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杭州海威国际项目可行性分析报告.doc

杭州海威国际项目可行性分析报告.doc

上传者: Afra宁宁 2017-10-27 评分 5 0 157 21 712 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《杭州海威国际项目可行性分析报告doc》,可适用于项目管理领域,主题内容包含杭州海威国际项目可行性分析报告杭州海威国际项目可行性分析报告银泰控股股份有限公司投资发展部二七年七月一、项目背景、项目名称:海威国际、业主单位:杭州符等。

杭州海威国际项目可行性分析报告杭州海威国际项目可行性分析报告银泰控股股份有限公司投资发展部二七年七月一、项目背景、项目名称:海威国际、业主单位:杭州海威房地产开发有限公司、项目背景:年月日浙江海威控股有限公司以挂牌竞买方式竞得杭州滨江区钱塘江南岸土地平方米与浙江浙联房产集团有限公司共同组建杭州海威房地产开发有限公司开发海威国际项目。现海威房产股东意向转让股权房产项目标的报价>>亿元(包括土地原值>亿元、股东借款利息>亿元、项目溢价万元)。二、项目概况项目位于滨江区><CBD核心区域钱江三、四桥之间距四桥米左右南近江南大道北临闻涛路东至江虹路西至规划道路。项目分A、B两个地块其中A地块为住宅用地B地块为综合商务楼用地地块沿江东西向展开观江面宽绰总建筑面积>万平方米由幢,层精品国际江景公寓与幢超高层综合商务楼组成超高层综合商务楼地上建筑面积>万平方米高米地上层包括一家拥有间客房的>万平方米五星级酒店由国际知名品牌酒店管理公司喜来登进行经营管理。该楼盘四幢住宅目前已建至地面层预计将于年月份可以开盘最小户型面积为平米目前均价未定将于年年初交付。A地块B地块合计用地面积mmm总建筑面积>mm>m地上总建面>mm>m计入容积率建面mmm其中:住宅m酒店m物业用房m办公m经营用房m公寓m社区用房m设备用房m不计入容积率建面其中:架空层m避难层mm地下总建面mmm总停车位辆辆辆其中:地上辆辆辆地下辆辆辆总户数户三、房地产市场、宏观经济杭州作为全国私营经济最发达省份的省会城市地区生产总值连续年保持两位数增长年实现地区生产总值>亿元比上年增长>非公有制经济占GDP的比重达>其中个体私营经济占GDP的比重达>实现了“十一五”时期的良好开局。杭州市年完成财政总收入>亿元比上年增长>。全年实现社会消费品零售总额>亿元比上年增长。市区居民人均可支配收入元比上年增长>扣除价格因素实际增长>。市区居民人均住房使用面积达>平方米比上年增加>平方米。年杭州市完成和实施“五纵六路”道路综合整治建设德胜快速路。江东大桥、庆春路过江隧道、杭浦高速公路杭州段等重大交通项目建设顺利推进。全年改善背街小巷条累计达条、长千米受益单位>万家受益群众万人。全年新增千伏及以上变电容量>万千伏安新增千伏及以上线路>千米。杭州电网拉限电条数由上年的>万条减少到条。全市城市总供水量>亿立方米。年末市区居民家庭管道煤气用户为>万户比上年末增加>万户营运公共汽车(含中巴)辆增长>营运公交线路达条增加条。、房地产市场年杭州市房地产业保持适度增长。全年房地产开发投资>亿元比上年增长>。商品房施工面积>万平方米比上年增长>竣工面积>万平方米比上年下降>。销售走势趋于平缓全年商品房销售>万平方米增长>。其中住宅销售>万平方米增长>。分区域来看年滨江区住宅销售量为>万平方米居杭州市上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江六大城区之首。该区域全年共成交住宅套占前述六城区成交总量的>。从发展趋势看年滨江区的住宅性价比开始回归到合理的程度。一方面区域配套在继续完善中另一方面价格稳定在与年相近的水平。作为副城之一滨江区在未来几年中将继续巩固其主力消费区域地位。目前滨江区住宅价格在元平方米,元平方米之间江北江景房价格可达元平方米,元平方米。写字楼售价约为元平方米滨江区政府周边写字楼租价约在>元天平方米,>元天平方米在杭州市范围内相对较低。年以来杭州市房地产市场销售稳步回升。截至月末全市商品房销售面积累计>万平方米同比增长>增幅为年以来最高水平其中现房销售>万平方米增长>期房销售>万平方米增长>月份全市商品房当月销售面积达到>万平方米比上月增长>比上年同期增长>。从商品房分类来看,月全市商品房住宅销售套销售面积>万平方米同比增长>办公楼销售面积>万平方米同比增长>商业营业用房销售面积>万平方米同比下降>市场价格稳中略升涨幅和去年同期基本持平月份市区商品房销售价格同比上涨>其中商品住宅销售价格上涨>。、滨江区规划分区性质:是江南城西部以高新科技产业为骨干集商务、教育、旅游、居住、商贸、研发功能为一体的高科技、多功能、园林化的科技城。分区规划规模:可居住人口万人建设用地约为平方千米。人口规模:规划分区总人口万人其中城区人口万人郊区人口万人。用地布局结构:“一心、四轴、二区、九片”一个公共中心即高新开发区(滨江)东部的区级中心。四条发展轴即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。二个产业园区即杭州高新技术产业开发区之江园区浦沿工业园区。九个居住片即本域内的九大居住片。三个研发中心即以现状高新软件园为基础的研发中心东部公共中心南部研发中心沿白马湖西侧研发中心。一个高教园区即滨江高教园区城市道路交通:快速路系统:中兴路,杭州萧山机场快速路、彩虹大道(东西向)四季大道、风情大道(南北向)主干路系统:主干路:火炬大道、江晖路、中兴路、滨康路、滨兴路道路网规划次干路系统:闻涛路、东信大道、浦沿路、海纳路、信诚路、创业路、长河路、江虹路、西兴路、滨宁路。公共交通发展战略:突出公共交通在城市交通中的优先地位建立一个以轨道交通为骨干公共汽电车为主体其它公共交通方式为补充的方便、快捷、布局合理、设施先进、管理良好、环保舒适的多层次现代化公共交通系统逐步改善居民出行结构。四、项目市场定位分析海威国际位于钱江三桥与四桥的中轴拥有超宽的一线江景、超长的亲水平台喜来登酒店的引入进一步提升了整个项目的档次以上种种原因决定了海威国际在滨江区的高端物业地位。、项目所在区域客户群分析(需求、价格)经问卷调查发现总问卷人数为人选择滨江区域的客户有人选择钱江新城区域的有人其中有人对两地都兴趣。比较愿意在滨江区域和钱江新城区域内置业的客户:年龄层次:从上图可见选择滨江区域的客户年龄更加年轻化选择钱江新城客户年龄更加趋向于平均。另根据统计分析得出年龄的差异非常明显地体现在区域选择上年龄越大选择滨江的可能性越小。购房次数:据此看出选择在滨江购房群体中大多数是初次购房者极少数是多次购房者而愿意在钱江新城购房者中三者比例较滨江缓和这从另一个层面说明滨江购房者与钱江新城购房者相比经济实力较为逊色。价格承受力:如图所示万元是大部分购房者的承受临界点。另据统计分析随着承受价格能力的不同在选择购买区域上有显著的差异。价格承受力越高选择钱江新城的可能性越大。面积需求:,平方米是滨江购房者选择的主要空间平方米以上的需求明显降低比较本项目主力户型均在平方米以上仅从客户群需求来考虑项目的消化速度可能受到很大影响。综合上述调查结果分析滨江区购房主力最高承受价格在万元最大需求面积,平方米。预估滨江区普通住宅房价最高可达到,元平方米以本项目的独特性喜来登酒店对整个楼盘品质有极大的提升住宅下方的亲水平台也可以成为客群购买的推动力再加以成功的销售推广预计后排二线江景房毛胚最高价格在,元平方米一线江景房毛胚最高价格在,元平方米左右。、市场比较法定价一线江景房价格:二线江景房价格:通过客群需求调查和市场比较法我们认为配合良好的推广海威国际一线江景房价格最终可以达到,元平方米二线江景房价格在元平方米左右。五、项目所在区域竞争案例分析区域典型性项目白金海岸地址:滨江区香溢路号建筑类别:小高层、高层装修:毛胚占地面积:平方米建筑面积:平方米总户数:容积率:>绿化率:江景房仅剩底层。水印城地址:滨江区滨盛路建筑类别:高层装修:毛胚占地面积:平方米建筑面积:平方米总户数:容积率:>绿化率:>锦绣江南地址:滨江区钱江南岸四桥落桥处建筑类别:高层装修:毛胚占地面积:平方米建筑面积:平方米总户数:容积率:>绿化率:春江时代地址:滨江区四桥以东米长河路、闻涛路建筑类别:小高层、高层装修:毛胚占地面积:平方米建筑面积:平方米总户数:容积率:>绿化率:盛元慧谷地址:滨江区滨盛路以北火炬大道以西建筑类别:高层装修:毛胚占地面积:平方米建筑面积:平方米总户数:容积率:>绿化率:新开非江景房精装修均价元平方米六、SWOT分析优势:可靠的品牌价值优越的地理位置喜来登酒店提升区域价值劣势:前期宣传不到位楼盘整体形象欠档次感面积段区间过于集中滨江的主流购房群体购买力有限机会:二月份之后滨江整体楼市情况良好呈上扬趋势一线江景房的市场存量呈下降趋势威胁:周边项目定为比较主流滨江在该主力面积段供应量较大七、投资分析、建设计划本投资分析为自股权收购起按照现有资产负债表核算整个项目延续所需资金投入、建安费用、销售收入、经营收入及必须支付的相关税费暂不考虑各股东按权益应承担的债权、债务及利润分配。按目前谈判进度项目股权转让年月基本确定年月正式接手项目以此为起点计算项目投资收益至年月项目开发结束酒店交于喜来登酒店管理公司进行管理。年度年年年年季度前期谈判住宅部分酒店部分酒店运营建设年第年第年第年第年、项目具体建设进度以下为具体的建设进度计划表:建设进度项目产品施工阶段建筑面积(m)开工时间竣工时间住宅部分桩基部分已完工主体部分现已至地面四层>配套工程>>小计>从地面四层>酒店部分桩基部分已完工地下室部分>>主体部分>>室外配套>>室内装修>>小计桩基完工>总计>>>、投资估算目前住宅部分已施工至地面八层预计在月份可开盘预售。酒店基坑围护和工程桩目前已完工。表:建安成本项目产品施工分部建筑面积(m)单位成本(元m)成本(万元)备注住宅部分桩基施工>按签订的合同价计算住宅施工>暂按合同价计算物管用房小计>>酒店部分桩基施工按签订的合同计算酒店主体>包括地下室和室外装修办公部分包括土建、安装和公共部位装修公寓层包括室内精装修酒店室内装修>包括家具和各种设施小计>>项目总体投资估算如下(因工程前期报建完成地下部分已施工完毕管理费用按建安工程费的一半和配套费之和的计算不可预见费按建安工程费一半的计算):表:项目总投资估算(销售费用和税金在销售收入中扣除暂不考虑财务费用)序号项目名称标准基数金额(万元)一土地成本m二前期工程费>三建安工程费>高层住宅>酒店部分>四小区配套>>五管理费用>六不可预计费>七合计>项目总投资为>万元以下为投资的具体年度计划:表:投资年度计划单位:万元费用名称第一年第二年第三年合计土地成本前期费用建安工程费>小区配套管理费用>>>不可预计费>>>合计>、收入测算根据规定高层建成至八层以上开始预售预计住宅楼可在年下半年开盘商务酒店可出售部分于年月开始预售。销售费用为销售收入的两税一费为销售收入的>。序号产品类型面积(m)均价(元m)第一年第二年第三年第四年合计(万元)#楼>>>销售比例#楼>>>销售比例#楼>>>销售比例#楼>>>销售比例车位万元个>>销售比例商务办公销售比例公寓>销售比例销售收入合计建设成本财务费用销售费用两税一费><#'>税前利润注:可销售面积计算依据:住宅可销面积:按报建方案,<#'>>m(建筑经济指标为m)减去架空层分摊面积m实际可售面积>m酒店式公寓建筑面积m减去避难层m实际可售面积m办公可销面积m上表中收入为销售收入酒店部分建筑面积m其中,层为裙房层为公共配套面积为m,层为酒店客房,层酒店的观光餐厅面积为>m。酒店建成作为公司固定资产交于喜来登海外管理公司经营。、项目投资收益分项目利润测算序号项目住宅部分公寓办公酒店部分合计说明一销售收入>>>#楼>>(>>)m元m#楼>>(>>)m元m#楼>>(>>)m元m#楼>>(><#'>>)m元m酒店公寓层>>(避难面积)m元m办公层>m元m车位>()个万元个二销售税金>>>销售收入>三开发成本>>>土地土地成本按>亿元计算,住宅酒店前期费用加上已支付前期费用约万元建安配套工程管理费用加上项目收购前已支付管理费用约万元不可预计费财务费用加上收购股权财务费用万元销售费用>>>四利润总额>>五土地增值税>>增值额扣除项目金额六所得税>>(主营业务利润土地增值税)七净利润>>利润总额所得税八毛利率><#'>>主营业务利润主营成本九净利率>>净利润主营成本结论:项目留下酒店资产成本价值>亿元。酒店部分车位价值:个万元个=万元资产合计:>亿元。根据土地增值税清算管理通知项目分期开发的以分期为单位清算开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的应分别计算增值额对应本项目住宅和酒店、公寓、办公分别计算增值额。酒店年经营收入测算酒店概况客房数量:酒店总建筑面积平方米其中标准间套套间套豪华套间套总统套房套共套客房人员配置:酒店人员配置=客房数量>则本酒店需配置人。酒店客房日均收益:五星级饭店的平均房价约人民币元门市价元日间,会员价元日间,就住宿率而言三星、四星和五星级饭店的平均住宿率在到之间。酒店客房日均收入=平均房价客房数量平均住宿率==元顶层餐厅营业收入万元酒店日平均经营成本:序号项目金额(万元)说明设备装修折旧原值>亿元按折旧期年计算房屋折旧原值>亿元按折旧期年计算园林维护园林总值天员工工资和福利费员工数元月月天喜来登海外管理公司的管理费经营收入*>广告策划费用按>万元每月预估审计顾问费按万元每月预估间接管理费按万元每月预估水电费单间元天套间元天低值易耗品费用单间元天套间元天直接管理费合计收益计算:收入:酒店客房年收入:元天天=万元餐厅收入:万元会议、休闲收益为万元合计:万元(车位为酒店入住客户免费提供停车租赁收入暂不计)成本酒店客房成本:元天天,万元餐厅成本:万元=万元(按毛利润倒算)会议、休闲成本:,万元(按毛利润倒算)小计:万元收益计算序号项目酒店部分酒店经营收入税金及附加(>,)>酒店经营成本利润总额()>所得税(,)>税后利润>经营净利润率>,酒店投资静态回收年限计算万元>万元年=>年、资金筹划及财务成本海威国际项目现金流量表单位:万元序号建设经营期年年年年合计现金流入<#'>>销售收入<#'>>>住宅销售>>公寓办公<#'>>公司现金>贷款现金流出<#'>>建设成本<#'>>>住宅部分>>酒店部分<#'>>还款>借款利息>销售费用>管理费用>不可预见费>两费一税>土地增值税>所得税净现金流量<#'>累计净额注:上页表依据项目公司现有资产负债表及经济合同计算项目现金流量。借款利息按月>‰计算贷款本金万元股东借款万元(万元万元付息款)。预计今年底完成住宅部分预售回款首付余款在年季度结顶后反映。八、项目开发方案、项目整体开发方案本项目的开发原则上有三个方案:方案一:项目整体开发在住宅部分建设的同时酒店部分在桩基完成后接着地面部分的施工。但通过现金流量测算由于酒店、办公、公寓部分需投入资金万元进行土建、装修而住宅部分销售回款尚不足衔接资金缺口项目公司还必需通过贷款万元平衡资金要求投资压力较大而且到整个项目结束由于酒店部分作为资产沉淀项目开发商始终无法取得资金流入。方案二:先开发住宅部分酒店部分主体面积最早于年初开工建设住宅部分可实现销售回款万元支付营业税及销售费用后回笼资金<#'>万元可支付股东借款及一期项目工程款约万元大幅度降低项目开发的财务费用。酒店部分年土建工程投资约万元可用一期项目利润万元及项目贷款平衡资金需求但在主体工程结束后公寓、办公楼、酒店进入内装修各项费用投入需要万元由于初步估算年公寓、办公楼出售去化销售回款约多万元最终酒店物业承担万元项目贷款。此方案可阶段性降低项目财务成本但仍无法解决资金沉淀问题。方案三:作为方案二延伸酒店物业视市场情况确定内装修工程进度或进行处置经济测算显示酒店物业成本投入达万元其中土地、土建分摊成本万元装修费用万元。为减轻投资压力酒店部分装修拟在公寓、办公楼销售回款后进行或视市场情况以不低于开发成本的适当价格处置酒店物业。、酒店物业处置思路鉴于酒店物业资金沉淀可能造成开发商的流动性困难对该物业的后续经营提出两条思路:寻求与基金公司的合作通过拓展商业地产的REITS等融资方式融通资金盘活酒店资产消除银泰控股持续经营的资金需求。该项工作正在前期衔接中。与专业酒店投资公司合作成立酒店管理公司由合作方负责酒店装修费用投入及后续经营。酒店管理公司从开发商取得酒店资产经评估后向银行进行经营性按揭开发商得到不低于物业开发成本的交易资金实现项目整体开发的现金净流入。酒店委托合作方专业管理经营(仍可继续委托喜来登酒店公司经营)但我方要求按股权取得年均不低于的回报。该项工作正在前期衔接中。九、结论通过前述分析本项目住宅部分可实现万元利润酒店公寓办公部分可实现万元利润酒店部分净资产收益率达具有经济可行性。通过发售基金或物业出售等方式规避了由于酒店资金沉淀可能给开发商带来的流动性风险。按照目前市场房价增长的环比速度预计本项目住宅及公寓正式发售时有上涨,元m的可能本项目存在约万元的增利因素。银泰控股股份有限公司投资发展部二七年七月PAGEPAGEChart>>>>>>>市区居民人均可支配收入(元)市区居民人均居住面积(平方米)杭州市年以来市区居民收入及居住面积Chart><#'>>>>>>房地产开发投资亿元杭州市年以来房地产开发投资Chart>>>>>>>>>>>>>>>>>>施工面积竣工面积销售面积万平方米年以来杭州市商品房建造及销售情况Chart>>>>>>>>>>>>>>>>>地区生产总值财政总收入社会消费品零售总额亿元杭州市年以来主要经济指标

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