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62铜仁项目第二方案.ppt

62铜仁项目第二方案

精品课件库
2019-06-12 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《62铜仁项目第二方案ppt》,可适用于求职/职场领域

润科地产项目如何实现快销高溢价操盘思路重庆永宏房地产顾问有限公司年月日我们将通过一系列营销动作来解决“如何将玻璃卖出水晶价”的问题借此机会和大家在这里分享!前言:在营销策划过程中经常会遇到这样的问题产品质素一般在竞争中不占优绝对优势但开发商还要求实现高溢价这有可能吗?有!施华洛世奇能够将特制玻璃通过包装和营销实现高档水晶的销售价格溢价能力堪称一流!解决高溢价之一:卖什么卖概念打造铜仁第一个商业中心步行街商圈锦江广场商圈金摊商圈本案卖概念铜仁首席城市商业综合体   铜仁商业第一城铜仁商业新坐标提出口号:润科地产携手大润发,,强势登陆铜仁,打造铜仁第一商业中心润科大润发得商业中心者得天下卖概念解决高溢价之二:卖什么建筑规划建议一、注重外立面门脸设计万达广场注重:商业展示面、精神堡垒、广告位、LED屏幕、立面造型、门头等设计(前庭广场设计必须)卖建筑规划天街及坎式商铺设计增加独立门面及商业价值多部电扶梯与直梯纵横布置提高人流通达性二、加强动线系统卖建筑规划建议坎式商铺部分做成音乐阶梯提升项目人气及商业价值卖建筑规划加强动线系统规划设计合理立体动线设计减少了楼层之间的租金差距。卖建筑规划建议:整个购物中心设计成一条主动线无次要通道模式所有店面都分布在动线两边这样避免了整个商场中死角的出现内外部交通合理真正做到人车分流、人货分流层高建议(米至米不等,但必须根据业态)方正实用。商业设计原则:方便行人步行原则,方便行人进入原则,城市休闲功能原则,绿化景观档次提高原则,参与性原则加强动线系统卖建筑规划三、提升公共区域休闲娱乐性内嵌式广场中庭的利用…空中走廊(空中商铺)卖建筑规划当顾客在这个面积巨大的商场中逛时宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品不会出现在其它商场迷路的情况巨大的中庭直接通到建筑的顶部可以采到足够的自然光卸货区的设置特点卸货区安排在店面的后部通过货梯直接进入店面的货物区顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。充足的停车位在城市商业综合体是必不可少的。卖建筑规划天街系统设计道路系统建议:米兰大街阳光大街润科空中走廊同时增对业态特色进行各组团定位坎式商铺设计层层都是临街一楼个个都是独立门面提升商业价格除开步行街系统外室内商业一条主动线设计规避商业死角概念外立面城市商业地标和中心概念提升建筑规划结论参考项目建议:香港的太古广场、又一城、海港城新加坡的新达城台湾的京华城、上海新天地,重庆万达广场和北城天街,贵州的金源世纪城高溢价下项目规划建议主入口门脸广场系统次入口门脸广场系统次入口门脸广场系统两边增加天街及空中连接走廊系统考虑坎式商铺入口考虑坎式商铺入口条室内步行街条天街条室外步行街大广场大出入口部自动扶梯解决高溢价之二:怎么卖业态规划建议及招商目标对象城市商业综合体组合功能组合:集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。甚至包含了酒店和办公的功能(老街两栋住宅设计考虑楼以下业态规划)。黄金比例:最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为::业态组合:主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。步行街街面宽度最低不能低于米,开间进深不能大于:层高建议考虑LOFL概念室内步行街主入口不能低于米,主通道不能低于米,次通道不能低于米,开间进深不能大于:主力面积以平米之间为宜一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合匹配同时必须主动顺应城市的发展的需要主动为城市发展的服务。怎么卖一二楼大润发手机电脑卖场电器专业市场三四楼百货卖场百货步行街一层:品牌百货二层:时尚潮流三层:儿童内衣小吃夜市酒店写字楼五楼儿童婚纱电影院餐饮娱乐我司项目业态框架建议怎么卖万达模式订单式引入购物中心主体:超市、万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家超乐场、艾美酒店、国美电器等著名连锁商业企业室内精品步行街:引入屈臣氏、重庆小天鹅、宝马城市展厅、棒约翰、星巴克等百余个品牌商家进驻经营。众多独立专卖店组合主力百货商店招商对象怎么招商百货商店选址基本要求怎么招商要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口:万以上物业要求建筑楼高三层以上面积㎡单层面积平米左右中庭面积(包含电梯井)至少㎡单层店面积:,㎡以上层高首层层高最低m二层以上层高m柱距m×m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区电梯要双向每层部以上最好有两部观光电梯。楼板承重kg㎡停车场个㎡合作方式免租期年左右租赁年限年次主力专业店招商对象手机数码城百脑汇西南电脑城怎么招商专业店选址基本要求怎么招商苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业中心人流量大交通便利商业街店:临街商铺(一层)处于市级商圈、区级商圈店中店:大型商场或大型超市内或接近电器或日用消费品区市级区级商圈社区店:紧邻大型社区社区人口万特定市场店:手机、IT一条街枢纽店:地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈地级城市市区人口万以上具有一定的购买能力商业中心江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈城市或区域的商业中心人流量大物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积平方米以上小型店:~平米。中型店:~平米、~平大型店:~平米旗舰店:平米左右平米以上楼层地级市不超过四楼楼层县级不超过三楼从一楼开始地级市不超过四楼楼层县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼县级市场楼层不超过三楼停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁广场开阔的门前广场同苏宁同苏宁配套合格的消防、供水供电、空调系统扶梯和货梯(两层以上)同苏宁同苏宁合作方式长期租赁长期租赁租期年以上独立店招商目标对象餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐型德克士中体倍力金逸影视必胜客面点王星巴克肯德基怎么招商物业及选址要求餐饮(一)怎么招商连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象选址于商务区域或繁华街市附近或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。以大众消费为主选址于人口不少于万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审污染源10米外周边无异议同右大餐厅设置疏散通道门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求平米框架结构层高不低于米位置在地下室或一、二、三楼均可但忌分布数个楼面商务型~平方米、大众型~平方米除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外各建筑结构形式均适合餐厅门前须有相应的停车场~平方米、厨房可小于营业面积的三分之一框架式建筑楼上商铺亦可其余同餐厅配套设施电力不少于千瓦平方米有充足的自来水供应有油烟气排放通道污水排放、生化处理装置厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道同普通餐饮合作方式租期年以上大众化快餐店:~元平米天消费型快餐店~元租期三年以上低层为元平米天以上,具体视地段商圈而定楼上租金略低租期年以上视商圈、路段、位置而定一般不高于元(平方米·天)代表品牌麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头物业及选址要求餐饮(二)怎么招商茶坊、酒吧、咖啡面馆面包、面点房商圈选择选址多高雅路段具有清净、优雅的环境以文化、情调、特色以及舒适和愉悦来吸引消费者消费对象具有一定的消费能力和文化修养满足人们速食的要求宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过人次的区域各种商圈均可开设品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准方可经营离污染源米以上物业要求建筑要求~平方米对建筑结构形式无特殊要求视投资者创意、设想而异层高不低于米如与居民相邻设置隔音层平米其余与普通餐厅相同~平方米框架式结构层高不低于米门面宽度米以上橱窗开阔配套设施电力按每平米千瓦配置自来水供应与普通餐厅相同与普通餐厅相同合作方式租期年以上租金~元(平方米·天)租期年以上租金~元(平方米·天)租期年以上一般企业~元(平方米·天)代表品牌星巴克马兰拉面、面点王金蝶轩德克士肯德基必胜客星巴克面点王金逸影视中体倍力餐饮娱乐怎么招商玛花纤体玛花纤体是隶属于丽妍集团(GlobalBeautyInternationalLimited)所经营的品牌之一该集团公司是一家跨国美容企业完美美容完美专业美容纤体中心创于年一直以来均以国际级的管理专业的美容技术先进的美容仪器为宗旨提供多元化及高质量的服务。怎么招商中国食尚豆花工房川菜馆江南厨子江南味道留园饭店寻蝶坊意粉屋味千拉面禾绿回转寿司安徒生冰淇淋鲜果汁刘一手火锅菜根香秦妈火锅中国银行中国人寿娱乐会所华润堂金大福江南味道面点王时光音像天福茗茶周大福周生生Zippo天母蓝鸟烘焙坊优之良品满记甜品儿童天地婚纱影楼专卖店招商目标对象怎么招商专卖店、男装、女装、家居生活、影音、个人护理、药品、礼品、鞋包、钟表、珠宝饰品、餐饮、银行、服务展示中心、休闲服、运动用品、童装、玩具。怎么招商天母蓝鸟烘焙坊源自台湾由台湾烘焙名师执导以专业的糕点烘焙技术和独特的烘焙方法特制出来怎么招商Leonidas列奥尼达斯所有的Leonidas巧克力制作都是在布鲁塞尔以最好、最高品质的材料制作而成。服装、精品类GUCCI”古驰ErmenegildoZegna杰尼亚AlfredDunhill阿尔弗雷德登喜路ESCADA艾斯卡达HUGOBOSS雨果博斯KENZO日本高田贤三PalZileri伯爵莱利CHARRIOL夏利豪法国钟表品牌怎么招商定位在中档或者偏上的品牌阿桑娜azona、例外EXCEPTION、森美Sammy这样一批定位在中档或者偏上的品牌怎么招商MISSSIXTY联系电话:而著名的意大利女装休闲品牌MISSSIXTY将作为一家专门店与NOVO构成姊妹店。GRI:http:wwwgriasiacom,旗下的AnneKlain、JoanDavid、SoleAllience、EQ:IQ、NineWest、Jesire等个著名品牌Nautica诺帝卡,美国最受欢迎的休闲品牌之一(地址:上海黄陂北路号中区广场楼,电话:)结论两大主力店:、大润发超市、佳惠百货四大独立店:、肯德基、星巴克、必胜客、屈臣氏五大专业店:、国美电器、百脑汇专业IT卖场。、玛花纤体、完美美容、金逸影视数家专卖店营造铜仁新商业中心概念如何卖出高溢价销售模式确定本商业地产销售操作模式四种操作策略根据不同的业态定位确定销售的操作策略。纯销售产权带租约销售产权长短期返租销售短期为年返租,长期为年返租,苏宁星巴克品牌店份项目信托启动方式未取得预售许可证前(购房优惠权和优先购房权)信托基金整售模式所有临街门面和天街门面大润发如何卖高溢价产权返租模式操作方式客户购买时即与开发商签订租约将所购房产返租给开发商租约期内由开发商将房产转租经营租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付同时返租期内业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型:解决了高价销售与提前消化的矛盾但激化全部销售和持续经营的矛盾。建设部《房地产销售管理办法》规定:年6月1日后不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。如何卖高溢价项目信托可以同时达成发展商融资和营销蓄客的目的在可能的情况下我们建议采用信托模式进行启动但是信托审批严格且在商业领域内没有先例审批难度无法预测,因此我们可以采用类信托方式。一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起在信托产品的设计中加入购房优惠权和优先购买权二、信托适用于有融资需求的发展商严格来说和楼盘销售相结合的信托是一种项目启动模式三、目前政策规定信托份额最大不得超过份且必须通过银监会审批四、银监会出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司开展房地产业务给予放松份限制的政策优惠。信托的适用条件信托基金整售模式操作方式:(此方式值得推广因为贵州扎会和民间放贷热情非常高涨)  同样采取统一经营管理以出售方式销售商铺属于商业地产“类信托”产品。即把层的卖场分割成每平方米为一个单位进行销售单位万元并且在年合同到期后必须由开发商回购。对于这一创新的销售手段现在的工作重点是改变投资者传统的投资观念扩大该类产品的认知程度。并银行进行合作加入银行的理财计划通过金融机构的介入为类信托产品增信。  地产“类信托”产品与带租约销售两者各有优势。带租约销售的模式要求项目定位准确后期的经营管理公司过硬。如何卖高溢价店中店销售模式,产权长短期返租销售操作方式发展商将商业划分为可经营的小铺位然后按铺位出售给投资者或使用者同时购买人必须同时签署物业使用协议承诺服从商业的统一经营和管理约束。同时房开给与培育市场返租时间年限(扣点模式)缓解了全部销售与持续经营的矛盾(舍弃部分物业作为房开永久投资性资产,同时部分划定出来室内商铺采取长短期返租形式销售)但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾如何卖高溢价日盛·安丰家居装饰城销售模式及价格方案返租模式分析包租年按每年返租第一次返年计往后一年一返考虑到销售时本项目的最终收益保证在元㎡(F计元㎡F计元㎡)要先返还年计%的回报率计算我们的市场销售均价应该为:元㎡÷(%)≈元㎡元㎡÷(%)≈元㎡元㎡÷(%)≈元㎡每年每平方返还租金为元㎡*=元㎡元㎡*=元㎡元㎡*=元㎡元㎡*=元㎡每年出租可收租金平均为元㎡*=元㎡(F计元㎡*=元㎡F计元㎡*=元㎡)按租五年计算:五年后实际收益为*=元㎡F*=元㎡F*=元㎡如何卖高溢价日盛·安丰家居装饰城销售模式及价格方案返租模式分析包租年按每年返租第一次返年计往后一年一返考虑到销售时本项目的最终收益保证在元㎡(F计元㎡F计元㎡)要先返还年计%的回报率计算我们的市场销售均价应该为:元㎡÷(%)≈元㎡元㎡÷(%)≈元㎡元㎡÷(%)≈元㎡每年每平方返还租金为元㎡*=元㎡元㎡*=元㎡元㎡*=元㎡每年出租可收租金平均为元㎡*=元㎡(F计元㎡*=元㎡F计元㎡*=元㎡)按租五年计算:五年后实际收益为*=元㎡F*=元㎡F*=元㎡如何卖高溢价日盛·安丰家居装饰城销售模式及价格方案返租模式分析包租年按每年返租第一次返年计往后一年一返考虑到销售时本项目的最终收益保证在元㎡(F计元㎡F计元㎡)要先返还年计%的回报率计算我们的市场销售均价应该为:元㎡÷(%)≈元㎡元㎡÷(%)≈元㎡元㎡÷(%)≈元㎡每年每平方返还租金为元㎡*=元㎡元㎡*=元㎡每年出租可收租金平均为元㎡*=元㎡(F计元㎡*=元㎡F计元㎡*=元㎡)按租五年计算:五年后实际收益为*=元㎡F*=元㎡F*=元㎡如何卖高溢价定价模拟一二楼大润发万产权销售手机电脑卖场万室内步行街电器专业市场万(可分割可产权)三四楼百货卖场万产权销售天街坎式商铺二层:万三层:万全部独立门面销售小吃夜市万酒店写字楼万大面积销售五楼儿童婚纱电影院万室内步行街餐饮娱乐万大面积销售所有临街门面均价万左右如何卖高溢价定于年月日开盘整体实现均价元平米调整后项目园林、立面效果图销售额亿元经过产品调整和上述一系列的营销措施本项目!如何卖高溢价项目可销售体量按照万方计算,楼楼销售面积预估万方(均价千),楼销售面积万方(均价万),合计销售额亿,按照销售额,我们销售目标亿元实现快速销售怎么卖三地营销模式的建立渠道模式开启三地营销模式的建立项目所在地营销、客源地营销和网络营销同时推进的模式。具体来说就是结合目的地建设前瞻性包装目的地同步面向重点客源地深度营销和网络营销。即:“三地”营销模式=目的地营销客源地营销网络(第三地)营销第一地:项目所在地(营销中心建立)第二地:客户资源地(销售点建立)第三地:网络地(网络推广营销平台建立)实现快速销售怎么卖渠道模式开启小蜜蜂推广团队建立:(含竟品拦截小区推广直邮系统插车等)巡展系统化建立:(社区巡展步行街巡展区县巡展等)电话营销系统化工作建立:(高端客户资源获得定向电话销售)活动系统化工作建立:(置业说明会联合活动推广房交会各商业协会活动项目活动)招商系统化成立:(百货招商专业店招商品牌店招商餐饮娱乐等)实现快速销售怎么卖实现快速销售怎么卖营销:核心思路高科技与现代商业中心引领下的完美体验高调展示创造产品商业价值联想活动增强客户商业投资价值共鸣渠道达到大众对项目关注度关注展示策略围挡高调创新围挡空中售楼部、艺术感强的色调、字体昭示性体现项目形象有效吸引客户围墙不在一味的喷绘广告可以是商业艺术可以是现代商业门头展示策略售楼处装修高调通过艺术造型曲线、色调、材质运用突显售楼处内部的商业空间营造差异化的销售空间展示策略售楼处设备高调通过全息影像虚拟三维立体空间及家具、道具的运用契合项目体验销售空间苹果最新技术IPAD演绎影音空间项目多有信息全部存入IPAD共客户参阅全息影像虚拟三维立体空间吸引眼球客户充分体验关键点精准把握客户喜好通过高科技手段吸引客户关注手段(意向)全息投影技术营造三维立体样板间、沙盘等吸引客户让客户充分体验活动产品推介会共鸣地点:售楼处目的:吸引客户到访筛选意向客户关键点:与目标商家品牌合作媒体推广、产品推介活动专家论坛共鸣高层意见领袖吸引准客户引起共鸣什么能让他们信服?权威的!专家的!理性的!地点:开盘前目的:聚集人气引发目标客户持续关注关键点:商业权威专家领袖意见主题:学术论坛针对客户生活习惯的有效网络渠道网络搜房、新浪、焦点、搜房等网站的详情页。业主论坛包括区域市场的热销楼盘、竞争对手论坛的发帖。渠道大众渠道网络关注论坛竞品业主论坛主流房地产网络渠道大众渠道短信信息三部曲通过信息内容有效吸引客户关注案例:行业资讯苹果推出新产品……产品信息润科推出新商铺……驱动信息现场有奖品相送(小礼品)……手机病毒操作要点:杜绝审美疲劳:不能一家数据公司用到底需要多家公司多个数据库轮替。重复成永久:一天同一组数据库可以发多几次。强冲击力:借助彩信更生动的传播。关注渠道定向渠道关注植入广告:酒店办公楼茶楼咖啡吧KTV及高档社区电梯……网站文字链公司内部BBS机场展板广告车库广告目标客户阅读机场杂志商界等电梯厢广告全面渗入车库入口我们的保障:资深运营团队系统化的操作流程专业的销售团队(客户资源已经在上面介绍)人员架构    成立项目全程营销策划代理服务小组由公司总经理直管,营销总监具体负责策划组:包括:策划经理平面设计师文案销售组   包括:营销专案经理专案主管名专业投资顾问招商组   包括:招商专案部长名专业招商经理人员架构,营销部合计人(客服部人员人属于房开管理关系属于营销部推广部分由房开单独与广告公司洽谈费用)专业的销售团队楼盘销售人员分为两派:形象派和实力派形象派:形象出众接受系统商业楼盘销售培训和客户也比较容易沟通实力派:以各行业客户经理为基础要求有的对股票投资特别有心得有的对银行业务很了解有的从事保险推销或者汽车销售,都可以说是专业人才他们凭借自己的生活经验和客户聊起来的时候也容易找到共鸣点了解客户需求。永宏公司提倡人人都是销售人员:在楼盘销售中讲究“对应”购买几百万元一套单位乃至上千万元一套单位的买家都是非富即贵所以也就需要有高素质的销售人员“对应”。公司从老板到现场经理必须出马就是因为要讲究“对应”。专业人语:“讲究价值多过价格”系统化的操作流程项目销售代理及招商代理服务内容(一)前期商业策划、商业规划:商品定位、商业布局、功能定位、动线设置、人流导引、DM规划、市场定位:目标市场定位、投资经营户定位、市场功能定位、业态业种定位、招商策划:业态业种配置、个性招商策略、分步招商计划、招商文案技巧、销售策划:销售时机把握、销售节奏控制、销售卖点设计、销售人员培训、营销策划:案名设计、视觉形象设计、案场设计、文案策划、平面设计、流设计、市场推广:媒体组合、媒体选择、推广计划、费用预算、经营策划:商管公司筹建、商管运营推动、兴市旺市策划、项目运营维护(二)营销推广、制定项目入市时机策略、制定不同销售阶段的价格策略和营销策略、在不同阶段进行项目推广、策划促销活动、定位推广基调和广告风格、确立项目推广名及推广主题、项目标志的创意设计、确定售楼处空间设计、装潢格调、报纸广告、宣传海报、DM单张的创意设计、手提资料袋、横幅广告、户外广告灯箱及大型广告围板的创意设计、进行媒体组合、广告发布监控、广告效果评估(三)销售代理服务、组建项目销售队伍、对销售人员进行销售技能培训、销售控制的组织与安排、来访客户的登记与接待、每日的销售总结与分析、现场广告效果跟踪、分析来电来访情况、分析每周每月实际成交情况、提供每周销售情况表及每月销售计划书、根据销售情况调整销售策略等(四)招商代理服务、招商组织运营体系搭建、业务流程制定、岗位职责确定、招商工作行为准则制定、人员编制、租赁审批授权规范与甲方的交叉配合流程建议、各区块产品组合方案、各商铺候选租户方案、主力租户招商方案、工作进度细化、整体工作进度安排、招商工作进度表细化、招商人员上岗培训、招商工作阶段性总结与效果评估:阶段性提交招商总结及评估报告(五)取费标准销售佣金标准:销售佣金:按照每套销售总额提取溢价分成:根据甲乙双方确定底价,乙方超出底价部分甲乙双方按照:分成招商佣金(不限年限):按个月租金标准支付佣金THANKS为您创造最大价值是永宏责任万达模式订单式引入购物中心主体:超市、万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家超乐场、艾美酒店、国美电器等著名连锁商业企业室内精品步行街:引入屈臣氏、重庆小天鹅、宝马城市展厅、棒约翰、星巴克等百余个品牌商家进驻经营。众多独立专卖店组合

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