合肥市场研究(传)

一、合肥宏观情况 1、合肥城市情况概述 合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32°、东经117°），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，市区总面积838.52平方公里，市区建成区面积为224平方公里。 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。 合肥是一座有2000多年历史的古城，素以“三国故地、包拯家乡”而闻名海内外。自东汉末以来，合肥数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。 合肥属亚热带湿润季风气候。全年气候特点是：四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，梅雨显著，夏雨集中。年平均气温15.7度，降雨量近1000毫米，日照2100多个小时。 合肥是一座轻工之城，美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等都是国内外享有盛誉的民族品牌。今日合肥已建设成为全国园林城市、全国卫生城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力50强城 市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国45个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心 合肥都市圈基本圈层半径为100公里，引领并形成皖中一体化发展格局，有效地带动全省经济发展。到2020年，合肥市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。 根据合肥政府的发展规划，大力改造核心主城区，并在老城区的东、西南、西、北方向建设四个城市副中心，沿巢湖逐步建 合肥步行街 设一个生态型、现代化的滨湖新区。滨湖新区位于合肥主城区东南部，南依巢湖，规划总用地面积约190平方公里，核心功能是行政中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地、综合居住新区。未来5年内，合肥将全力打造省会经济圈，将省会经济首位度提高到20%以上，实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。滨湖新区已被看作合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群竞争融合的先发区。 2、近几年合肥市宏观经济指标情况 1）2003-2006年合肥全市总人口 03-05年，合肥人口变化很小，维持在450万人左右。做为一个省会城市，合肥的人口并不是很多。合肥对周边地域的吸附能力并不大。2004年后，人口逐年增加，住房需求也开始有所增加。 2）2003-2006年合肥全市非农业人口 近几年合肥全市的非农业人口增长维持在10%以内，2006年还有所降低。应该说整个城市的城市化进程速度还比较慢。 3）2003-2006年合肥全市GDP增长情况 近几年，合肥GDP总产值保持了比较高的增长幅度，2006年合肥的GDP突破了千亿元。合肥作为安徽省会的经济地位逐步提高。 4）2003-2006年合肥全市固定资产投资额 从2003—2006年，合肥全市固定资产投资保持高速增长。2006年比2005年翻一番，增长幅度达到了66.53%，与此相关，房地产方面的投资也有较大的增长。 5）2003-2006年合肥全市社会消费品零售总额 合肥全市社会消费品零售总额2004年增长幅度35.82%，达到了384.3亿元，增长幅度有一定的波动， 6）2003-2006年合肥全市平均每人储蓄余额 2005、2006年合肥全市人均年存款余额突破万元。消费者潜在的购买能力开始增强。 7）2003-2006年合肥市区全部职工人均工资 2006年合肥全市全部职工人均年工资收入达到21905元，平均每月是1825元。由此可见合肥市区企业单位内的普通消费者还是具有比较强的购买能力。 8）2003-2006年合肥全市城镇居民人均可支配收入 2006年合肥全市人均可支配收入为11013元。这相比职工人家工资来有较大差距。这与城市化程度不高，农业人口比较多有一定关系。 9）2003-2006年合肥全市人均居住面积 合肥人均居住面积在2005年有较大的增长。18.9平方米的人均居住面积并不高，远远低于2006年全国人均26平方米的水平。应该说合肥的居住条件还有很大的发展空间。 总的来看，合肥市的经济在2005、2006年有了很大发展。2006年合肥提前4年实现了千亿元的目标。人民的生活水平迈上了一个新的阶梯。职工人均工资、人均可支配收入、年存款余额的提高都预示着潜在消费力逐步增强。经济的发展必然加速城市化的进程，人均居住面积也还处于初步发展阶段。从宏观方面来看，合肥房地产的发展利好方面比较多。 （以上数据来源于合肥统计局信息网） 二、合肥房地产市场情况 1、近几年房地产市场整体发展经济指标 1）房地产开发投资总额 2006年，合肥房地产投资总额有较大幅度增长。全市房地产开发企业到位资金377.93亿元。保证了当年合肥房地产发展的提速。 2）施工面积 随着投资的加大，房地产施工面积在2006年也有大幅度的增长。 3）房屋竣工面积 房屋竣工面积在2005年有小幅度减少。而2006年竣工面积又拉升到751.37万平方米。市场供应量比较大。 4）商品房销售面积 合肥房地产，市民的购房消费增长也很快。2006年合肥商品房销售面积比上年增长了41.79%，达到了587.54万平方米。但相对竣工面积来看，需求还是有所不足。 5）商品房空置面积 合肥房地产，市民的购房消费增长也很快。2006年合肥商品房销售面积比上年增长了41.79%，达到了587.54万平方米。但相对竣工面积来看，需求还是有所不足。 6）02-06年市场均价情况 合肥房价在2004年有了较大的提升，达到了2791元/平方米。2005年合肥房价达到了了3200元，但增幅不大，2006年房价基本与2005年持平。由此可见合肥房地产发展相当理性。 7）2007年上半年，合肥房地产发展情况 各板块楼盘均价比较： 从上半年合肥市区域成交均价柱状图上可以看出，高新区的成交均价最高，其次为包河区和蜀山区，经济开发区的成交均价最低。合肥市发展方向为向西向南，而西、南方向的自然环境也很好，房价“以西为贵”，所以高新区和蜀山区的房价居高不下，说明高品质的房子受到购房者的青睐。而包河区由于地理位置优越，房价高无可厚非。经济开发区由于地理位置偏远，且受国家政策和城市发展的影响，房价在合肥市八区中最低。 各板块销售套数比较： 从上半年合肥市区域销售套数柱状图上看，新站区销售套数位居冠军，蜀山区和经济开发区销售套数位居亚军和季军，高新区的销售套数为最低。新站区由于地位位置以及房价较低，所以在07年上半年销售套数为最多。蜀山区之所以销售套数位居第二，是因为蜀山区有大蜀山和天鹅湖，自然环境优越。高新区的销售套数为最低，主要是高新区的高房价所致。 由此可见，销售量与房价的高低有明显的反比关系。 今年上半年，特别是进入５月份以来，合肥楼市供求关系出现“变化”，商品房销售面积大幅增长，房屋空置面积增幅稳步回落。1-5月份，全市商品房销售面积为305.19万平方米，同比增长26%，为去年4月份以来最高增幅，住宅销售面积增长29%。商品房销售额增长31%，其住宅商品房销售额增长37.3%。今年前5个月，合肥市商品房空置面积增长55.6%，为去年下半年以来最低点。 此外，一级市场房价也有微调。前4个月，商品房平均销售价格为3388.63元/平方米，其中住宅类平均销售价格为3115.6元/平方米，与上年同比分别增长0.43%和1.23%。 二手房方面价格涨幅明显：1——4月份，合肥二手房成交面积近39万平方米，其中住宅面积近30万平方米，与2006年同比下降了近13%。不过，房价却有明显提升。前4个月，省城二手房成交均价为3199.78元/平方米，其中住宅成交均价为2794.82元/平方米，与2006年同比分别上涨近30%和14%。 以上数据表明，具有真实购房需求的消费者的心理预期正在恢复正常，此前一直弥漫于楼市中的观望心态也正被缓慢释放。另外，城市危旧房改造与城市建设拆迁等，由政府统一安置，其产生的被动性需求将有所下降。在这种环境下，具有真实需求的消费者的心理预期正在恢复正常。 随着合肥的城市投入加大，合肥的品位正在提高，其地位也在上升。随着合肥招商力度加大，良好的经济环境与社会环境必然吸引一批客商来此经商投资。在一定程度上说，城市地位改变房产的价位，品位提升住宅区的价位。可以说，随着大建设的完善，合肥正向一个全新的城市转变，合肥的房价也会随同而上，当然品质仍是选择的一个重要前提。 综上所述，从需求来看，虽然不能统计出具体的数字，但从2007上半年年合肥市大多数楼盘销售出现的量增价平的情况来看，房地产市场需求量在不断增加。另外，综合2007下半年合肥市经济还将迅速增长的现实情况，预计2008年合肥市房价将呈现稳中有升的局面。但在政府近期出台的有关政策调控下，房地产市场将得到进一步 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，不会出现房价大幅上扬的局面。 （以上数据来源于合肥统计局信息网） 2、合肥市近三年各月房价发展走势 合肥市2005年整个房地产市场价格维持在3200元/平方米左右，价格涨幅有小幅震荡，在2005年3月份时由于市中心区域的高层开发量加大，价格上涨到3312元/平方米，并由于高层开发量的持续，市场持续到2005年6月，在05年7月整个市场价格下滑，而使合肥房地产市场价格整年度保持在3200元/平方米。 2006年合肥房地产市场在2005年小高层、高层开发持续加大的基础上2006年价格一路上扬，最高时候比05年增长7%以上，自2006年6月后市场整体价格保持在3300元/平方米。 2007年合肥房地产市场保持了市场的正常发展态势，截止2007年8月，整个市场价格同比2006年上涨6%，整体均价维持在3457元/平方米。从合肥整个市场走势来看，截止2007年末合肥房地产市场将在2006年基础上保持10%的上涨态势。 3、合肥各板块房地产特点 1）分布概况 2007年1月到8月以来，以在售新建商品住宅的套数来计算，蜀山区仍占较大比例，其中均占总体供应量的24%；新站区与包河区的可售套数分别排名第二与第三。各区域各占22%与16%。而瑶海区与高新区等区域分别占到了7%与5%不等。 2）市场价格分析 在对合肥2007年1月到8月房地产市场统计数据显示，自2007来到8月份合肥市在售新建商品房整体销售均价为3457元/平方米，其中庐阳区、包河区、瑶海区以及蜀山区与高新区、龙岗区等地区价格普遍上涨5%—20%不等。除瑶海区与龙岗区及经济区，市场整体价格均突破3100元/平方米。各区域市场均价格如下图：    [庐阳区] 自2007年1月到8月以来，该区域的在售新建商品房住宅均价格为3451元/平方米，同比2007年1月3100元/平方米的市场均价格，月平均增长0.63%；2007年8月与2006年同期相比上升了2.57%。截止本年度10月，该区域的多层、小高层和高层的价格均比8月有小幅上升。 [包河区] 截止2007年8月，包河区在售的新建商品房销售均价为3845元/平方米，与2006年同期上涨2.1%，2007年月增长近0.77%（2007年1月份该区域销售均价为3721元/平方米）。截止本年度10月未开盘的有恒生·阳光城三期、华盛·格林雅地，就2007年该区域市场不同建筑类型住宅自2007年1月到8月的价格数据对比显示，该区域内多层、小高层、高层的销售价格上升幅度较小。 [瑶海区] 截止2007年8月，瑶海区的在售新建商品房住宅均价为3186元/平方米，环比2007年1月市场均价3026元/平方米上升近5%。同比去年同期上涨0.53%。在供应量上，该区域集中开盘时间在2007年4月到6月，8月后仅有帝豪星港湾、私享家项目开盘。该区域市场销售均价同比06年8月上涨幅度不大。 [蜀山区] 在对该区域2006年8月到2007年8月在售新建住宅销售价格统计显示，截止07年8月该区域市场销售均价为3503元/平方米，同比2006年8月上涨了4.39%，比较合肥市其他区域，该区域上涨速度较快。由于该区域拥有蜀山城市公园等市政配套使该区域拥有良好的居住环境，加上政府规划向西、向南方向发展，使该区域市场的多层、小高层和高层的市场销售价格表现出较快的上涨速度。 [龙岗区] 位于合肥市东北部位，拥有长江批发市场及国风集团、安徽大市场等商业配套。该区域在行政辖制于肥东县，区域生活配套相对其他区域显现出相对不完善。周边环境嘈杂，居民素质不高，同时不是政府规划发展的重点区域。截止2007年8月该区域房地产市场销售均价在2538元/平方米左右，同比2006年同期上涨幅度不大。本项目即在该区域范围内。 3）区域建筑类型价格 ◆多层销售均价格分布 2007年8月以来，合肥市房地产市场中多层的销售均价为3087元/平方米；同比2006年8月2900元/平方米的销售均价上涨了6.75%。全市多层价格均有上升，以经济区的上涨幅度相对最大（2006年8月市场均价为2536.4元/平方米），上涨了近1.1%；而高新区的多层均价上涨幅度相对最小（06年8月高新区销售均价为3627元/平方米），仅上涨了0.36%。 ◆小高层市场均价格分布 截止2007年8月，合肥市区域市场小高层的整体销售价格为3400元/平方米；同比2006年8月上涨了4.88%；各区域的小高层销售均价均有上升，以龙岗区的上涨幅度相对最大，说明龙岗区小高层建筑伴随合肥整个市场发展而逐渐被人们所接受，而新站区的小高层均价上升幅度最小，两区域上涨幅度分别为2.05%与0.35%。 ◆高层销售均价分布 2007年年8月，合肥市高层的销售均价在3704元/平方米，同比2006年8月上涨2.22%；各区域的高层均有不同程度的上涨空间，其中经济区价格涨幅最大，达到了1.25%，龙岗区由于区域环境等原因，该区域暂时还没有高层项目开发。 4、产品及环域分布特点 1）建筑物业类型构成比例 自07年1月到8月以来，在售的新建商品住宅中，高层占55%，小高层占21%，多层建筑占24%。从市场供应来看别墅逐渐淡出市场，市场发展在05年后的几年里快速向高容积率方向发展，其中高层与小高层建筑逐渐被市场所接受，多层与别墅逐渐成为稀缺产品。 2）户型构成比例 截止2007年8月，07年8个月合肥市商品住宅中，三室户型占总体供应的54%；四室户型及以上的大户型占总体供应的17%，一户室与二户室分别占10%与19%。就数据可以看出合肥市的商品住宅开发仍然是以满足居住为主的三房、两房。 3）在售商品住宅环域分布 就对2007年1月到8月的新建商品房的统计数据来看，一环供应仅占6%；二环外的新建商品住宅占总体的32%；主要供应区域集中的一二环区域内，成为集中地带，占供应量的62%。客观分析合肥市场现状，房地产开发逐渐淡出一环路，伴随一二环路的集中开发与二环外的崛起，在未来2年内二环外将成为开发的热点。 5、龙岗镇区域房地产供应特点 近几年来，合肥城中、城南、城西各区域房地产市场快速升温，销售火暴，相比之下，东区房地产市场无论从规模、规划水平还是包装上都显得信心不足。伴随合肥市政府“向东拓展规划的实施以及开发用地的严格控制和土地成本的增加，使城东区域的瑶海区与龙岗开发区将以无可比拟的潜力及价格优势与城西、城南同步发展。而位于城东的龙岗开发区也将成为地产投资与市民消费关注的热点。 1）造城运动如火如荼 总体来看龙岗经济开发区从2004年来开发了海州·景秀世家、静安新城、皇马花园、大鹏·怡和华庭、华都城市花园、河畔雅居、静安瑞泰、静安·龙湖花园、月亮湾·亲水嘉园等项目，这些项目多以多层的形式进行开发。这一股开发热潮带动了龙岗开发区的地产“井喷式“发展态势。以海州·景秀世家、静安新城、皇马花园、月亮湾·亲水嘉园等一批高品质高、价格经济的优质住宅社区引爆了龙岗开发区房地产市场开发热潮。 该区域项目在开盘后两个月就在环区域市场以低价格、高品质而售磬，如海州·景秀世家、月亮湾·亲水嘉园等项目在开盘当天去化就达85%以上，进而快速拉动了市场消化。 2）龙岗旧貌换新颜 自2005年以来合肥市政府针对龙岗区的自然生态、居住环境进行了整治。05年启动了临泉路到当涂路的1.8公里道路改造及接同工程，并在跨二十埠桥部分建立一坐桥梁，极大的缩小了长江批发市场区域与市区的接壤；政府对二十埠河进行了截污、排污后对沿河两岸进行了修建，形成了沿河大道的景观带；由于龙岗开发区隶属于肥东县管委会管制，而利用房地产开发来促进该板块教育、医疗、超市等生活配套设施的建设和完善。 3）区域综合开发量增大 继2004年以来，合肥市场进行了一系列的“圈地运动”，出现了皇马花园、瀚城国际（公司项目）、城发·琥珀名城等近500亩的大盘，累计开发总量达4000余亩。使整个区域围绕龙岗保养场与长江批发市场进行了大规模开发，对市场形成了较强的冲击。 4）整个市场开发以多层为主、小高层开发量加大 截止2007年10月，龙岗开发区房地产市场开发主要以多层为主，多层开发面积占龙岗区整个开发量占龙岗区整体开发量的78.6%，小高层开发量仅占21.4%，目前暂时还没有高层住宅开发。分析其原因为以下几点： l 合肥市整体发展方向为向西、向南发展，龙岗开发区虽然规划为“以工业带动区域产业链发展”区域，但就其区域的投资环境、投资入驻来看该区域现在仅有国风、美菱等一小部分老企业与长江批发市场等作为该区域结构的重要组成部分； l 2004年，龙岗开发区房地产开发并没有真正意义上的崛起，主要在长江批发市场周边进行了一系列的开发，直到2005年下半年该区域房地产才持续开发了部分小高层。如河畔雅居、海洲·景秀世家、皇马花园（规划修建）等项目； l 合肥整个房地产消费市场的客户群体由于购买住房首先考虑仍然是工作的便捷程度、物业管理费用、孩子上学等问题使在该区域置业的客户群体在很大程度上选择了多层的低共摊、低物业管理费等实惠。 5）龙岗开发区房地产市场价格平均低于合肥市平均价格900元左右 截止2007年8月，龙岗区房地产市场均价保持在2538元/平方米，比合肥市整体市场均价3457元/平方米少近900元/平方米。造成这一现象的主要原因为合肥市房地产市场价格受到包河区、滨湖区（平均售价在3900元/平方米以上）等区域支撑，使合肥市房价整体上扬较大，而龙岗开发区由于居住环境、城市综合配套等滞后造成区域房地产市场价格低近900元/平方米。 6）龙岗区住宅开发主要以舒适型三房为主 在对龙岗开发区在售楼盘户型配比进行初步统计后，发现该区域房地产市场户型供应中三室户型、两室户型所占比例为54.36%与24.24%，四室以上与一室户型仅占整个市场供应的12.4%与9%。说明该区域置业人群主要还是 以满足小家居住为主要，需求面积相对较大。                    （以上数据统计于合肥房地产调研月报） 6、龙岗区域个案分析 1）皇马花园 皇马花园售楼部 总平效果图 开发商：安徽华光置业发展有限公司（外商独资）    售楼地址：合肥市临泉路香江世纪名城大门西侧 物业地址：合肥市临泉东路与顺祥路交汇处 规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 ：西班牙G·T·V设计事务所、上海东江建设事务所、浙江联合建工设计设计研究院有限公司 物业管理：深圳市公元物业管理有限公司顾问（国家二级资质、建设部推荐物管公司） 占地面积：约500亩        容积率：1.6        绿化率：39%        建筑密度：25.6% 总建筑面积：52万平方米设5000余㎡双会所、约5000㎡双幼儿园、室外运动场地、约50000㎡地下停车位等配套设施 总 户 数：5000户 建筑形态：庭院式情景多层（精装修单元入户门厅）、退台式情景花园洋房、精品电梯公寓、挑高小户型（ＬＯＦＴ）、风情商业街 建筑结构：框架 、混合结构    建筑风格：地中海风格 交通配套：拥有交通135路、146路、2路、159路、132路公交车。 教育配套：高升公学、龙岗中学、合肥大店小学、马岗实验小学、合肥幼师学校、郎溪路小学、安徽省兴安职业学校、合肥炮院第四教学点、三十一中、合肥铁路工程学校 商业配套：长江批发市场、国际美容美发城、义乌小商品批发市场、漕冲糖酒批发市场、马岗集贸市场、罗岗菜市、国风超市、金泰建材城、东海五金商城。 娱乐配套：棕榈滩大酒店、金地豪大酒店、新金龙大酒店、金太时代大酒店 面积区间：45~144平方米 主力户型：70~100平方米的两房、三房，部分114平方米以上部分为跃层。 户型简评：户型由受到《国六条》90平方米占70%的政策影响，户型面积大多为套二、套三的70~100平方米户型占约76%；打造了4.2米的开阔客厅与景观阳台相连接；独立阳光餐厅；小区户型均采用南北朝向。格局方正。 开盘时间：2007年9月28日与2007年10月12日。 亮市套数：约500套 销售价格：2356~2700元/平方米    销售均价：2500元/平方米 销售进度：亮相户型销售近85%以上； 工程进度：一期A组团封顶；B组团即将亮相。 楼盘评价：该项目占地近500亩，在建筑风格上吸收、结合地中海建筑与徽派建筑院落的精髓，规划建筑中庭式花园洋房、电梯公寓及部分LOFT小户型与沿街商业。打造了近1000平方米水岸长堤景观，22000平方米的中央绿化景观，修筑了近5000平方米的会所与幼儿园。户型面积为45---144平方米，主力户型为70-100平方米的两房与三房。就一期二批次于2007年10月12日开盘来看，该项目产品在销售当天去化达到近85%，余下户型多为120平方米以上的大户型与顶跃。该项目由于地理位置等因素，没在项目所在地修建售楼部，在临泉动路上建立了项目接待点。该项目在推广方面主要以在《安徽商报》与公交广告为主；售楼部在规模、装修等方面都显得小气而项目售楼人员服务水平相对不高。 2）香格里拉花园 已入住部分 售楼部 开发商：百大集团、拓基地产 地址：临泉东路百大合家福超市对面      占地面积：230亩    容积率：1.7      绿化率：40% 泊车比：0.65    总建筑面积：260797平方米    总户数：3000余户 建筑形态：多层、高层    建筑结构：砖混、框架    建筑风格：现代简约 规划设计：博林景观设计有限公司 交通配套：拥有9、130、150、152路，交通便捷 教育配套：合六路小学、五中、十一中、三十九中等。 娱乐配套：花冲公园、生态公园 商业配套：合家福超市、安徽大市场、元一时代广场、好又多超市等 医疗配套：市二医院、中山医院 面积区间：54~148平方米（电梯公寓）、60~157平方米（多层） 主力户型：116~148平方米 开盘时间：2006年6月22日（多层开盘），三期电梯公寓在2006年12月 7日开盘 亮市套数：总亮相2000余户 销售价格：多层2006年6月开盘价3400元/平方米起 销售均价：多层均价在3500元/平方米，电梯公寓均价格在3800元/平方米 销售进度：已开的2000余户售近85%以上 工程进度：3期电梯公寓 楼盘评价：该项目为拓基地产2006年打造的以多层与小高层、商业为一体的综合性楼盘，项目在产品上注重了产品的功能性，同时该项目位于瑶海区商业繁华地带，项目先后赢得了合肥市十大和谐楼盘奖、小区引进了当地出名的合家福超市等沿街商业。其产品上注重了项目在产品功能性，多层以100平方米以上的三房构成，但由于当时没有受到政策与房价的限制，该楼盘多层一度热销售；其开盘的三期以77~105平方米的两房、三房构成，由于销售价格同比其他楼盘高，同时同比市区其他楼盘稍低，而销售进度一直保持在85%。该项目是新站区的代表项目之一。 其它周边项目概况： 项目名称 开发商 占地面积 总建面积 绿化率 建筑形态 销售价格 备注 月亮湾·亲水嘉园 合肥巨森房产 90000平方米 130000平方米 40% 多层\小高层 均价在2700元/平方米 07年10月12日开盘;主力户型为88--115平方米 东苑雅居 合肥巨豪地产 42亩 56000平方米 42% 多层/小高层 均价在2700元/平方米 07年9月30日开盘;主力户型78--120平方米 华都城市花园 华都地产 / / / 多层 2200元/平方米左右 2006年初就售謦 斯瑞新景苑 合肥斯瑞地产 / / 40% 多层 2580元/平方米 主力户型为80--118平方米;现余为137平方米以上 静安·瑞泰二期 静安置业 / / 38% 多层 2600--2983元/平方米 主力户型为76--96平方米;07年9月22日开盘;售余5% 静安新城 龙岗房产 300亩 400000平方米 42% 多层/小高层/别墅 均价格2700元/平方米 07年9与23日开盘;售余近10%                 海洲花园 华都城市花园 怡和华庭 静安瑞泰 3）元一·名城2 开发商：合肥鸿维物业发展有限公司（元一集团） 售楼地址：合肥市临泉路与嘉山路交汇处        物业地址：板桥河路以东，临泉路以北 占地面积：458亩      容积率：1.725      绿化率：40%      泊车比：1 总建筑面积：53万平方米：其中住宅470607.6平方米，商业35000平方米，公寓13630平方米，学校4851平方米， 建筑密度：24.3%      车位数：4115，非机动车位6245个          总户数：2200户 建筑形态：高层        建筑结构：框剪                          建筑风格：地中海建筑风格 教育配套：幼儿园、小学      交通配套：46、107、117、124、126、142、232、151路 商业配套：商场、地下车库、集贸市场      主力户型：65~150平方米；主力户型为114~139平方米的三房、四房 户型简评：户型仍采用了纯粹的南北朝向，动静分区，户型在厨房处打造了生活阳台，宽敞型卫生间，提升了居家生活的舒适度，在销售时赠送主卧的阳台。 销售价格：2700~4200元/平方米 销售均价：，二期均价在3400元/平方米， 07年10月时销售均价在3800元/平方米左右 销售进度：2期已售近70%            工程进度：2期主体即将封顶 楼盘评价：元一名城社区，占地458亩，规划出绿化130000平方米的景观化面积，设计了近3.5万平方米的人行环道，户型设计仍然以满足居住需求为主的三房、四房为主，沿街打造的商业使项目在设计上充分考虑了人车分流，动静分区等来提升了小区的居住舒适度，同时小区打造的40%的绿化使小区空气清新、环境安静。项目售楼部打造与沙盘制作等相对周边项目气派，层高在6米左右，销售人员服务水平较高，同时该项目在推广方面倾注了大量的推广费用，主要在《安徽商报》与《新安日报》上进行推广，为项目销售打下坚实的基础，该项目在合肥市民心中也是相对较好的品质楼盘。 销售现场 施工现场 4）元一·柏庄 开发商：安徽新益置业有限责任公司（元一集团） 售楼地址：铜陵南路与巢湖南路交叉口        物业地址：包河区铜陵南路99号/巢湖南路88号 占地面积：358 亩          容积率：2.35          绿化率：42.75%          泊车比：0.7 总建筑面积：55.4万平方米  总户数：3270户      建筑形态：高层、小高层、商业 建筑结构：框架            建筑风格：现代简约    教育配套：自有小学、幼儿园 交通配套：146、161、122、133、31路              商业配套：酒吧、咖啡一条街、创意商业办公 主力户型：65~168平方米。主力户型为100~149平方米的三房与四房 销售价格：估计3300~4600元/平方米； 销售均价：售均价自06年12月开盘来销售均价为3400元/平方米，到3期07年10月13日开盘后销售均价格在3900~4100元平方米左右。 销售进度：3期开出 1500余套房源，估计去化在75%（从销售当天的售楼人员估计分析得出） 工程进度：1、2、3期全部主体封顶 开盘时间：三期开盘时间为2007年10月13日 楼盘评价：该项目是元一集团在合肥打造的合肥市到选择唯一一个百米高层建筑，公司打造了一个约5000平方米的休闲公园，沿街为独创商务写字楼，整个小区采用开放式布局，增强了小区的时代气息；同是该项目在户型设计上主要以100平方米以上的三房、四房为主要，客户定位较高。在销售推广上采用了大量的报子广告，在销售当天积累客户达1300余人，造成开盘当天的热闹场面。 销售现场 项目外立面 7、合肥房地产市场展望 1）合肥房地产开发将继续保持较快的增长态势，但综合开发实力有待提高。就2007年合肥房地产市场开发量与市场价格来看，合肥房地产市场表现出较快而稳健的增长态势，与宏观调控前两年相比，增幅保持在25%左右。伴随着合肥市大建设、城市综合开发的逐渐展开，合肥市地产投资将增速还将进一步加快，市场竞争也将进一步加剧。 据统计显示合肥市具有开发资质的开发企业有771家，其中新取得资质116家，但高资质的企业数量偏少，开发理念日趋成熟，消费这普遍信任的品牌开发商与品牌项目不多； 2）伴随合肥市房地产市场的批量开发，合肥房地产“井喷式”需求将随市场大供应量与需求持续后进入一个常量需求状态。城市扩大和居民收入的提高仍将以自住需求为主的住房需求进一步释放，并将拓宽合肥市房地产市场发展的空间，尤其在城市向西南方向发展后，城东北将成为一热点； 3）合肥房地产开发进一步由一二环开发向二环以外扩展，区域差异在短时间内仍将表现明显。政务新区、包河区、龙岗区及肥东新城等区域进一步释放； 4）由于国家及地方出台了一系列的宏观调控政策使房价有一定的理性回归，上涨幅度趋缓； 5）产品发展将日趋经济型、节约型、环境友好型方向发展，同时新技术、新产品、新概念的节能省地型新建商品房开发两将不断增加，进而推动行业从数量型向质量、效益型的转变。其具体表现为： ◆伴随房价的增长与城市化结构的加快，合肥房地产市场的户型结构中两房的供应比例将得到增加； ◆伴随合肥房地产市场的爆发，大量外来实力开发商将陆续进驻，将为合肥房地产整个市场注入新的概念； ◆伴随一系列的宏观政策，合肥房地产市场供应产品将偏向于经济型，在产品所具备的功能性等方面将得到进一步创新；