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万科项目定位模板

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2019-05-20 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《万科项目定位模板ppt》,可适用于职业岗位领域

项目定位模板完成《项目定位报告》要考虑哪些因素?测试:有多少位同事独立完成过《项目定位报告》请举手。《项目定位报告》的意义土地获取后市场机会判断设计专业工作前提确定成本适配的框架确定产品营销的目的确定领导决策的依据运营营销利润产品市场项目定位逻辑产品土地项目定位客户市场背景在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品!在了解土地的基础上选择客户通过客户判断与竞争寻找机会《项目定位报告》的思路土地分析市场选择与竞争分析客户分析项目定位产品初步建议项目定位报告包括方面内容:分析个问题:土地属性、目标客户、竞争策略提出个主张:项目定位阐述组解决思路:产品初步建议土地分析框架项目区位图区域意义交通条件配套(教育休闲医疗)地形地貌景观噪音土地指标用地平面图土地静态属性判断静态土地分析关键词:地理位置:深圳市腹地自然属性:羊台山风景区(深圳八景之一)行政区属:隶属宝安石岩西丽龙华石岩交界处开发状况:开发强度低、以石岩片区当地市场为主静态输入:区域意义(溪之谷示例)NO公认高端居住区NO历史人文氛围浓厚NO有潜力的新兴区域YES自然资源丰富区域NO旅游热点区域NO名校聚集区域关键词:与生态控制线紧密结合的纯别墅项目年深圳绿色框架评为风景保护区静态输入:自然资源(溪之谷示例)中西部产业圈层中心可辐射至福田、南山、宝安的多个产业群落溪之谷位于深圳西部宝安区石岩镇的东南部紧邻特区二线关南距深圳湾海岸线约公里与宝安区龙华镇、南山区西丽相毗邻周边可辐射多个片区的产业园区。观澜高新区光明高新区南山科技园规划用地:平方公里产业:化合物半导体、光电平板显示、集成电路芯片和电子信息规划用地:平方公里产业:电子通信和生物制药规划用地:平方公里产业:电子信息产业群、生物工程产业群和新材料产业群minmin沙井产业园静态输入:区位内涵(溪之谷示例)西乡产业园龙华产业园梅观高速机荷高速福龙龙大高速广深高速南光高速从福田中心区走福龙路再走龙大高速之后换机荷高速走一段距离后就可以从一个专门的独立出口进入溪之谷项目。走南光高速再换机荷高速也是一样的方便!整段路程大约十多公里没有红绿灯只需不到分钟而且沿途风景秀丽不管是时间距离还是心理距离都相当便捷。宝安中心区经宝石路上松白路分钟内可达石岩镇中心可转溪之谷。另外由于靠近高速路来往机场相当方便机场min南山中心区min福田中心区min罗湖中心区min静态输入:交通济中心区成熟。 土地核心价值点归纳。优势:、两道大面积绿色保护圈紧紧环绕。使客户进可享受城市繁荣与配套退可回归宁静与自然与喧闹保持距离。这正是城中豪宅的重要特性。、项目地块面向水濂、背靠横岗湖位于城区、镇区居民心目中标准“未来富人区”的交接处对城、镇富贵之有很强的吸引力、发达的交通系统让项目作为城区、镇区客户第一居所成为可能。劣势:、严重的配套缺失、规划的不确定性、公里处的垃圾处理厂三大圈层高端再改:中心城区资源型高端再改住宅土地分析框架区域片区地图、城市格局变化、片区价值变化、交通条件改观、商业配套改善、景观再造项目用图(红线外)动态土地分析(可选。前提:土地属性可塑性大需动态分析)土地可塑性判断动态输入:城市格局变迁深圳经历“城市化、郊区化”处于关内再城市化、关外城市化时期同一地块在不同时期的品类判断结论不同年年:城市化年:郊区化年:再城市化深圳城市特征、城市化初期用地宽裕、没有形成城市“贵族”高端需求少重点区域罗湖深圳城市特征、快速城市化扇形扩散。城市发展方向明确、逐渐聚集富贵族重点区域福田深圳城市特征、产业及交通导向城市多处扩张生活环境恶化、离尘不离城的生活方式重点区域南山、宝安深圳城市特征、发展城市中空地及进行城市改造、享受繁华便利城市生活重点区域宝安、龙岗、关内动态输入:片区价值变化不同发展模式下土地属性变化受片区成熟度快慢影响发展阶段发展模式稀缺内容稀缺位置片区案例城市化同心圆城市感强有一定资源城市近郊宝中vs西乡 扇形重点发展方向龙华vs西丽多核心次级中心后海vs前海 郊区化交通导向优质空气和水(新兴区域)交通干道沿线观澜vs石岩产业导向重点产业沿线再城市化旧城改造(城市更新)繁华便利城市式生活城市感极强或具有一定资源老城中心区蔡屋围vs东门填充(局部城市化)城市内飞地竹子林vs红树湾动态输入:交通条件改善星河丹堤(CG)修建不经过梅林关的匝道与市区直接连接土地属性由C变为G定位由“哈罗中产”跃升至“CEO阶层”规划为别墅加高层销售均价为片区市场倍以上、居住加旅游的功能布局、文化、创意产业丰富社区内涵、生态城区环境华侨城建设原则“生态片区”改变区域认知环境凸显稀缺性动态输入:景观再造华侨城:以商业地产推动片区景观生态再造改变土地属性(GTOP)动态输入:配套改善半岛城邦:南中国海万平米进海社区(GG)项目位处南山东角头原为G用地红线外不利因素多。国际级游艇帆船潜水海钓俱乐部万平米商业(华润社区店等生活配套)平米会所(泳池、影院、健身、球类等)泛会所(钢琴艺术中心、瑜伽区等)学校(幼儿园、年制中小学)SWOT分析及土地结论土地结论包括:、品类判断、土地属性变化机会。土地分析框架高端再改:香蜜湖片区的高端住宅优势可达性:通过北环、侨香红荔、深南大道可快速到达福田、罗湖、南山等中心区规划有两条地铁规划前景:片区规划等级高周边是政府大型居住区相应生活配套会很完善景观资源:西侧安托山规划为特区历史公园。高层楼体视野开阔区域认知:靠近香蜜湖豪宅片区客户认知的区域价值高劣势项目靠近北环噪音影响大西侧用地不确定性大安托山建设进度不可控结论:地块局部有山景、海景地块规划预期好具备做高端住宅条件区位价格高中安托山项目天鹅堡高层安托山与典型高端改善住宅比较中信红树湾较高较低结论:景观资源较弱有不利因素不足以支撑做TOP但可以做具备一定豪宅品质的高端改善型住宅教育交通外部景观豪宅品质的高端改善型住宅园林景观密度纯粹社区生活配套会所客户评价香域中央珑园天鹅堡二期容积率为http:bolszhomecomNSindexhtm香域中央容积率http:bolszhomecomFTindexhtm香蜜湖号容积率http:bolszhomecomFTindexhtm珑园容积率http:bolszhomecomFTindexhtm土地价值划分一类三类二类四类南侧海景西北侧和东北侧可看山景为一类用地西北侧看山景西侧为居住用地东侧看园景为三类用地在超高层部分具备优质山景资源但有北环噪音影响西北侧有山景东侧靠近运动公园西侧靠中央园林景观较好为二类用地天鹅堡二期容积率为http:bolszhomecomNSindexhtm香域中央容积率http:bolszhomecomFTindexhtm香蜜湖号容积率http:bolszhomecomFTindexhtm珑园容积率http:bolszhomecomFTindexhtm优势可达性:高速公路连接各区到达福田中心区仅需分钟私密性:在高速路设有专项出口三面环山私密度极高容积率:项目实际容积率远低于建筑密度低景观资源:享有“深圳西部第一峰”美誉的羊台山森林公园北麓自然景观丰富稀缺性:生态控制线及与城市的距离造就了稀缺性劣势项目所在地缺乏人文、居家氛围周边生活配套档次低项目片区知名度不高石岩镇闲杂人流多TOP,景观资源型别墅群输出:土地结论(溪之谷示例)兑现式开发:(最大化)利用土地现有属性区位配套交通景观人文要求价格客户认知高中溪之谷第二居所第一、二居所要素分析第一居所较高较低具备成为高端第一居所的机会输出:土地结论(溪之谷示例)增值式开发:利用内外因契机改变土地属性提升土地价值小结:浪骑拥有稀缺的山海资源且有游艇会配套但地块小私密性较差优势(S)山海资源:背靠七娘山面对大亚湾海域景观优美游艇会:可提供丰富的海上运动、娱乐休闲、度假旅游、商务活动等服务WeaknessesStrengthsOpportunitiesThreats劣势(W)地形:规模不大地块狭长地块南侧紧邻道路地段:交通距离远日常配套不便景观干扰:防波堤及码头对现有海景略有干扰机会(O)大运会:浪骑游艇会将作为大运会海上运动比赛场地旁边将兴建航海运动学校,提升地段知名度及成熟度。大甲岛:可与大甲岛项目联动利用大甲岛的岛屿及天然海滩资源威胁(T)私密性:航海学校、训练基地的建立可能会降低住宅的私密性七星湾游艇会:七星湾游艇会天然条件更好且有政府支持有消息说也会开发一些别墅产品果岭海游艇会:果岭海项目规划建设一个拥有泊位的游艇会T:滨海度假公寓小结:大甲岛拥有极为稀缺的海岛资源私密性高但目前相应的配套及服务十分欠缺优势(S)海岛资源:地形地貌丰富拥有海滩、山峦、珊瑚等自然资源地段:距离浪骑码头分钟船程从深圳市区到岛上总计约在小时以内私密性:具有良好的私密性WeaknessesStrengthsOpportunitiesThreats劣势(W)配套及服务:必要的生活设施匮乏休闲娱乐配套不足服务水平难以达到高端客户的标准机会(O)大运会:浪骑游艇会将作为大运会海上运动比赛场地旁边将兴建航海运动学校,提升地段知名度及成熟度。浪骑游艇会:浪骑游艇会可作为大甲岛的重要休闲娱乐配套威胁(T)岛屿其余部分产权归属:目前岛屿的其余部分属于广州军区威胁岛屿的纯粹性且万科名下用地属于岛上最开放、私密性最低的区域TOP:稀缺的海岛资源型住宅客户分析框架目标客户及其需求特征的分析内容在客户来源范围内分类标准:购买力家庭生命周期房屋价值观有效客户访谈(约组)问题:求证拓展客户来源客户分类客户访谈根据有效客户访谈结果推断目标客户总结目标客户需求特征目标客户及特征依据土地属性初判客户来源形式:增长渗透客户分析框架根据客户地图圈定客户来源及其主要描述。其他()龙坂片区进城客户()福田、华侨城东等改善类客户()及新晋城市精英()深圳其他地区改善客户()安托山项目客户来源:福田南部是中产聚集区福田北部是豪宅聚集区项目属于豪宅区的飞地。吸引福田改善类客户为主客户分类支付力:城市新晋精英客户<周边改善客户<外区域改善客户周边改善客户福田南区客户外区域进城改善客户梅林客户景田客户中心区客户客户分类购房目的身家辐射范围职业福田南山改善客户()改善自住万福田区为主部分科技园客户高级职业经理人刚步入正轨的企业主周边再改客户()高端改善万香蜜湖、景田、农林、侨城东等居住在周边的自住客户已习惯周边生活但需改善居住环境高端客户()高端万以上进入城区生活以关外龙坂为主其他区域有少量实业投资控股私营业主首期款乘以倍。、新晋城市精英按照万的首付计算个人资产为首付款款的倍即万计算得万、按照最高万的首付计算首付款需要万个人资产为首付款的倍即万、按万的首付计算得首付款万个人资产为首付款的倍个人净资产为万首期款乘以倍。、新晋城市精英按照万的首付计算个人资产为首付款款的倍即万计算得万、按照最高万的首付计算首付款需要万个人资产为首付款的倍即万、按万的首付计算得首付款万个人资产为首付款的倍个人净资产为万其他深圳其他区域富贵之家福田、南山、宝安三区富贵之家周边城市高端人群客户来源(溪之谷示例)TOP“成长型”客户辐射范围“成熟型”客户辐射范围成熟型:可辐射到全市及周边城市成长型:可辐射到宝安、南山福田客户分类(溪之谷示例)客户分类购房目的身家辐射范围职业成长型(岁)高端改善亿由于生活中心依然是事业客户需要离自己的事业圈层较近主要辐射到宝安、南山、福田电子贸易、工厂主、新兴私企老板成熟型(岁)奢享收藏亿以上注重生活享受对区位要求不高居住地与生意关系不紧密辐射范围可以到深圳全市或周边实业投资控股金融投资等成长型事业正处于上升阶段部分家庭成员处于快速成长阶段有改善生活品质需求但不想离城市太远成熟型事业进入稳定期家庭成员已经独立自主重新回归生活有发挥自己个性、实现自己梦想的需求主流市场中根据客户家庭生命周期判断客户类别。TOP根据购买力分类:务实之家、主流客户、TOP类客户分析框架潜在客户访谈(按客户分类权重分配潜在客户访谈数量)。客户分析框架客户姓名客户背景:居住工作事业地点、行业、年龄、来深时间(访谈时间)客户家庭状况:常住人口数量主要家庭成员年龄、非常住人口到访频率、目前居住情况客户生活习惯:爱好(消费地点频率)主要观点:关于地块对项目地段、交通、配套、景观、土地指标的评价关于户型房间数量、各功能空间功能面积要求、不同功能空间价值排序关于价格单价期望、总价期望、对比项目及评价重要客户语录、土地价值认知、对配套、小区、单体的期望值、生活方式描述积极购买因素交通配套景观小区户型氛围价格购买时机影响购买因素交通配套景观小区户型氛围价格购买时机典型案例陈晔客户背景:自由职业者客户家庭状况:夫妇岁儿子岁儿子客户生活习惯:生活半径广工作时间及地点都不固定。主要观点:学位很重要有学位比无学位高元平认为房价不能超过香域中央和中旅的价格。选房子不会选地铁口的。关于地块位置没有中旅好。关于户型平房厅卫。主卧要套房大儿子会出国读大学三房够了。关于总价万左右区位与配套一定要有好的中小学配套可以直接用山姆的社区内配备一些餐饮、便利店和药店就可以了安托山公园做成休闲类比较好。积极购买因素好的中小学。可能会市区居住。投资。影响购买因素外围环境采石场及噪音。典型案例黄小姐客户背景:家庭主妇客户家庭状况:夫妇岁女儿客户生活习惯:喜欢逛街、聚会逛街需要有新鲜感主要观点:周边生活一定要方便有逛街的地方电厂感觉不好对健康可能有影响希望小区内有运动型会所关于地块安托山公园能提供运动场所也有好的空气电厂影响太大了不知道对健康有什么影响关于户型平房厅卫。主卧要套房女儿房要宽敞、舒服不一定要套房要有生活阳台晒衣服客厅外阳台不能放衣服关于总价万左右区位与配套喜欢逛街需要休闲型配套地铁对家人出行很方便安托山公园能提供很好的休闲场所和新鲜空气积极购买因素安全、周边休闲型配套、公园影响购买因素电厂、采石场典型案例陈永宏客户背景:安托山公园管理处主任岁客户家庭状况:夫妇岁女儿父亲客户生活习惯:喝茶、喜欢研究风水方面的书籍主要观点:高压线>电厂>噪音>灰尘对隐私和安全特别看重主动房间及各个功能空间的风水小孩房做好了可以直接打广告。关于地块高压线的一定要埋地。对未来的发展前景非常看好是一块好地。关于户型平房厅卫。主卧要套房女儿房要宽敞、舒服要有学习空间主人房的隐私和安全很重要关于总价万左右区位与配套周边规划前景很好目前生活也还方便。社区配套不要做酒楼和夜总会。积极购买因素片区前景儿女上高中方便考上深圳高级中学。影响购买因素高压线、北环噪音典型案例唐先生客户背景:高级职业经理人客户家庭状况:孩子三代个小孩读小学年级有老人同住。客户生活习惯:主要观点:关于地块西侧采石场及北环噪音对客户影响很大不改变不会购买电厂对客户有些不利影响。关于户型平房厅卫保姆房主人房及老人房要套房主卧最好有小阳台客厅出阳台或露台要有入户花园关于总价万左右区位与配套在福田生活习惯了熟悉周边环境不想搬到别处山姆边生活很方便。不喜欢从地铁直接入户。积极购买因素片区规划前景不想搬离福田山姆会员店影响购买因素西侧采石场和北环噪音典型案例黄先生客户背景:老板与兄弟一起办厂客户家庭状况:孩子三代两个小孩一个岁一个岁有老人同住。客户生活习惯:喝茶、打高尔夫与朋友聚会主要观点:城市中心肯定稀缺升值前景大小孩上学更方便关于地块电厂影响较大不知道对风水有没有影响安托山公园建成了不错可成为一个休闲运动的地方关于户型平房厅卫保姆房主人房及老人房要套房最好是复式客厅出阳台或露台要有入户花园具备别墅的一些居住感受关于总价万左右区位与配套地铁通了比较好小孩子及家人出行比较方便东侧的运动公园很好孩子多个活动场所楼下有一些较高档的餐饮会客用积极购买因素好的中小学周边配套成熟影响购买因素电厂、采石场典型案例(溪之谷示例)李国飞客户背景:从事金融行业自由职业者资产在亿以上已全家移民香港客户家庭状况:目前家里口人夫妻两和一对龙凤胎孩子岁家里有常住保姆客户生活习惯:个人比较喜欢朋友交往喜欢热闹和运动、旅游目前非常关注孩子的教育问题主要观点:关于地块觉得太远了很难当成第一居所配套也不会很好周围有点孤单自己是喜欢热闹的人和朋友一起太重要了。小孩子初中毕业后就可以是可以当第一居所。关于户型使用面积平米就够了花园越大越好不能小于亩地要集中不要分散房间间保姆住地下室不过地下室最好对着地面关于总价价格在万左右单价可在~万。区位与配套很好的会所星巴克或者illy等喝茶喝咖啡的地方邻居们能在一个公共的活动场所类似于波托菲诺的湖边需要提供简餐买菜要解决积极购买因素购买的房产主要都是资源稀缺型别墅身份标签是特别重要的目前定位成有一帮好朋友来了带过去一起玩的地方影响购买因素担心小孩子读书的问题比较普遍套别墅入住率要高否则没有人气会很难受自己也就不会去住了。典型案例(溪之谷示例)黄赛青客户背景:从事建材行业混凝土供应万科项目供应方已全家移民新加坡客户家庭状况:家里常住口人夫妻两和个小孩孩子岁家里有常住保姆、司机。目前居住深业套复式打通共平米。客户生活习惯:生意忙碌尽量周末陪孩子偶尔打高尔夫非常关注孩子的教育问题主要观点:关于地块觉得区域是保值的重要因素半小时车程内从公司到家可以接受。但岁之内不会考虑景观、只考虑小孩子的教育方便。卖掉观澜就是这样考虑。关于户型可使用面积最少平米才像个别墅。预留父母房个要个小孩房像兰乔大小即可。楼主人房独立书房、洗手间、独立衣帽间、需要有小阳台。关于总价觉得别墅在万左右的价格比较合适。如果几百万平面单位也几百万。如果万又太厉害了。如果万之内应该能够接受。万万装修可以接受。区位与配套如果是万佳入住可能会考虑。银行、药店、超市肯定要。石岩公学在石岩好但接小孩不方便。倾向于买华侨城、红树湾的房子保值。积极购买因素如果购买溪之谷可能是考虑保值超过万就不会考虑了。多岁后可能自己住锻炼身体方便影响购买因素目前觉得区位重要要不不会买到中心区。从宝安去石岩要塞车。如果是高速直接入口肯定没有配套住的地方需要买菜。典型案例(溪之谷示例)曾先生客户背景:石岩当地人目前从事餐饮行业客户家庭状况:父母在溪之谷村住自己夫妻两和个小孩孩子岁住共和世家家里没有专门的保姆。父母希望在石岩养老自己也觉得石岩住的舒服。客户生活习惯:做餐饮行业在石岩和市区两头跑关注孩子的教育问题目前皇岗剑桥读幼儿园。生活很规律自己不会在本地消费一般都在宝安区、市区消费和玩。老人家早上起来散散步爷爷奶奶每天喝早茶在旺阁渔村或愉园大酒店。主要观点:关于地块如果溪之谷有好房子肯定考虑溪之谷毕竟在自己村。觉得圣莫里斯的位置不错比银湖好但喜欢银湖别墅房子的风格。关于户型房、多平方。花园希望最少、平米。另外需要舒服。父母房需要有衣帽间、独立卫生间自己套房需要、平米。关于总价觉得按自己的想法万可以考虑另外算配套可以加分。高于万不考虑。区位与配套小区规划里有没有活动的设施、网球、篮球、高尔夫、游泳池是必定的会所有吃饭就行要求不高。积极购买因素一定考虑住。考虑靠家近。石岩的空气好羊台山的风景好小时候总是去爬山。影响购买因素总价高于万就不考虑。典型案例(溪之谷示例)朱庆锋客户背景:投资实业控股各公司都有总经理管所以虽然行业忙但自己不忙客户家庭状况:个女儿岁英国读书父亲同住。如搬到棠樾岳父母可能会同住。客户生活习惯:爬山(笔架山)、骑自行车、打高尔夫球、喜欢下厨主要观点:关于地块不排斥觉得景色应该不错不介意行政区属买别墅的是生活不愁的人住得偏一点工作压力舒缓老人可以颐养天年。关于户型房间要6个:父母房、小孩房个+主卧1个+工人房个+客房个女儿不需要套房保留两公婆的房间就可以亩地做别墅也不是很大关于总价价位在万万之间比较好定位觉得这样的项目万以下不可能太便宜住的人会杂区位与配套车程在小时之内的都可以接受不要说分钟了。因为买别墅的是生活不愁的人工作压力大住得偏一点工作压力舒缓老人可以颐养天年积极购买因素从景观上来看觉得溪之谷是最适合居住的地方如果有漫步道、秋千等都可以。山涧水处有空地可以停留。影响购买因素万科要带头慢慢净化社区小区人的素质都不一样。客户分析框架根据客户访谈提炼目标客户需求特征。()家庭背景()事业特征()生活习惯()置业动机()变化趋势必备产品特征重要需求增值产品特征兴奋需求目标客户分析结论不同人群对土地价值的认可程度:稳定期>上升期>起步期空巢>双核家庭>三核家庭细分客群落位(溪之谷示例)按对土地价值的认知选定细分客群。细分客群特征(溪之谷示例)置业动机生活习惯目标客群置业有两种动机:对稀缺自然资源的享有认为景观、空气、环境是宜居的重要因素别墅建筑形式“是最好的就会购买”高端产品可作为身份标签、区隔。不考虑纯投资度假最多是收藏型保值考虑。“购买的房产主要都是资源稀缺型别墅”“从不简单进行房产投资”“房产投资是家庭妇女做的事”“度假可以去六星级酒店”“度假就是为了住酒店”。商务社交活动少应酬多交给公司其他高层参与和朋友一起很重要看中圈层交往休闲活动包括高尔夫、打牌、爬山、骑自行车、下厨等强调夫妻融洽愿意花时间陪同尊重各自爱好习惯看重子女的教育质量基本初中后即可考虑住校安排看重配套的规格档次而非规模希望配套也能体现高端。目标客群现有第一居所集中在福田和南山“原来住福田是考虑上班近小孩读实验学校。之前买过银湖别墅但觉得不安全。”“福利房给老人买房改善买南海城享受人生买兰乔下一步是否享受环境”“住在黄埔雅苑和父母住同一个小区方便小孩。”对下一阶段常住居所的要求“对片区没有具体要求香蜜湖、龙岗中心、西乡、石岩都可以考虑但比较反感海边。”“买别墅的是生活不愁的人住的偏一点压力舒缓。不会对宝安石岩有心理障碍。”“生活方式是在一个偏远的地方就能享受很高品质的生活配套一定要高端。”“所购物业包括波托菲诺平米平层、英里高层楼王、曦城独栋、云南洱海边的别墅”“与在哪里没关系只是交通便不便利的问题如果居家的基本条件可以达到就行。”客群变化趋势(溪之谷案例)VOC、富贵之家从成长期步入成熟期关注重点从对家庭成员的责任转移到自我感受、居住需求中对“区位”、“配套”依赖性下降对“景观、建筑形式”渴求上升、稳定的经济实力支持客户追求新鲜居住感受或享受对稀缺资源的占有。客群变化趋势分析重要需求特征(围绕建筑形式)、建筑风格和谐、不能太硬朗、景观风格具溪谷特色、占地~亩花园平、高规格小体量社区内配套兴奋需求特征(围绕自然资源)、自然资源参与性设计、环保概念在社区规划中的应用、纯独栋与双拼产品户数约户左右主要以第一居所为购房目的从以区位、配套为关注重点转为对自然资源、建筑形式敏感客群变化趋势分析(CCR)土地分析市场选择与竞争分析客户分析项目定位产品初步建议其他()垄断行业、金融机构高管()本土企业主、高端公务员()及本土富豪()外来企业主()、客户来源项目处于中心南区辐射主城区和周边传统经济强镇南城、东城、厚街、虎门、长安是本项目的主要客户来源。客户构成:以本土企业主和政府机关高端公务员为主的富豪阶层周边村长、书记、各村级实业公司老总为主体的本土富豪垄断行业、金融机构的高管层以潮汕、福建、浙江为主的外来企业主、客户分类客户分类购房目的身家辐射范围职业富豪阶层()高端改善资产性投资万以上南城、东城(牛山)、厚街、虎门本土企业主、高端公务员周边改善客户()高端改善万以上南城、东城、厚街、虎门、长安城区追求资源型住宅镇区进城客户群体外区域改善客户()高端改善投资万以上进入城区生活以大岭山、道滘等环莞快速沿线镇区为主企业主及高端公务员、典型客户分析黄静夫妇客户背景:私营企业主客户家庭状况:夫妇岁儿子客户生活习惯:工作已不是生活的重心时间可以自由把握常和朋友到酒店消遣或喝茶、打麻将。主要观点:有全国置业经验购买了御花苑大平层对片区很认可购买房产最关注的是资源的稀缺性关于地块、闹中取静、目前唯一能作为富人第一居所的城中宝地。松山湖太遥远、同沙水库路不好走黄旗山下已经很拥挤了。所以最适合有身份人居住的地方在接下来的若干年还是水濂山。关于户型双拼独栋产品平米以上(不包含地下室)花园平米以上。关于总价万以内自住加保值特别是对通货膨胀很敏感正在寻找保值的物业。区位与配套片区内有优良的自然资源和生态环境希望能长期保留对配套没有特别要求小区最好有高档会所和恒温泳池。积极购买因素、自然山水资源、无噪音清静、旺中带静是唯一“属于现在”的生态富人区。影响购买因素、墓园(位于垃圾场旁边那个比翠松公墓更为庞大)、垃圾焚烧场。、典型客户分析韩湘粤客户背景:东莞海关科长客户家庭状况:夫妇岁女儿丈夫父母客户生活习惯:政府官员其丈夫是市政府高官在世纪城购买了联排别墅在天骄风景购买了高层大平层女儿在上中学工作、生活都很稳定女儿的成长是全家的重心主要观点:在东莞有多次置业经验对本土品牌很认可(购房时都享受了较高的折扣)关注居住的舒适度和老人房的设置觉得高层大平层居住舒适度较高世纪城的别墅很少去住现在住公务员宿舍。关于地块、自然资源优美让人感觉很纯净健康无污染、离公园很近老人、小孩散布休闲很方便关于户型高层大平层要求一梯两户平米以上正南北向可以看山景客厅和主卧室尺度要够大园林景观要大气高档。关于总价总价不超过万自住。区位与配套区位优势一般离市区车程可以接受但对生活配套和教育配套要求较高。积极购买因素、优越的自然环境、较好的区位优势影响购买因素、担心治安环境不好、缺乏配套不具备长期居住的条件希望万科能完善配套才会考虑购买。、典型客户分析赖行长客户背景:东莞商业银行行长客户家庭状况:夫妇岁女儿父母客户生活习惯:在新疆读书毕业后调到东莞办事处工作。经过多年的积累和奋斗升任东莞商业银行行长。工作很繁忙应酬很多陪家人的时间很少主要观点:在东莞有多次置业经验对万科很了解希望能有合作机会为人有一套成熟的投资理念主要看好东莞未来的整体规划和水濂山土地价值的提升空间。关于地块、环境优美适合居住、处于绝好的战略位置CLD调整为CBD后对中心城区的南扩起到很大推动作用水濂山的房子将成为绝版(稀少绿色生态保护线控制)城区豪宅关于户型高层大平层平米以上正南北向安静要有独立的书房户型要方正实用。关于总价总价不超过万自住兼投资最好带精装修。区位与配套片区发展潜力很大将成为稀缺的城市豪宅自住还需要解决配套问题。积极购买因素、强大的发展潜力、稀缺的自然资源和良好的城市属性、万科品牌影响购买因素、缺乏必要的生活配套和教育配套、片区规划的不确定性、典型客户分析任先生客户背景:外来私营企业主客户家庭状况:夫妇两人客户生活习惯:福建人来东莞年通过打拼现在事业成功在多家实体企业有股份但很少参与实际经营主要精力在投资项目的开发。主要观点:在东莞有多次置业经验已购买中信森林湖的联排别墅对万科也比较了解积极寻找可以保值增值的物业想购买金域华府的商铺。关于地块、位置很好处于生态保护区内但实地看完后较失望以为在水濂山水库边如果政府的规划都能实现将有很大的升值潜力关于户型联排别墅平米以上有地下室、花园花园面积平米以上两个以上的停车位。关于总价总价不超过万投资兼自住。区位与配套片区房展潜力很大将成为稀缺的城市豪宅自住还需要解决配套问题小区内的山水资源需要重新的设计和再造。积极购买因素、强大的发展潜力、稀缺的自然资源和良好的城市属性、万科品牌。影响购买因素、片区规划的不确定性、对宏观经济担忧担心房地产受到打压。、目标客群特征置业动机生活习惯目标客群置业有三种动机:高端再改拥有良好的自然环境和居住品质获得社会的认可与尊重由镇区进入市区居住享受城市生活的生活配套资产的保值和增值。时间基本可以自由掌握事业处于平稳上升期应酬较多日常交往以生意居多工作与生活并不能完整分开看重子女的教育质量对中小学的教学质量特别看重注重配套的生活便利性希望能够获得基本的生活配套。、目标客群特征必备需求特征、别墅要有大的花园和地下室要有良好的景观面、高层户型要方正实用客厅和主卧室是客户关注的重点、舒适性是此类客户关注的重点、必备的生活配套增值需求特征、尊贵的物业服务、沿路的豪宅领地感、享用水濂山的稀缺资源、风水以高端再改居住提高生活品质为购房目的兼部分投资需求对周边配套、园林与片区规划敏感、目标客户分析结论、客户价值点的思考)、水濂山土地属性验证“继黄旗山后的东莞富人聚居地”“中心南区山水资源型住宅区”这两种土地属性定义得到最多客户认同。)、水濂山项目最大竞争优势在于同时具备“山水资源占有”(自然景观)与城市属性)松山湖定位为纯粹的资源占有水濂山定位为资源占有型居住区)松山湖未来年仍是城郊“风景优美的地方”水濂山年后就可能成为城区的新富人区)水濂山的核心卖点则在于“山水资源城市属性”。、客户价值点的思考对于城区客户我们核心诉求点是:水濂山我能与CBD保持的距离。能够享受到新城中心的一切资源却与城区的喧闹保持一定距离。诉求排序:第一层级:水濂山第二层级:CBD新城中心对于镇区客户我们核心诉求点是:分钟车程内的城区豪宅。不需要与自己熟悉的喜来登横岗湖分离。就能完成“镇区向城区”的完美转换。诉求排序:第一层级:城区豪宅第二层级:距离厚街分钟虎门分钟。、客户价值点的思考从访谈的结论看出客户对水濂山缺乏明确的概念但很容易往利好方向引导。推广前期能否将地块属性清晰传递给市场成功树立形象高度是水濂山项目成败的关键。在期间必须做到两点:A、形象必须统一、高端、纯粹B、由于要树立片区形象宣传期要较长。、客户价值点的思考市场分析框架、市场背景及趋势、板块片区市场、典型竞品分析价值曲线竞争格局结论目标市场竞争策略价格策略市场分析框架市场背景及趋势宏观中观板块市场片区市场微观典型竞品存量潜在市场:供应量成交量成交价格趋势分析板块片区:供需结构存销比去化速度典型竞品:选择标准基本情况产品力市场表现现象分析:梳理量价关系、确定分析范围、锁定参考竞品。关内豪宅片区半年度千万以上豪宅成交情况(套)关外豪宅片区半年度千万以上豪宅成交情况(套)市场前提:高端客户刚性外迁出现传统TOP片区供应减少新兴豪宅片区出现*****************市场背景分析(溪之谷示例)星河丹堤套天鹅堡套十七英里套纯水岸套兰溪谷套水榭花都套香蜜湖号套圣莫丽斯套中旅国际套金湖山庄套新世界豪园套东方别墅套近四个月千万级豪宅物业二手成交楼盘分布近四个月千万二手豪宅成交特征竞品市场分析(溪之谷示例)市场成交:福田区均价万以上、面积平以上的新房成交集中在平和平平总价区间为万平总价区间为万数据来源:易居数据平台年月年月福田区一手房成交数据成交密集区市场空白区空白区:突破争取总价段面积段以上万        万       万       万          万         万         万         万         万         万          万          万          万           万          万           合计  板块划分:安托山东南侧为香蜜湖农科片区西南侧为华侨城园博园片区。安托山片区内目前没有商品住宅供应安托山项目华侨城园博园农科(园)香蜜湖近期报价典型项目:天鹅堡近期报价左右典型项目:蝴蝶谷近期报价典型项目:香域中央、中旅国际公馆近期报价典型项目:香蜜湖号水榭花都板块划分:项目周边二手房售价万以上为香蜜湖号、水榭花都、华侨城万万熙园、香域中央万万中旅国际公馆熙园香蜜湖号水榭花都中旅国际公馆华侨城安托山项目*********香蜜湖片区二手房量价********水榭花都三期二手房量价、片区成交量自年月回升价格在万左右波动目前片区平均售价为万元平米、水榭花都成交价格波动幅度很小价格稳定在万元平米。优势:纯粹社区环境香蜜湖片区:***********华侨城片区二手房量价***********华侨城天鹅堡高层二手房量价、片区自年月开始成交量开始放大价格稳定在万元平米以上、华侨城天鹅堡高层成交量与片区市场走势一致价格稳定在万元平米。近期高层住宅报盘价达万元平米。优势:不可复制的社区环境劣势:无华侨城片区:********农林中心片区二手房量价********中旅国际公馆二期二手房量价、片区成交量稳定价格波动小近期价格逐渐回升至万元平米、中旅国际公馆近期成交量减少成交价格上升至万元平米。优势:竹林、竹园小学深高初中劣势:社区品质一般农林中心片区:二、深圳典型别墅及本地高端产品分析对照恒丰项目价值提升分析图对深圳典型别墅产品进行简要分析。社区会所配套普遍设置功能性会所设置泳池、棋牌室、咖啡吧等功能车位基本满足:。星河丹堤网球场、泳池、会所大山地会所必备价值需求以现代、欧式等风格为主国际元素有机结合。园林风格各异但基本都有大型水景。访谈中客户提到喜欢观澜高尔夫的建筑风格主要体现在:大气、真材实料等而认为曦城风格老土也不豪气。建筑及园林风格观澜湖高尔夫中海大山地必备价值需求若无独特自然资源至少通过人工水景等营造大型园林环境。本项目无自然景观势必通过园林景观进行引导。景观圣莫丽斯私家登山道星河丹堤必备价值需求户型面积及功能尺度面积分段较多产品丰富房间公共部分层高比较高但客厅纯粹两层挑空的只有观澜高尔夫房间净层高至少米层数为主。重视功能性的划分一般地下室为车库+工人房+影视厅(健身室)采光均良好一层为客厅、餐厅二层为客人房带洗手间三层为主人房+书房。大山地楼层错落必备价值需求深业新岸线首府层小高层水岸复式建面m赠送m主卧室达平方米米层高、米宽大厅米进深、米宽挑高露台m挑高入户花园主卧室套房平方米米宽带书房、衣帽间、卫生间产品设计中考虑到宝安本地客户对于赠送面积的需求产品设计中考虑到宝安本地客户两代家庭特征:孩子数量多房间需求多而且孩子房间尺度基本相等。超大的客厅满足宝安本地客户爱面子的需求同时也迎合本地客户家庭小孩多需要大的家庭聚集的空间超大的主卧房设计也验证了客户访谈中提到的“作为对自己的奖励”。房间数及房间尺度必备价值需求深业新岸线首俯层水岸纯复式客厅m层高米开间双主卧之二双主卧之一衣帽间洗手间错层大露台独立大露台落地凸窗落地凸窗典型项目宏发领域高层复式建面m赠送m产品设计中考虑双主卧设计老人与小孩住一楼主人独立活动区域也方便老人协助照顾小孩。产品设计中同样满足本地客户对于赠送面积的需求主要包括:入户花园、错层露台、落地凸窗等。两层高客厅、超大独立的主人区域均直面迎合了本地客户的需求。居住纯粹性(建筑形态和容积率)联排、双拼为主独栋比例小纯粹别墅社区稀缺多混杂多层、高层建筑形态。本项目目标客户对于建筑形态或居住人群纯粹性要求高。招华曦城栖湖增值价值需求架空层高米间隔楼板后可一层做车库一层做客厅或房间使用带有私家电梯停车到户令纵向交通异常便利、私密性好。米高的架空层户内电梯、赠送面积增值价值需求地下室多在m以上且功能丰富除前后花园外部分产品带中庭或屋顶花园。赠送面积(地下室、花园)观澜湖高尔夫大宅私家泳池观澜高尔夫大宅地下室城市山谷的屋顶花园其他价值需求栖湖原林别墅(双拼)m户型地下室收纳空间齐全功能繁多。宝安本地客户对于别墅地下室功能尚处于认知过程中在建筑面积有限的情况下设计完善(通风、采光等)的地下室将有效解决部分功能空间。地下室功能分区考虑周全中海大山地m户型带中庭内院地下室带采光井采光良好其他价值需求星河丹堤典型项目分析其他价值需求占地面积:㎡   建筑面积:㎡容积率:星河丹堤一期别墅成交价在万至万之间年月日开盘当天整体成交均价为万元平方米。在已成交的套单位中最高单价为万元平方米单套最高价格为万元。建筑沿资源布局与山和湖融合在一起没有道路等阻隔。在小区主环路上设置一些支路这些枝状、环状支路尽端是回车场伸入各住宅单元背面入口。尽端路减少了非本单元人流和车流的影响形成空间的深度感和归属私密感。规划产品布局销售速度:厢庭阔庭跃庭独栋合府并联户型突破传统联排“户户并列”的拼接方式采用多户“交叉拼合”的形式在外观上构成一个统一的整体。提供了一种联排TownHouse屋顶及立面处理的新型拼接方式把联排TownHouse在同一屋檐下合成一座大气浑厚的府邸。能令客户产生独栋的感觉。双跃式的设计具体是:、地下室跃式设计停车位与其它平面错开实现不同功能区间的区隔。、一层跃式设计部分配阳光房餐厅两层通高分中西厨房、前庭后院、观景露台设计室内结构丰富。客厅的净层高:米房间内的净层高:米中空餐厅层高:米地下室层高:米厢庭星河丹堤室厅卫多功能地下室   厢庭厢庭别墅配置前庭、中庭、后院各式庭院如“厢房”般镶嵌进室内从前方、后方、上方进行“立体化采光”。使居室每一步都是景每一处都风光。a区户型:一层为跃式设计部分配阳光房中空餐厅厨房、前庭后院、储藏室、露台。端头为采光庭院。二层设计三房两卫配有次主卧双露台部分洗手间天窗采光部分户型带家庭室。三层为:独立私密主卧套房双露台。厢庭处处是庭院阔庭星河丹堤室厅卫多功能地下室阔庭阔庭别墅以庭院完成外部空间和室内空间的最完美过渡。居室被度庭院三面环绕最大化利用室外的景观、天光和清风完成室外天地到室内家居的自然过渡满足健康居住的要求。层高赠送地下室一层有露台、前庭、后院。地下室跃式设计功能齐全一层跃式设计部分配阳光房中空餐厅厨房、有前庭后院和观景露台。二层设计三房两卫配有次主卧双露台部分洗手间天窗采光层高部分户型带家庭室。三层为独立私密主卧套房双露台。赠送花园赠送花园阔庭居室被庭院包围阔庭平方米星河丹堤室厅卫多功能地下室赠送花园赠送花园赠送约平方米花园大厅开间达米。市场分析框架原因分析:价值曲线(分析产品力构成因素的市场表现)价值敏感度区域周边配套社区单体高中低容积率区位形象交通景观人文氛围教育配套建筑形式会所公共空间服务功能空间服务空间赠送空间私密性车位园林景观价格购物休闲通过不同类型项目产品力分解及价格关系寻求本项目竞争策略。资源型别墅价值曲线在小区和单体两个维度中表现优异但因综合配套、人气等原因造成常住条件的限制因此当项目规模扩大(排除天麓大宅及观澜大宅)时溢价空间受制约整体价值表现弱于城市别墅。典型竞品分析(溪之谷示例)城市型别墅价值曲线在区域和周边配套两个维度中表现好但单体各因素已表现过时在院落花园、占地、赠送空间、私密性等方面差强人意。当客户家庭周期及事业周期趋于成熟稳定对周边配套需求下降时城市资源别墅已不能满足自我享受的要求。典型竞品分析(溪之谷示例)作为资源型别墅如何拓展议价空间:可提升生活基本配套、社区居住人气等满足第一居所需求针对城市资源型别墅:提升单体竞争力吸引成熟期客户更换常住居所满足自我享受价值点景观别墅城市别墅价值敏感度溪之谷区域周边配套小区单体高中低城市别墅:区位、交通、配套第一居所景观别墅:资源、建筑、私密第二居所优势:景观、容积率、建筑形式、私密增值:社区规划、单体卖点价值曲线(溪之谷示例)市场分析框架竞争格局:分析不同项目的市场占位及价值表现。通过具体竞品项目产品力等级及价格表现分析竞争格局。项目本项目项目项目项目项目弱*中**强*产品力构成因素弱**中***强*产品力构成因素************万等值线万等值线万等值线万等值线万等值线动态价格趋势支持“资源凸优”策略市场愿意支付的总价在万左右如能突出资源优势总价升幅更快资源价值曲线ⅠⅡⅢⅣ注:括号内容代表含义(近四月主力成交产品平均价格)资源型别墅城市型别墅竞争策略前提(溪之谷示例)市场分析框架市场结论:目标市场选择、目标市场中的竞争策略、对应的价格策略。市场选择根据价值曲线结论选择目标市场。竞争策略根据竞争格局及价值曲线结论锁定竞争策略。价格策略根据市场成交数据分析价格优势区间及机会区间。安托山项目价格策略走量区间为万和万。用万产品争夺准高端市场获取超额利润。数据来源:易居数据平台年月年月福田区一手房成交数据成交密集区市场空白区空白区:突破争取总价段面积段以上万        万       万       万          万         万         万         万         万         万          万          万          万           万          万           合计  销售速度快且存销比小的区间销售速度慢但存销比小的区间总价选择:总价区间万和万万是现金牛型在此区间可减小风险增加人气万是明星项目可树立标杆。注:括号内容代表含义(近四月主力成交产品统计)近个月存量去化趋势价格策略(溪之谷示例)万万万万万以上总计平米  平米平米平米以上 总计竞争策略资源凸优(TOP)以规划设计满足客户新鲜居住体验最大化挖掘客户对景观、建筑形式的价值认可提供第一居所基本配套保障基本配套、社区人气对抗TOP项目提升竞争力扩大市场容量。提升单体竞争力从传统TOP社区吸纳客户保证单体经济性提高单方价格。保证社区纯粹性纯粹社区制造客户区隔吸引现有TOP社区中对混居状况不满客户。竞争策略结论(溪之谷示例)一居还是二居?凸优还是补差?总价区间选择?定位成“资源型第一居所”第一居所的模式有机会被重新定义价值曲线反馈客户对区位、资源、建筑形式的敏感度高万、万两个总价段走量区间为万明星产品的机会市场为万。强化自然资源优势更利于总价提升原生态溪谷、低容积率、高私密性是溪之谷的区隔性竞争优势城中心可达性弥补了泛配套的短板可提供基本生活配套策略总结(溪之谷示例)市场选择竞争策略价格策略项目市场分析总结板块选择产品选择总价区间选择向中心城区靠拢向中心城区靠拢凸显项目的城市属性打造中心南区、东莞下一个富人区的板块概念融入东莞房地产消费主流市场万、、万三个总价段走量区间为万和万用万以上产品争夺高端市场获取超额利润保证安全前提下填补市场空白部分选择市场主流区域满足已出现主流客户需求并确保项目安全填补、平的市场空白把握市场机会点项目定位框架定位思路:综合土地属性、市场竞争结论、目标客户选择。竞争模式SWOT分析结论土地属性的利用方向土地资源项目定位客户选择既定细分市场中的竞争策略与目标价格区间产品力目标及项目档次结合客户地图及具体访谈结果目标客群选择竞争模式原生溪谷、超低密度、独栋双拼强化区隔性资源优势以“资源型第一居所”模式拉动客户价值认知土地资源项目定位客户选择成熟型高端客户为核心对资源建筑形式敏感、区隔型居住及收藏为购房目的定位思路(溪之谷示例)定位思路竞争模式城市中心南区、山景、不利因素高端再改强化城市中心再改型住宅以“水濂山稀缺山水资源”强化客户区域与资源认知土地资源项目定位客户选择周边高端改善型客户及投资保值需求在满足功能需求基础上追求居住舒适度项目定位框架项目合理定位的要素以客户为出发点:土地属性:哪些客户对土地价值认知最大化?竞争策略:客户对哪些产品力属性敏感度高?客户、土地、产品结论的交叉验证:客户受益点明确有购买力支撑的客户需求与土地特性、产品力组合建议保持一致。项目定位框架项目定位:描述目标市场下的产品品类、特色、客户受益点配合意向图片。定位描述示例:溪之谷:城市核心区原生溪谷私享别墅群安托山:香蜜湖高端改善山海住宅大甲岛:私密性岛屿度假豪宅浪骑:海洋运动性质的会员制酒店式公寓客户受益点说明:溪之谷:排他性自然环境、住区私密纯粹、近享城市配套安托山:高端住区氛围、山海景观、产品品质……产品初步建议具体内容:总体规划建议产品配比建议规划形态户型单体建议小区入口建议园林规划建议会所建议公共空间建议车位建议商业建议其他建议备注:定位阶段的产品建议服务于设计前期土地分析等规划目的《产品建议书》将结合客户深访与竞品情况提出详细产品建议。土地分析市场选择与竞争分析客户分析项目定位产品初步建议国际酒店式公寓山体公园区山体泳池总体规划建议(原方案)年方案回顾、原方案的定位基本符合项目土地属性的要求但其对于城市发展和水濂山片区发展的预期从现在来看是过于乐观中央生活区和总部基地的发展还停留在规划阶段水濂山的开发方向也发生了根本性的改变从以前的开发为主转化为现在的保护为主、从这两年多的城市发展来看水濂山片区的稀缺山水资源和与城市适当的距离使其成为了城市中的世外桃源具备了高端豪宅的属性故本报告从规划和产品对原方案作了局部调整使其更匹配高端再改的项目属性。总体规划建议(调整方案)尊重自然善待土地尽量保持地块原有的地形、地貌恢复、保护原有植被在建筑设计过程中并充分利用原有山地地貌使产品形态更加灵活融入周边环境资源型住宅遵循景观最大化原则充分利用退红线的山体部分扩大别墅花园建造私家山体公园提升项目附加值利用地块的高差打造层次丰富的景观园林利用高差营造叠式水景北侧地块通过建筑形体变化最大化利用西南侧山景考虑农民公寓对地块的影响别墅用地别墅用地别墅用地高端高层用地再改高层用地再改高层用地产品配比建议产品配比建议户型内部空间建议、客厅一定要出阳台要有入户花园。能够有生活阳台晒衣服、主卧要有凸窗或落地窗大衣帽间卫生间良好的采光通风、对小孩房特别在意。小孩房需要能容纳学习和休息双重功能宽敞、舒适、厨房至少能容纳两个人同时操作规划建议客户语录女儿下半年就读高中需要在自己卧室里读书、学习要给她一个采光、通风都非常好的房间空间要宽敞些但面积一定不能超过主人房这样主人压不住风水不好。现在的女儿房内四面墙壁的颜色都不一样红的、绿的、粉的墙壁上帖了很多小孩喜欢的挂画。如果房子的小孩房设计好了可以直接拿来打广告。小区入口建议、要大气具有豪宅品质。低调的奢华、要人车分流。人行入口禁行车辆、注重品质。规划建议客户语录需要张扬、大气给外人一种豪华感觉。从很远的地方就知道进入豪宅区。入口一定要人车分流。在考虑安全的前提下为客户创造尊贵感觉。小区入口还是含蓄一点好要低调钱花得要值。但需要新颖一些。园林规划建议、大中庭花园层次丰富的植被体系。有较大休闲空间、利用架空层做儿童游乐设施及老人休闲设施。一方面可增加园林面积增加客户活动范围另一方面塑造更为舒适的中庭空间园林要层次感强低、中、高的绿化都有。希望一进去小区园林就有一种放松的感觉与工作环境形成鲜明对比。需要一种相对私人的、收敛的空间。老人及小孩的活动空间在架空层就可以了。客户语录规划建议要有一个大的中庭花园有一个散步和休息的地方。要有小孩玩的地方比如摆一些儿童玩具之类的。有泳池。会所功能建议、会所是高端再改类住宅必备的功能。规划平左右会所功能以运动和休闲为主、需要规划健身场馆有茶馆之类休闲场所。规划室外泳池富有变化需成为小区重要景观节点之一。参考香蜜湖号内外泳池规划建议客户语录小区内有较多的运动类设施比如瑜伽馆、网球场、泳池等希望有一个运动型会所。小区会所还是要的外面的休闲场所毕竟不是很方便。会所规划一些茶室、运动场馆之类的比较好。自己不常去会所但是觉得以下是必须有的:游泳池、健身房、网球场、羽毛球馆、老人和儿童的活动场所。篮球场等倒是不需要。大堂等公共空间建议、要有双大堂。地下室大堂的档次与上面大堂匹配、一楼大堂内要有休息区有客服经理服务区。营造高档、安全的感觉规划建议客户语录需要有四星级大堂豪华装修需要有大堂经理提供服务。获得“尊贵”和“安全”的感受大堂要有一个客户休息区回家略微休息或接待客户之用。在大堂外面要有雨棚但不要太突兀。要有震撼性的大堂。让客户在第一时间就有冲动。要有很牛的大堂、看起来很标签的入口。建筑单体建议、不超过两梯三户。尽量多规划板楼。景观资源大于朝向、现代地标式建筑。底部用石材上部用面砖或铝板、建筑层高不低于米规划建议客户语录视野开阔、南北通透是必须具备的因素。如果是板楼更好这样户数少居住纯粹。风水及其他建议规划建议、风水:户型设计大门尽量正向灶具少朝北卫生间床的摆放不能对着大门。餐厅让主人能在主人位、注重隐私及安全不用考虑科技住宅客户并不十分关注山体公园区规划建议、尽量保持原有地形地貌和植被、考虑设置标志性建筑物类似灯塔等可以加强项目昭示性、考虑住户的使用方便特别是老人、小孩使用的安全性基于案例分析的功能区域建议配备功能区㎡㎡㎡户型舒适三房优雅四房奢华五房关注度建议关注度建议关注度建议主人房★★★★★~㎡★★★★★~㎡★★★★★~㎡主卧洗手间★★★★★必配★★★★★必配★★★★★必配衣帽间★★★★★~㎡★★★★★~㎡★★★★★㎡以上次卧★★★★~㎡★★★★~㎡★★★~㎡会客厅★★★★★~㎡★★★★★~㎡★★★★★~㎡厨房适当适当★★★★★开间>m餐厅适当适当★★★★开间>m家庭厅可无★★★可配★★★可配工人房★★㎡左右★★★★㎡左右★★★★★~㎡公共洗手间适当适当★★适当入户花园★★★赠送★★★赠送★★★赠送露台★★可配★★★★★必配★★★★★必配赠送空间★★★★★★★★~★★★★★以上测试:有多少位同事独立完成过《项目定位报告》请举手

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