土地增值税清算案例2

土地增值税清算案例2 土地增值税清算案例2 2011年10月24日 2008-02-21 16:49:22| 分类: 土地增值 | 标签: |字号大中小 订阅 案例二 北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 》(以下简称《鉴证报 进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。告》) 在《鉴证报告》中披露该项目具体情况如下: —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为:变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。 3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。 5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5,预征率，预缴了土地增值税300,000元。 二、取得收入情况说明 该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。 三、扣除项目情况说明 (一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。 单位提供了“X号土地出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ”及京房地,地,字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。 (二)房地产开发成本 经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中:(1)土地拆迁及补偿费:35,642,400元，(2)前期工程费:3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费:6，300,600元(开发成本具体明细内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格)。 (三)房地产开发费用为7804000元 1.利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。 2.其他房地产开发费用(16,480,000+111,000,000)*5,=6,374,000元。 (四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。 (五)财政部规定的加计扣除金额为:(16,480,000+111,000,000)x20, =25,496,000元 。 四、纳税情况详细计算过程 (一)房地产转让收入132,800,000元; (二)扣除项目金额合计167,420,000元; 其中: 1.取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元; 2.开发土地和新建房及配套设施的成本为111,000,000元; 3.开发土地和新建房及配套设施的费用为7804000; 4.与转让房地产有关的税金为6,640,000元; 5.加计扣除为25,496,000 (三)增值额132,800,000-167,420,000= -34,620,000元 (四)应纳土地增值税为0。 (五)已纳土地增值税为300,000元。 (六)应退土地增值税300,000元。 五、税务机关审核情况 (一)资料审核 对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告 中披露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该 项目清算情况审核确认如下: (二)收入确认 根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中，应视同销售，将奖励职工的住宅1000平方米，按该项目平均销售价格每平方米8300元，增加销售收入8,300,000元，因此全部销售收入合计为141,100,000元。 (三)扣除项目金额确认 1.根据纳税人提供的“X号土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元; 2.开发成本确认 (1)对于土地拆迁及补偿费35,642,400元，经审核拆迁 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 及支付凭证，未发现问题。 (2)对于2000平方米的车库和1000平方米的变电站、热力站，经审核纳税人提供的人防工程证明，均可确认为公共配套设施。由于该项目全部销售，扣除的公共配套设施费1,027,000元，未发现问题。 (3)对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。 扣除公式为:2263x20,000=45,260,000元 (4)经审核确认后，开发成本扣除合计为: 35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元 3.房地产开发费用确认 (1)利息支出 通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核，税务 机关认为扣除的贷款利息，不是按清算项目单独进行划分计算的，不适用按利息支出据实扣除的政策，利息不能单独扣除。 (2)房地产开发费用 由于该项目利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10,进行计算扣除。 (16,480,000+81,929,400)x10,=9,840,940元 4.与转让房地产有关的税金6,640,000元，经审核数据无误。 5.财政部规定的加计扣除金额为: (16,480,000+81,929,400)x20,=19,681,880元 (四)应纳税款计算 (一)房地产转让收入141,100,000元; (二)扣除项目总金额合计134,572,220元; 16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元 (三)增值额 141，100，000-134,572,220=6，527，780元 (四)增值额与扣除项目金额之比(增值税) 6，527,780?134,572,220x100,=4.85, (五)适用税率30, 应纳土地增值税为6,527,780x30,=1,958,334元 (六)已纳土地增值税为300,000元 (七)应补土地增值税1,658,334元 案例三 北京市某房地产开发有限公司投资建设的xx项目，座落于丰台区xx号。2006年10月，向丰台地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目提供的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称鉴证报告)中内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。在《鉴证报告》中披露的该项目具体情况如下: 一、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设xx项目，是经北京市发展计划委员会于2003年12月以(2004)458号文件批准投资开发的项目的，座落于丰台区xx号，规划批准总占地面积10,000平方米。该单位在2004年1月曾到丰台地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2004年初开工建设，于2005年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积15,000平方米，全部为住宅，剩余自用办公面积5,000平方米. 3、截止2006年9月30日，批准可售住宅面积15,000平方米已全部出售完毕。 4、该项目在2006年6月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书“。 5、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积15,000平方米、总商品住宅176套，平均每套85. 23平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的15,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 6、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:15,000/20,000=75,。 二、取得收入情况说明 该单位于2005年5月开始预销售xx项目，截止到2006年9月30日，共取得销售收入总额120,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。 三、扣除项目情况说明 (一)取得土地使用权所支付的总金额为22,660,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[低,字x号地价缴款证明，经确认“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金22，000，000元，缴纳契税660,000元。 该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为16，995,000元。 具体计算方法: 22,660,000*75,=16,995,000元。 (二)开发成本 经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年10月该项目工程总成本为118,352,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为88,764,000元。其中 (1)土地拆迁及补偿费:90,890,000元。 (2)前期工程费:5，000,700元。(3)建筑安装工程费:4,000,000元。(4)基础设施费:5，861，000元。(5)公共配套设施费:0元。(6)开发间接费:12,600,300元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。) 分摊扣除金额计算过程为: 118,352,000*75,=88,764,000元 (三)房地产开发费用 该公司不能提供按清算项目支付的金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(16,995,000+88，764,000)*10,=10,575,900元 (四)缴纳与销售环节的有关营业税、城市维护建设税、教育费附加共计6,600,000元。 (五)房地产开发企业加计扣除为:(16,995,000+88,764,000)*20,=21,151,800元。 根据以上数据，本次清算允许扣除项目总金额为 16.995，000+88.764，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。 四、纳税情况详细计算过程 该项目属于普通标准住宅，计算纳税情况为: 取得收入120,000,000元 扣除项目金额=144，086，700元 增值额=120,000,000-144,086,700= -24,086,700元 由于该项目没有增值额，兔交土地增值税。 五、税务机关审核情况 针对上述案例，我们编写了两种情况的假设审核结果方法，请参考。 假设一 (一)对清税资料的审核 根据纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目清算审核确认情况如下: (二)确定销售收入120,000,000元 根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房 问号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅15,000平方米，取得销售收入120,000,000元，进行核对后，未发现问题。 (三)扣除项目金额的审核 土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积15,000平方米占整体面积20,000平方米的比例进行分配后计算。 1、取得土地使用权时所支付的金额 经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为22,660,000,按清税面积与总建筑面积配比后，本次清税应扣除16,995,000元，未发现问题。 2、房地产开发成本 (1)对清算时扣除的土地拆迁及补偿费的金额90，890,000元，通过我们审核后发现，该项目提供支付凭证和相应的拆迁补偿协议书中记载的内容不相符，因此，对土地拆迁及补偿费90,890,000元的金额无法判断，决定不允许扣除。 (2)对《鉴证报告》中成本扣除的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”相关表中列举的明细项目内容进行审核后，虽然通过对四项费用计算后，该项目每平方米工程造价的金额为1373.1元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2005年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2167. 94元。但对有些疑点项目及金额，我们调取了中介机构《鉴证报告》的工作底稿与纳税人提供的开发项目相关财务报表统计成本的相关金额进行核对，发现工作底稿披露的四项开发费用，特别是建筑安装工程费的支出与成本财务报表统计的金额数据相差较大。经过研究，决定暂停清算，向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》送达给纳税人，要求纳税人在30日内进一步补充与清算项目相关的财务计账的有关凭证证明资料，结果纳税人没有按主管税务机关规定期限提交补正 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 。据此情况，税务机关决定对该清算项目移交给纳税评估部门按检查程序进行办理清算工作。向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》送达给纳税入，并将全部清算资料移交纳税评估部门按照有关规定程序进行稽查检查工作。 假设二: 假设主管地方税务机关在对案例三清算审核过程中，经过对疑点项目金额调取《鉴证报告》工作底稿和纳税人进一步补充的相关资料核对审核后，发现，由于多种原因，该项目的成本核算账簿账目混乱，成本材料凭证残缺不齐，税务机关难以确定扣除项目金额因此，向纳税人送达了《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》决定该清税项目，按确定的销售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件为依据)，计算征收土地增值税。 特别声明: 1:资料来源于互联网，版权归属原作者 2 :资料内容属于网络意见，与本账号立场无关 3:如有侵权，请告知，立即删除。