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首页 江苏连云港二期开盘营销策划方案

江苏连云港二期开盘营销策划方案.ppt

江苏连云港二期开盘营销策划方案

valentine
2018-08-15 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《江苏连云港二期开盘营销策划方案ppt》,可适用于工程科技领域

*金源金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案*报告提纲项目现状分析及建议市场调查分析及销售价格建议项目整体形象重新包装方案开盘媒体推广及销售促进方案*本报告的工作目标项目形象在现有基础上突破以促进后续销售实现项目商业价值的最大挖掘平衡价格和资金回笼速度提高资金回报效益四月开盘完成预定销售目标*项目现状分析及建议*项目现状分析及建议项目目前整体形象包装已持续使用推广了年多与公众而言已缺乏新鲜感和触动力。酒红色的主色调虽然彰显品质然而在推广上却显得不够夺人眼球本项目现阶段推出房源与之前的产品有较大差异继续使用原包装系统则无法在形象推广识别上做区分受整个港城地产市场影响进阶段销售一直处于不温不火的平稳状态不利于本项目快速回笼资金本项目营销推广现状分析*项目现状分析及建议与之前产品作区别本项目全新产品登场亮相以全新的整体形象展示于公众使之耳目一新加强新鲜感并制造话题通过全新的包装使本项目在推广上增强吸引受众的效果本项目整体形象重新包装的必要性*市场调查分析及价格建议*近期连云港住宅市场整体分析市场调查分析及价格建议*根据连云港市房管局统计的数据显示上周()港城普通住宅共成交套其中新浦区成交套连云区成交套海州区成交套开发区成交套赣榆县成交套东海县成交套灌云县成交套灌南县成交套。与前周相比成交量减少套降幅。港城近期住宅市场整体概况*港城近期住宅市场整体概况普通住宅总销售面积为平方米其中新浦区销售面积为平方米连云区为平方米海州区为平米开发区为平米赣榆县为米东海县为平米灌云县为平米灌南县为平米。与前周相比成交面积减少平方米降幅。*港城近期住宅市场整体概况*港城近期住宅市场整体概况*港城近期住宅市场整体概况*港城近期住宅市场整体概况*港城近期住宅市场整体概况*港城近期住宅市场整体概况*港城近期住宅市场整体概况*港城近期住宅市场整体概况小结自()周港城楼盘成交套后港城楼盘的成交量就没有突破套大关并且近几周可以说是一直处于下滑的趋势。上周楼盘成交量依然呈现下降趋势全市的楼盘成交套相比前周下降了。通过图表我们看到整体上港城各区的楼盘成交量相对比较稳定没有大的波动。目前港城住宅市场呈下述状况:■成交量处于较低的水平其中连云区的成交量更是逐渐下降到不到套的状况■成交房源单套平均面积逐步下降目前单套平均销售面积保持在在平米左右*本项目周边楼盘调查及分析市场调查分析及价格建议*本项目周边楼盘调查及分析(住宅)基础调查数据汇总市场调查分析及价格建议*项目周边住宅市场调查情况案名东盛四季花城规划面积万方规划户数多户销售面积㎡单价范围元㎡均价元㎡在售户数 房型面积㎡二房、㎡三房主力面积㎡(在售)主力总价近万元已推房源销售率工程进度现房房源去化二房基本售完三房还有剩余*项目周边住宅市场调查情况案名弘达名筑规划面积 销售面积㎡单价范围元㎡均价元㎡在售户数套左右房型面积㎡二房、㎡三房主力面积㎡主力总价万元推出房源销售率工程进度现房房源去化三房剩余较多*项目周边住宅市场调查情况案名香缇花园规划面积 规划户数 销售面积㎡单价范围元㎡均价元㎡在售户数套房型面积㎡平层、㎡复式主力面积㎡(在售)主力总价万元推出房源销售率期房房源去化暂时为预订*项目周边住宅市场调查情况案名福港好莱坞规划面积万方销售面积㎡单价范围元㎡均价元㎡在售户数二期套房型面积㎡一房、㎡三房主力面积㎡㎡(在售)主力总价万元、万元已推房源销售率(现房)房源去化一房基本售完三房还有剩余*项目周边住宅市场调查情况案名日出东方规划面积万方规划户数多户销售面积㎡单价范围元㎡均价元㎡在售户数套房型面积一房㎡二房㎡三房㎡四房㎡主力面积㎡(在售)主力总价万元推出房源销售率(现房已交栋房)房源去化三房剩余*项目周边住宅市场调查情况案名港城蓝天规划面积万方规划户数户销售面积㎡单价范围元㎡均价元㎡在售户数套房型面积一房㎡㎡二房㎡㎡三房㎡㎡主力面积㎡㎡(在售)主力总价万元万元推出房源销售率(现房)房源去化一房剩余多套、三房剩余较多*项目周边住宅市场调查情况案名海客瀛洲规划面积万方规划户数多户销售面积㎡单价范围元㎡(海景房元㎡)均价元㎡在售户数房型面积二房、三房、四房主力面积㎡(一期)主力总价万元推出房源销售率(现房)房源去化售完*项目周边住宅市场调查情况案名帝豪水榭花都规划面积万方规划户数户销售面积㎡单价范围元㎡均价元㎡在售户数套房型面积㎡三房、㎡四房主力面积㎡(在售)主力总价万元推出房源销售率(现房)房源去化三房剩余较多*项目周边住宅市场调查情况案名映像西班牙规划面积万方规划户数多户销售面积㎡单价范围元㎡(在售)均价元㎡在售户数套房型面积二房、三房主力面积㎡(在售)主力总价万元推出房源销售率(现房)房源去化三房剩余较多*本项目周边楼盘调查及分析(住宅)调查数据分析市场调查分析及价格建议*项目周边住宅市场调查情况分析Chart映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:平方米周边楼盘主力面积列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:元平方米周边楼盘均价调查列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:万元周边楼盘总价调查列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:平方米周边楼盘主力面积列表*由上述列表可以看出:目前金凤凰城周边楼盘在售主力面积均在平方米以上平方米一下的房源大多已经去化剩余房源不多。除了海客瀛洲与福港好莱坞目前在售房源主力面积为平方米左右的大三房或四房外其余楼盘房源均是平方米左右的标准三房房源。本项目首期推出的号楼、号楼和号楼中除了号楼是一房的小户型外号楼和号楼的套房源中平方米左右的三房有套这批房源的去化将受到周边楼盘较大的影响。项目周边住宅市场调查情况分析*项目周边住宅市场调查情况分析Chart映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:元平方米周边楼盘均价调查列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:元平方米周边楼盘均价调查列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:万元周边楼盘总价调查列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:平方米周边楼盘主力面积列表*由上述列表可以看出:目前金凤凰城周边楼盘以本项目为中心住宅销售均价越靠近连云区中心越高越远离中心越低。除了海客瀛洲的海景房的销售价格超过元平方米外靠近连云区中心的老婆均价一般在元平方米出头位置偏远的楼盘销售均价则在元平方米以下。项目附近的楼盘销售均价在元左右鉴于剩余房源多为高楼层房源实际整盘销售均价应略低于元平方米。项目周边住宅市场调查情况分析*项目周边住宅市场调查情况分析Chart映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:万元周边楼盘总价调查列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:元平方米周边楼盘均价调查列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:万元周边楼盘总价调查列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:平方米周边楼盘主力面积列表*由上述列表可以看出:此次调查的个楼盘在售房源总价除了海客瀛洲被海景房拉高到万元其他房源总价一般在万元左右。鉴于目前周边项目在售主力房源多为三房这样的总价是比较符合实际情况的。本项目即将推出的一房和二房的房源在总价上将具有较强的竞争优势。项目周边住宅市场调查情况分析*关于周边项目小户型房源:福港好莱坞:一室平米目前推出套开发商保留多套单价元左右港城蓝天:一室平米总共套目前剩余多套单价元左右东盛四季花园:一室平米左右总多套目前剩余套单价元左右。项目周边住宅市场调查情况分析*小结:此次共调查个楼盘主要在周边项目在售房源的面积、均价、总价上汇总并分析以作为本项目月中二期高层小高层首批房源推出做定价参考。调查分析结果大致可归纳为:■周边在售房源大多为平方米以上房源■周边平方米以下小面积房源销售去化速度快于大面积房源■本项目附近楼盘目前销售均价为元平方米(实际整体均价略低于此数据)■周边地区面积为平米以下及总价在万元以下的房源较稀缺项目周边住宅市场调查情况分析*本项目周边楼盘调查及分析(商业)基础调查数据汇总市场调查分析及价格建议*项目周边商业市场调查情况久和商铺(期房无返祖)面积:底层平方米(小面积商铺)二层几百平方米都有结构:楼挑高米价格:底层均价平方米最高价元平方米二层价格未定销售方式为底层及二层分开销售。底层主力商铺总价在万元以上*项目周边商业市场调查情况福港好莱坞(现房无返祖就间商铺)面积:一间面积为平方米左右(底层)一间平方米左右(两层连卖底层为小面积)结构:层高米价格:底层均价元平方米二层均价元平方米*项目周边商业市场调查情况港城金三角(期房三年包租每年)面积:平方米(其中的商铺面积在多平方米左右)结构:底层层高米二、三层米价格:均价元平方米最高价元平方米(连卖)主力商铺总价万元左右目前以销售(销售员如是说)地理位置:非常差距本项目很远*项目周边商业市场调查情况香堤(期房暂未销售)面积:平方米结构:层高米价格:东面元平方米西面元平方米主力商铺总价万元左右*项目周边商业市场调查情况Chart香缇花园福港好莱坞久和商铺港城金三角单位:平方米周边楼盘商铺最大单位面积列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城香缇花园福港好莱坞久和商铺港城金三角Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:元平方米周边楼盘均价调查列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:万元周边楼盘总价调查列表Sheet香缇花园福港好莱坞久和商铺港城金三角单位:平方米周边楼盘商铺最大单位面积列表映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:平方米周边楼盘主力面积列表*项目周边商业市场调查情况Chart香缇花园福港好莱坞久和商铺港城金三角单位:万元周边楼盘商铺主力总价列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城香缇花园福港好莱坞久和商铺港城金三角香缇花园福港好莱坞久和商铺港城金三角Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:元平方米周边楼盘均价调查列表Sheet映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:万元周边楼盘总价调查列表Sheet香缇花园福港好莱坞久和商铺港城金三角单位:平方米周边楼盘商铺最大单位面积列表香缇花园福港好莱坞久和商铺港城金三角单位:万元周边楼盘商铺主力总价列表映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城映像西班牙香缇花园海客瀛洲帝豪水榭花都港城蓝天日出东方弘达名筑福港好莱坞东盛四季花城单位:平方米周边楼盘主力面积列表*项目周边商业市场调查情况◆周边项目以单层销售为多只有本项目是所有商铺均采用两层连卖的方式销售◆周边项目多为小面积商铺除了福港好莱坞外主力面积一般都在平米左右◆周边项目底商单价较高均在元平方米以上久和更是达到元以上◆周边项目销售的商铺总价一般都在百万元以下久和的商铺总价稍高主力商铺为万元小结*定价建议住宅市场调查分析及价格建议*项目二期小高层高层首批房源定价建议定价原则:■月中旬推出房源销售价格须与本项目附近楼盘销售价格相近■在上条所诉的基础上须体现本项目的价格竞争优势■通过调整定价系数策略以控制本项目的较大面积及高楼层房源的销售总价以保持高楼层房源在销售总价上的优势*项目二期小高层高层首批房源定价建议定价建议:号楼均价约元㎡号楼均价约元㎡号楼均价约元㎡详见销售价格表方案一:*项目二期小高层高层首批房源定价建议定价建议:销售均价在方案一基础上下调元平方米详见销售价格表方案二:*项目二期小高层高层首批房源定价建议◆方案一优点销售价格高销售资金收益大缺点也是销售价格高销售速度较平稳回款效率较低。◆方案二优点是销售价格较低销售速度较快短期内回款效率高同时为后续栋楼提价释放空间给前期客户房产增值实惠坚定后续客户信心。缺点是首批推出的栋楼的收益会略有下降。◆方案一销售周期预估为个月栋楼整体去化平稳预计在月之前销售方案二销售周期预估较方案一短其中此次推出的栋楼能在个月内去化。方案一与方案二分析对比*定价建议商业市场调查分析及价格建议*定价建议:均价元详见底商销售价格表项目二期底商定价建议本项目二期底商由于面积较大主力面积一般在平方米以上。考虑总价因素因此在单价上我司建议不宜过高元平方米左右的均价比较符合本项目的实际情况。*整体形象包装方案*整体形象包装方案价值生成核心资源是?西小山原生态山体公园社区!墟沟平山转盘附近最具价格优势的房产项目*整体形象包装方案价值主线传播脉路西小山原生态山体公园社区!金凤凰城越来越美住在金凤凰城生活更美墟沟平山转盘附近最具价格优势的房产项目首付万就能入住金凤凰城*整体形象包装方案主推广语首付才万元起住更美的金凤凰城*整体形象包装方案广告视觉风格定位视觉调性:别致、现代、简约。打破常规的设计风格入市以原生态山景隐含的那种清新简练和质朴为画面元素基点山景公园以一种亲切随性的风格进行展示。表现手法:在广告设计上应走新颖及创意为主的广告推广模式传播“山景公园”“万首付”系列广告主要是“创意十品质十品牌”的三位一体化达到牵一发而动全身之效。*整体形象包装方案色彩:绿色系黄色系阐释:绿色代表自然代表生机勃勃凸显本项目山景公园的核心价值。墨绿色则代表沉稳的气质与优雅的品质更是凸显了金科年铸一剑的底气!黄色代表热情、激烈、积极的意韵凸显本项目“万首付”强烈的冲击力。墨绿底色与黄色文字结合通过强烈的视觉反差以达到夺人眼球的效果!调性:生态、自然、品味醒目、震撼、冲击广告视觉色彩定位*整体形象包装设计方案户外大牌:*整体形象包装设计方案户外大牌:*整体形象包装设计方案道旗一:*整体形象包装设计方案道旗二:*整体形象包装设计方案*整体形象包装设计方案报广一:*整体形象包装设计方案报广二:*整体形象包装设计方案报广三:*整体形象包装设计方案报广四:*开盘推广及销售促进方案*开盘推广及销售促进方案渠道与诉求·媒体选择户外大牌及道旗:方案见上诉形象包装设计方案*开盘推广及销售促进方案渠道与诉求·媒体选择时间渠道月日月日月日月日月日月开盘预告开盘热销期持续热销期苍梧晚报主题首付才万元起住更美的金凤凰城(金凤凰城二期、、号楼即将登场)金凤凰城二期、、号楼公开促销活动广告产品广告频率开盘前一周周二一次半版及周四一次整版开盘当周两次其他每周一次(半版)每月二次半版公交车身主题首付才万元起住更美的金凤凰城金凤凰城现正热销㎡起迷你小豪宅沿街金铺时间*开盘推广及销售促进方案渠道与诉求·媒体选择时间渠道月日月日月日月日月日月开盘预告开盘热销期持续热销期短信广告主题金凤凰城二期、、号楼即将登场开盘促销活动产品广告频率开盘前一周一次开盘当周两次每月一次网络新闻主题金凤凰城现正热销㎡起迷你小豪宅沿街金铺金凤凰城小户型精品公寓月开盘热销时间*开盘推广及销售促进方案开盘销售促进方案、优惠时间:月日月日、优惠对象:此时间段内签约下定客户、优惠内容:凡现场人及以上人次同时签约一次性付款折贷款折“快乐团购二人行”:*开盘推广及销售促进方案开盘销售促进方案、优惠时间:月日月日、优惠对象:此时间段内签约下定的企事业单位客户、优惠内容:企事业单位公积金贷款客户优惠凭企事业单位相关证明享受一次付款客户的折优惠注:享受公积金贷款优惠客户则不享受“团购二人行”活动优惠针对相关政府部门及工业园区主动做一次活动展示(可将优惠活动易拉宝于现场展示此项须协调)“超惠公积金”:*开盘推广及销售促进方案开盘方案详见开盘活动方案*谢谢观看

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