房地产开发公司项目拓展及论证流程

房地产开发公司项目拓展及论证流程 --------------- 项目拓展及论证流程 (审批稿) 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 ------------------------------ --------------- 项项项项项项项项项项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 项项项项项项项项项项项项NN项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项Y项项Y项项项项项项项项项项项项项项项项项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项Y 项项项项项项项项项项项项 项项项项 项项项项项项项项项Y项项项项项项项项项项项项项项项项项N项项项项项项N项项项项项项项N项项项项项 项项项项项项N 项项项项项项项项项项项Y项项项项项项项项项Y项项项项项项项项项项项项项Y项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 项项项项项项项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 项项项项项项项N项项 项项项项项项项项Y项项项项项项 Y项项 项项项N项项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项 项项项项项项项Y项项项 N 项项 项项项项项项项项项项 ------------------------------ --------------- 1. 目的 为保持公司可持续发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。 2. 适用范围 适用于房地产新项目的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。 3. 术语和定义 3.1. 新项目论证:包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测， 最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 3.2. 房地产土地储备:为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力 为目的购入土地的行为。 3.3. 可行性研究:就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对 项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 4. 职责 4.1. 投资拓展部 4.1.1. 负责组织基础信息研究，每年末制定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档。 4.1.2. 信息收集、甄别阶段:以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。 4.1.3. 发展项目确定阶段:负责根据项目初步谈判的结果，讨论项目的运作方式，并通过初步市 场判断确定项目的定位，进行项目经济初步测算，形成项目建议书，提交产品总监审核， 决策咨询委员会评审通过后，提交总经理审核并经董事长审批后确定立项。 4.1.4. 可行性研究阶段:负责根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织公 司各相关部门展开相应流程工作，最终形成项目可行性报告。 4.1.5. 决策、评审阶段:负责将可行性报告提交公司管理层评审。 4.1.6. 负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。 4.2. 总经办 4.2.1. 组织制定公司战略规划，作为公司土地战略储备的依据。 4.3. 市场营销部 4.3.1. 在项目可行性研究阶段，负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定 位建议、营销初步计划。 4.4. 设计管理部 4.4.1. 发展项目确定阶段:根据投资拓展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计 条件等特征和要求，提供地块初步设计分析; ------------------------------ --------------- 4.4.2. 项目可行性研究阶段:现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析， 并根据产品定位建议，完成概念设计草案。 4.5. 工程管理部 4.5.1. 在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工 程建造的分析，并根据设计管理部提供的概念设计草案完成工程技术分析。 4.6. 成本管理部 4.6.1. 发展项目确定阶段:如投资拓展部需要，则根据设计管理部提供的项目初步设计分析进行 成本初步测算。 4.6.2. 项目可行性研究阶段:根据设计管理部提供的概念设计草案和工程管理部提供的工程技术 分析，进行建安成本估算。 4.7. 财务资金部 4.7.1. 在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济 效益预测及财务相关分析。 4.8. 风险管理部 4.8.1. 法务审计主管负责在发展项目确定阶段对拟发展项目背景资料提供法律 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 ; 4.8.2. 法务审计主管负责在项目可行性研究阶段根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 等法律文件进行审核。 4.9. 产品总监 4.9.1. 在信息收集与甑别阶段，对投资拓展部收集的土地信息进行审核; 4.9.2. 在发展项目确定阶段对项目立项建议书进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审; 4.9.3. 在项目可研阶段对可行性研究报告进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审。 4.10. 决策咨询委员会 4.10.1. 发展项目确定阶段，对项目立项建议书进行评审并形成结论; 4.10.2. 在项目可行性研究阶段，对项目可研报告进行评审并形成结论。 4.11. 总经理 4.11.1. 在信息收集与甑别阶段，对投资拓展部收集的土地信息进行审批，决定项目是否进入下一 个阶段; 4.11.2. 在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审核是否进入可行性研究阶段，指导项目发 展方向。 4.11.3. 在新项目可行性研究阶段，审核项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见。 4.12. 董事长 4.12.1. 在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审批是否进入可行性研究阶段，指导项目发 展方向。 ------------------------------ --------------- 4.12.2. 在新项目可行性研究阶段，审批项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，决定项目 合作条件的实施。 5. 工作程序 5.1. 基础研究 5.1.1. 基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平 所进行的持续性动态研究工作。 5.1.2. 基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法 规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。 5.1.3. 各分项研究工作由投资拓展部牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源， 予以功能完善和健全。 5.1.4. 各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中 和以年度为节点的总结报告中体现。 5.1.5. 基础研究的成果经向公司总经理汇报后，最终提炼作为经营计划外部环境分析的主要部分， 并在此基础上制定公司房地产土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。 5.1.6. 基础资料和研究成果需须经整理、编号后放入各基础研究库归档。 5.2. 信息收集、甑别 5.2.1. 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行: a) 政府公告收集类:从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进 行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中 心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。 b) 其他主动收集信息类:主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息; 各类招商会与项目推介会等。 c) 其他被动收集信息类:土地信息人来电、传真、约访、推介等。 5.2.2. 了解到有效土地信息后，项目拓展专员需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》， 投资拓展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判 断，会议由项目拓展专员记录并存档。 5.2.3. 通过初步判断，对符合公司土地储备计划的土地信息通过《土地信息采集表》的形式将土 地情况向产品总监汇报，经产品总监审核，总经理审批通过后进入发展项目确定阶段;如 未通过，则由项目拓展专员存入土地信息库。此后由项目拓展专员对该项土地的后续成交 情况或条件变化情况加以跟踪。 5.3. 发展项目确定 5.3.1. 土地信息初步判断后，由产品总监指定一名项目负责人。 5.3.2. 项目负责人按统一格式及时填制每周的《新项目发展信息通报》，汇总上报部门负责人和产 ------------------------------ --------------- 品总监。 5.3.3. 项目负责人根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方 式，资料汇总后提请总经办法务审计主管提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的法 律风险判断。 5.3.4. 项目负责人进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特点做出初步 项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容: a) 项目的档次、主要客户群。 b) 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。 c) 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。 5.3.5. 项目负责人可根据项目的特殊性与否，进行后续处理: a) 常规项目，易于规划的:可与设计管理部、市场营销部口头沟通后确定各种形式产品的面 积组合，并由成本管理部提交各种形式产品(含基本配套)的成本数据，作为初步经济测 算的依据。 b) 特殊地形或包含特殊配套的项目:可将项目资料和初步产品定位交由设计管理部做出规划 设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。 5.3.6. 项目负责人根据项目情况，做出初步经济测算结果; 5.3.7. 项目负责人综合初步接触土地项目后确定的土地获取的操作方式，形成简易的《新项目发 展报告》，经部门内部评审，产品总监审核后，申请召开公司专项汇报会。 5.3.8. 专项汇报会是由公司决策咨询委员会成员参加的、判断项目能否确定并进入可行性研究程 序的评审会议，根据需要也可加入公司其他专业技术部门人员参加，会议内容如下: a) 项目汇报会初步报告包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合 作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。 b) 项目负责人需提前将《新项目发展报告》发给与会人员，为保密起见，土地方情况和重要 谈判条件不能涉及。 c) 项目负责人根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 。 d) 会议首先由项目负责人做介绍，并确定主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部 门意见。 e) 公司总经理审核，董事长最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导 项目发展方向。 5.3.9. 项目经评审确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议 内容根据会议记录形成会议纪要。 5.4. 项目可行性研究 5.4.1. 项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，其最终形成《项目可行性研究报告》。 ------------------------------ --------------- 5.4.2. 项目负责人首先将专项汇报会上的意见汇总，根据项目情况，通过产品总监，向公司总经 理申请成立项目发展小组，并制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应工作的责任部 门(责任人)、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出横道图，发相关部门。 5.4.3. 项目负责人根据可行性研究计划，组织各相关部门对项目进行现场勘察，并组织完成如下 工作: a) 项目负责人进一步完善项目背景调研，包括:项目获得方式的流程、土地方资信情况、项 目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。 b) 风险管理部法务审计主管参加项目后续谈判，做出法律风险分析。 c) 市场营销部根据可行性研究计划对项目周边市场进行详细调研，制订产品定位建议，形成 《新项目市场定位建议设计草案任务书》。 d) 设计管理部先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据《新 项目市场定位建议设计草案任务书》，完成规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划 草案指标说明》。 e) 工程管理部先期对现场勘察地块的地形、地貌进行工程建造的分析，并根据设计管理部提 供的规划草案完成工程技术分析。 f) 成本管理部根据设计管理部提供的规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和 工程管理部提供的工程技术分析，提供建安成本估算。 g) 市场营销部在设计管理部完成规划设计草案后，制订销售初步计划。 h) 财务资金部根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测分析。 5.4.4. 投资拓展部最终组织各方面材料，形成项目可行性报告，经产品总监审核后，申请召开公 司新项目可行性论证决策评审会。 5.5. 决策评审 5.5.1. 公司新项目评审会由投资拓展部组织，公司决策咨询委员会和参与项目论证的各部门参加， 听取项目负责人对项目可行性研究的汇报，最终由公司总经理审核，董事长批准。 5.5.2. 若项目在上述环节中未获通过，项目负责人则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调 整或放弃该项目，并将全部资料收集归档，纳入信息库。 5.5.3. 若项目获评审通过，投资拓展部按照项目评审会通过的项目合作条件，进行项目获取的实 施和跟踪。 5.6. 项目获取 5.6.1. 项目获取的方式，通常有两种: a) 政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续; b) 协议转让等; 5.6.2. 无论通过何种方式，公司合法地获得项目土地的开发权力后，投资拓展部立即根据可行性 ------------------------------ --------------- 研究的情况提请公司总经办制定新项目开发建议。公司总经办组织其他专业部门共同制定 《项目开发节点计划》并上报公司总经理进行评审审批。 5.7. 投资拓展部签订土地出让合同之后，根据合同对相关部门进行交底，并把项目移交给相关部 门，由相关部门介入，开始项目的开发工作。(注:投资拓展部签订协议合同后，全程跟踪 合同的执行情况) 6. 支持性文件 6.1. ZZ-WI-TZ-01《可行性报告编写作业指引》 6.2. ZZ-WI-TZ-02《市场研究报告编写作业指引》 7. 相关记录 7.1. 《土地储备计划表》 7.2. 《土地信息采集表》 7.3. 《新项目发展信息通报》 7.4. 《新项目市场定位建议设计草案任务书》 7.5. 《新项目可行性论证规划草案指标说明》 7.6. 新项目可行性研究成本测算表 7.7. 新项目开发节点计划 ------------------------------ --------------- 土地储备计划表 记录编号: 2008年 2009年 1、当年新储备总规模(建筑面 积) 2、目标发展方向 A、目标一 1)区域位置要求 2)规模(建筑面积) 3)楼面地价水平 4)销售净利润水平 5)最迟签约时间 6)最早体现利润时间 7)备选项目 B、目标二 1)区域位置要求 2)规模(建筑面积) 3)楼面地价水平 4)利润水平 5)最迟签约时间 6)最早体现利润时间 7)备选项目 C、目标三 1)区域位置要求 2)规模(建筑面积) 3)楼面地价水平 4)利润水平 5)最迟签约时间 6)最早体现利润时间 7)备选项目 3、关注发展方向 4、预计地价支付最大需求 5、年末土地储备预计 6、预计土地经营成果体现 A、增加净利润预计 B、增加销售面积预计 C、增加销售额预计 D、增加剩余资金预计 E、增加新开工面积预计 F、增加在建面积预计 G、增加竣工面积预计 7、2009年土地储备方向与目 标设想 备注:本表设置的年度可根据实际年份调整。 ------------------------------ --------------- 土地信息采集表 记录编号: 信息来源: 填报日期: 项目联系人: 实地考察日期: 一、宗地基本情况概要 宗地名称 区域位置 土地编号 位置 (详见 东 南 四至范围 附图) 西 北 地段 土地所有 土地使用权归属 权归属 土地方 土地使用年期 交易方 土地规划用途 占地面积(平米) . 建筑密度 % 建筑面积(平米) 其中:住宅 技术指标 (根据对容积率 . 商业 方阐述) 楼面地价 会所 车库 土地渊源 土地现状 周边环境 土地周边 水电供应 情况 合作方式 土地价格 周边可拓展土地 出让条件 付款条件 交地 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 开发时间要求 市场 周边楼市 价格情况 ------------------------------ --------------- 经济测算 项目判断 意见 产品总监 意见 总经理 意见 后续跟进 情况记录 最终成交 情况 附: 1. 项目成本简单测算: 2. 项目利润简单测算: 3. 项目位置图 4. 项目宗地图: 备注: 1. 本表由投资拓展部组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见，经产品总监审核，总经 理审批后存入公司土地信息资料库; 2. 本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目; 3. 后附图片可根据资料掌握的实际情况附上。 ------------------------------ --------------- 新项目发展信息通报 填报单位: 填报日期: 一、项目进展状况及工作计划 详细内容 接触 说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备 程度 签约。 项 谈判 目谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。 情况 进 展法律 法律手续办理程度，如:已取得的政府、法律文件依据等。 状手续 况 焦点 项目进展的主要难点和焦点。 难点 竞争 竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市 对手 重大土地购买或其他投资。 竞争 对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。 项楼盘 目 政府 主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的发 政策 提出或形成。 展 环 城市 境城市规划发生重大变动或(即将)实施，重大城市规划调整。 规划 变 化 市政 整个城市重大市政建设(如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车)， 配套 以及项目周边市政配套的改变。 其他 如:房地产热点发展区域的形成和改变等。 因素 说明该项目下一步工作计划(继续跟进还是暂缓、终止)、工作重点、采取的策下一步计划 略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。 ------------------------------ --------------- 新项目初步市场定位建议草案任务书 总用地面积平方米 计容积率净用地面积平方米 规划容积率— 用地平衡总建筑面积(计容积率)平方米 其中:商业面积平方米 住宅面积平方米 其他配套面积平方米 覆盖率% 基本指标%绿化率 个总户数 二、可售建筑类型分布 住宅分类建筑面积(范围)内外部装修标准、厨卫设置户型大小(范围)客户定位景观要求别墅住宅 联排住宅 多层住宅 小高层住宅 高层住宅 超高层住宅 合计 总体说明 备注:属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列 备注(含经营模式考虑)其他可售物业建筑面积(范围)分层考虑客户定位类型一 类型二 合计 总体说明 三、其他配套设施说明 计算容积率部分占地面积(范围)单位比较建筑面积建议数值备注(含经营模式考虑) 会所平方米 幼儿园平方米 小学平方米 其他平方米 合计平方米 总体说明 不计容积率部分指标单位比较建议数值备注(含经营模式考虑) 车位个数个 室外体育设施建筑面积平方米 总体说明 四、其他说明: 总体市场定位 总体装修标准 四、签 字 栏 要求完成时间填表校对审核签 收 备注:本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明 本表由市场营销部提出 注:配套(煤水电气、道路) ------------------------------ --------------- 新项目可行性论证规划草案指标说明(含建造标准) 项目编号 填写日期 项目名称 一、指标统计 指标类型 指标 单位 定位建议数值 实际数值 备注 总用地面积 平方米 建筑用地面积 平方米 用地平衡 总建筑面积(计容积率) 平方米 其他不计容积率建筑面积 平方米 小区道路 平方米 消防道路 平方米 人行道 平方米 广场 平方米 用地构成 绿化 平方米 水景 平方米 室外体育设施 平方米 室外泳池 平方米 注明个数 规划容积率 — 覆盖率 % 基本指标 绿化率 % 总户数 个 车位数(其中地面停车) 个 二、建筑细部面积指标 内外部装修标准、厨卫可售住宅分类 占地面积 建筑面积 层高 层数 结构类型 电梯个数 户数 设置 别墅住宅 ------------------------------ --------------- 联排住宅 多层住宅 小高层住宅 高层住宅 超高层住宅 合计 备注:属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列 计容积率配套 占地面积 建筑面积 层高 层数 结构类型 内外部装修标准、设施设置 商业 会所 幼儿园 小学 物业用房 其它 不计容积率配套 占地面积 建筑面积 层高 层数 结构类型 装修标准 架空花园 架空车库 地面停车 地下商业街 地下室面积 三、其他说明: 1、 设计概念:产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点; 2、 主要产品类型分布:多层、高层，还是联排别墅，及各种产品的楼栋数，各个楼栋大堂及电梯专修标准; 建筑概况 3、 各种占地的配比是否恰当，车位布置是否合理; 4、 商业物业独立布置还是沿裙楼布置，商业人流入场考虑，是否布置扶梯、中央空调; 园林小品标准 ------------------------------ --------------- 其他配套设施 内容及规模 单独占地体育设 施规模和标准说明 总体装修标准 包含内墙装饰、外墙装饰、厨卫装饰的标准;节能和环保型建筑材料选用的考虑; 其他必要文字说明 四、签 字 栏 填 表(设计管理部设计管理人员) 审 核(设计管理部负责人) 签 收(工程管理部) 签 收(成本管理部) 备注: 1、本表(含附表《建造标准》)由设计管理部设计管理人员根据《新项目初步市场定位建议草案任务书》编制，经设计管理部内部校对审核后，作为进行工程技术分析和进行建安成本测算的依据。 2、本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明。 ------------------------------ --------------- 建造标准 类型1 类型2 类型3 类型4 举例 建筑类别 层数/层高 7层/3.2M 结构类型 框架 地基处理 强夯等 C20钢筋混凝土桩承台、砖基 基础 础 外墙 加气混凝土砌块墙，一砖 内墙 加气混凝土砌块墙，1/2砖 C25钢筋混凝土矩形柱、 柱 400*600 梁 C25钢筋混凝土单梁 C25钢筋混凝土有梁板、C30土板 预应力钢筋混凝土空心板 建 部地面 混凝土垫层 分 楼面 水泥砂浆 水泥砂浆平面、水泥珍珠岩保 温层、石油沥青油毡防水、混 屋面 泥土板架空隔热层 门窗 木镶板门、铝合金推拿窗 外墙装饰 外贴马赛克 内墙装饰 混合砂浆、仿瓷涂料 橱卫装饰 地面砖、抽水坐厕 给排水消防 电气 安采暖燃气 装 空调 部 分 智能化 电梯 ------------------------------ --------------- ------------------------------