布吉罗岗片区用地改建住宅项目
计划投资方案
一、项目简介：
1、项目地址：位于龙岗区布吉罗岗LG101-6号片区（地块编号07-20），京南路与锦龙路交界处，万科红大型住宅区旁边，木棉湾
小学
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背后。
2、现状情况：空地占地面积共15442.06㎡，有房产证，属公司产权。
07-20地号：宗地号G06317-9(5) 面积15442.06㎡ （深房地字第0000269738号）
是工业用地，需重新报批宗地用途。查国土公布片区规划法定图则：地块编号07-20为二类居住用地。
3、项目位于成熟生活片区，周边商业氛围浓厚，有万科红和信义地产大型住宅区，居住环境高尚，公共配套非常完善，交通十分便利。离5号地铁“白鸽笼站”出口和3号、5号地铁“布吉站”双出口处附近。
二、项目出售：
1、项目拟整体出售，以公司股权转让形式出售，转让款1.8亿元（含债务、不含税）。
2、公司全体股东同意股权转让，会提供一致同意转让股东会决议（有诚意卖）。
3、股权转让款支付：定金200万元，签约时付转让款30%，剩余转让款股权转让后以工商登记批出时付清（资金银行监管）。
4、公司负责办理股权转让有关手续。
三、第一期项目开发经济预算（按旧城改造）
1、项目基本指标
表
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项目建设用地面积(㎡)
15442.06
容积率
4.8
总建筑面积(㎡)
74122
公用面积（㎡）
270
可售建筑面积(㎡)
73852
2、项目可售建筑面积土地成本测算表
土地成本项目
总额(万元)
备注
项目收购款
17300
居间方费用
1300
过度期补偿费用
0
回迁物业建安成本
0
社区公众面积（约）
约270㎡
补缴地价
22155
暂按商业3000元/平米，住宅3000元/平米计算，比例为2：8。暂未考虑可享受的优惠政策。
土地总成本
40755
单位可售建筑面积成本(元/平方米)
5500
3、项目开发销售收入测算表
规划物业类型
建筑面积（m2）
百分比
返还面积（m2）
可售面积（m2）
销售均价（万元/平米）
销售额（万元）
备注
商铺（预计）
14770
20%
0
14770
7
103390
可售商品住宅
59082
80%
0
59082
2.6
153613
合计
73852
100%
0
73852
257003
注：销售总额是按照市场保守销售情况测算，可售商品住宅2.6万元/平米，商铺7万元/平米。
4、项目开发收益测算过程表
序号
项目
总额(万元)
备注
1
销售收入
257003
注：销售总额是按照市场保守销售情况测算，可售商品住宅2.6万元/平米，商铺7万元/平米。
2
购地成本
40755
3
建安成本
33355
保守建安成本按照单价4500元/平方米计算；
4
管理费用
2570
项目管理整体相对简单，管理费用按预计销售收入的1％计；
5
销售费用
3855
销售费用按可售商品房预计销售收入的1.5%计；
6
财务费用
7411
按照购地和建安成本总和全过程(利息10%)测算。*74110
7
不可预见费用
3336
拟建安成本的10%
8
营业税及附加
14135
销售收入的5.5%（未考虑税收优惠政策）
9
营业利润
151586
收入-成本105417 （楼面成本：约1.423万元/㎡）
10
土地增值税
6175
商业预计销售收入的3%+住宅预计销售收入的2%之和预算，（未考虑税收优惠政策）3102+3073=6175
11
税前利润
145411
12
所得税
36353
税前利润的25%（未考虑税收优惠政策）
13
净利润
109058
结论：
1、项目投资预算总净利润：109058万元，回报率高。
2、早有万科和信义等地产进驻开发，目前变为成熟的商业生活城区，交通便
利、双地铁出口，项目升值快。
3、宗地号G06317-9(5)；已规划为二类居住用地，不存在变更报批有难度。
4、项目旧城改造操作简单。
浙公网安备 33021202002483