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重庆隆鑫第一江岸六期项目营销策划提案.docx

重庆隆鑫第一江岸六期项目营销策划提案

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2019-06-10 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《重庆隆鑫第一江岸六期项目营销策划提案docx》,可适用于求职/职场领域

谨呈:隆鑫地产有限公司隆鑫第一江岸六期项目营销策划提案重庆合富锦绣地产顾问有限公司年月为保障本次沟通的顺利进行请您将通讯工具关闭或调至振动。PleaseclosingyourmobileThanks!本案逻辑思维导图项目初步研判市场分析项目定位项目推广项目定价营销组织及推盘操作建议地块解读政策层面发展机会及方向营销模式定价方法销售组织项目认知别墅市场项目定位推广策略定价分析推盘计划初步研判滨江别墅客群定位渠道策略价格建议开盘策略第一章项目初步研判地块解读项目认知初步研判项目解读地理位置本案项目位于南岸区南滨路板块南滨路板块作为南岸区的重要居住板块将来会在年内打造成为江南居住大社区项目解读周边环境分析项目周边情况:项目紧邻的两个地块分别是昌隆滨江上院和恒基的翔龙江畔。翔龙江畔是由香港恒基地产打造通过我们上面个案分析中我们已经得知其打造方向是小高层和高层物业品质较高内部社区环境也属于一流产品。滨江上院的开发商虽品牌不高但其产品却是选择的品质花园洋房而且社区规模也略大于我们。滨江资源是本项目外部环境中最大的资源优势整个板块集聚了隆鑫第一江岸、恒基翔龙江畔、雅居乐花园等品牌性项目区域板块价值逐步提升市政配套有市政公园、交通便捷但生活配套较为缺乏项目解读项目初步认知地块技术指标项目名称计量单位批准指标数值规划总用地面积m居住户数户居住人数(每户按人)人总建筑面积m住宅建筑面积m容积率停车泊位辆建筑密度建筑高度m绿地率从指标可以看出本案体量相对较小容积率较高、绿地率偏小、密度偏大对于别墅物业来说产品的基本素质相对于大型高端别墅物业较差。项目解读项目产品项目产品为四联排和六联排组合的联排别墅户型单一面积区间在㎡总计户其自身配套比较单一仅有幼儿园作为支撑。套型面套型总套型面套数阳台面套积套数面积积积比比型(平方(套)(平方(平方()()米)米)米)AA户A型ABB户B型合计项目初步研判结论观点一本案在别墅产品中容积率较高、绿地率偏小、密度偏大在用地规模较小的同时很难打造一个相符于别墅产品的社区环境所以我们需要打破别墅常规竞争方式虽然江景资源是我们营销中考虑的重要问题但我们还要考虑如何在意象上营造我们的产品产品虽小但小而精有文化内涵。在营销定位层面只有走渠道化策略观点二本案产品属于别墅但同时又有别于别墅对于社区环境的高要求。所以我们要做到精准寻找目标客户群放大产品概念提升区重庆天景臵约亩年上业有限公司半年富力〃南岸区重庆富力城约亩年南山公有限公房馆司海昌加南岸区海昌集团重亩年勒比庆极地实业有限公司中冶〃北部新中冶臵业重余亩年北麓原区庆有限公司鲁能〃南岸区鲁能集团约亩年领秀城东海汤巴南区重庆东海地未知年山别院产开发公司俊峰〃沙坪坝重庆俊峰臵未知年童家桥区业有限公司项目市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论从市场开发量分析目前别墅市场联排是主流独栋稀少总开发体量在万平米左右平均规模在万平米左右别墅市场平均均价在万左右。根据板土块地拍卖情楼况盘名称未来可建能筑面还积要增容积加率万价格平米左建筑右类别。市场竞争力度依然激(平米)(元平米)渝北万科渝园联独双烈。北部新区万科悦府待定独双叠东原香山联独栋融创奥山伯爵堡联排独栋融科橡树湾万套联排首钢美利山二待定联双拼江北佰富高尔夫别墅待定独栋中海北滨一号万套联双拼渝中协信阿卡迪亚万套独栋大学城龙湖东桥郡待定联双拼富力城公园别墅元联排九龙坡常青藤缇香小镇均独栋五星国色天香均元联独西郊庄园万套独栋上邦国际社区均联独双叠南岸区南山号万套联排阙均独栋坡岭顿小镇万起独栋同景国际香阁华颂待定联叠拼中国重庆国际总部基地待定独联叠巴南区保利小泉别墅元套独栋小泉森林海均价联独汇景湾均价独双叠市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论从别墅产品的类别分析市场放量及消化最大的是“联排别墅”其次是“独栋别墅”、“叠拼别墅”的市场接受度比较低。到年重庆预售和在售别墅项目上升至多个联排、叠拼成为主流别墅产品、随着土地的宏观政策影响独栋产品已经越来越稀少。市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论至年末重庆市年的别墅项目统计有多个存世销售面积达到余万方均值面积万方以上整体品质偏上主流产品类型是联排别墅。从年别墅用地拍地情况和年别墅项目库存情况来看年和年别墅放量总量不会低于万方未来市场竞争压力会加大将会分化出专门的别墅板块。别墅市场的平均规模会变小所以依然会以联排为主并有向精细化、低密度打造趋势发展。市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析从别墅产品的户型结构分析重庆别墅市场以三、四房为主设置双厅双卫或三卫。中档别墅和经济型别墅层。负一层一般布局以储藏室、车库、工具间或游戏室为主一层布局以公共空间为主主要布置厨房、餐厅、起居室、客人房、工人房等二层通常会考虑用做半私密、私密空间如家庭厅、次卧室等三层则主要为私密空间包括主卧室、书房、露台和阁楼等。户型特征更倾向于实用型平米以下户型去化速度最快。重庆联排别墅户型均以三、四房为主三层结构主力户型面积在平米左右其次是平米去化速度最快市场分析结论市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析别墅类型主力单价(元㎡)主力总价(万元)独栋别墅联排别墅叠加别墅新概念别墅从整个别墅市场的销售情况分析别墅市场主流户型总价段集中在万之间联排总价集中在万之间联排单价在万万之间。万是销售中总价的敏感点。万以上的客户更注重自然资源、建筑品质和生活方式方面的内容销售速度也随之递减。市场分析结论重庆目前别墅现状总结分析·市场供应特征:在售别墅项目呈散点式组团分布特征尚未形成强势或霸主性的版块和别墅楼盘但大学城与北部新区已经发展成为主流板块产品方面均带赠送赠送面积在之间·市场竞争特征:项目区域内几无别墅竞品但相邻项目的高层或花园洋房品质较高会形成竞争。类似口岸北滨路品牌度要高于本区域别墅规模也高于本案会对项目产生冲击。·市场供求特征:近五年重庆别墅市场整体发展迅速供销情况一路走高联排别墅接受度最好畅销户型集中在平米之间总价段集中在万之间万是总价敏感点。·未来发展趋势:未来别墅的主要供应区依然集中在北区、南区和西区形成三足鼎立态势别墅总价上涨趋势明显别墅价值越来越被市场接受客户也越来越高端导致别墅更向低密度物业挺进。市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业板块构成分析沙滨路板块作为滨江型物业在任何一个城市都是最可贵的资源。纵览重庆滨江型物业我们可以大概分为北滨路、沙滨路、弹子石、九滨路和南九滨路板块滨路个大的滨江板块。中路滨南北滨路板块弹子石板块南滨路北滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论南南滨路板块路滨南南滨路板块:代表楼盘融侨城、第一江岸、翔龙江畔、雅居乐、两江壹號、海棠晓月、武夷滨江、珊瑚水岸、东原长江畔等总体量在万方左右板块核心价值就是滨江价值并且在项目销售中得到充分体现版块内客户认同度高且对外辐射能力强已经形成了投资客户以及改善性高层换房需求的集中地其中投资性客户(包含非纯投资)占到以上拉动了整个板块的成交价格综上所述:目前板块区位价值和滨江价值明显对外辐射能力较强不管从目前在售物业和未来供应产品来看板块内改善性高层物业竞争力较强。市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论滨江物业竞争关系分析板块一级竞争北滨路板块现有板块核心价值滨江价值的竞争(目前北滨路板块滨江价值和区域价值更具优势)目前同品质楼盘的特别是一线江景物业同产品类型之间的竞争对外地投资客户吸引力的竞争未来供应同类型产品的竞争板块二级竞争弹子石板块日益凸显的板块核心价值滨江价值的竞争目前同品质同产品(一线江景主力户型)类型的竞争对外地投资客户吸引力的竞争未来供应体量大同类型产品的竞争激烈板块潜在竞争沙滨路板块未来区域滨江价值提升后的竞争未来产品供应量大改善型高层物业之间的竞争对外地投资客户吸引力的竞争本案强化点重庆江岸线虽然绵长但由于市区滨江资源的减少其竞争关系越来越边缘化市区滨江资源弥足珍贵!市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论楼盘横向比较表一(别墅盘):占地面项目名称积项目均价项目总价户型面积建筑风格项目规划元万㎡小区配套:班幼儿园、活动中心、商业设施、门诊龙湖东桥郡㎡平米套㎡托斯卡拉风情所、物业小区内规划的幼儿园富力城公园万㎡小区配套:享受富力城万方商业配套、五星级假日酒店、甲级写字楼别墅㎡元平米套㎡英伦人文风格小区配套:各种配套设施像羽毛球场、健身房、超市、咖啡厅、茶室等。完善、周到的物业管理项目聘请的是重庆首批取得一级资质的重庆深国贸物业管理公司采用人防与技防相结合的管理模式高科技智能化管理系统(像周界报警系统、闭路监控系统、电子巡更系统等)配合物管人员小时不间断的维护和巡逻以保证小区安全。另外项万㎡目还提供管家服务以方便解决业主生活中遇到的各种问题。小泉森林海㎡约元平米套㎡中式徽派风格万㎡小区配套:㎡超大的中庭景观独有的五进系统、手工石雕等景观造型万科渝园㎡元平米套㎡中式巴渝风小区配套:商业及商务配套约万平米一个约中式建筑风格万平米的五星级度假酒店。另外同景国际城香阁华颂内还有一所中学、两所小学、四所糼儿园、个社同景国际城万㎡(川西南味浓区中心。香阁华颂㎡元平米套㎡)本案在预估价格上不具备优势本案在规划上具有一些缺憾市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论楼盘横向比较表二(滨江高层):项目名称占地面积项目均价项目总价户型面积项目内部规划小区配套:滨江主题商业街、五星级酒元平万店、融侨广场、万方商业星级酒店永融侨城㎡米套㎡㎡辉超市、万方融侨公园、万方内湖小区配套:区商业、幼儿园、老年活动华润二十四元平万中心、青少年活动中心、游泳池、羽毛球场、篮球场、乒乓球场、健身步道城万㎡米套㎡元平万小区配套:万方的商业区、方的龙湖丽江㎡米套㎡超级市场元平万小区配套:商业配套、五星级假日酒店东原㎡米套㎡㎡、甲级写字楼小区配套:游泳池标准网球场、篮球元平万㎡场、健身中心、老年活动中心、棋牌室、儿童游乐场。两江一号万㎡米套㎡滨江高层物业价格偏高本案优势明显同时滨江高层物业的规划和打造并不差会带来竞争本案如何定位?如何宣传才能从欲望的角度吸引他们购买!市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论楼盘横向比较表三(规模):楼盘区域占地规模规划面市时间厥南岸区约亩现代中式风格的独立别墅年容积率为约套。富力〃南岸区约亩项目位于南山风景区规划年南山公开发有为全精装修的独立、联排别馆限公司墅物业海昌加南岸区亩项目位于南山风景区是以年勒水主题公园为核心的综合旅比游地产项目规划有高层、洋房、别墅目前洋房物业已面市别墅项目规划建筑面积约万㎡容积率为中冶〃北部新余亩项目位于北部新区鸳鸯组团年北麓原区建筑风格为现代北欧风格规划为高层公寓、电梯洋房、联排别墅等物业鲁能〃南岸区约亩项目位于茶园新区规划为年领秀城西班牙风格的洋房、别墅等物业东海汤巴南区未知项目定位为温泉地产项目年山别院目前正在规划期间。俊峰〃沙坪坝未知项目位于童家桥规划为洋年童家桥区房、别墅项目目前处于规项目划阶段本案规模偏小对品质的延展性差未来依然会有高档别墅物业面市短时间竞争依然激烈市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析横向比较总结我们可以从以上对比中提出我们鲜明的卖点在别墅中我们说我们是城市滨江。在滨江高层中我们是别墅。城市核心滨江别墅从上面分析看总体市场虽然被看好但短线竞争不能避免尤其是在同类产品之内本案不可避免的具有一些抗性接下来我们继续研究一下重庆同类产品的各种属性。市场分析结论市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论个案表现龙湖东桥郡项目名称龙湖东桥郡开发商重庆龙湖凯安地产发展有限公司楼盘位置沙坪坝西永组团U地块销售电话物业公司重庆新龙湖物业有限公司设计单位项目概况项目占地面积平方米亩。容积率为绿化为东临富力城西至融城华府。地处在重庆大学和重庆第三军医大学重庆科技学院之间。大学城的基础设施是普通的居住区无法代替的。物业类型别墅层数联排、双拼层加负一楼商圈大学城占地面积万平方米总建筑面积万平方米户数最新推出时均价容积率间交房时间绿化率交房标准毛坯价格状况目前推出第期龙湖东桥郡期香溪岸即将于月底加推五批次房源户型面积从㎡㎡左右目前VIP卡正式办理中办卡须持本人身份证及万元资金证明。景观配套:为托斯卡纳风情别墅教育环境:教育配套完善、丰富。大高校片区汇聚了重大、重医、重师、美院、重庆科技学院等十余所高校。可步行上学。从该项目步行至其它高校在分钟之内。项目配套:班幼儿园、活动中心、商业设施、门诊所、居委会、物业小区内规划的幼儿园。交通情况:沙坪坝步行街到大学城需要分钟车程江北到到大学城需要分钟车程(双碑大桥双碑隧道通车后只需要分钟)九龙坡到大学城需要分钟车程南岸到大学城需要分钟车程轨道:地铁号线与地铁号线但预计年开通。铁路:城区铁路号线。公交路线有(璧山石辗盘)等。市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论个案表现富力城公园别墅楼盘名字富力城公园别墅开发商重庆富力城房地产开发公司楼盘位沙坪坝大学城中路号(重庆师范大学对面)销售置电话物业公广州天力物业管理有限公司重庆分公司停车司位:项目概富力城公园别墅是富力地产在重庆打造的第二个纯别墅项目延续了前期C区别墅所采用的英伦人文风格但在产况品品质、园林景观等方面都做了大幅提升是富力城C区别墅的升级版。集富力地产年别墅修为大城市别墅地标的精华打造重庆城市中心首个公园别墅。项目地处重庆大学城的最核心地段属于城市中心别墅东临木鱼石公园西靠重庆医科大学南临商业中心及地铁站北临后勤工程学院。物业类型联排楼层状栋层联商圈大学城占地面积平方米况排户数户总筑面平方米推出时间积元㎡容积率均价交房时间绿化率交房标准毛坯价格情况富力城公园别墅在售户型区间㎡别墅折后均价元㎡暂无其他优惠。景观配套:亩大学城中央公园、亩木鱼石公园、平方公里白鹭保护园、平方公里西部风情园、平方公里寨山坪生态农业园、平方公里高尔夫球场等教育环境:大学:重庆大学、重庆医科大学、重庆师范大学、四川美术学院等共十余所重庆知名高校中学:一中、八中、大学城一中及QSI国际学校小学:富力南开小学和人民小学幼儿园:重庆市政府机关幼儿园。项目配套:万方商业配套、五星级假日酒店、甲级写字楼等。交通情况:富力城公园别墅交通配套:主城核心区到大学城规划开通余条公交线路:等。璧山大学城隧道工程已通车璧山至永川的快速干道也已启动大学城与渝西走廊的联系将更为紧密。市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论个案表现万科渝园楼盘名字万科渝园开发商万科楼盘位置渝北宝圣大道号(西南政法大学对面)销售电话物业公司万科物业停车位:项目概况万科渝园是重庆万科房地产开发有限公司在重庆开发的第一个纯别墅项目位于重庆市渝北区西南政法大学正对面地处重庆渝北两路工业园区紧邻回兴交通中心枢纽是主城核心区、重点发展区之一东临机场高速公路西接宝圣大道毗邻江北核心CBD与蓬勃发展的北部新区至享畅阔交通。旁邻西南政法大学渝北校区、海联学院、南方翻译学院等高校琅琅书香为居住带来安宁而浓厚的文化氛围。距离观音桥步行街约分钟车程、解放碑约分钟车程。所在区域已经成为重庆新的发展中心。物业类型别墅、联排、独栋楼层状况别墅商圈占地面积平方米总筑面积平方米户数户推出时间均价元平方米容积率交房时间绿化率交房标准毛坯价格情况万科渝园叠拼别墅最后席套内元㎡起最高元㎡。联院别墅将面世最大米面宽米挑空。教育环境:项目地处两路大学城周围高校环绕紧邻西南政法大学周边还有海联学院渝北职教中心川外南方翻译学院、华星外语学院重庆一中渝北分校渝北实验三小等。项目配套:小区周边的配套设施十分齐全有重百超市、大型农贸市场、建设银行、中国银行、农业银行、浦发银行、妇幼保健院、渝北回兴医院、西南医院渝北分院以及邮局等生活、娱乐配套设施。交通情况:地处国道旁到达各个区域十分方便同时车行分钟可到达江北机场,分钟到达龙头寺火车站、观音桥步行街,分钟到达解放碑CBD。交通快速便捷,中环快速干线也近在咫尺。市场分析个案表现翔龙江畔政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析项目买点:区位发展:南坪的迅速巨变很快会蔓延到滨江景观配套:简约的设计风格美丽的江景休闲的景观配套项目交通:项目正好处在交通结点上出行相当便利商务配套:日常日用配套酒店、写字楼、商业配套项目关联:同属性:同属南滨路板块拥有相同的景观资源差异点:两个项目业态不同翔龙江畔由高层和小高层组成面积规模较大更容易打造均好性。而本案规模小内部环境很难升级。本案价格也高于翔龙江畔。虽然业态不同但在一定程度上可能会产生竞争。市场分析结论市场分析个案表现昌隆南滨上院政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论项目买点:区位:南坪的迅速巨变很快会蔓延到滨江产品:成熟的社区景观彰显品质的花园洋房美丽的江景公园:项目背靠规划中的市政公园项目关联:共性:都处于南滨路两地块相邻外部资源共享优势异性:南滨上院规划的是纯花园洋房如果处于同一开发时间轴上会产生竞争市场分析个案表现融侨城政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论•项目共性:两项目同属南岸区并且都依江而建在产品打造上都趋于中高层的人群定位较高。开发公司同属有实力负责任的大公司。坐拥长江享有同样的美丽江景。•项目异性:融侨城规模大配套全。南滨路氛围已见成熟而本案刚起步规模小。虽然融侨城的打造有利于整个区域的知名度的提升但是融侨城的产品打造高度却会直接与本案带来竞争。市场分析个案表现融创奥山伯爵堡政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论项目买点:区位:两江新区对这个区域的影响两江新区的热炒会提升价值产品:独特的建筑风格和生活意境为项目会加分很多交通:轻轨三号线会为项目增值很多项目关联:共性:两项目价位接近物业形态相同。两项目在产品打造上都趋于中高层的人群定位较高。开发公司同属有实力负责任的大公司。异性:融创奥山伯爵不属于滨江别墅。融创奥山伯爵依托奥林匹克花园大背景影响力较大。相较融创本项目地理位置良好地处南坪商圈位置交通便利。市场分析个案表现保利小泉别墅政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析项目点评:项目位于重庆市巴南区南泉风景区内距重庆市中心公里距南坪经济技术开发区公里。周边环境优美且地处南山南泉风景区之门户景区“小泉景区”对于这样的旅游地产未来的发展前景很好适合投资。市场分析结论市场分析个案表现南山号政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析项目点评:项目位于南岸以东公里的南山风景文化核心区福寿路目前交通配套不是很成熟但项目北面的是亩的原生态森林已经被政府保护明令禁止开发地产项目。由于他的独特性应该会受到不少投资客户的追捧。市场分析结论市场分析个案表现上邦国际社区政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析项目点评:项目处于国家A级旅游景区内项目规模比较大。自身配套完善拥有万余方的大型商业配套同时上邦国际为区域内第一个以高尔夫为主题的纯别墅项目。至年开始国家对别墅拿地高尔夫用地施行“双禁”后市场上的别墅供应量明显下降意味着这样的物业将极为稀少。在这种通胀压力下上邦会受到投资客户的特大的关注。市场分析结论市场分析个案表现同景国际城香阁华颂政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论项目买点:项目配套:项目位于茶园新区区域范围内茶园新区万平方米中央商务区星光广场百货旗舰店、大型超市、各式主题主力店专卖店、精品名店街大型娱乐、电影院、各类特色餐饮……同景国际城万方集中式商业集群近距离打造繁华生活写字楼、酒店、购物中心……尽享同属于一个社区的繁华生活!教育配套:共计十余所学校加上同景国际城提供从幼儿园到中学全城优质教育南坪试验幼儿园、珊瑚小学、第二外国语学校等七大所品牌教育机构就在家旁。交通情况:同景国际城香阁华颂目前有路(南坪铜元局茶园新区)公交车及中巴直达小区配有业主交通车。长江东水门大桥完工后茶园与解放碑的距离仅为公里通行时间最多为分钟左右。朝天门大桥连接江北五里店与南岸弹子石地区慈母山隧道施工已接近尾声预计年底即将完工通车届时茶园与江北的车程不超过分钟从茶园分钟可达到火车北站分钟达到江北机场。目前通向茶园的内环高速路将纳入城市干道。(三)项目点评项目位于茶园新区区域范围内周边配套比较完善容积率偏大绿化率偏低市场分析个案表现西郊庄园政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论项目买点:项目配套:会所、餐厅、茶楼、自耕农场、小超市、网球场、游泳池、停车场。项目户型共计种每户均有地下室全独栋:A、B、D、E、F、G面积从mm每种户型平均有不低于多平米的地下室别墅总计套坡地别墅花园面积㎡㎡。物管费元m地下室不另行收费。周边配套:西郊庄园附近楼盘有天赐温泉、海兰云天、金凤高尔夫、上邦高尔夫。生态旅游风景区有海兰云天风景区、白鹭自然保护区、皇田花卉、天赐温泉、长海生态旅游风景区。环境空气质量好氧的含量是市区的倍负氧离子含量高。生态资源丰富度假、休闲、商务会议场所较多。交通情况:西郊庄园地处西部新城为政府继北部新区后第二个极力打造的热点居住区域。功能定位为都市后花园、近郊高尚休闲度假村。香格里拉·西郊庄园所在的含谷地区位于成渝高速南侧、距二环高速走马开口近公里市区、机场往来自如。多路公交车直通主城未来号轻轨线经过西郊庄园。西郊庄园距离含谷镇车站仅米的路程随时有中巴前往石桥铺、杨家坪等商圈。市场分析个案表现协信阿卡迪亚政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析结论项目买点:公建配套:会馆、游泳池、桑拿自然景观:平顶山、嘉陵江教育配套::区级学校重庆市渝中区大坪中学、高联招学校重庆市渝中区大坪第六十六中学、国家级重点高等院校重庆市后勤工程学院。新加坡知名双语教学幼教品牌才儿坊(已签约)五大鼎级会所:商务会所、运动会所、休闲会所、生活配套区、餐饮休闲区商业配套:生活超市(㎡)意向商家:永辉超市、新世纪超市、重百超市生活配套(㎡)足浴养生(㎡)意向商家:北海道、清迈咖啡馆(㎡)意向商家:星巴克、啡可、意洛交通情况:协信阿卡迪亚位于渝中新区内核居于城市的几何中心渝中区、江北区、九龙坡区、沙坪坝区和高新区之间。距离观音桥商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈、杨家坪商圈只需约分钟车程。距离解放碑商圈、朝天门商圈只需分钟车程。公共交通(六店子电大)(双碑朝天门)(远祖桥朝天门)等环伺周边出行便捷。公交路线齐全BRT快速公交干线也在项目旁设有站点。个案推导产品总结重庆的别墅产品档位层次比较分明以细腻见长风格各异以国外风格为主偏中式风格较少重庆山水资源丰富江岸线长一般别墅的景观资源都比较好所以产品的竞争力主要体现在产品细节以及商务配套风情街打造方面产品立面的色彩搭配方面根据川渝特殊的冬季少阳光的因素一般都会设置能够调和的靓丽线条不会一律偏暗偏冷多数产品都有大面积的户型和花园赠送本案在产品的本质层面具有很多缺憾只有将产品放大在整个隆鑫社区深度挖掘产品内涵价值营造我们的营销亮点才能最快去化市场分析政策动态城市发展重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析本案与各楼盘横向比较个案楼盘解析市场分析指导营销思路在别墅圈:规划上不具备优势唯一优势就滨江、城市核心。在滨江物业:别墅用地紧缺高层价格攀高。发展方向在产品上:营造产品文化概念完善提升别墅形象。在营销上:避免广义营销的在别墅内竞争走渠道策略。市场分析结论第三章项目定位发展机会及方向价值挖掘与提升项目定位客群定位项目发展机会个案引证个案名称占地容积绿化与本案共性与本案异性阙一期亩、同属别墅物业、阙有独栋支撑项目延伸性更好、滨江物业、项目密度低环境打造更好、相对本案距离市中心圈更远中冶北麓原总共亩左右综合容积率综合绿化、同属综合性社区、北麓原别墅物业为主体规划面积大内部环境打造更易组织率、单独别墅规划、位于两江新区属于郊区别墅区域有待发展北滨一号亩左右、同属城市滨江别墅、北滨一号规模更大景观通路上更具延伸性视觉更好、口岸类似、北滨路比南滨路品牌度更高、项目已经销售完毕价格与本案预估持平翔龙江畔亩左右左右相邻项目同地域属性、翔龙江畔打造的为高档高层物业、绿化率高于本案有宽大中庭景观社区景观效果好、高层观江效果好于本案、价格低于本案预估昌隆南滨上院亩左右相邻项目同地域属性、打造方向为多层房、价格低于本案预估融侨城整个项目占地综合容积率综合绿化临近项目地域属性基本相同、大规模高品质社区亩率、目前为高层物业、价格低于本案预估、配置有自己打造的公园环境整体绿化环境好融创奥山伯爵堡亩左右、价格与本案预估价相同、容积率低于本案、用地面积都属小地块、绿化率高于本案、项目处于新区而本案则属于城市滨江别墅对比看出本案规划属性偏弱。那项目的发展机会在哪儿呢?项目发展机会墅土地开发限制令一布标志着别墅开发念逐步趋于理性。如别墅项目开发被禁国家土地宏观政策收紧让别墅用地捉见肘但刚性需求的在给别墅开发带来大的利润空间。在这前提下:别墅市场要想走向理性势必带来居住理念的一次蜕变项目发展机会什么是“后别墅时代”“后别墅时代”的内涵不仅止于在人地矛盾下别墅产品的创新或替代更核心的是生活方式和价值理念的升华。“后别墅时代”来临富人阶层的居住和投资理财面临新的抉择。当下一种新的返城潮观念正在很多人心里形成。返城不是希望重新回到原先那种“蜗居”的状态而是在别墅和公寓之间寻求一种平衡。正是在这种心理预期之下后别墅时代迎合了这种心态。将别墅的优势和公寓的优势有机结合将别墅的劣势和高密度公寓的劣势降到最低程度在离城不远或就在眼前这就是我们提倡的后别墅时代。项目发展机会本项目从体量、容积率等指标来分析我们认为:项目无疑是“后别墅时代”的一个代表项目价值挖掘项目SWOTS(优势)W(劣势)在地段内是第一个亮相的别墅产品可以先声抢项目规模较小社区景观很难复合别墅打占部分客户造要求第一江岸和隆鑫的品牌效应会获得部分客户的青相比其它别墅项目在利润要求下绿化睐率低密度偏高会降低别墅的舒适性在前期销售中我们已经积累了一批客户产品外延性不强无法与整个隆鑫大社区产品设计四明格局给销售带来促进容为一体无法体现项目的均好性偏中式简约风格江景房稀少本案体量也不大整体滨江区位品牌度有待进一步提高我们可以制造很多意象热点O(机会)T(威胁)政府对南滨路重新定位打造给项目的价值提升相邻品牌楼盘的建设对区域是提升但在带来机会销售中对本案客户也是威胁融侨城、恒基等品牌开发商的共同项目营造为区北滨路整体品牌和别墅品质对本案的客户位品牌带来提升是个威胁江景资源越来越少江景资源可以在营销体系中重庆对高端物业的调控对部分客户的成得以利用功购买是个威胁政府对别墅用地的控制对于本案价值的提升是如果国家进一步提高对房地产的调控力度个机会亦将对别墅造成威胁项目价值挖掘我们可以从SWOT中衍化出什么?规模小景观、密度偏弱放大产品特性放低销售姿态城市滨江别墅区位品牌目前偏弱产品未来价值更高空间大产品外延性不强产品纯度更高更稀少相邻楼盘比较同样临江圆你别墅梦想未来价更高针对高端物业临江联排小墅总价低增值更快偏中式简约江景风格稀少中国风情景式格调江南别墅区内首个品牌墅产品增值线更长空间更大增值更有保障户型四明格调别墅产品、亲天地、板式风经过推导我们可以得出本案的产品个性点:城市、滨江、纯度、稀缺、国韵、特色、情景、品牌项目价值提升在别墅用地供应叫停的年代“后别墅时代”的来临代表着一个城市的住宅开始进入“第四代住宅”时期。新生代住宅都将是高性价比、功能完善、建筑本体科技含量与景观环境完美融合的综合产品。目前从项目来看已经拥有“高性价比(总价优势)”、“环境优美(江景)”但是在“功能完善、”建筑科技含量“方面比较欠缺。为此我们建议在这两方面提升项目价值项目价值提升价值提升一:如何将功能完善?这里的功能完善不是指户型结构功能的完善更多指物业管理等方面的软性服务即建议“两大特色”服务功能:特色尊崇项管家服务特色资产托管中心项目价值提升价值提升一:如何将功能完善?理由一:理由二:特色一:尊崇项企业管家服务物管在房地产销售中的作用越来越凸显顶级物业必须匹配顶级物管而目前重庆的物业管理都普遍硬朗化。目前物业管理都引进世界顶级物管但是在具体执行服务细节方面显得单一本案必须在细节上区别于其他项目除了顶级物管品牌提前介入还必须为准客户想到更多的服务细节展现贴心细致的国际水准服务项目价值提升价值提升一:如何将功能完善?功能设置构想全方位管家服务体系(全免费)代客泊车、预订机票、代订代购电影票、话剧票、参观票等代订酒店服务公共卫生间配备洗手液等…项智囊团顾问咨询服务体系(有偿服务)理财、医疗健身、生活娱乐、旅游装修事宜、房产信息咨询、餐厅选择咨询…项贴身管家个性服务酒店店式式配配套套服服务务体体系系(有偿服务)(有有偿偿服服务务))专业临时代管小件物物业代租服务、行李搬品代寻外语翻译人运接送服务、、国际、员、代寻家庭医生、国内长途电话小超市、植物代租服务代租汽商务车接送…车服务…项项⊙尊崇项企业管家服务⊙项目价值提升价值提升一:如何将功能完善?设置理由根据本案物业的属性成立“资产托管中心”通过该项特殊的物业增值服务接触投资客户的后顾之忧提升项目服务价值和客户好感度。特色二:资产托管中心实现物业的保值与增值树立项目品牌物业形象财务管理体系保障业主收益安全一站式服务解决业主后顾之忧项目价值提升价值提升一:如何将功能完善?资产托管与物业管理的区别物业管理服务资产管理服务服务区域公共区域私人区域常规客户接待服务提供延伸的客户定制服务公共秩序维护服务根据业主独特的需求为其房屋及所属区域提供管服务内容公共环境清洁服务理及维护公共设备设施的工程维护服务提供专业的租务管理服务业主档案管理提供专业的出售管理服务服务对象全体业主专属服务服务形式提供“统一的”客户中心服务提供“私人助理”服务服务费用包含于物业管理费当中增值服务:部分免费特约服务:有偿项目价值提升价值提升一:如何将功能完善?代理租赁服务代理出售服务资产托管中心服务内容构想服务内容直接承租服务空置房管理服务项目价值提升价值提升二:如何增加建筑科技含量?当了解“后别墅时代”的居住生活时我们会发觉红外探测、智能家居电器、视频监控、智能门禁、远程抄表等等都在反应后别墅时代生活。它在建造的时候更加的注重人性化符合主人的身份和需求大胆采用新兴工艺。智能化带来的就是只要主人轻轻一按生活随心所欲。“科技含量”代言别墅产品品质项目价值提升“科技含量”代言别墅产品品质案例借鉴:万科城·东区御水湾别墅作为万科的倾力之作“精工别墅”御水湾套别墅不仅仅是这个万平方米别墅大城的最后一批别墅产品同时也是万科潜心研究多年的生态人居技术的充分实践。项目价值提升“科技含量”代言别墅产品品质案例借鉴:万科城·东区御水湾别墅采用先进的度室内外安防系统以吸顶式幕帘探测器为主要设备的居家防盗系统改进了传统红外探测使用不够便利的缺陷。最重要的是它突破传统红外装置只有在室内无人活动时方可布防的限制无论主人是否在室内均可布防。“科技护家”是为别墅私密生活最好的保障。项目价值提升“科技含量”代言别墅产品品质针对本项目建议增加:幕帘安防系统、以色列无敌锁、隔音楼板、中空Low-e玻璃、可调百叶、中央空调、太阳能热水器以及新风系统等建筑科技的应用保证了“精工别墅”的产品品质与科技含量项目定位通过项目发展机会及价值挖掘和提升我们得出项目价值点关键词:城市核心滨江联排别墅总价低高性价比科技含量精工别墅后别墅代表作项目定位我们对本项目的产品形象定位为:在这样的产品下就必须研究目标客群客群定位别墅产品的影响因素分析别墅产品影响定价变化图度率观境密化景环筑绿区部建社外性率模型利化规户便市区通城小交因素重视率价格影响率从上图的变化轨迹和分析中我们可以得出如下结论:·从别墅客群的角度讲越高端的客户对外部环境和社区造景要求越高对价格的影响率越高相反对城市化率和交通的便捷性反而低原因是这部分人都有几辆私家车。·城市中产阶级更倾向于别墅的文化内涵和户型舒适度。对环境以及绿化的要求要相对较高。·中产偏下的客户则对城市化率、交通等更看重一些·对于纯投资性客户因为一般自己不居住所以更注重口岸价值、开发商品牌和未来发展潜力方面。客群定位客群定位重庆年高收入人群收入数据项目中等偏上户()高收入户()最高收入户()全年总收入可支配收入工薪收入重庆年高收入人群收入数据项目中等偏上户()高收入户()最高收入户()全年总收入可支配收入工薪收入根据对本地高端客户的及结合宏观政策分析我们首先界定客户的区域来源认为以重庆本地为主外地客户为辅根据现阶段国民工资水平及历年别墅购买客户分析并结合房地产行业公认的别墅客户群体分析出购买别墅客户群体主要为私企业主、政府部门及企业高管年龄主要分布在岁以上且当中绝大部份都是已经二次或三次置业这些人群普遍处于事业与收入的稳定期自身的经济实力较强并消费水平相对较高。客群定位重庆客户阶层分析模型从项目客户阶层划分根据中国社科院重庆财富阶层分析模型以及重庆统计局在年末对重庆城市常驻人口统计发现重庆财富阶层呈现倒‘T’字结构中产阶级以上人群仅占城市总人口比总的约合万人。其中资产阶级以上高收入人群仅占城市总人口的总人口基数不到万人。就本项目未来吸纳的客群而言必定是以中产阶层为主覆盖小部分的资产阶层普通市民形成项目完整的客户组合群。这部分客户对本项目而言是以第一居所和第二居所为主。客群定位客户AIO量表客户特征提取:对内外环境要求高口碑传播有特定圈子显示身份产品增值安静私密崇尚人文配套齐全交通便利重视下一代教育活动事业忙碌、时间自由、特定生活圈子、应酬多、要求生活便利完善(Action)兴趣山水资源、上层身份认同、圈内生活领地、子女教育(Interest)观点私密性、安全、环境优异、服务、口碑传播、性价比(Opinion)客群定位本项目的客户群为:游离客户外地客户如周边城市富有人群游离客户重要客户重重要要客客户户群群重要客户核心客户重庆高收入阶层职业描述:私营业主、高级公务员、企业高层白领置业特征:炫耀性心理同时关注实惠核心客户群职业描述:私营业主、企业中高层管理者、公务员、医生、教授等置业目的:改善居住环境二次置业或三次置业价值取向:关注生活品质、居住环境、价值空间置业特征:比较理性、务实、对价格敏感。有一定文化修养具有总价承受能力属于城市中产阶层。第四章项目推广营销模式推广策略渠道策略营销模式先看推广的核心问题确保项目启动取得成功建立市场影响力相对快速销售确保年底销售总共套别墅项目成功启动的标志第一层面第二层面如何在相对不成熟南滨路别墅市场脱颖而出确立项目高端市场形象提升项目的溢价能力。如何快速积累中高端客户确保项目快速成功销售合理安排销售节奏。营销模式之一之二解决之道之三之四精准定位走差异化路线以城市精工别墅形象及低总价抢占高档洋房、滨江豪宅市场利用价值提升的方式弱化抗性适时的价格策略最大化吸纳首次买别墅客户走专业化营销操盘路线强势抢占市场需求份额速战速决利用项目整体形象植入弱化产品自身不足之处六大策略>>*基于前期客户定位以及市场判断在具体营销过程中制定以下六大营销策略:【区隔定位】【精准营销】【行销为先】【活动纵贯】【动态价值】【联盟销售】六大策略>>区隔定位竞争策略形象高端价格取胜博取时差本项目在整体项目硬件品质不如目前的高端别墅情况下采取形象不属于竞争别墅以特殊形象通过大众媒体在短时间内获取市场关注。案名建议:后别墅引领后别墅时代城市核心南滨版块精工别墅六大策略>>>*基于前期客户定位以及市场判断在具体营销过程中制定以下六大营销策略:【区隔定位】【精准营销】【行销为先】【活动纵贯】【动态价值】【联盟销售】六大策略>>>精准营销寻找方向:线上推广拦截线下直接营销特定渠道老客户挖掘、线上少量报媒作铺垫户外拦截、通过现有高档楼盘行销拜访、本项目所成交的客户中挖掘再次投资者、南岸区商务会所、高档酒店、咖啡厅项目展架入场、重点区域扫楼。六大策略>>>精准营销线上媒体软文和户外渠道布点线上少量硬广做形象、软文做项目节点炒作TTT:南部区县高速路下道口T:茶园新区告知性户外六大策略>>>精准营销中高档小区客户扫描区域名称物业备注庆隆南山高尔夫别墅坡岭顿小镇别墅长青湖别墅珊瑚水岸高层喜来登国际公寓高层南岸区海棠晓月高层龙湖观山水高层武夷滨江洋房龙湖郦江洋房第一江岸高层直接针对高端小区客群扫苗接触到决策者以及投资者。六大策略>>>精准营销周边大型企业内部行销扬子江酒店国际会展中心工商银行大厦百安居长江化工厂灯马特美克美家珠江光电商社建材南岸区人民政府渝能汽车城江南医药批发城重庆市六院南岸区人民医院嘉陵本田公司重庆市电力建设总公司麦德龙超市美心集团本隆鑫摩托重庆市教育学院案南亚塑胶重庆科瑞制药重庆市工商大学重庆市交通科研院对周边大型企事业单位的中高端人群最行销六大策略>>>精准营销特定高档商务渠道布点南岸区聚丰酒店、扬子岛、扬子江大酒店等商务场所江北区板块解放碑板块九龙坡区板块南岸区板块高档茶楼、咖啡店、部分五星级酒店、南滨路商务会所建议从项目入市开始选择品牌、高档的茶楼、咖啡店宣传项目预计每家费用约万元投放十个月合计万元六大策略>>>精准营销前期公寓及商铺客户再次挖掘老客户裂变式推广通过我公司所积累的优质客户资源以及项目前期积累的准业主深度挖掘其周围的圈层客户他们可能是他的亲戚或朋友。我公司在这方面有着系统全面销售技巧我公司将继续发挥着这历史使命使业主成为本项目的推广员达到最大利用客户资源促进销售。六大策略>>>行销为先之执行策略漫天布网精确打击二次营销吸引眼球广泛造势头第一网:利用户外\短信等传统媒介广泛发布消息形成强大的信息知晓度第二网:行销团队对高端住宅扫楼发放信息以电子楼书\DM为主第三网:行销团队对南岸公寓扫楼发放信息挖掘意向客户促进营销、对六大产业目标客群进行深耕深挖式的一对一营销采取对点上门拜访直邮等方式!参加其产业内部的交流会展览会寻展会等!、对地域性商会如香港商会四川商会浙江商会等做定点宣传!、促成前期商铺客户转向购买促进老客户营销、前期成交客户进行行业划分、制定系列活动方案及优惠政策、联系老客户开展活动传递二次营销信息如何营销>>>*基于前期客户定位以及市场判断在具体营销过程中制定以下六大营销策略:【区隔定位】【精准营销】【行销为先】【活动纵贯】【动态价值】【跨界营销】六大策略>>>活动纵贯活动总计划时间月月月月月月月时间销售阶段项目蓄势期项目强销期项目续销期销售阶段项目亮相项目首次开盘项目加推项目二次开盘项目加推关键节点关键节点秋交会月日新闻发布会月产品说明会月开盘季度大型活季度大型活动营销动营销理财公益大讲堂系商会联谊活动后别墅巡展月后别墅设计赛月度普通活新闻发布会企列庆功会感恩月度普通活业CEO联谊会答谢会动营销动营销配合行销活房地产行业协会论坛家装建材行业商会产品推介活商会产品推介配合行销活动活动活动动活动动如何营销>>>*基于前期客户定位以及市场判断在具体营销过程中制定以下六大营销策略:【区隔定位】【精准营销】【行销为先】【活动纵贯】【动态价值】【跨界营销】六大策略>>>动态价值&动态价值释义按照客群购买目的不同,产品特性不同,客群产业不同推出相应的动态价值点,迎合客户不同的价值需求推出相应的短信楼书宣讲用语。宗旨:针对不同的客户精准传递不同的价值点本案体验式营销设计流程体验式营销策略已经成为各大品牌楼盘共用的一种手段对于本案体验式营销节点如下:本案体验式营销价值提升点体验式营销之关联营销:建议项目个席位让客户根据自己个性自己命名将项目与客户关联起来作为体验式营销的一个买点。席案名控制如:闻莺府、观鱼府、流霞府、绿廊府、秋月府、春晓府、印月府、霁雪府、凤亭府、鸣琴府、跃龙府、探梅府等导视点设置导视点导视点导视点道旗示范区设置细节运用借鉴图片常换常新细节处理人性化思考环境营造品质售楼部细节处理细节运用借鉴图片丰富多变细节处理清水涟漪绿树成荫细节运用借鉴图片售楼中心深圳红树湾成都仁和春天大道重庆奥林匹克花园深圳星河丹堤细节运用借鉴图片样板间重庆弗莱明深圳红树西成都凯丽豪景戈岸成都凯丽豪景成都华府金沙局部景观打造建议门牌微缩景观院落细节处理可以利用植被、流水、小品、假山、亭廊等一切手段制造视觉的延伸感一步一景置身区内曲径通幽将小区平面无限放大。这是本案所需要借鉴的打造手段。在情景式营销的层面上营销中心的营造亦如此。创新型物料&创新针对性电子楼书&销售大报&纪念品六大策略>>>*基于前期客户定位以及市场判断在具体营销过程中制定以下六大营销策略:【区隔定位】【精准营销】【行销为先】【活动纵贯】【动态价值】【跨界营销】六大策略>>>跨界销售跨地域的界跨领域的界定位传播的跨界的跨界营销的跨界让销售团队走出售楼部实现从“坐商”到“行商”营销拓展模式的转变从单一自主销售到整合各界力量嫁接其它行业价值的营销模式转变六大策略>>>精准营销跨界营销与银行VIP会合作在银行、投资公司、证券公司内刊、网站、以及相关活动上发布项目信息及广告!跨界营销应用投资理财珠宝外商协会其它名车品牌奢侈品协会社交艺术品慈善高尔夫国际化休闲运动文艺界EMBA媒体商会教育将每个圈层都发展成为我们的营销平台六大策略>>>跨界销售A跨界销售渠道嫁接之二:保险资源整合计划联盟一家刚进入重庆的超大型保险公司(中宏保险国内首家中外合资人寿保险公司)强强合作利润共享。中宏保险每周统计购买意向性客户名单以确认函及附件形式提供如果客户购买房屋给予保险公司千分之一提成。保险公司确认流程第一步保险公司统计意向客户数量第二步核实数据真实性双方发函互认第三步每月统计已成交客户情况通告保险公司第四步报送发展商领取佣金通知保险公司领款第五步填写领款确认函盖章生效六大策略>>>跨界销售B跨界销售渠道嫁接四:汽车S店与高档次汽车S店销售公司进行营销互换以及客户共享!六大策略>>>跨界销售C、跨界销售执行细则保险业联合高级置业经理其它代理行它代理行人潜在客户名单索取每月复查成交情况放贷后发放佣金必须亲自带领客户到现场确认客门店责任制必须亲自带领至现场当场确认户资料要详细我们提供客户资料一览表联络人必须提供客户详细的信息。最好亲自带客户到售房部确认如不行可以发送确认函确认函由营销经理亲自对接保存。附件:合作协议书、直销团队管理制度、确认函、确认单、对接口、合作协议、法律规避、物料清单等第五章项目推广营销模式推广策略渠道策略定价原则与依据一、定价原则实事求是重视相关市场供求现实。根据周边住宅楼盘项目的价格在各个对价格有影响的因素上进行逐一对比分析然后结合市场调研中消费者倾向价位确定前期项目市场价格。二、定价依据()根据项目的楼层、朝向、户型、景观、地段、物业管理、交通便利程度、开发企业实力等因素来确定不同位置户型的价格。()根据市场供需情况来确定预期价格的未来走势。()根据项目竞争对手的营销情况和促销策略来制定项目的价格预期。()市场同类产品价格水平与本案的比较分析。定价方法与确定府(本案)翔龙江畔阙融侨城龙湖郦江北滨一号鸿恩国际两江一号因素权重分分分值得分分值得分得分得分分值得分分值得分分值得分分值得分值值地理位置市政配套交通状况物业管理户型设计生活配套项目规模品牌形象自然景观建筑质量得分系数即时价格(元㎡)¥¥¥¥¥¥¥评估价格元㎡经线性拟和得本项目住宅静态市场比准价格为:元平方米。通过对市场基准价计算按照市场预测法项目入市均价为:基准均价(按元计)×{片区增值()营销推广()企业品牌()土地增值()}=元㎡左右。故项目一组团销售均价可定为元㎡通过对、组团销售提价最后实现项目元整体均价。第六章项目销售销售组织推盘计划开盘策略销售组织团队组织、管理、促进提高一线销售与服务的品质是至观重要的·销售团队管理:·统一口径培训销售代表成交中成功的案例放大个案成交的效果·尽量减少消极方面对销售代表的影响多积极成功方面的影响·团队销售现场的奖励要及时落到销售代表·销售能力、技巧的培训特别是针对淡市、客户理性成熟后的心态、逼定类的培训·销售队伍多渠道、多层次的激励工作例如:活动、沙龙、现金鼓励、面对面等·统一每日成交口径结合成交故事放大成交信息。·加强团队销售力量:团队配合加强竞争与配合跟踪客户加强服务。销售组织团队组织、管理、促进系统培训三步走专业系统的培训管理机制为提升客户满意度提供全面保障专业系统的培训管理机制为提升客户满意度提供全面保障销售组织五大实战操练TopTopTop团队组织、管理、促进沙盘模型讲解演练周边配套讲解演练户型优势讲解演练TopTop样板间讲解演练园林讲解演练销售组织团队组织、管理、促进会议制度报表制度项目例会业务专题会营业日报表来电来访登记表成交客户档案表营业周报表月销售分析表全面、及时掌控最新销售动态对阶段营销工工作作推推进进形形成成指指导导和和判判断断销售目标目标一:年售罄(套)目标二:隆鑫品牌知名度美誉度大幅提升销售计划第一组团房源(年月日月日天)组团图标识第一组团。开盘时间:月日类型户型套数面积A联排A(、、、B栋)B合计销售计划第二组团房源(年月日月日天)组团图标识第二组团。开盘时间:月日类型户型套数面积A联排A(、、、A)BB合计销售计划第三组团房源(年月日月日天)组团图标识第三组团开盘时间:月日类型户型套数面积A联排A(、、、、A栋)BB合计策略实施阶段推售节奏月月月月月月月月月月月月预售条件节点蓄蓄蓄客客客开盘节点月上旬月上旬重要节点展示月下节点旬新闻发布会月售楼部开放示范区样板房开月产品放说明会销售量套套套排号量组组组推售节奏根据:、结合年内售罄销售目标、目标开盘热销走量建立影响力、户型配比范围广泛扩大客户群、顺应项目品牌建立过程年度营销铺排月月月月月月月月月建立影响力扩散影响力巩固影响力目标一组团实现销售,套二组团实现销售,套三组团实现销售套时间节点•月日蓄客月中旬二组团开盘•月上旬二组团开盘•月日一组团开盘•月日月日蓄客•月起蓄客客户定位务实中产多成员家庭务实中产多成员家庭务实中产多成员家庭推广策略通过品牌和项目特色树立高端形象提升前期客户信心多渠道推广展示卖点扩散影响价值印证结合工程将项目的卖点讲到极致巩固并进一建立全城影响力力步提升客户信心•月售楼处艺术展览•老带新活动•产品说明会•月开展前期客户老带新活动•月在售楼处举行多次鸡尾酒会活动及展示•夜游长江豪华邮轮酒会•春季房交会巡展•售楼部开放•示范区及样板房开放•业主推荐有奖•前期软文炒作•相应活动的报道和软文炒作•相应活动的硬广和软文炒作(报纸)•重大活动及营销节点的硬广及软文•围板及户外更新(报纸)媒体推广•工地围板、楼体包装及节点户外广告•围板及户外更新•电台短信•项目网站及重要活动的网络推广电台短信•电台短信•短信平台登记客户的维护•短信平台登记客户的维护•短信平台登记客户的维护•消费区间短信发送销售信息•区间短信发送销售信息渠道拓展•区间短信发送销售信息•业主渗透•DM邮寄高档场所拓展•DM邮寄•商圈中高档外展场•商圈中高档巡展•渠道拓展营销费用本策划推广方案知识产权归合富锦绣所
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