较小、品质一般，客户群体定位局限于本地居民。众多楼盘普遍精品意识不强，产品设计粗糙，楼距较密，房产价格成为该区域的主要竞争手段，缺乏优质优价的精品楼盘。价格集中于4300--5000元/?左右，产品形态中高层、小高层约占到整个市场的85%。 2、项目优劣势分析 就项目的客观地理位置、环境条件对营销操作的影响 (优势) 1、随着政府政策的倾向，本地块升值空间巨大，周边缺少精品楼盘;首期的成功发售，已经积累了相当高的美誉度和知名度; 2、交通便利，临大学城和园博园，环境较好，文化氛围较强、周边道路状况较好，从大学路右转104国道直接二环东路，进出济南市区方便、快捷; 3、控制成本投入，大规模开发，树立成本优势，恒大精品战略，使项目别具一格; 4、凭借恒大集团对相似项目的操作经验、专业特长，能保质保量的快速竣工交房; (机会) 1、整个济南房地产市场发展相对较为落后，长清属于规划的西部新城，其他大的品牌开发商尚未进入，缺少竞争环境，精品楼盘太少; 2、掌握长清项目相似楼盘的详细情况，在景观设计、配套设施、 户型设计、入市机会等方面发挥恒大所长,实施自己的精品战略，打造高品质的精典楼盘; (威胁) 长清属于规划的西部新城，属于政府积极支持的建设重点区域，随着济南房地产市场的发展，本地区必将成为投资的重点，升值潜力必将上升，因此本地区没 有大的威胁。 根据T分析可以归纳出以下几点: 1(随着政府政策的倾向，本地块升值空间巨大，周边缺少精品楼盘;首期的成功发售，已经积累了相当高的美誉度和知名度; 2(项目所在地交通便利，临大学城和园博园，环境较好，文化氛围较强、周边道路状况较好，从大学路右转104国道直接二环东路，进出济南市区方便、快捷; 3(控制项目成本投入，大规模开发，树立成本优势，恒大精品战略，使项目别具一格; 4(凭借恒大集团对相似项目的操作经验、专业特长，能保质保量的快速竣工交房; 5(整个济南房地产市场发展相对较为落后，长清属于规划的西部新城，其他大的品牌开发商尚未进入，缺少竞争环境，精品楼盘太少; 6(掌握长清项目相似楼盘的详细情况，在景观设计、配套设施、户型设计、入市机会等方面发挥恒大所长,实施自己的精品战略，打造高品质的精典楼盘; 7(随着济南房地产市场的发展，本地区必将成为投资的重点，升值潜力必将上升，因此本地区没有大的威胁。 3)投资估算及资金来源 投资估算(1)投资估算范围:可行性研究的对象—长清恒大绿洲二期A组团项目，包括各种附属设施及景观建筑等配套设施。 (2)投资估算的内容:项目总投资包括固定资产投资及项目建成后经营所需的少量流动资金。总投资由以下几类费用组成:拟建工程的直接工程费用，包括主体结构、建筑、给排水、强弱电、消防及室外工程等;拟建工程的其它费用，包括土地出让金、市政配套等政府收费、土地转让费、拆迁补偿费、勘察设计费、建设单位管理费、人员培训费用等;不可预见费，包括常规预备费和涨价预备费，主要考虑项目在建设期内的不可预见费用及物价上涨而可能发生的建筑材料、设备和人工费的上涨;建设期间产生的期间费用，包括管理费用和建设期贷款利息。 (3)投资估算结果:经测算，长清恒大绿洲项目二期A组团总投资69,801.08万元。总投资估算中的详细数据可见《恒大绿洲项目二期A组团投资分析—利润预测表》(附表3)。 (4)投资估算依据及说明:建筑工程计价定额、费用定额、安装工程预算定额按国家、济南市等有关规定由预算部门估算提供。设备购置价格参考国内设备生产厂最新报价资料估算。土地出让金及土地转让费用按项目当前地块收费系数预估计算。 建设期利息，根据项目进度安排和资金筹措情况按标准利率 计算。流动资金，根据本企业近期实际发生费用率平均计算。 总投资估算中的详细数据见附表4:《恒大绿洲项目二期A组团投资分析-投资成本费用预测表》。 资金筹措 由《恒大绿洲项目二期A组团投资分析—利润预测表》(附表3)可知，项目所需总投资69,801.08万元，其中:企业自筹21，790.43万元,约占总投资的31.22%;其中:购置土地13,734.58万元，政府收费及前期工程等费用80，55.85 万。申请开发贷款35,000万元,约占总投资的50.14%;剩余资金由开发商通过销售回款解决,约占总投资的18.64%。 (1)借款还本付息计划 借款还本付息计划:分期归还利息，销售达40%偿还本金不低于20%，销售达50,时归还贷款金额的50,，销售达80%偿还全部本金。 (2)工程建设进度及资金使用计划 恒大绿洲项目二期A组团建设期为22个月，销售期28个月，项目计算期按36个月计算。筹建期(2010年7月以前):完成征地及各项手续办理，人员配备、项目规划、设计、开工前准备、部分市政配套设施及景观建设。工程期:(2010/07—2012/06):恒大绿洲项目二期A组团总建筑面积227，630.43平方米，开发面积中包含住宅、商铺、地下室及市政配套等面积;销售期:(2011/05—2012/08):根据恒大地产集团目前各地楼盘在开盘后 一年半全部销售完毕的销售速度，结合本地实际情况，预计开盘后24个月住宅及停车位实现销售97,以上，商业实现销售85,以上。 (3)资金使用计划 根据工程建设进度，恒大绿洲二期A组团安排资金使用计划如下: -1资金使用计划表 表3 4)建设项目经济评价 本项目属新建项目，其经济评价是在可行性研究完成市场预测、建设方案定型、建设规模确定、市场组织和劳动定员明确的基础上，计算项目投入的费用和产生的效益。 经济评价的依据、原则及评价基础 (1)经济评价依据 本经济评价以国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》为依据;本项目各项成本及效益核算内容以财政部制定的有关房地产企业会计制度有关规定为依据计算; 本项目经济评价以《恒大绿洲项目二期设计规划方案》为依据之一;本项目计算数据以《恒大绿洲项目二期修建性详细规划总平面图》为依据。 (2)经济评价原则 本经济评价遵循定量分析为主，定性分析为辅，动态分析与静态分析相结合的原则;本经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则。 (3)评价基础 以现有市场发展趋势进行未来市场走向定性;按同类型项目、同功能项目现有市场情况进行市场销售预计;宏观环境保持相对稳定，计算期内税收政策相对稳定;计算期取36个月。财务基础数据 (1)项目筹建期、建设期及计算期 项目建设期:根据本项目规模和我公司以往建设的经验，预计项目的建设期为 22个月，销售期取28个月。项目计算期:项目计算期取36个月，项目建成后，除住宅\商铺部分出售外，配套设施由物业公司自营。 (2)本项目房产销售价格水平 本项目是中档园林社区，为简化计算使报告具有更强的抗风险能 销售价格暂按首期目前销售价格下浮200元/平方米即住宅5,650元/平方米、 力， 商铺8,500元/平方米、车位75,000元/个计算，此价格在中高档住宅社区销售价格中属偏中等水平,具有较高的性价比。 (3)本项目房产销售比率 本项目全面开工后，当投资额达到一定比例，即可进行预售房操作，本项目价格定位合理，质素较高，根据项目自身情况，结合当前房地产市场及恒大绿洲项目一期销售比率水平，预计在开始预售后的20个月内销售比例可达到98%。 (4)各期销售额计算 计算公式:销售额=单位价格*项目每期开发面积*销售比率 (5)物管费收入 各年物管费收入=已销售面积*每月单位面积物管费*当年应收月份*收费比例,此项收入暂忽略不计。 (6)总成本费用测算 详见附表4:《恒大绿洲项目二期A组团投资分析—投资成本费用预测表》 现金流量评价 详见附表5:《恒大绿洲项目二期A组团投资分析—现金流量预测表》 盈利能力评价(详见附表6) 恒大绿洲项目二期A组团的税后净利润总额为22,743.51万元, 销售净利率.34,，投资报酬率为32.58,，财务净现值(NPV)=13,562.59万元(以R=8%计算)，财务内部收益率(IRR)=29.61% 经过表中计算可知，项目财务净现值(NPV)>0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率(IRR)>8%,且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。 三、 融资风险 1、项目风险控制 1)目风险应对策略分析 风险应对措施的实质是在项目风险估测、分析和评价基础上，针对项目存在的各种风险因素，采取相应的措施，以消除风险因素或者减少风险因素的危害性。在事故发生之前，尽力降低事故的发生频率;在事故发生时，将损失减少到最低限度。风险应对措施，可从改变风险后果的性质，风险发生的概率，以及风险后 果大小等三方面入手。根据济南恒大绿洲二期项目存在的风险， (1)风险预防 首先，要全面、科学地对恒大绿洲二期工程进行可行性评估，这是风险预防的首要环节。其次，在进行风险预防时，要加强对项目相关人员的风险意识教育，减轻与不当行为有关的风险。教育的内容应该包括有关安全、投资、城市规划、土地管理与其他方 面的法规、规章、规范、标准和操作规程、风险知识、安全技 能及安全态度 等。让有关人员充分认识到项目所面临的种种风险，了解和掌握控制这些风险的方法。 最后，要制定相应的规章制度和保障程序，杜绝可能出现 的风险，减少不必要的损失。 (2)风险缓解(风险减轻) 缓解风险(风险减轻)是指，将工程项目风险的发生概率或后果降低到某一可以接受的程度。风险缓解的前提是首先承认风险的存在，然后考虑采取适当措施，以降低风险发生的概率，或者消减风险所造成的损失。它与风险规避不同，它不能消除风险，而只能减轻风险。风险减轻措施通常有四类:第一种，通过培训的方式来提高员工对潜在风险的警觉;第二，采取一些降低风险损失的保护措施，例如，承包商可以雇用一家独立的质量保证公司来作为对工程项目的第二检查人，这种方法费用高昂但确实能减少隐藏的风险;第三种，通过建立使项目实施过程前后保证一致的系统，以及鼓励员工多考虑风险;第四种，通过对人员和财产提供保护的措施来降低风险。 另外，在制定减轻风险措施时，必须将风险减轻的程度具体化，至于将风险减轻到什么程度，这主要取决于项目的具体情况，项目管理的要求，以及对风险的认识程度。在应用中，实施减轻措施应尽可能将项目每一个具体风险减轻至可接受水平，从而减轻项目总体风险水平。 (3)风险转移 风险转移的目的是借用 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 或协议，在风险事故一旦发生时，将损失的一部分转移到拟建项目以外的第三方身上。实行这种策略时，要遵循两个原则:第一、必须让承担风险者得到相应的报酬;第二、对于各风险，谁最有能力管理就让谁分担。采用这种策略所付出的代价取决于风险的大小。当项目资源有限，不能实行减轻和预防策略时，或者风险发生频率不高，但潜在的损失或损害很大时，可以采用这一策略。建设项目中转移风险主要有下列方式:发包、开脱责任合同、保险、担保。 (4)风险自留 风险自留是一种风险财务技术。在风险自留方式下，明知可能会有风险发生，但在权衡其它风险应对策略之后，出于经济性和可行性的考虑，仍将风险留下。若风险损失真的出现，则依靠项目主体自己的财力，去弥补财务上的损失。若从降低成本、节省工程费用出发，将风险自留作为一种主动积极的方式应用时，则可能面临着某种程度的风险及损失后果。所以，掌握完备的风险事件的信息是采用风险自留的前提。 (5)风险利用 风险利用是仅针对投机风险而言的。原则上，投机风险大部分有被利用的可能，但取得成功并不容易。因为，投机风险具有双面性，有时利大于弊，有时弊大于利。风险利用就是促进投机风险向着有利的方向发展。在考虑是否利用某投机风险时，应当 首先分析该风险利用的可能性。其次，必须对利用该风险所需付 出的代价和成本进行研究分析，并在此基础上客观公正的评价自身承受该风险的能力。在衡量之下，如果得不偿失，则没有承担的意义;或者效益虽然很大，但风险损失超过自己的承受能力，也不宜勉强承担。当决定利用该风险后，风险管理人员应制 定相应的具体措施和方案。考虑到投机风险的双面性，风险利用方案 不仅要研究充分利用、扩大战果的方案，还要考虑退却的部署。在实施期间，更不可掉以轻心，应当密切监控风险的变化，如果出现任何问题，要及时采取分担或减轻等措施。 2)恒大绿洲二期项目的财务风险防范建议 根据对济南恒大绿洲二期工程可行性调查和分析，针对其具体情况，提出以下几点风险防范建议: 第一、搞好资金管理，提高资金利用率。具体应当注意以下几点:首先，注重现金管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。 其次，加强建筑材料的管理。根据经验，建筑材料成本占开发项目成本的60,以上。所以，加强建筑材料管理是至关重要的。建筑材料的管理应当包括建筑材料的采购管理、材料的验收入库管理、建筑材料领用管理等。 再次，加强应收账款管理。企业管理者应当缩短赊销账款回收期，降低坏账损失风险。同时，盘活存量资金，加速资金的周转，提高资金利用率。 第二、加强成本管理，降低消耗提高效益。首先，项目决策者应当建立两级成本核算管理体系，对拟建项目实施成本责任制。其次，项目决策者应当实行全过程成本管理，争取实现成本管理目标。 第三、实施动态管理，提高管理效率。无论是对资金的管理还是对成本的管理，都应贯穿于项目从决策开始到项目建成实施的整个过程中，对项目进行动态管理。由于事前的项目管理都是依据预测信息进行的，在实际进行中会与预测存在差异和偏离，项目管理者应当对实际数据进行及时的修正，追踪项目进行情况。这样，决策者才能时刻把握项目动态，在风险实际发生前，降低甚至杜绝该风险的产生和影响，做到防微杜渐。 第四、完善规章制度，规范财务行为。在实际中，企业财务管理水平不高，关键原因是内部 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 不完善。为使企业提高财务管理效率，就应当制定一套有效的规章制度，并且严格按照制度操作。一方面，要根据开发企业经营活动及财务管理的特点，借鉴国外先进的管理经验，并且结合市场经济发展的要求，要求企业财务人员积极探索研究整个开发经营全过程的财务管理，努力形成一套标准规范的企业内部管理机制。 第五、完善内部培训机制，提高财务人员素质。企业财务人员的素质高低会影响企业项目管理中财务分析管理的效率和效果。只有高素质的财务人员才能及时、准确、科学的发现并解决财务问题，为企业管理者决策提供依据。所以，企业应当重视财务人员 的培训机制，努力提高财务人员素质，为良好的财务评价管 理打下坚实的基础。 四、 项目融资评价 随着市场经济的日益完善，企业在实际经营中遇到的状况愈发复杂化，项目财务评估在项目管理体系中的作用日益重要。财务评估是项目可行性分析的核心内容，为投资者做出项目投资等相关决策提供重要依据。它是提高项目投资经济效益的重要手段，也是控制项目经济规模的重要措施。 分析结果表明:第一，该项目符合当前市场需要，在市场竞争中有更大的抗风 险性。第二，项目的前期工作及项目规划工作到位，考虑到了市场及项目建设中可能遇到的各种问题，项目的前期准备工作充分，为项目的成功奠定了良好的基础。最后，从项目的财务分析中可以看到，项目的财务指标理想，盈利能力优， 偿债能力强，完全有能力归还35，000万元借款。不确定性影响相对较小，抗风险性强，是比较理想的开发项目。但是，该项目也存在一定风险，针对项目存在的风险， 防范建议:第一、搞好资金管理，提高资金利用率。注重现金管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，加强建筑材料的管理。第二、建立两级成本核算体系，加强成本管理，降低消耗提高效益。第三、实施动态管理，提高管理效率。第四、完善规章制度，规范财务行为。为使企业提高财务管理效率，就应当制定一套有效的规章制度，并且严格按照制度操作。第五、完善内部培训机制，提高财务人员素质。企业财务人员的素质高低会影响企业项目管理中财务分析管理的效率和效果。企业应当重视财务人员的培训机制，努力提高财务人员素质，为良好的财务评价管理打下坚实的基础。