房地产定价报告(新星宇·之悦)1

新星宇·之悦价格报告 （2013年8月） 目 录 一、项目概况 二、区域 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 三、项目竞品情况分析 四、项目优劣势分析 五、产品定位 六、项目价值排序 七、剩余产品情况分析 八、价格定位 九、价格折扣策略 一、项目概况 1.1、项目基本概况 物业地址：高新北区中科大街与光机路交汇 外展地址：二道区远达大街与同康路交汇处 开 发 商：长春新星宇房地产开发有限公司 占地面积：143598平方米  建筑面积：295210平方米（住宅207708平，公建21969平，地下室65532平） 容积率：1.59 建筑密度：24.2% 绿地率：34.7% 停车位：1602个 公建停车位：342个 住宅停车位：1260个 车位配比：1：0.8 1.2、项目简介 新星宇·之悦项目地块为2013年长春市土地市场“第一拍”。2013年1月24日，新星宇地产以1.9亿摘得位于长东北核心区（高新北区）的该地块。新星宇?之悦是北美建筑风格的惬意生活主题社区，是新星宇地产2013年长春市6区12盘重点发展的“之”系列高档项目之一。 项目共规划49栋楼，其中住宅38栋，商业7栋，幼儿园物业用房泵站等4栋。38栋住宅中小高层仅11栋，电梯洋房27栋。 项目一期产品为2栋17层小高层，7栋5层电梯洋房和1栋商业。 2013年6月27日公司又摘得项目东侧占地面积156619平的8级开发用地，两块相连，总占地276301平。 二、区域分析 2.1高新北区 长春高新北区是长春高新区新一轮发展战略规划中两大板块之一，位于长春市东北部，规划面积155平方公里，是长东北开放开发先导区的核心区。 高新区拥有其他城区、开发区无法比拟的区位优势。哈大经济带一级轴线中心位置，长吉图开发开放先导区的内陆端口，长春南北的咽喉之地，这都决定着，高新北区必将承担着联接哈大经济带、引领长吉图发展的重要使命。 2.2奥体中心 奥体中心由长春高新技术产业开发区建设发展中心投资建设，总投资20亿元，占地面积52.76万平方米，总建筑面积16.7万平方米。项目2011年开工建设，预计2013年建成。届时将推动长春市体育事业健康、快速发展。 2.3大学城 高新北区大学城现有三所大学已确定落户于此，分别为长春工业大学，长春师范学院，吉林交通职业技术学院，现长春工业大学已正式投入使用，已有5000余名师生在此工作、学习、生活。 2.4北湖湿地公园 长春北湖公园投资17个亿，湖面规划面积达3.5平方公里（公园内有28条路，60座桥），其中2.3平方公里水面，水面中央有个1.2平方公里的湖心岛。比杭州的西溪湿地面积还要大，相当于4个长春南湖公园的面积。北湖公园北侧即为复建的万寿寺，当初万寿寺是长春市有史以来的第一座寺院，万寿寺复建后，因寺院的庙会等佛事活动将吸引一批居民及商家落户寺院周边。 2.5 项目周边其它配套情况 教育配套：兴华学校（中小学） 商业配套：欧亚商超（已签约进驻） 医疗配套：第六人民医院（规划） 交通配套：3路B，北湖快轨（规划） 3、项目竞品情况分析 3.1、区域内主要竞品 项目 力旺康城 吴中家天下 爱尚北湖 卓扬北湖湾 北湾新城 天富御苑 开发商 力旺地产 吴中地产 恒基伟业 天润地产 中天昊业 天富地产 产品类型 洋房/小高/高层 多层/小高/高层 高层 小高/高层 小高/高层 高层 产品面积段 60—140㎡ 50—125㎡ 40—140㎡ 76—107㎡ 84—143㎡ 80—100㎡ 推售产品及数量 1039套 561套 —— 小高275套 800套 500套 剩余产品及数量 —— —— 792套 —— 200套 80㎡6套，60㎡2套 成交单价 洋房：7400元 小高：5200元 高层：5000元 多层：7200元 高层：5400元 未定 小高层4700元 小高层4800元 小高层5200 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 进度 4-5F 主体封顶 已动工 主体封顶 主体封顶 主体封顶 车位数量 —— —— 未定 1824个 973个 —— 物业费 待定 多1.6元/平/月 高1.8元/平/月 未定 待定 1.3元/平/月（不含电梯费） 1.8元/平/月 物业公司 力旺物业 苏州天翔物业 未定 卓扬物业 中天物业 天富物业 入住时间 2014/6/1 2013/12/1 2014/9/1 2013/10/1 2013/9/1 2013/7/30 一次性、 按揭优惠 一次性9.5, 按揭9.8 一次性9.5, 按揭9.8 未定 一次性9.8, 按揭9.9 一次性9.8, 按揭9.9 一次性9.8, 按揭9.9 成交客户主要职业 上班族，个体经营者 上班族，个体经营者 —— 机关单位 二道、宽城上班族 二道、宽城上班族 首次开盘时间 2013/6/29 2011/7/11 未定 预计8月份 2013/1/29 —— 是否带车库 是 是 否 带车库 无 有 是否赠地下室 是 是 否 无 无 无 有无露台赠送 是 是 是 无 无 无 容积率 1.20 1.80 2.00 1.90 1.90 2.85 绿化率 40.10% 约35% 30.00% 35.00% 36.00% 35.00%               3.2、长春市部分洋房竞品情况 长春市活跃洋房产品销售情况 项目名称 地址 层数 是否带电梯 销售节点 销售情况 标准层 开盘时间 现工程形象 交房时间 日 来电 日 来访 月洋房 去化套数 月总去化套数 是否有赠送 其它 价格 新星宇 之悦 高薪北区中科大街与光机路交汇 5 是 预计8.17认筹 基础 未定 8 5 未售 未售 有 送露台 / 金色 8里城 二道东荣大路与东环城路交会处 6 否 2012.10月 入住 2012.08.30 8 10 无 5 / 无 5800 力旺 康城 二道东环城路与伊通河交会处 5 否 2013.06.29 封顶 2014.6月 35 30 员工选房 员工选房 / 无 7400 大禹 褐石 高新区超凡大街与宜居路交汇 6 是 2012.9月 二期在建 2014.10月 6 2 7 25 有 阳台赠半 6300 澳海 澜庭 高薪区硅谷大街8188号 6 是 2013.08.11 封顶 2014.12.31 120 40 20 100 有 送露台 5200 复地 歌德堡 净月区博学路与飞虹路交会处 5、7、13 是 2008年 交房 四期年底 5 2 3 3 无 无 8000 潭泽 溪郡 净月区净月大街与柳莺东路交会 5 是 2012.6月末 完工 2013.7月底 34 11 10 30 是 送露台 7500 昂展 公园里 高新区硅谷大街与超强街交汇 6 是 2013年8 年底 2014.8月 25 15 未售 未售 无 / 6000 益田 枫露 高新区硅谷大街与超凡大路交汇 6 是 2012.9月 封顶 2013.10月 16 10 5 100 无 / 7600                             长春市活跃洋房产品一楼及顶楼基本情况 项目名称 顶楼 一层 是否赠送 举架(高点/低点) 露台 单价 是否赠送花园 是否下沉 花园进深 是否赠地下 全地下/半地下 地下室面积 单价 新星宇之悦 是 5.6米/3米 有 / 是 否 6米 是 全 1:2、1:1 / 金色8里城 有 4.3—1.5米 无 6400 是 否 4米 否 / / 6400 力旺康城 / / / / 是 否 4米 有 半 1:1 11000 大禹褐石 不，算面积 楼上2.8米，楼下3米 有 6200 是 否 4、5 无 无 无 7500 澳海澜庭 是 5.8-6米 有 6000 -6500 是 是 4、5 是 半 1:1 8000 复地歌德堡 否 / 有 7600 是 否 4米 是 半 1:1 9500 潭泽溪郡 是 2.9米 有 7500 是 是 6米 是 全 1:1 13000 昂展公园里 是 5.9米/3米 有 6500 是 是 5米 是 半 1:2 8000- 9000 益田枫露 是 4.5米 有 7000 否 是 5米 是 全 1:1 11000                         高新区北12年-13年土地出让情况统计  年份 位置 开发商 占地 （万平） 容积率 竞地时间 成交价 （万元） 土地级别 规划用地性质 2012 长春高新开发区北区，东至丙八街、南至丙二十二路、西至盛北大街、北至明斯克路 吉林省新发房屋开发有限责任公司 7.3851 ≤2.0 4.25 12067 住宅八级 商服八级 经营性 长春高新开发区北区，东至丙七街、南至丙三十七路、西至丙十八街、北至乙一路 北京科技园建设（集团）股份有限公司 6.4489 ≤2.0 7.12 10486 住宅八级 商服八级 经营性 长春高新开发区北区，东至丙十八街、南至丙三十七路、西至丙十七街、北至乙一路 北京科技园建设（集团）股份有限公司 5.8940 ≤2.0 7.12 9584 住宅八级 商服八级 经营性 长春高新开发区北区，东至丙十七街、南至丙三十七路、西至北远达大街、北至乙一路 北京科技园建设（集团）股份有限公司 5.3051 ≤2.5 7.12 9826 商服八级 经营性 长春高新开发区北区，东至盛北大街、南至丙三十七路、西至丙七街、北至乙一路 北京科技园建设（集团）股份有限公司 9.5135 ≤2.0 7.12 15469 住宅八级 商服八级 经营性 2013 东至福源街、南至光机路、西至丙一街、北至丙三路 长春澳海房地产开发有限公司 11.9682 ≤1.6 5.16 16985 住宅八级 商服八级 商住用地 东至空地、南至空地、西至空地、北至空地 龚权 1.6925 ≤1.0 5.16 2202 商服八级 商服用地 东至储备用地、南至丙十四路、西至乙四街、北至储备用地 中国石油天然气股份有限公司吉林长春销售分公司 0.33 ≤0.3 5.16 1009 商服八级 商服用地 东至丙一街，西至中科大街，南至广汇路，北至光机路 长春新星宇集团股份有限公司 14.3598 ≤1.6 1.24 19943 住宅八级 商服八级 商住用地 东至空地、南至丙三十一路、西至北远达大街、北至空地 中国石油天然气股份有限公司吉林长春销售分公司 0.33 ≤0.3 2.1 1003 商服八级 商服用地 东至福源街、南至广汇路、西至丙一街、北至光机路 长春新星宇和润房地产开发有限公司 15.6619 ≤1.6 6.27 22252 住宅八级 商服八级 商住用地 东至福源街、南至光机路、西至丙一街、北至丙三路 长春澳海房地产开发有限公司 10.2433 ≤1.6 7.3 14554 住宅八级 商服八级 商住用地                   另外大禹地产在天富御苑项目南侧预计开发大禹奥城项目，项目共分为A、B两个地块，A地块占地 约14万平米，B地块占地约27万平米，综合容积约2.85。一期开发区域位于A地块南侧，总建筑面积约11 万平，主力户型60—80平。 四、项目优劣势分析 之悦优势及机会 1、1.59低密容积率，5层电梯洋房为主。 2、高新北区目前得天独厚的生态环境。 3、新星宇地产22年精工建筑品质。 4、新星宇地产品牌，6区12盘联动。 5、高新北区发展迅速，政府投入力度大，有利于项目升值。 之悦劣势及威胁 1、交通、医疗、商业、教育等必要的生活配套2年内无法解决。 2、调控 政策 公共政策概论形成性考核册答案公共政策概论形成性考核册答案2018本科2018公共政策概论形成性考核册答案公共政策概论作业1答案公共政策概论形成考核册答案 仍无松动迹象，高端改善及投资客仍处于限购范畴。 3、区域内多个项目相继上市，土地市场活跃，竞争日趋激烈。 4、区域内团购产品较多，团购价格较低，拉低区域内市场房价。 5、项目工程形象及交房时间相对其它在售项目较晚。 五、项目定位 5.1、市场定位：刚需市场，首改市场 5.2、产品定位：中高端低密社区 5.3、主题定位：30万平北美风情低密洋房小镇 5.4、目标客群定位： 5.4.1、目标客群区域： ● 解放大路以北的二道区，南关区。 ● 青年路、普阳街以东的宽城区。 ● 米沙子，老家，兴隆山，农安，九台等周边外县区域。 5.4.2、目标客群置业特点分析： ● 刚需——区域内工薪阶层人群。 ● 刚改——大铁北，老二道为主区域人群。 ● 进城——高级打工和私营业主。 ● 投资——目光敏锐，前瞻性强的人群。 ● 养老——厌倦市区生活，寻求优质生态环境的人群。 6、项目价值排序 项目小高层产品价值排序： 价格影响因素 权重（%） 力旺康城 天富御苑 吴中?家天下 卓扬北湖湾 北湾新城 新星宇之悦 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 位置 10% 8 0.8 8 0.8 9 0.9 6 0.6 6 0.6 5 0.5 道路交通 10% 7 0.7 7 0.7 8 0.8 8 0.8 8 0.8 8 0.8 公共交通 10% 9 0.9 8 0.8 9 0.9 5 0.5 5 0.5 4 0.4 自然环境 10% 8 0.8 5 0.5 6 0.6 8 0.8 8 0.8 8 0.8 配套：商场 10% 7 0.7 7 0.7 8 0.8 4 0.4 4 0.4 6 0.6 配套：教育 10% 10 1 7 0.7 8 0.8 4 0.4 4 0.4 4 0.4 配套：医疗 10% 7 0.7 7 0.7 8 0.8 5 0.5 5 0.5 6 0.6 工程进度 10% 9 0.9 9 0.9 9 0.9 9 0.9 9 0.9 5 0.5 物业管理 10% 9 0.9 5 0.5 8 0.8 5 0.5 6 0.6 6 0.6 开发体量 5% 9 0.45 5 0.25 8 0.4 5 0.25 8 0.4 8 0.4 升值前瞻 5% 7 0.35 5 0.25 5 0.25 7 0.35 7 0.35 7 0.35 合计 100% 8.2 6.8 7.95 6 6.25 5.95 成交均价 5000 5600 5400 4700 4800 4310                             项目洋房产品价值排序：