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假按揭的特征及风险防范【精华】7

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假按揭的特征及风险防范【精华】7假按揭的特征及风险防范【精华】7 假按揭贷款特征及风险防范 ........................................................................................................... 1 假按揭的法律责任及风险防范 ....................................................................................................... ...

假按揭的特征及风险防范【精华】7
假按揭的特征及风险防范【精华】7 假按揭贷款特征及风险防范 ........................................................................................................... 1 假按揭的法律责任及风险防范 ....................................................................................................... 5 假按揭的识别与防控 ....................................................................................................................... 8 假按揭贷款特征及风险防范 一、假按揭背景 假按揭是指借款人不具备真实购房目的,但以购房为名义套取银行贷款的行为。假按揭从房地产业诞生那天起就存在,随着国家加大房地产调控和银根紧缩,各商业银行对房地产信贷全面紧缩,房地产业资金全线告急,假按揭因而有愈演愈烈的趋势。刚刚从大学毕业的张先生急于购置一套结婚用房,他在二手房市场上看中了一套二手新房,工作不久的他虽然收入不低,但是积蓄不多,即使是三成的首付款也难以支付。然而中介公司的业务员却告诉他,只要支付一定数额的手续费,就可以“零首付”买这套房子。张先生将信将疑,银行不是规定买房不能零首付吗, 这家中介公司果然“神通广大”,他们是怎样操作的呢,原来关键就在房子的报价上。这套房子的挂牌价是60万元,银行提供7成贷款,那么他可获贷42万元。但是中介在向银行申请贷款时将其价格改为90万元,如此,贷款额度一下子就可以超过60万元,从而实现所谓的“零首付”。 真是没有想到,活跃房地产市场、造福市民的房产贷款竟然成了一些市场机构骗贷的工具。据调查,这些市场机构利用了现行贷款规则存在的漏洞,骗贷手法主要包括以小报大、变更用途以及二者的混合型等。今年中央收紧银根之后,各商业银行对房地产开发企业的贷款从严从紧,一些信用、资质不是很好的 中小房地产企业几乎从银行贷不到一分钱,融资难度增大,成本提高。而对于个人住房贷款,虽然比以前严格了审查,但相对还是“宽松”,一手房可以贷到总房款的7成以上,二手房也能贷到6成以上,且利率还可以下浮,不及开发商从企业间拆借或从其他民间渠道直接融资成本的1,3。“出于业绩考虑,个别从业人员疏于审查,或是被开发商收买,假按揭已呈抬头之势。目前“假按揭”多发生在销售不畅的楼盘。对于开发商来说,在当前房地产调控关键时刻,能够及时通过商品房销售回笼资金非常重要。如果销售不畅,资金压力又大,就可能剑走偏锋,通过非正常手段来回收资金,“假按揭”就是其中惯用的手法。有开发商坦称:“假按揭”是房地产市场的“潜规则”。假按揭作为个人住房贷款风险的一种主要来源,对银行按揭业务的危害十分巨大。在当前房地产市场形势下,开发商急需通过商品房销售回笼资金, 资金压力大的开发商可能会剑走偏锋,通过办理假按揭等非正常手段回收资金。因此,防范假按揭作为当前住房金融工作的一项紧迫任务,必须认真对待。 二、假按揭分类及动机 (一)假按揭分类 1、从购房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 载明的交易房屋类型划分,假按揭可分为一手房假按揭和二手房假按揭,又可分为个人住房假按揭和个人商业用房假按揭。 2、从制造假按揭的主体划分,假按揭可分为房地产开发商、 房地产中介机构、借款人、银行内部员工和其他主体制造的假按揭。 3、从假按揭具体表现形式划分,假按揭可分为以下几种情况:借款人资料和签名真实,但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押(真人假房);借款人资料和签名真实,所购房产存在,但没有真实购房行为(真人真房);所购房产存在,但借款人资料或签名虚假,没有真实购房行为(假人真房);借款人资料或签名虚假,所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押(假人假房)。所有资料和交易行为均为真实,但价格严重高估。 (二)制造假按揭的动机 1、房地产开发商制造假按揭的动机:弥补建设资金不足,避免申请房地产开发贷款的各种手续;偿还即将到期的房地产开发贷款;将销售不畅的楼盘特别是尾房变现;将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行,骗取按揭贷款后脱身。 2、房地产交易中介制造假按揭的动机:将收购的尾房变现;弥补资金周转困难;通过协助办理假按揭获取中介收入;实施金融诈骗,套取银行资金。 3、借款人制造假按揭的动机:将不愿继续拥有的自有房产变现;以自有房产作为抵押物,获得按揭贷款用于其他个人消费或投资,以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势;银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机骗取银行贷款。 三、假按揭主要特征 (一)一手房假按揭主要特征 1、借款人特征:工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母(子)公司、销售代理商、承建商、 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 供应商或其他关联企业;收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话;收入很高但不能提供证明材料,或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平,或对所从事的职业不熟悉;无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件,或提供的资料明显虚假;签名虚假或多处签名不一致。 2、所购房产特征:事实上不存在该房产;房价明显高于周边相同或相近档次楼盘;精装修楼 盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平;开发商营销策略或优惠措施没有大的改变,滞销楼盘或尾盘突然热销。 3、购房行为特征:一人购买多套房产,或同一单位多人购买同一楼盘;《商品房买卖合同》多项重要内容空白;借款人不知晓购房事实,或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心;开发商委托银行代收首付款的,借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴;由开发商自行收取首付款的,开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票,但账务上没有收到款项的反映。 4、贷款行为特征:借款人不出面,由开发商或中介机构代 第4/8页 办所有贷款手续;多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款,贷款金额、期限相近,贷款成数达到或接近最高成数;借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心,对借款合同内容无所谓或不知情;借款人选择到期一次性还本付息方式。 5、开发商行为特征:不愿存入按揭贷款保证金;不愿接受资金监管;房屋竣工后,迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续;将大量按揭贷款挪作他用,项目工程进度缓慢或形成烂尾。 6、贷款偿还特征:贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项,或以现金方式存入,但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹;同一楼盘多个借款人同时违约,违约期数相同或相近,且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。 7、其他特征:达到入住条件后,借款人所购房产一直处于空置状态;所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。 (二)二手房假按揭主要特征 1、借款人特征:为所购房产交易中介的内部员工,或与售房人为直系亲属;无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件,或提供的资料明显虚假;签名虚假或多处签名不一致。 2、所购房产特征:事实上该房产不存在;售房人不能提供《房屋所有权证》或其他合法产权证明的原件;签订房屋买卖 第5/8页 合同之前借款人就已是所购房产的所有权人;借款人拟购房产建成时间较早,成新度较低,正常市场上难以成交;评估价格明显偏高。 3、购房行为特征:借款人不知晓购房事实,或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、 朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心;购房合同多项重要内容空白;借款人未按规定将首付款交到指定账户,而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。 4、贷款行为特征:借款人不出面,所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办;借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。 四、假按揭防范要点 (一)树立依法合规经营意识,严格执行相关 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 规定。假按揭的产生,很大程度上是由于商业银行经办行和经办人员有章不循、违规操作所致。因此防范假按揭首先是牢固树立依法合规经营意识,办理业务时严格执行银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》和相关个人信贷业务制度规定,不得擅自盲目放宽贷款条件。 (二)优选房地产开发商、楼盘及交易中介,从源头上防范假按揭。要优选按揭楼盘,在发放一手楼贷款前,要由有权审批行对拟提供按揭贷款的楼盘进行准入认定,不得对未经过准 第6/8页 入认定的楼盘提供按揭贷款,严禁支持有不良信用记录的开发商支持的楼盘,严防介入存在合法性缺陷的按揭项目。 (三)加强尽职调查,认真核实借款人购房行为真实性。在办理业务时必须坚持面谈制度,充分了解借款人购房意愿及行为真实性,合理判断还款能力,对开发商及其关联企业员工要谨慎发放按揭贷款,从源头上杜绝假按揭产生,具备条件的地方,要通过网络查询拟购房产的产权状况和商品房买卖合同备案情况。对具备假按揭特征的借款申请,必须加强尽职调查,逐项进行核实,凡是无法核实或经核实后无法排除假按揭可能性的贷款申请,要及时终止按揭流程。 (四)谨慎发放开发商、交易中介内部员工或关联企业员工按揭贷款。开发商内部员工及其关联企业员工购买开发商所开发的楼盘,或交易中介内部员工及其关联企业员工购买其代理销售的房产,较短时间内申请按揭贷款笔数较多、金额较高的,银行应对此类购房行为的真实性加强调查、审查,审慎审批、发放贷款。 (五)强化贷后管理,及时发现假按揭预警信号,采取保全、清收措施。切实落实总行有关文件要求,利用信贷管理系统对个人住房信贷业务实行信贷风险每日预警。同时,各商业银行应探索对当日所有新发放的个人住房贷款业务实施逐笔监控,建立相应档案;每旬或每月对辖内所有新发放的个人住房信贷业务进行同单位、同金额、同地区、同楼盘等相关信息进行 分 第7/8页 析、监控,发现假按揭线索及时进行核实。被认定为假按揭的,应尽快采取下列措施,尽量避免或降低贷款损失:一是落实抵押物,必要时可采取资产保全、处置抵押物或将抵押物过户给银行等措施,防止抵押物被重复销售或重复抵押;二是要求开发商或有关主体替借款人偿还剩余贷款本金,没有可偿还现金流的,要对可以变现的资产采取保全措施。采取上述措施时,首先尽可能与开发商或有关主体通过协商方式解决问 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ,协商不成的再通过法律途径解决。 (六)强化从业人员培训,提高业务操作及风险防范能力。办理个人住房贷款的银行,要组织形式多样的业务培训,使从业人员熟练掌握假按揭贷款特征和防范知识,切实增强责任意识、制度意识、风险意识和依法合规经营意识。 假按揭的法律责任及风险防范 [内容摘要]按揭作为一种住房消费信贷已深入民心,但在实践中由于按揭贷款相关的法律法规又很不健全,按揭之外又出现了一种“假按揭”,严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的发展。本文将结合当前假按揭案件及我院办理的几起案件讨论假按揭的危害、表现形式、法律责任及风险防范等。 一、按揭、假按揭的涵义 (一)按揭的涵义及条件 按揭方式最早由香港传入大陆,又称为“供楼”。它是由三方当事人参加的债权债务关系即按揭人(购房人)、房地产开发商、按揭权人(一般指银行)三方共同参加的买卖房屋的融资业务活动。一般由购房人先与房地产开发商签订房屋买卖合同并预付部分购房款;然后购房人凭该合同与按揭权人(即银行)签订按揭合同,由按揭权人将余下的购房款付给房地产开发商;而由购房人演变而成的按揭人必须保证定期在按揭银行还款直到贷款全部还清给银行后按揭关系结束。按揭权一经设定,房屋产权在房款由按揭权人(银行)付清给开发商后由开发商转给银行,其产权证先为银行所持有,按揭人归还本息后银行再将房屋产权转移给购房者,在这之前购房者只取得了该房屋的居住使用权。 依据现行的个人住房贷款的相关政策一般来说按揭人只有同时具备下列条件才有可能得到按揭贷款:(1)具有居住地合法的身份证明;(2)首期购房付款通常情况下至少要交付商品房价总额的20%;(3)信誉良好确有偿还贷款本息的能力一般以收入证明为依据。 (二)假按揭的涵义及表现形式 假按揭通常是指开发商为资金套现,不以真实的购买住房为目的借用内部职工或开发商亲属的名义购买住房,通过虚假销售或虚高价格购买的方式从银行套取购房贷款的行为。其程序一般如下:开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬有偿使用对方身份证,并由身份证持 有人在按揭贷款合同上签字,签字完成银行即根据合同向开发商放款,开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。 “假按揭”从行为目的上看通常有三大类:一是解决资金不足难题;二是转移风险抽逃资金;三是特殊的营销策略以达到规避“零首付”的目的。前两类“假按揭”一般是开发商故意组织非真实的购房自然人利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第三类“假按揭”是开发商为了促进销售而采取的行为主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。 “假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实,因此一旦房地产开发商的资金周转出现问题,购房借款人就会立即停止偿还银行贷款,致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物等系列风险,极容易形成银行不良资产,给银行造成极大的损失;同时还会对提供相关真实资料的虚假购房人的个人信用产生影响;另外“假按揭”大量发生也可能造成房地产市场的“虚假繁荣”假象,引诱社会大量资金进入房地产市场,形成市场“虚市”,从而可能引发新一轮的房屋开发热,甚至会产生房地产泡沫,十分不利于房地产业的持续健康发展;而对于付诸真金白银的购房者来说最大的风险是买了房后房产已被抵押,不但无法办理房产证甚至还将失去所购住房。 二、假按揭产生的原因 (一)房地产开发商方面的原因 从房地产开发商的角度,之所以采用假按揭从银行套取资金,一般并不完全是为了进行诈骗而是为了取得继续建设的资金。通常这些“假按揭”中的“假购房者”不负责还款,还贷由开发商提供。在以后的时间里,如果这些房屋有真正的买家时,开发商则提前向银行还贷,到房管局注销抵押登记后,将该房转让给真正的购房者。但一旦资金链出现问题,银行将面临巨大的风险。 如我院受理的谢某等三人因与中国工商银行某支行借款合同纠纷不服法院判决申诉案。该案中谢某等三人系某房地产开发公司的职工。受单位的强行指令提供身份证与中国工商银行某支行签订《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》(但未办理房屋抵押登记手续),同时该房地产公司、谢某等三人与中国工商银行签订《个人住房借款保证合同》,由房地产公司作为担保人。此后银行如约发放贷款,由房地产公司实际使用该笔贷款。初期房地产公司按期向银行还款,后开始欠款引发纠纷。从本案合同的实际履行来看,实为房地产公司借职工的名义实施虚假购房行为以取得银行贷款,由自己作为担保人贷款由本公司使用。本案在一审中法院依据合同直接判决谢某承担还款义务,房地产公司作为担保人承担连带还款责任。判决下发后谢某未提起上诉判决生效。判决生效二年后谢某又以对法院判决不服为由到检察机关申诉。我院经审理后认为:房地产公司及谢某均认可谢某等三人与银行签订合同的行为系受公司胁迫,故签订合同非其真实意思表示且取得的银行贷款实际由公司使用,故谢某不应承担还款责任。我院就该问题向法院发再审建议后,目前法院已予以再审改判由房地产公司承担还款责任。但目前该房地产公司已申请破产,银行作为债权人的损失已难以挽回。 (二)银行方面的原因 银行贷款业务操作不规范、审查不严以及内部不当激励机制亦是造成假按揭的重要原因,而且实践中还存在许多银行内部操作人员明知假按揭,但为占据个人贷款业务市场,以及存有侥幸心理仍予以办理。 如前段时间刚刚经过二审判决的森豪公寓假按揭贷款近16亿案。该案中开发商采用指使、发动公司职工以个人名义购房,公司提供首付款和假收入证据的形式从中国银行等三家银行骗取贷款。职工个人多出于法律意识淡薄或迫于公司压力提供身份证明、签订相关合同。银行内部职员或出于收受贿赂或为完成业绩明知假按揭而予以放贷。一旦房地产开发公司某一资金链出现问题银行贷款的收回便巨大风险。目前该案银行收回的贷款不到2亿,损失巨大。 目前该案中房地产开发公司构成合同诈骗罪,其单位直接负责的主管人员和直接责任人员已受到刑法的追究,国有银行的职员亦因失职受到法律的严惩。 三、假按揭法律责任分析: 从上述案例来看假按揭的法律责任主要体现在以下方面: (一)在民事责任方面 关于假按揭各主体应承担的法律责任,需要考察银行是否明知系假按揭及相关合同中签名的真实性。 如果是开发商通过伪造借款人签名“假按揭”的,由于根本不存在借款人,借款合同无效,应由开发商承担全部的还款责任。 如果是开发商和借款人串通进行“假按揭”的,借款人签名真实合同的形式要件完备,合同当事人均具备签订合同的民事行为能力;合同的内容为借贷,不违反法律和行政法规的强制性规定;但是由于开发商和借款人签订借款合同的真实意图不在于购买住房,而是帮助开发商套取银行信贷资金,因此,开发商和借款人在签订借款合同中的意思表示并不真实,根据我国《合同法》第54条第二款的规定,“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。因此在银行对开发商和借款人串通“假按揭”毫不知情的情况下,由于开发商和借款人在签订借款合同中存在欺诈,银行作为受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销,借款合同在效力上属于效力待定的合同。在银行行使变更或者撤销的请求权之前,借款合同应属有效,借款人应按照合同的约定清偿贷款,并由开发商承担连带保证责任。当然,借款人履行义务后,可以以其并未真正购房,也未使用贷款为由要求开发商返还贷款。银行在与开发商签订某按揭合作协议时往往会约定由开发商承担连带保证责任或其他责任。 如果开发商胁迫借款人进行假按揭的,由于借款合同中借款人的意思表示不真实,故借款合同应属无效,由真实借款人即开发商依法承担还款责任,前文我院受理的谢某等三人申诉案即属此种典型。 (二)在刑事责任方面 对于开发商,在假按揭中,对于开发商十分明显地以非法占有为目的利用签订、履行借款合同诈骗银行或其他金融机构贷款,应当以合同诈骗罪定罪处罚,前文“森豪公寓”案即为此类案件之典型。另一方面,如果所谓开发商只是少数犯罪分子借以诈骗银行贷款的工具,则可以认定为贷款诈骗罪。 对于银行工作人员,如属国有商业银行在发放个人按揭贷款时,在所有借款人资料和购房合同均系伪造的“假按揭”中, 因未对借款人的主体资格和履约能力进行严格审查,导致开发商得逞的,如果开发商到期无法还款,也无财产可供执行,造成大量银行贷款无法收回的,贷款银行的主管人员应构成国有企业人员失职罪。如银行职员的行为尚不构成犯罪但符合《金融违法行为处罚办法》第16条所列情形的,贷款银行和有关责任人员亦应受到相应的行政处罚。 四、假按揭的风险防范 如前文所述假按揭的社会危害极大必须采取多种措施加以规范以维护健康的金融秩序和房地产经营秩序。 (一)从银行方面 “假按揭”给银行信贷资产带来了极大的风险金融部门必须加强对“假按揭”的防范。如前文所述“假按揭”行为的发生其本质因素只有两个一是开发商的主动行为另一个便是银行部门的无视甚至怂恿。因此防范“假按揭”要从银行本身的制度、机制、及法律规范上进一步健全完善严格执行并相应的加大打击力度这样就会极大地减少按揭中的“假按揭”行为。 首先银行应加强按揭业务管理强化风险意识。 “假按揭”的大量出现与银行把关不严有直接关系。因此防范“假按揭”的发生首先便是银行自身要积极主动地强化按揭风险意识。银行部门加强按揭业务的市场竞争应当通过优质高效的服务来赢取而不是通过不规范的手续制度来获得。银行部门要强化并坚决实施按揭环节中的各项 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 按规定操作;要加强机构的专业化建设及银行工作人员的素质和道德建设对故意忽视“假按揭”职业道德素质低下者应严厉追究其责任。 其次银行应充分重视贷前审查、把好贷款审批关、严格贷后管理。如加强对购房者的审查力度如摒除代理购房要求购房者本人前往银行办理按揭严格审查按揭人的收入水平看其收入是否与其年龄、学历、职位及单位相符。审查购房者首期付款是否真正由借款人缴付是否是由开发商代缴。仔细审查购房人的预留的联系电话和地址一般“假按揭”会出现虽借款人不一样但是预留的联系电话和地址相同;此外还要注意其约定的还款日期是否相同一般“假按揭”的还款日期相近或同一天(由开发商统一还款)上述措施对有效防范“假按揭”会起到一定的积极作用。 (二)从房地产开发企业和假按揭人方面 社会应提倡树立诚信企业形象注重保护个人的信用观念对于从事假按揭的企业或个人将列入银行黑名单使其贷款信用受到巨大影响。对于从事假按揭行为的房地产开发企业和假按揭人应依法承担相应民事责任或刑事责任。而对于个人假购房者而言不要贪图一时小利个人身份证不能随便外借合同不能轻易签名否则必将承担相应的法律后果且有可能永久性地损害个人信用到时后悔莫及。 假按揭的识别与防控 以他人名义办理按揭,也就是俗称的“假按揭”,它是指开发商为资金套现,将手中的存量住房以虚构的买房人(内部职工或开发商亲属或素不相识的人)购买,从银行套取购房贷款。程序一般如下:开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款,开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。显然,假按揭是一个风险转嫁过程。开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。这种做法不仅有违房地产行业的有关规定,更有可能损害金融机构的合法权益,甚至构成刑事犯罪。 为正确认识和甄别假按揭,有效控制信贷风险,本文对假按揭产生原因、表现及规避作出如下探析。 1一、制造假按揭的动机 不同对象制造假按揭的动机不同: 1、房地产开发商制造假按揭的动机一般如下: (1)弥补建设资金不足,规避申请房地产开发贷款的各种手续; (2)偿还即将到期的房地产开发贷款,亟需资金回笼; (3)将销售不畅的楼盘特别是尾房提前变现; 1参见《假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点》,引自 ,2009年5月18日访问。 (4)将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行,骗取按揭贷款后脱身。 2、房地产交易中介制造假按揭的动机有: (1)将收购的尾房变现; (2)弥补资金周转困难; (3)通过协助办理假按揭获取中介收入牟利; (4)实施金融诈骗,套取银行资金。 3、借款人制造假按揭的动机通常有两个,一是将不愿继续拥有的自有房产变现;二是以自有房产作为抵押物,获得按揭贷款用于其他个人消费或投资,以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势。 4、银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机一般是为了骗取银行贷款。 2二、假按揭的主要特征 1、一手房假按揭主要特征 借款人特征:(1)工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母(子)公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业;(2)收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话;(3)收入很高但不能提供证明材料,或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平,或对所从事的职业不熟悉;(4)无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件,或提供的资料明显虚假;(5)签名虚假或多处签名不一致。 所购房产特征:(1)事实上不存在该房产;(2)房价明显高于周边相同或相近档次楼盘;(3)精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平;(4)开发商营销策略或优惠措施没有大的改变,滞销楼盘或尾盘突然热销。 购房行为特征:(1)一人购买多套房产,或同一单位多人购买同一楼盘;(2)《商品房买卖合同》多项重要内容空白;(3)借款人不知晓购房事实,或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心;(4)开发商委托银行代收首付款的,借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴;(5)由开发商自行收取首付款的,开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票,但账务上没有收到款项的反映。 贷款行为特征:(1)借款人不出面,由开发商或中介机构代办所有贷款手续;(2)多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款,贷款金额、期限相近,贷款成数达到或接近最高成数;(3)借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心,对借款合同内容无所谓或不知情;(4)借款人选择到期一次性还本付息方式。 开发商行为特征:(1)不愿存入按揭贷款保证金;(2)不愿接受资金监管;(3)房屋竣工后,迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续;(3)将大量按揭贷款挪作他用,项目工程进度缓慢或形成烂尾。 贷款偿还特征:(1)贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项,或以现金方式存入,但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹;(2)同一楼盘多个借款人同时违约,违约期数相同或相近,且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。 其他特征:(1)达到入住条件后,借款人所购房产一直处于空置状态;(2)所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。 2、二手房假按揭主要特征 借款人特征:(1)为所购房产交易中介的内部员工,或与售房人为直系亲属;(2)无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件,或提供的资料明显虚假;(3)签名虚假或多处签名 2参见《假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点》,引自 ,2009年5月18日访问。 不一致。 所购房产特征:(1)事实上该房产不存在;(2)售房人不能提供《房屋所有权证》或其他合法产权证明的原件;(3)签订房屋买卖合同之前借款人就已是所购房产的所有权人;(4)借款人拟购房产建成时间较早,成新度较低,正常市场上难以成交;(5)评估价格明显偏高。 购房行为特征:(1)借款人不知晓购房事实,或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心;(2)购房合同多项重要内容空白;(3)借款人未按规定将首付款交到指定账户,而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。 贷款行为特征:(1)借款人不出面,所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办;(2)借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。 3、个人住房假按揭的主要特征 借款主体的表现特征:(1)借款人为相关联人。一是一个家庭的多数成员购房。开发商以自身或其家庭的成员、亲戚朋友作为购房人申请贷款,如父母、妻子、儿女,表现在一开发商申请的房屋贷款中多个借款人姓氏相同,或一个家庭夫妇双方分别购房;二是同一公司内较多员工购房。即开发商以公司员工或员工家属名义作为购房人申请贷款,借款人填写的工作单位往往为房地产开发公司或关联公司;三是开发商以本人名义购房申贷。股份公司则以各股东购房为由申请贷款;(2)无关联散户按揭。为规避贷款银行和监管部门对贷款档案的现场检查,开发商造假手段和水平不断变化并逐步提高。无关联散户假按揭贷款主体特征较为隐藏,有的房地产开发公司存在花钱雇社会人员申请假按揭贷款的现象,如曾有媒体报道开发商给虚假购房人每户300元申贷报酬的现象。 申贷客体的表现特征:(1)客体真实,申贷虚假。这是假按揭贷款最普遍的形式,该类假按揭房屋真实存在,但购房人虚假。具体有:一是用已售房申贷。开发商利用已售出但真实购房人全额交付现金不需办理按揭的房屋申请贷款;二是滞销房申贷。因开发楼盘或商铺滞销,开发商为融通资金,将未售出房以假购房人名义申请贷款;三是一房多贷。有时银行贷款档案中出现同一套房屋有两个借款人按揭的情况,有的是因开发商造假疏忽出现两笔假按揭贷款,有的是开发商将未售房办理假按揭后,出现真实购房人购该套房办理按揭;(2)客体虚假。该类假按揭是开发商为套取银行资金,虚拟房号骗贷,性质较为恶劣,形成原因或是银行贷款经办人员与开发商内外勾结,或是信贷人员调查失职。 申贷资料的表现特征:(1)开发商虚假销售或购买,在申贷时伪造很多凭证、资料。检查人员可以从其他档案资料中查找线索,如收入证明、销售不动产预收款专用收据、回租协议等;(2)购房价格不真实。为套取资金,开发商提供的购房协议中的价格多数高于正常销售价。在实际操作中,价格偏高的占到90%以上;(3)收入证明虚假,这是假按揭贷款的共性。表现在:一是私刻公章,拟造单位开具;二是借款人非开具单位员工。开具单位真实存在,但被证明人并不是该单位员工,其中,存在大量房地产开发商为假购房人开具收入证明的情况;三是开具工资偏高。假按揭贷款的工资收入多数高于正常水平,如对辖内某行个贷进行检查发现,收入证明高达3000-4000元的随处可见,而实际当地一般企业员工平均工资收入仅在1000元左右;(3)首付款凭证虚假。开发商对银行要求的首付款收据造假有两种方式,对未售出房采用在空白房地产销售款专用收据上直接填写,对购房人以现金交全款的房采用将销售收据贴去真实购房人名字,复印后填上假购房人名字再复印递交银行的方式;(4)回租协议虚假。有的商用房因为贷款金额大,收入证明不能证明借款人的还款能力,开发商往往找物业管理公司开具店铺回租协议,开具较高的月租赁额,使月还款额达到收入占比。 贷款时点的表现特征:(1)开发商往往办理一次假按揭贷款就是几笔或上十笔,办理时点较为集中。在个贷业务审查时,如发现一笔假按揭,可以此为线索重点核查近一天或两天的该 公司申请的贷款,往往能够有所收获;(2)有银行明知该借款人未购买房屋,但由于要还公司类贷款,而与开发商商量办理假按揭的情况,这种情况在贷款审批表中往往会表明;(3)有的贷款,或者贷款审批表配偶栏中填的是开发商,或从户口簿复印件中能看出借款人是开发商的家人,这类贷款的特征是一家多贷的假按揭贷款,从借款人身份特征等档案资料中寻找线索;(4)有的贷款要从收入证明、职业等资料中查找线索;(5)有的贷款的线索难以查找,假按揭贷款多是违约贷款,该类贷款往往出现在违约贷款中;(6)在现场检查中,检查同一个楼盘的贷款时,要注意检查所申贷房屋住房号有无重复,有的房地产销售款专用收据有涂改痕迹。 三、重大假按揭认定标准 符合下列条件之一的个人住房贷款或个人商业用房贷款(或两种贷款之和),可以认定为重 3大假按揭: 1、对某行发放按揭贷款在5000万元以下的同一楼盘(含集资建房),有超过20笔(含20笔)或发放额超过1000万元(含1000 万元)的贷款具备下列条件之一的,或者对某行发放按揭贷款在5000万元以上(含5000万元)的同一楼盘,有超过20,(含20,)笔数或发放额超过2000万元(含2000万元)的贷款具备下列条件之一的,可以认定为重大假按揭: (1)借款人没有真实缴纳首付款或首付款由开发商统一支付;(2)贷款申请表、借款合同等文书上的签名非借款人本人或被授权人签名,或同一人多处签名笔迹不一致;(3)借款人对所购买房产的基本情况不清楚,或所购买的房产不存在,或房管部门登记的房屋所有权人不是借款人(另有规定的贷款品种除外);(4)无特殊合理理由,借款人月还款全部或部分由开发商统一支付(因开发商承担阶段性保证责任,银行直接从开发商账户上扣划的除外);(5)经房管部门确认不能以购房人名义取得房屋所有权证。 2、同一年度由同一房地产交易中介(以下简称交易中介)推介或同一律师事务所初审、并在某行发放的二手房贷款中,有超过20笔(含20笔)或发放额超过1000万元(含1000万元)的贷款具备下列条件之一的,可以认定为重大假按揭: (1)贷款申请表、借款合同等文书上的签名非借款人本人或被授权人签名,或同一人多处签名笔迹不一致;(2)借款人对所购买房产的基本情况不清楚,或所购买的房产不存在,或房管部门登记的房屋所有权人不是借款人(银行另有规定的贷款品种除外);(3)无特殊合理理由,借款人月还款全部或部分由交易中介统一支付(因交易中介承担阶段性保证责任,银行直接从交易中介账户上扣划的除外)。 3、购买同一楼盘、由同一交易中介推介或由同一律师事务所初审并在某行发放按揭贷款的借款人中,在三个月内累计有超过20笔(含20笔)或发放额超过1000万元(含1000万元)的贷款转为不良,但不是由于借款人与开发商、物业管理公司、交易中介或银行产生纠纷引起,且具有其他假按揭特征的。 4、银行内部员工伪造资料骗取超过10笔 (含10笔)或发放额超过500万元(含500万元)的贷款。 5、在同一年度内,同一经办机构以二手房贷款名义发放一手房贷款超过20笔,或发放额超过1000万元,以逃避按揭楼盘审批权限管理的。 四、如何识别假按揭 在当前个人住房信贷市场竞争激烈的情况下,银行应当对此提高警惕,从假按揭的表现形式和其高发时段准确把握和识别。 41、假按揭的表现形式 3参见《假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点》,引自 ,2009年5月18日访问。 4参见《假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点》,引自 (1)真人假房,即借款人资料和签名真实,但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押; (2)真人真房,即借款人资料和签名真实,所购房产存在,但没有真实购房行为; (3)假人真房,即所购房产存在,但借款人资料或签名虚假,没有真实购房行为; (4)假人假房,即借款人资料或签名虚假,所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押。 (5)有资料和交易行为均为真实,但价格严重高估。开发商通过内部串通、高价评估、虚假广告等方式抬高楼盘价格,造成表面热销的假象,使得银行为争夺市场而降低门槛,为套出更多的按揭资金提供便利。 52、假按揭高发时段 假按揭集中的高发时段主要有两个阶段:一是期房预售阶段。此时中小开发商自有资金非常有限,楼宇建设阶段资金相当紧张,资金回笼难度越来越大,许多被市场套牢的开发商通过“假按揭”解套,将市场风险转嫁给银行,大量假按揭诈骗也集中于该时期;二是尾货销售阶段。当楼盘烂尾或接近清仓时,开发商希望收回投入的资金或转向其他新开发的楼盘,便可能以烂尾楼盘或旧盘的“尾货”进行假按揭向银行借款。 五、如何防控假按揭 1、贷前。在切实掌握假按揭的基本特征后,金融机构在贷前管理中可以采取以下几点措施 6防范和控制假按揭造成的信贷风险。 (1)制定、完善关于按揭业务管理的各项制度,摒弃银行内部关于按揭业务的不当激励机制。银行经办人员应就房屋价格、结构、楼层、交房日期、周边环境等情况询问预购人,从而确定其购房是否真实。 (2)在与房产商合作按揭贷款前,应对房产商资金实力、财务状况、信誉及开发楼盘的优劣作深入细致的调查了解,对状况不佳的房产商,与其合作按揭贷款要慎重。 (3)对需贷款的购房合同要求房产商到有关部门进行预登记,防止一房多贷。 (4)可以要求预购人夫妻双方前往银行办理按揭业务。 (5)要求房产商在银行开设专门账目,由预购人直接将首付款交入该账目内,以保证首付款的真实性。 (6)对向同一房产商购房或所购房系同一小区的预购人集中、同一时间批量还款的,要特别关注并核实,从而采取相应措施。 (7)对楼花按揭所放贷款的使用,银行应在与房产商按揭合同中约定对按揭贷款具体的检查、监督要求,并在放贷后按约审查,防止房产商挪作他用。 (8)银行间建立可以互相查询的金融信息平台,从而及时发现“假按揭”。 2、贷后。金融机构不仅应当在贷前调查时识别假按揭,而且应当在贷后管理中及时发现隐形的假按揭,以便及时采取有效措施,降低贷款风险。除与开发商和借款人核实外,金融机 7构主要可从以下方面入手来综合分析和判断: (1)开发商以现金或转账集中还款。 (2)开发商在长期借款科目中或内部往来账目中核算,是“有账可查”的。 (3)开发商经常为拖欠贷款本息的借款人垫款或经常动用保证金账户资金为借款人支付所拖欠的贷款本息。 (4)购买同一开发商的住房(商用房),金额相同,贷款期限相同,集中出现逾期。 (5)借款人属非真实购买住房,后被转卖变现或确认为开发商、施工队伍的债权债务。 (6)借款人是开发商,自己购买自己开发的住房或商业用房,并未居住或使用,而是购买 ,2009年5月18日访问。 5 参见王耀明编著:《银行法律实务报告》,法律出版社,2006年版,第36页。 6 参见《揭开“假按揭”的盖头》,引自中国反商业欺诈网,2009年5月17日访问。 7参见《假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点》,引自 ,2009年5月17日访问。 住房或商业用房后又转卖变现。 (7)挂靠房地产开发公司搞的项目。 (8)开发商以住房或商业用房抵施工单位(承包人)的工程款。
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