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新疆昌吉市旧城改造项目西街号小区人文新城项目营销推广方案销售执行策略.pdf

新疆昌吉市旧城改造项目西街号小区人文新城项目营销推广方案销售执…

精品课件库
2019-06-09 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《新疆昌吉市旧城改造项目西街号小区人文新城项目营销推广方案销售执行策略pdf》,可适用于求职/职场领域

》》市场对手定位战术表现》》》》》》PARTPARTPARTPARTPARTSWOT分析项目定位思考行程分支营销定位宏观背景分析区域市场现状区域竞品市场单项竞争分析价格策略销售策略推广策略阶段执行纲要视觉展示VI部分及秀稿目录索引CONTENTSPART市场宏观背景分析区域市场现状年月张春贤同志专门实地调研了民族餐饮状况在街头品尝馕、在民族餐厅感受特色食品还召开专题会议研究并提出了把民族文化与旅游、商业、饮食业等项目结合互相促进达到最佳效益的政策措施和目标。专题研究民族特色产业发展这在新疆还是第一次。有自治区党委的重视有一系列优惠扶持政策挖掘、提升、吸纳、创新极大的促进新疆民族产业的蓬勃发展。本项目民族特色商业在政府大力支持发展民族产业的背景下即符合社会发展的需要又满足区域功能性所需。自治区政府大力支持民族产业发展宏观背景》》昌吉市作为州府城市在全疆个县市排名中一直名列第四五位。近几年昌吉市城市建设快速扩张发展为今后的高质量发展创造了条件。城市建设坚持发展式的调控计划未来要凸显现代制造加工业基地、活力创新型城市和生态田园宜居城市三大功能定位城市空间布局上坚持东优、北调、南扩、西进战略城市总体规划和产业布局与乌鲁木齐市紧密衔接。本项目位于昌吉市西北侧属于城市发展式调控地区同时又是城市未来西进的重要配套服务区世纪大道世纪大道滨湖河滨湖河滨湖河中央公园滨湖河中央公园北外环路北外环路本案年昌吉市重点规划建设项目红旗路红旗路北京路北京路宏观背景》》昌吉市的经济发展现状有足够的空间供新项目发展昌吉市近年来城市居民的生活水平日渐提高消费力逐日提升年昌吉市的恩格尔系数已经达到居民生活属于富裕型除了具有最基本的温饱需求也产生了对高层次精神文化消费的需要。资料来源:昌吉市统计局网资料来源:昌吉主要商业街调查报告昌吉市有主要商圈个覆盖近个小区昌吉市商业街多数为自然形成缺乏整体规划意识对市场变化适应性差收入项目年(元人)年(元人)±年收入比重()家庭总收入可支配收入㈠工资性收入㈡经营净收入㈢财产性收入㈣转移性收入年昌吉市城镇居民收入情况东方广场商圈飞马财富商圈亚中市场商圈宏观背景》》央行时隔天再度降息同时要求继续抑制投机投资性购房央行月日晚宣布自月日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中金融机构一年期存款基准利率下调个百分点一年期贷款基准利率下调个百分点其他各档次存贷款基准利率及个人住产业文化在昌吉大发展的契机下城市的发展更注重民族特色的融入目前昌吉市场城北多属于旧城改造旧城有自己特殊的文化和历史在改造的过程中要融入现代风格还要保留并提升当地的文化积淀在文化的基础上更好的发展现代化西街旧城改造作为本次调研的重点在今年的昌吉发展中的重要性不言而喻凸显文化内涵的同时更多的改善居住环境是城北项目的要点。对于本项目的回民特色商业来说是一个很好的开发运作时机较为有利。宏观政策》》住房公积金管理新工作要求月日昌吉州住房公积金管理委员会召开了自治州年度第一次全体会议对昌吉住房公积金管理工作提出具体要求:一务实创新锐意进取进一步提高住房公积金管理水平二加强领导协调联动努力开创住房公积金管理工作新局面。分析:公积金制度是国家法律规定的重要住房社会保障制度能很好的满足刚性需求的购房者提供更低的利率各地的公积金贷款额度也是根据本地的公积金的综合情况来进行调整的克拉玛依市的公积金贷款额度在年内政策微调中上调至万更好的为本地购房者提供更多的经济支持。我市在本次会议中提出多项工作细则方面的要求能够更好的提升公积金管理的有效性逐渐让我市的公积金运营进入一个良好的轨道为当地的购房者提供更多实质性的保障。由此本项目在昌吉市的住宅部分可借此来促进销售。宏观政策》》新疆北部部分地区旱情严重农作物减产已成定局今年以来受气温偏高降水量减少等影响新疆北部部分地区旱情严重小麦、番茄等需水量较大的农作物减产已成定局。昌吉回族自治州是新疆粮食与农作物主产区。但据气象部门介绍今年昌吉州各县市遭遇到近年来最为严重的旱情。该州累计受旱面积达万亩小麦、番茄、玉米等农作物受旱严重。中粮屯河自种的万亩番茄中有近万亩受灾预计每亩至少减产吨。分析:从今年昌吉整个市场来看由于昌吉市的客户主要是周边农牧民和乌市的人群为主随着市场的逐渐回暖各楼盘的来客量和成交量明显增多各楼盘的优惠活动逐渐取消整个上半年昌吉市场的房价相对较稳定成交量也相对其它城市较好但是此次旱情较为严重将会较大的影响到昌吉周边农牧民的收入会直接导致今年下半年昌吉周边客户的成交量连带着昌吉市几年的总成交量将有所下降。对于本项目而言今年可把宣传重点放在乌市和昌吉市上来提高销售率。宏观咨询》》wwwfdccom房地产智库从宏观政策上看上半年政策主要通过金融调控来进行差别化的购房调控月份两次降低贷款利率对刚性客户带来了极大的冲击观望情绪逐步消退而存款准备金利率的下调又再一定程度上缓解了开发企业流动资金紧张的局面以上情况的出现在一定程度上引发了市场需求的释放。但伴随近期政府一再表态坚持调控不放松的态度在下半年出台新调控手段的可能性也进一步增加。从区域政策上看昌吉市上半年一直在延续国家的各项房产政策并未出台相关的地方调控细则。宏观政策小结》》调控政策在微观层面略有松动但市场情况依旧不容乐观wwwfdccom房地产智库年月昌吉市固定资产投资总额月昌吉市固定资产投资完成亿元比上年同期增长涨幅达到今年最高水准。月上报的个固定资产投资项目中有个亿元项目(其中包括个重点项目)累计完成固定资产投资亿元占全社会固定资产投资对全社会固定资产投资的贡献率为。预计昌吉市下半年固定资产投资将持续增加。宏观经济》》wwwfdccom房地产智库年月昌吉市基础设施投资月昌吉市基础设施建设投资亿元是上年同期的倍。其中:交通运输、仓储和邮政业投资亿元比上年同期增长主要项目是天然气储备项目投资完成亿元、条道路完成投资亿元拉动了交通运输、仓储和邮政行业成倍增长水利、环境和公共设施管理业完成投资亿元比上年同期增长主要是国家工业园区和国家农业园区的基础设施投资拉动。昌吉市工业园区和农业园区的发展势必会带来大量的常住人口和流动人口必然会带动其房地产住宅和商业的发展。宏观经济》》wwwfdccom房地产智库年昌吉市房地产投资用途月住宅投资亿元比上年同期下降,比月增速下降个百分点占房地产投资,占比下降个百分点办公楼投资亿元,同比增长占房地产投资商业营业用房投资亿元比上年同期增长,比月增速下降个百分点占房地产投资,占比扩大个百分点其它投资亿元比上年同期增长,比月增速下降个百分点占房地产投资,占比扩大个百分点。因受年等多方面原因的影响昌吉住宅投资有明显下降而商业投资则出现了小幅的提升。宏观经济》》wwwfdccom房地产智库年月昌吉市房屋施工面积和待售面积月昌吉市商品房销售面积万平方米比上年同期下降增速较上年同期回落个百分点较月降幅扩大个百分点。其中:住宅销售面积万平方米比上年同期下降增速较上年同期回落个百分点。比月降幅扩大个百分点。由于竣工面积的增长及销售面积的下滑月商品房待售面积万平方米比上年同期增长比月增幅下降个百分点。整体来看年与年的施工面积和待售面积都相差不大预计下半年会有一个大幅度的上涨。宏观经济》》wwwfdccom房地产智库▶不管从经济数据还是房地产相关数据都可以看出昌吉市这几年的迅速发展年房地产投资额的增长可以看出昌吉正在大力开发城市建设而因年的政策打压使得部分开发商也参与到了观望的态度而今年房地产市场的种种复苏迹象使得开发量相也逐渐增多预计今年下半年房地产投资总额会有一个明显的提升。▶从昌吉的经济看其经济增长保持着稳固态势预计今年昌吉市房地产商品房开发量和价格都会有一个明显的增长而销售情况也会相比今年上半年更加火热。▶从投资用途看昌吉住宅投资有明显下降而商业投资则出现了小幅的提升。▶整体来看年与年的施工面积和待售面积都相差不大预计下半年会有一个大幅度的上涨。宏观经济小结》》wwwfdccom房地产智库从以上几点可以看出今年昌吉市房地产投资、施工面积、销售等都或多或少的受到了年房地产政策的影响但是在年中旬也出现房地产回暖的现象使得各项数值指标都有所提升。预计今年下半年房地产市场经济将会出现一定程度的涨幅摆脱上半年的低迷。建议本项目在房地产投资额下降的一个阶段果断入市来将自身利益最大化。宏观经济小结》》wwwfdccom房地产智库昌吉市上半年房地产市场运行特点》》wwwfdccom房地产智库昌吉市上半年房地产市场运行特点》》wwwfdccom房地产智库PART对手区域竞品市场单项竞争分析wwwfdccom房地产智库昌吉市城南楼盘汇总项目名称项目地址开发企业物业类型总建面(㎡)销售均价(元㎡)面积区间(㎡)总销售率丽景尚城昌吉市南公园西州公务员小区对面新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司多层、高层万高层多层高层华尔兹音乐城昌吉市长宁南路号昌吉西隆集团高层、多层万多层高层三期四期锦绣江南长宁南路新疆华洋实业(集团)有限公司高层万小高层一期二期凯迪名苑昌吉长宁南路号新疆凯迪房地产开发公司多层、高层万多层一期二期森林大第延安南路华中房产多层、高层,万高层水木融城昌吉延安南路新疆特变电工房地产开发有限责任公司多层、高层万多层高层多层高层公元建国西路新市政府旁佳弘房地产多层、高层一期万多层小高层一期圣水雅阁新城南区号新疆国大房地产有限公司多层小高层万多层小高二期富友国际昌吉市长宁南路新疆东亚房产多层、高层万多层小高层多层高层佳弘·中央公馆昌吉市长宁路新疆佳弘房地产开发有限公司多层、小高层万小高层多层总销售晶彩城长宁南路与石河子路交汇处昌吉市谊欣居房地产开发有限公司多层、高层万小高层总销售区域在售项目分析》》昌吉市城北楼盘汇总序号项目名称项目地址开发企业物业类型总建面(㎡)销售均价(元㎡)面积区间(㎡)总销售率恩源智湾宁边西路市种子站旁新疆大陆盛房地产多层、高层万小高层总销售阳光水岸红旗路与天山路交汇处新疆和谐房地产开发有限公司多层、高层万小高层三期君悦海棠红星路与海棠路交汇处新疆缔森房地产多层、高层万毛培精装总销售御景·生态家园宁边西路号新疆名京房地产多层、高层万商业万总销售民乐园红旗路号新疆大湾房产有限公司多层、小高层万多层小高二期滨湖河水景湾昌吉市中山路与健康路交汇处昌吉市宏伟房地产多层、小高层万小高层二期环宇世纪城建设路人民公园东侧新疆东方环宇投资集团多层、小高层万多层小高层二期丝路明珠昌吉市西街本地寺对面新疆双翼房地产开发有限公司多层、高层小高层二期区域在售项目分析》》wwwfdccom房地产智库昌吉目前在售项目主要分布在城南和城北片区城北发展较早设施相对完善且位于滨湖河沿线生态环境和居住环境都相对城南较好因此价格相对较高但多属于改造项目小区规模不及城南的项目但项目自身品质较高主要针对改善型客户城南的空地较多项目自身规模和内部配套较好价格合适吸引了不少刚需购房者。从上图可以看出昌吉市的在售项目主要分为南片区和北片区南片区大部分都属于昌吉市的开发区域而北片区属于昌吉市老城区范围相对来说北片区的商品房较为好卖户型上南片区应区域配套较为不成熟使得其户型以小面积的居多而北片区因发展较为成熟在户型上面积都偏大价格上因周边生活条件的影响北片区的整体均价也要高于南片区。区域分析》》wwwfdccom房地产智库昌吉市城北楼盘销售情况项目名称在售周期销售率销售周期面积去化(㎡)恩源智湾总销售个月>>>>>阳光水岸三期个月>>君悦海棠总销售个月>>>>>御景·生态家园总销售总周期个月>>>>>>>>>民乐园二期个月>>>>滨湖河水景湾二期个月>>>环宇世纪城二期个月>>>>>丝路明珠二期个月>>>>>昌吉市场的项目形态仍以多层为主各项目的基本情况较为相似多层基本均占项目整体的左右针对当地的情况看高层接受度较低同一小区的多层去化率也较高两室一直是昌吉地区的热销户型㎡的两室更是购房者的首选。整个昌吉市场的购房主要是刚需占主导改善型和投资型住房相对占比例较小。昌吉市在售项目分析》》wwwfdccom房地产智库昌吉市城北楼盘总价情况项目名称面积(㎡)单价(元平方米)主力总价(万元)恩源智湾小高层阳光水岸小高层君悦海棠毛培精装御景·生态家园多层民乐园多层小高滨湖河水景湾小高层环宇世纪城多层小高层丝路明珠小高层从昌吉市城北楼盘销售价格上看昌吉城北的整体价格相对城南较高总价在万之间主力价格在万元之间在此区间的商品房销售最快。昌吉市在售项目分析》》wwwfdccom房地产智库项目名称物业形态商铺价格(元㎡)面积区间(㎡)地理位置备注说明森林大第沿街商铺延安南路鸿都国际沿街商铺昌吉市建国西路凯迪名苑三层商业一层:二层:昌吉长宁南路三层自用为物业管理富友国际两层商业一层:二层:昌吉市长宁南路一层的仅余一间㎡瑞豪嘉苑两层商业新疆昌吉建国西路两层整体卖特变·水木融城小区沿街门面昌吉市延安南路御景·生态家园小区沿街门面昌吉市宁边西路金城维也纳两层商业两层:三层:昌吉市建国西路一层和负一层两层整体出售(个别是含二层整体出售)昌吉地区在售项目配套商业情况目前昌吉在售项目不少项目含有商业铺面主要有沿街商业和项目内部商业全市的商业均价为万元沿街商业的价格在万元左右内部商业价格偏低元左右店铺分割基本在㎡除了凯迪名苑要求一次性付清全款其它项目均付即可特变的项目在出售商业时采取了拍卖二层住宅的方式置业者可以拍下二层的住宅连带一层的商业整体商业价格相对较实惠这样的销售形式也较新颖。昌吉市在售底商情况昌吉市商业分析》》wwwfdccom房地产智库路名商铺平均租金(元㎡年)面积区间(㎡)平均面积(㎡)天山路宁边西路解放路从路段来看项目周边以天上路和解放路的商铺租金最高商铺的面积一般都是之间周边商铺的平均面积为㎡以中小型商铺门面房为主。本项目周边街铺情况昌吉市商业分析》》wwwfdccom房地产智库从市场的租赁情况来看昌吉市电子通讯的租金是最高的为元㎡年服装、箱包鞋帽、金银饰品这三种业态租金也达到元㎡年以上的价格。这四种业态相对集中于市中心区域所以租金价格较高。中心区平均商业租金昌吉市商业分析》》wwwfdccom房地产智库从各业态平均面积来看昌吉市目前家具家电的平均面积最大为㎡之后是餐饮为㎡车行维修和服装都再㎡可以看出昌吉市对于商铺面积需求较大的业态有家具家电、餐饮、服装和车行维修。中心区平均商业面积昌吉市商业分析》》wwwfdccom房地产智库这四个市场的功能配比中服饰品、食品休闲、零售杂货的数量分别排在了前三位最低占比在以上。特色类商业数量很少特别是具有回族穆斯林特色业态数量几乎没有。基本无法满足回族穆斯林群众对于信仰、日常生活的需要。餐饮、零售占主导满足居民日常生活休闲、文化类商业缺少市场名称食品·休闲类零售·杂货类服装·饰品类特色商业类汇嘉超市自行车玩具书籍飞马地下商业街电子产品亚中商场钢材牛马市场钢材昌吉市商业分析》》wwwfdccom房地产智库中心综合街副中心综合街特色商业街普通商业特色商业趋强目前的商业较多为自然形成缺少合理规划与正确管理商业档次较低目前昌吉商业以普通商业模式为主特色商业模式市场空白目前在昌吉多为普通的常规性商业缺乏具有民族特色的集中式的综合商业昌吉市商业分析》》wwwfdccom房地产智库餐饮、休闲、服务业为主满足居民日常需求文化内涵没有得到提升这三个案例均为项目周边社区底楼商业休闲、餐饮与便利、烟食数量最多但规划分布较杂整体档次不高文化内涵不够项目周边大盘规划的商业以商业服务和购物为主较多的为社区配套旅游服务、文化娱乐略显不足资料来源:鑫合盈地产周边小区休闲、餐饮便利、烟食美容美发金融服饰、家居医药空置合计滨湖河新城宇豪家园康友小区合计百分比社区商业业态分析昌吉市商业分析》》wwwfdccom房地产智库昌吉地区的车位情况:昌吉的中高档项目的车位配比大概在:加上地上车位大概可以达到:车位除了特变项目均不含产权车位的价格在万车库的价格在万车位的价格与房产的价格一样一直处在一个上涨的趋势。车位形态总价(元)地上车位只租不卖具体租金看其地理位置。地下车位目前一般在之间车库目前一般在之间昌吉市车位情况》》wwwfdccom房地产智库项目地址:红旗路与天山路交汇处开发企业:新疆和谐房地产开发有限公司物业类型:多层、小高层占地面积:m建筑面积:m容积率:销售率:三期户型区间:m销售均价:元m和谐·阳光水岸三期竞争项目》》wwwfdccom房地产智库优势:、项目自身配有幼儿园自身配套较好、项目地紧邻滨湖河和牡丹园提升项目的自然环境、属学区房方便有适龄儿童的家庭子女入学、售楼部环境较好让看房者心情舒畅有看房专车能够方便购房者看房。劣势:、项目地目前尚未通车交通较为不便、项目周边有众多棚户改造区使得自身居住环境较差、售楼部没有宣传单页和户型图为看房者看房时收集资料造成了不便。wwwfdccom房地产智库项目地址:建设路人民公园东侧开发企业:新疆东方环宇集团有限公司物业类型:小高层占地面积:约m建筑面积:约m容积率:销售率:二期户型区间:m销售均价:多层元㎡小高层元㎡环宇·世纪城竞争项目》》wwwfdccom房地产智库优势:、项目自身配套较为齐全且距离森林公园较近居住环境较好、项目外立面贴砖以暖色调为主异域风格浓重提高了项目自身品质、项目自身在昌吉品牌效应较高市民接受度较大、项目自身采用地中海式建筑外观较有吸引力。劣势:、项目周边商业配套设施不齐全、目前项目地较为偏远交通较为不便、项目主打大面积两居及小面积三居室对喜欢大面积户型的客户有一定制约性、项目项目周边配套较为缺乏。wwwfdccom房地产智库项目地址:红旗路号开发企业:新疆大湾房产有限公司物业类型:多层、小高层占地面积:万m建筑面积:万m容积率:销售率:二期户型区间:m销售均价:小高层元㎡多层元㎡明乐园竞争项目》》wwwfdccom房地产智库优势:、项目地理位置较好、项目距离昌吉市人民公园和小吃一条街较近、项目距离环宇世纪城较近且价格较低接受度相对较高劣势:、项目自身基本无配套周边基础配套设施也不全面、交通相对不便利暂时无公交车wwwfdccom房地产智库项目地址:昌吉市乌伊西路号小区开发企业:新疆佳弘房地产开发有限公司物业类型:多层、小高层占地面积:m建筑面积:m容积率:销售率:一期户型区间:m销售均价:多层元㎡小高层元㎡公元竞争项目》》wwwfdccom房地产智库优势:、项目地距离新市政府较近地理位置较好、项目地距离滨湖河较近生活环境较好、项目规模大自身配套设施齐全劣势:、项目目前自身周边配套设施较差wwwfdccom房地产智库昌吉的房地产市场在近几年逐渐完善项目规模小区的品质行业和服务的正规化都有了很大的提升。针对昌吉当地房产的选择购房者考虑更多的是小区的环境、物业、房屋结构和配套设施。目前在售的项目销售较好的小区也都具备了上述几个特点。价格对于该区域的房产销售的影响反而较小基于以下几个方面昌吉属于自治区首批宜居城市外地的购房者所占比例达到选择异地购房的消费者对于价格的敏感度会相对刚需客户较低同时昌吉的房价区间也较小因此在考量房源时不会更多的考虑价格方面的因素。滨湖河作为昌吉在建规划较好的景观带也多以大面积户型为主城南则多以小面积的刚需面积为主配合不同的消费人群在考虑环境时更好的将房源优势集中。在售项目分析》》wwwfdccom房地产智库昌吉在售项目目前主要集中在以滨湖河沿线的城北和新开发的宁边路的城南城北主要以宜居为主的大面积户型为主城南以满足刚需的小户型为主。从昌吉目前在售项目来看昌吉市大部分户型面积都在之间的两室和三室主力面积在之间其市场接受度较高㎡的两室户型成为畅销户型两个区域针对不同的客户群产品特别和周边优势利用较好销售情况都不错在售项目层差也都基本相似小高层、高层基本都是层涨元㎡层以上开始每层涨元㎡。目前昌吉市房屋销售除去个别几个具有一定特色或者品质较高的小区外其余的项目销售情况在今年年初都不理想三月之后昌吉市场开始全面回暖。近期不少城市推出微调政策扶植本地房地产昌吉并未出台任何相关的微调政策昌吉当地楼盘为了保证销售纷纷开始较大幅度的活动对月的去化起到很好的推动作用为上半年的销售提供了保证。首府和克拉玛依市作为全疆有微调政策的城市对于昌吉市场的销售起到较好的作用乌市在昌的购房比例达到其它周边城市达到。从整体上看昌吉各小区的销售情况都较年初有所提升各楼盘销售人员对于市场前景也持乐观态度。区域房地产市场小结》》wwwfdccom房地产智库地块资源条件分析本案大区位:城市发展作为老城区改造原有地块位置较好周边资源条件:项目周边基础配套设施基本完善住宅小区较多距离滨湖河景观带较近居住环境较好有利因素:项目自身地块较为方正便于规划为政府大力支持改造项目不利因素:项目周边住宅项目较多竞争力较大属于老民族街区拆迁难度较大地块综合评价:项目地附着物较多周边配套较完善生活环境一般。地块资源分析》》wwwfdccom房地产智库北侧西侧东侧项目北侧为红旗路。项目南侧是宁边西路。本项目东面是解放路。本项目西侧是天山路。南侧地块四至地块资源分析》》wwwfdccom房地产智库分项具体情况公交路线、、、、、专业市场宁边路综合市场、昌吉阿尔曼批发配送中心学校昌吉市三小市一中、昌吉市外国语学校昌吉市二小石狮回民小学医院昌吉市人民医院公园滨湖河景观带、人民公园大中型企业昌吉市经济发展投资有限责任公司、天勤劳务派遣有限公司、泽安矿业技术服务有限公司主要社区阳光水岸、丝路明珠、恩源智湾地块周边基础生活配套情况地块资源分析》》wwwfdccom房地产智库对外交通情况分析距宁边西路:米距北京路:米距延安路:米距世纪大道:公里距人民公园:公里距昌吉市客运站、亚中商场:公里距昌吉市市政府:公里本项目处在城北区域距离城市主干道相对较近地块资源分析》》wwwfdccom房地产智库周边教育资源配套情况昌吉市第一小学昌吉市第三小学昌吉市石狮回民小学昌吉市一中昌吉市二中昌吉州一中分校昌吉市外国语学校由于博乐市并不大在本案公里范围内有所学校教育资源较好地块资源分析》》wwwfdccom房地产智库周边市政医疗配套情况昌吉市人民医院平安医院中西医门诊昌吉卫校附属医院昌吉市济仁医院昌吉州人民医院在两公里范围内有五家医院医疗条件较好地块资源分析》》昌吉市面对城市化发展过程中项目面临的客户定位问题是什么?市场背景房地产市场步入快速发展阶段城市南向发展中心城区南移紧邻核心商圈区域市场认知度较高市场多层产品认可度高于高层市场以刚性需求为主位于城北西街老城区周边基础配套设施完善周边有四处清真寺项目临路出行便利项目地内拆迁成本较高以自住型客户为主投资型客户为辅自住型客户来源团场客户及乌市和昌吉城区客户客户定位的核心问题核心客户是谁?对客户来源区域进行细分研究找到市场机会抓住能实现最大价值的客户。客户如何演变?随着城市发展演变带来项目区域地位的改变产业进一步发展使客户发生何种演变?客户定位建议》》项目自身情况客户情况wwwfdccom房地产智库从住宅购买人群来看目前商品房的主要购买者多为乌市首次置业和投资客户、周边农牧民及昌吉市的高收入人群(农场主、团场管理者等)而周边城市中有条件的机关及企业职工等来此投资购房。昌吉市片区现有购房客群分析客户定位建议》》wwwfdccom房地产智库主抓客户构成企事业单位群体各团场农牧家庭城镇换房居民与私营业主企事业单位群体城镇换房居民与私营业主各团场农牧家庭市场可抓取的客户客户定位建议》》wwwfdccom房地产智库城市精英优质生活见证者根据上述分析我们将本项目客户群定位于:具有如下共同特征:经济特征:具备月还款不低于元的住房消费能力和消费意愿或者投资理念购房行为:不排斥高层且愿为更好的产品以及未来城市规划前景承受较高房价生活特征:熟悉西街片区区域眷恋情节较浓更注重生活节奏及时效性价值挖掘:具有发展眼光更关注区域价值实现的物业充分分析项目价值所在。包括三类客户:核心客户重要客户重要客户企事业单位群体各农牧家庭城镇换房或一次置业居民与私营业主从远期发展的角度上看西街民族特色的商业和其住宅的发展会逐渐带来更多的自住和投资客户来此投资。且以上客户多数见世面较广对特色文化产品接受度也较高本项目后期可针对以上企业开展宣传率先占领客群资源。客户定位建议》》wwwfdccom房地产智库目标客户重要客户偶得客户以本地首次置业客户为主乌市投资兼自主客户外地置业客户主要是来自乌市的置业人群因乌市置业压力而被挤出乌市的部分人群和前来投资的客户、昌吉市的首次置业客户、昌吉市投资或二次置业的换房客户、昌吉市乡镇团场的购房客户、昌吉市工作的企业、事业单位的刚需客户以独山子、克拉玛依及内地投资客户为主<锁定目标客群客户定位建议》》wwwfdccom房地产智库PART定位SWOT分析项目定位思考行程分支营销定位通过了解市场情况以及本案可能面对的客群我们该将项目打造成什么性格?先了解本案自身优势核心优势:项目是昌吉市政府大力支持的重点项目独家优势:本项目地内部有四大清真寺容易集聚人气同时项目拥有一个民族特色的农贸市场在昌吉区域是唯一的回民特色专业市场交通优势:项目四周环路对于出行较为便利企业优势:本项目开发公司为国资委下属企业资金实力雄厚配套优势:项目周边配套较为成熟商业、医疗、教育资源丰富项目SWOT分析》》优势分析wwwfdccom房地产智库成本劣势:本项目位于西街老城区有大量的拆迁户对于项目的开发进度和商业利益有着一定程度的影响区域形象劣势:本项目以前是棚户区对于部分客户造成心理障碍区域形象较低知名度劣势:本项目开发商为天宁公司开发是其第一个项目客户对其了解有限区域知名度较低干扰性劣势:本项目有大量的拆迁补偿户对于后期购买办项目的客户造成一定的抗性项目SWOT分析》》劣势分析wwwfdccom房地产智库共有机会:由于昌吉市不受限购令的影响以及博乐市本地市民及周边团场刚性需求较大本项目的开发借助目前依然较好的房市及地理位置后期升值潜力较大潜在机会:本项目位于昌吉市城北区域距离滨湖河较近周边景观较好可带动项目的人气通货膨胀带来的机会:随着昌吉市经济不断地发展物价也在不断地上涨投资回报率相对较高本项目的建设将会吸引一部分投资者对住宅及商业进行投资项目SWOT分析》》机会分析wwwfdccom房地产智库共有威胁:房地产是关系民生的行业各级政府对地产的调控政策变化莫测而在全国上半年房地产受政策打压背景下虽然目前尚未出台其他严打政策但依然存在一定的变动风险。竞争性威胁:本项目周边存在小高层项目且体量较大并且昌吉市部分购房客户已习惯去关注品质较好的大型小区使得本项目小高层住宅的销售将有一定的难度项目SWOT分析》》威胁分析wwwfdccom房地产智库本项目地处昌吉市城北的老城区位于具有悠长历史的西街地块未来该区域将是昌吉市最具特色的区域。四面环路地块较为方正适于打造中档住宅及商业项目昌吉市房地产整体市场情况相对乌市情况较好昌吉高层项目认可度相对较差。周边住宅项目相对较少竞争压力一般。周边住宅小区均已成熟居住环境较好人流量相对较大配套设施基本完善将对本项目前期推广后期宣传创造良好的条件。项目SWOT分析》》分析小结通过SWOT分析我们可以从中发现什么?DISCOVERYwwwfdccom房地产智库》》城市运营城市研究属于泛地产视野。地产营销和城市运营的分别在于实用主义与理想主义的不同物质层面与精神价值的区别。城市运营立足于城市高度与社会联动与媒体嫁接经济效益与社会效益二位一体。本案隶属于昌吉市旧城改造重点项目。政府对项目给予了深切期望与大力支持故此在本案前期精神与形象的塑造上需要借助政府大势给予项目宣传利好。关键词:旧城改造营销关键词梳理wwwfdccom房地产智库》》国企实力·天宁品牌本案开发机构属国资委下属地产开发机构。拥有极强的社会资源及开发实力。若宣传得当将对本案的开发运营及价值营销产生无与伦比的推动力。因此本案营销伊始对开发机构品牌力的传导至关重要。wwwfdccom房地产智库》》公里生活服务圈地段地段还是地段。地段是地产项目必须要研究的重要属性。也是中后期推广必须要强化的课题。本案自身拥有宗教人文圈、回民集居区的属性拥有一些诸如回民特色商业、医院、教育等资源。同时本案从地图实测距人民公园的距离仅有米左右距老城区商业中心区直线距离公里车行时间分钟左右。可以说本案公里生活服务圈内生活所需一切机能配套均能得到满足。关键词:人文圈、商业圈、生态圈、政务圈湖滨河景观区政务区wwwfdccom房地产智库本案临近湖滨河景观带从区域景观资源层面上对项目地段价值加分不少在后期营销推广中湖滨河景观带将对本案【地段】大项卖点的支撑提供重要的力量。同时“政务临济圈”的提出除了进一步强化了本案地段价值之外后期营销中还可依托“政务人文”概念对本案目标客群的阶级层次进行拔高以期整体提升项目的形象。》》西街百年文脉沿革西街拥有近年区域历史是古丝绸之路必经之地。曾是昌吉的商贸流通中心、回商产业中心、回民集居中心、宗教人文中心区域内座百年历史的清真寺更是代表了伊斯兰教派在昌吉乃至整个“大乌昌”地区的兴衰荣辱。西街对于昌吉市的历史文化意义举足轻重。wwwfdccom房地产智库》》万㎡造城规模放眼整个昌吉市房地产市场万㎡的建筑规模已属大型项目。分为东区、西区两个大型居住组团。东区主要为拆迁安置区西区用于投入商品房市场。规模型地产开发拥有更强的实力感、稳固性更易引发市场信赖在营销中这是必须宣讲的价值属性。wwwfdccom房地产智库》》主题型商业集群本案配置有近万㎡不同形态(临街、地上地下)的商业产品通过后期业态整合与运作可以完全满足日常生活所需的采办。本案东区因需满足现有居民的拆迁安置需求故部分商业也用做拆迁安置用途加之本案东区居民多以回民为主东区商业多以符合民族商业业态的定位进行发展而本案西区由于区域用地相对独立故建议商业的发展定位不必效仿东区可采用符合西区整体居住氛围的业态发展定位进行营销。wwwfdccom房地产智库》》极具特色的建筑风格本案建筑形态采用高层与多层组合排布的形式建筑天际线高低有致楼间开阔日照、观景指数均好。基本采用板式结构南北通透采光通风系数优良。建筑外立面采用基底石材、上层涂料的形式从一定程度上杜绝了建筑老化后的“高空坠物”的情况外立面整体色调美观稳重。配色均以暖系色调为主给人家的温暖以及心理归属感。建筑风格主要以现代欧式风格为主调局部装点具备伊斯兰风格的构造即凸显出了地域风格又与国际接轨显示出了项目传承文脉、与时俱进的大家气度。wwwfdccom房地产智库》》三心两轴景观布局本案三心两轴的景观布局为居民在日常生活闲暇之余赏景、散步、晨练提供了去处。本案景观系数:绿化率约楼间距区间约米楼间观景视野基本无阻隔。主体景观轴线设计合理明晰具备通过概念包装成为营销层面主要分支卖点的资质条件。wwwfdccom房地产智库》》区内配套资源本案在区内配套资源层面表现优异。除规模型商业配套外本案拥有一座可容纳个班㎡的幼儿园。完全可以通过运作引进双语教育后作为本案强势资源进行阐述。近千㎡的社区服务中心与文化活动中心为社区生活保障质量的进一步提升提供了支撑。关键词:幼儿教育、社区文化服务中心wwwfdccom房地产智库据此我们可以模拟搭建一下项目的营销价值体系wwwfdccom房地产智库为城市·再造西街旧城改造项目·政府关注重点为文化·再添光辉万㎡造城规模、西街百年沿革、回民文化教科书为民生·重塑家园人文居住圈、中心商业圈、绿色生态圈三位一体主题型商业集群、三心两轴景观布局、幼儿教育、社区文化服务中心、……建筑结构、户型设计、物业服务、高端人文生活、…………项目价值体系城市运营一座与时俱进、接轨现代生活的新城!wwwfdccom房地产智库通过优势找问题>价值体系实施的最核心阻力是什么?问题一:「回民文化」对于本案的意义究竟何在?本案用地“西街”原本即是回民集聚区民族氛围浓厚加之地块内拥有座百年历史的清真寺但凡“主麻”日区内信奉伊斯兰教的回教徒接踵摩肩给“西街”添上重重的民族宗教色彩。而本案旨在将西街改造成一座与时俱进、接轨现代生活的新城。从客群容纳角度上来说不可能仅容纳回民一个民族从精神信仰角度上来说也不可能仅容纳一个信仰从文化包容性角度来说本案更不应该进行“文化排外”。wwwfdccom房地产智库本案对“回民文化”究竟该如何取舍?文化是人们精神内在的现实表现。每一种文化的确立与成长都经过数代人的不断促进。我们必须保有对每一种文化的崇敬而不是建立一个由某一种文化占主导地位、其他文化受到精神压制的生活圈。所以“回民文化”之于本案绝对不能成为首要主题。否则对本案营销定位、客群规划、销售乃至后期价值实现都将产生不利影响。所以在本案营销推广中不仅不能过于重视、推广“回民文化”而且要从营销的各个角度给予弱化。只有这样本案才可能成为多重“文化”意义同存的“文化地产”。wwwfdccom房地产智库通过优势找问题>价值体系实施的最核心阻力是什么?问题二:如何看待“旧城改造”的【两面性】?从城市运营的角度上来说旧城改造无疑是一件利国利民的大好事。但作为拆迁工作对象的区内居民纵然熟知拆迁政策也未必就能完全服从拆迁安排。所以旧城改造项目辉煌光环下必定会有来自拆迁对象的部分流言非议。所以对拆迁工作量较大的项目【情感诉求】就显得尤为重要。wwwfdccom房地产智库常规的营销手段>先告诉客群我是谁再告诉客群我在哪依次告诉客群我有什么以此完成项目价值的树立情感营销手段的不同点>先告诉客群我为了什么而存在(精神、情感层面的共鸣)>>比如万科的“感谢新疆”、万科兰乔圣菲的“为将来为疆来”……等等以能与客群产生情感共鸣的营销主张柔和的阐述出项目的情感高度拉近距离后依次展示项目卖点。并最终实现项目与众不同的价值宣讲。wwwfdccom房地产智库那么本案该采取何种定位思路即能融合多重文化又能完成本案价值体系的实施?wwwfdccom房地产智库整体定位关键词>现代、高端建立西街旧貌换新颜的美好前景价值阳光、幸福健康向上和谐共生温暖和煦的情感营销文化、格调与现代生活相互融合的文化地产力量、震撼改变城市的力量细致、艺术建筑细节与生活艺术的综合wwwfdccom房地产智库万㎡·西街再造·国际化人文新城▶规模价值阐述▶城市立意阐述政府旧城改造阐述▶前景价值阐述产品价值阐述▶功能价值阐述文化价值阐述▶旧貌换新颜价值之城万㎡·西街再造·国际化人文新城现在我们需要一个符合这个定位的案名主推案名天宁国际社区从“情感营销”角度出发将政府及天宁房产对西街的关怀上升至“城市运营”高度从“国际发展前景”入手将天宁公司的品牌力转化为城市、项目的价值扩张力。传递出“经过天宁房产精心雕琢”后的西街必将焕发出全新的人文能量成为一座现代化、国际化的新城。备选案名天宁·西街新城天宁·西街阳光公共空间选购最优质建材精工打造>首层大堂:酒店式入户精装大堂电梯:每栋配置台三菱(或国际知名品牌)高速电梯电梯大堂墙面和地面全部采用高档石材铺装轿厢内净高达米开门高度达到米开门宽度达到米空间感优越电梯速度达米秒与高档写字楼相同能够支撑、丰富整体定位的产品建议>智能化系统采用领先技术>、智能安防系统、周界红外系统、停车场远程读卡系统、智能化信报箱地下车库大堂地下车库大堂电梯间单元入户大堂单元入户公共空间汽车大堂入户大堂细节提升品质凸显时尚利用盆栽植物绿化社区降低绿化成本过高同时利用盆栽造型点缀地中海风情元素利用小推车等工艺品摆设盆栽花卉易于管理降低成本给小区带来随意的景色结合乌鲁木齐种树难的特点强调小规模特色及趣味型绿化形成自身特色风格协调统一的小品注重品质强调风格统一社区内部景观小品适度加入小品在成本有效控制的前提下融入各类元素符号呼应主题统一的豪宅标识体现豪宅特色给予业主专属感和尊贵感健身功能设置原则:对于场地要求的专业度具有较大的弹性空间符合业主的日常使用习惯后期维护运营费用与使用频率具有较高的性价比。功能及规模建议:标准羽毛球场地约平米乒乓球室平米健身房平米棋牌室平米。健康会所倡导健康的生活理念充满浪漫情调的露天茶座格外的松弛与舒适咖啡书吧既可以享受书中的精华又可独享环境的幽雅和内心的宁静更是一种流行时尚。茶室香飘四溢弥漫整个空间品味人生微笑感悟。健康会所引领时尚品味的生活A社区安全性严格业主卡管理社区巡逻队管理公共管理契约B服务快速反应一键式紧急服务呼叫金牌管家突出社区安全性社区的安全性是金牌管家的首要责任通过这些措施增加业主对社区的信任感组织物业和业主互动访问月活动形成统一认识共同建立快速反映机制增加业主的参与感和对温情社区的认同感专业的礼宾形象和礼宾服务容易在先期被客户感知、给客户带来尊贵体验▶礼宾形象和服务显而易见统一着装、统一培训做到位后专业的礼宾形象可以提升项目自身的品质感▶周到细致的人性化礼宾服务凸显了业主的尊贵身份容易在先期被感知、给客户带来尊贵体验可以在项目早期的时候就向外展示营造项目的亮点关于分区产品的营销思考>▶由于东区属本案拆迁补偿部分西区(二期)才是本案真正价值的体现。那么本案西区(二期)必须以高于整体项目的姿态进行独立的营销包装。思考关键词>属于整体高于整体。关于分区产品的营销思考>西区项目以独立组团名彰显“高于整体”的形象与品质。主推天宁国际社区|二期领峯天宁国际社区西区部分中高端住宅区天宁房产彻底改变西街破旧、落后面貌的鼎力之作。领峯寓意西区在整个项目中的巅峰价值地位携天宁国际社区拔地而起展示西街再造后的大型现代化人文社区的崭新面貌。领引领、统领寓意项目规划、产品质量都属昌吉同类产品领袖地位峯王者意指项目为巅峰之作集产品优势、地段优势、配套优势、品牌优势于一体具有难以企及的项目高度。东区商业与西区商业的不同商业部分的思考>从本案详规平面图上我们可以很清晰的看到本案商业部分的整体布局。并且很容易发现东西区商业布局上的不同点。东区商业布局主要以建筑底商为主成点状布局临街面长度较短。此种布局并不适合以“商业街区”的概念进行概括。但却非常适合主题型市场(商场)及生活服务性社区商业的形成。而本案西区商业的布局则形成了集中的、较长的临街面非常适合承接区域内的外来消费力。本案商业部分的营销主张商业部分的思考>一个大胆的想法将东西区商业业态进行分隔规划整体层面统一营销功能层面独立包装东区商业定位>天宁国际社区|期商业|民俗文化街区西区商业定位>天宁国际社区|期商业|现代时尚街区本案商业部分的营销主张商业部分的思考>东区商业定位>天宁国际社区|期商业|民俗文化街区功能简述>①核心功能东区内部日常生活服务功能②重要功能民俗性商品市场流通功能业态简述>社区服务型业态。如干洗店、小型商超、美发店、银行电信邮电等生活服务商等。民俗文化型业态。清真餐饮食品、清真屠宰、民俗工艺品等。本案商业部分的营销主张商业部分的思考>西区商业定位>天宁国际社区|期商业|现代时尚街区功能简述>①核心功能西区内部日常生活服务功能②重要功能周边区域消费服务型功能业态建议>引进品牌业态严控低端业态拉低项目品质与形象业态模拟:①品牌服装、鞋帽如骆驼、阿迪达斯、耐克、李宁、佐丹奴等②金融服务、通信运营商如银行证劵公司电信、移动、联通等③特色品牌专业店如仙踪林石头记谭木匠、度银饰等④特色品牌餐饮如江南印象、肯德基、百富、必胜客、西餐咖啡厅等⑤中小型品牌连锁商超如每日每夜、烟酒专卖店、茶品专营等⑥母婴用品连锁店、品牌连锁药店、品牌连锁干洗店如喜洋洋孕婴用品新特药万盛堂大药房玛丽阿姨干洗等关于分区及分支产品的营销思路论述就先到这里但对以上思路的论证、思考不会停止接下来我们进行对本案的价值表现的详细论证与测算PART战术价格策略销售策略推广策略寻找合适并贴合本案实际情况的策略将本案的营销定位与主张宣扬出去。销售进度项目品牌企业品牌销售目标品牌目标价格定位目标最大利润市场占有额任何一个项目其开发目标均存在多元化特征且不同时期目标侧重点可能有所变化因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。价格定位建议>本案住宅可销售部分定价策略价格定位基础及原则基础及原则采用市场比较法定价的基础即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验而且也反映了本行业的集体智慧如果另行定价很难了解购买者对本案的价格反应。市场比较法首先应对项目进行价值判断即选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘进行价值实现要素的对比分析判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。价格定位建议>影响价格的因素分析本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中主要考虑了以下因素的影响:片区因素:位置、交通、环境、配套综合因素:景观、户型结构、小区配套、物业管理、开发商品牌、工程进度、宣传包装。根据定价规律及结合市场需求(各项因素对本项目目标客户心理价位的影响程度大小)评定定价影响因素之权重综合分析评定本物业综合素质。价格定位建议>根据我们对区域市场的分析阳光水岸、恩源智湾、丝路明珠、环宇世纪城这个项目未来将与本案形成竞争本案定价将参考以上个项目市场售价根据本案于各项目竞争关系我们给予权重分配:阳光水岸体量较大且距离本项目很近业态选择和档次也较为相近恩源智湾体量小小高层住宅楼距离本项目较近丝路明珠距离本项目最近的混合型社区环宇世纪城档次较高端体量较大但是距离本项目较远权重:权重:权重:权重:各竞争项目权重分析价格定位建议>本项目住宅楼参考均价的制定项目名称本案阳光水岸恩源智湾丝路明珠环宇世纪城参考权重均价(元㎡)xBCde地理位置周边环境市政配套建筑风格户型设计社区配套物业管理楼盘现状企业品牌营销手法合计价格定位建议>均价的计算项目名称本案阳光水岸恩源智湾丝路明珠环宇世纪城平均分(p)pxpbpcpdpe均价(A)(元㎡)Ax=AbAcAdAe权重(C)修正后各相关楼盘价格:修正后各相关楼盘价格Ai’Ai’=(pxpi)×Ax注:Ai为销售均价i为b、c、d、eAb=×元㎡=元㎡Ac=×元㎡=元㎡Ad=×元㎡=元㎡Ae=×元㎡=元㎡本项目均价Ax=ΣAiCi=元㎡×元㎡×元㎡×元㎡×=元㎡价格定位建议>本项目住宅部分销售均价建议本项目目前销售均价为元㎡按照市场比较法及加权平均计算得出本项目入市均价为预计为元㎡。一方面由于本项目相比各竞争项目目前尚不具有现房优势、尚无市场认知度等条件价格尚有一定的提高空间。随昌吉市房地产市场逐渐向平稳利好方向发展市场竞争将日趋激烈建议房价策略:采取低开高走的稳妥策略小幅快涨随着销售进展销售均价可持续拉高。价格定位建议>整盘营销策略>前期借势营销打造形象高度中期体验营销树立品质高度后期圈层传播实现连锁销售销售上分批放量快速占领市场推广上多管齐下打造前景价值推广加力主攻销售推广保温销售持续形象导入蓄客暗销月月月月月年度营销节点总控策略>月强势推广旺销加推推广:主要围绕【旧城改造·文化地产】进行前期的借势炒作。从形象高度上总结项目背景与未来价值。销售:主要工作为①前期住宅客户的积蓄与筛选。②本案第一批次货量地下商业的定向蓄客与销售。③视拆迁工作与蓄客工作的进度开启本案东区补偿剩余部分住宅的销售。推广:推广过渡推广动作及阶段诉求明朗化。紧抓【十一】节庆节点设计推广活动全面启动推广工作强势助推销售。销售:主要工作为①配合媒介推广工作大力展开前期蓄客筛选与落定。②市内咨询中心进场培训、蓄客、日常销售等相关工作。③视拆迁工作进度及二批次东区货量销售情况展开三批次西区、#楼及四批次货量的蓄客与销售。推广:推广强度减弱主要作用于市场保温、节庆问候及潜力客群连锁传播。销售:主要工作为①现有客户的维系及新客户的拓展。②第三、第四批次货量的持续销售与出清。推广:推广火力重开集中推广力量迅速展开市场局面利用体验节点聚拢关注度为新货量的入市打好基础。对象:竞品新客户地点:竞品售楼处周边形式:业务员在派发DM资料的同时对客户作简短的介绍。记录意向客户的联系方式后期追踪描述:在项目竞品位置派发本案DM资料【竞品售楼处】竞品售楼处截流>关于销售的部分手段及动作专场看房团网络营销>延续之前的立体化网络营销外进入实体客户导入、价格挤压客户认筹动作包括热销后续炒作合作网站邀约的专场看房团增加项目人气提高客户口碑。积极开辟网络营销新渠道专业房产网站进行团购、拍卖活动。热销后积极报导、热销解密等炒作对象:中高层管理者、中小私营业主范围:州、市政府、事业单位、援建单位、商会、私企业主等形式:现场派单、电话预约、实地拜访、邮寄资料描述:昌吉各企事业单位、私营业主等资源全市型客户定向拓展>政府、事业单位以及私营业主为本案最主力群体之一将采用由上至下和由点至面的方式来展开拓展积极参与和加强与商会的合作、交流并且给予足够的支持与资源营销手段设计:利用天宁房产品牌实力进行政府机构、事业组织、商会高端客户渗透。合作对象:中国银行、兴业银行、农村信用社等金卡、铂金卡会员。合作方式:银行组织其金卡、铂金卡会员进行团购相应享受的折扣。描述:通过与合作银行联动获得其高端客户资源。银行及相关联单位组织、客户资源渠道银行联动拓展专场推荐>参加年春季房交会快速带领客户了解项目约访前期积累客户群体形成小型看房团。借助房交会聚集大量客户造势利于快速促成客户成交。房交会造势>①区域价值潜力价值②品牌价值生活价值③产品价值细节价值④品牌延读开发后续ST:塑造昌吉西街强有力的区域生活价值以城市发展的眼光阐述区域未来潜力。ST:以“民生工程”为产品带入点以爆点活动为先头展示生活性价比。ST:将项目优势和天宁品牌进行融合传播塑造项目独有的发展潜力价值与生活细节价值。ST:强化天宁置地企业品牌总结项目价值体系强化传播效果昭告后续动作。推广策略>立体化网络营销手法运用:名人炒作品牌事件炒作口碑等网站建设微博等软文、专题炒作业主论坛立体化网络营销>蓄客导入期阶段工作重点》》年月底月底、”西街价值“释放本阶段在于对西街综合价值的其中塑造与释放。通过政府力量、媒介炒作、新闻刀锋塑造西街“民生工程”的社会认知。、推广工作重点本阶段推广工作在于前期营销物料的密集准备第一波次推广的亮相。、阶段推广主题万㎡幸福社区西街再造国际化人文新城批量蓄客期阶段工作重点》》年月年月底、打造“蜕变西街民生工程”重点塑造民生工程的社会影响力与好感。大力对西街蜕变加以强化宣传强推“生活自豪缔造者”的项目形象。、推广工作重点将君豪品牌力与项目生活品质价值进行整合推高君豪品牌的同时推高整体项目形象。、阶段推广主题西街涅槃巨献国际化人文生活大城开盘强推期阶段工作重点》》年月年月底、整体形象与二期产品的深化本阶段为项目整体综合价值展示深化阶段。结合产品卖点强调开发机构理念与用心。、阶段推广主题向后拥有历史向前拥有未来、推广工作重点结合体验活动塑造项目人文社区的社会认知。持续热销期阶段工作重点》》年月年月底、二期产品细节与生活品质的展示本阶段推广开始全面过渡至一期产品的生活品质展示阶段。、阶段推广主题户幸福样本昌吉幸福人居生活蓝本、推广工作重点全面展示住宅一期产品优势卖点塑造生活主张拉开生活品质领先距离。报纸广告:昌吉地方报纸为主晨报、晚报为辅。报纸夹报:天山区沙区新市区昌吉市户外大牌:昌吉市繁华地段乌昌高速路乌市繁华地段(友好、红山、北京路)车体广告:昌吉市内线路昌吉往返乌市及周边区域线路乌市主要繁华线路公交DM直投:亚中DM、三威DM短信发布:乌昌全球通、天山通、电信、联通全号段电视广告:昌吉电视台电台广告:交通广播、音乐广播、昌吉台影像媒体:LED电子屏、楼宇电视媒体选择电视、电台、手机短信:辅助传播产品形象、及时传达楼盘信息。户外多媒体(约万元):产品形象的建立与巩固。用于布标、大型户外广告牌印刷品广告物料:销售推广工具。用于弥补区域公众媒体不足传播形象与销售信息配合活动。现场形象包装:楼盘的形象包装销售物料制作促销、公关:活动促销以掀起阶段性销售高潮。报刊平面:建立产品形象产品信息与活动信息的输出采用硬性广告、软性广告。电子网络:用于弥补区域公众媒体不足建立传播形象与销售信息交流的网上平台配合网上销售。整体推广费用预计为预期整体销售额的千分之八PART视觉THANKS年月
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