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长沙中房F联邦商业项目营销推售执行方案销售推广策略.pdf

长沙中房F联邦商业项目营销推售执行方案销售推广策略

精品课件库
2019-06-10 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《长沙中房F联邦商业项目营销推售执行方案销售推广策略pdf》,可适用于求职/职场领域

中房·F联邦中房·F联邦商业营销推售执行方案商业营销推售执行方案致:湖南修合地产实业有限责任公司收件人:沈总、霍总、鲍总发件人:湖南鼎兴置业顾问有限公司中房·F联邦项目组发件人:湖南鼎兴置业顾问有限公司中房·F联邦项目组发送时间:文件备注:□紧急■请批示■请回复■请传阅商业背景:总面积㎡分为上下二层共个总面积㎡分为上下二层共个铺面本次对外可售铺面为个目前都已到达预售条件一、本案商业价值评判一、本案商业价值评判、销售面临的问题、核心策略思路、商业整体定位、商业整体定位关于商铺划分的重要性我司已提过多次但在已错过了合适划分的时机情况下我司认为在不划分前提下的销售销售难度在于面积大总价高客户层面较窄销售周期可能会较长积大总价高客户层面较窄销售周期可能会较长##一层二层二层目前区域市场存量铺面基本情况:目前区域市场存量铺面基本情况:整体在售量存量相对不大整体销售率在左右畅销面积以临街门面为主面积在㎡以内的居多滞销的面积基本上是㎡以上到㎡二楼及三楼难卖。、地段偏远不成熟区域销售比较困难商业形式楼盘商铺总量余量物业形态开间层高(米)滞销面积售价存量售价、地段偏远不成熟区域销售比较困难集中式商业岳麓现代城一层均价指南针广场三层均价社区型商业湘麓国际底商两层一层二层滞销面积均价均价未来城一层、两层主销面积滞均业未来城层层底商销面积以上价谋房博客一层、两层底商一层二层主销面积一楼均价项目项目面积物业形态商业面积上市时间目标业态展示情况长房时代城万㎡综合(底商、商场)万㎡上半年购物中心、百货零售商业街展示先行人人乐超市先行开业市先行开湘腾城市广场万㎡普通住宅,酒店式公寓,商铺,商住㎡余个商铺超市、百货、休闲娱乐步步高进驻商业形式楼盘商铺总量余量物业开间层高面积(㎡)售价存量售价商业形式楼盘商铺总量余量形态开间(米)面积(㎡)(元㎡)存量售价沁园春御院底商两层一层:二层:滞销面积平米均价西点公园里一层均价万格林星城一层滞销面积均价社区型商业格林星城一层滞销面积均价保利麓谷林语一层、底铺万均价一层:主郡原广场底商两层一层:二层:主滞销均价万科城市花园二层平米本案地段的不成熟性面积过大优势不够明显的情况下麓山润城一层以㎡的居多均价本案地段的不成熟性面积过大优势不够明显的情况下商业的销售面临较大的市场障碍虽商业供应不大主要以社区商业为主但商业购买者具备较大的广泛性他们关注的是他们的投资回报率及升值潜力客户面应该面向全市。本案:最小面积为平米平均面积超平米如此大的商铺相对较高的总价在地段抗性突出的麓谷区域客户要买账我们拿什对较高的总价在地段抗性突出的麓谷区域客户要买账我们拿什么给到他们投资经营信心。我们同样面临区域大面积商业销售难的问题!房号面积类型一层面积二层面积单层双层题!双层双层双层单层双层双层双层双层双层双层双层双层双层双层单层双层双层双层单层单层双层双层单层单层单层单层双层双层单层单层单层双层双层单层单层单层双层双层双层单层单层单层双层双层单层单层单层单层双层双层单层单层单层双层单层单层如果还有可能进行至少能扩大客户层面问题甚至实现部分门面溢价提如果还有可能进行至少能扩大客户层面问题甚至实现部分门面溢价提高销售额拆分后面积对比表:房号面积类型一层面积单层双层房号面积类型二层面积双层双层双层双层双层单层双层双层双层双层双层双层双层单层双层单层双层双层双层双层单层单层双层双层单层单层单层单层双层双层单层单层单层双层双层单层单层单层单层双层双层单层单层单层单层双层双层单层单层双层双层单层单层双层双层单层单层如果能拆分对比分析:如果能拆分,对比分析:在未拆分的面积中号栋的面积都达到㎡之间按照元∕㎡的销售价格来看每个商铺都超过了万以上客户抗性较高拆分后的面积为㎡之间总价将在万以内对客户投资起到很好的引导作用同时还可根据客户意向确定价格上浮空间建议:考虑到商铺的面积较大项目市郊位置的地域性适合大型餐饮、娱乐、休闲等业态建议在、、、号栋增加烟道因号栋无独娱乐、休闲等业态建议在、、、号栋增加烟道因号栋无独立上下水对经营者日常生活会造成不便建议增加独立的上下水管具体可行性位置需要工程部提供意见开售策略制定前开售策略制定前我们不得不综合考虑的四大主要问题!思考:消费人流及人气是商业思考:地段抗性是影响投资者经营者选择最关注的点现阶段本案都不具备这样的基础。客户投资的主要障碍如何化解地段抗性是本案商业销售的关键!问题思考:铺面大总价高相应投资也大客户资金及实力要求高思考:商铺的销售主要考虑贷款的问题在目前信贷限制的情况题如何化解销售难度找准此部分客户是营销的关键!的问题在目前信贷限制的情况下后续放贷将越来越困难如何解决以上综合问题是商业策略制定的核心方向!首先清楚我们的商业价值在那里!首先清楚我们的商业价值在那里!我们该怎么给客户传递本案的商业价值!购买者投资者经营者租赁者购买者永远是理性的购买者投资者经营者租赁者VS购买者永远是理性的经营者永远是感性的VS看重品牌地段投资回报升值潜力看重消费人群商业环境消费潜力竞争空间侧重核心价值点的传播,要够直接侧重形象包装经营维护业态引导要点:梅溪湖咽喉、枫林路地铁百要点:情景式、体验式、特色街区>要点:梅溪湖咽喉、枫林路地铁百万社区、临街独立门面要点:情景式、体验式、特色街区>二、商业价值挖掘及定位二、商业价值挖掘及定位、商业功能定位、商业业态定位、商业形象定位、商业形象定位商业核心价值梳理商业核心价值梳理、解决客户对地段抗性的问题!一个先导区个先导区长沙大河西让中国的目光聚焦长沙大河西两型社会先导区理念的创建政府亿重金支持是利好但不是商业推广核心要说的政府亿重金支持使大河西成为了成就新长沙的重要发力点一系列政策利好的实施与兑现太泛太烂一系列政策利好的实施与兑现使先导区全国瞩目!销售口径上尽量避免提到先导区。个新中心一个新中心让大河西梅溪湖片区瞩目星城梅溪湖片区被定位为:“未来河西城市中但推广上说梅溪湖距离感太强可梅溪湖片区被定位为:“未来河西城市中心”长沙西CBD的高端定位中心地段必将酿造无可附加的财富良机!但推广上说梅溪湖距离感太强可见性价值还较远不是推广核心点中心地段必将酿造无可附加的财富良机!本案处于梅溪湖咽喉地段不是推广核心点销售口径上可无限放大梅溪湖国际中心发展前景目前的发展速度强调本案的核心潜力显而容易见展前景目前的发展速度强调本案的核心地位一条枫林路让长沙的财富矩阵开始一路向西让长沙的财富矩阵开始路向西枫林路犹如河西的五一大道连接长沙新老城区直达未来新中心是利好推广核心强调部分突出枫林路商业是汇聚商业繁荣的黄金要道实现城际繁华大融合!推广核心强调部分突出枫林路商业前景价值华大融合!本案亲临枫林路地铁号线枫林路黄金口岸销售口径上核心强调部分客户引导上化解客户对“先导区、梅溪湖”的偏远关键所枫林路黄金口岸解客户对“先导区、梅溪湖”的偏远关键所在长沙长沙先导区梅溪湖核心先导区梅溪湖核心枫林路沿线枫林路沿线十字金街口十字金街口商业核心价值梳理商业核心价值梳理、解决客户对区认识及消费力的问题!固定消费固定消费辐射近人的消费力中房F联邦身约户居民核心优势辐射近人的消费力一师涉外范教师村约户居民先导区高档小区及麓谷约户居民同时未来梅溪湖国际新城强大的消费人群推广核心强调部分突出强劲的消费力的支撑同时未来梅溪湖国际新城强大的消费人群将超过人总消费额近亿!销售口径上核心强调部分客户引导上化解客户对“消费力”缺失问题强劲的消费力就是商业投资核心的价值所在总消费额近亿!力就是商业投资核心的价值所在核心消费力日消费人数(人)日均消费额(元)日均消费总额(元)年消费总额(亿)一师范涉外经济约约元*=约亿一师范涉外经济约约元*=约亿长丰安置小区约约元*=约亿东方红镇雷锋镇流动人群约约元*=约亿麓谷高新区近家企业人群约约元*=约亿滨江新城拆迁安置人群约约元*=约亿梅溪湖新区未来消费人群约约元*=约梅溪湖新区未来消费人群约约元*=约亿注:本数据是市场调查数据只供参考不代表任何承诺。三大校区三大校区一师、涉外、长郡万师生消费力师、涉外、长郡万师生消费力涉外万师生消费核心优势涉外万师生消费一师教师学生村约万未来梅溪湖中学及小学万师生推广核心强调部分突出强劲的消费力的支撑未来梅溪湖中学及小学万师生人气就是财气销售口径上关于校园附近商业的前景一直以来是商业投资者偏爱的部分消费引导上需要核心突出要核心突出长沙长沙枫林路沿线枫林路沿线十字金街口百万社区消费百万社区消费三大校区支撑三大校区支撑商业核心价值梳理商业核心价值梳理、解决客户对产品的认知!临街独立门面临街独立门面一份付出双倍收获财富空间双倍享优势推广核心强调部分迎合大多数商铺小门头大空间复式空间瞒住中高档餐饮茶楼超市推广核心强调部分迎合大多数商铺投资客户对临街门面的需求等经营的特定商业规划销售口径上统一以临街铺面对外宣传吸引客户上门在面积不占优势的情况下我们需要独处临街独立门面的优势商业核心价值梳理商业核心价值梳理、解决客户对商业投资经营前景的问题!本案商业定位方向?本案商业定位方向?校园学生消费的商业业态消费群体:校园学生消费的商业业态不是本案商业定位的方向客户认知是清楚的!消费群体:主要是一师和涉外的学生为主要消费群体经营的商业档次都不高,整体相对脏乱。销售口径上关于业态经营引导销售口径上关于业态经营引导上校园型商业只能从消费力层面来做引导从校园商业定位上引导肯定行不通客户是理性的。满社基本生活求商业满足社区基本生活需求商业档次不高辐射有限业态不规则商家会算账!消费群体:主要是麓山润城柏家塘等周边居住人群安置区主要是麓山润城柏家塘等周边居住人群安置区以满足基本生活需求的商业档次都不高,业态不规整销售口径上关于业态经营引导上能满足住自身小区需求的同时对周边企业员工小区甚至周边缺失性消费需求此处是唯一之选做引导也是商业经营定位的方向。明显:明显:区域没有相对高档的商业消费“如餐饮休闲、中区域没有相对高档的商业消费“如餐饮休闲、中小型超市、等配套商业”这些业态就是我们的商业定位这些业态就是我们的商业定位就是我们招商商家引进的方向。差异化商业业态定位餐饮类休闲类超市类娱乐类他类大型品牌餐饮花之林、龙聚福、本土其他特色品牌餐饮……富侨保健、足浴、美容美发会所……兴盛超市、百惠超市、银行……KTV、茶楼、棋牌,……汽车S店、汽车美容药店社区医院、干洗店等等准确的功能定位:准确的功能定位:打造区域级特色商业街区是》打造区域级特色商业街区辐射整个麓谷区域是》基本属性:西长沙西长沙首个情景式定制型商业街区首个情景式定制型商业街区•梅溪湖国际商业中心咽喉地段黄金口岸商业•片区无像样的高档商业消费环境片区无像样的高档商业消费环境•无可比拟的升值潜力•近百万社区人群的远景规划稳定的消费人群•中房品牌•产品符合做此类型商业经营•具备消费潜力基础•具备消费潜力基础•枫林路十字黄金口岸商业在清晰商业价值及确定商业定位方向后解决具备实力及身价的投资客户是推广首要解决具备实力及身价的投资客户是推广首要考虑的问题、推广引导抬高商业价值、推广引导抬高商业价值在契合中房品牌基础上直接、强势有效输出核心价值无限放大核心价值无限放大案名及形象符号确定案名及形象符号确定联邦街区联邦街区十字金街口财富第一街FdlblkFederalblock备注:凸显商业霸气地位强调商业地位用街区能给消费带来无限的遐想备注:凸显商业霸气地位强调商业地位用街区能给消费带来无限的遐想核心商业价值点输出核心商业价值点输出河西新五一商业新王者十字金街口财富第一街河西新五一商业新王者十字金街口财富第一街枫林路金街口第一铺枫林路金街口第一铺联邦街区引动财富大磁场联邦街区引动财富大磁场联邦金口岸财富潜力股联邦金口岸财富潜力股备注:其他微渠网络客户如百万老板的财富盛宴百万老板看过来备注:其他微渠网络客户如百万老板的财富盛宴百万老板看过来在建立商业霸气及档次地位的基础上最为关在建立商业霸气及档次地位的基础上最为关键是如何促动大面积投资客户的神经?键是如何促动大面积投资客户的神经?典型案例启发:案例:案例:长沙陈女士:二处小门面投资加加大街门面三次降租目前投资回报没法算收租还得求爷爷告奶奶车位北路租金每年递增收益可观投资启发:下次买铺看准了买大点省心省事小铺多不好管理案例:长沙张女士:三处小门面投资金满地个门面出租收益可观但面积都不大后悔没多买几个龙柏湾小门面个收益可观后悔没买大点投资启发:下次买铺看准了买大点省心省事投资启发:下次买铺看准了买大点省心省事兴鼎认为结合本案大面积产品特征我们需要兴鼎认为结合本案大面积产品特征我们需要给客户灌输一个投资观念!给客户灌输一个投资观念!兴鼎认为:“鸡蛋就是要放到一个篮子里面”的人认为鸡蛋不要放在一个篮子里面兴鼎认为:“鸡蛋就是要放到一个篮子里面”真理掌握在少数人的手里投得多不如投得准投的大在客户对前景十分认可的情况下销售引导一定要让他发“宝气”万以上的客户在哪我们怎么找到这些客户?、线下客户拓展、线下客户拓展目前推广效果下降不得不思考的问题营销推广必须线上线下齐发力营销推广必须线上线下齐发力兴鼎长沙年商业销售直观判断具备万以上实力的客户客户面应该面向全市!具备万以上实力的客户客户面应该面向全市!、具备购买力的客户群体拆迁户、具备购买力的客户群体拆迁户城区旧城改造的拆迁区域具体形式:外展点进行推广形式类似于步行街周六、周日摄影机构进行拓客的形式具体形式:外展点进行推广形式类似于步行街周六、周日摄影机构进行拓客的形式区域:、芙蓉北路汽车北站附近社区门面:北边开发时期与麓谷区域时期相同但随着北边大型社区的建成商业氛围较浓。最早从顺天北边开发时期与麓谷区域时期相同但随着北边大型社区的建成商业氛围较浓。最早从顺天北国风光、顺天黄江海岸、江滨玫瑰园开始再到恒鑫澜北湾、珠江花园等直到现在的湘江世纪城、万科城等楼盘档次均不断攀升商家也逐渐品牌高端化。选取商业成熟区域:设点湘江世纪城的华润万家超市上门派单设点湘江世纪城的华润万家超市上门派单、西站片区市场型商业经营集中区域:此区域是市场聚集的区域大量商业经营户具备较强的购买力此区域是市场聚集的区域大量商业经营户具备较强的购买力设点长房时代城的人人乐超市上门派单形式:通过拆迁办及短信公司购买客户电话资源销售CALL客、彩信发送、具备购买力的客户群体市场商户及高档小区业主全市主要市场及高档客户群体锁定、车站北路高档住宅区:如王府花园、梦泽园、雍景园、新华联等、具备购买力的客户群体市场商户及高档小区业主、车站北路高档住宅区:如王府花园、梦泽园、雍景园、新华联等选择原因:长沙最高富人区、具备非常强的经济购买实力、体会到了路网改造带来升值的甜头头、人民东路:尚东区西街花园、星城世家、世嘉国际华城、水云间等选择原因:习惯了上档次的物业形态也能够接受住宅下面的大面积底商从前期投资中已尝到了甜头具有投资的眼光尝到了甜头具有投资的眼光、高桥大市场、毛家桥水果批发市场、马王堆建材市场等成熟市场门面选择原因:较高的经济实力基本上都有门面投资的经验选择原因:较高的经济实力基本上都有门面投资的经验、木莲冲路、湘府路、芙蓉南路等近几年政府新拓主次干道周边的新建社区此区域内长沙市外的地州市人群购买较多此类人群经济实力强且结伴购买如果寻找到突破口即可带动一系列的购买力列的购买力形式:大批量的学生扫楼、插单形式:大批量的学生扫楼、插单住宅区内协调物业需要的经费(如管理费、广告费、私人红包或购物卡等)、具备购买力的客户群体大型休闲餐饮老板河西主要特色餐饮休闲机构老板锁定河西主要特色餐饮休闲机构老板锁定、咸嘉湖路麓谷E家人区域:选择原因:目前麓谷特色餐饮集聚区域大多目前经营店面满足不了客户需求选择原因:目前麓谷特色餐饮集聚区域大多目前经营店面满足不了客户需求、西站郁金香建材市场区域选择原因:餐饮娱乐休闲商户集聚之地具备较高的实力、金星大道区域、金星大道区域选择原因:大型连锁超市休闲茶楼美容会所集聚区域、河东其他特色餐饮休闲连锁闻客杀鸡餐谋天下形式:短信公司电话定位锁定主要区域上客人群收集信息发短信及CALL客户销售招商人群拓展跟进、具备购买力的客户群体兴鼎资源整合转介兴鼎多年商业客户积累资源、以最近两年中高端客群为主的人群如东郡、万象、泊岸、共和等这类人刚完成买房故投资住宅可能性不大但可能有能力和有兴趣进行商业投资这类人刚完成买房故投资住宅可能性不大但可能有能力和有兴趣进行商业投资、以河西三五年前的住宅业主为主如麓谷e家人、湘许家园等。一则因为项目都是三五年前的老项目了买房早目前处于换房期。二则买房早有一定经济实力有一定品牌追求。追求。、主要社区及工会资源利用、近期万科城市花园仁和家园湘域城邦曙光泊岸商业客户资源直接利用形式:销售人员电话CAII客直接邀约客户上门各项目进行商业客户资源转介销售人员电话CAII客直接邀约客户上门各项目进行商业客户资源转介、具备购买力的客户群体VIP黄金会员及师大资源利用如商家负责人联系电话、银行VIP客户电话、证券所VIP客户电话、高档楼盘业主电话等进行扩客小区内的业主主要考虑跟进师大的老师与工会房协小组联系在内网悬挂相关的门面及车位销售信息校区公告栏内张贴门面宣传单张组织一次专门的门面关的门面及车位销售信息校区公告栏内张贴门面宣传单张组织一次专门的门面推荐会同时通过对师大的宣传希望渗透到湖大及工大的教师群体中。优惠条件:门面及车位的销售需要师大房协小组的配合建议对负责人均赠送一年的物管费门面及车位的销售需要师大房协小组的配合建议对负责人均赠送一年的物管费、招商引导招商以虚带实、招商引导招商以虚带实招商信息同步释放带动人气给投资者信商释带动投者心促进商铺的销售。定位之上本案商业招商思路为:定位之上本案商业招商思路为:虚:以谈定大型品牌商家进驻造势为突破点吸引其他中小商家进驻(因为大商家的谈定有很多不确定因素而且时间上也比较滞后所以需要用到一些非常手段比如意向合作、加盟指定点等这样能合情合理利用这些品牌商家作成项目支撑而且如果谈判愉快把项目的优势分析得到位哪怕品牌商家暂时因自身原因无法进驻本项目这些品牌商家也可能成为我们的“传声筒”)招商将以号栋为重点强调主力店的作用招商分餐饮类(平以上的品牌店联系到总部电话或是开店计划等)、休闲娱乐类(如酒吧、足浴等)、麓谷企业、汽车类(S店展厅、汽车美容)、文体医药类(培训学校、社区医院等)租售矛盾的问题实行两步走在没有合适大客户购买的情况下,如有意向商家要租建议开发商租赁租赁后如有客户购买再签转租合同具体租金价格及优惠条件根据实际商家接受情况来摸底合理制定避免与销售脱节(势必会出现租金差的问题)定避免与销售脱节(势必会出现租金差的问题)、销售及价格策略、销售及价格策略理性入市的基础上坚持以下五大原则回款速度>价值最大化原则回款速度>价值最大化原则明暗两套价同步操作原则热点产品导向原则小价差均好原则小价差均好原则大客户另价原则内卡外卡内外价差挤压策略内卡、外卡内外价差挤压策略操作方式:从师大团购客户及本项目业主入手对外以师大团购客户才能享受内卡价格的从师大团购客户及本项目业主入手对外以师大团购客户才能享受内卡价格的形式挤压客户实际炒作都是内卡价格销售上作出这种层次感优惠政策:外卡是正常对外价然后就是一次性折按揭无折扣内卡针对本项目的业主在外卡的基础上优惠优惠政策:内卡针对本项目的业主在外卡的基础上优惠然后也是一次性折按揭无折扣。。三、本案营销推广思路、营销策略思路、营销推广策略、营销推广策略、定价及价格策略商业的销售一定是爆米花商业的销售一定是爆米花较短的时间内集中推广力度强势输出核心价值信较短的时间内集中推广力度强势输出核心价值信息形成市场认知其一:商业客户是需要强有力的现场氛围来感染的没有现场的支持没有展示的建立就其一:商业客户是需要强有力的现场氛围来感染的没有现场的支持没有展示的建立就没有一面之缘的良好外部展示印象不能给到客户想象空间及信心其二:项目商业形象的展示大俗即大雅必须红火必须热闹以核心价值点传播点短时间内集中爆破。集中直接打透短时间内解决商业客户的手法!集中直接打透短时间内解决商业客户的手法!商业营销推广节奏铺排(根据实际节点再做调整)月月月工程节点商业开售营销节点宣传推广节点启动时间:月日已启动宣传推广工作启动时间:月日已启动宣传推广工作蓄客周期:个月销售时间:月日(具体时间可根据现场包装及工程进度进行适当调整)销售时间:月日(具体时间可根据现场包装及工程进度进行适当调整)就整盘节奏来说时间相对较紧因此对营销蓄客的强度非常大、现场展示:、现场展示:最大限度的制造现场热闹氛围给客户较好的第一印象现场形象:、包装打造样板铺面墙面粉刷、设置照明灯照明灯、玻璃橱窗包装做景深喷绘具体设计包装如下:景深喷绘示意景深喷绘示意效果图现场道旗商业信息的释放效果图沿麓云路及枫林路路段的沿麓云路及枫林路路段的工地户外牌进行商业内容的更换河西新五一商业新王者十字金街口财富第一街十字金街口财富第一街项目西向及北向的围档全线拆除(月日之前号栋前坪应达到、号栋交房标准)、、、号栋门头包装外前坪做休闲区、雕塑小品等增加商业氛围装修图参考装修图参考售楼部入口处三面立柱进行金布包装售楼部前台两侧的立面柱建议进行金布包装售楼部门头进行商业的展示突出商业氛围售楼部两侧墙面画进行商业画面的更换号栋楼体巨幅售楼部入口处谈客区正面背景板售楼部入口处谈客区正面背景板商业展板商业展板、营销推广节奏及渠道建议、营销推广节奏及渠道建议在此之上:在此之上:商业蓄客组合性营销推广策略建议商业蓄客组合性营销推广策略建议核心思路:商业形象强势输出大量蓄客以“梅溪湖咽喉商业”“百万社区规划”、“特色商业中心”等全面以“梅溪湖咽喉商业”“百万社区规划”、“特色商业中心”等全面输出商业街价值吸引投资目光。十字金街口财富第一街主题:枫林路金街口临街独立门面重磅上市!◆月中旬月下旬主力媒体:网络户外软文硬广主力媒体:网络户外软文硬广◆辅助媒体:短信招商DM客户通讯◆针对性媒体:高校校园网、社区宣传栏、休闲运动场所条幅海报◆针对性媒体:高校校园网、社区宣传栏、休闲运动场所条幅海报二、媒介推广渠道:户外二、媒介推广渠道:户外在西站设立一块长期户外五一桥头、市中心户外集中投放一个月短期内轰动市场于月日前所有户外进行更换户外:户外:新增广告位建议:河西通程新一佳入口处广告位周围方圆公里内不仅有岳麓区公、检、法等公务员宿舍和高校区的教职员工还有岳麓山庄、华侨新村等高档住宅小区还有岳麓山庄、华侨新村等高档住宅小区对项目起到一定的辐射作用报广:报广:豆腐块头版推广模式每周保持期以诙谐的、符合长沙人特性的信息冲击市场(月、、月、、、、)网络:搜房好房子新浪网页首要位置网络:搜房好房子新浪网页首要位置搜房网【网络话题、论坛炒作点】、劲爆揭秘:中房集团近期在长沙将有【网络话题、论坛炒作点】中房助阵梅溪湖抢占价值至高点真的CBD一定最流金、劲爆揭秘:中房集团近期在长沙将有大动作!真的CBD一定最流金国际化未来最好投资导师、“西”缺价值才是王道!、城市未来你敢赌吗?金口岸财富潜力股一条街凭什么引得众人瞩目?、中房集团缘何落户梅溪湖?、未来超乎想象梅溪湖领傲全国一条街凭什么引得众人瞩目?{}鸡蛋为什么都要放在一个篮子里呢!、未来超乎想象梅溪湖领傲全国、先导区核心梅溪湖崛起、西长沙CBD梅溪湖大未来、西长沙CBD梅溪湖大未来短信:短信:以项目商业信息点的释放吸引投资客关注鸡蛋就是要放到一个篮子里面!三大校园百万社区财富旺地第一街平米独立临街门面火爆发售抢金热线超值全独立临街旺铺中房联邦街区!-平米黄金旺铺全城火爆认筹抢铺热线:平米独立临街门面火爆发售抢金热线认筹抢铺热线:河西新五一商业新王者中房联邦街区!平米独立商铺户户临街!全城火爆优惠认购抢铺热线全城火爆优惠认购抢铺热线枫林路地铁旁临街旺铺中房联邦街区!平米独立商铺每铺万一铺养三代!首批发售抢购热线万一铺养三代!首批发售抢购热线十字金街口财富第一街河西中央黄金国际商圈平米旺铺火爆招商!欢迎知名餐饮、超市、健身、娱乐等大型商业抢占财富宝地!抢金热商!欢迎知名餐饮、超市、健身、娱乐等大型商业抢占财富宝地!抢金热线千万级财富盛宴等你来抢滩!平米独立临街商铺全城抢购中梅千万级财富盛宴等你来抢滩!平米独立临街商铺全城抢购中梅溪湖国际商圈、枫林路、地铁口大盘敬请关注!抢金热线定向拓展定向拓展招商销售同步思路主要以单页派发。渠道地点主要区域招商销售同步思路主要以单页派发。商业集中区域校区商业师大湖大铁道农大等校园商业集中区域商业街集中黄兴路步行街大都市步行街域商业街集中地段黄兴路步行街大都市步行街金满地步行街等其他专业市场三湘南湖建材市场等场主要拆迁社区梅溪湖安置小区桃子湖大型拆迁社区目前主要拆迁的主要区域要区域商业对手项目现场湘腾城市广场万达广场铂富广场长房时代城长沙高档小区整个长沙高档小区宣传单张宣传单张营销活动月中旬时尚品牌元起拍营销活动十字金街口财富第一街联邦街区百万家电联邦街区百万家电o元起拍!不来别后悔哦时间:月上旬中旬(连续周)时间:月上旬中旬(连续周)地点:中房F联邦营销中心形式:、谈定系列品牌商家提供商品拍卖、面对客户征集拍卖物品提供拍卖各重要节点活动根据实际情况再做安排调整》》》》、定价及价格策略、定价及价格策略、参照项目选择为了科学地制定项目的整体售价我们特定选择与项目性质类似且存在竞争关系的目前在售为了科学地制定项目的整体售价我们特定选择与项目性质类似且存在竞争关系的目前在售的面积区间在平米以上的项目目前的销售售价作为参考比较的标准。根据市场比较法对可比实例的要求同时以商铺的质量以及目前同区位楼盘如:保利麓谷林语、麓山润城、湘麓国际、万科城市花园、未来城、沁园春御院、高鑫麓城、西点公园里、郡原广场、曙光泊岸等主要竞争项目作一个比较分析原广场、曙光泊岸等主要竞争项目作一个比较分析、基价推算过程A、据常规经验可知决定小区商铺价值的主要因素有八大项分别为项目品牌、项目地段A、据常规经验可知决定小区商铺价值的主要因素有八大项分别为项目品牌、项目地段区位、交通、项目规模、产品特色、昭示性、成熟度、消费力将这些因素按照实际情况各取权重作为修正项目的主要指针具体分析如下:、产品考虑因素、产品考虑因素1、此次所推门面既有双层门面又有单层门面而双层门面中一、二层门面面积既有大小平分的也有一层小二层大的因此建议门面按一、二层分开定价双层门面则按合并后的均价对外报价2、一层门面遵循“金角银边”的规律挂角或靠小区主入口位置的价格将为最高越往中间则越便宜二层门面基本不存在位置的价差只根据面积大小或是内部结构的周正与否来区间则越便宜二层门面基本不存在位置的价差只根据面积大小或是内部结构的周正与否来区别价、一层基础参考价格可比楼盘(权重)保利麓谷林语麓山润城湘麓国际万科城市花园未来城得分权重得分得分权重得分得分权重得分得分权重得分得分权重得分、层基础参考价格可比楼盘(权重)得分分得分分得分分得分分得分分品牌地段交通规模产品昭示性成熟度消费力消费力小计同期售价价可比售价可比权重重可比楼盘可比楼盘(权重)沁园春御苑高鑫麓城西点公园里郡原广场曙光泊岸得分权重得分得分权重得分得分权重得分得分权重得分得分权重得分品牌地段交通交通规模产品昭示性成熟度消费力消费力小计同期售价可比售价可比权重推论基础价格、二层基础参考价格、二层基础参考价格可比楼盘(权重)沁园春御苑未来城西点公园里郡原广场湘麓国际得分权重得分得分权重得分得分权重得分得分权重得分得分权重得分品牌地段地段交通规模产品产品昭示性成熟度消费力消费力小计同期售价可比售价可比权重推论价格整体基价:一层参考基价为元二层参考基价为元三号栋销售建议整栋出售对外报价为一、二楼均价元㎡一次性付款折按揭无折扣。如有意向客户则即时深入细谈将洽谈情况及时向营销总监汇报保底成交价如有意向客户则即时深入细谈将洽谈情况及时向营销总监汇报保底成交价格为元㎡。招商销售同步进行招商为虚以虚带实的销售原则注:具体单个铺面价格见附件THEENDTHEEND

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新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

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