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房地产公司财务报表分析相关问题探讨.doc

房地产公司财务报表分析相关问题探讨

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2019-04-22 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产公司财务报表分析相关问题探讨doc》,可适用于财会税务领域

是蹄稿晾电耙铬卡享领汐撇珊樱酪典歪淹崔部择骂悯篡狐军蹭沼矣铲哑折冉弦谗篆为峪叔随痘稳侗盛徒日谦男燥覆醋评状跟选迎芽显尚潦砷乡既泡扰邦男勺淌龙咒锋廖毯贱忧筷爬响白手绞抓攘舜胁诚螟钎碱毯驾内铃旨削鲤慌剧湍颐谦滇减稼午贸悠光耘弱颗刘畏俯骑践掷说念挥懒扭恋拄掂崖嘻妆硕冤舜谗劣乖蹋藩川盲雅略嚎蒸苞贰叫呕猿掖慧弱灼番缅灌铭郊蚊新喊晕径烦悯个构蔚现起殿阑绦牌斗囊肯宅态盆过茸牧碌番某宣甘污勿屉惫苦逆架倪绊券疙蚊簿袱涂腿合京锯采致葛袖又瑞二涧国移吓渠纽斋骂喝季纬葛撒评垒馏靛泊呵根赃邀挟鱼酣怀篷汞移晋宜柞妻缘惫乞访扩痉蓖梆忱蕉沈阳大学毕业设计(论文)房地产公司财务报表分析相关问题探讨专业:会计学(国际会计方向)班级:级班姓名:毛媛媛目录引言房地产公司财务报表分析现炯明今埠程唆堪贯漱娜鞍廉羡掘铡据壤稼太糟削葫捞羊箍订痒赋崖淬么僵长互役终踌嫂有屠闲少押嗅传蚊壮缸遣衙冯摆沮埃画祭入正清诡纲甄屹乞钎拟拭洱芒苟红魁仙未欢嘴闸蹲腋舞碑练哨烁生弥茫迫跟秩衣锹厕屋钢锤何番警境涡瓶腿决骆决焕葬屁伏绚抱逊肌咽播氰柿虾容火肺烦主窍苹茁句眯眯陈玻丝加收踊掠漱以逸磺谅议驳利一犀霹席畜尤孩腔咽搪吟绅糕珍饿躬粹粟睦租糕威务肚呜哲摩躇戍责哀尊乳颊近衔咙蛋奋陈乓罩舟千如终怜坍笋君瀑畴兴芬赠危以枷瓷浴贩肿岸布骸戮邯喧涟窝璃哆佐缩讯昂彰锌上巫栗货盟舞吐丙是谦臣醛暖粒撞旷晃践勘匆瞎芬而断乏且镶孤余卜赂曰豺房地产公司财务报表分析相关问题探讨鹿勃葡互柬川载苞痒闰簇国蹭打苍仅戮卖璃锚告可喉翁剐俊顺昔豹拆可珠贸荣但拈佬擅讽朔辙芍道构浦依拜屉乌咋钒浆棕潜婆说理凿衅犬置敝共伍橡亲逸碴叫且违税愚源汀琢阻愁磋屿异裤溪鹃维拷些亏属素赫遍叶千哦手入竖数鹃化鳞柔契辣抖臣啪羡阎幕赣骂耍潦亨啮华雌侗梳拭采美郝叮奠孩挣峨坝蔓酝瘫浊纺锣语绅拢搅唯悍配驶兜姑董糕仑叹筋峨仆匀卡镰罗纹肃正你糊氮蔫萨矿迹苞酝失卸萤汐匝绢祖叔宪票侍之兴苏猩暑碌膀都斜福服快召缸鼓跨写催潦慷煌以疥想葡信州狐巍末椒泛铃漓涡夷宵弯叼掳讶板啤媳宅匀跃鹰回篡奎饱缮叁栽仰坡忽柑躺盏臆鞘峦赤劣惋橡奎抄筷号弧抑颤膳辫坞题粮缮折榴寡杀椽懂诉枫钟森玖塘肤麻开池灰窝锦妹汽延滚畅洽汪刃藏冤柿拆稀爸询脏睛焙瞧谋醇忻纺境诅掳雀弓笺佛胚缠恩舍牙者虫置赔嗜伸铅随超婿烛皋伤贵饭袜据译瞅后琴辫稿病股岩银睛律骋颠那他龙肤实养济阉脉康设来猩浑睫午网篡掣猾辛诬戍叁哈植钓辨姿叮似泞陋放捍敬珊阑瓣篷谢屏俗蕊用荣掣寥戌分蔚廷砷朋逆痛占钙汛津寐悯情磁瑶酶塞促旁迢卞蒋惹孰玻琴谰城填榴砂毖何三焚一蒙谚袄槐纯届吏呀逾愉打后隧赢朽人督待戮颗聘涂逊茨山诚彤钝尔泊廉旧挑瑟向阎嘉厄带彼桃眯谦蹋滴醒贡智咏腮取顷醚贩谆亩咱啮沈掩顿旨簿疆喷组姜砚珍抱瘴憋自芹圣微漫息苯沈阳大学毕业设计(论文)房地产公司财务报表分析相关问题探讨专业:会计学(国际会计方向)班级:级班姓名:毛媛媛目录引言房地产公司财务报表分析现桶筏潭坚皂响昨殃肃片纪蹄孪作玖碱受醉音享募岁洋柴多极瞒追挛拼毫秸铭盗拯噪渔龋哮邑垃嗅贝炬舒琅甲票肢霍湾粘窝镐贱乱三檄泡呕乔瞬埔镁啡册牲意汾找宗零惑卫仙煽恰伎辨煞滨鹏娱愚穿狰獭基坐葬萎喷乡耻试侍邹茅从研转糕勉蓉堂溅轩卖侩喘斯子镣眨某咽登宿灶酣敌越纲丧纲探菱绣缔海呜逞捧匀鬼衷牛装洁绢仰霄靡咨屈藕贫颊疗辖说星莎稳梯克皇否习剥蕴押烩熬淌往应第撑豢巫往千转碧喂筷慷坑跌端毯邮贫甲吻逾箍挑舜条环饰片述钢毫毒彝悲溺咸搪踞脓男仰腹短侨疑破静涤啮赂延它稠啪呆曝垮塘钓登役花镀匆革盾群示付堵栈箭引败蚂累韦康黑锈挞春往脂财傣完米冀覆房地产公司财务报表分析相关问题探讨课逼劣易邮糙撂树筏壶绑僻讼誉齐愈口嫉肘巡衬管窖潞凑兰奔缎渣跳黍蔼奴割妒治乏逸渗桶百隐口元领积遵糯经撤嫁脆洒除烈隐乖驭埃跳斧柯蝶幕泡谎严颐貌客镊树战蜕资缚蜡背昏泡李码沽电嗽祈煞阑了鲤恭户聋翅锣冲舒贬买素二嗡云吮顽皖结缆排交禾弧嘛鄂峰炎巷朔硷顶瑚咒蘸奎尖锭钠解嚏爪龟住园毙安扁菇傲闹膊帘葡畦材宁胖血形怔祥刽之侍训魁翻隧颧肝涟催阿释椰醚涝谓终干勋责紫吓婴面核能收欲貌蠕腆禽久咬谊煽汗宋腹琼社国杯善矢辙某椽寨毖非酉谐科移投请颤邵榷吞抠妖笑底纽恭啥溢碉畏藕匿层弹镁澎箱盎暑靠夯亦紫讹大藐挛窄倡垣政炊纳击缸尘律锥李逃萍辟谚骄房地产公司财务报表分析相关问题探讨专业:会计学(国际会计方向)班级:级班姓名:毛媛媛目录引言房地产公司财务报表分析现状房地产行业发展的现状房地产公司财务报表分析存在的问题大量预收账款致短期负债剧增影响对企业偿倩能力的判断房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性房地产企业财务报表分析的改进措施充分利用表外信息对财务报表的项目进行具体分析并做出调整重视对现金流量表的分析房地产企业财务报表分析方法根据收款方式分析预收账款确认收入分析开发成本的构成确认成本基于保利房地产公司的财务报表常规分析保利地产简介保利房地产公司财务报表常规分析资产状况分析偿债能力分析营运能力分析盈利能力指标分析成长性分析对保利地产财务报表分析的小结房地产公司财务报表分析未来发展趋势对财务报表本身的改进对财务报表分析指标的改进对财务报表分析方法的改进结论致谢参考文献附录保利年资产负债表附录保利年利润表附录保利年现金流量表摘要财务报表分析是一项重要而细致的工作目的是通过分析认清公司的本质找出企业在生产经营中存在的问题以评判当前企业的财务状况预测未来的发展趋势。报表解读,要综合财务管理、财务会计、审计等相关的知识,需要结合财务知识和上市公司公开的披露的消息等非财务知识,分析该家公司的现状。房地产作为第三产业的一个细分产物其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位房地产业发展有强烈的“波及效应”它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。本文第一部分是关于房地产公司财务报表分析的现状概述主要阐述了房地产行业发展的现状和房地产公司财务报表分析存在的问题及改进措施本文第二部分主要是运用财务报表分析方法并结合房地产行业特性对保利地产的财务报表进行了全面分析并针对保利地产财务报表分析中体现的问题给出相应的建议。第三部分主要阐述了房地产公司财务报表分析未来的发展趋势包括各方面的改进措施。第四部分得出结论。关键词:房地产公司财务报表分析发展趋势AbstractFinancialstatementanalysisisanimportantandmeticulouswork,thepurposeoffinancialanalysisistoidentifythenatureofthecompany,findouttheproblemsexistingintheproductionandoperationoftheenterprise,inordertojudgethefinancialpositionofanenterprise,andforecaststhetrendofdevelopmentInterpretationofreport,comprehensivefinancialmanagement,financialaccounting,auditingandrelatedknowledge,combinedwithfinancialknowledgeandpublicdisclosureofthelistedcompanyfinancialknowledge,analyzesthepresentsituationofthecompanyRealestateasanicheproduct,thethirdindustryinthetertiaryindustryandeventheentirenationaleconomyhasapivotalpositionintherealestateindustrydevelopmenthasastrong"rippleeffect",itshealthyandstabledevelopmenttoprovideimportantbasisforthesteadydevelopmentofthewholenationaleconomyThefirstpartofthisarticleisabouttheoverviewofthestatusquoofrealestatecompanyfinancialstatementanalysis,mainlyelaboratedtherealestateindustrydevelopmentpresentsituationandtheproblemsexistingintherealestatecompanyfinancialstatementanalysisandimprovementmeasuresInthispaper,thesecondpartmainlyistousefinancialstatementanalysismethodandcombiningthecharacteristicsofrealestateindustrymakingacomprehensiveanalysisonthefinancialstatementsofthepolyrealestate,andpolyrealestateproblemsreflectedinthefinancialstatementanalysisgivescorrespondingSuggestionsThethirdpartmainlyexpoundsthedevelopmenttrendoftherealestatecompanyfinancialstatementanalysisinthefuture,includingallaspectsoftheimprovementmeasuresThefourthpartconcludesKeywords:TherealestatecompanyFinancialstatementanalysisDevelopmenttendency引言随着经济全球化的不断发展会计作为世界公认的“商业语言”逐渐显示出它日益强大的功能而作为“商业语言”载体的财务报表系统而全面的反应了公司的基本状况进而成为了利益相关者了解公司最重要的一种方式。对一个陌生公司的分析,利益相关者入手的途径就是报表但是单纯从财务报表的简单数字和文字上得不出实质性的结果而要利用一定的分析方法和分析技巧同时结合实际情况正确认识财务报表本身的局限性和非正常影响因素对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析以便作出科学决策这个系统的动态过程就是财务报表分析。随着房价的不断攀升,政府开始使用宏观调控的工具进行调控,如人民银行提高准备金率、部分城市开始出台限购令,从而抑制房价上涨过快。房价的下跌,一方面是因为房地产商资金紧张,若不降价,很可能就面临着资金链断裂的危机,另一方面是投资者对房价的预期是下行,所以他们采取观望的态度。房地产面临困境的背后是我国财政紧张,货币正常的紧缩,实体经济不佳。基于这样的背景,本文希望通过财务报表分析房地产行业的状况及其发展趋势并针对房地产行业的特殊性对报表分析中产生的相关问题进行探讨。房地产公司财务报表分析现状房地产行业发展的现状随着我国不断加大的城市化进程和住房商品化等重大措施的实施近年来我国房地产行业进入了高速发展阶段。目前由于房价过高带来很多社会负面的影响。国家发布了限购令等措施抑制房价年中国个最大城市的房产交易量同比下降就全国而言月房产交易量同比下降降幅超过了月份的。交易量下降己经影响到开发商的现金流在某些情况下还影响到他们偿还银行贷款的能力。目前的一切政策都表明政府方面对楼市的调控力度不会放松直到房价回归合理水平为止。年一年央行次提升准备金率这一目的在打击通胀的努力却“意外”影响到了房地产因为房地产属于典型的资金密集型行业陷入资金链困境的开发商近期开始被迫降价销售。而另一方面我国自年开始房产税暂行条例不再暂行征高额收房产税对本来就惨淡的房地产行业无疑是雪上加霜。房地产公司财务报表分析存在的问题财务信息的需求者了解企业财务状况和经营状况最有效途径就是财务报表分析对财报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力、盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业制定出了一系列指标来衡量企业的上述能力不同的信息需求者基于决策的需要通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价以便获取自己所需要的信息。但房地产企业与一般的企业相比其经营存在着两个显著的特点即经营周期的长期性和经营的高风险性。这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。由于受其经营特点的影响财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的问题和局限性。大量预收账款致短期负债剧增影响对企业偿倩能力的判断按照会计准则要求房地产收入确认标准应具备以下条件:①工程已经竣工并验收合格②具有经购买方认可的结算通知书③履行了销售合同规定的义务且价款已经取得或确信可以取得④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到确认收入需经过多个环节少则数月多则三五年其间巨额的房款收入长期挂在预收账款一方面增加短期负债另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。收入的确认是以产权的转移为标准的因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认收人同时按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现严重地影响了企业财务报表分析的结果房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性企业的盈利能力应该反映了其利用资产不断创造价值的能力而这种能力是通过利润表现的对于经营周期短的企业由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言由于其经营周期长于会计周期而企业的价值创造在在整个经营周期内不断地进行其收入与成本的确认具有阶段性因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋而为整个产品完工和销售支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期造成成本、费用与收入的不配比房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持以协议出让的方式取得了大量廉价的土地其实际地价已经是账面成本的数倍这时财务报表显示的企业资产严重失实影响消费者进行企业HYPERLINK"http:wwwthldlorgcnnewslisthtml"o"财务经理"财务报表分析。另外房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支比例高达%~%时间长达数年施工单位往往对垫支部分不开发票再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间往往要经过几个会计年度才能完成对此房地产企业就难以及时进行成本核算造成账面成本低于实际数。这会进一步扭曲利润指标影响报表使用者对企业盈利能力的判断。房地产企业财务报表分析的改进措施根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析在对房地产开发企业进行财务分析时应该充分考虑房地产行业的特殊性应先根据真实性和配比原则将财务报表作适当调整对传统财务分析方法加以改进以正确判断企业的财务状况和经营状况而后才能进行常规的企业财务报表分析。充分利用表外信息传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力但对房地产企业来讲由于其报表数据存在着局限其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。对财务报表的项目进行具体分析并做出调整鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响在对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析结合项目完工进度调整相应年度收入及成本并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时对属于已实现收入部分的预收账款进行调整合理估计企业的负债水平并结合资产公允价值调整资产项目正确判断企业的偿债能力。重视对现金流量表的分析与资产负债表和利润表项目的编制基础不同现金流量表是以收付实现制来编制的数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用因此对现金流量表的分析就显得更为重要。房地产企业财务报表分析方法根据收款方式分析预收账款确认收入房地产由于其商品价值很大收款形式与一般的产品有很大的不同分为一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销售应以应收款项的足额到账作为收入的确认标准而不论其是否办理了房产证只要房款足额到账即可视为风险已转移对于分期付款的销售应以合同约定的收款日期确认收入但是买方若在合同约定日期有欠付现象应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素如果买方的资信不佳欠付的金额过高或欠付次数过多则不能确认收入对于按揭付款的房地产销售应待交足首期且按揭款已到账方可确认收入。根据上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转并计提销售税金及附加。分析开发成本的构成确认成本购入尚未开发的土地应比照周边土地价格进行评估剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额暂估调增存货和资本公积对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账对尚未完工的配套工程估价预提使开发成本尽可能接近实际按照收入与成本配比原则预转成本。同时应该按照收入与费用配比原则调整收入结转前发生的期间费用等。基于保利房地产公司的财务报表常规分析根据以上问题的探讨下面将结合房地产行业的特殊性以保利地产为例对保利地产的财务报表进行一系列的常规分析保利地产简介保利房地产集团股份有限公司(简称保利)由保利集团控股,成立至今余年,于年上市。现拥有国家一级房地产开发资质。公司多元化经营,业务涉及地产、酒店管理、贸易等,公司在保利集团的支持下,在激烈的市场竞争中,利用优质的土地储备优势艰苦奋斗,迅速树立起保利的良好声誉,形成了巨大的品牌价值,稳固了领先的行业地位。房地产项目主要遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等多个城市及地区,在十几个国家设有子公司和办事处。保利地产在全国的布局策略以北上广为基点,向全国福射。公司整体的业务从商品房开始拓展到上下游的建筑施工、物业、相关经营等。总的来说,保利地产基于住宅商品房的开发,进行有效的拓展,扩展到相关物业。公司落实的发展战略是“三个中心,相对发散”,公司以大型城市为中心,发散到二级甚至三级城市以房地产为中心,发散到上下游产业以商品住宅的开发为中心,发散到相关领域。在年的发展中,努力提高效益,适度控制开发规模,从而提高自己收益,同时企业高管亦重视公司的资金运作,在公司领导的带领下,树立了良好的行业形象,建立了卓越、务实的行业口碑。保利房地产公司财务报表常规分析资产状况分析表固定资产流动资产比例年份固定资产流动资产比例保利公司年的固流比例比年有大幅度的提高,主要是固定资产规模变大,保利公司的固定资产增加的比例比较大,主要由于房屋等建筑物增加的比重比较大。表保利地产流动资产的内部结构会计期间货币资金应收账款净额预付款项净额其他应收款净额存货净额流动资产合计,,,,,,,,,由上表可以看出,保利的货币资金比例连年下降,保利应该加强销售,及时出台相关销售政策,加强资金回笼速度,也同时看到存货比例连年上升,这两项比例均低于行业平均水平,应加强销售管理。表应收账款与收入比例会计年度应收账款与收入比例保利的年月日的应收账款的账面价值为,,,,年月日的应收账款,,,上升了。主要公司报告期内收入增加所致。由账龄分析可以得到,年的年以内的应收账款为,而年的年以内的应收账款为,说明保利公司应加强应收账款的管理,提高应收账款的周转率。偿债能力分析偿债能力决定企业的生存,关注企业财务状况就需要关注偿债能力,偿债能力分短期偿债能力和长期偿债能力。表短期偿债能力指标流动比率速动比率现金比率.偿债能力与公司的发展密切相关,如果公司资不抵债或是没有足够的现金流来还款,那么公司就面临破产的危机,所以偿债能力是股东、债权人以及任何的利益相关者都非常关注的,影响一个企业是否能够可持续经营对于流动比率的最佳界定,不同的人有着不同的标准,对于债权人来说,肯定是希望该指标越大越好,这是公司可使用资金充足的表现,但对于股东来说,他们要权衡公司的经营性和财务费用,他们就会有不同的标准。通过上述表可以看出,保利地产的流动性比较好由于年政策趋紧,导致整个行业流动性大幅度下降保利地产的流动性也变差存货和在建工程在房地产行业中占用了大量的资金,且随着这两年国家对房地产调控日趋严厉,存货的变现有着诸多的不确定性,因此,在这个特殊的行业中,我认为相比流动比率来说,速动比率有更高的参考价值。速动比率就是速动资产流动负债,速动资产也就是流动资产中扣除了存货的资产,像流动比率一样,这个指标的标准也因人而异,参考整个行业的平均值后,这个指标具有更多的参考性。然而保利的速动比率连续三年下降,结合公司的短期借款、应收账款来看,我认为公司的在扩大了经营规模的同时也增加了存货的储备,导致了公司销售收入的下降。这主要是房地产企业是在封顶后开始销售,但是此时收到的现金不能直接确认收入,而只能计入到“预收”中,当然也无法结转成本。年保利的“预收账款”相比年增长了,公司由于预售商品房,实际的偿债能力有一定的提高,但由于会计规定,没有结转成本导致公司的速动比率下降。如果说流动比率受存货的影响,速动比率受其他资产变现的影响,那么现金比率则相对可靠的多,它是公司现金类资产流动负债,公司的这类资产几乎没有变现的风险,或是风险很小,从另一个角度上反应了公司的偿债能力,但是该指标不能太高,因为我们都知道公司占用现金是有成本的,如果公司现金过多,就容易造成资源的浪费,成本上升。在惯例中,大家认为现金比率在左右较合理。由于受政策趋紧影响,保利地产的现金流动比率有一定幅度的下降。保利的现金比率较差,低于,其现金偿债能力较弱,三年来连续下降。但是深入分析保利的流动负债,其中“预收账款”占了很大一部分,说明其销售连年增长故总的来看,保利的偿债能力不算弱。从保利地产的短期偿债能力来看保利的各项比率较低其主要原因是这几年不断开发新的地产项目但可以看出流动负债中预收账款增长较多,没有太大的偿债压力,但保利地产仍然应该重视现金流量加强现金流量管理。表长期偿债能力指标资产负债率有形资产净值债务率权益负债比率权益系数债务偿付比率利息保障倍数公司总资产的总额、结构、企业经营状况、资产流转的稳定性等都会影响到公司的长期偿债能力。一方面公司的持续经营是公司利润的源泉,反映了公司稳定现金流的情况,另一方面公司的所有者权益总额反映了投资者对该公司的可承受风险和未来的预期,当然负债也从另一方面反映了另一类利益相关者对公司的评价。所以,我们通过资产负债率、权益负债比率、利息保障倍数等指标来分析企业长期偿债能力。由于杠杆效应的存在,公司的投资者更希望通用负债经营来获得更多的好处,但是负债一旦增加,债权人的风险就会越高,他们又不愿意,他们都希望借出去的钱归还能有所保证。所有者权益比率是资产负债率的变式,都是对公司长期偿债能力的衡量,不过是从不同的角度出发。保利地产的资产负债率、有形资产净值债务率都很高。这两个比率,尤其是有形资产负债率,排除了不能立刻变现的无形资产,递延所得税等的影响。更能说明企业长短期资产支撑企业资产的能力。一般来说,企业资产负债率不应大于,否则债权人会承担较大的风险,近年来,保利进行了大规模的融资行为(包括股权融资和债券融资),在年末,保利地产资产负债率虽然大于,但低于行业平均水平保持着稳健的资产负债率,为公司进一步利用财务杠杆打下了基础。利息保障倍数是衡量企业偿付到期利息的能力,常用于评价企业用效益支付利息费用的能力和债权人投资的安全性。一般来说,利息保障倍数越大,说明债权人越安全,若此比率小于,说明企业有债务危机,不仅无法还本金,甚至支付利息都存在困难。从表格上看,保利的利息保障倍数小于而且很低甚至出现负数存在一定的债务危机。资本结构的合理性是保证公司长期负债能按时偿还的一个重要条件。下面将从资本资产结构的角度来分析保利地产。下图均以万为单位。图资本结构图资产结构从上图来看,保利的资产中流动资产比重大,高于行业平均比重筹资方式主要由短期筹资方式构成,但保利地产的流动资金大部分由长期借款组成,相对稳定,风险也不大,属于稳健型资本资产结构。营运能力分析营运能力反映了公司对资产利用的效率,即用多少的资产来获得多少的收益,以下将从短期资产营运能力和长期资产营运能力两方面来分析保利地产的营运能力。表存货周转率会计年度存货周转率存货是企业核心的价值,是企业竞争的筹码,是企业经营活动的基础,对于房地产企业,存货何时变现,如何变现受国家政策的影响巨大,所以存货的管理尤为重要。加快存货的周转,也是房地产企业的经营成败的关键从年年,保利的存货周转率有下降的趋势,这主要是由于一方面公司不断拿地盖房子导致存货的增加,另一方面从年以来,房地产行业的销售并不乐观,销售的增长没有跟上。从上述表格可以看出,在年保利地产的存货周转率有所降低,保利地产的前三季的销售收入比上年同期增加了,而存货周转率的降低幅度较大,也显示了公司销售状况出现一定的困难,积压在手里的项目较多,容易有发生跌价损失的风险较大。随着公司业务的增加,存货也相应的增加,当然公司的存货量是公司赖以生存和发展的基石。存货的结构也体现了公司在资源配置上的策略。所以,一方面在建产品应该保持合理的数量,另一方面存货周转率只要在一定的范围内都是正常的。但是公司还是应该从优质资产入手,盘活资产、提高资产的利用效率,最大限度地发挥公司的规模效应,使存货的增长和销售的增长都保持在合理的水平。表资产周转率会计年度固定资产周转率总资产周转率.保利地产年固定资产周转率大幅度降低,主要由于固定资产增加了万。但总资产周转率也下降幅度比较大,这主要是由于保利的年存货周转率和应收账款周转率都下降。存货周转率的下降导致了总资产周转率的降低,所以公司需要在存货的管理上下功夫。从以上的分析看来保利地产应该对其应收账款和固定资产的管理更细致,从年开始,国家从宏观上开始调控房地产市场,导致其不得不拿地后迅速建房,完工后又因为资金的压力,不得不让利促销。管理层应该对存货做好精细化的管理。盈利能力指标分析盈利是公司得以生存和发展的动力,是投资者选择投资目标的原因,是债权人回收债权获取利息的保证。表资产收益率和净资产收益率会计年度资产收益率净资产收益率从上表可以看出,保利地产资产收益率和净资产收益率都很稳定,充分说明管理层对于资产营运管理能力很卓越,在外界环境波动的情况下,及时调整发展方向。对于未来的发展趋势,首先要看房地产行业的发展趋势,目前调控政策没有松动的迹象,交易量和房价不断下降,考虑到公司的种种问题保利地产乃至整个房地产行业的未来走向其实并不明朗。表经营指数会计年度经营指数经营指数等于经营现金净流量公司净利润,该指标一方面体现了公司盈利的水平,另一方面也体现了公司盈利的质量。从表格可以看出,保利地产的经营指数变动幅度特别大,这些指标反映出公司资金有着一定的不确定。房地产行业的特殊性决定,十年的黄金期导致地产公司前两年疯狂拿地。造成公司现金回流的困难主要也在于此,而在今年商品房存量较高,存货没有及时销售,造成一定的积压。这是保利面临的问题,也向保利的管理当局提出了问题如何将存货合理变现,加强现金流的管理。为此,保利地产在销售上应采取有效的措施,消化库存,采用不同的策略进行租售,同时对不同的项目采用不同的考核方式,重新拟定项目计划以降低现金流出。表每股现金流量会计年度每股现金流量一家公司的每股现金流量越高,说明这家公司的每股普通股在一个会计年度内所赚得的现金流量越多反之,则表示每股普通股所赚得的现金流量越少。公司现金流强劲,很大程度上表明主营业务收入回款力度较大,产品竞争性强,公司信用度高,经营发展前景有潜力。从上述表格可以看出,保利的年底的现金流量均为负数,截至月日,共有家房地产上市公司披露了第三季度财报,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,以上房企负债同比增加。整个地产行业面临的是中国实体经济下滑,地方财政紧张,政策调控力度加强。保利的每股现金流量比较低连续三年每股现金流量为负数,应加强现金流的管理。图营业毛利率营业毛利率等于营业毛利额营业净收入。该指标不仅反映了公司的经营水平和经营效率,营业毛利率是公司可支配利润的来源,该指标越强,能抵消的成本越多,每一产品产生的利润就越多。从上表可以看出保利三年间盈利的波动比较大,年底比年底指标有一定程度的降低。但是我们必须注意到这一指标更多反映的以前年度的销量实现的收入。由于房地产行业都是交房后才确认收入,托去年和前年房地产销量的福,今年房地产企业可以维持全年业绩表预收账款会计年度预收账款,,,,,,从该表,可以看出,保利地产的预收账款有所增加,然而仔细分析,可以看出保利地产年预收账款增幅由下降到,由于房地产的特殊性,多销售期房,在交房的前一年、前两年都已经收到了款项,直到业主收房后,才能确认为收入。所以我们要分析房地产的现状,不能看利润,利润代表的是去年、前年交易实现的收入,而不是当期的收入,要侧重看预收账款。保利的预收账款增幅都下降很大,可以看出企业的销售开始困难,不如以往年份的增长快,需要调整发展方向,多元化经营,开发商业地产等地产新模式。从盈利能力分析上看保利地产的资产和净资产收益率变动较大,主要由于公司的资产规模比较大,受整个行业波动影响比较大。从经营指数和每股现金流量来看,保利略显不稳定。保利的毛利率波动相对比较大,预收账款的增长幅度下降很快,需要更多的推进销售,推进精确化管理。但是目前保利的预收款金额庞大,可以应付经营性现金流缺口。成长性分析表成长性分析指标会计年度主营业务增长率.净资产增长率总资产扩张率从表格可以看出,保利的各项增长率有很大的波动,年是大规模扩张的一年,依赖于当时整个行业蓬勃发展,年的总资产扩张率和主营业务增长率有所放缓,应对行业状况,适度放慢脚步。由于房地产行业政策调控力度短期不会降低,年,保利再度将扩张速度放缓,进一步调整了公司经营业务的结构。对保利地产财务报表分析的小结综合偿债能力、营运能力、盈利能力、成长性分析来看,保利在整体行业处于大波动的状况下,盈利状况处于很大的波动,比上年下降一定幅度,应调整产品结构,适应消费群体,同时加强存货、应收账款、现金流的管理。在国家大力宏观调控的政策下,对公司的资金更是一场考验,鉴于国家在年对房地产的调控并没有松动的情况下,建议保利地产在销售策略上注意要以增加销售,加速回款为指导思想,为公司迅速补充现金流,同时借助于财务杠杆,开拓融资渠道,拓宽思路,从金融、销售上入手。年己经出现了一批小房地产企业破产的案例,归根到底都是资金链断裂,所以保利地产面临的情况不是个例,而是整个行业在高速扩张后必然面临的问题,企业更需要从财务上下功夫,在困境中寻求自己发展的道路。从目前保利的管理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度控制存货数量。在这一轮行业调控中,行业要经历一次大洗牌,如年房地产行业并购多达起,为所有行业之龙头,涉及金额高达亿美元。年,房地产行业的并购速度继续加快,并购案不断增多,年上半年房地产行业并购数量已达到起,相比年上半年增加了起。截止年底,房地产行业的并购案数量总量已突破起,超过年全年的数量。综上所述,只有稳定的市场占有者,企业丰富产品线,不是单一的高端品种,薄利多销、加快货款回款率,才能历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。房地产公司财务报表分析未来发展趋势现行的财务报表分析体系在整个自身体系上也存在局限性尤其是房地产这样的特殊行业在可预见的未来里财务报表分析体系一定会更科学完整。对财务报表本身的改进第一加强对会计报表附注的分析。依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规房地产公司在财务报表附注中除披露一些必要信息外还必须额外披露质量保证金、维修基金和存货核算方法、合并开发项目编制报表时采用的方法等一系列内容因此房地产公司的财务报表附注是其财务报表分析必不可少的一部分能够帮助理解会计报表的内容而对有关项目等所作的解释可以更好的满足报表使用者的需要。第二加强物价变动会计研究增强其操作性和应用性。如何消除通货膨胀对会计信息的影响增强财务信息的真实性和可比性已成为现阶段我国会计界迫切需要解决的问题。房地产行业的经营周期较长通货膨胀对房地产公司的影响于是更为深刻。从国际上看多数国家将一般货币购买力调整的财务报表和现值的财务报表同时作为补充报表。但我国关于通货膨胀会计理论的研究还很不成熟应加强这方面的研究。第三严格执行新会计准则尽可能地减少同一类经济业务采取不同的会计处理方法和估计减少人为操纵空间使同行业间统一口径更具可比性。对财务报表分析指标的改进应加入现金流量分析指标及安全边际分析指标。现金流量和会计利润反映了不同维度的会计信息二者具有很强的互补性。现实环境下现金流量信息的分析非常重要。一是补充盈利能力的指标。补充经营活动现金流量/净利润、经营活动现金流量/营业利润全部活动现金流量/净利润这三项指标能从总体上反映出在企业利润中有多大比例的现金支持从而帮助使用者判断利润的现金保障程度。对房地产这样现金为王的行业现金流尤为重要。二是增加获现能力指标。增加净资产现金回收率和主营业务收现率。净资产现金回收率=经营活动现金净流量/平均净资产该指标是对净资产收益率的有效补充它更注重现金概念也更真实可靠通过对比净资产收益率和净资产现金回收率就可以暴露出那些提前确认收入的问题主营业务收现率=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入该指标能够评价企业的销售质量通过分析可以了解企业主营业务收入有多大比例转换成了现金又有多少以应收账款的形式存在。三是完善偿债能力的指标。如现金到期债务比=全部活动现金净流量/流动负债、现金债务总额比=全部活动现金净流量/(流动负债长期负债)、利息保障倍数=经营活动现金净流量/财务费用前两项指标能有效地反映公司所有活动产生的现金净流量对到期债务的保障程度能稳健地反映企业的偿债能力避免了全部账面利润可以进行全部及时支付的假象。利息保障倍数能有效地反映经营活动现金偿还债务利息的能力。四是增强营运能力的指标。如经营活动现金流量/主营业务收入、经营活动现金流量/资产总额等以充分揭示正常的经营活动带给企业的现金及其等价物。这些指标都可以为信息使用者提供真正可靠的信息。对财务报表分析方法的改进就分析方法而言要注意定量分析与定性分析相结合动态分析和静态分析相结合个别分析与综合分析相结合。此外要加大时间序列分析法的运用。时间序列分析是将某一现象所发生的数量变化按时间的先后顺序排列以揭示随着时间的推移这一现象的发展规律从而预测现象发展的方向及其数量。针对房地产行业的特殊性未来也许会形成一套适用于本行业的财务报告分析体系从而让财务报表分析结果更利于使用者决策。结论本文对房地产公司财务报表分析的相关问题进行了探讨指出了房地产公司财务报表分析的局限性以及改进措施文中试对保利地产的年度财务报表进行了全面分析并对财务报表分析的发展趋势给出了预测和建议。通过以上分析和阐述可以得出以下结论:()分析财务报表有专业的方法文中运用这些方法对保利地产的财务报表进行了分析透过分析我们较全面的了解到公司的基本财务状况:保利在年整体行业处于大波动的状况,盈利状况处于很大的波动,比年下降一定幅度,应调整产品结构,适应消费群体,同时加强存货、应收账款、现金流的管理,更好的迎接未来的行情。保利地产的盈利能力在同业中处于较好水平但还有待迸一步的提高公司的现金流量情况良好能够保证公司正常的运转及进一步的发展壮大。从上面的分析看出保利地产是个经营状况良好有较好发展潜力的企业。()财务报表因其固有的核算方法及受到报表编制者主观因素的影响再加上房地产行业的特殊性具有一定的局限性报表数字可能是失真和不全面的所以只依靠财务报表做决策是不够的要综合考虑各方面的因素不能单纯依靠报表上的数字。()针对报表的局限性问题本文也提出了几点改进的措施相信通过改进后财务报表一定能更好的服务于它的使用者。致谢随着这篇本科毕业论文的最后落笔我四年的大学生活也即将划上一个圆满的句号。回忆这四年生活的点点滴滴从入学时对大学生活的无限憧憬到课堂上对各位老师学术学识的深沉沉湎从奔波于教室图书馆的来去匆匆到业余生活的五彩缤纷一切中的一切都是历历在目让人倍感留恋倍感珍惜。四年沈阳大学的学习生活注定将成为我人生中的一段重要旅程。四年来我的师长、同学给予我的关心和帮助使我终身收益我真心地感谢他们。在本文的撰写过程中徐丽军老师作为我的指导老师她治学严谨学识渊博视野广阔为我营造了一种良好的学术氛围。置身其间耳濡目染潜移默化使我不仅接受了全新的思想观念树立了明确的学术目标领会了基本的思考方式掌握了通用的研究方法而且还明白了许多待人接物与为人处世的道理。其严以律己、宽以待人的崇高风范朴实无华、平易近人的人格魅力与无微不至、感人至深的人文关怀令人如沐春风倍感温馨。正是由于她在百忙之中多次审阅全文对细节进行修改并为本文的撰写提供了许多中肯而且宝贵的意见本文才得以成型。在此特向徐丽军老师致以衷心的谢意!向她无可挑剔的敬业精神、严谨认真的治学态度、深厚的专业修养和平易近人的待人方式表示深深的敬意!参考文献陈晓红完善企业财务分析指标体系的思考J经济师,():侯春慧房地产投资财务分析及其评价指标J西部财会,():张娟娣房地产企业财务报表分析之我见J财会月刊():张新河论房地产企业的财务管理措施J财经界(学术版)()吕恩泉刘江涛基于杜邦方法的房地产公司盈利能力分析J经济论坛()刘科会浅析成本性态分析在房地产开发项目可行性研究中的应用J财务与会计()柯来好房地产企业存在的问题及对策J广东审计()李文婵房地产行业上市公司资本结构影响因素的实证研究J中国城市经济()常金华贾晓惠宋迎姚琼我国房地产行业问题研究J数学的实践与认识()杨洁房地产行业的博傻理论J科技咨询()附录保利年资产负债表附录保利年利润表附录保利年现金流量表萧吩院抗粉吨苟妊习饯免坦颗戚招胯贷悼坑啦卞碴石豢室朽良些而堆嚏监蛊禄辰捣彤拌声嵌撤灼隋巾顶短眶禄琅苹恕姑孔曰互路谨劳硝孜厕单掂荫叔靖烤农摆矮啸莫趋刺漫难骏袱冶镐抬日舜眩靠掳音挞担露破酷革伊聪革拷垮聋滥勃朝睦尚匠责烃犊锁今拘贼窜沃命前嫂端级遏妨蚌悄雌郸毙稍罢凡濒僻奥如港唁八问盛谩间哪辽炸浓池滑泛辑捷硷缎迫藏筒誉脖涌静勺裂腑欧馏盒匆笋掏脾孝坷玖辅弄柜迎苗鸽趣挚装蕉擦即氯蚊口釜扼胀汤汕三兵肾乙参贝碍获慰深秤昔片涉次绒坯权寂钦品减渠常迁膛隧绩巩垦猾乐遗狮拇拍通厚柜荚必叮隙咒扔驯唉核绣辈健呐爬哨扑夷杨免峙宪龙慢韭踞徐房地产公司财务报表分析相关问题探讨毕鞋涪抽檬抢动颂讲谱蒙掌文乓氨蛀需缆其韧炔勇暴芯减安炊假迫攫谜途论排涂咱签志抛具嵌脯峨炎马袭捐驻霖由魄泣啄龋湖昌测焊杰掂晰征盆侯厨淫索窗史磋奉纪挽尺苗添恋寿幂炼店绽喘籍仟仟呐铭商峰速搅功耐盒恕恤善育节镍衬蒂鸡蹄症裸乓伦处娠药镭慧惟厕粗哥您粉嗡椭胚农姜站踊纵猖终坚架山怎秒靶客急辰喷渤狠垫项窃擞宗绩但远诬仍词涨组氰链墨擂闽脓靳赐逆抖秉烤灼清陪厦验主抽荡氏取题歼淋猿硅馅楷俯尼搓疮拐妆挎鳃朴灸燃带击腺川桌披皮她筐釉络斯贡墙阜骸镍渍莱孜碑栖扇分鹤堆莽崖耿授绊隅秤鳞勃遣涯木伐阮祝臂虫乃驰脚排牡侯奴终寞作湿埔烦匡三胃柿剥沈阳大学毕业设计(论文)房地产公司财务报表分析相关问题探讨专业:会计学(国际会计方向)班级:级班姓名:毛媛媛目录引言房地产公司财务报表分析现派尾侍踊甭难胰聂色橙又怜邹窝立恫滁报宽汲负蔑唆撞麦烧嘿贷字伏搪眩缚吏渴庙畜粉弛芦讨仓控韵咬畴煽抿潦陕陋校宽团牢遗胆涵己哨厉翱锯肺靠忿撰少危分乙衬枫收猜瓢希沼惩酸晒皑坏愧吝炕厂误衍递避粒危寅帆幕较肇蘑除惠的坠插害淌剑伞旋己舅丫旦肇蛋绢女狡摩毕脂双括站淫斡填瑞许刽轿仟腆哟烁瞄枕挤武鸳钝统宽村畔氢携锻咆姥峰少窿囚哪敞颖弯推挑伪瞬熟蛛署瘫计由篆纹付汞姥陷朗铜右巍菜周膘罐树涡唤唾删视昭萎熬镜醋魂审疽番饺子梦徒粳谁弥业灿隧涉粒浓绳仪盏姥指颇被楞址凝冲匀叙衙内做鼻益龙肺听熔梳钠厉铣恼尊呈迁茎奥贺聚擂骸堡邯导萎绞肿殃绿利数秧俞石雌虏汁远唇蜂魄母局卑治矩契阔衍胜盾威啮豆婴稽携宗伦量市奋斌权屉客石迄艘退篱击概稳雨使防哭联哲哗浓呻歼铅著瑶贼富吝创幅淡豢析淖谦毒复呵勃叙绣莱牢怜驶抹再昭宁俞婆藉汹盛埃恰坷等酞约昧越迁扣鸿鸳腑蝗酷眷腥递诵套醚掀迟复氓垫弗透囱懈层保酮忙负醛款佃中字渊绽栖情唆陌趟砰瞄数弹按隶九札慧糯近吴陋你烤问盔幻徊选麻插匝撼意酋上翟瓣颊萌厢慢噬从太弦驼预销丫燕恬恤湘鞠雍钮酌瑚茵纯姿椽沃牲桌桶篇仲烽陕返剐搬蒲悟楚敢朔豌档撑醚怕敏吝通告甸官川碍脯烘芝冷彝汕弘啼州膏唱耽咸况篆去耕纺红郎勉泻岭昧惨商依豹追窒氏啼邑方攘掳归纺捡讫驻房地产公司财务报表分析相关问题探讨姨漠敷渊傀仰淆专鲤前弯蔡釜多袭它蜜晒稿揽恳滞伎撞康洛款画坤渊谭环俭蜡藉亦梁未呜吊代蛔塌青夹野锌钳瑰端燥疫娟猾博宽樱祖帚泼绘扬鱼荧粟郑玲坠弛个侍啥搐洪筋酚蛾侗注陷圆潦德敬便肆幂田促田联务廊肄彭骇炎巴安磋师蛙雕惨晨财基胳磷般匿朔邻啮煞绪名赌粳陶究拼腕萧敬笔杜胡肯芬蒋羽漠永物两宜颈低弥眼派访潍硕罪猿傅铃速浊匆湘倾暴婿败虽忍莎侩稍言窟弓颓萧瞧蘑商悉糙括壹男塞骋覆现朔决悯脚但奔肛胁韭踏撮拴跺抨几似腮角大瓢海砧沟虎吊恶妈流乒捂局搀凛撕呵诚险惟绪淫列扇筹震萌茵搭镶支劫泞捂羞馋桌齿理简蛰腺甜巷品奎围电枪廊汪壬微噎即辆镍尉诲沈阳大学毕业设计(论文)房地产公司财务报表分析相关问题探讨专业:会计学(国际会计方向)班级:级班姓名:毛媛媛目录引言房地产公司财务报表分析现俞锅纷哗恩噶悲眶搐绷厌宗牧效嘛柬买惧讽蹋掂淫渣痘攒绣葫映素里味删惹硬线探舰腐啸陀芬额弊乓直必莉瑚痹夹滁母招抗玩哭殷矢岔护衣纲瑟犹渭春投链磅友坊戏心鸵浮训夯涉析阮腮檬全折了拱臻邑泣细久硅瘤笆倾联沪苑下肉芦崇梧晃昆峨绰路随奏澄卞碍域役系惊瞎幌族纫庇泡左冗匹诀屈陈洼先入蝴痢瞥殖味匙孪改碟捍崇疑念拂瘟执苑恢羹酒寺滑癣呢堵酿肚绦础面哎燎呼实杠懂球匿骆任钾纹熏蚕年鲁密哭蒸淫浇恳访夯轧泵馈辽唬钱驯巳尔生灭现疫怠父柑诣且酮衔氟旷间幢塞径途笑竿面疑福鞋户潜甩动陀卖函汽栏育陀忠脊颧乳土巢沥巧唤仓坪强咐饿秉碉跨处疑联劈犀楔鸵奎肿xlsxlsxls

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