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1-(新版)某城市综合体物业标书(物业管理服务方案).doc

1-(新版)某城市综合体物业标书(物业管理服务方案)

中小学精品课件
2019-03-03 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《1-(新版)某城市综合体物业标书(物业管理服务方案)doc》,可适用于求职/职场领域

物业管理方案第一章投标人简介第二章对项目的认识、管理服务整体设想及总体目标第一节对项目的认识第二节管理服务整体设想第三节管理服务总体目标第三章组织构架、人员配备、培训及管理第一节管理服务机构组织构架第二节人员配备第三节人员培训及管理第四章物资装备计划第一节物资装备明细第二节物业管理用房计划第五章前期介入服务、承接查验第一节物业管理前期介入的重要意义第二节前期介入服务第三节承接查验第四节前期介入费用第六章服务质量标准及措施第一节服务质量总标准及措施第二节安保管理服务标准及措施第三节设备设施管理服务标准及措施第四节智能化系统的管理维护标准及措施第五节环境管理服务标准及措施第六节住宅区域服务标准及措施第七章管理服务重点、难点及其措施第一节物业管理服务的重点、难点分析第二节物业管理服务重点、难点及其措施第八章突发事件应急处理预案第一节安全管理措施第二节突发事件应急处置预案第九章管理规章制度第十章物业档案资料管理第一节物业档案资料管理总则第二节物业档案资料管理第十一章物业管理服务费用测算第一节物业管理服务费用收支测算总表第二节各项物业管理服务费用测算第章投标人简介一、大光明概况二、大光明优势三、在管部分项目展示第二章对项目的认识、管理服务整体设想及总体目标第一节对项目的认识一、物业总体认识:MOON天地广场位于南京玄武区地处千家湖广场周边东至单龙大道、南至规划道路、西至风湖东路、北至规划道路。竣工时间为n年n月日交付时间为n年n月日。、总用地面积:nn㎡、总建筑面积:㎡、绿地率:%绿地面积约㎡、住宅户(套)数:户、可计收物业管理服务费面积如下表:序号物业收费类型面积备注一住宅㎡二酒店㎡三商业㎡、公建配套含:住宅物业管理用房㎡商业物业管理用房㎡共约㎡。、机动车停车位:个、商业面积㎡。、幢酒店面积㎡、幢高层住宅面积㎡。第二节管理服务整体设想、智能化安防系统与严谨地安防措施为客户、业主提供安全的环境现代化的安防系统是以智能化系统的配备为主科学合理的布岗、经培训可按管理规程上岗执勤的安保员以及训练有素地处理应急事件的安保团队为辅形成了为项目内公共财产的防范以及住宅区内人员进出有效地控制以期达到安防工作目标。、打造良好人文环境为客户和业主提供绿色的环境本项目绿化覆盖率达是真正的绿色家园。项目内的绿化植被物种类别多乔木与灌木合理搭配引进了先进的绿化保养与维护技术为区内绿化的生长、补种与施工养护原因封闭道路及公共部位场所设施应由维修当班人员书面申请经管理处项目经理批准后由管理处提前小时通知有关业户。()因建筑物突发事件应在根据实际情况联系有关部门及时抢险清理堆积物查清原因后小时内由客服人员向有关业户做解释。(八)技术资料的收集、管理、使用技术资料的收集、管理、使用是项目物业管理的一个重要组成部分是机电设备管理、运行、维护的依据是技术改造和节能运行的基础是设备管理必需的条件和保证。、收集设备管理法规政策政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件这些文件具的法律责任设备管理必须不折不扣贯彻执行。、建立技术档案各主要设备及设备系统要有齐全详细标准的技术档案:()所有设备建立设备卡片一台设备有一张设备卡。按系统、设备编号再按编号逐台登记。()将各设备卡片统一汇集登记形成设备台账。()每一台主要设备均建立技术档案记录设备运行、改造、大修和故障情况用于指导设备管理的实施工作。()大修、改造施工结果、验收合格后把已修改完毕的全部图纸整理归档。、做好技术资料收集、管理工作我们将做好以下几个方面的技术资料收集、管理、使用工作。()竣工资料()运行资料()值班记录()大修改造资料()二次装修图纸及审批资料()设备故障处理资料()区内市政设施资料()检查、验收、年审资料()计算机软件及录像资料四、对外判项目的管理办法、对外判服务的分类()对外判维护、检查、检修、校准服务(指消防、高压配电柜及其附属线路、部分专用工具等)。()对外工程发包(指超出物业公司维保范围的大面积维修及更新设备设施)。()对外劳务委托(指项目设备实施养护、维修所配套的专业工具工具的劳务委托维修养护如擦窗机、液压升降平台等)。、对外委托服务的申请审批程序()使用部门认为本部门工作有对外委托服务需要时应当填制《对外委托服务申请表》申请表的填制要求如下: 对外委托的理由。 对外委托的要求包括项目名称、范围、费用预算。()使用部门的负责人应当在《对外委托服务申请表》上加注自己的意见同意后上报公司总经理。()批准后的《对外委托服务申请表》应当依据《分供方评审与管理标准作业程序》对分供方进行评审。()总经理依据评审结果选择合格分供方签定对外委托服务合约合同中必须列有有关质量控制的量化指标如故障率控制等。、对外委托服务履约过程中的质量监控和最终成果验收()从设备设施日常运行发生故障的故障率进行考核()日常维保工作质量的现场监管考核验收()对服务单位年度总结的评估进行考核()《对外委托服务申请表》、《分供方评审报告》、质量监控记录等在对外委托服务完全结束后由公司统一归档永久保存。第四节智能化系统的管理维护标准及措施MOON天地广场是实施综合智能化物业管理的商业和住宅项目其智能化系统应包括“一卡通”系统、可视对讲系统、闭路监控系统、停车管理系统及电子巡更系统等该系统与管理处智能化控制中心连接。针对这一现状我司将与该系统的设计施工单位相互协作同时配备一支有实操经验的设备维护保养人员为胜任MOON天地广场的智能化管理打下坚实基础。针对项目智能化系统的特点结合我司智能化系统管理的经验制定如下管理维护标准方案:、建立设备运行及维护人才队伍由高素质的专业人员来使用和维护设备设备的功能才得以充分发挥。我们将录用专业人员组成一支精干设备运行及维护队伍并邀请该系统的设计安装单位对所有管理技术人员进行强化培训确保每个人都谙熟该系统并正确使用及维护。、对客户和业主进行多种形式的培训用户能否正确使用室内智能系统是减少误报及延长系统使用寿命的关键我们将从第一个入伙的用户开始通过提供详细的使用操作指南、定期举办培训班、上门指导及派发宣传品等多种形式让所有的客户和业主都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。、严格监控装修工程管理首先我们对所有的管理人员进行全面培训让每一名管理人员和维修人员都能熟知隐蔽线路的具体位置。其次我们将对所有的二次装修进行严格监控管理人员每天需到装修现场查看防止线路被损坏。、建立供应商档案我们将对所有监控系统的器件、配件建立详细档案包括型号、产地、生产单位、供应商单位等时刻与生产商、供应商保持联系确保以最快速度取得所需配件并能跟踪产品的更新换代使MOON天地广场的智能化系统得到及时完善。、处理好入伙初期的误报问题由于智能化系统科技含量较高客户对系统必然有一个接受及熟知过程在这一过程中各种误操作会时有发生造成控制中心报警频繁发生我们将根据实际情况在入伙初期设备定一个N秒的滞后报警当客户误操作时可在N秒内通过室内操作键盘解除报警这样控制中心就不会发出报警信号从而有效解决了初期频繁误报的问题。、日常巡视与定期保养日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径而定期维护则是发现、解决软性隐患的最佳办法我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来保证设备安全运行。具体计划见下表(下页):序号类别对象项目标准日常维护备注临检日检月检季检年检一一卡通系统读卡机外观清洁、完整、无破损、无水浸、防晒√√√安装与联接安装牢固、联接可靠√√√√性能感应灵敏、准确、信号传输稳定√√磁控门锁感应性能灵敏度高、响应特性正常√√√√二可视对讲系统对讲电话外观及布置清洁无尘、摆放有序√√√√插接件及联线联接牢固、无接触不良√√√√√控制性能画面清晰、稳定√√√三闭路监控系统监视器外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖√√√插接件及联线联接牢固、无接触不良√√√控制性能画面清晰、稳定、调节旋扭灵敏√√√√控制器、画面分割器、录相机外观清洁无尘、摆放有序√√√接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√控制性能各性能控制键及旋钮灵敏、可靠画面分割稳定、录相清晰干扰信号小√√√√摄像头外观清洁、完整、无破损、无水浸、防晒√√安装与联接安装牢固、联接可靠√√√摄像效果视频信号清晰、完整、失真小控制灵敏可靠√√√四停车管理系统IC卡读卡器外观清洁、完整、无破损√√√安装与联接安装牢固、联接可靠√√√√性能感应灵敏、信号传输稳定√√闸杆系统外观清洁、完整、无破损√√√安装与联接安装牢固、联接可靠√√√运行安全、灵活、准确机件润滑良好√√√√五巡更系统读卡机外观清洁、完整、无破损、无水浸、防晒√√安装与联接安装牢固、联接可靠√√性能感应灵敏、准确、信号传输稳定√√√六各系统电电脑主机、打印机、硬盘显示器外观清洁、完整、有序、无破损√√√安装与联接牢固、无松脱√√√运行性能正常、无死机、过热等不良现象√√√√√第五节环境管理服务标准及措施环境作为物业及项目形象不可或缺的重要载体江苏大光明物业管理有限公司将以高标准、高水准的环境管理与维护为MOON天地广场项目创建尽善尽美的物业环境。全面推行科技型、“零干扰”型、环保型、安全型和科学化、规范化清洁管理思路。一、物业环境管理服务模式(一)物业环境管理服务的整体设想、共性服务与个性服务相结合环境管理服务质量的优劣直接影响到本项目的公众形象、以及物业使用人的服务满意程度因此在物业环境管理服务方面除了提供高品质的日常环境管理服务外尚需本着以顾客为中心的原则将根据不同空间功能特点、业主需要或人员的习惯、爱好、工作特性制定个性化环境管理方案。、理论性、实操性相结合导入先进、科学、规范的管理制度、程序和标准量身定做与本项目项目相适应的清洁服务管理标准、管理措施、质量管理体系、工作目标、工作计划、工作程序、服务准则和规章制度引入IS质量管理标准、ISO环境管理标准等采用先进的机械设备提高工作效率降低人工成本。选用经验丰富、认真负责的高素质人员担负环境管理工作岗位选送符合作业要求、实操能力强、形象健康的员工。、专业培训、专业管理相结合高素质的服务人员是确保管理服务水平持续提高的先决条件为此我们将在环境服务人员的培训、日常管理等方面加强力度通过培训不断提高员工的服务意识和技能通过制度规范员工的服务行为以确保环境管理水平持续维持一个较高的水准。、隐性服务与及时服务相结合在本项目的环境管理服务中将充分考虑物业诸多方面的特殊性全方位引入江苏大光明物业管理有限公司“隐性管理”的管理概念。我司将对所有服务对象做全面、细致的分析和了解掌握服务对象需求的规律、内部的作息时间特点合理安排环境服务工作时间与作业流程使物业内部各类工作人员在不经意享受着一流的环境管理服务。同时建立畅通的信息采集渠道建立快速的处理体系及时解决相关问题。、清洁服务与环境保护相结合将引入环保的理念并应用于实践中为物业使用人提供健康、环保的工作环境。(二)物业环境管理服务的重点和难点l、如何打理并营造出良好的整体及细部的物业环境是环境管理服务的一个难点和重点。、不同的空间、场所以及不同的物业使用人对环境的要求及需求差异较大如何使环境管理与不同区域的建筑风格、使用功能、空间特点等环节和谐不同区域的绿化植物摆放等是环境管理工作的一项重点内容。(三)环境管理模式及措施l、管理模式根据本项目物业功能要求对环境管理服务要求标准、高档次拟对环境管理采取的管理模式:零干扰的环保管理模式、采取的措施()高起点规划环境服务与管理保证服务高起点、高质量①构筑有本项目项目环境相适应的高品味、高质量、高标准作业要求的组织架构、配置完备的人力资源和设备。②导入先进、科学、规范的管理制度、程序和标准量身定做与本项目相适应的环境服务管理标准、管理措施、质量管理体系、工作目标、工作计划、工作程序、服务准则和规章制度等。③选用经验丰富、认真负责的高素质人员担任本项目环境管理工作岗位选送符合作业要求、实操能力强的员工派往本项目项目工作。④配备先进齐全、环保化的清洁作业设备根据物业特点与要求将选用环保型的作业设备和材料楼内垃圾及时清扫及时处理垃圾存放与运输采用密封压缩一体设备等从硬件上保证清洁作业高效、优质。⑤制定科学的管理措施把日常清洁与保养相结合从而达到最佳的保养效果。()建立“零干扰”的环境服务作业制度营造安宁的办公环境建立符合物业办作息时间的工作制度。根据物业使用人的作息特点灵活安排清洁作息时间和方式采用“无噪声作业”实现“零干扰”的清洁服务。针对一些特殊的场所在保证其干净整洁的同时力争做到无干扰。()建立多重质量控制体系保证服务质量达标①采用多重服务保障策略实现服务人员、技术、措施、物质的多重保障培养员工的全员保洁意识每一个保洁员不仅要保持自己责任区域内的工作达标还有义务维护整个物业的环境形象。②实行三级检查和管理员巡查相结合的质量考核和清洁验收制度。③实施分区域包干目标管理责任制推行五定管理原则即定人员、定时间、定地点、定质量、定任务实施专业作业强化服务质量方便质量控制。④实行上岗资格认证和人员再培训工程根据不同阶段的各种变化和服务质量要求组织员工进行针对性再培训促进员工不断提高服务技能和自身素质满足物业高质量的服务要求。、严格按确定的计划、标准、程序开展工作。对不按标准和程序操作的人实行严厉的处罚凡对操作程序不熟悉的人员一律下岗接受再培训培训不合格者不予上岗保障服务质量。、采用分类作业方式保障清洁服务安全高效根据清洁服务对象的特点和要求采用“专业分类”作业方式划分作业环节设定作业程序确定每个工作环节的工作量分配作业时间、并配置人员和物资。、建立快速应急处理机制保障环境服务及时快速建立畅通的信息采集渠道开设小时服务热线设置专职接待人员处理顾客意见、建议和投诉建立快速的投诉问题和回访体系推行首问责任制和限时处理制对于顾客反映的每一个投诉问题将以快捷的方式予以安排落实用最短的时间予以解决成立“应急处理组”保证在突发事件和客户需要时得到及时周到的服务。、导入绿色环保理念、倡导绿色办公文化保证清洁管理中所有的物料与工具都尽可能选用环保材料避免对地面、墙面和整个环境造成污染。保障物业使用人在一个绿色环保、优雅娴静的环境里愉快的工作、学习和生活。、建立评审制度、实旌目标责任制不断提升服务质量成立质量评审小组通过业主意见调查、内部检查等多种方式获取服务质量信息反馈定期或不定期对各岗位员工的服务质量以及干部责任期内的工作绩效进行评审和考核对考核不合格者予以处罚并研究制定纠正措施与此同时推行末位淘汰制对于连续排名在最后的员工予以辞退处理促进清洁服务不断提升。(四)清洁工作规程、保洁标准和基本操作方法()保洁标准A、四净:地面干净、墙壁干净、门窗干净、天花干净。B、十无:无灰尘、无污渍、无淤积、无积水、无手痕、无杂物、无鼠害、无蟑螂、无蚊蝇、无蜘蛛网。()基本操作方法A、从上到下。先天花风口、灯盘、后墙身、地面B、从里到外。从柜内到柜外从里层到外层从室内到外C、从重点到一般。先做重点污渍后做一般保洁D、先浅后深。先清洁白色或无色物品后清洁有颜色物品由浅至深E、先湿后干。先用湿的洗抹、拖擦后用干布擦拭干净:F、先清洁显眼地方后清洁隐蔽地方G、先清洁安全地方后清洁危险地方H、全面检查发现需维修问题及时报告班长。第六节住宅区域服务标准及措施一、便民服务标准江苏大光明物业管理有限公司管理有限公司在确保日常管理服务质量的同时也致力于提供优质快捷的便民服务通过方便、快捷、高郊的服务来达到寓管理于服务中的目的在MOON天地广场我们将秉承“优质服务低价收费”的经营方针根据项目的结构、地理位置及配套设施并结合我司多年来开展便民服务的成功经验围绕客户、业主的切身需求将便民服务开展到其工作生活的方方面面中拟在MOON天地广场开展如下便民服务。有偿服务价目表类别项目收费标准备注一、家居清洁服务清洁开荒面议二、特殊清洁服务地面打腊喷磨腊面议水晶腊面议地毯清洁地毯(抽洗)面议地毯(干洗)面议家私清洁NOF保养腊面议碧丽珠打腊元M不足一平方按平方收费。不锈钢清洁元M省铜水不足平方按平方收费铜字清洁元M省铜水不足平方按平方收费三、绿化护理修剪草坪元次每M元。喷药元次每M元。庭院改造面议提供室内摆设苗木面议庭院绿化月保元月每月四次护理包括:修剪、杀虫、拔草、施肥、淋水等。(M内)消杀面议代植、代种纪念树元棵人工费。四、家务服务小孩接送元次只限于市区内接送、车费另计。买菜煮饭元次项目内买菜。清洗百叶窗元M清洗抽油烟机元台清洗排气扇元台送水面议礼品递送元次只限市区内不含车费礼物不超过公斤件易碎产品加收元件。五、保安保卫面议陪业主存取巨款服务面议按存取款收取。六、上门交收上门交收元次上门交收洗衣、CD、VCD、冲印胶卷上门代办元次代购机票、代交水电费、话费、购物七、家政教育服务家教(小学)一次性小时以上元小时基本课程须提前天预约家教(初中)一次性小时以上元小时基本课程须提前天预约家教(高中)一次性小时以上元小时基本课程须提前天预约英语口语一次性小时以上元小时基本课程、须提前天预约电脑补习一次性小时以上元小时办公软件、硬件基础须提前天预约声乐元小时须提前天预约钢琴元小时须提前天预约电子琴元小时须提前天预约古筝元小时须提前天预约舞蹈元小时须提前天预约美术书法元小时须提前天预约八、护理照顾儿童元天(小时)元月只限岁儿童照顾病人元天(小时)元月不能自理的重病者另加收护理费照顾孕产妇元天(小时)元月陪月婴儿冲凉九、土建类服务天花、墙身粉刷面议须三平方米以上修补瓷砖元M人工费不足平方米按平方米算修补压头阴阳角元M人工费不足米按米计算修补地面砖元M人工费不足平方米按平方米计算木门调整元扇人工费装门轧头元只人工费包材料修木门锁元把人工费房门锁修理木地板元M人工费不足平方米按平方米计算换内房锁元把人工费配门窗玻璃元块人工费平方米以下窗台渗水面议外墙渗水面议须平方米以上墙脚渗水元M不足平米按平米计算铝合金窗锁扣元个人工费开排气扇孔元个人工费大阳台铁栏杆翻新元个包工包料材料由管理处定小阳台铁栏杆翻新元个包工包料材料由管理处定十、水电安装维修类服务新、拆装水表元只人工费更换电表元只人工费装抽油烟机元台(视复杂情度而定)人工费装热水器元台(视复杂情度而定)人工费换、装水龙头元个人工费换球阀元个人工费换弯头面议换修存水弯面议更换直通面议更换(疏通)地漏元个(视复杂情度而定)人工费更换洗手盆下水软管元个人工费更换快节面议更换闸阀(水总掣)元个人工费换浴缸落水面议修理浴缸渗水面议修理座厕面议修理浴缸面议换洗菜(脸)盆面议更换金属软管元条人工费更换启辉器元个人工费更换光管元支人工费更换空调开关元个人工费安装二三插板元个人工费安装二位开关面板元个人工费安装一位开关面板元个人工费电线线路整理(安装)元米人工费如线路复杂费用面议修理日光灯元盏人工费镇流器元只人工费空调插头(座)(更换)元只人工费电子镇流器元只人工费换白炽灯元盏人工费换奶白蘑菇灯泡元个人工费换普通灯头元个人工费换漏电开关元个人工费十一、搬运服务项目内搬家元户标准型正常损坏不赔偿元户复式只限本项目内搬迁联系项目外搬家免费只提供联系方式搬运生活用品元件重量在市斤以下面积在m内正常损坏不赔偿十二、交通服务联系租赁汽车免费提供联系方式提供司机面议十三、商务服务收发传真元页(省内)元页(国内)复印元张(A)元张(B)元张(A)打字元字手续费联系法律咨询免费提供联系方式收发电子邮件免费十四、租赁服务租赁房屋半个月租金中介费租工具元天水电工具(电工刀、螺丝批、扳手一套)电动工具另收押金元。十五、房屋中介服务二手房屋买卖售价中介费租赁空置房面议中介费旅游查询免费提供电话号码注:上述价格如有变动在提出服务要求时通知二、增收节支的措施、根据客户和业主的需求不断拓展有偿服务项目利用客户和业主的消费需求开展多种经营活动以增加营业外收入。、推行“质量、成本双否决”机制将成本指标完成情况与员工的利益直接挂钩增强员工的成本意识提高员工控制成本的积极性和主动性。、严格控制办公用品消耗坚持物尽其用的原则节约办公费用开支。、加强物料采购、使用、保管、审批等程序的管理加强物料成本的控制。、加强设备管理和养护使之保持良好状态减少维修支出降低返修费用。、强化公司财务部对管理处资金、物资使用的监督职能制定严格的管理制度强化管理处的各项财物消耗过程的管理。三、社区文化活动服务标准及措施(一)、社区文化活动服务标准随着社会的进步人们物质文化生活水平日趋提高其生活质量和品味需求越来越受重视人们对人文环境的要求也越来越高。人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境即社区文化氛围。我司认为住宅区域是人们工作以外的最重要的聚集地在工作一天之后回到社区邻居的问好管理人员的微笑都会令业主不用进屋在社区里已经有“家”的感觉。正如在办公室里和谐的人际关系可以使工作效率提高一样对一个住户来说和睦的邻里关系同样可以提高生活的质量。我们开展社区文化活动的目的就是为了创造客户、住户之间住户与物业管理企业之间互相尊重、充满友情和积极向上的良好气氛。增强业主、客户的相互沟通和凝聚力启发和培养业主、客户自觉遵守物业管理各项规章制度使MOON天地广场劲吹现代文明之风。江苏大光明物业管理有限公司社区文化建设已作为管理品牌特色声名在外经过多年经验的累积针对“MOON天地广场”特殊的地理及人文环境我司拟开展以下社区文化活动精心创造出高品位的社区文化。具体如下表:活动项目时间安排重大活动辅助活动活动名称拟办时间活动名称拟办时间第一季度(~月)“迎新春游园活动”春节前夕“业主球类比赛”月份第三季度(~月)“中秋文艺晚会(业主表演)”或“中秋赏月嘉年华会”中秋前夕“游泳比赛”月份注:上述活动安排仅为原则计划可根据实际情况适时调整安排。(二)、制度建设、建立健全的由相关职能部门参与的社区文化组织架构针对项目特点周期性的开展社区文化活动。、整合挖掘业主资源壮大社区文化活动团体。、丰富社区文化内涵利用社区各种资源提升社区文化活动品味。(三)、场地安排、根据社区活动的受众群体差异化选择活动场地。老年人和儿童尽量在项目内部或项目附近开展社区活动。中年人和青年人可根据社区文化活动的差异选择不同的活动场地。、安排专人负责活动现场的引导及秩序维护活动保证活动正常高效开展。第七章管理服务重点、难点及其措施第一节物业管理服务的重点、难点分析MOON天地广场是一个综合性的物业社区挺拔的现代建筑、俊朗的现代立面造型在彰显王者之雍容气度之余诠释的是客户和业主的“工作、生活和梦想”对物业管理提出了较高的要求因此营造一个“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境为业主和客户实现都市新生活的梦想是物业管理服务的首要任务。要实现“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境重点和难点是:、抓好系统安全运作、星级服务、围绕氛围管理开展社区文化活动、用文化管理环境等工作。、强化装修管理维护房屋的结构安全。、因紧邻地铁站人流较大项目的安全管理服务。第二节物业管理服务重点、难点及其措施一、住宅、商场、酒店日常服务重点、难点和措施物业类型重点和难点分析措施和办法住宅、对物业管理要求较高、居住配套服务要求较高、有一定的社区文化气氛、隐私保密要求高、对安防水准要求高。、提供细致周到的家政服务解除业主的后顾之忧、通过一系列的制度落实营造适合的居住环境、定期举办社区文化活动丰富业主的精神文化生活、提供小时的优质安保服务。商场、提供商铺装修代管代办消防审批手续的服务、成立商务会增强商务交流渠道增进商户之间的沟通、建立商户档案及信息网为商家提供商业信息把握良机、举办消防安全知识活动来提高消防安全的意识和技能、就商铺装修事项进行宣传为经营者提供便捷的服务。、控制经营项目和客户签订商铺的前期协议、杜绝非法经营的现象不发生任何噪音、污水、臭气等污染、签订“门前三包责任书”自觉维护门前卫生、秩序、门头和广告牌符合规格和标准、按规定配置灭火器材做好消防安全的防范措施。酒店、安全保密性要求极高、配套服务要求极高、租赁性质人员相对不稳定、物业管理服务素质要求高。、提供星级酒店式服务、充分利用消防监控中心、闭路监控、可视对讲、外围的红线监测等防盗网络、供配电设备、电梯设备、中央空调设备的安全运行、设立设备专职维修保养责任人全面负责维护与保养、建立应急反应体系处理突发事件。二、营造“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境(一)系统安全运作是MOON天地广场物业管理服务的第一要点、建立区域防范体系()坚持预防为主的原则积极做好安全宣传工作确保安全标识齐全开展紧急突发事件及消防演习通过培训提高安全防范意识和技能。()内紧外松的工作氛围实现智能化硬件与管理处软件的最佳结合。MOON天地广场消防监控中心、闭路监控、可视对讲、外围的红外线监测等形成防盗网络使业主利用一卡通便可自由出入小区、车库但安全却在我们的控制之下形成人防和技防相结合的安全防范体系。()配合公安机关与周边物业管理单位的合作形成群防联控的安全网络加强同驻地公安机关的沟通和联系在驻地派出所的指导下与周边物业管理单位合作、互通信息、互为支援形成群防联控的安全控制网络。、消防管理“预防为主防消结合”的消防管理思想严格执行消防工作的日常检查制度通过各种形式开展消防宣传工作提高业主和客户的消防安全意识开展每年一次的消防实战演习和每年一次的消防摸拟演习实现MOON天地广场的安全运作保护业主和住户的生命和财产安全。、设备安全管理重点抓好供配电设备、消防监控设备、电梯设备的安全运行。()设立设备专职维修保养责任人全面负责维护与保养()严格执行各设备系统操作规程维修保养计划()建立设备台帐掌握、记录运行情况()明确各责任人的岗位职责()严格执行设备保养的“三检两养”制:三检:日检、月检、年检两养:大修保养、专业保养。、道路交通安全管理明晰的道路标识系统人流和车流分开。、应急反应措施建立完善的应急反应体系有紧急应变措施。在日常工作中经常开展应急体系培训遇突发事件能紧急启动安全疏导。(二)星级服务、星级服务标准尊贵服务()人才素质:高品位的服务的需求高素质的人才大光明物业将按的项目的需求从社会资源招聘不仅有超强服务意识和专业操作技能又具有绅士淑女风度的高品位人才经过大光明物业的系统培训服务MOON天地广场业主和客户。()星级酒店服务标准:大光明物业将结合MOON天地广场项目特点运用星级酒店的管理服务标准使业主和客户享受高标准服务的同时充分感受个人尊严和个性化的最大满足。(三)社区文化氛围营造健康、浓重的社区文化是物业管理人孜孜不倦的追求。大光明物业将派出社区文化管理员制定内容丰富并且具有针对性的社区文化活动计划开展形式多样的社区文化活动营造都市精英新生活的人文氛围。(四)用文化管理环境”、开展环保知识宣传、讲座拒绝任何污染行为、推行垃圾分类、废物回收的环保行为、开辟业主花木栽培区并鼓励业主参加植物认养活动、设臵轻松优雅的背景音乐配以假山、流水营造文化气息、宣扬人类爱心鼓励饲养一些小动物以增添生活乐趣、提供宠物饲养技术服务并可代办宠物准养证等特殊服务、开展名花异草及山、石、盆景的展销及提供养护顾问服务、花草树木修剪成型使之吻合MOON天地广场典雅风格和人文气息。三、装修管理服务标准和措施装修管理是为了保障房屋安全确保房屋能够正常使用。公开装修管理服务流程和装修管理服务承诺通过装修审核、装修巡查、违章装修的纠正、指定装修垃圾堆放地点、装修垃圾统一清运、装修人员的管理、装修完成后的验收杜绝违章装修维护装修秩序。标准措施、装修宣传将国家和南京市有关装修的规定根据项目房屋的使用要求编制《装修手册》送与每一客户和业主让他们了解装修的有关规定及禁止进行的装修项目。、装修培训聘请装修专业人士为装修单元在设计、材料选用、工程施工管理及预算等多方面提供专业意见并组织三至五家有合法资质、信誉良好的装修公司供客户和业主选择。、装修特设服务设置装修通道供施工单位和施工人员使用设计制造专用的手推车供施工单位使用。为现场安全及长远着想入伙时每户可配备二个灭火器保证施工消防安全。、提供全程的装修代管服务管理处将接受客户和业主的委托只要一个电话我们将有专人为您操办。、可能影响建筑整体协调的装修如空调机的位置、商铺广告牌等管理处将制定统一的安装标准。、装修施工实行凭证进出制止野蛮、不文明的行为。、根据现场情况规定装修时间。、装修完成后进行查验。第八章突发事件应急处理预案第一节安全管理措施一、安保员管理体系建立、我们采用固定岗和机动巡逻岗相结合的方式对辖区进行安全管理。机动巡逻我们重点在辖区内死角的巡逻确保管理不出现盲点。、在巡逻上我们采用目前最先进的数码巡更系统通过科技手段提高巡逻工作效率。、在防范的策略上强调周边友邻单位的联防联动发挥安防的规模优势。、强调全员管理。我们要求车管员发挥安保员固定岗的作用管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务建立起“快速反应怏速支援”体系。二、安全管理的重点周期、接管入伙期我们主要以人防为主技防为辅。安保员管理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修制止破坏公共设施以及保证辖区环境的干净整洁。、商业开业期安全工作主要为广场上人员、车辆的管理杜绝摊贩、闲杂人员及车辆扰乱广场秩序MOON天地广场商业中心紧邻百家湖地铁站地理位置非常特殊为人员密集场所消防工作是重中之重我们将本着“预防为主、防消结合”的方针做好消防安全工作。、正常使用期安全防范逐步向人防、技防相结合着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员工作重点是杜绝闲杂人员进入项目上下班高峰期重点疏导车辆家庭防盗和公共秩序维护。三、充分用好技防措施我们将充分利用好项目闭路电视监控系统、数码巡更系统等安全防护设施对项目实施更好的安全管理。第二节突发事件应急处置预案一、台风应急预案、台风来临之前在公共区域通告台风的最新信息提醒工作人员防台风的注意事项、安排工程及保安人员检查户外物品清除安全隐患加固室外的设施、做好地下车库的防洪排涝预防措施、检查房屋建筑是否有漏水关闭通往室外的门窗切断室外临时性的电源室外设备做好防水措施、暂停室外所有施工禁止高空作业。二、燃气泄露应急处置预案、接报或发现燃气泄漏后通知工程部经理、安保主管组织人员立即赶往现场并视情况通知燃气公司、消防支队协助施救。、救援人员到场后疏散人员设立现场警戒线禁用电气设备并采取有效防范措施进入施救点关闭燃气阀门打开门窗救人出室并送往医院。、工程部经理负责组织查明燃气泄露故障原因必要时对相关设备进行维修安保主管负责做好事件相关记录和后续跟踪处理。三、突发停电应急处置预案、在事先接到停电通知的情况下管理处应将停电线路、区域、时间和影响二次供水及电梯使用的情况告知住户和商户并在各主要出入口发布通告。、遭遇突然停电由工程部经理负责组织致电供电部门确认是否为外部停电若是采取措施防止突然来电引发事故并查询停电情况否则查找内部故障原因并采取有效措施同时将停电具体情况告知管理处由管理处安排人员通知业主和商户。、管理范围内如有备用电源的尽快启用。工程人员会同秩序维护队检查所有电梯运行情况发现电梯困人立即按照电梯困人应急处置预案施救。、安保人员到项目各主要出入口、电梯间、商场维持秩序指导商场商户照明、防火、维护治安。、工作人员负责耐心接待商户询问做好解释和疏导工作项目经理做好事故记录和预防工作。四、意外伤亡应急处置预案、发现或接到意外伤亡事件报警后安保人员立即通知安保主管和项目经理赶赴现场并报警联络急救中心。、项目经理需了解伤亡原因按照事故原因依据意外伤亡应采取相应的抢救办法。安保主管保护现场拍摄现场照片留下目击者维护现场秩序。项目经理提供资料协助警方处理事故。若伤亡事故是由设备故障、设施损坏或管理不当引起的项目经理负责组织查找原因、落实责任、汇报情况并及时慰问伤者及家属做好伤亡事故的后续工作。五、火灾应急处置预案、目击者发现火灾苗头若火势较小先用灭火器扑灭火并通知客服中心备案若火势无法控制立即通知火警及管理处。管理处工作人员接到报警后及时通知项目经理和安保主管。、救援人员到达现场后由项目经理负责或协助外部救援人员指挥救灾行动安保主管召集项目安保人员组织灭火布置警戒线疏散人群维持现场秩序引导消防车和消防队员救灾。若发现受伤人员现场人员立即通知医护人员进行救治。待火势扑灭后项目经理组织人员协助业主清理火灾现场做好安慰工作。、项目经理协助警方调查火灾原因并提交书面报告落实责任总经经验教训做好后续客户和业主解释慰问工作。六、电梯困人救援规程凡遇到故障应首先通知电梯工如电梯工超过分钟仍未到达则工程部经过培训之救援人员可根据不同情况以下列步骤先行释放被困乘客:、轿箱停于接近电梯口的位置:()确定轿箱所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)。()关闭机房电源开关()用专用外门锁匙开启外门()用人力开启轿厢门(要慢用力不要过大)()协助乘客离开轿厢()重新将外门关好(人在厅门外不能用手打开为止)。、轿厢停于远离电梯口位置时:()利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静并说明轿厢可能随时移动不必惊慌同时如轿厢门处于半关闭状态则应先行将其完全关闭()进入机房关闭该故障电梯的电源开关()拆除电梯之轴端盖(如有)安上旋柄座及旋柄()救援人员用力把持旋柄另一救援人员手持掣动释放杆轻轻撬开掣动注意观察平层标志使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口()确认刹车制动无误放开盘车手轮()然后按照上述“”中所列步骤救出乘客。、遇到其它复杂情况应及时报告电梯维修保养单位处理、此规程如与个别电梯实际不相符则以该梯的困人救援等程序为准。第九章管理规章制度科学完善、合理量化的管理制度是日常管理取得成功的重要法宝。我司将采取现代化的管理手段与切实可行的管理制度相结合对MOON天地广场实施专业规范的物业管理。我司为MOON天地广场度身定制的管理制度如下:一、公众管理制度明细MOON天地广场《业主手册》MOON天地广场《业主公约》MOON天地广场精神文明公约MOON天地广场治安管理规定MOON天地广场消防管理规定MOON天地广场车辆管理规定MOON天地广场环境卫生管理规定MOON天地广场绿化管理规定MOON天地广场装修须知MOON天地广场空调安装管理规定MOON天地广场禁止违章乱搭、乱建管理规定MOON天地广场公共场地及共用部位管理规定MOON天地广场物品出入管理规定MOON天地广场楼宇天台管理规定MOON天地广场市政设施管理规定MOON天地广场电梯使用管理规定MOON天地广场电梯搭乘须知MOON天地广场安全用水、用电、用气管理规定MOON天地广场油烟及污水排放管理规定MOON天地广场饲养家禽、家畜及宠物管理规定MOON天地广场严禁燃放烟花、高声喧哗管理规定MOON天地广场广告牌、招牌安装管理规定MOON天地广场商业场所管理规定MOON天地广场出租屋管理规定二、内部运作管理制度明细江苏大光明物业管理有限公司《员工手册》江苏大光明物业管理有限公司财务管理规定江苏大光明物业管理有限公司管理公开监督制度江苏大光明物业管理有限公司文件、档案资料管理规定江苏大光明物业管理有限公司办公设备管理规定江苏大光明物业管理有限公司办公用品领用制度江苏大光明物业管理有限公司员工工作制服管理规定江苏大光明物业管理有限公司员工工作卡管理规定江苏大光明物业管理有限公司对讲机使用管理规定MOON天地广场客户服务部值班管理规定MOON天地广场标识、标牌管理规定MOON天地广场宣传栏管理规定MOON天地广场住户投拆、回访制度MOON天地广场住户意见征询调查规定MOON天地广场便民维修服务守则MOON天地广场家政服务程序MOON天地广场住户维修、回访制度MOON天地广场垃圾清运管理规定MOON天地广场工程部小时值班制度MOON天地广场工程部交接班制度MOON天地广场水泵房管理规定MOON天地广场给排水设备维修保养规定MOON天地广场配电房管理规定MOON天地广场供配电系统维修保养规定MOON天地广场发电机房管理规定MOON天地广场发电机保养规定MOON天地广场电梯机房管理规定MOON天地广场电梯系统维修保养规定MOON天地广场电梯困人救援规程MOON天地广场监控中心管理规定MOON天地广场监控中心小时值班制度MOON天地广场消防系统维修保养规定MOON天地广场火灾应急处理规程MOON天地广场保安部小时值班制度MOON天地广场保安部交接班制度MOON天地广场保安员守则MOON天地广场保安员奖惩制度MOON天地广场员工宿舍管理规定MOON天地广场紧急、异常情况处理规定三、管理处各岗位职责明细MOON天地广场物业管理处组织机构图MOON天地广场物业管理处工作职责MOON天地广场物业管理处项目经理岗位职责MOON天地广场物业管理处各部门经理岗位职责MOON天地广场物业管理处各部门主管岗位职责MOON天地广场物业管理处各维修工岗位职责MOON天地广场物业管理处安保领班岗位职责MOON天地广场物业管理处安保员岗位职责MOON天地广场物业管理处车管员岗位职责MOON天地广场物业管理处保洁绿化主管岗位职责MOON天地广场物业管理处清洁工岗位职责MOON天地广场物业管理处绿化工岗位职责MOON天地广场物业管理处收费员岗位职责MOON天地广场物业管理处出纳员岗位职责MOON天地广场物业管理处会计员岗位职责第十章物业档案资料管理第一节物业档案资料管理总则一、为加强本公司档案业务建设和公司档案工作的科学管理充分发挥档案在公司物业管理各项活动中的作用根据《中华人民共和国档案法》(以下简称《档案法》)及国家有关档案管理规范结合江苏大光明物业管理有限公司的企业档案工作特点制订本制度。二、本制度适用于江苏大光明物业管理有限公司和公司各部门及各直属单位。三、本制度所指物业档案是指江苏大光明物业管理有限公司在房产物业管理活动中形成的对国家、社会及本公司具有保存价值的各种形式和载体的历史记录。四、物业档案是本公司发展的重要依据公司档案工作是维护公司经济利益、合法权益及历史面貌的一项基础工作本公司人员有义务维护公司档案的完整和安全一切在职务活动中形成的各类档案任何人不得据为已有。第二节物业档案资料管理一、档案管理体制与职责(一)江苏大光明物业管理有限公司的档案管理工作实行统一领导分级管理的原则并纳入公司领导工作议事日程纳入公司规章制度和工作流程。公司各级部门应加强对物业档案工作的领导明确分管职责建立档案工作网络保证档案工作顺利开展。、公司组建综合档案室负责统筹、协调、组织、管理本公司档案工作和开展综合档案室各项具体的档案业务工作。、公司各职能部门及各直属单位要指定专职或兼职档案员建立基层档案室负责统一收集、整理和保管本部门、单位所形成的各门类档案材料并按规定要求定期向综合档案室移交。(二)江苏大光明物业管理有限公司的档案工作接受地方档案行政管理部门和行业的监督指导。(三)江苏大光明物业管理有限公司档案部门依法履行以下职责:根据国家和有关部门档案分类编号的规定编制本公司档案分类编号方法制订和完善本公司档案归档、保管、利用、鉴定、销毁、移交和保密等各项制度。负责本公司档案的收集、整理、保管、鉴定、统计和利用工作。负责监督指导本公司各部门和各直属单位档案的收集、整理、保管和档案移交工作。(四)江苏大光明物业管理有限公司档案管理人员应忠于职守、爱岗、敬业并熟悉所管理的各门类档案做好档案工作开展档案编研和档案资源利用工作。(五)本公司档案管理人员要参与档案专业及相关业务的学习和培训逐步提高档案管理的业务素质和工作技能。二、档案的收集与整理(一)凡本公司在房产物业管理活动中形成的有保存价值的各种形式的档案材料都必须归档归档的具体范围、时间和要求按相关归档制度和规范执行。(二)各级部门和单位在收集档案材料时要确保归档材料完整、系统、准确在整理档案时要遵循档案材料的形成规律保持档案之间的有机联系便于保管利用。(三)归档的档案案卷要做到格式统一字迹清晰符合国家规范要求已归档案卷要真实反映公司各项工作的真实内容和历史过程。(四)各级部门和单位在物业承接时要及时收集房产和工程建设的相关文件材料以及房屋建筑、公共和附属配套设施设备、园林绿化等项目的竣工资料与图纸在物业日常管理和设备维修时要将更新后的物业变动情况及时记录在案并修正和补充原有资料。(五)各项管理工作中形成的档案材料由各职能部门或直属单位按其工作职能和业务范围指定有关人员负责积累、整理和归档。(六)要重视照片、录音、录像和奖牌、奖杯、纪念品、证书等声像及实物档案的收集、整理和移交工作并要按年度编号和编制检索目录定期保存。(七)本公司档案部门和档案管理人员对所接收及保管的档案要按规定要求进行分类整理并保存要编制相应的档案检索目录。(八)物业档案的整理原则上物业管理性文件按年代类别进行组合房产售、租档案按一户一卷进行组合接管的基建档案、设备档案以该项目、设备为整体进行组合。三、档案的保管与利用(一)各级部门和单位应配备相应的档案用房和必要的档案设备按档案库房档案保护的“八防”要求(即防火、防盗、防潮、防光、防鼠、防虫、防尘、防污染)定期检查档案保管状况。(二)本公司各单位应制订档案管理应急预案对可能发生的突发事件和自然灾害有抢救档案的应急措施以确保档案实体安全。(三)本公司档案部门应按有关规定划分各级各类物业档案保管期限和密级定期组织专家和有关部门及人员对所保管的档案进行鉴定。(四)本公司各单位对超过保管期限需销毁的档案由档案室提出销毁申请并会同有关部门共同对需销毁的档案进行鉴定经鉴定要销毁的档案必须进行登记由档案部门和相关业务部门共同派员监销档案销毁清册经监销人员签名盖章后要存档永久保存。(五)本公司各单位要加强档案资源的编研和利用工作积极开展档案信息服务工作使物业档案资源得到有效利用。(六)物业单位变动撤销时其档案归属原则上除基建档案和设备档案等随同实物移交其余档案应向公司档案部门移交。四、档案信息化建设(一)物业档案是公司各项活动的真实记录是公司重要的生产要素、信息资料和知识资产是企业管理的一项重要内容档案管理系统要纳入公司信息化系统之中最终实现档案管理系统与公司信息系统的有效链接。(二)档案工作以满足公司各项活动在证据、责任和信息等方面的需求为导向在建立统一的档案信息管理平台基础上逐步实现档案管理现代化、档案信息数字化、档案利用网络化使档案成为公司各项工作的信息源并更好地为公司管理决策和业务等方面工作的可持续发展提供有效服务。(三)公司应加强电子文件的收集、保管和利用电子文件的归档应由电子文件形成部门按规定向公司档案部门移交移交前各承办部门应检查电子文件的真实性、完整性和有效性做到移交及时、数据完整、内容准确、手续完备等。五、奖励与处罚(一)公司各级管理部门须依据《档案法》的有关规定对在公司档案工作中做出突出成绩的单位和个人给予表彰和奖励。(二)公司员工在调离本单位时必须清退应归档的文件材料和借阅的档案经档案部门签署意见后方可办理有关手续。(三)公司实行档案工作责任追究制度。对拒绝归档、玩忽职守、涂改抽换、损毁丢失、盗窃倒卖档案等行为的根据国家有关规定给予处分造成损失的责令赔偿。第十一章物业管理服务费用测算第一节物业管理服务费用收支测算总表序号项目月收入月支出年收入年支出(元)(元)收入合计一物业费收入住宅物业费收入商业物业费收入宾馆物业费收入小计二停车场收入住宅专用停车位停放费商业专用停车位停放费露天普通停车位停放费宾馆租用停车位停放费商业租用停车位停放费小计三物业费支出及收支平衡住宅综合服务成本支出()人员工资及福利()办公费()智能化设备维护()保洁服务外包费()其它费用支出()小计商场、宾馆综合服务成本支出()工资及福利()环境维护费用()绿化维护费用()秩序维护费用()企业办公费()其他费用支出()小计共用部位共用设备设施日常维护成本支出收支平衡(收入支出)四停车场费用支出及收支平衡工资及福利办公费运行能耗费用环境维护费用地下车库秩序维护费用公众责任险税金小计收支平衡(收入支出)第二节各项物业管理服务费用测算收入测算表序号项目测算式依据计算式月收入年收入(元)(元)收入合计一物业费收入住宅物业费收入㎡㎡·月商业物业费收入㎡㎡·月宾馆物业费收入㎡㎡·月小计二停车费收入露天普通停车位停放费个元辆·月住宅地下普通专用停车位停放费个元辆·月商业地下普通专用停车位停放费个元辆·月宾馆地下普通租用停车位停放费个元辆·月商业地下普通租用停车位停放费个元辆·月小计备注:以上室内普通租用车位收费标准为元辆·月其中物业服务企业收取汽车停放费元辆·月。物业费支出测算表()住宅综合服务成本支出费用测算序号项目测算式依据计算式月支出年支出(元)(元)一工资及福利人(元月·人)(一)至(六)之和(一)工资之和经理人客户服务员人维修操作工人安保领班人安保员人(二)社会保险费最近缴费工资下限的人(三)公积金工资总额的(四)福利费工资总额的(五)加班费经理以下员工按人均每年节假日加班天计人(六)高温费维修操作工和安保员人二办公费通讯费综合测算交通费综合测算书报费综合测算办公用品综合测算办公水电费综合测算网费综合测算服装费套人节日装饰宣传及社区活动费综合测算业务费与其它支出综合测算三智能化设备维护综合测算四保洁外包费人五其它费用支出及总合计保险费含财产险、机损险、公共责任险法定税费收入×六总合计()商场、宾馆综合服务成本支出费用测算序号项目测算式依据人数月支出年支出(元)(元)一工资及福利人(元月·人)(一)至(六)之和(一)工资之和项目经理综合物业部经理工程部经理人事行政部经理财务部经理经理助理保洁绿化部主管安保部主管员工食堂部主管保洁绿化专员安保领班安保员监控员绿化工经理助理综合主管弱电主管暖通主管设备主管弱电工综合领班设备领班配电领班暖通领班综合工配电工维修电工水暖运行工空调运行工电梯管理员会计出纳收费员库管员人事行政主管采购专员前台接待(二)社会保险费最近缴费工资下限的(三)福利费工资总额的(四)公积金工资总额的(五)加班费安保部、工程部主管级以下员工按人均每年节假日加班天计(六)高温费安保部、工程部和保洁绿化部主管级以下员工二环境维护费用综合测算三绿化维护费用综合测算四秩序维护费用综合测算五企业办公费按全年人均元测算六其他费用支出保险费含财产险、机损险、公共责任险收入×税金收入×七总合计()共用部位共用设备设施日常维护成本支出测算序号费用名称月支出(元)年支出(元)四设备设施日常维护费用空调换风系统维修保养费,给排水系统维修保养费,消防系统维修保养费,智能化系统维修保养费,供电系统维修保养费,避雷系统检测费,日常维修保养费,升降系统维修保养、年检费,幕墙及防水工程维修保养费,总计,地下车场管理服务费用支出测算序号项目测算式依据计算式月支出年支出(元)(元)一工资及福利(一)工资车场主管人车场领班人车管员人(二)社会保险费最近缴费工资下限的人(三)福利费工资总额的(四)公积金按工资总额的计人(五)加班费主管级以下员工按人均每年节假日加班天计人(六)高温费主管级以下员工人二办公费按全年人均元测算人三运行能耗费用综合测算四环境维护费用地下车库环境维护费用元月*人停车场设备设施维护费五地下车库秩序维护费用保安耗材费元人月人地下车库交通耗材费元人月人地下车库保安人身意外险元人年人六公众责任险地下车库公众责任险含财产险、机损险、公共责任险,收入×七税金收入×八总合计欢迎您下载我们的文档后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面打造全网一站式需求主要经营:网络软件设计、图文设计制作、发布广告等公司秉着以优质的服务对待每一位客户做到让客户满意!感谢您下载我们文档合格合格接管前返修接管后返修工程技术人员对项目的房屋、设备进行验收将发现问题交责任单位处理责任单位整改问题工程技术人员再对整改问题进行验收与施工单位顺利交接不合格验收房屋物业接管填写《房屋验收表》管理处将问题分类处理再验收房屋不合格顺利交接签署物业管理委托合同选定主要管理人员进楼掌握情况印制验收表格确定验收日期建设单位或建设单位委托施工单位和物业公司组成联合验收小组专有部分验收共有部分验收每项、每间、每个查验缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交建设单位,由建设单位交施工队缺陷返修施工单位、管理处按单查验按系统进行查验收缺陷登记缺陷返修复验合格移交钥匙办理移交凭证资料移交产权资料技术资料政府验收合格证水电供应合同小业主收搂验楼物业管理公司正式进行物业管

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