新西兰买房攻略
文/毛利人
对于初到新西兰的人们，购房最好委托房地产经纪处理，因为人生地不熟的，有些情况不了解，极容易花冤枉钱。
新西兰买房产须知:买房置业成为新西兰移民梦的主要部分。尤其华人“有土斯有财”的观念对房地产更是情有独钟。借此机会，我们要为有兴趣在新西兰买房产的读者介绍相关的知识。 ?以投资增值为目的的置业
分析
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1.在新西兰房地产投资须有独到眼光。如以大量资金投资在房地产市场，则应该注重在房地产市场细分市场内，真正有自己的特色和竞争优势。在投资前应该有相当正规的投资可行性分析和科学论证;
住新西兰经济发展中的热点，相应开发房地产市场; 2.抓
3.房地产市场与宏观经济一样也有景气循环，一般最好选择在经济回暖时投资房地产，也可在经济下降至谷底时收购空置物业;
4.一般而言，房地产投资在所有的投资工具中风险水平在中到高度。房地产流动性差，正常出售也须数月之久;房地产周期较长，解套须等待很长时间;在低租金时期，房屋日常收入可能不及各种物业管理费用;
5.许多人投资置业过于着急，没有冷静分析市场，也不愿花钱请业内人士帮助调查，最有投资套牢。房最好通过房屋中介，因他们是专业人士，熟知房市行情，房才能达到最好的价格，挑选到如意的物业;
6.如自己没有时间照顾物业管理，则应聘请专业物业管理公司代管;
7.如果自己经济能力有限，可尝试杠杆式物业投资。投资者只以物业总价值的一定比例(如25%)作为首期投资，便可享有租金收入和资本增值。在操作上是由专业物业投资或管理公司承担，投资者认购的物业交其管理，物业出租的收入在支付完按揭贷款和管理费用后，剩余收入和资产属于投资者。该投资的风险在于空置率高企和租金水平下降;
8.注意享受和充分利用收益性物业投资中贷款利息和投资损失减税的好处，但相应的出售收益性物业的资本增值则应纳税。
?以自住自用为目的的置业分析
1.一般利用按揭贷款购买物业。按揭水平以个人和家庭的收入和储蓄的金融资产来测算，量力而行。如果不当，购买房屋的还款
计划
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或者按揭还款可能成为家庭财务的巨大包袱，甚至导致个人和家庭破产;
2.积累足够的首付款，首付款越多，贷款利率和手续费越低。对首次购房者，可低至10%的首付，但是需要购买房屋贷款保险。首付款较低，可能随后的贷款利息要高得多。所以要权衡首付款高低利弊，以及其他投资的收益率和按揭利率比较;
3.选择合理的抵押贷款方式和年限;
4.在新西兰购房过程中不一定一次就买到合适的房屋，可分布到位，逐步以小房换中房，中房换大房，直到满意的房屋为止。
?在新西兰房屋买卖常遇法律及税项问题
1.是否新西兰有
公式
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买卖合约与各地产公司均相同,同一标准,但签无妨。新西兰有标准房屋买卖合约,这标准房屋买卖合约是被房屋协会与奥克兰律师协会认可。此标准房屋买卖合约被房屋经纪广泛使用,但请注意,在房屋买卖市场亦有采用其它形式的买卖合约。每一份买卖合约都可以加插不同条款去迎合各人要求。当中较多用的条款为:贷款,市政府房屋报告及房屋检视条款。如要买屋或卖屋的话,最好在签合约前咨询律师意见,才签合约。 2.在成交日前,再看屋,发觉房屋结构有问题,是否可将成交日押后,再作检测,或仍需依期收楼在新西兰的买卖房屋基本
规则
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是买家自慎(caveat emptor) ,总括来说,如房屋的状态签合约时无异的话,就算买家在成交前作验收检查时,发现房屋出现结构的问题,也必须要在成交日如期全数成交。
3.签买卖合约前,如何确保没有漏水情况？又或先行签约,附带条件,如有发现,可追加赔偿如要确保房屋没有漏水情况,买家在签署买卖合约前,应加入屋房检视条款,好让买家安排检查师验屋。但须注意,此等条款大多只给买家权利去要求卖家处理漏水的问题,而无权去
要求赔偿或减价。故如须有减价或要求赔偿之权利,草议此条文时要特别注明。因此,买家在未签署此等条文前,应先咨询律师。
4.签买卖合约后,买家欲改变主意,(理由不便公开),是否可放弃定金取消合约？又或有何途径？买卖合约一经签署,买卖双方都受文件约朿,绝对不能随便取消。买方若要取消合约必须依照合约文件内容,所容许有效地取消合约。若买方无理地取消合约,卖方可没收订金及入禀控告买方违约,并要求赔偿兼/或履行合约。任何人在签买卖合约之前,应先征求法律咨询及认真考虑签署后的后果。
?在新西兰房屋租赁及买卖的纳税问题
在新西兰，租金收入如同其他收入一样，根据税务条例是应该缴税的。比如你拥有一个出租房，每周租金$300，如果税率是19.5%，你必须缴纳$58.5的税款。但同时，任何与租金收入有关的费用或支出(Expenses)，也是可以抵消你的租金收入或其他收入的，这样你缴的税便相应减少了，甚至可能发生税务局退税给你的事情。
如果投资买房，用途是出租的话，有以下几项支出或费用可以抵消你的收入: 1、房屋贷款的利息(注意，并不包括每期所还的贷款本金)
2、与贷款和租赁业务有关的律师费用
3、银行手续费
4、房屋估价费
5、地税、水费与保险(包括房屋保险、贷款保险等等)
6、一切与维修房子有关的费用，如下水道堵塞、门窗损坏的修复所发生的费用 7、如果你请人(比如房地产经纪人)帮你打理你的出租房，比如找租客、收租等所付给他们的佣金
8、如果你常亲自开车去租客家收租的话，部分汽油费及车子的磨损费
9、折旧费
以上这些支出或费用都是可以抵消你的租金收入的。你所需要缴的税也是根据你的租金收入减去所有这些费用所剩的余额计算的。比如你的租金收入每周是$300，而所发生的上述费用是$280，那么你的税收便以$20作为基数来计算。
精明的投资者在投资房地产时往往不但不必缴税，反而还经常从税务局退税。他们所运用的原理英文称之为Negative Gearing(负扣税)。在什么样的情形下会有负扣税发生呢,即当上面所提到的各种费用总和超过租金收入，资不抵债，在账面上等于做了亏本生意。这时你可以用这部分亏损去抵消你的其他收入(如你的工资收入)，从而达到从税务局退税的目的。 其实负扣税(Negative Gearing)这个
方法
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在新西兰颇为流行，尤其是较高收入的人士，往往把负扣税的原理应用得淋漓尽致，每年投资房屋的租金收入，不仅不用缴税，反而还可得到退税。当然，负扣税的方法并不是解决税收问题的灵丹妙药，像任何事物一样，它既有好处，又有弊端。建议各位有关税收的问题，寻求专业的会计师可以进一步得到指导和帮助。
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