第6章公共秩序管理解析

第6章公共秩序管理解析 第六章 公共秩序管理 公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业接受业主委托协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。公共秩序管理服务的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以物业服务 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的约定为根据，明确相关各方的责任义务，不得超越职权范围，不得违规操作。 第一节 公共安全防范管理 一、公共安全防范管理的工作内容 公共安全防范管理服务是物业服务企业接受业主委托协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全、物业正常运行秩序等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括:出入管理、物业项目公共安全秩序维护、灾害防治、配合政府开展社区管理、施工现场的管理等工作。 (一)出入管理 物业项目的出入管理应区分不同物业的类型和档次，制定相应 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理。 (二)物业项目公共安全秩序维护 物业项目公共安全秩序维护应对影响物业项目区域内公共安全秩序的各种行为、设施设备安全隐患、作业人员作业行为等进行合理管控，确保物业项目区域内的公共安全秩序正常有序。 (三)灾害防治 物业项目的灾害防治是指根据各类常见灾害(风灾、火灾、水灾、雪灾、地震等)，根据所在地域特征制定完善的灾害应急响应预案以及采取适当的预防措施，达成防灾减灾的管控效果。 (四)配合政府开展社区管理 为了共同做好社区管理，创建安全和谐社区，物业服务企业除做好各项物业 管理服务工作外，还应协助公安机关、街道办事处等政府部门做好社区安全防范管理工作。具体内容包括: (1)重大社区活动知会辖区派出所及社区居委会; (2)协助相关部门处置治安或意外事故; (3)积极配合相关部门做好法律政策宣传教育; (4)协助相关政府部门进行人口普查工作; (5)协助辖区派出所进行暂住人口登记工作。 (五)施工现场管理 物业项目的施工现场管理应根据建设单位书面合同委托的具体要求，区分施工现场各单位的管理职责，制定相应方案，实现对人员、施工材料、设施设备、施工车辆的进出，施工区域划分分隔以及物品存放的有效管理。 二、公共安全防范管理的工作方法与要求 (一)公共安全防范管理原理 1(危害管理要素 危害管理由危害源、危害载体、危害承载体等三个维度组成。例如，火灾的危害源是火源，危害载体是易燃品，危害承载体是人和财产;盗窃的危害源是盗贼，危害载体是入侵通道、盗窃工具、盗贼藏身之处，危害承载体是人和财产。 2(社区危害因素 导致社区危害的因素包括自然灾害(台风、暴雨、雪灾等)和人为灾害(高空抛物、盗窃、火灾、滋事或其他治安事件等)。 3(危害形成机理 危害源通过危害载体的作用加害于危害承载体。 4(社区危害管理 通过对社区环境脆弱性分析，识别关键危害源、危害载体和危害承载体;对危害源和危害载体采取减小或消除或有效控制措施;对危害承载体采取有效的防护措施。通常分为减除(预防)、准备、应对、恢复四个环节。如图6—1所示。 (二)公共秩序管理的工作对象 根据公共秩序管理的工作内容以及原理，我们可以确定其工作对象为危害源、危害载体以及危害承载体。 常见危害源:危害行为人(例如盗贼、伤害行为人、破坏秩序行为人、违反作业程序人等);物理能(例如电能、势能、光能、热能、动能、风能等);化学物质(有毒有害物质、绿化药剂、清洁药剂、消杀药品等);自然灾害源(例如火 图6-1危害处置模型 源、风源、水源、震源等);声源，等。常见危害载体:危害行为人使用的工具、通道、藏身之处;物 理物品(例如高空坠物、松动的围墙、玻璃、破损的栏杆、车、机械等);化学物质使用方式、使用工具、地点;自然灾害载体(风、水、大地等);声波，等。 常见危害承载体:人和财物。 【案例】某小区发生盗窃案，经警方现场勘查发现外墙上排水管有盗贼脚印，阳台门窗处有攀爬痕迹，某住户损失部分财物。在该事件中危害源为盗贼，危害载体是外墙排水管(可攀爬的通道)，危害承载体是某住户的财物。 【案例】某地发生特大暴雨，导致某小区内地下车库水淹，顾客停放的车辆浸泡损坏。在该事件中暴雨是危害源，水是危害载体，顾客的车辆损失是危害承载体。 【案例】某小区的外墙瓷片松动坠落，造成首层玻璃顶棚破碎。在该事件中，危害源是松动的瓷片具有的势能，危害载体是瓷片以及坠落的通道，危害承载体是首层的玻璃顶棚。 (三)公共安全防范管理方法 秩序服务是指通过对打乱正常秩序状态的各类事件的预防，对各类事件发生前的准备，对事件发生时的应对，秩序状态的恢复等方法进行服务提供。 1(预防 (1)公共安全防范管理服务禁区、防护区、监视区的划分方法。 秩序服务过程中，物业服务企业应将物业项目的不同区域划分成禁区、防护区、监视区。对于属于禁区范围，应严格进行身份识别，禁止无关人员进入禁区，例如设置特殊的固定岗位进行禁区进出控制(领导办公楼层的固定岗、安全监控中心的监控岗等)。报警系统防止无关人员强行进入。对于防护区应设置定期巡逻制度，对可疑人员进行询问，有条件的还可增加安防系统进行技术控制，例如使用门禁系统自动识别进出人员、智能道闸系统自动识别进出车辆等。对于监视区，应要求监控岗通过监控观察区域情况，巡逻岗对来访人员进行远距离观察，并在有需要的情况下提供必要的指引。在发生特殊状况时，及时现场查看处置。 禁区:物业项目的业主自有物业区域，安全监控中心、各类设备房等。防护区:物业本体共用区域、室内外停车场。 监视区:物业本体以外，物业项目边界以内的区域，以及公共建筑的公共区域。 (2)对固定岗、流动岗的设置。 物业项目的秩序维护岗位设置主要分固定岗和流动岗。 固定岗的设置:在物业项目的主要出人口应设置固定门岗，例如大门岗、车场出入口岗、大堂岗等。在物业项目的安全监控中心设置固定的监控岗，在特殊区域设置特殊固定岗(卸货区的固定岗、领导楼层的固定岗、研发区域的固定岗等)。固定岗一般均为24小时全天候值守，部分固定岗按服务时间设置(例如领导楼层的固定岗、卸货区的固定岗等)，同时主要出入口应根据物业项目需要设置双岗。固定岗的职责主要是人员、物品、车辆的出入管理，项目的秩序维护形象展示，出人口秩序维护，视频监控，消防报警装置监控等。 流动岗的设置:在物业项目的公共区域应设置巡逻岗，例如楼层巡逻岗、外围巡逻岗、车场巡逻岗等。在物业项目的秩序维护队伍中还应设置班长岗进行流动管理。流动岗位设置必须按流动岗位巡逻覆盖范围制定多套相应的巡逻路线，该巡逻路线应完全覆盖该岗位的巡视范围的各个角落。同时路线应满足巡逻频次要求。流动岗的职责主要是设施设备、场地、物品、人员的巡视，发现异常情况以及异常情况时的现场及时处置等。 (3)秩序维护方案编制。 秩序维护方案主要有《安全布防方案》《巡逻方案》《主要危险源方案》《各类事件应急预案》等。 ?《安全布防方案》的编制。 编制方法:应对物业项目的整体建筑布局、各类通道口的分布、周边的环境情况、顾客群体特征、项目硬件配套、项目服务标准等信息进行摸底分析。根据实际需要按“经济可行，完整布防”的原则进行最 合理的安全布防。 《安全布防方案》包括以下几个部分: a(安全布防需求分析; b(秩序维护人员配置 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 及职责; c(岗位分布图; d(装备配置计划。 《巡逻方案》的编制。 ? 编制方法:应对《安全布防方案》的巡逻岗位熟悉，根据各巡逻岗位设置的巡逻区域，实地进行巡逻线路摸底分析，设立巡逻签到点，确保巡逻路线能够覆盖巡逻区域各处无盲点。同时应准备多套巡逻路线，确保巡逻的有效威慑力。 《巡逻方案》包括以下几个部分: a(巡逻路线图; b(巡逻签到点位清单; c(装备配置计划。 ?《主要危险源方案》的编制。 编制方法:应对物业项目的常见危险源通过头脑风暴法进行罗列，然后按危险源评价法进行打分评价，选取符合评价结果的主要危险源，制定相应的预防、减除控制措施。同时该方案应每年定期评审，根据需要不断增加识别出来的危险源。 《主要危险源方案》包括以下几个部分: a(危险源识别表; b(主要危险源清单; c(主要危险源控制措施表。 ?《各类事件应急预案》的编制。 编制方法:应对物业项目的常见紧急事件进行讨论罗列，一般常见的紧急事件包括被盗、火灾火警、停水、停电、水浸、高空抛物、坠楼、卫生事件、台风、暴雪等，根据情况合理设置救援疏散组、通信联络组、后勤保障组、现场控制警戒组、交通管制组等，并制定事件处理流程。 《各类事件应急预案》包括以下几个部分: a(事件应急组织结构图; b(各处置环节小组人员配置清单(通信方式、职责、姓名等内容); c(事件处置流程; d(物资装备配置清单。 【案例】管理处突发刑事案件处理应急预案一、应急组织架构及职责分工 组别 职责分工 备注 指挥组 现场指挥、协调 消防监控中心 实施监控、跟踪通报、保存证据 警戒救护组 现场警戒、控制犯罪嫌疑人、协助警方侦 破 客户服务组 联系警方、向业主进行安全提示 组别 小组成员 指挥组 组长:×××电话:××××组员:×××电话:×××× 消防监控中组长:×××电话:××××组员:×××电话:×××× 心 组长:×××电话:××××组员:×××电话:×××× 警戒救护组 组员:×××电话:××××组员:×××电话:×××× 组长:×××电话:××××组员:×××电话:×××× 客户服务组 组员:×××电话:××××组员:×××电话:×××× 二、治安(刑事)案件预案流程 三、具体实施内容 步骤 工作内容 1(立即查看监控系统; 消防监控中心 2(用对讲机通知秩序员到报警地点查看 1(用对讲机通知秩序员到报警地点查看; 接警 大堂岗或巡逻2(通知消防监控中心注意 岗 1(用对讲机通知秩序员到报警地点查看; 客户服务中心 2(通知消防监控中心注意 人员召集 客户服务中心1(客户服务中心拨打Ii0电话，向公安部门求助; 警戒救护组 2(警戒救护组:加强大厦人员、车辆控制，提高警 惕性，对可疑人员进行详细登记，如有必要可采取人 员扣留，视情况封锁大厦小区出入; 3(如有人员伤亡，客户服务中心立即拨打l20电话向 市急救中心求助 步骤 工作内容 协助 警戒救护组消1(现场救援人员尽力控制现场的局面，等待公安机 防监控中心 关到来，做好自身安全防护; 2(协助公安部门的工作，做好监控调制以及现场记 录等情况 善后 客户服务中心1(客户服务组:如有受害者或受伤的现场人员，联 指挥组 系其亲属;对人员伤亡、财产损失单位(个人)进行 安抚工作，管理处经理或经理助理前往慰问;对大厦 业主(客户)做好解释工作。 2(管理处偷盗及抢劫的应急事件做好详细记录，管 理处经理应进行会议，总结突发事件处理的情况 注意事项 各小组 1(切勿单独行动，突发事件应及时请求应急组织的 支援，做好自身的防护; 2(当疑犯逃跑时，要注意疑犯的样貌、衣着、体型、 特征、疑犯人数、使用的交通工具及逃跑的路线等， 以便将信息提供给公安部门; 3(将疑犯(案犯)制服后，不得对其进行殴打、滥 用私刑、搜身等超过护卫员权限的行为 四、物料配备 序号 物料 数量 备注 急救箱 1个 1 警戒带 ×米 2 警棍 ×个 3 4 五、关键点描述 序号 关键点描述 监控中心 l 楼层通道 2 地下车场 3 4 管理处 年 月 日 秩序服务过程中对于部分事件发生后造成的经济损失较大的情况，物业服务企业应提前通过购置保险的方式进行风险转移。一般物业项目常见的购置保险险种有公众责任险、财产险、停车场险、意外伤害险等。例如，在项目中有大型地下停车场且使用率较高，一般物业服务企业就应购置停车场险，避免车辆剐碰、被盗等赔偿风险;大型商业项目，物业服务企业就应购置财产险，避免火灾、水浸等情况下造成的财产损失。 (5)安防系统的使用。 物业管理安防系统是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、煤气自动报警系统和巡更系统等。 为确保安防系统功能的正常发挥，秩序人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用，如利用监控系统和自动报警系统的相互配合，减少误报，提高管理效率。同时，安防系统应由秩序维护人员定期检查，发现问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 及时上报工程部门处理。 (6)安全防范教育宣传工作。 在物业项目的安全防范工作中，物业服务企业还应定期对项目的顾客进行安全防范教育宣传工作，以发动顾客群防群治达到良好的安全防范效果。常见的安全防范教育宣传包括:火灾预防、火灾逃生知识、防盗防窃、高空坠物、宠物饲养、煤气燃气使用常识、极端天气应对、卫生事件处置常识等。教育宣传工作的开展方式包括宣传海报、专项社区活动、项目广播、专项通知、温馨提示等。 2(准备 秩序服务准备工作应在事件发生前根据物业项目各种重大危害源和关键危害因素，编制相应的应急预案，以及对相应的应急资源准备、宣传,训练,演练对策组织落实。 (1)应急资源准备。物业服务企业应根据制定的《各类事件应急预案》的相关内容进行物资装备的事先准备工作。通常常见的物资装备有以下几类:防具(防火服、防毒面具等)、通信器材、急救药品、水及食物、交通工具、处置工具(火灾——灭火器、消防水带、消防水枪;治安事件——警棍、头盔、铁马等)。 (2)宣传,训练,演练:物业服务企业应定期对秩序维护队伍进行应急训练及演练。训练频次一般一周一次专项训练，例如，体能训练、急救训练、基础军事技能训练、灭火器材使用训练等。应急演练频次一般半年一次，例如，火灾应急演练、紧急疏散应急演练、治安事件应对应急演练等。 【案例】某项目紧急集合演练 某物业项目进行紧急集合演练，演练前秩序维护主管编制了紧急集合策划书，内容包括目的、时间、地点、人员、紧急集合所要处理的突发事件、突发事件处理时人员安排、紧急集合处理突发事件时通信联络的方法、留守人员的安排、结束时间以及可能对顾客造成的影响的解决措施等。并报物业项目经理审批通过。 按策划书拟定的时间(夜间)，秩序维护主管在秩序维护员宿舍前空旷地带鸣哨一长三短，通知待岗秩序维护员集结，所有秩序维护员按集结要求在2分30秒内着训练服到达现场列队，紧急集合后，由秩序维护主管负责列队，报数、整队，同时发出简短指示后队伍出发，从集合到列队出发，整个过程不超过3分30秒。 演练结束后秩序维护主管就本次集合作一次书面总结，详细描述本次训练的实施情况以及应改进之处，并通报全队。 3(应对 秩序服务应对工作应在事件发生时第一时间启动相应的应急预案，根据以人为本，减少危害;统一指挥，分级负责;快速反应，协同应对的原则进行现场处置，并及时将相关信息第一时间上报相关政府部门。 在应对过程中，秩序维护人员应根据情况设置救援疏散组、通信联络组、后勤保障组、现场控制警戒组、交通管制组等职能分组协同应对，快速处置。 4(恢复 秩序服务恢复工作应在事件发生后，对事件发生造成的损害情况进行评估， 同时制定恢复方案并组织实施，最后应对事件进行总结汲取教训。 (四)公共安全防范管理要求 公共安全防范管理要求见表6-1。 -1公共安全防范管理要求 表6 工作内容 管理要求 1(执勤时整洁着装、佩戴工牌号; 2(精神饱满，站立、行走姿态规范; 仪容仪表 3(执勤中认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关事情; 4(举止文明大方，主动热情，耐心周到; 5(办事高效，坚持原则，礼貌待人 工作内容 管理要求 1(记录及时、齐全、规范、真实; 2(交接班事项及物品记录清晰，未完成事项有跟进记录; 值勤记录 3(接班人员分别签名确认; 4(记录分类归档正确及时，记录本整洁完好，记录字迹清楚 1(熟悉人员物品出入管理流程; 2(对访客进行来访登记; 出入管理 3(对搬人大件物品，进行询问，必要情况下进行搬入记录(例如搬 家入住的情况); 4(对搬出的物品，验证放行手续是否齐全，如手续不齐备应积极予 以协助; 5(确保出入口通道畅通，秩序井然有序 1(熟悉物业及业主物业使用人基本情况，如业主物业使用人家庭成 员、楼宇结构、 消防设备、各类技防设备、各类机电设备分布情况、消防中心、应 急反应等; 警戒巡逻 2(按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到要记录原因; 3(观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现处理各种事故隐患 及突发事件; 4(按要求对公共设施设备的状况进行巡查，发现损坏应及时通知工 程部门修复; 5(按要求对巡逻路线中的门、窗、出入通道进行检查，发现未按要 求启闭的，及时 启闭处理，发现通道堵塞的，及时疏通，必要情况下通知上级处置; 6(按要求对巡逻区域内的装修施工现场进行查看，确认现场的防火 措施是否正确、 施工人员证件是否齐备、施工手续是否齐备 1(能够熟悉准人人员的身份; 身份识别 2(对身份有疑义的人员，应礼貌询问，确认身份后应按要求登记放 行; 3(遇到紧急情况应及时上报上级寻求支援，同时做好阻止进入的工 作 1(服从统一指挥; 2(坚守本职岗位; 紧急事件处 置 3(响应迅速; 4(先人后财的处置原则，即优先确保人员生命安全，其次考虑财产 安全 1(各类安防设备设施齐全完善，使用正常; 技防设施设2(定期检查维护，并有完整记录; 备 3(标识明显正确，相关制度应张贴在墙壁的醒目处 (五)公共安全防范管理检查方法 1(定期检查 (1)日检。 秩序维护队伍的各班班组长每天应依据检查标准对本班各岗位的当班人员进行检查，检查内容包括仪表礼节、服务态度、工作纪律、工作质量、工作记录、 交接班、岗位形象、安全隐患等，对存在的问题应及时指出并相应处理。 2)周检。 ( 秩序维护主管及项目领导每周应根据检查标准进行全面的检查，除日检内容之外，其内容还包括各类安防设备设施的检查、业主意见收集反馈、班组长检查记录、安全隐患分析等，并填写周检记录表。 (3)月检。 月检工作是指由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性。 2(专项检查 专项工作是指由指定的督查人员不定期对安防工作进行突击检查，确保安防工作严格按标准执行，并对违规人员进行处罚教育。一般包括卫生检查、陌生人测试、设备安全检查等。 (1)卫生检查。秩序维护工作应不定期地，特别是在卫生事件发生时(如禽流感、非典等)，对各岗位进行卫生检查，检查重点为个人卫生状况及场地卫生状况。个人卫生状况主要检查身体清洁情况、口气清新无异味、衣服干净整洁情况。场地卫生状况主要检查岗亭,值班室的地面、台面、墙面卫生情况，台面物品整洁情况，物资工具整洁情况等。 (2)陌生人测试。秩序维护工作应通过不同形式的陌生人测试来检查各岗位工作是否按要求进行。常见的使用陌生人测试有:停车场进出陌生人测试、来访人员陌生人测试、安防系统陌生人测试等。停车场陌生人测试是通过陌生车辆进行临时进出停放，主要验证:进出是否按要求登记或发卡，是否按标准收费，是否收费给票，车场岗是否热情，礼仪礼节、仪容仪表是否按要求执行等。来访人员陌生人测试是通过陌生人进行闯入试验，主要验证:陌生人进入是否按要求进行询问身份识别、是否按要求登记进入、门岗巡逻岗是否联动协同等。安防系统陌生人测试是指通过触发相关的安防系统(例如:遮挡摄像头、触发红外报警、触发门禁报警等)进行测试，主要验证:各岗位是否能够及时发现异常情况、发现异常情况后是否在规定的时间内快速反应赶至现场处置、各岗位是否按要求进行联动应对等。 三、公共安全防范管理的注意事项 公共秩序管理服务应注意法定赋予物业服务企业的相关权利和义务，物业服务企业在管理区域内的维 护秩序主要方式为履行劝告义务、制止义务和报告义务。同时还应履行安全防范协助义务。 (1)遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。 (2)遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶、纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦查破案。 (3)管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。 (4)辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。 (5)管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。 (6)安防人员不得剥夺、限制公民人身自由;不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产;不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。 第二节 消防管理 消防管理是公共秩序管理的一项重要工作，为了做好物业的消防 安全管理 企业安全管理考核细则加油站安全管理机构环境和安全管理程序安全管理考核细则外来器械及植入物管理 工作，物业服务企业应着重加强对辖区内业主的消防安全知识宣传教育及消防安全检查，并建立义务消防队伍，完善消防管理制度，加强消防设备设施的完善与维护保养工作。 一、消防管理的工作内容 一)火灾预防 ( 物业项目的火灾预防是消防管理工作的首要任务，物业服务企业应根据国家法规、消防主管部门的指导要求，制定完善的消防管理制度，认真做好物业项目的火灾隐患(危险源、危险载体)识别工作，编制完善的火灾应急预案，建立消防设施设备专人维护与保养制度，同时还应积极开展物业项目范围内业主的消防安全知识宣传教育工作。 (二)灭火救援 当项目发生火灾时，物业服务企业应当立即报警，同时启动火灾应急预案，组织力量进行人员疏散及灭火扑救工作，同时还应做好现场的隔离警戒及伤员救治协助工作。 火灾扑灭后，物业服务人员应当协助公安机关消防机构现场调查取证，按照公安机关消防机构的要求保护现场，接受事故调查，如实提供与火灾有关的情况，并对调查结果进行总结，汲取教训。 二、消防管理的工作方法与要求 (一)预防 1(消防组织 义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。 (1)义务消防队员的构成。 物业项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。其中灭火组及救援组的人员应由年轻力壮、身体素质较好、反应灵敏、责任心强的人员担任，设备组由具备消防设备操作及维护知识的维修人员担任。 (2)义务消防队员的工作。 ?负责消防知识的普及宣传教育; ?负责消防设备设施及日常消防防火工作的检查; ?负责消防监控报警中心的值班监控; ?发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。 (3)义务消防队伍的训练。 义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次消防实战演习。 2(消防制度 消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。为了达到“预防为主”的目的，必须对日常的消防管理工作制度化、明确化。消防制度包括各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设备的操作及维修保养制度、火警火灾应急处理制度、消防值班制度、消防器材管理制度等。 (1)制定物业服务企业消防管理规定。 物业服务企业消防管理规定包括企业消防管理机构及运作方式、消防安全岗位责任、奖惩规定、消防安全行为、消防保障要求、动火作业申报制度、消防报建制度、消防检查制度、消防事故处理报告制度等。 重点提示: ?动火作业申报制度包括动火申报、审批、动火、结束检查四部分内容，该制度对应的动火安全管理要求详见表6-2。 表6-2动火安全管理要求 动火阶段 管理要求 动火前 1(重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议 才能动火; 2(防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的 易燃结构未采取安全防范措施不能动火; 3(凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道未经洗刷干净、排除残存的 油质不能动火; 4(凡盛装过受热膨胀有爆炸危险的气体的容器和管道不能动火; 5(凡储有易燃、易爆物品的车内、仓库和场所，未经排除易燃、易爆 物品的不能动火; 6(在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安 全防护措施的不能动火 动火中 1(动火现场要指定安全负责人; 2(现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全 苗头时，要立即停止动火; 3(发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救; 4(动火人员要严格执行安全操作规程 动火后 动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种 ?消防报建制度主要是为了做好物业项目中的装修施工的消防安全防范工作。所以在物业项目装修管理工作中，物业服务企业应按法规要求对装修施工的防火设施设备改造、更新施工进行监管，大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，经审核同意后方可进行施工。施工竣工后，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。其他建设工程建设单位应当自依法取得施工许可之日起7个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。施工竣工后建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 (2)制定消防设施设备管理制度。 消防设施设备管理制度的内容包括消防系统运行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系统维护、 保养及检查检测制度，消防装备日常管理制度，消防系统运行操作规程等。 重点提示: 消防系统检测制度是相关法律硬性规定的，详细要求如下: 根据国家消防法律及地方消防条例规定，建筑消防设施的产权单位或者使用单位应当建立和落实消防设施的管理、检查、检测、维修、保养、建档等工作制度，对建筑消防设施、电器设备、电气线路每年至少进行一次全面检测，检测报告存档备查。 (3)制定消防检查方案及应急预案。 根据各管辖区域特点，制定消防检查要求与标准，并制定消防演习方案及消防事故应急预算等。 消防检查方案中的重点防火单位和防火部位的确定如下。 ?重点防火物业。 重点防火的物业主要包括:生产易燃易爆的工厂、大型物资仓库以及工厂较为密集区、酒店、商场、写字楼、高层及超高层、度假村等。 ?重点防火部位。 重点防火部位主要包括:机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉0K厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库(室)、计算机(资讯)中心等。 (4)灭火方案的要求。 ?所制定的灭火预案应结合现有物业的消防技术装备和义务消防队伍的业务素质，符合本物业的实际情况; ?灭火预案经消防安全部门演练后具有实操性和可行性; ?根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行重点标识; 有具体的组织实施时间和相应演练经费预算; ? ?确定灭火预案演练的责任人; ?确定各人员、部门的职责及分工要求; ?灭火方案须报经当地公安消防大(中)队审核通过和备案。 (5)灭火预案的制定。 ?在制定灭火预案前，消防安全部门负责人应组织人员深入实地，调查研究，确定消防重点。 ?根据火灾特点和灭火战术特点，假想火场上可能出现的情况，进行必要的计算，为灭火方案提供正确的数据，确定需投入灭火的装备和器材，以及供水线路。明确灭火、救人、疏散等战斗措施和注意事项。 ?写出文字说明，打印报批，并绘制灭火力量部署的草图。 灭火预案主要内容如下: ?物业项目单位的基本概况，包括周围情况、水源情况(特点)、物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备; ?火灾危险性及火灾发展特点; ?灭火力量部署; ?灭火措施及战术方法; ?注意事项; ?灭火预案图。 3(消防隐患识别消防隐患识别是消防预防工作重中之重，只有提前识别出消防隐患才能做好 消防预防工作。消防隐患识别主要通过消防检查以及设备运行测试的方式进行。 (1)消防检查。 ?物业消防检查的内容。 物业消防安全检查的内容主要包括:消防控制室、消防泵房、消防水箱水池、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。 ?消防安全检查的组织方法和形式。 消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。 (2)专职部门检查。 应对物业小区的消防安全检查进行分类管理，落实责任人或责任部门，确保对重点单位和重要防火部位的检查能落到实处。一般情况下，每日由小区防火督查巡检员跟踪对小区的消防安全检查，每周由班长对小区进行消防安全抽检，监督检查实施情况，并向上级部门报告每月的消防安全检查情况。 (3)各部门、各项目的自查。 ?消防自查的方法。 日常检查。应建立健全岗位防火责任制管理，以消防安全员、班组长为主，对所属区域重点防火部位等进行检查。必要时要对一些易发生火灾的部位进行夜间检查。 重大节日检查。对元旦、春节等重要节假日应根据节日的火灾特点对重要的消防设备、设施、消防供水、自动灭火等情况重点检查，必要时制定重大节日消防保卫方案，确保节日消防安全得到控制。节假日期间大部分业主休假在家，用电、用火增加，应注意相应的电气设备及负载检查，采取保卫措施，同时做好居家消防安全宣传。重大活动检查。在举行大型社区活动时，应做出消防保卫方案，落实各项消防保卫措施。 ?消防安全检查的程序和要求。 a(消防安全检查的基本程序:按照部门制定的巡查路线和巡检部位进行检查; 确定被检查的部位和主要检查内容得到检查; 对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检查，然后把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策; 对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理，对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门; 对检查情况进行登记存档，分析总结，提出检查安全报告。 b(消防安全检查的要求: 深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验;检查公共通道的物品堆放情况，做好电气线路及配电设备的检查; 对重点的设备、设施和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改;对消防隐患问题，立即处理; 应注意检查通常容易忽略的消防隐患，如单元门及通道前堆放单车和摩托车，过道塞满物品，疏散楼梯间应急指示灯不亮，配电柜(箱)周围堆放易燃易爆物品等。 (4)设备运行测试。设备运行测试的内容:消防危险源识别工作中主要以消防设备的运行测试来确保消防设备处于完好 状态，随时能投入到防火灭火中。消防运行测试主要包括消防水泵的点动测试、送排风系统的联动测试、烟感的报警测试、消防广播试播测试、气体灭火装置模拟测试、防火分区(防火卷帘门)隔断联动测试，等等。 设备运行测试的方法如下。 ?消防水泵的点动测试。在消防水泵点动前应将联动主机上控制键调至手动，并触发启动按钮，此时末端最高点消火栓应设专人值守随时观察压力表压力变化，防止压力过高，在点动测试结束后将控制键调至自动。 ?送排风系统的联动测试。在送排风系统点动前应将联动主机上控制键 调至手动，并触发启动按钮，启动后各巡逻岗巡查各风口，确保风阀正常联动开启，同时应手动恢复风阀进入关闭状态。点动测试结束后将控制键调至自动。 ?烟感的报警测试。在烟感探头前使用烟雾发生器对探头喷放烟雾，确认探头警示灯转为红色，同时确认消防监控中心报警主机是否准确报警。测试完成后将主机报警消除恢复系统正常运行。 ?消防广播系统测试。将消防联动主机上的消防广播系统控制键调至手动，并触发消防广播启动按钮， 先进行全范围音乐播放广播，现场确认各楼层广播正常运行，之后通过广播系统对个别楼层广播单独控制， 现场确认控制准确无误。测试完成后将控制键调至自动。 4(消防隐患处置(设备维护) 通过消防隐患识别工作，对物业项目的现场消防隐患及时处置，进行消除或减小或有效控制。主要包 括以下工作内容: (1)消防设备设施损坏、故障的应及时报工程部门修复; (2)对占用消防通道的，应及时与占用方协调，疏通消防通道; (3)对于存在火灾发生隐患的施工现场、库房等应完善消防器材配置，设定巡查要求加强巡查; (4)对隐患措施未能马上落实的，在落实前加强隐患的巡查强度，重点防范。 (二)准备工作 消防准备工作应在日常管理过程中根据物业项目各重点消防部位及消防隐患，编制相应的火灾火警应 急预案，以及对火灾火警的应急资源准备、宣传,训练,演练对策组织落实。 1(消防应急资源准备 物业服务企业应根据制定的《火灾火警事件应急预案》的相关内容进行物资装备的事先准备工作。 (1)常规消防器材装备。 ?大型物业管理区域一般配备。 大型物业管理区域的一般配备应包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、 安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳等。 -3某物业消防安全部门常规器材装备一览表 表6 器材名称 装备数量 主要用途 消防战斗服 20套 主要用于训练及灭火战斗时保护身体防火源辐射 消防战斗靴 20双 主要用于训练及保护小腿 消防头盔 20个 主要用于保护头部及面部 消防手套 20双 主要用于高空作业、滑绳及火场破折护手 安全带 20条 主要用于训练和保护腰部 保险钩 5个 配合安全带用，有利于高空作业 安全滑绳 3条 用于高空滑绳自救 训练 小(f 50mm) 4×20m 用于铺设水带、供水、训练及比赛竞技 水带 大(f 25mm) i0×20m 同上 开关 2支 用于火场上选用开花射流 水 直流 2支 用于直流射流 枪 开关 2支 从水枪上直接控制水流 喷雾 2支 用于需喷雾射流的火场供水 分水器 1个 主要用训练火场供水 集水器 1个 用各股水流汇急增大水流 二节梯(6m或i架 用于登高训练及救援 9m) 新型气体 10瓶 主要代替酸碱、化学泡沫和四氯化碳灭火器的作用 10瓶 主要用于小型初起火灾的扑救 C02 灭火 干粉 5瓶 同上 器 10瓶 用于初起火灾的控制及扑救 1211 泡沫 5瓶 同上 清水 5瓶 同上 消防 水罐 1部 供水灭火，主要用于远离公安消防队的大型物业服务 企业 车 指挥 i部 巡逻、检查和灭火指挥专用 消防斧(腰斧) 5把 用于破折 消防扳手 5把 用于打开消防栓供水 云梯登高消防车1部 登高救援及灭火专勤持用，用于超大型物业服务企业 (以开发高层物及产值上亿的大集团及厂企事业单位 业为主) 警用摩托车 1辆 巡检 其他装备:根据物业服务企业规模及管理面积，火灾危险性及与公安消防队的距离情况进行装备 ?消防器材一般配置。 a(楼层配置。 消防器材应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置2瓶灭火器;高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置4瓶灭火器;每个消防栓(箱)内均配置l,2盘水带、l支水枪及消防卷盘。 (岗亭配置。 b 物业管理项目的每个保安岗亭均应配备一定数量的灭火器，在发生火警时，岗亭保安员应先就近使用灭火器扑救本责任区的初起火灾。 c(机房配置。 各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置。机房内主要配备有固定灭火器材和推车式灭火器。 d(其他场所配置。 其他场所配置灭火器材应能保证在发生火灾后能在较短时间内迅速取用扑灭初期火灾，以防止火势进一步扩大蔓延。 (2)消防装备的维护、管理。 ?定期检查。 常规消防装备是配备在队部的战备器材，应定期检查，至少每月进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防在训练中发生事故。 ?定期养护。 所有员工应爱护器材，在平时训练和战勤中对器材都应轻拿轻放，避免摔打、乱扔乱掷，用完统一放回原处进行归口管理，并定期清洗和上油，以防器材生锈、变形、失去原有功能。 ?专人保管。 消防安全部门应指定专人对消防装备进行统一管理，建立消防设备保管台账，避免器材丢失和随便动用。平时训练用完后应由带训负责人交给器材保管员，做好领用和归还登记。 ?交接班检查。 消防班在交接班时应对备用、应急和常规配备的器材进行检查，以保证器材的良好运行。 ?消防器材的定期统计。 配置在各项目的消防器材，每月均应作一次全面统计工作，按照各区域分类 统计，以保证项目配备的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材应进行重新配置。配置在每个 项目及各个场所的消防器材，应由项目管理员签字确认，专人负责管理。 2(宣传,训练,演练 根据消防相关法律法规要求，物业服务企业负责人为消防责任人，项目消防管理人员为消防安全管理人员。上述人员均应参加消防主管部门的消防安全培训，并获取相应的消防安全资格证。 根据消防相关法律法规规定，物业服务企业的义务消防队专业训练可以邀请消防主管部门派员指导。因此物业服务企业在消防专业iJIl练工作中应与消防主管部门保持良好的互动，通过消防主管部门专业人员进行训练指导，确保训练效果。 根据消防相关法律法规要求，物业服务企业应每年至少组织一次消防演练，演练结束后应记录存档以备主管部门抽查。 (三)救火应对 1(火灾火警的应对步骤 (1)报警:自动报警装置显示火警信号或接到火情报告，应立即确认火警发生部位。 (2)确认:值班人员通知巡逻岗前往现场观察，确认火情后立即上报主管人员启动应急预案，同时立即拨打ll9报警通知消防主管部门。 (3)疏散:启动消防广播系统通知相关人员撤离火灾现场，救援疏散组第一时问对现场人员进行疏散。 (4)灭火:在疏散的同时，灭火组应及时启用就近的灭火器材进行灭火，如火势过大应在保证安全的前提下以尽量控制火势蔓延为主要任务，为消防部门的灭火救援争取时间。 2(火灾火警应对常识 (1)报警常识。 发现火灾，及时报警，牢记火警电话“119”。报火警时的主要步骤: ?报警时要讲清着火单位所在区县、街道、胡同、门牌号或乡村地址; ?要说清是什么东西着火和火势大小，以便消防部门调出相应的消防车辆; ?说清楚报警人的姓名和使用的电话号码; ?要注意听清消防队的询问，正确简洁地予以回答，待对方明确说明可以挂断电话时，方可挂断电话; ?报警后要到路口等候消防车，指示消防车去火场的道路。 (2)逃生常识。 ?受到火势威胁时，要当机立断，披上浸湿的衣物、被褥等向安全出IZl方向冲出去，不要往柜子里或床底下钻，也不要躲藏在角落里，更不要贪恋财物，盲目地往火场里跑。 ?当发生火灾的楼层在自己所处的楼层之上时，应迅速向楼下跑，因为火是向上蔓延的。 ?千万不要盲目跳楼，可利用疏散楼梯、阳台、落水管等逃生自救。 ?燃烧时会散发出大量的烟雾和有毒气体，它们的蔓延速度是人奔跑速度的4,8倍。当烟雾呛人时，要用湿毛巾、浸湿的衣服等捂住、鼻并屏住呼吸，不要大声呼叫，以防止中毒。要尽量使身体贴近地面，靠墙边爬行逃离火场。 ?不论是位于起火房间还是未着火房间，逃到室外后，要随手关闭通道上的门窗，以免烟雾沿人们逃离的通道蔓延。 ?在被烟气窒息失去自救能力时，应努力滚到墙边，便于消防人员寻找、营救，因为消防人员进入室内都是沿墙壁摸索着行进。此外，滚到墙边也可以防止房屋塌落砸伤自己。 ?当自己所在的地方被大火封闭时，可以暂时退人居室。要关闭所有通向火区的门窗，用浸湿的被褥、衣物等堵塞门窗缝，并泼水降温。同时，要积极向外寻找救援，用打手电筒、挥舞色彩明亮的衣物、呼叫等方式向窗外发送求救信号，以引起救援者的注意，等待救援。 ?一旦被火势困住，要积极采取紧急避难。避难是指在受到火势威胁的情况下，采取的自我保护行为。一些大型综合性多功能建筑物，一般都在经常使用的电梯、楼梯、公共厕所附近以及走廊末端设置避难间。发生家庭火灾时，由于住宅一般都未设置专门的避难间，所以人们可根据实际情况，如利用阳台等可燃物 少、方便同外界接触的空间，自创避难小空间避难。 ?如果被困在二层以下的楼层内，被烟火威胁，时间紧迫无条件采取任何自救办法时，也可以跳楼逃生。在跳楼前，应先向地面抛一些棉被、床垫等柔软物品，然后用手扒住窗台或阳台，身体下垂，自然下滑，使双脚着落在柔软物上。 ?火场上不要乘坐普通电梯。这个道理很简单:其一，发生火灾后，往往容易断电而造成电梯故障，给救援工作增加难度;其二，电梯口通向大楼各层，火场上烟气涌入电梯通道极易形成烟囱效应，人在电梯里随时会被浓烟毒气熏呛而窒息。 (3)灭火器材选用常识。 ?二氧化碳灭火器主要用于扑救贵重设备、档案资料、仪器仪表、600伏以下电气设备及油类的初起火灾。使用时，不能直接用手抓住喇叭筒外壁或金属连接管，防止手被冻伤。在使用二氧化碳灭火器时，在室外使用的，应选择上风方向喷射;在室内窄小空间使用的，灭火后操作者应迅速离开，以防窒息。 ?1211灭火器和干粉灭火器可以扑救液化石油气灶及钢瓶上角阀，或煤气灶等处的初起火灾，也能扑救火锅起火和废纸篓等固体可燃物燃烧的火灾。简易式空气泡沫适用于油锅、煤油炉、油灯和蜡烛等引起的初起火灾，也能对固体可燃物燃烧的火进行扑救。 (四)事后恢复 火灾扑灭后，物业服务企业应及时做好恢复工作，主要包括: (1)现场警戒隔离，协助相关部门做好现场取证工作; (2)如购置相应保险，应启动保险申报赔偿工作; (3)现场清洁修复工作; 4)总结经验教训，完善防范措施; ( (5)编制报告上报上级部门及甲方。 第三节 车辆停放管理 物业服务区域内交通管理与车辆停放服务是物业公共秩序管理的一项基本内容，也是体现管理服务水平的重要环节。 一、车辆停放管理的工作内容 (一)车位规划与分配 物业服务企业应充分考虑业主车辆停放的具体需求，做好车位的规划与分配工作。在不影响正常项目秩序的情况下，最大限度满足顾客的车辆停放需求。 (二)车辆停放管理 顾客将车辆停放在物业项目停车场，安防人员应对车辆停放的安全、秩序、区域、特殊情况等进行管理，确保车辆停放有序，车道畅通，避免各类车场纠纷的发生。 (三)停车收费管理 物业服务企业应区分各类型车辆，设置合理的停车场收费标准并报当地价格管理部门备案许可。建立停车场收费管理制度，公正、及时、准确地收取停车费用，设立完整的停车费账目。 (四)停车出入管理 车辆的出入管理应根据国家法规、物业服务合同、停车场管理合同等约定，现场的设施设备硬件配置情况，区分不同类型的车辆，制定相应的出入管理制度，实现车辆出入的有效管理。 二、车辆停放管理的工作方法与要求 (一)建立健全车辆管理队伍 为做好管理区域内车辆管理，提供安全有序的车辆停放管理服务，物业服务企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排，包括小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员、车辆收费管理人员等。 (二)建立停车场制度 为提供优质的交通秩序服务，必须执行和制定相应的管理制度，日常注重对服务人员进行宣传、培训和考核。交通秩序服务制度包括公共制度和内部制度两部分。公共制度是指政府公布的交通法规、停车场收费管理办法等;内部制度是指企业内部制定的管理制度，包括《停车场管理规定》《出人口管理规定》《交接班管理规定》《工作考核管理规定》《停车场收费标准》《停车场车位分配办法》等。在执行相关制度时，物业服务企业应对收费停车场所办理的各类证照将其上墙，公开收费标准。 (三)停车场规划 1(动线规划 停车场一般在初步设计时，设计院往往根据设计规范进行双向行驶设计，但在实际物业管理服务过程中，停车场原设计行驶线路往往无法满足管理需要，且容易造成车场路口或交叉口拥堵以及发生刮碰事故。因此物业服务企业应在物业项目早期介入阶段就参与停车场的动线规划工作。 (1)了解物业项目的人流车流通道布置情况，了解停车场使用顾客群体[固定客户为主临停为辅(住宅)或临时顾客为主卸货车辆为辅(商场)等]，了解车位分配区域划分情况(固定车位、临停车位、卸货车位等)，了解车位配置充足情况(例如车位充足、车位不足等)，车场进出口配置数量位置，连接车场出入El市政道路交通情况，等等。 (2)根据上述情况确定车辆区域内流动的动向。一般设置原则为先进行区域分隔，将停车场划分为相对独立的停放区域。例如酒店车辆停放区、商场车辆停放区、公寓车辆停放区等。根据划分出的停放区域考虑进出口配置，如某独立区域有两个或两个以上通道可明确进口及出口独立设置，如区域内只有一个进出口 通道就将进出共用设置。通道口设立后应从进口到出口设置单向循环动线，确保所有交汇口无交叉行驶动线。另外，如果通道口直接连接市政主干道，一般宜设为出口，避免造成交通拥堵。如进出口均直接连接市政主干道宜设置指挥岗疏导交通。 2(车位规划与分配 拟订停车位的规划与分配方案前应对物业项目的停车需求情况进彳于调研分析。分析对象有:建筑平面图、车位布置平面图、通道、出入口、停车场硬件配置情况、本项目业主,租户的车辆拥有情况、规划车位数量、外来车辆情况、周边停车状况、收费标准，等等。 调研分析后，确定停车位的具体设置(包括增设、减少、改建等)、区域划分、数量配置(月卡车辆配置、固定车位配置、临停车位配置)、分配方式等，并向车场所有权方(如小区地面车位属全体业主所有，地下停车场属产权单位所有等)提交停车位规划与分配方案。在获得权属方批准后予以实施。 3(标识系统规划 随着现代城市的发展，越来越多的建筑设计了地下停车库。地下停车库的投入使用，可以大大缓解路面的停车压力，美化小区。同时，地下车库对各类交通指示、方向指示等标识有较多的要求，停车场应在有需要的位置设置足够的出入口标识、限高标识、限速标识、禁笛标识、方向、指示、禁行标识、停车位、禁停位、减速慢行标识、‘严禁烟火标识、消防疏散指示，楼梯通道指示、设备、机房标识及各类提示标识。指示标识设计应注重区域及区域交界处的明确指示，采用指示字体大而少的标识牌进行表示，并在各个区域的立柱上增设明显的当前位置指示，避免车主丢失位置感。一般停车场建设时均已设置了一定的交通指示标识，但在真正入住后，物业管理公司还应结合实际使用的需要对停车场地脚线、地上方向指示、防撞标识、免责标识及温馨提示等再补充适量的标识，进一步做好停车场标识的完善。 (四)车辆出入管理 (1)对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用出入卡证管理。卡证根据停车场的性质采用纸质登记卡、IC卡、ID卡等不同的方式。 (2)一般对居住在物业区域内的业主物业使用人，其车辆多以办理年卡或月卡的方式，出入时只需出示年卡或月卡即可。 (3)外来的车辆或暂时停放的车辆采用发临时卡的方式进行管理，即每次进入时发给一张临时卡，上面记录进入的时间、道口、车牌号、值班人等，此卡在车辆出去时收回。是否收费，根据相关法规、物业类型、停车场性质和物业服务合I司约定相应处理。 (4)遇到车主未带车卡情况时，车场出口岗应要求车主出示行驶证、驾照、身份证进行核实，核实身份后予以登记放行，必要时可上报上级进行查询处理。 (5)对于进出的公检法值勤车辆，出入口岗应询问进出事由并核实相关车辆证照，登记后予以放行。 (6)对于进出车辆装有货物的，应查看货物是否易燃易爆危险品，确认否可放行，确认是应阻止进入或上报上级同意后放行(放行的同时应通知巡逻岗全程跟进)。 (五)车辆停放管理 (1)车辆进入后，管理人员应引导车辆停放。 (2)有固定车位而任意停放，不按规定停放任意停放或在消防通道停车等现 (3)车辆进入停车位停放时，管理人员应及时检查车辆:车辆是否有损坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留车内等，必要时做好记录并通知车主，避免出现法律纠纷。 (六)交通疏导及车辆管理标准 交通疏导及车辆管理标准见表6-4。 表6-4交通疏导及车辆管理标准 内容 管理要求 1?确保小区车辆进出有序及停放整齐，车辆停放不对小区绿化、路牙 等造成损坏。 2?确保临时车辆的进出程序及l临时停放管理有序，外来车辆未经许 车辆进出 可，不可进入辖区， 进入物业辖区内车辆，能实现有效的管理。 3?凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或超重、超高、超宽 的车辆，不能驶入 住宅区或有限制的停车场。 4?辖区内所有车辆均纳人物业服务企业管理范围，做到一车一证、一 证一位、车证齐全， 见证放车 车辆行驶 确保小区正常有序的交通车辆秩序，无阻塞、拥挤及撞车事故情况的 发生。驶入辖区内 车辆均需减速，时速不超过l5公里，无鸣笛现象发生(救护车、警车、 救火车除外) 车辆停放 确保车辆的安全指挥停放，无撞车、损车及其他意外情况的发生，无 车辆丢失事故发生 1(随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，对车门未锁、灯未关、漏油、 车场巡查 漏水等现象及时 发现，并尽快通知车主，并采取相应的预防措施。 2(确保固定车位与临时车位的安全管理，无乱停、乱放及乱占车位情 况的发生 1(停车场内无货物堆积、道路阻塞现象，定期开启抽风机，确保停车 车场环境 场的治安、消防安 全及空气清新。 2(停车场内地面无积水、无油迹、无污渍、无纸屑、无烟头等杂物， 确保停车场的整洁卫生 内容 管理要求 停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物，停车场内有明显禁烟 车场设施 标牌，且消防器 械及设施均配备齐全，使用功能完好率100,，地下停车场光线明亮， 能见度高，目测距 离50米以上 管理人员 车辆管理员做到礼貌待人、热情周到，熟知小区内车主姓名、车型、车 牌号、房号、车位 档案管理 固定车位文字档案齐全、资料准确，外来进出车辆有登记，完成率100,， 准确率100, (七)停车场突发事件管理 停车场突发事件管理主要包括车损事件处置、车位占用处置、拥堵处置等 1(车损事件处置流程 (1)现场确认车辆损毁情况，拍照取证; (2)比对进场车辆记录，核实车损前后车辆对比状况; (3)确认车损，并按车场保险申报流程提请赔偿; (4)支付车主赔偿款，并总结车损发生原因，吸取经验教训。 2(车位占用处置流程 (1)现场确认车位占用情况，拍照取证; (2)联系占用车位车主开走占用车辆，如无法联系上应张贴温馨提示条; (3)在占用车辆开走之前，应及时提供车位给固定车位车主临时停放; (4)占用情况处理完毕后，应及时将占用车位的车辆列入重点监控对象，停放时尽量给予引导，如属 经常行为者应列入车场黑名单禁止进入车场; (5)必要时可建议固定车主安装车位锁控制占用情况。 3(拥堵处置流程 (1)车场巡逻岗现场确认拥堵情况; (2)对讲通知进出口岗控制车流，必要时安排其他巡逻岗进行车辆分流控制; (3)现场指引拥堵处车辆逐辆疏散; (4)疏散后，应在拥堵点继续指挥车辆有序行驶，直至车流高峰时段结束。 (八)车场收费管理 1(停车场的类型 按收费等级划分，一般停车场分为三类: (1)住宅类停车场; (2)社会公共类、临时类停车场; (3)商业场所配套停车场。 2(停放服务费用标准的制定 (1)物业服务企业应根据各地的价格主管部门发布的《机动车停放服务收费管理办法》制定相应的停放服务费用标准; (2)设定的停放服务费用上限不得超出政府定价标准; (3)停放服务费用车型分为四类:摩托车、小车、大车、超大型车; (4)停放服务费用标准制定后应报价格主管部门备案后方可执行; (5)物业服务企业应按法规规定在车场出人口处设立停放服务费标准公示牌，以便车主查询。 3(停车场收费方法 (1)人工收费。部分停车场未安装智能道闸系统的，应通过进出登记纸卡记录，人工计算收取相关停放服务费用。该方式因管理漏洞较多，已逐步淘汰，主要用在临时性的停车场所。 (2)系统收费。 现大多数住宅停车场均采用系统收费方式进行收费，此类方式是通过智能道闸系统对车辆的进出时间进行自动计算，直接显示停放费用，由车场出口岗进行临停收费，客服人员进行月卡授权，收取月卡停放费用。 (3)中央收费。 中央收费是指将车场进出口岗及停放费用收费岗分开独立设置，主要用于安装有智能道闸系统的商业或写字楼项目。该类项目临时停放车辆较多，同时收费单价较高。将收费岗位独立设置，一是便于收费漏洞的管控;二是避免收费造成出入口拥堵，提高车流行驶速度。 (九)停车场智能管理系统的使用 以前的停车场多采用人工发卡、收卡，难免有疏漏的时候，因为没有随时记录可查，丢车或谎报丢车现象时有发生，给停车场带来诸多麻烦和经济损失。随着科技的进步和电子技术、计算机技术、通信技术的应用，当今的停车场收费系统已经向智能型的方向转变。先进可靠的停车场收费系统在停车场管理系统中的作用越来越大。目前停车场使用的收费系统大多数使用感应卡停车场管理系统。这类感应系统高效快捷、公正准确，是停车场对于车辆实行动态和静态管理的综合。而且这类系统易于操作维护、自动化程度高，可大大减轻管理者的劳动强度，还可杜绝失误及任何形式的作弊，防止停车费用流失。另外，停车道闸收费系统还可与型智能图像识别系统一起使用，可更有效地杜绝偷车、盗车现象，并减少在外被刮伤的车辆进入停车场后再索赔的纠纷，使停车场管理者和使用者得到最大的安全保障。停车场道闸系统还可与红外感应系统一起使用，可有效同步地对车场内车位空置分布情况进行管理，可提前指引车主车辆停放位置，方便车主停放的同时，减少了车场引导人员的配置及车辆拥堵情况。 三、车辆停放管理的注意事项 (1)车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷。完善的交通标识及提示，既可以确保管理区域车辆交通的有序，又可以减少安全事故的发生。而车辆停放票据、卡、证及收费牌上的相关免责提示可以提醒车主做好相应的安全防范措施，减少安全事件的发生，并且避免发生安全事件时引发法律纠纷。 (2)车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。协议上应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现剐损或丢失时引起法律纠纷。 (3)车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。部分车主为了方便，经常会将车辆停放于 消防通道，或部分物业服务企业为了提高车辆停放收入，擅自将部分消防通道划为停车位，这样往往会导 致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救。因此，车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理， 确保车辆停放必须符合消防管理的要求，不能堵塞消防通道。 (4)对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人 员直接从地下车库进入楼内。 复习思考题 1(物业管理公共安全防范管理服务包括哪些内容? 2(简述物业管理公共安全防范管理的工作方法与要求。 3(简述公共安全防范管理的检查方法。 4(公共安全防范管理的注意事项有哪些? 5(简述消防管理的工作方法与要求。 6(动火安全管理要求有哪些? 7(简述车辆停放管理的工作方法与要求。 8(车辆停放管理的注意事项有哪些? 古今名言 敏而好学，不耻下问——孔子 业精于勤，荒于嬉;行成于思，毁于随——韩愈 兴于《诗》，立于礼，成于乐——孔子 己所不欲，勿施于人——孔子 读书破万卷，下笔如有神——杜甫 读书有三到，谓心到，眼到，口到——朱熹 立身以立学为先，立学以读书为本——欧阳修 读万卷书，行万里路——刘彝 黑发不知勤学早，白首方悔读书迟——颜真卿 书卷多情似故人，晨昏忧乐每相亲——于谦 书犹药也，善读之可以医愚——刘向 莫等闲，白了少年头，空悲切——岳飞 发奋识遍天下字，立志读尽人间书——苏轼 鸟欲高飞先振翅，人求上进先读书——李苦禅 立志宜思真品格，读书须尽苦功夫——阮元 非淡泊无以明志，非宁静无以致远——诸葛亮 熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟——孙洙《唐诗三百首序》 书到用时方恨少，事非经过不知难——陆游 问渠那得清如许，为有源头活水来——朱熹 旧书不厌百回读，熟读精思子自知——苏轼 书痴者文必工，艺痴者技必良——蒲松龄 声明 访问者可将本资料提供的内容用于个人学习、研究或欣赏，以及其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法及其他相关法律的规定，不得侵犯本文档及相关权利人的合法权利。谢谢合作～