【万科研发】万科集团景观成本控制流程

【万科研发】万科集团景观成本控制流程 2014-04-10 转载请注明来自〉 房地产经理人联盟 万科集团景观工程目标成本编制标准 1．适用范围 适用于项目策划、景观方案设计、景观初步设计、景观施工图设计及景观施 工各阶段的目标成本确定工作。 《目标成本管理规定》要点 A.目标成本，是指在不同阶段制订的项目开发成本计划，是包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本等的项目全成本。 B.目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个阶段目标成本的制订都是在上一个阶段基础上进行的。 C.主体 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 图设计完成后，分公司负责编制（或委托咨询公司编制）施工图预算和项目的目标成本计划，经分公司领导审核确认后，报集团公司审核。 D.集团公司成本管理部对施工图预算进行审核后，组织战略投资部、规划设计部、分公司等相关部门一起对《项目目标成本计划》进行评审，评审通过后，成本管理部综合各部门意见，编制《项目目标成本控制指导书》。 E.（一）可研阶段目标成本（投资估算）允许误差不超过 30%；；；；； （二）规划 方案阶段目标成本（估算成本）允许误差不超过 15%；； （三）项目开发目标成本（目标成本控制指导书）允许误差不超过5%； 2．园林景观成本构成 3．项目目标成本表编制 3.1项目论证决策阶段，依据投资估算确定景观目标成本，成为景观总目标成本， 用以控制景观方案设计，是评审方案设计的标准之一。 3.2项目景观方案设计完成后，依据方案设计设计估算确定目标成本，成为控制 扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一。 3.3初步设计完成后，依据初步设计概算确定目标成本，成为控制施工图设计的 目标成本，是评审施工图设计的标准之一。 3.4施工图设计完成后，依据施工图预算确定目标成本，作为项目施工阶段成本 控制目标。 3.5景观总目标成本及其它阶段的目标成本按照上表《园林景观成本构成》进行 测算编制。 4．确定目标成本应遵循的基本原则 4.1标杆瞄准 在项目选择和项目策划阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价 格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。 4.2满足顾客需求 a)在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 目标顾客核心 需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。 b)在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求 方向倾斜。 4.3竞争策略要求 a)在项目选择的项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结 合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。 b)在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。 4.4倒逼成本 4.4.1通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标 杆和项目挖潜 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。 4.4.2用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“限额设计”和项 目开发策划的硬性指标。 4.4.3用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。 a)方案设计形成的目标成本≤景观总目标成本-成本预备费（一般为景观总 目标成本×8%）。用景观总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方 案设计，直到方案设计优化满足此要求。 b)景观初步设计形成的目标成本≤景观方案设计形成的目标成本+成本预备费*20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求。 c)景观施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费*10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计，直到景观施工图设计优化满足此要求。 d)测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（≥70%的成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。 5.制定景观目标成本参考数据 注：以上列表数据来自考察、网络调研、同行交流、与相关施工单位交流沟通。 本表主要显示景观投资水平的高低与整体楼盘的定位。 6.景观投资原则： 基于以上分析，提出以下投资原则及控制性建议： 1. 景观投资水平应根据营销定位的楼盘档次相匹配，可参照同档次楼盘的景观投入水平。 2. 尽量选择优秀设计单位或著名设计师合作，不仅能够有效的优化产品设计，而且能够提高产品的知名度，把握了景观细节，就把握了效果，成熟的景观设计成果能节约成本。 3. 选择相匹配的材料及有实力的施工单位，保证设计效果的实现，设计再好，没有好的施工单位来实施，同样不能做出好的园林景观。 4. 为控制整体投资，应合理分配。根据地块分级，景观投资不宜采用统一标准，而应该在统一的投资水平上，根据土地分级采取景观投入分级的 策略，在重点区域，如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平，相反，则可以适当低于平均水平，合理的有一定程度的区分景观投入，控制整体投入将使投资更加合理，经济。 7．景观投资重点 1. 根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售买场路线的景观投资水准。 2.在考虑景观均好性的同时，适当的提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次，以提升高品质物业的标准。 3. 依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势，楼盘整体投资应提高软景投资比例。 4. 根据“木桶原理”，在相对劣势地块（朝向不好、周边环境差）周围应适当提高景观投资水平，提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质；对于城市形象展示面和临街区的地方，适当的提高投资比例是有必要的。 8． 景观工程结算管理作业指引 8.1《工程结算管理规定》摘录 （1）结算资料必须先经监理单位审核合格后再提交甲方工程部审核。甲方现场工程师负责审核竣工资料和结算资料的有效性，并提交分公司工程部经理签字确认。分公司工程部对结算资料审核完成后，填写《工程结算资料交接单》，将结算资料移交分公司成本部。 （2）委托造价咨询机构编制工程结算，在造价咨询委托 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书）及与承包单位核对后的结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。 （3）工程结算造价变动超过该分项工程合同造价的5%或结算金额超过200万元，要分公司总经理、集团公司主管副总、财务总监、总经理联签批准 8.2结算书由三部分组成： （一）工程结算审批表（审批 表格 关于规范使用各类表格的通知入职表格免费下载关于主播时间做一个表格详细英语字母大小写表格下载简历表格模板下载 ） （二）详细结算书及审核情况（报送结算、审核结算及相关符合结算条件的资料、签证及依据等） （三）工程竣工资料（验收报告、招标文件、合同、材料合格证明等等） 下面以两份示例说明： 一份完整的工程结算清单(成都景观) 1、工程结算审批表（封面，报集团公司） 2、结算汇总表 内容包括： A、建筑工程 B、装饰（硬质铺装） C、绿化工程 D、景观水、电工程 结算造价：220.058 万元（其中合同价229.4852 万元，减少造价9.4272 万元） 会签栏：施工单位（经办人、项目经理、盖公章） 建设单位（成本部工程师、经理、工程总监、总经理、盖公章） 2.1、现场签证相关资料 2.1.1现场签证单审批表（签证内容及增加造价金额，由项目部工程师、经理、成本部工程师、经理、工程总监、总经理联批，内部审批，结算单据）《附：预算计价表》 2.1.2 甲方通知单审批表（变更内容，由设计部工程师、经理、成本部工程师、经理、工程总监、总经理联批，内部审批） 2.1.3甲方通知单（发施工单位，通知变更内容及变更图纸、图片，盖甲方公章，对外发放） 2.1.4施工单位报送《技术、经济签证核定单》、报告、联系单、图片和技术方案等相关依据。 3、单位工程竣工资料 3.1竣工工程申请验收报告 3.2单位工程质量竣工验收记录 3.3工程结算资料交接单（填表人为此项工程甲方主管工程师） 3.4物业移交函（甲方、物业、乙方、相关工程交叉单位） 3.5材料产品合格证书、检验报告、质量证明 3.6施工单位报送的结算书 3.7施工合同、中标报价表（原商务标）、竣工图纸 3.8中标通知书、企业资质及证明资料（原技术标资信部分） 3.9招标文件、考察报告及招标控制价审批表打印件 3.10评标会议记录、评标会议签到、投标单位资格确认表、考察报告审批表、考察报告 另一份完整的工程结算清单(成都围墙及垃圾站) 1、工程结算审批表（封面，报集团公司） 2、结算汇总表 内容包括： A、合同价（暂定450米） 31.6 万（单价合同，702.22 元/米） B、围墙实际测量513.2米 702.22×（513.2-450）=4.438万元（详收方单） C、围墙变更石材增加费用 5.0793万元 （甲方通知） D、增加垃圾站工程 3.2961万元 （甲方另行委托工程） 结算造价：44.4134万元（其中合同价31.6万元，增加造价12.8134万元） 会签栏：施工单位（经办人、项目经理、盖公章）建设单位（成本部工程师、经理、工程总监、总经理、盖公章） 2.1、收方记录单（工程名称、收方时间、实测数据513.2 米、甲乙方参加人员、 施工方公章） 实测长度增加情况说明（暂定450 米，实测513.2 米，增加情况说明，设计管理部签字盖章） 2.2、围墙变更石材相关资料 2.2.1 甲方通知单审批表（柱子石材变更，由设计部工程师、经理、成本部工程师、经理、工程总监、总经理联批，内部审批） 2.2.2甲方通知单（发施工单位，通知柱子石材变更，盖甲方公章，对外发放） 2.2.3石材变更造价增加相关资料 A、石材变更增加造价预算（只调整材料增加造价） B、图纸及工程量计算式 C、材料定价通知单审批表（确定单价、供方报价，由成本部工程师、经理、工程总监、总经理联批，内部审批） D、材料定价通知单（发施工单位、甲定单价、供方报价，盖甲方公章，对外发放） E、材料价格确认单（施工单位起初报送甲方的公文，汇报石材变更引起的造价增加） 2.3垃圾站工程结算资料 2.3.1工程预算审批表（附工程预算、设计图纸） 3、单位工程竣工资料 3.1竣工工程申请验收报告 3.2单位工程质量竣工验收记录 3.3工程结算资料交接单 3.4物业移交函（甲方、物业、乙方、相关工程交叉单位） 3.5材料产品合格证书、检验报告、质量证明（页岩砖、氟碳漆、镀锌管、花岗 岩、粘结剂、水泥、PVC 管材）