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地产拓展工作手册.doc

地产拓展工作手册

Bblythe文桂
2018-04-10 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《地产拓展工作手册doc》,可适用于综合领域

地产拓展工作手册和昌地产(集团)拓展工作手册和昌地产,集团,拓展工作手册地产拓展中心二零一一年一月和昌地产(集团)拓展工作手册目录第一章拓展中心工作职能一、项目拓展部门职能二、项目拓展工作原则、直接高效原则、客观汇报原则、系统性思考原则第二章地产拓展中心项目拓展工作流程第一节地产拓展中心工作流程图第二节土地信息搜集、分析一、土地信息搜集:二、土地信息分析:三、土地信息调研四、土地信息的分析评判工作主要从以下方面入手:第三节土地状况调研一、调研目的:二、调研依据:三、前置工作条件:四、工作要求五、工作描述:第四节编制可行性研究报告制度一、作业目的:二、作业要求:三、紧前工作条件:四、作业描述:和昌地产(集团)拓展工作手册五、初步可行性研究报告内容:六、深度可行性研究报告内容:第五节土地接管制度一、作业目的:二、作业依据:三、紧前工作条件:四、作业描述:第六节办理《建设项目选址意见书》流程一、选址阶段所需资料二、规划设计阶段所需资料第七节申报计划立项一、作业目的:二、作业人员:三、紧前工作条件:四、作业描述:第八节一书两证流程图一、办理《建设项目选址意见书》二、办理《建设用地规划许可证》三、办理《建设工程规划许可证》和昌地产(集团)拓展工作手册第九节办理《建设用地规划许可证》第九节办理《国有土地使用证》第三章拓展相关基础知识一、规划知识二、建筑知识三、结构知识四、成本测算知识五、工程建设各主要节点和昌地产(集团)拓展工作手册第一章拓展中心工作职能一、项目拓展部门职能集团地产拓展中心作为六大职能中心之一~主要负责在集团全国化发展过程中~紧密围绕集团项目全国化的战略目标~落实集团及个分子工作的项目拓展情况~为集团业务全国化提供可持续开发的项目资源。具体有以下三个职能:收集整理各种渠道的土地信息~及时跟进项目进展情况~负责从土地信息获取、项目市场调研及可行性分析~进行项目招拍挂程序~最终办理两证一书等相关手续~为集团投资计划提供合适的项目,配合集团及各分子公司~对郑州市三改项目,城中村改造、旧城改造、企业改制,进行技术及人员支持~关注宏观经济及政策研究~了解城市发展规划~为公司项目拓展提供经济及政策性建议,二、项目拓展工作原则、直接高效原则项目信息的沟通要及时高效~确保公司决策层能在第一时间掌握土地信息,项目汇报不以提交项目报告为目标~要得到公司决策层的信息反馈,、客观汇报原则对项目基本情况的汇报要能够反映项目的客观情况~切忌有个人主观判断或代公司决策,、系统性思考原则作为一名拓展工作人员~关注外部市场及政策风向变化要有全局意识~对公司内部运营~现金流管理、销售进度进行全面了解~及时掌握土地市场的变化,第二章地产拓展中心项目拓展工作流程第一节地产拓展中心工作流程图国土部门招、拍、挂公告信息地产拓展中心法院及拍卖行信息录入土地信息公告息跟进政府招商部门中间人介绍成本概算分析收集相关信息其他和昌地产(集团)拓展工作手册第二节土地信息搜集、分析一、土地信息搜集土地信息搜集由经营开发部开发专员主要负责~完成战略区域有效土地信息的搜集、整理、价值评判、机会分析、汇报等工作。土地信息的搜集主要通过以下途径:报纸、杂志上土地信息公告,通过政府信息网:()综合性土地网站中国土地市场网中华房地产金融网郑州市国土资源局土地搜集原则:以郑州~合肥为核心~重点关注京津唐地区~长三角地区~珠三角地区等经济发达区域中心城市群~国内重点省会城市~不断推进集团全国化战略。和昌地产(集团)拓展工作手册二、土地信息分析土地信息分析主要从以下方面进行筛选:、宏观位置项目应位于城市主城区内或近期潜在发展区域~具有较大的发展前景。、区域市场成熟度、片区规划发展方向、项目优劣势分析及比较三、土地信息调研调研目的取得直观的地块信息~为决定是否参加招牌挂做好前期资料准备。调研要求踏勘现场须编制调研报告~形式为摄影照片和文字说明组成。调研描述调研外部环境生活环境:包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能,能源环境:包括供电、供水、供燃气等能源容量现状与本地块最理想的接口位置,市政环境:包括周边道路级别~有否拓路计划,雨水和排污管径~有否改造计划~与本地块最理想的接口位置,建筑环境:特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格~色彩~档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代~结构稳固状况~是否是政府命名的保护性建筑,地质水文环境:了解地块地貌的历史变迁~是否有淹涝的历史记载~是否存在高成本的地基处理可能性。调研内部环境地面障碍物:动拆迁进展情况或场地平整情况~有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上,和昌地产(集团)拓展工作手册对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图,空中障碍物:有否途径和穿越本地块的架空线路~如地形图上没有标记的应补上,地下障碍物:对照地区管线图~核实地块内有否需要搬迁或改道的管线,本项目比较理想的出入口位置,对于流经本地块的河流~须了解其上游的水质和下游的通畅程度~常年的水位~查询有无淹涝的历史纪录。四、土地信息的分析评判区域宏观市场分析城市状况分析地理位置、城市性质城市发展战略城市规划人口规模城市用地规模交通设施经济环境国民生产总值~人均年收入分析所在区域政策、经济及产业环境区域土地市场动态分析项目所在地土地市场总体供求现状项目周边土地供应情况结论项目微观分析地块特征分析项目区位分析项目交通分析项目人流分析项目周边配套规划和昌地产(集团)拓展工作手册项目经济指标分析项目SWOT分析项目优势分析项目劣势分析项目机会分析项目威胁分析风险分析项目主要风险识别风险程度分析防范风险对策综合评价经济评价,定性,社会评价,定性,环境评价存在问题与建议总体结论及建议第三节土地状况调研一、调研目的:通过土地调研工作~取得直观的地块信息~为决定是否参加投标和编制土地投标书做好前期资料准备工作~并且建立土地档案~为土地市场研究提供资料。二、调研依据:公司年度开发计划~土地招拍挂文件~地区地形图~地区管线图。三、前置工作条件:已获取相关土地将要招标的信息。四、工作要求踏勘现场需要组织多次~每次踏勘的重点有所不同~本岗位可根据需要组织不同的专业人员~从以下内容中选择调研项目。踏勘现场必须编制调研报告~形式为摄影照片和文字说明组成~可以是纸质照相和昌地产(集团)拓展工作手册薄~也可以是电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容~在建筑方案投标结束之前整理完成。本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。五、工作描述:调研外部环境:生活环境:包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。能源环境:包括供电、供水、供燃气等能源容量现状与本地块最理想的接口位置。市政环境:包括周边道路级别~有否拓路计划,雨水和排污管径~有否改造计划~与本地块最理想的接口位置。建筑环境:特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格~色彩~档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代~结构稳固状况~是否是政府命名的保护性建筑。地质水文环境:了解地块地貌的历史变迁~是否有淹涝的历史记载~是否存在高成本的地基处理可能性。调研内部环境:地面障碍物:动拆迁进展情况或场地平整情况~有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。空中障碍物:有否途径和穿越本地块的架空线路~如地形图上没有标记的应补上。地下障碍物:地照地区管线图~核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。本小区比较理想的出入口位置。对于流经本地块的河流~须了解其上游的水质和下游的通畅程度~常年的水位~打听有没有淹涝的历史纪录。和昌地产(集团)拓展工作手册第四节编制可行性研究报告制度一、作业目的:项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一~是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后~项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究~为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现~然而在市场经济条件下~项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势~遵循市场规律~反映市场现实~为项目的投资寻找到真正的可行之路。二、作业要求:为保证可行性研究报告的质量~应切实做好编制前的准备工作~占有充分信息资料~进行科学分析比选论证~做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化~报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。三、紧前工作条件:初步可行性研究:已进市场调研和现场调查~已取得相关土地技术指标,深度可行性研究:已获得土地使用权~已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。四、作业描述:总经济师组建工作小组~成员主要来自公司内部各业务部门~并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。本主办岗位制订工作计划~明确可行性研究工作的范围~重点~深度~报告提纲~章节分工~进度安排~费用预算等。工作计划报总经济师批准后~布置安排落实。各成员按照专业分工调查研究收集资料~必要时再次进行实地调查和市场调查。小组集体讨论~议题为:市场研究。包括分析市场信息~市场动态和政策导向等。和昌地产(集团)拓展工作手册项目分析和项目建议。对项目本体进行研判~分析项目优劣势~并进行项目的市场预测,提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等~方案经比较论证优化后~提出推荐方案。经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析~以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时~可对原设计方案进行调整或重新设计。编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后~各成员分工编写章节~由本主办岗位协调综合汇总~编制报告初稿。经总经济师批阅意见后~修改完善~形成正式报告。五、初步可行性研究报告内容:市场分析整体市场分析全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量,全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。细分市场分析物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积,总户数、户型及面积、楼高、售价租金,开工时间、预计竣工时间,投资商开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。法规政策分析开发建设法规、专业服务法规,规划设计导向~城市建设信息,其他经济信息及政策指引。项目分析项目基本情况地块位置、四至、规划指标,总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业居住办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等,。项目周边情况和昌地产(集团)拓展工作手册主要道路、景观,河流、山峦、人文建筑、旅游景点等,、配套设施情况,商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等,。项目优劣势分析,SWOT分析,项目竞争情况,现时潜在竞争对手,、优势,S,、劣势,W,、威胁,O,、机会,T,。项目发展前景预测市场前景、价格走势、项目切入点等。项目开发建议与评价项目主要定位市场定位,市场形象、主题品牌,,客户定位,主要客户对象,,价格定位,均价、最低价、最高价,。项目开发规模和产品类型整体开发分期开发产品类型,商业居住办公其他,。项目规划及建筑构想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积,小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。项目开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。项目财务分析建筑总成本、市场总价值,销售收入、租赁经营价值,、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。项目风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标的敏感性分析。项目研究结论和建议。附件,包括附图和附表,。六、深度可行性研究报告内容:总论项目开发背景~建设规模与目标~预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。和昌地产(集团)拓展工作手册项目区位分析项目地形、地貌、地质条件~周边建筑物与环境条件~城市规划或区域性规划要求~交通条件~公共配套设施等。产品供需分析市场现状调查~市场供求预测和价格预测、风险分析。建筑方案选择建筑设计指导思想与原则~项目总体规划方案~建筑方案比选。项目实施进度建设工期~实施进度表,或横线图,。投资估算与资金筹措建设总投资估算~资本金筹措~债务资金筹措~融资方案分析。财务评价财务评价基础数据与参数选取~销售收入与成本费用估算~财务评价指标~盈利能力分析~偿债能力分析~不确定性分析~财务评价结论。风险分析项目主要风险识别~风险程度分析~防范风险对策。结论与建议附表投资估算表~项目投入资金估算汇总表~主要单项工程投资估算表~分年度投资计划表,财务评价报表,包括营业收入及营业税金估算表~总成本费用估算表~财务现金流量表~利润及利润分配表~借款偿还计划表,。附图片区控制性详规~宗地图~管线图~总平面方案等。附件土地出让合同、项目建议书,或初步可行性研究报告,的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。和昌地产(集团)拓展工作手册第五节土地接管制度一、作业目的:土地接管是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节~利益驱动往往使对方把交接工作搞得较为简单~如果土地接管人员不认真履行自己的岗位职责~众多的土地遗留问题将给公司造成不可估量的预算外支出。二、作业依据:土地出让合同~土地测绘报告~定界报告。三、紧前工作条件:收到土地开发单位的土地移交通知书。四、作业描述:收到土地开发单位的土地移交通知书后~应立即编写土地附属物拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况~尚有哪些问题没有解决~相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。通知总经济师到场主持接管。带好有日历的照相机。现场查勘和拍摄~由对方带领查勘全场~,做好全景拍摄,本主办岗位同时引导双方在有问题需要交涉的地方停留~并介绍情况。,做好局部针对性拍摄,。需要重点关注的问题,土地转让合同另有约定的从约定,:场地标高要求与场外道路平齐,场地平整度要求起伏不超过正负厘米,周边的边界线是否封闭~边界的折角点的界桩是否齐全和牢固~位置是否准确,边界是自然水面的~间接界桩边界线距离是否明确,地面以下的建筑物基础~构筑物已清除~过境的管线已妥善搬迁~区域内管线已在区域边界外截断,地面以上和区域上空已空无一物,本公司要求保留的除外,,与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷,区域与场外主干道之间必须畅通~并能保证重型施工车辆的通行安全,区域周边米之内已留有足够容量的电~自来水和废污水排放的接口。召开现场会议~商讨三通一平的整改措施和整改期限~由总经济师视现场情况和对方的诚信态度~并听取本主办岗位意见后决定。决定一般分三种情况:,,同意接管~遗留问题由接收方有偿处理~费用一次性包干或实报实销,,,同意接管~限期整改,,,不符合土地出让合同约定的接管条件~整改后另行约时接管。和昌地产(集团)拓展工作手册签署接管文件。如对方提供格式文本的~应仔细审核~划除无关的内容~所有遗留问题及相应的处置意见应在附加条款中详列。特别需要强调的一点是对方必须承诺:除非已经明确告知并已详细记录在案~今后在工程实施过程中如发现地下还有尚在使用的过境管线~危险埋藏物~未拆除的障碍物等~其责任和损失赔偿均由土地开发单位承担。本主办岗位负责督促检查整改内容的落实情况。本主办岗位负责委托土地测绘部门校核界桩坐标的位置和红线内的土地面积~校核可减免土地费用的红线内的水面面积和带征土地的面积。凭土地测绘报告对照土地出让合同~如有面积差异~按合同约定与土地开发单位结算土地费用。对方有违约情况的~须协助配合上级主管向对方索赔。整理所有土地资料~经总经济师审核后归档。和昌地产(集团)拓展工作手册第六节办理《建设项目选址意见书》流程办理《建设项目选址意见书》一、选址阶段所需资料、建设单位申请书、项目建议书或相关部门批准文件、营业执照,开发企业须有资质证书~国有企业须有上级主管部门批准文件,、数字化地形图两套。、国有土地使用证及双方协议。、建设单位经办人身份证。办理时限:日二、规划设计阶段所需资料、申请书、项目初步设计或可行性研究报告、项目初步设计或建设投资计划批准文件办理时限:日和昌地产(集团)拓展工作手册第七节申报计划立项一、作业目的:取得项目的开发经营权。二、作业人员:主管岗位总经济师:督促检查主办岗位的作业。主办岗位土地开发:具体经办本项作业。三、紧前工作条件:规划方案已经由规划主管部门批准。四、作业描述:规划方案批准后~本主办岗位负责项目建议书的编制组织工作。项目建议书可自行编制也可经总经济师批准委托有资质的投资咨询公司编制。项目建议书的主要内容如下:项目概况:建设地点、内容、规模的设想,建设条件介绍,投资估算和资金筹措设想~偿还贷款测算,项目建设进度计划,经济效益和社会效益估计,结论项目建议书经上级主管单位或所属区发展与改革委员会向上海市发展与改革委员会申报。住宅、商办楼项目由城市发展处审批~宾馆、学校项目由社会发展处审批。本主办岗位应随时对审批进展进行跟踪~并配合审批部门做好项目的审批论证工作。项目建议书经市发展与改革委员会批准后~项目即已立项。商品房项目在扩初设计批准后~本主办岗位应填写《**年固定资产投资项目信息标准表式》~申报新建或继建项目的投资计划。以后每年在年初与年中二次直至项目竣工~向上级主管部门或区发改委填报~经上海市发展与改革委员会批准后~列入上海市基本建设投资计划并分批下达。和昌地产(集团)拓展工作手册第八节一书两证流程图一、办理《建设项目选址意见书》选址阶段所需资料建设单位申请书项目建议书或相关部门批准文件营业执照,开发企业须有资质证书~国有企业须有上级主管部门批准文件,数字化地形图两套。国有土地使用证及双方协议。建设单位经办人身份证。办理时限:日规划设计阶段所需资料申请书项目初步设计或可行性研究报告项目初步设计或建设投资计划批准文件办理时限:日二、办理《建设用地规划许可证》规划设计总图或初步设计方案数字化地形图办理时限:日三、办理《建设工程规划许可证》合法的建设计划文件建设申请报告建设用地规划许可证土地权属证件或证明取得勘察设计证书的勘察设计单位所作的设计图纸及说明两份按全市统一坐标、高程系统绘制的符合城市规划要求的地形图和平面布置图四份有关部门的审查意见和昌地产(集团)拓展工作手册其它办理时限:日办理《建设项目选址意见书》流程图建设单位申请咨询窗口局业务会研究窗口受理专家、论证评审省会规划委员会研究现场踏勘书面答复主办处室办理协调、咨询有关部门意见批前公示、听证主管局长审批局长审批市政府或省建设厅审批发证窗口建设单位领取和昌地产(集团)拓展工作手册办理《建设用地规划许可证》流程图建设单位申请咨询窗口局业务会研究窗口受理专家、论证评审省会规划委员会研究现场踏勘书面答复主办处室办理协调、咨询有关部门意见批前公示、听证主管局长审批局长审批市政府审批市政府联合收费办公室发证窗口建设单位领取和昌地产(集团)拓展工作手册办理《建设工程规划许可证》流程图建设单位申请局业务会研究咨询窗口专家、论证评审窗口受理省会规划委员会研究技术指标、日照分析复核现场踏勘书面答复主办处室办理协调、咨询有关部门意见批前公示、听证主管局长审批局长审批市政府审批市政府联合收费办公室发证窗口建设单位领取批后公告和昌地产(集团)拓展工作手册第九节办理《建设用地规划许可证》一、办理《建设用地规划许可证》流程建设单位申请书项目建议书或相关部门批准文件,土地出让合同和补充协议(复印件)营业执照、开发企业须有资质证书、组织机构代码证,原件审核~复印件盖章保留各一份,。,国有企业须有上级主管部门批准文件,数字化地形图,原件一套~复印件套,国有土地使用证及双方协议建设单位经办人身份证及授权委托书公示费:元办件地点:郑东新区管委会土地规划局所需资料:《选址意见书》复印件份办件地点:郑东新区管委会土地规划局所需资料:办理《建设用地规划许可证》的书面申请土地出让合同(复印件)填写《建设用地规划审批表》经审定的总平面图份航测图份规划定界图份办件地点:郑东新区土地规划勘测中心所需资料:总平面图放线图所需时间:天收费标准:元点所需时间:天所需费用:无办事流程:、资料齐备~由主管局长安排经办人办理,、经办人资料审查完毕交主管副局长签字,和昌地产(集团)拓展工作手册、主管局长、管委会主任签字后由发证室发证第九节办理《国有土地使用证》办证地点:郑州市国土资源局申请人需提交的材料登记申请营业执照、组织机构代码证、法人代表证明、法人代表身份证、授权委托书、受委托人身份证,原件审核~留复印件一套,相关权属、权源证明文件原件~如原土地使用证、房屋所有权证等有关批准文件出让合同、转让协议等税费缴纳凭证建筑规划许可证等规划文件相关图件~如宗地图、航测图等其他应提交的材料承诺时限:资料完备后~个工作日。办证地点:郑东新区土地规划局、郑州市国土资源局所需资料:出让金发票及契税的完税证明,原件,航测图份,原件,经过批准的总平图,原件,分村图,勘测中心,可研、立项批复用地书面申请批次批文补偿到位证明,原件,补偿安置方案开发资质,交复印件验原件,和昌地产(集团)拓展工作手册《土地登记申请表》招、拍、挂相关文件指界通知书土地定界图所需资料:国有土地出让合同用地批复办件地点:郑东新区土地规划勘测中心所需时间:天所需费用:元点备注:提前准备招待测绘人员让工程建设部提前准备定界的界石、民工、铁锹、大锤付费的时候尽可能协调到最低。营业执照、法人任命书、委托书、组织机构代码证、经办人身份证、经办人委托书、法人身份证复印件,交复印件验原件,,土地出让合同及补充合同份,经办人委托书及身份证复印件,宗地所在位置批次图,确定项目及地价的《会议纪要》,所需时间:天所需费用:契税:,土地登记费:依据土地面积和费率计算,办事流程:资料备齐在东区土地规划局进件~由主管副局长安排经办人审件,审查无误后由主管副局长、局长、管委会副主任、市长签字,由市国土资源局审查出证和昌地产(集团)拓展工作手册第三部分拓展相关基础知识一、规划知识建筑间距:是指两栋建筑外墙面之间最小垂直距离。日照系数:多层条形居住建筑间距:被遮挡建筑南偏东、南偏南偏东或南偏西南偏东或南偏西西角度,以上所建地区改造区片新建区片高层建筑与居住建筑的间距:高层建筑与其北侧的居住建筑,朝向为南偏东或南偏西以内,的间距~新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的倍~改造区为倍,新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑,朝向为南偏东或南偏西以上,的间距~不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的倍~改造区为倍。高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸~不得超过遮挡面宽度的倍~间距不小于米。说明:高层建筑是指建筑高宽比大于且建筑主体高度大于米的各类建筑,多层建筑是指建筑高度小于或等于米的各类建筑,建筑高宽比小于的高层建筑~其间距计算同多层建筑间距要求。建筑退线:是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。建筑退线要求:建筑主体高度小于或等于米大于米小于或等大于米道路宽度于米小于或等于米大于米道路红线boundarylinesofroads规划的城市道路路幅的边界线。和昌地产(集团)拓展工作手册规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度~它的组成包括:通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度,敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度,种植行道树所需的宽度。建筑红线buildingline城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物,如外墙、台阶等,靠临街面的界线。又称建筑控制线。建筑密度buildingdensity,buildingcoverage地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为:建筑密度=建筑基地总面积建筑用地总面积绿地率greeningrate城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。容积率plotratio,floorarearatio一定地块内~总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值~通常以地块面积为~地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数~即为容积率的值。容积率以公式表示如下:容积率=总建筑面积建筑用地面积什么是确定规划设计要求任何城市建设项目都必须符合城市规划要求。城市规划指导城市建设~城市建设服从规划管理~这是一条必须坚持的原则~否则就会给城市发展带来严重后果。因此~每一项当前建设工程项目都应当向城市规划行政主管部门申请确定规划设计要求~由城市规划行政主管部门提出规划设计要求或者是城市规划行政主管部门先提出规划设计要求建议~由建设单位按城市规划行政主管部门的要求向有关部门征询意见~再经城市规划主管部门正式确定规划设计要求是审查设计方案和核发建设工程规划许可证的重要依据。同时~确定的规划设计要求亦是建设工程设计人员开展工程设计工作的重要依据之一。提供规划设计要求~一般应包括以内容:,,给定与建设项目有关的道路红线,,,给定与建设项目有关的可以拆除的旧房范围界限和要求,,,建设工程的高度要求,或层数要求,~长度要求和建筑密度、容积率以及建筑间和昌地产(集团)拓展工作手册距要求等,,,城市规划行政主管部门统一要求的坐标、标高和比例尺,,,涉及到文物保护、消防安全、环境保护、给水排水、电力电讯、天然气管线、人防、卫生防疫、园林绿化、道路交通、防洪、抗震等哪些有关部门~需要征求哪些部门的意见,,,建筑造型、标准、风格、色彩等方面的规划要求,,,临街建筑的退让道路红线要求,,,必须代建的公共服务和公用设施要求~如广场、小游园、底层商店、停车场、过街楼、地下防空设施等,,,其他要求。规划设计条件包括哪些内容《城市规划法》第三十一条规定~建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后~城市规划行政主管部门应核定其位置和界限~提供规划设计条件。规划设计条件是进行拟建项目总图规划设计依据之一。规划设计条件~主要应当包括:,,该建设用地的现状地形图,城市规划行政主管部门认可的地形图,。,,根据建设项目的所处地段条件提出的拟征用地范围,用地红线,。,,综合向各有关部门征询的意见后提出的综合性意见。,,该建设用地的外部限制条件~包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。,,提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求。,,提出规划设计要点~包括建筑、密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线方向、绿化要求以及其他控制事项。,,对于综合开发区~还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求。,,有关的特别要求~如人防、净空限制等。城市规划行政主管部门应用向建设用地单位发出规划设计条件通知书~以便据此进行拟建设项目总平面布置设计。附图:和昌地产(集团)拓展工作手册各种建筑类型容积率对比:独栋别墅:~联排别墅:~多层住宅:小于和昌地产(集团)拓展工作手册二、建筑知识建筑类别与层数建筑类别层数区间别墅~TOWNHOUSE~洋房多层公寓~小高层~高层层以上超高层米以上基座面积估算阶段经济范围:建筑形式基座尺寸或面积建筑面积双拼,TOWNHOUSEx(),,洋房x()多层公寓,板高(基座x层数)x(~)点高M基座x层数地下车库车位M()x车位数地上车位Mx车位数电梯的设置:七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过,以上的住宅必须设置电梯。双电梯的设置:十二层及以上的高层住宅~每栋楼设置电梯不应少于两台~其中宜配置一台可容纳担架的电梯。封闭楼梯间:是指设有能阻挡烟气的楼梯间。封闭楼梯间的门应为乙级防火门。防烟楼梯间:和昌地产(集团)拓展工作手册是指在楼梯间入口处设有前室(面积不小于m~并设有防排烟设施)或设专供排烟用的阳台、凹廊等~且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。关于连廊:板式高层从十层起连接两个相邻单元的水平通廊三、结构知识结构形式的确定一般情况下根据建筑物不同的层数来确定结构形式~有时也要根据功能及布置来确定。以天津地区为例,除宁河、汉沽抗震设防烈度为度外~其他地区均为度,,,层,层计为层,:一般采用砖混结构,度区为层,,,层:一般采用框轻结构,部分省市不允许采用框轻结构~如北京~在此地区~可以考虑采用框架结构或剪力墙结构,,,层:一般采用短肢剪力墙结构,,>层:一般采用剪力墙结构以上为一般规定~但是也有例外~如半岛豪庭项目~它的施工图设计时间为旧的框轻规范废止~新的框轻规范尚未颁布期间~所以采用了短肢剪力墙结构,还有根据产品形式划分~一般独体别墅、TOWNHOUSE采用框轻结构,虽然层数不多~但是平面布置相对不规整~不宜采用砖混结构~但在半岛蓝湾中采用了剪力墙结构~这是因为施工图设计方为北京的设计院~不认同框轻结构,。建筑物高度的成本界限:从成本因素考虑~建筑物总高度有个成本的界限~当高度超过此界限值~土建成本增长较为明显。对于框架结构m为界限~对于剪力墙结构m为界限,此限值尤为突出~亦即当总高稍稍超过m时~不经济~要么控制总高在七十多米~要么索性做的更高些~但是不能超过m或m,注:m为度区带转换层剪力墙结构规范规定高度不能突破的限值~m为度区普通剪力墙结构的限值~如突破此值则为超限建筑~成本、设计施工难度、周期将大幅度增加~在我们的项目操作中应不予考虑,建筑形体要求:在土地阶段的地块建筑物初步布置中~应该充分考虑建筑物的高度、长度、宽度的比例关系~这在结构规范中有明确规定:、度地区和昌地产(集团)拓展工作手册高度与宽度的比值长度与宽度的比值、度区度区、度区、度区无伸缩缝单体长度不超过砖混结构m框架结构剪力墙结构施工图设计周期:在本项中以一个假设项目举例说明施工图设计时间。假设项目A总建筑面积为万平米~分三期开发~一期均为五层半的砖混结构住宅~二期均为层的框轻结构住宅~三期均为层剪力墙结构点式高层住宅~各期建筑面积均为万平米~且假设每期中的所有单体的施工图设计均全面展开,考虑施工图设计院配备足够的设计人,。,,一期施工图设计时间大约为天。其中在方案完善的基础上~甲方提供地质勘察报告后天后可完成基础图,如需打桩~则完成桩位图~再天后完成基础图,。,,二期施工图设计时间大约为天。其中在方案完善的基础上~甲方提供地质勘察报告后天后可完成桩位图,在天津地区~此层数建筑一般需要考虑做桩基础,~再天后完成基础图。,,三期施工图设计时间大约为天。其中在方案完善的基础上~甲方提供地质勘察报告后天后可完成桩位图~天后完成基础图,含地下室结构图纸,。注:如打桩、试桩总共时间少于天~可在完成桩位图设计天后~完成基础底板结构图纸~供施工现场进行底板施工。四、成本测算知识工程造价的两种含义,,第一种含义:工程造价是指建设一项工程预期开工或实际开支的全部固定资产投资费用。这一含义是从投资者业主的角度来定义的。在投资活动中所支付的全部费用形成了固定资产和无形资产。从这个意义上说~工程造价就是工程投资费用。和昌地产(集团)拓展工作手册,,第二种含义:工程造价是指工程价格。即为建成一项工程~预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。,,工程造价两种含义最主要的区别在于需求主体和供给主体在市场追求的经济利益不同~因而管理的性质和管理目标不同。区别工程造价的两种含义的意义在于~为投资者和以承包商为代表的供应商在工程建设领域的市场行为提供理论依据。工程项目开发成本的组成项目开发成本由工程直接成本和工程间接成本两大部分构成~也称为工程完全成本等。,,工程直接成本工程直接成本由土地及大配套费、前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公用配套设施费、贷款利息六大项组成。,,工程间接成本销售费用、管理费用、营业税以及不可预见费组成工程间接成本。工程直接成本是项目开发成本的主体~也是工程费用控制的重点。在项目操作的过程中~有些费用是不以人们的主观意志为转移的~仅与国家的政策法规的导向有关~不同地区的材料和人工、机械费用的差别是客观存在的~但是对工程造价的影响并不是占完全主导地位的。各项费用所占比例参考北岸华庭成本组成分细表,见附表,~我们可以看出土地费和建安工程分别占~两者之和占到,。间接成本也占到了的比例~完全成本的和因此这三项费用是我们控制的重点。现对于我们发展部来讲~我们是根据成本来反测土地成本的~大配套等费用又同当地政府的规定有关~因此我们只能从控制建安成本、前期费用和间接成本等着手。在表中我们可以看出对我们利润率有影响的关键因素是建安成本和间接成本~和销售均价。建安成本及间接成本的降低~以及销售价格的提高~是我们地价提高的基础。从部门费用比例来看~在土地款一定的条件下~工程部和开发部等是我们控制费用的重点。和昌地产(集团)拓展工作手册、建安及部分成本估算不同地区建安工程造价简单对比表类型北京天津石家庄郑州成都南京低层多层高层关于经济指标明细中供水、供电、燃气和供热费用一般均由当地水、电、气、热公司根据实际工程量来确定费用~有的城市也有包干收费的文件规定。小配套费用是指小区内的非经营性公建~如小学、幼儿园等。地基处理费用同项目所处地理位置、地质情况、场地现状和产品形式有关。人防费是由政府部门收取~根据项目形式决定交费或者修建人防地下室。比如一般人防标准地下室大概元m~交费标准根据当地标准具体确定。绿化与道路根据产品定位和市场竞争程度、成熟度等确定。元m,指绿化面积,,高档绿化及道路,中档绿化及道路元m,指绿化面积,,一般绿化及道路元m,指绿化面积,规划、施工图、环境设计费由规划设计中心确定。车库成本的处理需根据产品的类型具体确定。贷款利息根据项目资金需求情况和在此期间银行有关政策确定。通常假定当年借款按半年计息,以前年度借款按全年计息,计算公式为:各年应计利息=(年初借款本息累计本年借款额)×年利率和昌地产(集团)拓展工作手册五、工程建设各主要节点序号时间节点工作内容拿地后日历天方案设计完成拿地后日历天工程管理团队组建完成拿地后日历天地质勘探单位确定拿地后日历天地质勘探完成拿地后日历天施工图设计完成拿地后日历天监理单位确定拿地后日历天内部招标完成拿地后日历天文物勘探完成拿地后日历天三通一平完成拿地后日历天工程正式开工开工后日历天,多层,开盘销售、现场具备开盘条件开工后日历天,小高层,开盘销售、现场具备开盘条件开工后日历天,多层,现场样板间完成开工后日历天,小高层,现场样板间完成主体完成确定外墙保温材料主体完成确定电梯、屋面瓦、面砖、配电箱合同和昌地产(集团)拓展工作手册确定涂料、暖气片、进户门、窗户、合主体结顶前同、园林施工合同外架拆除前确定外网配套合同主体结顶前确定智能化设备型号交付前天确定标识、游乐设施、健身器材合同备注:以上时间节点为最后期限和昌地产(集团)拓展工作手册六、郑州市土地相关操作流程,一,郑州土地操作流程规划建设用地可以通过以下两种方式转化为房地产开发项目用地:、土地划拨进行经济适用房操作、城中村改造土地出让进行商品房操作规划建设用地土地划拨流程第一阶段经济适用房指标审批、村,组,班子征求村民对土地出让的意见、按工作法~村民大会形成土地出让的决议~开发商与村委签订《土地出让协议》,、发改委、房管局、土地根据土地出让协议向以上单位申请经济适用房建设指标~形成三个单位的联合批文,第二阶段土地征收报批、市规划局根据批文向市规划局用地处申报《项目选址意见书》~委托用地处制定控规方案~根据控规出红线图、市土地局根据市规划局提供的项目红线图~向市土地局申请对土地进行定界~确定地类~由市土地局发出《征地告知书》提请省土地厅审批,、省国土资源厅对《征地告知书》进行批复和昌地产(集团)拓展工作手册、市土地局土地利用处审核划拨出让价格、市政府将土地划拨方案报请市政府审批、市土地局市土地局地籍处进行土地登记~颁发土地使用权证书城中村改造用地出让流程前提条件:项目规划设计方案已经审批完成~控规已经公示第一阶段土地征收报批、郑州市土地储备中心委托土地局测绘队进行土地定界和四邻指界~根据定界与四邻指界做地类分析、市土地局郑州土地储备中心根据定界图和地类~申请市土地局做土地报批~经过市土地局审批后~市土地局委托区土地局用地科制定《征地告知书》,、省国土资源厅根据《征地告知书》向省厅申报~纳入用地批次用地批次每年共有两次报批~年初和年底各一次~年初的批次已经上报~只能等年底批次申报~因此此过程需要一年时间,第二阶段土地征收流程、区土地局市土地局委托区土地做安置补偿方案、市土地局完成后返回市土地局用地处审核补偿安置方案备注:补偿安置方案审批由吕爱民局长负责~马志宏主管~张全文经办和昌地产(集团)拓展工作手册、村委市土地局以红头文件形式的《告知听证书》和《安置补偿方案》发至村委~村委负责签收。、征地协议征地协议的签订可以有两种方式:方式一:储备中心与区政府、区政府与航西办、航西办与村委~自上而下逐级签订征地协议,方式二:储备中心与村委直接签订征地协议,建议采用此方式,备注:征地协议中对征地面积~土地征收金额~开竣工时间~安置赔偿办法进行明确规定。、支付征地补偿开发商按照征地协议~对村委进行征地补偿,开发商应留存相关的收据~票据~转账支付凭证及单据。第三阶段土地招拍挂流程、村委会村委会出具《补偿安置到位证明》,、市土地局用地处按照土地征收协议的规定~对土地征收完成情况进行说明,、市土地局土地利用处审核用地处提交的土地征收卷宗~对土地价格进行评估。备注:陈思歌局长主管~牛坤处长经办~也可以由小王军进行协助办理。、市土地局地籍处对征收土地进行预登记,、市土地交易中心市土地交易中心委托裕华评估事务所对土地价值进行评估~并根据评估结果制定出让文件~进行挂牌出让。六、城中村改造项目操作流程和昌地产(集团)拓展工作手册第一阶段:项目启动阶段、公司与村委达成城中村改造共识~形成城中村改造的初步设想和合作方案。、公司与村委将合作意向报请乡政府批复、乡政府批复同意后~乡政府将改造合作意向向区政府汇报,需要得到区政府及乡政府领导的肯定与认可,。、经过两级政府回复同意合作改造意向时~公司与村委草拟城中村改造合作意向书。、村(组)班子征求村民意见~提出已经草拟的改造设想~严格按照“工作法”操作流程~最终经村民大会或村民代表大会形成同意实施城中村改造决议及同意集体土地转国有决议~并在同意书上签字画押,百分之九十以上村民同意即被视为集体同意,呈报所属乡(镇)、办事处。备注:“”工作法~就是所有村级重大事项都必须在村党组织领导下~按照“四议”、“两公开”的程序决策实施。“四议”即:党支部会提议、“两委”会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议,“两公开”即:决议公开、实施结果公开。、乡(镇)、办事处审核相关资料~提出审核意见呈报所属区人民政府。、区人民政府审核同意后~组织对村(组)基本情况进行调查~与村(组)协商拟定城中村改造方案~经村民大会或村民代表大会形成决议~将相关申请资料呈报市城中村改造办公室。、市城中村改造办公室组织核查确认后~报市人民政府审定,市人民政府收到市城中村改造办公室的核查报告后~审查确定是否批准实施城中村改造。时限:市城中村改造办公室自接到区人民政府申请之日起日内完成核查。、对于已经批准进行城中村改造的项目~区人民政府组织开发单位与村级、区级政府签订三方协议~第二阶段:土地和规划手续办理阶段区人民政府组织区国土资源局进行城中村土地地籍调查~经市国土资源局审核~报市人民政府批准后~由市国土资源局进行土地初始登记发证。土地确权资料齐备后~和昌地产(集团)拓展工作手册区人民政府在市规划部门组织指导下~委托编制城中村改造控制性详细规划和安置区修建性详细规划。时限:资料齐全并符合报件要求之日起市国土资源局个工作日内完成土地初始登记发证。市规划局委托专业机构进行城中村建筑物基底面积测算~经区人民政府组织补充相关内容~确定相关数据后~核定城中村改造安置基数~组织编制并审查控制性详细规划。时限:在各区按要求提供齐全相关资料后~安置基数测算与控制性详细规划编制同时开展个工作日内完成初步方案。在土地确权完成、区人民政府按要求反馈补充成果后~市规划局在个工作日内组织完成安置基数测算与控制性详细规划编制~上报省会规划委员会办公室会议或市城中村改造工作领导小组会议审核~市人民政府批准。市规划局下达规划设计条件~组织编制并审查安置区修建性详细规划~确定安置区修建性详细规划。时限:在修建性详细规划按控制性详细规划和规范要求编制完成后~市规划局在公示的同时~组织专家评审~无重大问题的~在个工作日内批准修建性详细规划方案。市土地储备中心审核城中村改造用地规模~会同区人民政府拟定土地储备方案~签订土地储备协议或出具相关说明。时限:市人民政府批准控制性详细规划之日起个工作日内完成土地储备方案制定,资料齐全并符合报件要求之日起个工作日内出具土地储备情况说明。区人民政府组织确定安置房和廉租房分布位置、户型、套型及套数~向市房管局出具正式书面说明。市房管局注销拆迁村民原有房产证~设定安置房、配套开发商品房及廉租房的户型、套型面积土地出让前置条件。时限:注销拆迁村民原有房产证之日起个工作日内完成。市国土资源局牵头~会同市财政局委托土地评估机构对安置和配套开发用地进行价款评估~并根据评估价核算政府收益。时限:接区人民政府申请之日起个工作日内完成。和昌地产(集团)拓展工作手册区人民政府核定拆迁补偿安置成本~提出安置区和配套开发区土地出让建议起始价(或底价)~并组织确定城中村改造方案。市城中村改造办公室组织审核城中村改造方案~报市城中村改造工作领导小组会议研究~市人民政府批准。市国土资源局依据城中村改造方案拟定土地出让方案~报市人民政府批准后~办理安置和配套开发用地公开出让。时限:自市人民政府批准改造方案之日起个工作日(不含报批时间)内完成。第三阶段:项目建设阶段市城中村改造办公室审核批准城中村进行拆迁~区人民政府负责城中村拆迁~按期提供建设用地。时限:市城中村改造办公室接区人民政府申请后~个工作日内批准实施拆迁。市发展改革委办理城中村改造投资项目备案手续。时限:资料齐全并符合报件要求之日起个工作日内完成。市财政局办理建设规费减免、土地总价款收缴及补贴拨付手续。时限:资料齐全并符合报件要求之日起个工作日内完成对有关收费项目的审核,资金收妥之日起个工作日内完成规费减、免手续,亿元以下项目交清土地出让价款之日起个工作日内(不含报批时间)完成拨付,亿元以上项目~自资金到位之日起个工作日内将,的土地出让金拨付到区财政~其余,自城建计划下达之日起个工作日内拨付到位。市规划局组织为土地取得者审查配套开发区的修建性详细规划~办理建设用地规划许可手续~依据房管局提供的房屋户型、套型结构比例意见~办理建设工程规划许可手续。时限:在修建性详细规划按控制性详细规划和规范要求编制完成后~市规划局在公示的同时~组织专家评审~无重大问题的~在个工作日内(不含公示期)批准修建性详细规划方案。自资料齐全且符合审批要求之日起个工作日内(不含公示期)~完成建设用地规划许可手续办理~个工作日内(不含公示期)完成建设工程规划许可手续办理。市国土资源局为土地取得者办理国有土地使用证。和昌地产(集团)拓展工作手册时限:自出让土地总价款收缴完毕并办理用地规划许可证之日起个工作日内办理完毕。市建委办理工程招投标、施工许可和工程监督手续。时限:工程招投标程序结束后~个工作日内完成施工许可和工程监督手续。区人民政府对相关资金实施监管并及时拨付~配合相关部门确保安置房建设工程安全和质量合格。市房管局核实廉租房户型、套型面积后~办理商品房预售许可手续和合同备案。时限:会同所在区人民政府对过渡性廉租住房具体座落认定后~对达到预售条件的商品房~在个工作日内完成预售许可和合同备案。第四阶段:村民回迁阶段市建委进行工程竣工备案。时限:资料齐全并符合报件要求个工作日内完成工程竣工备案。区人民政府组织村民回迁。市房管局为分得安置房的村民发放房产证。和昌地产(集团)拓展工作手册郑州市城中村改造主要工作流程和昌地产(集团)拓展工作手册村(组)班子征求村民意见提出改造设想村民大会形成集体土地转国有决议县镇办事处审核相关资料提出审核意见区人民政府组织对村(组)基本情况进行调查会同市土地储备总新与村(组)协商拟定城中村改造方案和土地储备方案经村民大会形成决议市城中村改造办公室批准进入审核程序市国土局市规划局市城中村改市房管局区人民政府为城中村土编制城中村造办公室审核安置房提出安置区地确权登记改造控规和组织、审核和配套开发和配套开发安置区修规城中村(组)商品房户区土地出让基本情况型、套型建议价市城中村改造办公室组织审核提出意见市人民政府批准实施城中村改造市国土局市财政局市规划局区人民政府为确权土地兑现市政府为土地取得负责城中村发证有关优惠政者完善有关拆迁在约策规划手续定期限内提供建设用地郑州市城中村改造规划编制审批流程和昌地产(集团)拓展工作手册村(组)申请得到批准并经委托区分局组织编制、初审控规规划处备案县区处复审、主管局长着急预备会局专题业务会或局常务会研究专家评审会报省会规划委员会办公室主任会议批准分局起草批复报县区处组织公示、报市政府批准后主管局长签发县区处为土地招拍挂提供规划设计条件用地处办理《建设用地规划许可证》开发单位委托编制修规、分局初审、报市规划局专家评审报省会规划委员会办公室主任会议批准分局起草批复、报县区处、组织公示主管局长签发区规划分局办理《建设工程规划许可证》土地挂牌,招标、拍卖,工作流程和昌地产(集团)拓展工作手册窗口受理市政府批准地籍测绘处履行收回程序注销土地使用证按政府收回土地登记交易中心现场勘查拟定出让方案初级会审土地审批领导小组会审市政府审批签订成交确认书公开出让确定受让人签订出让合同受让人履约缴费、完税办理规划用地许可证用地批复测绘队出图地籍测绘处

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