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合肥政务区天骏项目提案(修改).ppt

合肥政务区天骏项目提案(修改)

精品课件
2019-02-21 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《合肥政务区天骏项目提案(修改)ppt》,可适用于高等教育领域

天骏是匹良驹谁是真正的伯乐?政务区启动于年它的发展代表着合肥房产高速发展的过程六年的时间政务区无疑成为合肥最具人气和投资价值的版块之一。一方面这里规划起点高大配套全景致优雅道路宽广大环境典雅宜人不过到目前为止政务区生活配套等公建较为缺乏房屋空置率较高。随着政府对政务区的发展定位的重新启动滨湖新区发展的放缓政务区大公建项目的相继投入建设和使用政务区加快了发展速度。年上海绿地集团“国际花都”开始进入政务区市场年“颐园世家”、“丹青花园”、“水墨澜庭”加入其列。年“宋都·西湖花苑”、“恒润花园”、“振业·山水名城”、“瑞城·岸上玫瑰”、“亚华·新城邦”等项目纷纷开盘销售。年合肥市滨湖新区的规划日渐上马市场目光转移。年在售各盘大力推售新入项目纷纷上马房地产各项指标均指向高位。年多个楼盘在售多个新项目即将上马两年内政务区将有近万方供量上市。市场热浪空间高涨政务区市场呈现一派万马奔腾的竞争态势。政务区是合肥楼市热土兵家必争之地。年在这片土地上出现了合肥的“地王”。政务区群雄割据绿城、绿地、宋都、国建、金辉等国内一线开发商铁马金戈踏奔而来。政务区开发水平明显高于其他各区。绝地足不践土绿地国际花都(绿地):万方共套目前已售罄,政务区黄金位置紧邻天鹅湖欧式风格多层、小高层、高层内部景观优良配套齐全。翻羽行越飞禽岸上玫瑰(瑞城):万方目前推出房源套剩余套户均面积平米均价现代简约多层、小高层、紧邻天鹅湖、配套完善、高档面砖贴面、小户型为主。奔宵野行万里香榭水都(国建):万方目前推出套房源剩于套均价户均面积平米现代风格高层、叠加别墅南水北园、园林营造流水院落、诗意栖居。越影逐日而行西湖花苑(宋都):万方目前推出房源套剩余套户均面积平米均价现代风格多层、小高层、高层、毗邻奥体中心园内西湖七景天堂美景·亲水名宅。逾辉毛色炳耀国际丽晶城(德信):万方目前推出房源套可售房源套户均面积平米均价德式建筑小高层、高层下层式广场星级天鹅湖大酒店位守于旁名校八中隔路相望全方位地诠释新奢华主义生活。。超光一形十影太阳海岸(发能):万平方米现代风格高层双面环湖景观名校八中交通便捷、葡萄牙园林景观全面展示大航海文化。在政务区万方的项目多长时间卖完?我们需要有一个目标需要一个参照物。政务区投放量从年政务区市场投放量中可以看出从年开始国际花都就最早进驻政务区市场并保持每年持续的投放量一直在政务区市场中扮演着领跑者的角色。因此我们选它作为参照物能具有一定代表性。国际花都分为期开发:一期:郁金苑套开盘时间:均价:二期:玫瑰苑套开盘时间:均价:三期:天香苑套开盘时间:均价:四期:丹若苑套开盘时间:均价:五期:雏菊苑套开盘时间:均价:共计房源:套调查中发现:从年月一期郁金苑开盘到年年底五期雏菊苑销售完毕总共花费四年零两个月共计个月。按照其套房源计算:套个月=套月如果我们按照套月的销售速度的话本项目套房源套套月=月也就是说本项目销售周期至少需要年半的时间。年政务区投放量有限国际花都以高品质大配套独孤求败。但是今日政务区群雄割据刀光剑影国家政策箭箭穿心。八骏之中惟少其二“挟翼肉翅”“腾雾乘云”中央天骏欲登琼楼玉阁一马当先有肉翅方可乘云而去。在万马奔腾的政务区想一马当先我们需要整合内外资源首先要造个好鞍!!项目背景项目规划用地面积:㎡总建筑面积:㎡总居住户数:计户容积率:建筑密度:绿地率:备注:小于平米的住宅占总住宅面积的走马观花:环绕项目周遍的环城河风景带一马平川:政务区、高新区、经济开发区交汇处快马一鞭:底站交通便捷车水马龙:白天鹅大酒店(规划中)、大超市(规划中)、联通大厦(规划中)、儿童乐园(规划中)、省供销大厦(规划中)仅容旋马:平米以下小户型占符合市场需求马到成功:名校八中海纳双语幼儿园翠庭园实验小学分析:项目地块区域有较强的教育氛围和一定环城河景观优势白天鹅大酒店和众多政府机构单位为以后的发展提供先决条件但就目前而眼不论是生活配套、商业、市政设施、交通、娱乐等暂不成熟该板快的各种配套还是处于雏形阶段随着政务区的规划建设以后的各种配套会更加成熟、完善。谁是真正的伯乐?客户!!!根据目前市场客户现状调研以及目标客户访谈目前政务区商品房客源主要来源如下:、政府公务员、事业单位人员(包括高官、中高管理层)。该群体享受国家福利和待遇工作稳定收入较高是购房的稳定消费客户。、私营企业主及生意人。在各行业获得成功的创业者收入处于合肥的顶端对楼盘要求高是极重要的潜在消费力量、附近住民(高新区、经济开发区等)、企业管理层及技术人员(主要集中在开发区等)、随着政府招商力度的加大大批企业不断进驻政务区带来了大批管理及技术人员他们收入较高是未来购房的重要消费群体、老城区二次置业的中高收入人群本项目主流客户群细分时代的精英阶层上升阶层的代表高雅、睿智、乐观、自信、从容、内敛思想及行为极其成熟能产生示范效应享乐主义现代版诠释:追求丰盛人生个性特征:对目前收入及生活状态相对满足重视家庭生活重视生活品质注重自身及家庭成员身体健康方面收入状况:可能不是最有钱的那部分人但也属于成功阶层兴趣爱好:喜爱运动、户外活动、亲友聚会要想在竞争激烈的政务区市场取得领跑位置以最短的时间完成产品去化我们还需要USP需要一个核心竞争力。产品严重同质化。楼盘间价格差距不大以内外景观为诉求点推广手法严重同质化突破点概念创新营造项目特有的气质和个性项目市场攻击的内核市场分析总结如何在竞争中制造差异性?  我们认为本案的核心竞争力必须从物质层面升华到精神层面。理想:初级涵义:好、佳、不错的意思终极涵义:对某事物臻于最完善境界的观念我司认为这恰恰代表了物化层面和精神层面因此我司认为打造本案气质必须以精神为主物化为辅双龙戏珠相辅相成。核心形象定位“中央·天骏奔向理想王国”案名诠释:中央·天骏:“中央”<释义>:“政务核心品质的体现”“天”<释义>:“自由博大放飞理想”“骏”<释义>:“天马古希腊神兽追逐理想”理想国早在古希腊时期哲学家柏拉图就对理想国进行了阐述他认为人都具有理性意志和欲望。理性即智慧和知识当理性支配意志和欲望时后两者则表现为勇敢和节制。实际上他倡导的是人际交往中的一种和谐生活。人有了物质才能生存人有了理想才谈得上生活。你要了解生存与生活的不同吗?动物生存而人则生活。雨果自由、平等、互助、博爱人人安居乐业的社区将成为本案的核心气质。已开发产品的成功经验和客户积累社区文化社区景观气质开放的营销经验……城市发展提纯交通提纯环境提纯教育提纯市政提纯精神理想物质理想理想地段政务区的规划配套不断成熟本案处于高新区与大学城交接地带环城湖边理想组团新古典主义、小户型、景观房、移步异景理想团队开发商品质知名度实现物质理想必须提纯整合内外优势资源实现高性价比打造“理想”社区理想配套理想规划花园洋房小高层高层八中、双语幼儿园、翠庭园实验小学优良教育氛围。底站五星天鹅湖酒店产品文化衍生社区文化衍生立面衍生实现精神理想,散发产品气质园林景观衍生组团命名衍生构建社区文化构建共享平台景观园林衍生立面衍生精神理想文化思路“新古典主义”是受柏拉图影响的“古典主义”建筑风格在新时代中融合现代元素的体现。柏拉图的“理想国”开始跨越时空来到政务区构建和谐文化。中心湖“爱琴湖”希腊橡树“幸福林”希腊雕塑“艺术殿堂”古希腊文化组团命名苏格拉底城柏拉图城亚里士多德城。构建沟通平台社区文化衍生思路积极开展公益活动:利用社区居民不同职业的背景积极促进公益活动的开展利用图书馆网络服务中心等条件实现资源互动共享经常性组织社区文艺活动在产品同质化严重的楼市无论是“性”还是“价”都是很容易被超越的。而停留在这个层面的“高性价比”是不具备持续竞争力的。把“形而下”的高性价比上升到“形而上”的心理归属层次正是本案最关键的附加值所在。这也是政务区多数项目所不具备的资源。精神理想状态想念一个地方是因为想念一个地方的人理想应该由心而发市场定位消费者心理定位高性价比·政务区·人文住宅形象定位奔向理想王国自由、平等、互助、博爱、和谐的生活特区广告语项目名称市场定位消费者心理定位项目定位归结:接下来我们要把项目定位转化成传播用语并与名称整合产品形象企业品牌项目形象项目品牌金辉地产初入合肥市场当置业的欲望属于一个人满足它只能导致一个人的购买当置业的欲望属于一群人满足它只能导致一群人的购买当欲望属于整个城市满足它必然将带来整个城市的追随。推广目的:让中央天骏生活模式上升为城市的理想模式让整个城市成为我们的口碑让一群人在这里找到心灵与生活的依归因为我们要改变政务区住宅市场的现状让这个城市接受理想国生活理念让一群人购买政务的高尚社区所以我们必须让需求提升直至一个城市的高度只有将推广的概念上升到城市的层面才能激发整个城市或整个阶层的需要或认同并引发固有观念与行为的改变策略核心创造城市概念引导城市的欲望让我们的产品成为满足城市追求的所在从而千呼万唤应蕴而生第一阶段:挑逗放大欲望:理想是整个城市的追求时间:个月任务:引起全城话题让“理想”成为一种社会性的的追求。这个城市飘荡着“理想主义”的空气。中央天骏项目阶段推广节奏第二阶段:引导欲望:寻找合肥的高尚生活的理想归宿时间:个月任务:拥有人文理想观的城市却没有属于大多数人的理想生活城。在引发不满的同时金辉由幕后转到前台将这种人文的“理想”的追求引导到关于居住的欲望上来。谁来打造上流一族的理想人居金辉置业应声而出。第三阶段:扩大心理差异满足欲望时间:开盘前后一个月任务:全面展示项目让消费者赞叹于如此完美的理想生活的同时也惊喜于这里远远优越于理想社区的价格。合肥唯一属于追求人文理想的大型高尚社区。兵马未动粮草先行金辉造城我们造势报纸软文揭幕:理想生活专题炒作由《新安晚报》《合肥晚报》进行专刊炒作全面包装拥有理想的高尚生活。连续七天刊发跨版软文不提及项目仅对合肥现当代理想现象进行阐述。“理想是什么?”“这个时代还有理想吗?”悬念广告引进:多数人的理想少数人的生活在一周炒做的尾声配合专题报道投放悬念广告:“理想生活属于多数人还是少数人?”“寻找合肥的理想生活的国度!”马踏飞燕一骑绝尘通过“理想生活”思潮在市场的不段蔓延中央天骏理想王国的形象在合肥高端树立一代名盘开始了辉煌历程!不管合作成功与否我们都衷心地祝愿作为家乡的企业金辉集团进入合肥挥鞭中原能够一马平川马到成功

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