毕业论文-中国房地产发展现状以及房价变化的经济分析

毕业论文-中国房地产发展现状以及房价变化的经济分析 学科分类号0202 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 目 中国房地产发展状况以及房价变化的经济分析 A Economic Analysis of The Development of Chinese Real Estate and Changing of House's Price 姓 名 学 号 院 (系) 商学院 金融系 专业、年级 金融学 2007级 指导教师 二O一一年四月 湖南师范大学本科毕业论文诚信声明 本人郑重声明:所呈交的本科毕业论文～是本人在指导老师的指导下～独立进行研究工作所取得的成果～成果不存在知识产权争议～除文中已经注明引用的内容外～本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 本科毕业论文作者签名: 二O一一年四月九日 一、湖南师范大学本科毕业论文开题报告书 论文题目 中国房地产发展状况以及房价变化的经济分析 作者姓名 所属院、专业、年级 商学院金融学专业2007级 指导教师姓名、职称 预计字数 10000字 开题日期 2011.2.26 选题的根据:1)说明本选题的理论、实际意义 2)综述国内外有关本选题的研究动态和自己的见解 改革开放以来～中国的经济水平不断提高～政府因素、土地的独特性～物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素～土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国并没有达到‚居者有其屋‛的客观需求～只是让少部分人拥有的房子～大部分想买却买不起房子。这种情况的出现～不仅影响了中国经济的持续发展～制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。本文从中国房地产发展以及房价变化的角度寻找房价不断上升的原因。希望可以可以在控制房价稳定房价方面找到一些新的认识。 国外的学者普遍是用现代资产组合理论,MPT,～把房子当做投资手段的一种。一是房地产投资作为投资手段的一种～它在各种投资中所占的地位和与其他投资的相关度,二是房地产投资内部各种物业之间的风险分散度和收益的大小。而国内学者的研究重点在房价与广大中低产阶级之间的矛盾。2008年时寒冰《中国房事黑皮书》指出了房地产市场中存在政府和开发商的垄断～解决住房问题必须打破开发商的垄断。郎咸平在2010又提出‚火山理论‛解释当今房地产的现状以及问题所在。 本文主要从房地产的发展状况房价变化的因素来探究房地产。首先论述了本文的选题背景、国内外研究现状及本文的研究内容,接着分析中国房地产价格变化的原因～再次分析房价变化对国民经济的影响～然后在此基础上提出了应对措施包括政府的应对措施以及购房者的应对措施～最后是结论。 主要内容: 1绪论 1.1本文选题背景 1.2文献综述 1.3研究内容 2中国房地产发展状况的概述 2.1房地产的初步阶段 2.2非理性炒作与调整阶段 2.3房价的飞速发展阶段 3中国房地产价格变化的原因 3.1福利房的取消为商品房的需求提供根本条件 3.2土地价格的上涨 3.3商品产开发成本的增加 4房价变化对国民经济的影响 4.1房价变化房地产开发商的影响 4.2房价变化对购房者的影响 5应对当前房价的措施 5.1政府的应对措施 5.2购房者的应对措施 结论 研究方法: 本文主要采用比较研究法～在文中第二点房地产发展现状的概述的论述中～在不同时间运用房价做比较得到理论依旧。还有理论分析法 完成期限和采取的主要措施: 完成期限:1、2010年11月—12月:开始资料收集～酝酿选题,2、2011年1月—2月20日:对资料进行初步分析～准备开题报告,3、2011年3月5日:进行开题答辩,4、2011年3月7日—3月30日:进一步收集整理资料～进行论文撰写,5、2011年3月31日:论文初稿完成,6、2011年4月1日—4月7日:初稿修改及论文终稿,7、2011年4月9日:论文答辩。 主要措施:在图书馆借阅图书资料～在期刊室及网络数据库中查阅期刊资料,与同学之间的相互交流,指导老师的沟通与辅导。 主要参考资料: [1]Steven D. Levitt Stephen J. Dubner.Freakonomics A Rogue Economist Explores the Hidden Side of Everything[M],Oversea Publishing House,2006,03 [2]Donald J. Trump，Meredith Mciver.Trump Think Like a Billionaire Everything You Need to Know About Success Real Estate and Life[M].Random House,2005,09. [3]Ken McElroy.The ABC's of Real Estate Investing[M].Hachette Book Group USA,2007,12. [4]徐彬.中国房地产大趋势[M].中国经济出版社,2010～10。 [5]张红.房地产经济学[M].清华大学出版社,2005～08。 [6]黄汉江.全国房地产研究文选[M].上海财经大学出版社有限公司,2010～12.。 [7]杨家学.房地产开发流程[M].法律出版社,2010～03. [8]东方导.超级泡沫:中国房地产金融解密[M].中国经济出版社,2011～01. [9]吴劲.房地产战争与谋略[M].广东人民出版社,2010～04. [10]尹中立.通胀是资产价格泡沫的杀手[J].中国房地产导刊,2011,3. [11]刘雪峰.楼市新政的困境与出路[J].中国房地产金融～2010,12.. [12]蔡方华.房地产市场的发展绝不仅是经济问题[J].中外房地产导. 指导教师意见: 签名: 年 月 日 二、湖南师范大学本科毕业论文评审表 论文题目 中国房地产发展状况以及房价变化的经济分析 作者姓名 所属院、专业、年级 商学院金融学专业2007级 指导教师 定稿 字数 10000 20113.26 姓名、职称 日期 房价问题是我国现在社会中已经出现的问题～是人们生活关注的焦点问题。房 价的适量提高能够促进经济的更快发展～能够使社会处于安定平稳的状态。但 是～一旦房价变得过高～就可能引起社会的不稳定～民心的动荡。随着中国经中 济的飞速发展～我国居民收入水平不断提高～但我国也从 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济时代大家都 有房～都住矮民房。到现在的富人有好几套房～富人以下的普通人家和穷人买 不起房的尴尬。这种差距存在而产生的矛盾越发的突显。因此～研究房地产发文 展以及房价变化就显得十分重要。目前我国经济处于转型期～在我国经济结构 的改造、经济体制改革中自然少不了一个自我改变～自我更新的过程。房价也摘 是前进道路上一定要解决的一个障碍。而政府的默认推动、大量房地产开发商 的跟进、城市化进程增加商品房需求等等因素都是房价步步高升以致居高不下 的重要因素。 要 本文主要从房地产发展和房价变化角度探究房价。首先论述了本文的选题 背景、国内外研究现状及本文的研究思路,其次房价的发展状况～接着分析房 价变化的原因～然后分析房价变化以后的影响～最后在此基础上提出了几点思 考性的应对措施 关键词 房地产发展状况～发展变化～成本～应对措施 The problem of real estate is inevitable in any society ; it is the focus of attention of people’s lives. There is a certain rise of house price between the income distribution can contribute to 英 faster economic development and to the community in a stable steady state. But, once the rise of house price is too large, it may lead to social instability popular unrest. With the rapid development of Chinese economy, on one hand, China’s resident income level keep raising, But, when we stayed at planned economy era. everyone have house; and now, the rich man have many 文 house and the poor man have no house, The presence of the gap make more and more problems. Therefore, a study of the development of Chinese real estate and diversification of house price. China's economy is in transition now, in this process need a self-change. The problem of house price need solve. The Government's default, follow a large number of developers and 摘 urbanization Increase the housing demand, cause the house price to rise. This article from the perspective of development of Chinese real estate and diversification of house’s price. explore the house price .Firstly, this article discusses the research background, research status and research ideas of this article. Secondly, description of real estate 要 development, analysis of the reasons for price changes. Then explore the human capital of the income distribution. Further analysis of the impact of price changes. Finally, human capital point of view of the proposed controlling the house price. 关键词 the development of Chinese real estate; diversification of house price; cost,; measures 目 录 摘要 ...................................................... 1 Abstract .................................................. 2 1绪论 .................................................... 3 1.1本文选题背景 ....................................... 3 1.2文献综述 ........................................... 4 1.2.1国外研究综述 .................................. 4 1.2.2国内研究综述 .................................. 5 1.3研究内容 ........................................... 6 2中国房地产发展状况的概述 ................................ 6 2.1房地产的初步阶段,1978至1991年, ................. 6 2.2非理性炒作与调整阶段,1992至1998年, ............. 7 2.3房地产的飞速发展阶段,1998至2010年, ............. 9 2.3.1第一次飞速发展,1998至2003年, .............. 9 2.3.2、调控整合阶段,2004至2006年, .............. 10 2.3.3、二次飞速发展,2006年至现在, ............... 11 3中国房地产价格变化的原因 ............................... 12 3.1福利房的取消为商品房的需求提供根本条件 ............ 12 3.2土地价格的上涨 .................................... 14 3.3商品产开发成本的增加 .............................. 15 4中国房地产价格变化对国民经济的影响 ..................... 16 4.1房价变化对房地产开发商的影响 ...................... 16 I 4.1.1房价上涨使开发商利润增加 ..................... 16 4.1.2商品房开发成本上升增大开发风险 ............... 16 4.2房价变化对购房者的影响 ............................ 17 4.2.1房价增长使户主资产增值 ....................... 17 4.2.2房价增长增大购房者的购房压力 ................. 17 5、应对当前房价的措施 ................................... 18 5.1政府的应对措施 .................................... 18 5.1.1改革财政体制 ................................. 19 5.1.2消除垄断现象 ................................. 20 5.1.3大量修建廉租房和保障房 ....................... 21 5.2购房者的应对措施 .................................. 22 5.2.1不以商品房为投资手段 ......................... 22 5.2.2以租房代替购买新房 ........................... 22 5.2.3耐心等待～房价问题终将会解决 ................. 23 结论 ..................................................... 23 参考文献 ................................................. 25 致谢 ..................................................... 27 附录 ..................................................... 29 II 中国房地产发展状况以及房价变化的经济分析 金融学2007级 摘要:房价问题是我国现在社会中已经出现的问题～是人们生活关注的焦点问题。房价的提高能够促进经济的更快发展～能够使我国社会更快速的向发达国家迈进。但是～一旦房价变得过高～就可能引起社会的不稳定～民心的动荡。随着中国经济的飞速发展～我国居民收入水平不断提高～但我国也从计划经济时代大家都有房～都住矮民房。到现在的富人有好几套房～富人以下的普通人家和穷人买不起房的尴尬。这种差距存在而产生的矛盾越发的突显。因此～研究房地产发展以及房价变化就显得十分重要。目前我国经济处于转型期～在我国经济结构的改造、经济体制改革中自然少不了一个自我改变～自我更新的过程。房价也是前进道路上一定要解决的一个障碍。而政府的默认推动、大量房地产开发商的跟进、城市化进程增加商品房需求等等因素都是房价步步高升以致居高不下的重要因素。 本文主要从房地产发展和房价变化角度探究房价。首先论述了本文的选题背景、国内外研究现状及本文的研究思路,其次房价的发展状况～接着分析房价变化的原因～然后分析房价变化以后的影响～最后在此基础上提出了几点思考性的应对措施 关键词:房地产发展状况,发展变化,成本,应对措施 1 A Economic Analysis of the Development of Chinese Real estate And Diversification of House Price Finance Liao Zhiyuan Abstract: The problem of real estate is inevitable in any society ;it is the focus of attention of people’s lives. There is a certain rise of house price between the income distribution can contribute to faster economic development and to the community in a stable steady state. But, once the rise of house price is too large, it may lead to social instability popular unrest. With the rapid development of Chinese economy, on one hand, China’s resident income level keep raising,. But, when we stay at planned economy era. everyone have house; and now, the rich man have many house and the poor man have no house, The presence of the gap make more and more problems. Therefore, a study of the development of Chinese real estate and diversification of house price. China's economy is in transition now, in this process need a self-change. The problem of house price need solve. The Government's default, follow a large number of developers and urbanization Increase the housing demand, cause the house price to rise. This article from the perspective of development of Chinese real estate and diversification of house price, explore the house price. Firstly, This article discusses the research background, research status and research ideas of this article. Secondly, description of real estate development, analysis of the reasons for price changes. Then explore the human capital of the income distribution. Further analysis of the impact of price changes.. Finally, human capital point of view of the proposed controlling the house price. Key word: the development of Chinese real estate; diversification of house price;cost,; measures 2 1绪论 1.1本文选题背景 改革开放以来～中国的经济水平不断提高～政府因素、土地的独特性～物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素～土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国并没有达到‚居者有其屋‛的客观需求～只是让少部分人拥有的房子～大部分想买却买不起房子。这样的情况甚至让商品房成为一种收割民间财富～积累到少数人手里的一种手段～更加的增大了贫富差距。这种情况的出现～不仅影响了中国经济的持续发展～在一定程度上激化了人民的内部矛盾～制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。 房价过高～不仅仅是一个经济问题～还可能会引发许多社会问题～比如仇富心态、群体消极心理。房价慢慢提升的过程～也可能包含着许多社会问题～比如政府的默认推动、房地产的刻意炒作～人民群众的无能为力。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌2008年回到记者的时候指出:十年来～我们虽然发展快势头猛～但是两个问题也悄然凸显出来了。一个是贫富差距逐渐拉大了,第二个资源分配不均匀～浪费现象严重。因此～对房价不断提升达到问题进行详细的考察与分析已成为当务之急。 本文从房地产的发展入手～着重研究房地产的发展以及房价变化～相应地提出调整的房价政策建议～从而保证未来经济持续、健康、 3 稳定地发展。以期更快达到‚居者有其屋‛的理念。 1.2文献综述 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位臵的固定性和不可移动性～在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中～其拍卖标的也可以有三种存在形态～即土地,或土地使用权,～建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 1.2.1国外研究综述 Geoffrey Meen,2002,通过对英国、美国住宅价格的时间序列发现～无论是暂时性收入还是永久性收入～对房价的弹性都很大～尤其是在美国对于攻击弹性欠佳的市场上～长期收入的弹性更高。 Charles Kindleberger在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道:“泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨～初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期～从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者～其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨～常常是预期的逆转和价格的暴跌～由此通常导致金融危机。” 而房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续 4 上涨～这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期～并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加～房地产的价格远远高于与之对应的实体价格～由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空臵率和价格的暴跌～即泡沫破裂～它的本质是不可持续性。 1.2.2国内研究综述 2008年时寒冰《中国房事黑皮书》指出了房地产市场中存在政府和开发商的垄断～解决住房问题必须打破开发商的垄断。 郎咸平在2008年在《热点的背后》一书中指出房地产的问题不仅仅在于房地产～也不是当时所谓的流动性过剩的结果～楼市泡沫是投资经商环境恶化的结果。在以‚GDP为纲‛的政策指导下所有的资金流向房地产造成楼市泡沫～还指出中国经济的宏观调控已经失效。要解决房地产的问题要从投资环境入手。 郎咸平在2010又提出‚火山理论‛。2010年4月17日政府推出比较严厉的宏观调控政策来控制楼市泡沫～但是这些调控本身对没有打击到楼市泡沫～反而影响到股市～而且房价也没有太多的下跌～只是交易量大跌～并且房租金上涨等现象。由此郎咸平教授根据背后原因推出“火山理论”～火山需要岩浆流入～形象解释了房地产的资金来源。一是企业家面临的投资经营环境全面恶化～严重产能过剩～企业家大量的钱流入房地产领域,二是近年政府的银行信贷天量增长造成通货膨胀。大量逃避通货膨胀的避 5 险资金进入楼市。当企业家的资金、逃避通胀的避险资金流入楼市之后形成大量岩浆。岩浆总要爆发的～这就是楼价上涨的根源。由于政府没有有效的措施阻止资金流入～反而由于两个原因是房价猛烈增长。原因一:地产开发商和当地政府的联合垄断～缺乏竞争机制。原因二～中国各地方没有大面积大覆盖率的保障性住房～包括经济适用房和廉租房。 由于这两个原因的存在～资金流入房地产的结果就是不断上升的房价～政府过去所有推出的楼市宏观调控政策只强调“堵”管口～然而这样做的结果只能是这些政策被岩浆全部熔化～这就是为什么这么多年来房价调控政策总是没效果～原因就是治标不治本。 1.3研究内容 本文主要从房地产的发展状况房价变化的因素来探究房地产。首先论述了本文的选题背景、国内外研究现状及本文的研究内容,其次房价的发展状况～接着分析中国房地产价格变化的原因～再次分析房价变化对我国国民经济的影响～然后在此基础上提出了应对措施包括政府的应对措施以及购房者的应对措施～最后是结论。 2中国房地产发展状况的概述 2.1房地产的初步阶段,1978至1991年, 改革开放以深圳为发展特区～商品房就是从这里开始。首先从 6 1981年开始～在深圳和广州开始搞商品房开发的试点～在这以前～国内只有房地产开发～没有商品房开发～事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的～包括政府造房子也是用于福利分配～没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功～后来就小范围的开始试点开发。 随着经济的进步～物质水平的提高～人们对房子的需求开始提高～这就对商品房产生了需求。由于改革开放前～我国一直是以计划经济为主导的社会～城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资～统一征地、统一 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼～风格单调～缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求～基本没有户型的概念～不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质～并没有满足人更高的需求。这使房地产有了发展的空间和潜力～但是毕竟房地产是大宗商品～能买的起房的人还不多。房地产前行的步伐还比较缓慢。 2.2非理性炒作与调整阶段,1992至1998年, 1992年房改全面启动～住房公积金 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 全面推行。同年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化～其中房地产开发非常成功～认为开发区的经验值得向全国推广～于是他就吹响了中国房地产开发的号角～由沿海城市一带开始展开～特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市。在一片 7 大好形势下房地产风生水起～各地开发商也看到了商机迅速跟进～房地产市场当时异常火爆～急剧快速增长～月投资最高增幅曾高达146.9%。可是好景不长～由于缺乏有效的长远规划～很快房地产就产生了巨大的泡沫～各地空楼烂尾楼无数～尤其是海南最明显。1993年朱镕基总理到海南视察～发现海南的房地产市场已经失控～主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下:停止银行贷款。这对当时的房地产市场的打击是致命的。在当时的情况～很多投资者都是跟风的投机以为～看着楼市行情好～就马上跟进～缺乏对风险的应对能力。所以当银根一收紧～资金链条一段～一旦不能从其它地方挪来资金～马上就死掉形成烂尾楼。这对刚刚起来的房地产市场立马遭到重创～以致很长一段时间内投资者对房地产失去信心～经历了重创以后投资者开始变得谨慎。从1993年下半年开始中国房地产进入一个调整期～始终波澜不兴～这种情况以致持续到98年上半年。 在这段时间～虽然已经开始房地产商品化～但还带有浓厚的计划经济色彩～购买者以单位、集体为主～辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后～然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分～然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工～个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。早期的住房只是解决居住～基本上没有其他的要求～在住宅功能上十分不合理～表现在如客厅面积小～客厅餐厅混合使用～住宅交通流线互相穿越～动静空间的干扰～套间的大量使用～卫生间很小～仅仅是一个厕所等。总的说来～当时我国城市 8 居民的居住环境是不理想的。这时候的住房理念只是解决人们从“居者无其屋”到“居者有其屋”的住房紧缺状态～这个阶段是没有理念的阶段。 2.3房地产的飞速发展阶段,1998至2010年, 这一阶段分为三个部分。第一个部分是1998至2003年这是房地产的第一次飞速发展的阶段～第二个部分是2003至2006年这是调控整合阶段～第三个部分是2006年到现在房地产第二次飞速发展阶段 2.3.1第一次飞速发展,1998至2003年, 1998年对中国房地产来说是不平凡的一年。此前一年～亚洲金融危机席卷而来～东南亚楼价一落千丈。中国尽管没有受到危机的直接冲击～但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标～拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。而当时全国仍有300多万户家庭的人均居住面积在4平方米以下～仍有3300多万平方米的危房需要改造～住房问题亟待破解～房改迫在眉睫。即使这样的情况下再1998年上半年房地产开发商的日子一点也不好过～很多开发商熬不下去了把土地纷纷卖掉退出市场。转机很快就来临了。 1998年在6月份左右～政策面开始发生变化～出台了一系列的刺激房地产发展的政策～主要一个是取消福利分房～也就是意味着所人们要取得住房～都要到市场上去买房～通过市场来解决住房问题～这种政策使得有效需求在短期内爆发～并大幅快速上升。这政策的第 9 一效应就是‚赶末班车‛——凡是有钱的单位纷纷购买现房～把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求～而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率～还有按揭门槛降低～当时首付只要30,、20,～有的银行甚至提出零首付。还有价格政策～在这之前商品房的价格受到物价局的管制～不能随便涨价～是限价的。但是在这时候取消了这些管制～为后来开发商涨价提供可能～这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定～开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。 表1 全国城市地价平均水平历年变化情况,元/平方米, 综合 商业 住宅 工业 2000年 998 1615 923 444 2001年 1033 1666 965 454 2002年 1078 1749 1013 460 2003年 1129 1864 1070 472 2004年 1198 1988 1166 481 2.3.2、调控整合阶段,2004至2006年, 经历了一轮高速增长～房地产业成为社会关注的焦点。同学房地产的发展暴露出了许多问题:比如房价过高、结构不合理～导致严重的社会矛盾。随着市场经济的快速发展～贫富差距日渐拉大～使广大收入处于中低水平的民众住房问题矛盾突出。 看到这些问题政府自然没有臵身事外2004年开始实施宏观调控～主要特征是收紧土地与信贷两个闸门～以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度～主要特征是供给与需求双向调控～以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年～成交量开始上升～ 10 但是好景不长～因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候～北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天～房价涨得很快～就像以前的长三角～结果导致3月份调控的政策又进一步加强。 2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变:由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。 在这一阶段房价得到一定的抑制～各地的房价还是比较稳定。同时也给房地产下一阶段的爆发埋下了伏笔。 2.3.3、二次飞速发展,2006年至现在, 政府从2004年开始对房地产的调控措施抑制都没有断过～但是房价到2006之前还算稳定。从2006年借着2008年奥运会这个东风的作用。房价又进入了一个高速发展阶段～在2006年房价的基础上继续大幅增加～仅2006年和2007年上海的房价就翻了一倍～各地房价也有不等的增长。经历了2006年2007年的一波爆发以后～由美国次贷危机而引起的全球金融海啸的影响～我国房价在2008年开始了一波短暂下滑背景上海杭州～下降约20%～但这仅仅是一波短暂的下调。虽然在09年中国经济一直在次贷危机的阴影下一直不是很景气～但是进入2009年中国楼市一改2008年的疲软～高歌猛进量价齐升～ 11 同比2008年～很多楼市销量翻了一倍例如厦门杭州天津深圳仙等。有的地方甚至翻了两倍～有的地方甚至翻了三倍～经历了2008年的下挫后～进入2009年中国楼市在上半年波澜不惊。从2009年下半年房价上涨的势头开始慢慢复苏。2010年政府下放4万亿贷款帮助恢复经济～我国经济全面复苏～房价也跟着经济形势继续上升。2009年和2010年又在2008年的基础上翻了一倍～上海杭州等地达到17000.2010年5月1日政府开始执行‚限购令‛～被称为史上最严厉的楼市调控政策。但收到的效果甚微～房价还是持续的增长。 3中国房地产价格变化的原因 3.1福利房的取消为商品房的需求提供根本条件 回望中国住宅商品化的历程～1998年的房改至关重要的转折点。1998年以前～我国的住房供应主要是福利房、集资建房、经济适用房等～商品房开发势头虽然活跃～但属于刚起步阶段总量较低～选择面较窄～购买者也主要是在改革开放中‚先富起来的一部分人‛。房改前～中国住房严重短缺。当时的生活理念和现在不一样。那时候讲究先生产、后生活～高积累、低消费～住房建设的速度跟不上城市人口增长的速度。1978年～中国住房短缺～城镇居民人均住房建筑面积仅6(7平方米。1950年至1975年～全国住房竣工总面积仅为4(4亿平方米～非常有限。那时～绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在‘等、靠、要’三个字等国家建房、靠组织分房、要单位给房。“上 12 世纪80年代初期就开始讨论住房制度改革问题。政府为此还成立了建设部住宅局～后来又成立中国房地产及住宅研究会～专门探索住房改革。 为了改变这种状况98年房改系统全面地提出了我国房改的整体构想～勾勒了我国政府新的城镇住房政策的轮廓～中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。之后～公房出售、住房公积金制度完善、国家安居 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 等房改重要内容相继开展。目的就是建设以经济适用房为住的租房体系～改变原有的租房结果～建立起一个新的稳定的橄榄型住房结构。住房以10%的廉租房80%的经济适用房10%的商品房的结构推向市场～这样解决中国住房短缺这一严重状况但是事情的发展没有完全依旧当时的构想而来～尽管在1998年国务院23号文件明确规定80%的人提供经济适用房10%的人提供廉租房10%的富人由开发商给他们建商品房～这是一个非常合理的结果。所以从1998年到2003年中国的房价没怎么涨。但是2003年以后建设部组织开发商出台了一个新的政策就是那个18号文～它改变了原来国务院的这个文件～把经济适用房改成了具有保障性的商品房～落脚点落在商品房上。实际上变相的把经济适用房房取消掉。原来开发商负责建的房子只有10%～再把80%的部分加上等于控制了90%的房地产市场。再加上廉租房政府不愿意建～它等于是90%的市场甚至说接近100%的市场都是有开发商来垄断。再加上除了住房推向市场～政府也解除了对价格的限制政策～在这之前商品房的价格受到物价局的管制～不能随便涨价～是限价的。但是在这时候取消了这些管制～为后来开发商涨价提供可能～这以后 13 开发商自己喜欢怎么定就怎么定～为乱涨价提供可能。 3.2土地价格的上涨 在1998年房改以后～停止了住房实物分配～这时候想要住房的话～必须要通过购买的方式～这为房价的增长提供一个重要条件～因为大家都要买房住～这就提供了需求。而仅靠这个因素还不能构成完整的市场。开发商要提供商品房首先还得从政府手里拿到土地。土地在中国是一个非常特别的要素～再中国土地所有权是归政府所有～虽然也可以购买～但购买的是土地的使用权70年～而所有权依然归属于政府。这实际上就说明政府对土地的所有是处于垄断地位。 随着中国经济的发展～人们的经济能力得到增强～同时也提升购买商品的需求。同时城市化进程也在加速进行～城市需要大量的务工人员以及高素质人才。这时候一方面大量农村人口涌入城市～希望可以留在城市～另一方面很多大学生在城市求学工作～并希望留在城市里、这样也加大对商品房的需求～导致商品房在房地产市场化的初期是供不应求～供不应求自然会是价格上涨～价格上涨会给卖房的开发商～卖地的政府带来经济效益。然后再经济利益的驱使下～房价地价进一步提高～导致土地的价格一升再升～普通民众要想获得土地基本上不可能。首先你得有大量的资金来购买土地～这个资金量是很巨大的～其次要与政府搞好关系～这使中国国情。这就导致政府和开发商联手把商品房垄断了～本来商品价价格就高～市场供不应求～有了垄断以后～商品房的价格就会更高～这样就渐渐远离的普通大众。实事 14 上要发展房地产的初衷是让每个人都能住上房子～居者有其房。但是在房价变得很高以后～这一期望就越来越飘渺了。房地产走离了他本来的轨道。 房价的提升也是国民经济发展的原因～但是国民经济的发展速度赶不上房价的增长速度。这样就是变相的～房地产商和政府利用土地这一垄断了商品房～然后利用商品房分刮了全民努力获得的财富～这显然也是不公平的。 3.3商品产开发成本的增加 商品房的成本也会跟着上涨。商品房的成本增加的原因主要是土地～和建筑原料价格上涨。土地是商品房最重要的因素～而土地的价格和房价两者之前存在着一种互相推动的关系～房地产市场的火爆推动房价上涨～房价的上涨推动土地价格上涨～而土地价格的上涨使商品房的成本使房价继续上涨～这样就会使房价和土地价格滚雪球一样的前进。以致现在各地‚地王‛不断的出现。 与以前的相比基本上所有的成本都有成倍的增长。首先土地的价格现在已经翻了数倍～其次由于房价的上涨土地征用及拆迁的费用也随着房价同步上升。再次由于建筑原料价格的上涨～比如钢筋～水泥～人力成本费用的上升～建筑成本也升高了～最后国家调控房地产的力度增大～房地产开发税费也随着增加～这更一步的加大房地产的开发成本。 15 4中国房地产价格变化对国民经济的影响 4.1房价变化对房地产开发商的影响 4.1.1房价上涨使开发商利润增加 房价上涨～房地产开发商是首先的得利集体。房地产利润大是众所周知的一个事实～虽然现在的房地产不会再出现早期的利润达到200%以上的情况～按照现在的制度要求～房地产开发商依然保留30%的利润空间。这30%的利润空间指的是整个工程金额的30%。随着房价的提升～总金额也会随之增大～也就是说房地产开发商的利润也会随之增多～即使利润空间没有以前那么的扩张～还是非常可观的诱人。这也无怪房地产是中国一个可以长时间积累财富的行业。 4.1.2商品房开发成本上升增大开发风险 房价上涨给房地产带来的更多利润的东西～也带来了风险。因为商品房的市场很火爆～人们对其的预期自然会越来越高～商品房的成本也会跟着上涨。商品房的成本增加的原因主要是土地～和建筑原料价格上涨。成本的上升无疑会对房地产开发商带来更大的压力。毕竟并不是每个房地产开发商都有雄厚的资金。一旦房地产开发商预算不准确～出现资金链断掉的情况:比如出现政策影响的银行紧缩信贷～或者由战争或其他因素引起的建筑原料价格猛烈上涨～还有其它意外因素的出现。都会导致‚烂尾楼‛的出现。这时候房地产开发商受于各方的压力～不得不宣布破产～致使血本无归。不过‚烂尾楼‛出现 16 以后～会有资金更加雄厚的公司来继续接手～所以对于行业外的人来说～没有太多影响。只是房地产的内部问题。 4.2房价变化对购房者的影响 4.2.1房价增长使户主资产增值 房地产价格的增长～会让早期购房者也就房地产户主享受着社会进步～全民经济发展推动房价上涨的便利。因为商品房不仅是商品～它还是资产。房价增长也就是资产的增值。以上海房价为例～见证中国房价在从98年以来的走势:1998年到2001年～上海房价在4000人民币。2005年7月21日～上海房价在7000人民币左右。2006～2007年两年～上海房价翻番。。达到12000～2008年4月到9月～上海房价下跌20%到9000多,2008年底～中国房价一起反弹。2009～2010年～上海～杭州～北京～深圳房价几近翻番～达到17000人民币以上。 从1998年到2010年房价从4000增长到了17000以上、翻了4倍有余～也就是说在这12年的时间里。商品房的户主什么都没有～其资产翻了4倍。房价的上涨不仅是房地产市场的发展。也是全民经济进步在房地产市场上的体现。现在房地产市场成为支柱产业～自然有一部分人享受着经济进步的便利。 4.2.2房价增长增大购房者的购房压力 能够在早期买上房～享受便利的毕竟只是少部分人～大部分人还都是‚没房阶级‛。而我国城市化进程的加速推进也恰好就在近十来 17 年。在过去的十来年里～大学校园扩招～大量农民工进城打工～其中会有很大一部分人想要留在城市。然而面对高房价～这些对商品房有着硬性需求的人正好是买不起房的人。以北京的房价。房价为2W每平方米。假如要拥有一套小一点的二房一厅,60平方米,～居然也得要120万。假如是一个工人～工资为2000每月～需要连续工作50年能买得起房～还得不吃不喝。假如是一个公务员～工资为5000每月～需要连续工作20年才能买得起房～同样是不吃不喝。所以对于刚毕业想要到城市安家的大学生～还有进城打工的农民工～他们想要到城市安家是多么的困难。 并不算是说房价现在很高就不会上涨。即使现在的房价已经很高～政府也出台的很多调整房价的政策～但是调整的效果比较微弱房价反而越调越涨。事实已经证明从1998年到2010年房价总的来说处于一个高速增长的阶段～即使到现在也处于这个阶段当中～也就是说房价可能还会持续的上涨。所以购房者的压力还会继续增大。 5、应对当前房价的措施 5.1政府的应对措施 要想控制好当前高房价的问题。单单是从房地产的角度去解决～是不能解决问题的。之前政府宏观调控的结果已经印证了这一点。所以调节房价不仅仅是房地产的问题～更关键的是要进行政府本身的体制改革。所以要想把房价的问题解决～政府可以采取以下三个措施: 18 表2:中国房地产历年宏观调控回顾 国八条 国六条 国四条 国11条 时间 2005年4月282006年5月172009年12月142010年1月10日 日 日 日 出处 国务院出台‚加国务院常务会国务院常务会议国务院办公厅关 强房地产市场议通过了《中华提出四条政策 于促进房地产市 引导和调控的人民共和国测场平稳健康发展 八条措施‛ 绘成果管理条的通知 例,修订草案,》 政策基调 稳定房价 稳定房价 遏制房价过快上遏制房价过快上 涨 涨 主要内容 加大保障性安切实调整住房增加普通商品住严格限制各种名 居工程建设力供应结构～合理房的有效供给～目的炒房和投机 度～强化差别化控制城市房屋继续支持居民自性购房,限购令,～ 住房信贷政策～拆迁规模和进住和改善型住房增加居住用地有 严格住房用地度～加快城镇廉消费～加强市场效供应～调整住房 供应管理～合理租住房制度建监管～继续大规供应结构～的差别 引导住房需求。 设完善房地产模推进保障性安化住房信贷政策。 统计和信息披居工程建设。 露制度。 第一～改革财政体制～让地方政府从房地产利益链条中脱身,第二～改革房地产竞争机制～消除地产开发商和当地政府的联合垄断现象,第三、大量修建保障性住房～包括经济适用房和廉租房。 5.1.1改革财政体制 改革财政体制～让地方政府从房地产利益链条中脱身。这一点非常重要。这也是当前我国财政体制的弊端。因为地方政府收入十分有限～而政府售卖土地可以取得丰厚的收益。致使来自土地一级的收入成为政府收入中不可或缺的组成部分。2009年～全国土地出让金高达1.6万亿元～占当年地方财政收入的48.8%。最近～有学者研究发现～如果计入土地出让金收入～2009年中国全国政府收入实际已突 19 破10万亿元～约占GDP的32%。2010年继续增长土地出让金达到2.7万亿元～同年全国财政收入为83080亿元,而全国土地出让成交总价款2.7万亿元～属于预算外收入～不在预算内～所以8.3万亿的财政收入不包含2.7万亿。也就是说政府卖地的收入占财政收入的25%。 在现阶段的体制下推动土地价格上涨不仅可以使财政收入增加～还可以提升政府各级官员的业绩。因为～政府通过直接出售土地可以赚大钱～房地产业的税收也构成政府财政收入的重要来源～房地产业又可以带动其他产业发展。而所有这些～都可以成为政府官员的政绩。而且是来得最块的政绩。 5.1.2消除垄断现象 中国房地产市场中～存在两大根深蒂固的垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断,当然包括对房屋开发的垄断,。地方政府垄断土地出让,拍卖,权～是导致地价上涨的根源。土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能。 虽然我国房地产业集中度的确比较低。截至2006年底～全国共有房地产开发企业5.87万家～即使最大的房地产公司万科～2006年的总资产占全行业的比重仅为0.55%～营业收入占比仅为0.99%～净利润占比为1.38%。但是开放商还是垄断了房地产市场。主要体现在:第一～准入限制带来的垄断。并非谁都可以进行房地产开发～它有非常严格的准入限制～这使得民众,尤其在城市,只能购买开发商建造 20 的房屋～而不能自己建造房屋。第二～政府垄断的延续。政府既垄断着土地供应～也垄断着融资渠道～大大小小的开发商只能从处于垄断根端的政府手中拿地和融资～在得到这两种资源的以后～开发商们也继承了原来掌握在政府手中的垄断特权～这本身就注定了开发商的垄断其实是非常牢固的。 从经济学上来看～竞争或替代性会导致价格的下降。首先～应该降低房地产开发门槛～激活房地产市场中的竞争。其次～是允许个人自建房、合作建房等等～赋予人人都有当自己开发商的权利。 5.1.3大量修建廉租房和保障房 在市场机制作用的背景下～许多居民不可能仅仅通过市场调节来解决自身的住房问题～特别是对于为数众多的中低收入家庭。因此～政府理应成为构建住房保障体系的主体。有序提供保障性住房～一方面～可以逐步解决低收入居民的住房问题,另一方面～给予市场理性的预期～减少对高房价的恐慌以及炒房预期。 控制房价和保障中低收入者的住房问题其实是一个问题的两个方面～二者相辅相成。房价稳定了～中低收入阶层住房问题就容易解决了,通过保障性住房～中低收入人群住房问题得到解决～房价也就不会失控。所以～通过保障房的大量供应～就能够在一定程度上缓解房价的上涨。这一调控房价的政策在很多国家效果明显～因此～我们同样希望～保障性住房的大量供应能成为稀释目前中国过高房价的源头活水。 21 在欧美等国～通过大力加强廉租住房建设及较好地解决好城市低收入家庭住房困难～在一定程度上抑制了房价上扬。 5.2购房者的应对措施 5.2.1不以商品房为投资手段 随着城市化进程的加速和居民可支配收入水平的提升,房地产的潜在需求无疑是影响中国长期房地产价格的刚性因素。由于存在巨大的潜在需求,所以投资(不动产投资)性购房所占比重在近年来开始上升。 如果不存在房地产投资信贷和消费信贷制度～房地产的开发和建设投入完全来源于房地产商的自有资金和向消费者的融资～房地产的需求完全取决于消费者的可支配收入～那么～房价则是房地产供求的真实反应。但是由于房地产投资信贷和消费信贷制度的存在～使人民的购买能力进一步增强～在加上我国‚家国‛文化中对房子的依赖。同时房地产开放商捂盘惜售～进一步加剧了供不应求的现象～致使房价一步一步攀升。结果是到现在很多人不惜代价就购买房子～不仅是一种需求～更多的成为投资手段。这样都会进一步提升房价。 所以要想房价降下来～就要缓解供不应求。此时购房者要警惕跟风的心态。不以商品房为投资手段～用其他的方法进行投资。缓解房地产市场供不应求的局势。 5.2.2以租房代替购买新房 以租房代替购买新房也许是另外一种缓解房地产市场供不应求 22 现象的方法。这种方法适合刚工作的大学生群体。与买房相比～租房不需要大量的启动资金。不需要这样动辄几十万、上百万购买一套房子。而只是需要每个月房租。而恰巧我国现在存在的情况是”租房便宜～买房贵”而且买房租房都只是一种生活手段～应段根据个人经济实力选择最适合的生活手段。虽然租房也会有诸多不便。但相对买房来说压力会小很多。 5.2.3耐心等待～房价问题终将会解决 从社会发展的角度来看～我国现在还是发展中国家。2003年我国人均GDP一举突破1000美元大关～2006年则越过了2000美元的关口～而2008年人均GDP突破了3000美元。根据社会学家的研究～当一个国家人均GDP美元从1000发展到10000美元的阶段～将会是是社会最动荡～社会矛盾最多的阶段。这是社会发展必须出现的产物。只有当我国走过这个阶段进入发达国家以后～很多问题将会迎刃而解。房价问题也不过只是其中的一个问题而已。对于广大购房者来说～所需要的就是耐心的等待。 结论 通过本文的研究可知～房价的变化与房地产的发展状况是分不开的～让房价提升的原因主要有三～首先是1998房改取消了福利分房为房地产市场提供非常庞大的市场。第二是土地价格上涨～第三商品开发成本增加。房价上涨造就巨大财富也使更多的人买不起房。房价问题 23 是政府当下必须解决的问题～作为公众和购房者的我们可以把希望寄托于政府。高房价只是阶段性现象～只是我国经济发展社会进步道路上需要解决也可以解决的一个问题。 24 参考文献 [1]Steven D,Levitt Stephen J,Dubner.Freakonomics A Rogue Economist Explores the Hidden Side of Everything[M],Oversea Publishing House,2006,03 [2]Donald J. Trump，Meredith Mciver.Trump Think Like a Billionaire Everything You Need to Know About Success Real Estate and Life[M].Random House,2005,09. [3]Ken McElroy.The ABC's of Real Estate Investing[M].Hachette Book Group USA,2007,12. [4]徐彬.中国房地产大趋势[M].中国经济出版社,2010～10。 [5]张红.房地产经济学[M].清华大学出版社,2005～08。 [6]黄汉江.全国房地产研究文选[M].上海财经大学出版社有限公 司,2010～12.。 [7]杨家学.房地产开发流程[M].法律出版社,2010～03. [8]东方导.超级泡沫:中国房地产金融解密[M].中国经济出版 社,2011～01. [9]吴劲.房地产战争与谋略[M].广东人民出版社,2010～04. [10]尹中立.通胀是资产价格泡沫的杀手[J].中国房地产导 刊,2011,3. [11]刘雪峰.楼市新政的困境与出路[J].中国房地产金融～2010,12.. [12]蔡方华.房地产市场的发展绝不仅是经济问题[J].中外房地产导 25 报～2006,12. [13]尹中立.我国房地产泡沫形成的税制因素[J].房地产世界～2005,12. 26 致 谢 本文是在导师许南副教授的悉心指导和严格要求下完成的～从选题、收集资料、加工整理、撰写指导做后的定稿～许老师付出了大量的心血～给了我很大的帮助。许老师严谨的治学态度～使我受益良多～他给予我的教诲令我永生难忘～在此论文完成之际～谨向他表示最诚挚的敬意和最衷心的感谢。同时我还要感谢李立辉老师对我的敦敦教诲～在此深表感谢。 另外～我还要感谢商学院的各位领导和老师～是你们孜孜不倦的教诲使我顺利而充实地完成了大学四年的学习生活～同时～也要感谢和我共同学习生活的同学们～是你们的关心、帮助和支持～让我用于克服各种困难～顺利完成了学年论文和毕业论文。最后衷心地感谢百忙之中抽出时间为我们评阅论文和答辩的老师们。 27 28 附录 European Real Estate Research and Education: Development, Globalization, and Maturity Martin Hoesli and Bryan D MacGregor The Development of European Real Estate Research Many mainland European countries for some time have had strong research communities in housing economics, urban economics, and economic geography, but research in commercial real estate is a much more recent phenomenon. Mainland Europe has few specialist real estate departments in universities, and as in the United States, real estate research takes place in business, economics, and finance departments. Research in real estate started in the Northern European countries (Finland, Germany, the Netherlands, Sweden, Switzerland, and the United Kingdom), but now has expanded to several countries in Southern Europe (France, Italy, and Spain) and Eastern Europe (such as Hungary, Poland, Russia, and the Ukraine). Although researchers should benefit from the newly created appraisal-based indices in France, Ireland, and the Netherlands, data availability remains a constraint for researchers in many of these countries. A variety of topics have been or are being examined, such as the 29 construction of real estate indices, the study of tenure choice decisions, the role of real estate as a portfolio diversifier and a hedge against inflation, and the impact of subsidized housing on real estate markets. In Eastern Europe, great consideration is given to the effects of the transition to a market economy and to environmental issues. This latter stream of research also has drawn considerable attention from U.S. researchers. Compared to U.S. real estate research, European real estate research has focused to a lesser degree on finance and to a stronger degree on planning, land development, and urban economics. In general, European urban economics research also has tended to explore more fully alternative theoretical frameworks to neoclassical economics. However, more and more young academics are pursuing research in real estate with an investment and finance focus. With the surge in real estate research in Europe, the European Real Estate Society (ERES) was created in 1994. Initially, its main focus was to organize an annual conference. Unlike its American counterpart (the American Real Estate Society, ARES), ERES does not as yet publish a journal. The Development of Real Estate Research in the United Kingdom Within Europe, commercial real estate research grew first and most quickly in the United Kingdom, and the lead initially came from the 30 private sector. The United Kingdom is unusual in Europe in that an exclusive profession, surveying, traditionally has dealt with all aspects of real estate from its physical structure to investment analysis. In the 1950s and 1960s, the education of real estate professionals contained a substantial amount of construction and building technology and very little investment and finance. It focused on individual buildings rather than portfolios. Research tended to follow similar priorities, although overlaps with planning education in some institutions meant the early development of planning and development research. As U.K. professional practice developed a stronger focus on the financial aspects of individual real estate investments and, later, on portfolios of investments, more rigorous research was needed to underpin investment decisions and research departments were established. The traditional skills and the education of surveyors were inappropriate for many of the developing functions; and those recruited to research departments, initially in surveying firms and then in the large financial institutions, mainly were from backgrounds in economics, geography, and planning. As private practice developed, particularly within the institutions, there was a need to compare real estate with other investment classes. As a result, progressively since the mid-1980s and particularly within the institutions, the traditional barriers between real estate and other investment professionals have been breaking down. 31 The surveying firms collected appraisal data, and a number produced and reported rent, yield, and returns indices: Most go back to the middle to late 1970s but some poorer quality data are available from the early 1960s. These indices have allowed the development of empirical research, such as real estate market forecasting. In contrast to the availability of these appraisal-based data, data on supply and vacancy rates never have been collected systematically by the private sector outside London, and what is available from the government is of poor quality. Accordingly, the incorporation of supply or vacancy variables is more dif cult than in the United States. At the same time as these changes and in a few cases predating and anticipating them, a number of other developments occurred. First, the Investment Property Databank (IPD) was established to provide a performance analysis of U.K. real estate portfolios, a market index, and a research database. It now has detailed records going back to 1981 on over 29,000 properties. Second, surveying education and academic research, encouraged by the Royal Institution of Chartered Surveyors(RICS), developed in directions similar to the professional changes and began to produce both graduates and research more suitable to the changed context. Third, the Society of Property Researchers (SPR) was established in 1987, initially with a membership of private sector researchers but more recently drawing more of its membership from academics, first from 32 surveying and then from a wider range of disciplines. Progressively, specialist real estate journals and research-based conferences developed, drawing in contributions from a range of disciplines, with the result that these grew very quickly in quality and importance. (Martin Hoesli. European Real Estate Research and Education: Development, Globalization, and Maturity[J] The Journal of Real Estate Finance and Economics,1997,07:5-9) 33 34 欧洲房地产研究与教育:发展、全球化及其完善 Martin Hoesli and Bryan D MacGregor 著 廖志远 译 欧洲房地产研究的发展 在房屋经济学～城市经济学和经济地理学等领域～欧洲许多内陆国家早已建立了健全有力的研究团体～但商业房地产方面的研究还只是新近的现象。在大学里～欧洲内陆少有房地产专业科系。有关房地产方面的研究始于北欧国家,如芬兰、德国、荷兰、瑞典、瑞士以及英国等,～但是现在已经扩展到了一些南欧国家,如法国、意大利和西班牙,以及西欧国家(如匈牙利、波兰、俄国和乌克兰等,。尽管在法国、爱尔兰和荷兰等国新创立的评估性基本指数应该会让该领域的研究者受益～然而可用资料依然是以上大部分国家的研究者工作的限制。 大量的议题已经或正在接受检验～如房地产指数的构建、占有期选择决议的研究、房地产作为投资组合分化者和通货屏障的角色～以及补助性住房对房地产市场的影响等。在西欧～市场经济转型的影响和环境问题受到了很大关注。后者的研究热潮同样也吸引了美国学者的注意力。和美国房地产研究相比～欧洲的房地产研究相对来说不那么集中于金融～而是更多地聚焦于规划、土地发展和城市经济学。总的来说～欧洲城市经济学研究也倾向于探索更全面的选择性理论框架～而不是新古典主义经济学。然而～越来越多的年轻学者致力于研究以投资和金融为中心的房地产。 随着欧洲房地产研究热潮的到来～欧洲房地产协会,ERES)于1994 35 年创立。最初～该协会的主要工作的是组织年度会议。和美国房地产协会不同～欧洲房地产协会(ERES)并未出版过期刊。 英国房地产研究的发展 在欧洲范围内～商业性的房地产研究在英国得到了最早且最迅速的成长～其领先优势最初也来自于私人部门。英国在欧洲的不同寻常在于～其独有的专业性和调研～传统地涉及到了从房地产本身的物理结构到投资分析的各个方面。在20世纪50至60年代～房地产专业人员的培养包括大量的建设与建筑技术教育和很少的投资与金融教育。该活动主要集中于个人的建筑而不是投资组合。该方面的研究也倾向于遵循相似的工作重点～尽管某些研究机构在规划教育上的重叠意味着规划的早期发展和开发研究。 由于英国的专业实践在个人房产投资的金融方面进行了重点集中发展～之后～在投资组合上～就有必要通过更见谨慎的研究来巩固投资决议并建立研究部门。 调查者传统的技术和教育对于许多发展中的功能来说已经不再适用,那些新进入研究部门的人员～起初多是来自调查公司～之后在大型的金融机构～教育背景主要是经济、地理和规划专业。随着私人的实践～特别是在机构里得到的进展～比较房地产和其他的投资种类成为了必要。结果是～从20世纪80年代中期以来～房地产与其他投资专业人员之间的屏障逐渐崩溃～这在那些金融机构中表现得特别明显。 调查公司收集评估数据、产量、租赁报价、收益以及回报指数等: 36 大部分可以追溯到20世纪中期至70年代末期～但是一些品质较差的数据来自于20世纪60年代初期。这些指数使经验性研究～如房地产的市场预测～得以发展。相比之下～不同于这些评估性数据的可得性～在伦敦以外～供应率和闲臵率的数据从来都不曾被私人部门系统地收集到。而从政府处的可得数据品质并不高。因此～在英国～供应或空缺变量的合并比在美国更难完成。 与此同时～许多其他方面的发展已经先于这些变化和预测发生。第一～投资产业数据库,IPD,是为了给英国的房地产投资组合、市场指数和研究数据库提供一个性能分析。从1981年至今～该数据库已经详细记录了超过两万九千项内容。第二～受英国皇家特许调查师研究院,RICS)的鼓励～相关方面的调查教育和学术研究在与专业人员的变化方向上取得一致～已经开始培养出毕业生和得出和变化了的环境更相符合的研究结果。第三～产业研究者协会,SPR,建立于1987年～最初其会员由私人部门的研究人员组成～而现在～它更多地从学术专家中吸收会员～工作也由原来的调查扩展到现在更广泛的学科。渐渐地～专业房地产期刊和研究性会议得到发展～在各种学科上做出贡献。结果～这些学科在其品质与重要性方面都得到了迅速的成长。,马丁-赫斯里。欧洲房地产研究与教育:发展、全球化及其完善【J】《房地产财经期刊-1995～07:5-9》, 37