浅析我国住宅小区物业管理存在的问题与对策

目录 关键词 (2) 摘要 (2) 一、住宅小区物业管理概述 (2) (一)住宅小区类型及住宅小区物业管理的概念 (2) (二)住宅小区物业管理的内容与特点 (2) (三)住宅小区物业管理的目标与要求 (3) 二、住宅小区物业管理存在的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 (3) (一)物业管理企业自身存在的问题 (4) (二)业主方面存在的问题 (5) (三)国家法律法规,政府监督体系不健全 (6) 三、解决住宅小区物业管理存在问题的对策 (7) (一)物业企业进行体制改革 (7) (二)完善法律、规范物业服务企业的发展 (7) (三)竞争机制必须建立 (8) (四)加强监督、依法维权 (8) 四、结束语 (9) 参考文献 (9) 1 浅析我国住宅小区物业管理存在的问题与对策 班级:********** 学生:*** 指导老师:**** 摘要:在我国物业管理是一个新型名词,住宅小区物业管理则是一个更新的概念。住宅小区物业管理是目前我国物业管理的主要形式,无论在观念上还是在实践中,物业管理都是我国近年来房地产业市场化进程突飞猛进的产物,尤其在新建商品住宅小区的营销过程中,物业管理更成为一个不可或缺的重要内容。本文从住宅小区物业管理的存在的问题及解决对策加以分析,以探讨、研究物业管理在当前我国新建住宅小区中存在的问题及原因,并找出解决问题的办法。 关键词:物业管理;住宅小区;问题;对策; 我国城市住宅小区物业管理是改革开放、市场经济条件下住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 改革的必然产物,它的管理模式必须适应社会主义市场经济体制的要求,随着社会市场经济的发展和不断完善,物业管理已成为社会问题的热点和管理探索的焦点。 住宅小区物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全和便捷的生活环境,在其发展的过程中逐渐出现了一系列的实践问题,如:法律法规不完善、物业企业体制竞争问题、物业企业服务纠纷问题、物业企业侵权业主维权等问题。 一、住宅小区物业管理概述 (一)住宅小区物业管理的概念及住宅小区类型 住宅小区物业管理是住宅小区业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业服务企业按照物业服务 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 住宅小区物业管理是我国物业管理最主要、最典型的形式,所谓住宅小区是指市政配套比较完善,共用设备、设施比较齐全,经过统一规划、集中成片开发建成的新型城镇居住场所。通常由多层楼宇(9层以下)、高层楼宇(10层以上)、超高层楼宇(30层以上)及以单体或组合形式出现的别墅组成,集居住、服务、经济和社会功能于一体,在现代物业管理项目中所占比例最大。 (二)住宅小区物业管理的内容与特点 1、住宅小区物业管理的内容 住宅小区物业管理内容主要包括住宅小区房屋建筑及其配套设备设施维修养护和住宅小区内绿化、卫生、交通、治安等环境的管理;其主要内容包括:居住设施的维修养护管理;居住环境的管理;便民综合经营服务等。 2、住宅小区物业管理的特点 住宅小区的特点就决定了住宅小区物业管理的管理工作必须做到:(1)管理的社会性;(2)管理的统一性;(3)管理强调服务性;(4)管理的复杂性;(5)管理追求艺术性。 住宅小区最大的特点是居住功能单一,小区相对封闭独立,居民集中居住;建筑密度大,形成了住宅小区内人口密度高,人口结构复杂的特点;住房制度改革后,住宅小区的房屋基本上由住宅小区居民个人购买,产权归居民个人所有;现代城镇住宅小区都是经过全面规划、合理布局、综合开发、配套建设而成,是多专业、多人才共同努力的结果。 (三)住宅小区物业管理的目标与要求 首先是赢得社会效益;住宅小区的物业管理工作首先应有利于社会的繁荣与发展,有利于社会主义精神文明的建设,满足社会对住宅小区物业管理的要求,促进社会的繁荣与发展和社会主义精神文明的建设。 其次是赢得经济效益;以最小的投入,获取最大的效益。社会主议市场经济的一个原则就是要以最小的投入获得最大的社会与经济效益。住宅小区物业管理也应该讲成本核算,也应该以最小的投入,获取最大的社会效益与经济效益。 最后是赢得环境效益;住宅小区的一切物业都是为住宅小区居民居住和生活服务的,使住宅小区的物业发挥最大使用价值,物尽其用,是住宅小区物业管理的最大职能,如果每个住宅小区的环境都搞好了,无疑会提高整个城市的环境质量。《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理 条例 事业单位人事管理条例.pdf信访条例下载信访条例下载问刑条例下载新准则、条例下载 》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业管理收费管理办法》等法律法规,从不同方面对物业管理做出了具体细致的要求,都适用于住宅小区的物业管理。此外,许多省、市、自治区都制定有更加具体的物业管理服务要求与标准,如《湖南省物业服务收费管理办法》已于2010年7月1日起实施。物业服务企业在各省、市、自治区辖区内实施住宅小区物业管理时,应同时遵照执行当地的服务要求与标准。 二、住宅小区物业管理存在的问题 我国的住宅小区物业管理起步于19世纪90年代初期,经历了从探索、试点到逐步推广的过程,其管理体制也逐步由早期的传统福利型转变成为具有较高专业化、社 会化程度、企业化、经营性特征明显的现代物业管理,经过近二十年的发展历史、物业管理的覆盖面、物业服务企业队伍、服务水平和服务质量都有了长足进步。但是,住宅小物业管理长期存在的诸如物业管理体制改革相对滞后、物业管理收费难等问题一直未能得到很好解决,已成为当前小区居民反映最多的问题之一。 (一)物业服务企业自身存在的问题 1、物业服务企业体制问题 不同住宅区的管理机构虽然都叫物业服务企业,但在具体的制度设计、运作机制上存在很大差别,目前共有以下几种管理模式: (1)以所属于开发商物业服务企业为主体的管理体制。(2)以房地产管理主管部门的物业服务企业为主体的管理体制。(3)企事业单位内部成立的物业服务部门。(4)以政府社区管理为主体的服务管理体制。(5)专业物业服务企业为主体的管理体制。当今我国物业服务行业正处于快速发展的势头,物业管理相关法律法规未能适应物业管理行业快速发展的趋势,缺乏合理有效的约束与管理,从而形成了当今物业服务企业体制混乱的局面。物业管理从它诞生之日,就赋予了社会化、专业化经营的基本内涵。因此,转换物业企业体制走向市场,不是愿意不愿意的问题,而是时代发展的必然,是集团公司进一步改革的策略,是建设市场经济的重要环节,也是人们追求生活环境的要求。 2、物业服务企业未依法行事 物业服务企业在服务过程中未依法行事。如未经过招标投标接管物业,物业管理项目的获取大多是暗箱操作,市场竞争机制还未真正形成;物业收费问题也是现今纠纷最多、物业企业非法运作最常见的问题,物业企业未依法行事、缺少的是相关部门的监督与管理。物业企业未依法行事还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上,如物业服务企业未经政府相关部门批准乱涨价乱收费,未按《物业管理条例》规定定期公开物业服务费用开支等。 3、服务理念定位不清 物业企业是服务企业还是管理企业,物业企业寓管理于服务的理念不明确。 物业管理既是一个管理过程,更是一种强化物业服务意识的过程。物业管理的对象是物业,包括建筑物、附属设备设施、相关场地等;而服务对象是人,受雇于业主、服务于业主,这就必须坚持业主主导原则。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清,管理方式缺乏人性化,物业服务企业为业主服务的意识单薄,导致了工作简单粗暴,服务质量低下,甚至纠纷不断。 《物业管理条例》规定,从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书;严禁未取得物业管理资质证书的企业从事物业管理工作。 但由于历史遗留原因,现有物业服务队伍和素质成分与现代物业服务管理的要求差距很大,文化程度、思想素质、品格习惯及身体素质等等很不适应形势发展的要求。因此,培训符合现代物业服务要求的职工队伍是一个重要课题,现代物业服务企业普遍存在有“低”(专业水平低下)、“弱”(服务意识弱)、“拖”(办事拖而不决)、“差”(服务意识、质量差)、“松”(劳动纪律松懈)等问题。 4、物业服务企业竞争力不强 物业服务企业规模小,难以发挥综合优势和群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。细看近几年,不少物业企业的退出也是一种市场的行为,未建立社会化、专业化、市场化的物业行业竞争体制,导致一些物业企业不能实现“自主经营、独立核算、自负盈亏”的现代企业竞争管理模式,在住宅小区的物业管理中,因竞争不强亏损现象尤为严重。物业服务企业必须建立现代企业制度,特别是加入WTO后参与物业服务行业国际竞争。要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求,对物业服务企业实行规范的公司制改革,精细管理,变被动为主动,走物业服务企业品牌化建设之路。 (二)业主方面存在的问题 1、未成立业主委员会 2010年11月长沙晚报记者从长沙市房产局物管处了解到,目前长沙住宅小区成立业主委员会的比例还不到20%,也就是说,超过80%以上的居民小区没有成立业委会。住宅小区没有成立业主委员会,意味着业主失去了参与小区管理的权利,同时失去一个与物业服务企业的沟通平台,对于消化解决内部矛盾十分不利。业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,负责向各方反映业主意愿和要求,并监督物业服务企业的管理和运作,它的存在有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系。 2、业主的物业管理知识缺乏,维权意识不强 在物业服务企业大力提倡“服务当先”、“业主至上”、“顾客总是对的”等人性化服务理念下,而物业服务企业在日常服务中,委曲求全、妥协、唯唯诺诺成为司空见惯的事情,长此以往,将不利于工作的开展,“以合同为依据,以法律为准绳,动之以情,晓之以理”,才是每一位物业管理者应有之举。然而业主作为物业的所有权人,则更应依法维护自己合法权益。所以说业主应该学习、懂得相关法律、法规,遇到问题 时一定要有法律观念,处理问题时要法律、法规为依据,只有这样,签订的合同才能生效,制定的 规章制度 食品安全规章制度下载关于安全生产规章制度关于行政管理规章制度保证食品安全的规章制度范本关于公司规章制度 才能够实施,处理问题才会恰当。 (三)国家法律法规,政府监督体系不健全 1、缺乏完善的法律法规 2003年5月28日,国务院第九次常务委员会仪通过了《物业管理条例》,这也是目前物业管理方面最高级别的专业法规,也是我国第一部物业管理行政法规。由于还没有相应的、具体的法律法规对物业服务管理活动的细致管理,如:地下车库权属问题以及车辆被盗、物业企业招标投标等问题都还没有与之相应的法律法规可依。目前我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个方面构成: (1)宪法的有关条款。如《宪法》第十三条:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。《宪法》第三十九条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。 (2)全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》及其相关配套的法规、规章,如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅小区装饰装修管理办法》等等。 (3)各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章,如《北京市住宅小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》等等。这些地方法规彼此之间并不统一,甚至有矛盾之处,往往只能反应一个地方关于物业管理方面的规定。就目前而言,物业管理的法律法规远远不能适应我国物业管理的迅速发展。 2、政府相关部门的职能问题 物业服务行业的快速发展对人们日常生活和工作越来越重要,为规范物业服务行业的市场行为和管理行为,保障和促进物业服务行业的发展,国家政府相关部门应积极发挥其职能,对物业单位企业的行为活动进行监督和管理。然而现实物业管理市场上出现的是“无人管、多人管”的局面;无人管,如:物业企业的行为无人监督,企业进入物业服务行业门槛较低,没有相关的法律条文作为依据等;多人管,以物业管理收费为例:既要报物业主管部门的资质检查证书;又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准,还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过,最后才能 确定收费标准,领取收费许可证,一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。因此政府要协调好物业管理与各部门之间的关系,提高办事效率,更好的为社会提供优质服务。 3、社区居委会参与小区的管理、建设力度不够 社区居委会是现阶段城镇居民最重要的自治组织,是社区内全体居民共同利益的代表,是社区建设最重要的承担者和实际组织者。在我区各镇(街)的每个居委会辖区内都有数量不等的物业小区,社区内的社会管理和服务工作的落实,需要业主委员会、物业服务企业的配合与支持,但是现在大多数的情况是居住区内的管理事务和社会管理工作没有相衔接,导致管理不到位,居委会不能对小区的物业管理和社会管理工作起到指导和监督的作用。 三、解决住宅小区物业管理存在问题的对策 (一)物业企业进行体制改革 物业管理的组织模式必须改变,规模必须形成,兴建一个小区,成立一家专业的物业管理公司,必然造成物业管理的高成本低效益。如果经营多个小区的物业服务企业分别派驻高级管理人员负责各个小区的日常管理服务,管理成本就可能大大降低,实现“一拖N”的管理规模,实现人员管理统一分片服务、统一收支、分别核算形成物业服务企业适度规模化的格局。物业服务企业的组织形式主要是人的管理,在人力资源管理上可以试行人员统一管理,岗位适当调换,员工挂牌上岗,实行一人多能,甚至功能虚拟的组织形式。物业服务企业必须依法进行企业体制改革,以适应当代物业服务行业的发展趋势,满足市场需求。 (二)完善法律法规,规范物业服务企业的发展 行政管理部门加大对物业服务企业落实《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》等情况的监督检查,针对存在问题督促企业及时整改。行业管理部门或行业协会进一步制定完善相应的规范化管理标准。明确物业企业、业主委员会和业主的责权利,建立物业服务企业信用体系,加强企业自律,全面提升物业管理水平,推进行业健康、协调发展。发挥物业管理行业协会作用,对物业服务企业进行教育培训,规范企业经营行为;收集、反映业主的意见、建议,倾听企业的呼声,向政府部门提供有关物业服务行业发展的政策性、建设性意见。 (三)竞争机制必须建立 物业管理终要竞争,在市场经济的条件下,竞争的机制可以给企业更多的机会,行业发展要求全面推行物业管理的招投标,建立业主与物业管理企业双向选择、平等 协商,根据服务内容和服务质量确定服务费用,通过签订合同明确双方权利、义务,开展平等竞争形式。首先是服务内容竞争,物业服务企业存在的根基是服务。优良的服务带来良好的信誉,良好的信誉带来更多的客户,更多的客户意味着企业的发展机遇。其次是服务价格竞争,服务价格涨落来自比较和选择机制。香港物业管理实行的“量出而入,代支代结,用者自决”的原则,给予消费者充分表达意愿的权利。2003年我国实施的《物业管理条例》,在很多方面规定了消费者的权利。再者是服务质量的竞争,实质上是不同的物业服务企业提供的不同服务质量会带来不同的经济效益,竞争上较多的倾向于“按质论价”在一定程度上引导了对物业管理服务的消费行为。物业服务无竞争,服务质量就难变化,物业服务就没有生命力。我们要牢记物业服务工作做得如何,自我评价只是一个方面,业主(使用人)满意不满意,认可不认可才是质量优劣的主要标准。提高职工队伍综合素质是增强企业竞争力的关键要素,要从观念、技能、作风等方面增强企业竞争力,适应物业发展的要求。 (四)加强监督、依法维权 业主入住后应及时成立业主委员会,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第一;增强业主的自我约束与自我救济能力,由政府、媒体共同加大宣传力度,增强业主花钱买服务意识,不交物业管理费是违法行为的宣传,引导业主依法履行业主的权利和义务,同时监督《业主公约》的执行力度,将业主违约行为进行宣传,提高业主的自觉性。 第二;借助社区管理的力量,监管好业主、业主委员会的建立与运作,过去业主委员会的成立是由开发企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下,成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,当业主委员会成立后,到房地产部门备案,并接受居委会的监督指导。因此,可将业主委员会的成立纳入政府的派出机构,居委会或社区监管的范畴,这将有利于社区服务功能的建设,同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质,规范的运行。在业主委员会与物业服务企业产生矛盾纠纷时,社区监管部门可以作为中介调解人进行调解,化解纠纷,及时解决问题。 四、结束语 当前,物业服务行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻,物业服务行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究住宅小区物业管理存在的问题和发展对策,需要我们作出更进一步的努力。 参考文献 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