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上海创意地产市场调研报告

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2019-06-13 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《上海创意地产市场调研报告ppt》,可适用于职业岗位领域

上海创意地产市场调研报告创意地产的类型和案例创意地产新建筑新建类型创意地产老建筑改建类型分类部分实例老工厂上海号桥、北京艺术区、杭州LOFT老仓库上海四行创意仓库、上海东大名创库、南京圣划艺术中心老地标外滩号、外滩号、金茂J·LIFF时尚中心(裙房)老街区上海赤峰路设计街、澳门望德堂创意产业试点区老大楼广州LOFT艺术空间(原PARK)老民居上海田子坊石库门老村落深圳大芬油画村上海创意地产分布概况)海上海:飞虹路)上海创意之窗:淮海中路号三楼)时尚产业园:天山路号)设计工厂:虹漕南路号)昂立设计创意园:四平路号)M:莫干山路号)创意仓库:光复路号)号桥:建国中路号)周家桥:万航渡路号)田子坊:泰康路号)虹桥软件园:虹桥路号)传媒文化园:昌平路号卢湾区黄浦区普陀区静安区闸北区虹口区杨浦区浦东新区长宁区徐汇区)旅游纪念品产业发展中心)同乐坊:余姚路号)创意大院:龙华路号)X创意空间:斜土路交界口)老场坊:沙泾路号)梅迪亚:江浦路号)号设计创意工场:赤峰路号)逸飞创意坊:锦严路号从老厂房到石库门创意产业和老厂房有千丝万缕的联系。全球创意产业的发源地苏荷(SoHo)即是美国纽约市曼哈顿岛西南端的一个老的工厂区。田子坊地址泰康路弄面积余平方米规模视觉艺术、工艺美术、室内设计等领域的余户原为年代的弄堂工厂如今汇集了来自美国、日本、比利时、法国等个国家和地区的设计工作室被称为“上海的苏荷(SOHO)”。泰康路田子坊“上海创意产业的发源地”在泰康路弄弄口停驻可以看见右侧墙上有大理石标牌上面记载:年中国画家汪亚尘携夫人容君立入驻贾西义路志成坊(今泰康路田子坊)隐云楼创办上海新华艺术专科学校和艺术家协会“力社”。年始陈逸飞工作室、王劼音画家、尔东强艺术中心、郑炜陶艺工作室先后入驻“田子坊”。年画家黄永玉为泰康路弄提名“田子坊”“田子方”据史记记载是中国古时最老的画家取其谐意喻意艺术人士集聚地。年月打浦桥街道办事处以盘活资源增加就业岗位发展创意产业为目标利用“田子坊”老厂房资源招商现已入驻余家单位有个国家和地区的艺术设计人士参与。田子坊发展历程房地产招租(设计)到形成房地产特色物业的过程租金情况田子坊的租金价格跨度很大一间、平米的小门面租金在元月左右平以上大门面按位置不同租金也不同一般租金在元元月不等目前都已经租满。底田子坊老厂房开始租赁英国女设计师克莱尔等对老厂房再设计年月田子坊首间石库门民居对外出租年月日田子坊授牌为上海创意产业集聚区一般艺术家或创意产业的法人代表与田子坊签合同大多数五年一签这样可以使他们有一个稳定的投入与产出的培育过程。田子坊号是老厂房新设计的佳作被称为田子坊的四合院“八号桥”,一个新兴的LOFT建筑群建国中路号所在地前身是上汽集团所属上海汽车制动器公司占地平方米建筑面积平方米上海华轻投资管理有限公司香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司共同开发八号桥整个8号桥由栋房子构成基本上保持了原来的布局。“号桥”二期工程改建多平方米和一期工程遥相呼应米高的天桥将两座工业老建筑连接起来通过天桥将每一座办公楼联系起来为不同创意产业提供一个交流平台“号桥”改后建筑主体以桥连贯所涉及的多种业态如同桥梁一样相互融会贯通“号桥”成为外国事务所与上海沟通的桥梁。“这儿最独特的是园区设计师留出了很多‘租户共享空间’如商务中心、休闲后街、阳光屋顶等可以给租户提供许多互动空间使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞激发灵感和创意。”独特的是园区设计留出了很多‘租户共享空间’成为艺术工作者激发灵感和创意空间从一期租客的来源分析,号桥租户主要以中国和日本的知名建筑设计以及创意店铺为主入住企业性质:知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体租金年元平米左右租金目前达元平米知名企业:设计金茂大厦的SOM公司总部、吴思远的电影后期制作室、Emotion公关公司号桥基本信息号桥一期部分租户国别分析号桥一期部分租户业态分析国别数量比例业态数量比例中国建筑设计及室内设计%日本时尚创意展示店铺英国%咖啡吧及餐厅%法国个人形象设计及休闲服务美国%媒体、电影、摄影%加拿大%艺术画廊%澳大利亚公关及企业形象设计%总计其他%总计%Creek苏河现代艺术馆“Thecreekartcenter”苏河艺术现代艺术馆位于长安路号青砖红瓦高顶这是民族资本家荣毅仁创办的第一个面粉厂建于年具备牢固无比的砖木结构。年月这里被上海市文物管理委员登记列入处“不可移动文物”并予以保护。年建成荣毅仁第一家面粉厂:福星面粉厂层楼高是当时上海的最高建筑经过挪威华人袁文儿先生及夫人丽莎女士改造年月日苏河现代艺术馆正式开幕后来改为上海市第一服装厂主要发展历程:年月上海市文物管理委员登记列入处“不可移动文物”并予以保护苏河苏州河畔的文化绿洲焕发新活力的老仓库苏河现代艺术馆建筑面积平方米二、三、四层用于展览展厅面积平方米主要举办中国当代艺术的展演活动五楼的苏河酒吧以及六楼的苏河西餐致力于为热爱艺术的人们营造一个休闲舒适的憩息场所F苏河餐厅F苏河咖啡酒吧F苏河艺术FFF门厅杜月笙粮仓:登琨艳工作室杜月笙粮仓位于南苏州路号建于年把旧厂房、旧仓库加以改造以不同的思路来诠释旧工业建筑的存在在国外早有先例如苏荷(SOHO)而在上海这种做法的始发轫者便是登琨艳登琨艳工作室年月联合国教科文组织代表将本年度的“亚太文化遗产保护奖”授予了登琨艳大师以此表彰他对苏州河边旧建筑的保护和利用苏州河处于上海中心位置而仓库的租金又极便宜即便是现在也就一般块多平米只相当于一般写字楼的四到五分之一。每个创作设计人员都有足够的空间来摆放他们三米多长的巨无霸大桌子这在一般写字楼里是很难达到的。F:文筑书店F:上海文筑建筑咨询有限公司、AU建筑与都市杂志上海办事处、上海行家房地产经纪有限公司、第一商机全程商产策略运营顾问机构F:登琨艳工作室四行仓库:创意仓库(原刘继东工作室)位于光复路号四行仓库是当年上海路军八百壮士抗击日本侵略军的旧址仓库房转型变为中高档写字楼当初刘继东想清楚了主要吸引建筑设计工作室的定性才动手开始改造改造过程中充分保留了建筑师们青睐的建筑个性元素所以一亮相便好评如潮。主要入驻企业:建筑设计事务所广告公司创意咨询公司电影、摄影专业公司各楼面特色:F:大型公共空间F:随意的台面明式的古色茶室F:电影展映大玻璃休闲场所F:大型停车场中央通道转租分摊一个“创意仓库”的概念为刘继东融到了毕生第一笔风险投资基金年“·凇沪抗战”四行仓库“八百孤军”的动人篇章刘继东仓库转租费加上临时活动场地租金一年收入近千万元年留美设计师刘继东成了四行仓库的第一个房客主要发展历程:年之前四行仓库租给人家做商场、仓库年租金不过多万元目前的租金价格(包含物业费):一层门面可作夹层元平米天一般平米左右带窗元平米天一般平米左右不带窗元平米天同乐坊:新天地+泰康路充满时尚的创意娱乐休闲社区同乐坊的昨天见证百年工业同乐坊的今天汇集四方梦想同乐坊的明天创意生态时尚。它是上海城市工业的一段记忆。占地面积约万平方米、建筑面积万平方米的三角地带。从世纪年代起这里便集中了极具上海特色的弄堂与小型工厂建筑其中森泰机器铣牙厂、金属丝网厂、益民食品厂、凹凸彩印厂等是上海典型弄堂工厂最多时达到了家挖掘”弄堂工厂”文化,实现创意娱乐社区厂房的建筑外表改造将遵循“整旧如旧”的原则继续保持上海传统弄堂工业厂房的特色和原貌同时在老厂房上注入文化休闲创意元素规划建立一个露天室内结合的弄堂工业展示场所。同乐坊%的面积以拉丁美洲特色的酒吧为主另外在同乐坊的规划中还包括一千多平方米的艺术家工作室和话剧中心。老厂房的建筑特征可以用“四多”来概括:类型多、造型各异楼层多、空间丰富走道多、布局变化风格多、中西合璧。项目定位:面向整个上海的个性化的中高档都市中心型休闲消费空间业态丰富小时滚动……租金范围:元平米(层)业态面积:餐饮平米为主工作室平米为主上海顶级时尚地标年月日新加坡佳通私人投资有限公司买入中山东一路号原有利银行大楼拟作为办公楼。年新加坡佳通公司和李景汉共同成立HouseofThree公司投资万美元进行中山东一路号改造李景汉是为外滩号新生注入灵魂的核心人物,他为外滩号带来了顶级的画廊、酒廊、餐厅、音乐沙龙来自法国依云小镇水疗中心来自意大利的阿玛尼旗舰店…外滩号上海顶级时尚地标时尚与创意地产如影随行。它基于人的生活方式精神性需求日益增长通过开发具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所建树和传播时尚引领时尚消费经营。时尚似乎是一种流行创意地产需要的时尚不受时限它是历久弥新的时尚其重要特性是传承和创新。外滩建筑的历史底蕴是因为李景汉中山东一路号改建的不凡创意包括李景汉本人经历和品位给人们“故事、传奇、感情及生活方式”。从一楼到七楼顶层:建筑时尚空间分析一楼:阿玛尼(Armani)专卖店二楼:三品牌专卖店三楼:沪申画廊四楼:JeanGeorges法国餐厅五楼:黄浦会六楼:陆唯轩七楼:新视角餐厅酒廊、三度音乐沙龙顶层:望江阁沪申画廊新视角海上海:创意LOFT位于杨浦区与虹口区交汇处的大连路(飞虹路口)占地万平方米总建筑面积万平方米地块前身是上海工具厂的历史渊源“海上海”项目中涵盖了三种独具风格的物业形态:生态居、创意LOFT和创意商业街。  创意LOFT是幢高米的匣型建筑由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。海上海创意LOFT只卖不租目前售价:元平米仅余少量进驻企业多为设计、咨询等小型公司。LOFT平层高米错层则将不同的空间尺度融入三层结构的错跃层结构自然分出三个不同的办公区域中间一层挑高达米创意商业展示“海上海”商业街主体的海上讲堂、海上剧场、海上展馆三大建筑是“海上海”三大主体灵魂是现代杨浦的标志。元平米现已售完年底将全部开业。海上剧场海上展馆创意商业街商业街创意市集展示创意公司展示、销售产品创意艺术家展示其创意作品创意餐饮现场服务原创音乐现场展示街头艺术家现场绘画活体雕塑表演车库涂鸦秀创意派对(酒会)现场布置商业街总体分布情况:)上实地产展充分利用创意LOFT底层商铺区域)在贯穿商业街的街面上搭建市集场景(如图)创意市集布置情况:M位于莫干山路号M50紧靠苏州河畔完整保留了上世纪年代到年代各具特色的民族纺织工业建筑余幢,占地面积亩,传统的砖木、砖混、钢混构架典型的工业建筑结构高畅建筑结构高畅明亮的厂房错落有致。引进了包括英国、法国、意大利、瑞士、以色列、加拿大、挪威、中国香港在内的个国家和地区以及来自国内十多个省市的余位艺术家以及画廊、平面设计、建筑师事务所、影视制作、环境艺术设计、艺术品(首饰)设计等。是目前上海最具规模和影响力的创意产业基地。M的前身上海春明粗纺厂上海春明粗纺厂位于苏州河南岸半岛地带的莫干山路号占地面积亩拥有自上世纪年代以来各个历史时期的工业建筑平方米。原为近代徽商代表人物之一周氏的家庭企业一信和纱厂。解放后更名为信和棉纺厂、上海第十二毛纺织厂、上海春明粗纺厂。年被上海市经委命名为“上海春明都市型工业园区”年更名为“春明艺术产业园”。年月被上海市经委挂牌为上海创意产业聚集区之一命名为M创意园。M基本信息功能定位现在的规划基地中除了值得保留的工厂建筑和仓库在莫干山路号已经住进了不少的艺术家这为本地区带来不少活力也为现代文化艺术取的建设奠定了基础规划在延续这一功能定位外从苏州河和城市整体出发吸取国外的经验还有工业旅游和城市公园的设想。创意大院进行产业规划前的大院总占地面积约亩目前建筑面积约万平方米建筑物约幢其中幢历史保护建筑。去年初号大院开始了整体规划开发建成后将拥有个“创意单元”。首期规划占地面积约亩建筑面积万平方米新建建筑平方米。过去的兵工厂今日的创意坊同治九年(年)李鸿章在上海龙华寺北购地余亩建成江南制造局龙华分局年这里成了淞沪警备司令部如今创意大院内的新老建筑经过整修,充满着艺术韵味创意大院创意大院小面积的独栋建筑比较多改建之后类似花园别墅企业能在建筑外立面上悬挂企业LOGO提升企业形象。项目绿化率比较高大片绿荫之下木栈道通向各幢建筑。由于受市政府扶持园区主题明确。上海周氏圣博文化发展有限公司采用边改造边招商的方法低价引进知名企业并依靠中介、媒体等渠道历时两年目前入住率达到以上区域徐汇区商务圈龙华商业圈物业地址徐汇区龙华路号写字楼类型创意地产销售状态只租不售开盘时间年月交房时间现房租期年递增方式年不递增或年租金报价范围元㎡天占地面积约亩停车费月总建筑面积㎡总套数商务配套咖啡、餐饮开发商上海周氏圣博文化发展有限公司售楼电话售楼服务时间市场总结从上文介绍的几个典型创意地产项目中我们发现创意产业发展的三种类型、老厂房艺术家代表性项目:M、在仓库模式基础上打造创意产业集聚区如号桥、在集聚区的基础上过户到创意产业项目如田子坊我们还发现上海创意地产项目的一些共同特点、投资者改造创意产业项目都受到政府的相应支持、招商都以低租金引进知名企业、都给予入驻企业一定的优惠政策(返税、减税等)、主题比较模糊入驻企业之间都缺乏完整的产业链同时我们也看到了它们之间的差异点、有些项目地段优越明显如号桥位于淮海路商圈和人民广场商圈的辐射范围内地段优势是其他创意地产项目那以望其项背的。、延续历史的项目如田子坊原为年代的弄堂石库门工厂现在是个国家和地区的设计工作室。、市政府重点规划项目如号桥上海国际创意产业活动周在号桥的二期拉开了帷幕。众多市领导出席开幕式上海创意地产招商现状分析号桥、田子坊等地段优势明显的项目招商情况乐观出租率接近受地段的影响这里的租金也相对其他项目高一般在元㎡天。入驻企业品牌也较高。地段优势不明显的项目由于受政府支持且定位准确的招商情况也较为乐观比如创意大院、M等。有些项目由于自身的各种原因再加上定价过高而造成冷场现象如老场坊因为这里原先是上海工部局宰牲场是上海重点保护建筑因此主体结构无法改动缺乏灵活性使企业入驻产生抗性再加之其定价过高租金在元㎡天。虽有政府扶持但招商仍不乐观。市场契机点上海目前已有个创意产业集聚区上海市创办了创意产业协会把创意产业写入《上海文化发展“十一五”规划》创意产业集聚区会进一步增加。由此可见创意产业集聚区之间的竞争也会变得越来越激烈。纵观上海个创意地产项目同质化的现象也越来越严重一味追求数量到最后只会把创意产业带入绝境。创意产业的本质就是创新必须要有自己的特点上海创意产业现状目前上海的创意地产项目大多主题比较模糊入驻企业之间都缺乏完整的产业链为此上海正准备打造十个有特色的集聚区比如房地产特色产业链、有戏剧特色产业链、有工艺品特色产业链、有影视方面特色产业链、有动漫方面特色产业链等每一个集聚区都集聚一个特色。每个集聚区的主题明确入驻企业从教育到生产再到市场构成产业链。这样企业之间才能最大限度的发挥集群效应。

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