收益法评估案例

收益法评估案例 房地产评估案例2.4 商场评估案例 案例 G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C评估事务所对其所属的×商场进行评估。 一、评估对象简介 ×商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黄金地带。建筑物共24层，其中地下1层，地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。大厦的裙楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 施工，现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。 二、评估过程简介 C评估事务所的评估人员，按照必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下: (一)评估思路与方法的选取 评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此 1 对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估(注:塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程)。 (二)纯收益的求取 1.总收益 预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。具体情况是: (1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低;二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高;四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即:每月平均租金收入一层为67元,平方米;二层为60元,平方米;三层为46元,平方米;四层为38元,平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。 (2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营业，故四层的租金收入按四层总面积计算。 (3)五层在未来一段时间内，预计仍按现在用途使用。但是，按目前的收入水平测算，费用大于收入，所以五层用成本法评估。 (4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平，比照裙楼将其收入调整为67元,平方米，商场豪华装修部分价值，按成 2 本法另行计算。 (5)地下室分为两部分。一部分为停车场，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停车场收入按其80%计算。 (6)通过以上 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 计算调整，确定各部分租金收入为:一层2,455,416元;二层2,299,680元;三层3,081,264元:四层2,555,880元;地下室386,064元;共享大厅2,999,724元。合计13,778,028元。 2.总费用 合计包括管理费、房屋保险费、维修费、税金和不可预见费五部分，经分析计算摊销到每层分别为:一层980,925元;二层952,113元;三层1,096,707元;四层999,520元;共享大厅1,081,622元;地下室71,422元。合计入182,309元。 3.纯收益 为总收益与总费用的差，一层1,474,491元;二层1,347,567元;三层1,984,557元;四层1,556,369元;共享大厅1,918,102元;地下室314,642元。合计8,595,719元。 (三)折现率的确定 取国债5年期利率折成复利率，再加风险利率确定折现率，为 5.057%。 (四)折现期 土地使用权剩余年限为其折现期，即34年。这样可以得到年金系数为: 3 34,1-1,(1，5.057%),×1,5.057%=16.079 (五)评估结果 依据上述资料得出委评资产的评估值: 1.裙楼评估值15,480万元，其中一层2,371万元;二层2,166万元;三层3,191万元;四层2,502万元;五层1,302万元(按成本法评估);共享大厅3,442万元;地下室506万元。 2.塔楼评估值2,888万元(按成本法评估得到)。 3.委评资产总评估值为18,868万元。 案例分析 评估对象属于商业性房地产，其主要特点是能够获得收益，其价值集中体现在它的获益能力上，所以收益法是商业性房地产评估最为常用的方法。但评估对象中的塔楼尚未装修完工，目前尚无收益，且评估目的为融资需要，因此本案例分别采用收益法和成本法对裙楼和塔楼进行评估，并加和求得房地产总价值，评估思路和方法选取都是正确的。 收益法应用的关键是对评估对象年纯收益的估算和折现率的选用，因此，运用收益法进行房地产评估时，必须在获得相关可靠信息的基础上，准确地预测评估对象的年纯收益并采用合理的方法测算出折现率，才能对评估对象客观合理的价格作出正确的判断。虽然收益法的理论和步骤是惟一的，但在具体操作过程中又要根据收益性房地 4 产的不同类型区别对待。 收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。本案例中的房地产是出租型房地产，应根据租赁合同计算纯收益。C评估事务所根据调查研究，预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年不会有大的变化，将租金收入按前3年的租金实际发生额的平均数计算调整，技术方法合理，测算过程正确，评估结果符合实际情况。而且，商场现有的经营格局，并未反映出房地产最佳使用状况，以致使本应该获利高的楼层获利低，本应该获利较低的楼层获利反而偏高。评估人员按照最佳效用原则和贡献原理，将各楼层的实际收入水平调整为客观收入水平，并据此评估出各层的价格，即能满足房地产产权分割变动的需要，又能如实反映评估房地产的真实价格。而且×商场目前的整体收益水平基本代表了未来收益水平，因此调整后的整体租金收入与调整前不发生变化，这样就不会因对各楼层租金的调整影响委评房地产的整体价格。 出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除维修费、管理费、保险费和税金来计算的。本案例计算总费用时，未把大厦的年折旧费包括在内，这一点是正确的。在实际评估工作中.有很多评估人员在用收益法评估房地产价格时把折旧费包括在总费用中，这种做法是错误的。因为如果扣除折旧，就已不是房地产的价格了。本案例中，扣除了一项不可预见费，这是因为建筑物主体与附属设备的使用年限不同，在经营期限内需要考虑设备重置发生的费用(如电梯、空调)，另外还存在重新装修的可能，将这些费用列为不可预见费，体现了谨慎 5 原则。 折现率的确定是运用收益法较为棘手的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。本案例的折现率是用国债5年期利率折成复利率，加风险利率来确定的。这种确定方法是比较合理的。一般来说，折现率包括三方面内容:无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。在目前条件下，根据通货膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全性，确定折现率可以不考虑通货膨胀率。这样，折现率通常用无风险利率加上风险报酬率来确定。无风险利率是投资者投资应获得的最低报酬率，国外评估机构通常以政府长期国债作为无风险利率。因此，本案例采用5年期国债复利率加风险利率确定折 现率是可行的。 总体来看，本案例评估思路合理，选用方法适当，评估测算过程正确，评估结果符合市场实际情况。但也有以下几点值得注意的问题: 1.本案例具备采用成本法的条件，应将成本法作为其中一种评估方法求出一个值，再与收益法相联系，最后综合确定评估值，或用成本法来验证评估结果。 2.计算纯收益时应考虑空置率和租金损失，如果没有空置和租金损失，应予以说明。 3.评估中未说明租金收入是否存在租约限制。如果有租约限制，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，而不是采用正常客观的租金。因为，如果某些评估对象附带租约，当该评估对象的产权发生转移时，依照有关法规规定应保持这些租约继续有效。评估人员对这类房地产进行评估时，应注意考虑这些因素的影响。 6 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除～～～～～～ 教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年_________ 月_________ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利: 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。 7 六、聘方的义务: 1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 以及有关外国专家的管理规定。 2.对受聘方提供必要的工作条件。 3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。 4.按时支付受聘方的报酬。 七、受聘方的义务: 1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。 2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。 3.按期完成工作任务，保证工作质量。 4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。 5.遵守中国人民的道德 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 和风俗习惯。 八、合同的变更、解除和终止: 1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。 2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。 3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同: a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。 b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。 4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同: a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。 b 、聘方未按时支付受聘方报酬。 九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合 8 同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。 十、仲裁: 当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。 本合同于_________ 年_________ 月_________ 日在_________ 签订，一式两份，每份都用中文和_________ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。 聘方(签章)_________ 受聘方(签章)_________ 签订时间: 年 月 日 二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本 卖方:_______________(简称甲方) 身份证号码:_____________________ 买方:_______________(简称乙方) 身份证号码:_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________ 拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。 第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米，总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 9 第三条 付款时间与办法: 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人 民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款 人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条 本合同主体 1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________，代表人是____________。 第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。 第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。 第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 10 第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同 具法律效力。 第十二条 双方约定的其他事项: 出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________ 身份证号码: __________________ 身份证号码: ___________________ 地 址:___________________ 地 址:____________________ 邮 编:___________________ 邮 编:____________________ 电 话:___________________ 电 话:____________________ 代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方): _________________ 身份证号码: ___________________ 身份证号码: ___________________ 鉴证方: 鉴证机关: 地 址: 邮 编: 电 话: 法人代表: 代 表: 经 办 人: 日 期: 年 月 日 鉴证日期:_______年____月____日 11 12