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黄埔中心区城市设计.pdf

黄埔中心区城市设计.pdf

上传者: valentine 2018-08-10 评分 0 0 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《黄埔中心区城市设计pdf》,可适用于工程科技领域,主题内容包含简本广州市黄埔中心区发展策略研究及城市设计GUANGZHOUHUANGPUZENTRUMENTWICKLUNGSFORSCHUNGUNDURBAND符等。

简本广州市黄埔中心区发展策略研究及城市设计GUANGZHOUHUANGPUZENTRUMENTWICKLUNGSFORSCHUNGUNDURBANDESIGN最终成果项目名称:广州市黄埔中心区发展策略研究及城市设计委托单位:广州市城市规划编制研究中心编制单位:德国ISA意厦国际设计集团广东省城乡规划设计研究院广州市交通规划研究所项目负责:德国ISA意厦国际设计集团:DiplIngDitaLeyh德国ISA意厦国际设计集团联合合伙人张亚津德国ISA意厦国际设计集团联合合伙人项目联络人:德国ISA意厦国际设计集团:张雅茗德国ISA意厦国际设计集团规划师王鹏德国ISA意厦国际设计集团规划师广州市城市规划编制研究中心GuangzhouUrbanPlanningandResearchCenter德国雷瓦德景观设计事务所REHWALDTLANDSCHAFTSARCHITEKTENDRESDEN–BEIJING中交第二航务工程勘察设计院广东分院德国ISA意厦国际设计集团:MichaelTriebDitaLeyhOhoudAhmadKamalFryniPapadoudiKonradBeyerAmritHaugerSamyDavidSchneiderBejoernvonRandow张亚津张雅茗王鹏王焱喆张建伟周佳伦杨婷张华滕飞桂颖集团总裁集团联合合伙人集团规划师集团规划师集团规划师集团规划师集团规划师集团规划师集团联合合伙人集团规划师集团规划师集团规划师集团规划师集团规划师集团规划师集团规划师集团规划师集团规划师广东省城乡规划设计研究院:张少康马向明温春阳王浩邹伟勇陈洋杨嘉莫宁波马满林彭文高黄开华秦晴董嘉文梁翠霞赖传豪黄冕媚何健雄院长高级规划师总规划师教授级高级规划师副院长高级规划师所长高级规划师副所长高级规划师博士城市规划师硕士城市规划师城市规划师城市规划师高级规划师城市规划师硕士城市规划师城市规划师城市规划师高级工程师工程师工程师广州市交通规划研究所:贺崇明景国胜赵国锋常华金安汪振东周志华洪勇翁勇苏北区鹏陈景佳陈嘉超所长教授级高级工程师副所长高级工程师高级工程师高级工程师高级工程师助理工程师高级工程师高级工程师高级工程师工程师助理工程师助理工程师助理工程师广州市城市规划编制研究中心:吕传廷主任教授级高级工程师陈勇副主任教授级高级工程师黎云总规划师副研究员吴超高级规划师黄鼎曦高级Industire()其他生产性服务业黄埔地区具有广州市重要的汽车产业板块化工产业板块以及其他能源与科技产业发展的潜在背景同时在区位上与广州市大学城科学城知识城一脉相承未来有潜力承担现有产业的科技研发总部经济职能以及具有成长性的新产业研发机构。•以邮轮码头的发展为契机围绕邮轮码头建立一个集购物、酒店、餐饮、娱乐等多功能于一体的高端商业中心辐射整个珠江湾区。•黄埔新塘的沿江轴带将成为生活功能的主要集聚地打造一个综合性的公共服务中心辐射沿线周边的工业区域和整个东部片区。既要承接新城市轴线的城市核心服务区的部分高端职能又要结合广州东部片区发展以高薪技术产业为依托的工业服务业单元发挥“轴转传承、核心带动”的作用打造成为东部片区的服务业核心。()生活性服务业与旅游产业黄埔地区具有广州市重要的汽车产业板块化工产业板块以及其他能源与科技产业发展的潜在背景同时在区位上与广州市大学城科学城知识城一脉相承未来有潜力承担现有产业的科技研发总部经济职能以及具有成长性的新产业研发机构。黄埔现代服务业发展功能整体格局主导产业生产性服务业专业化的临港商务中心主导产业的生产性服务业依托邮轮码头的高端商业中心东部旅游服务中心面向东部片区的综合性公共服务中心发展趋势:基本目标:互生共建的发展模式核心工作:通过生活性服务业带动生活品质的提高由此形成生产性服务业的发展基础。未来形成以一个以“三位一体”的功能构成符合黄埔中心区未来的发展要求得以支撑其发展成为东部片区的副中心城区。MODERNSERVICES服务业WIRTSCHAFTFORSCHUNGEN产业发展专题>>>>>>临港商务区应该以航运服务业为核心承接珠江新城员村琶洲的部分职能同时辐射整个广州东部片区起到联系中心城区、带动东部片区一体化发展的作用。建议临港商务区加快发展中介服务业、工业服务业大力发展港口服务业和航运服务业巩固提升商贸业。临港商务区重点发展的现代服务业建议表临港商务区重点发展的现代服务业现代服务业细分层级港口服务业港口物流服务、行政类岸检服务、船舶代理公司、港口电子服务系统等华南地区航运服务业航运交易市场、航运专业培训等华南地区中介服务业广告、会计、保险、咨询、法律等东部片区工业服务业精细化工、汽车保险销售维修、汽车美容、高科技研发办公等生产性服务业东部片区商贸业商业、贸易、社区服务等东部片区珠江新城琶洲员村临港商务区以金融业为核心的高端现代服务业中心金融保险业中介服务业房地产业以会展为核心的现代商贸博览服务业中心会展业中介服务业信息服务业房地产业旅游业以国际航运为核心的现代综合产业与生活服务中心航运服务业港口服务业中介服务业工业服务业商贸业CBDMODERNESERVICEFORSCHUNG临港商务区现代服务业研究临港商务区应该重点发展的现代服务业WIRTSCHAFTFORSCHUNGEN产业发展专题CBD发展目标作为广州发展战略“中调”和“东进”的交汇点黄埔具有建设次级的多功能商务核心区SUBCBD的潜力:广州国际航运中心的承载实体国际邮轮母港及经济的载体。“湾区”范围内代表广州宜居宜业宜游生活的代表性节点。吸引珠江东岸东部产业区南部产业区城市连绵地带潜在的生活性服务与生产性服务需求促进形成穗莞合作。东部产业区南部产业区的现代产业服务业核心节点容纳本区域“内聚型”总部经济。CBD发展定位根据从宏观到微观、从战略到现实的分析得出临港商务区的功能定位是:国际航运服务中心主要承担航运服务业和港口服务业等功能。广州东部现代服务业基地主要承担中介服务业、工业服务业和商贸业等现代服务业职能。临港商务区与珠江新城琶洲员村地区整体作为广州市现代服务业最核心地区。东部片区广州珠江新城临港商务区湾区东部产业区南部产业区珠江东岸地区>>>>>>分阶段城市发展立足黄埔区生产生活需要近期内有效提高黄埔区人居品质完善产业需求逐步结合黄埔区产业背景塑造服务业发展基础现代人居生活设施基础与现代都市文化基础与白云白鹅潭等现代服务业片区的差异化发展。产业发展策略区域协作:引领构建东部现代产业空间格局。以生产性服务业为核心以黄埔为主体联合萝岗、新塘构建现代服务业核心区以汽车、石化和其他装备制造业为核心黄埔与花都、南沙等地开展产业链上下游协作构建一体化的产业集群网络与萝岗、新塘形成合理的纵向分工体系构建世界级先进制造业走廊。空间集聚:引导服务业、工业与物流用地进一步集聚。引导航运服务、中介咨询、商贸等行业向现代服务业集聚区集聚引导具有发展前景和土地产出率较高的工业企业向工业园区集聚引导物流用地向国际性和区域性物流园区周边集聚。构建单元:完善产业地区的综合配套服务功能。构建具有较强竞争力核心产业的产业单元以完善的公共服务配套吸引创新型人才的集聚促进全区和各产业单元竞争力的持续提升。产业空间布局()区域产业空间布局框架临港商务中心区江在东西向延续城市服务业发展和新的功能为穗莞联合珠江东西岸产业共生发展形成新的动力长洲岛为琶洲会议会展中心区域提供高品质低密度的会议旅游休闲功能区域。南北向联系罗岗中心区科学城长洲岛大学城形成广州东部片区生产性与生活型服务业核心为东部片区真正形成国家级产业基地的服务业脊柱文化产业与旅游产业服务产业的结合中心。为广州市东部国家产业基地塑造“金色十字”轴线。WIRTSCHAFTFORSCHUNGEN产业发展专题发展定位与发展策略WIRTSCHAFTLEITBILDUNDSTRATEGIE>>>>>>广州石化广州乙烯厂?黄埔制造产业城综合性公共服务中心高科技研发园区•专业化的临港商务中心•面向东部片区的综合性公共服务中心•依托邮轮码头的高端服务中心•东部片区商务旅游中心远期航运服务业中心东部旅游次中心汽车商贸综合基地产业城生产性服务中心东部会议会展旅游中心未来取消工业发展滨水现代服务业功能带航运服务业空间发展模式新三明治布局内部产业空间结构包括国际航运服务业中心:近期内利用渔珠码头用地塑造专业化的临港商务中心面对东部片区的综合性公共服务中心依托区域性的邮轮旅游所形成的高端服务中心附属功能还包括东部片区商务旅游中心。整体策略为:大力发展港口服务业和航运服务业加快发展中介服务业、工业服务业巩固提升商贸业。最终发展为专业性的国际航运服务综合性办公商贸区域性购物、娱乐、住宿、旅游等生活性服务性单元。远期航运服务业中心:未来以文冲船厂改造用地作为远期航运服务中心与为南海神庙服务的东部旅游次中心。以发展现代服务业为核心在航运业形成规模后在此为相关产业提供进一步发展的空间以及东部产业片区的总部经济科技研发商贸展示空间南海神庙的旅游服务中心东部黄埔片区的综合生活服务中心。滨水现代服务业功能带:在黄埔老港整体迁离之后以黄埔新塘的沿江轴带为纽带发展“大沙鱼珠南港新塘”的串珠状服务集聚格局结合合理比例的居住与公共设施辐射整体黄埔城区形成沿江现代服务业的另一空间以及黄埔中心区的新滨水生活服务区。黄埔制造产业城:广元路以北规划黄埔制造产业城包括广州石化和广州本田汽车产业单元围绕北部先进制造业产业集群在核心区域可考虑规划汽车商贸综合基地产业城生产性服务中心。面向东部的综合性公共服务中心:大沙东路现有中心区更新扩展旧城原有公共商业服务功能形成以购物、餐饮、文化、娱乐服务为一体的综合性公共服务中心。同时带动具有地域特色的传统服务业的提升。东部片区旅游中心:以长洲岛东北角与黄埔军校为中心充分利用长洲岛的历史文化与生态旅游资源以“中国革命的摇篮黄埔军校”为品牌发展面向国际市场的广州市低密度生态休闲旅游产品。此外结合琶洲员村会议会展的需求以生态型低密度商务会议旅游设施、小型会展、培训为契机与商务会议旅游。WIRTSCHAFTFORSCHUNGEN产业发展专题发展定位与发展策略WIRTSCHAFTLEITBILDUNDSTRATEGIE>>>>>>发展目标:以航运业中游产业形成亮点上游产业积极突破形成区域性的航运交易中心、航运信息中心、航运培训中心构建起与国际航运中心发展相适应的现代航运服务软环境功能共同推动广州国际航运中心的地位尽快确立。中期目标实现传统物流的现代化控制物流指向设施的优化管理的优化金融创新。远期目标实现全球供应链的价值延伸逐步完善以高端航运现代服务业为核心的国际航运服务中心功能。GESAMTLEITBILD发展定位GESAMTLEITBILDUNDSTADT黄埔中心区区域发展定位及目标黄埔区功能定位珠江东西岸产业带与城市生活的交汇与激发节点广州市东扩穗莞联合的重要节点广州市现代城市生活在珠江口宜居湾区的代表节点广州市东部产业功能区域与沿江现代服务业功能区域的重要交集区域性产业服务中心及高品质生活服务中心具体功能定位:•辐射华南地区的航运服务中心和专业性临港商务中心•广州国际邮轮码头•广州东部高端滨江商业中心•广州东部片区的公共服务中心•国家级近代革命历史旅游中心广州广府文化旅游中心之一未来可规划中国国共合作研讨论坛等国家级文化设施。•中等密度高品质多元化生活片区支撑“广州东部城市副中心港城一体、宜居宜业的滨江城区”发展目标。>>>>>>规划指导思想包括:•塑造自然文化背景之下的独特都市景观充分发挥依山滨水特性塑造山水人文都市的独特景观形态。重点打造鱼珠商务区、长洲岛北端、大吉沙酒店会议区的珠江两岸对景天际线塑造广州东部门户型城市景观。•提倡多元化城市生活以区政府为中心的行政中心区向西在近期与鱼珠临港商务区建立直接联系向东在远期与庙头地区建立轴线联系向南结合乌涌建立滨江节点充分发掘地铁沿线与滨江区域商业潜力和娱乐休闲需求实现与商务功能、商业功能相配合的多种综合性城市功能多样化发展城市经济高效使用土地。•实现城市建设环境与生态环境的共生在山体和水体之间建立风廊在改造河涌同时通过多种生态手段降低对生态环境的负面影响改善空气质量同时将高品质生态环境融入城市生活与景观系统之中。空间配置原则包括:•山水相依充分利用滨海区位、山水环境、地形植被条件创造山水通廊最大限度亲近自然。•生态开敞最大限度保持开敞空间的公共性同时结合生态建设要求形成生态综合网络。•灯塔效应利用主导功能区的建设辐射带动周边的发展提升整个地区品质与价值。•综合发展强化核心区功能之外综合发展旅游业、酒店业、大型商贸、文化娱乐休闲、会展、高档公寓等一系列相关功能。发展定位LEITZIELEDESHUANGPUDISTRIKTS黄埔中心区区域发展策略及原则GESAMTLEITBILD发展策略:逐步降低下游产业港口物流服务的比重加快中、上游产业港口中介服务、港口信息服务和港口生活服务的发展。传统的散杂货运输朝集装箱运输方向转变形成低物流的货运运输体系。建立邮轮母港逐步增加客运运输的比重形成以邮轮经济为主体的港口发展模式。大力发展港口生活性服务业降低生产性服务业比重打造成为邮轮服务生活港。港口生产性岸线逐步转变为生活性岸线充分利用滨水资源塑造独具风貌的滨水休闲空间黄埔中心区融商务办公、文化娱乐、旅游休闲、酒店与会议中心、高档居住为一身结合丰富多变的城市公共空间、宜人的尺度与城市公园有机结合注重人性化、生态化的塑造同时集合高效率高凝聚力的设计力图打造港城一体宜业宜居宜游的现代化广州滨江东部中心区。>>>>>>城市设计URBANDESIGN整体城市设计重点地区城市设计经济测算MASTERPLANFOCUSGEBIETECONOMICCALCULATION>>>>>>MASTERPLANNUTZUNGSSTRUKTUR规划结构分析图整体城市设计以鱼珠邻港商务区为核心以不同等级的城市发展轴线联系城市内部功能空间关系,形成中心放射式的城市发展结构。功能联系轴线以临港商务区为起点向西联系员村、琶洲地区,向东通过大沙东路形成近期城市发展主要轴线在远期沿滨江岸线形成新的城市发展轴带动轴线汇聚于庙头地区形成远期航运商务中心,从而在珠江北岸形成东西方向联系城市不同区域的商业发展带向南通过金洲大道与长洲岛整体开发形成文化、旅游、度假、生态一体化的功能布局辐射大学城及以南地区向北通过通过茅岗路地铁七号线与茅岗商业区连接指向科学城。在地区南北形成连续的自然生态绿脉形成整体城市自然环境背景并沿铁路和河涌形成南北通透的绿化廊道联系与城市发展结构相结合形成完善的整体城市结构体系。>>>>>>总平面图整体城市设计>>>>>>>>>>>>MASTERPLAN整体城市设计NUTZUNGSPLAN土地使用规划序号类别代码用地类别名称用地面积(Ha)占城市建设用地比例平均容积率建筑面积(万平方米)大类中类R居住用地C公共设施用地C行政办公用地C商业金融用地C文化娱乐用地C体育用地C医疗卫生用地C教育科研用地C文物古迹用地C其他公共设施用地T对外交通用地T铁路用地T港口用地S道路广场用地S道路用地S广场用地U市政公用设施用地U供应设施用地U交通设施用地U邮电设施用地U殡葬设施用地U其他公共设施用地G绿地G公园绿地G生产防护绿地D特殊用地F混合功能用地合计E非城市建设用地E村居住区用地E水域E耕地E园地E林地规划区面积土地使用图>>>>>>MASTERPLAN整体城市设计GFZPLAN开发强度规划开发强度控制遵循总量控制总体平衡的基本原则综合考虑交通区位、产业容量、生态承载力、人口容量、基础设施供给水平等限制要素确定地块开发强度。规划区整体建设用地综合毛容积率控制在左右。开发强度空间布局整体北高南低考虑到长洲岛大吉沙生态敏感性较高历史文化资源丰富容积率应控制在以下。珠江北侧地区采取TOD开发模式土地利用强度在地铁站周边最高。容积率开发强度分布图>>>>>>对外道路交通改善措施、打通黄埔大道南侧平行临江大道与鱼珠临港商务区地块的交通联系构造能分担黄埔大道交通压力的次干道、打通大沙地路向西跨越中山大道与珠吉路、深涌道路的联系分担中山大道交通压力。、打通港前路与沿江高速交通联系优化疏港交通组织。内部道路交通改善措施、茅岗路规划道路红线宽度为米从道路间距和联系道路等级出发由次干道提升为主干道。、部分干道如茅岗路、大沙地路等按照现状和周边土地利用规划进行局部调整。、鱼珠临港商务区、长洲旅游生态岛重点发展区道路系统应根据土地利用布局、开发建设模式、现状地形地貌进行优化。道路网规划总体指标控制城市设计道路网密度基本合适比较原规划主、次干道的密度均有提高总体上能满足土地利用布局和开发强度要求。局部高强度开发地区、城中村等需进一步提高支路网密度如鱼珠临港商务区地块、长洲等地。等级快速路主干道次干道支路长度(km)道路密度(kmkm)国家规范黄埔区城市设计规划道路网密度城市设计道路网结构图MASTERPLAN整体城市设计综合交通规划VERKEHRSPLAN临江大道西延大沙地路西延茅岗路调整为主干道打通港前路与沿江高速联系>>>>>>现状疏港通道规划、丰乐路禁止疏港大货车通行使用性质调整为生活性道路。、向北由港前路通过石化路、茅岗路至广园东路。、向西有港前路经黄埔大道至东环高速。现状疏港交通改善方案、港前路拓宽蟹山西路至中外运段同时新建港前路联系石化南路通道。、拓宽改造石化南路。、改造广园东路石化路立交增设黄埔东路石化路立交。、将海员路作为港前路实施的比选方案。MASTERPLAN整体城市设计综合交通规划VERKEHRSPLAN现状疏港交通改善方案现状疏港通道规划>>>>>>近、中期疏港通道规划、货运交通东进东出配合鱼珠临港商务区规划建设将石化路以西、港前路以北规划为禁止大型货车驶入区域。、向北由港前路通过石化路至广园东路作为货运通道。、向东由沿江高速、港前路延长线、护林路接东二环高速、信华路作为主要货运通道。近、中期疏港交通改善方案、新建港前路与沿江高速联系道路改造相关立交。、港前路向东延伸至东二环、开发大道。、拓宽信华路新建护林路至开发大道。、在石化路沿线等外围地区建设公共无水港优化疏港交通组织缓解疏港交通压力。MASTERPLAN整体城市设计综合交通规划VERKEHRSPLAN近、中期疏港通道规划近中期港口搬迁方案港口搬迁建议如果首先搬迁中外运但是保留黄埔港港前路货运通道将对中外运地块的开发造成严重影响。建议优先搬迁黄埔港。>>>>>>远期疏港通道规划远期黄埔老港全部搬迁原有港口功能由南沙、新沙、黄埔新港承担港口岸线转为生活岸线。远期疏港交通改善方案、未来广园东路以南、东二环以西全部为生活性道路禁止疏港大货车的驶入。、广园东路作为城市快速路未来将以客运交通为主。、广州市东部过境货运交通主要由东二环高速、北二环高速等外围道路承担。MASTERPLAN整体城市设计综合交通规划VERKEHRSPLAN远期东部货运通道规划远期港口搬迁方案>>>>>>轨道号线方案比选原轨道号线于丰乐站与轨道号线换乘于大沙东站与轨道号线换乘并预留向萝岗延伸的条件。城市设计建议号线于鱼珠与轨道号线、号线换乘形成线换乘枢纽。经综合考虑建议轨道号线维持原方案原因如下:、原轨网方案在黄埔形成鱼珠、丰乐、大沙东个线换乘枢纽对比只有鱼珠个线换乘枢纽方案更有利于轨网客流培育均衡黄埔区的发展、鱼珠受到周边的交通性道路和用地格局限制腹地较小不足以支撑线换乘客流规模、长远来看黄埔港必将搬迁原号线方案可结合黄埔港搬迁后用地开发和黄埔区现有中心区发展潜力更大。、轨道号线按照现有线位未来仍需向萝岗延伸与萝岗号线衔接。MASTERPLAN整体城市设计综合交通规划VERKEHRSPLAN轨道号线线位比选图>>>>>>步行系统规划方案包括自然型游步道、城市型购物商业步行区、林荫步道三种类型。主要串连起城市各个重要广场公园公共活动中心体育中心等将城市与水面、山体等自然景观紧密的联系在一起形成覆盖整个规划区域的步行网络。尽可能与汽车交通交叉降至最低。铁路和主要干道通过设置过街天桥或地下通道来解决。林荫步道设置于城市主要交通干道上通过优美的绿化景观和铺装打造能串联主要特色功能区的林荫步道。步行系统设计要求:、人行道宽度宜米、行人旁侧空间、行走间隙、人行道铺装、绿化与景观、标识系统。自行车系统规划方案自行车网络根据服务功能分为通勤道、休闲道两类系统通勤道设置于联系了主要居住区、办公区、商业区且交通衔接方式较为丰富、便捷的干道道路上应尽可能设置专用的自行车道或是有物理分隔措施的车道。同时构造有效的衔接轨道交通、BRT、常规公交柯提升公交服务范围实现公交出行门到门的自行车租赁系统。租赁点主要设置于地铁站点、BRT站点、居住区点、公建点、休闲旅游点类地区共设置个点。自行车系统设计要求:、利用不同铺面材料或彩色路面分隔机非交通流、利用较宽的道路中央分隔带设计人非混合休闲道、方便的路边非机动车停车设施。MASTERPLAN整体城市设计慢行系统规划SLOWTRAFFICPLAN自行车系统规划图>>>>>>MASTERPLAN整体城市设计GRUENKONZEPT绿地生态系统规划规划区北侧绿地系统规划通过对现有水系、山体等生态资源的整理形成以绿化廊道为轴线南北贯通的绿化网络联系地区南北的城市绿肺。规划区南侧长洲岛以保育生态环境为主尤其注重对滨水自然型生态地区的生态保护。核心生态廊道:主要沿现有铁路、文涌水系和金洲大道起到南北生态联系、污染防护和城市风廊的功能。次要生态廊道:主要沿茅岗路、石化路等道路展开起到联系主要生态廊道和河湖水系的作用。核心绿化景观节点:结合城市功能在城市重要功能区形成核心绿化景观节点在为城市提升绿化品质的同时提供更多公共空间。次要绿化景观节点:结合景观廊道梳理次级城市绿化节点形成完整的绿化景观体系。绿地生态系统结构图>>>>>>MASTERPLAN整体城市设计HOEHENPLAN高度控制图建筑高度控制主要根据区位、功能以及景观特征综合考虑结合城市空间设计对城市高度进行引导。黄埔城市区结合服务功能中心次中心分布形成个m以上的高度控制核心点分别为鱼珠临港商务区东侧节点、邮轮港城节点、大沙东路商业节点及东部滨水休闲区商务节点。在两个高度控制点周边形成梯度式递减高度控制区建立连续舒缓的城市天线变化趋势空间体系。高层建筑布局充分考虑城市与自然环境的关系避免重要视线廊道被高层建筑遮挡以及保证良好的滨江视野。大沙东路两侧、铁路两侧作为城市放射发展轴线形成m的城市廊道。长洲岛区域在建筑布局充分考虑城市与自然环境的关系和总体城市定位严格控制长洲岛建设高度高层建筑不超过米保证整体自然环境不被遮挡。控制滨江建设高度在米以下打造滨江界面保证城市空间可以良好的与生态空间相接驳形成特色文化旅游休闲氛围。>>>>>>YUZHUHAFENCBD鱼珠临港商务区NUTZUNGSTRUKTURDESHAFENCBD`S临港商务区功能结构港口Harbourservices居住区地铁站广场商务花园区西区文化娱乐餐饮岛国际邮轮港城商务会议中心旅游巴士和轮渡点大沙东路城市联系轴线地铁站中央公园及地标点商务花园区东区中央商务区的核心空间由主要城市的功能轴线、廊道及相应标志性建筑围合形成。西侧商务区联系广州东侧滨水城市功能带形成城市发展连续带东部商务区借助原有河涌的重塑形成东侧商务岛黄埔大道以北地铁站周边公顷的北侧地铁商务区。娱乐休闲核心是原可口可乐和黄埔冷冻厂用地为中心外围辐射四条轴线:•西侧的文化餐饮休闲轴线•北侧铁路沿线的绿色公园轴线•大沙东路城市联系轴线•和东侧的邮轮母港港城轴线。绿色公园轴线>>>>>>YUZHUHAFENCBD鱼珠临港商务区ARTENDERMISCHNUTZUNGSZONEN街区复合形态整个区域作为一个商务核心区整体性发展。形成一个集工作、购物、文化、娱乐和生活为一体的混合区域。强调功能的复合性和多样性使得三核核心区均有商务、休闲、酒店式公寓功能便于三个区域分期开发。西侧商务区:是花园商务区在后酒店及公寓岛在前的布局。花园商务区主要容纳大型总部园区酒店和公寓岛小型企业聚集滨水设置商业区。东侧商务岛:为花园商务区和SOHO公寓混合区。北侧地铁商务区:由高强度地铁站商务区、高强度居住区和滨水娱乐休闲功能区组成。整体为高强度开发。滨水文化休闲带:将商务三核贯穿起来。由滨水公园、游艇会码头、文化娱乐体育中心向东文化娱乐餐饮岛由公共空间将商务三核紧密联系在一起。东南部形成具有优质绿化公共空间和露天滨水剧场的娱乐休闲岛为游人提供更多的娱乐导向。并与未来东侧区域的国际邮轮港城和其他商务功能形成联系。复合性花园性都市街区邮轮港城酒店公寓岛文化娱乐体育花园商务soho公寓混合区娱乐休闲岛游艇码头花园商务区高强度商务区商务区居住区域居住区域地铁站商务区混合型商务居住区域>>>>>>YUZHUHAFENCBD鱼珠临港商务区MASTERPLAN规划总平面图>>>>>>>>>>>>YUZHUHAFENCBD鱼珠临港商务区NUTZUNGSPLAN土地利用规划经济技术指标土地利用规划图序号类别代码用地类别名称用地面积(Ha)占城市建设用地比例平均容积率建筑面积(万平方米)大类中类R居住用地C公共设施用地C商业金融用地C文化娱乐用地C体育用地S道路广场用地G绿地G公园绿地G生产防护绿地城市建设用地合计E非城市建设用地E水域规划区面积>>>>>>YUZHUHAFENCBD鱼珠临港商务区GFZPLAN开发强度规划根据CBD开发强度的研究采用弹性的开发强度适应市场变化提高投资效率。整个鱼珠临港商务区公顷城市建设的平均容积率为。商务办公用地整体中高强度开发自北向南强度降低。地铁鱼珠站东侧容积率为最高为到之间商务西区在临近地铁三溪站容积率为向南降至商务东区在黄埔大道东沿线地块为南侧地块容积率为。文化休闲用地低强度西侧文化用地容积率为东侧休闲娱乐岛的容积率为。居住用地高密度开发容积率为至。开发强度规划图容积率>>>>>>YUZHUHAFENCBD鱼珠临港商务区VERKEHRSPLAN交通规划对外联系通道、黄埔大道及黄埔大道支线快速路红线宽度米主要的东西向道路。、港前路次干道红线宽度米海员路次干道红线宽度米。、珠吉路主干道红线宽度米。、茅岗路主干道红线宽度米。、蟹山西路次干道红线宽度米。内部道路系统内部道路以次干道、支路为主。次干道红线宽度米支路红线宽度米。受制于黄埔大道支线高架桥系统和茅岗立交临港商务区在对外交通衔接上需协调与周边道路、立交的关系。同时也要考虑到交叉口间距与内外交通组织的关系强化临港商务区的交通可达性。控制与临江大道东延线联系的次干道>>>>>>YUZHUHAFENCBD鱼珠临港商务区VERKEHRSPLAN交通规划“二心一轴一线”步行系统布局二心:以地铁鱼珠站、三溪站为步行交通组织的核心构建将黄埔大道以南的临港商务区和地铁站直接联系起来的连续步行系统。一轴:在临港商务区内打造沿东西向次干道北侧绿地布置的步行系统主轴线向东联系邮轮码头向南跨越次干道与主要建筑沟通。一线:打造沿珠江、内河沿线布置的滨水游憩步行系统。步行系统形式步行系统主要包括地面、地下、高架种形式。地面形式工程量小结合道路实施方便但是容易受到机动车、过街信号灯等影响步行速度最慢交通效率最低安全性最差适宜于一般地区。地下形式步行速度较快交通效率较高还可结合地下商业开发但是工程量最大实施周期较长适合地铁站周边地区不适宜观光游憩用途。高架形式步行速度较快效率较高还可将交通性与观光游憩用途相结合高架形式工程量也较大但是小于地下形式适合于连片发展的商业区。综合比较上述种形式并借鉴国内外CBD建设经验推荐步行系统形式:与地铁站联系的交通性步行系统以高架为主跨越主、次干道并直接接入主要的公共建筑滨水游憩步行系统采取地面形式地铁站周边采用地面形式。二层步行系统因地制宜可灵活布置在公共绿地、路侧建筑退缩、道路上方。>>>>>>YUZHUHAFENCBD鱼珠临港商务区HOEHENPLAN高度规划图临港商务区米制高点建筑设置在东侧商务区入口处滨江制高点为五星级酒店米。黄埔大道东两侧高层建筑控制在米向河岸降至米文化建筑在米以下。mmmmmmmmmm>>>>>>>>>>>>>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛LEITZIELEUNDPLANUNGSPRINZIP功能定位与规划原则长洲岛功能定位:国家级生态文化旅游岛长洲岛绿色规划原则:•交通绿色畅通:重新梳理长洲岛交通体系使其对外交通联系通畅便捷尽量减少岛内交通•生态绿色储备:金洲大道东侧用地在洪圣沙煤码头没有确定搬迁之前做为用地储存尽量保持原有农田并增加防风林以保证整个岛的空气质量•文化绿色联网:自然生态与历史文化结合:建立以文保点为线索塑造其与山体及滨水岸线的绿色生态廊道形成生态文化旅游网络•保护天际绿线:严格保护黄埔军校和各个文保点的天际线景观以及山体绿色天际线•旧村绿色整治:尽量保留现状旧村用地整治为主开通村内必要的支路增加公共服务设施以比较小的经济代价创造和谐舒适的绿色岛屿•生态绿色住区:塑造高品质低密度为主的住宅区创造经济价值的同时维持岛内人口总量不大幅增加>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛城市空间结构图设计理念:切合国家文化生态旅游岛的规划定位实现“双轴四带”相互带动融合发展双轴:城市发展轴与休闲服务轴四带:城市服务功能发展带文化旅游发展带山体生态连绵带农田生态连绵带城市空间结构:以金洲大道西侧与长洲路之间串联起会展、商业、商务、旅游服务及公共交通服务重要设施,形成城市服务功能发展带。沿长洲岛北岸串联各类重要文保建筑形成生态文化旅游网络为主体的文化旅游发展带。在两个发展带之间与长洲岛东侧分别以山体和生态农田为主体组织打造以生态旅游观光为核心的城市生态连绵带最终打造两条空间发展轴线、沿金洲大道形成南联大学城北接珠江北岸串联整体区域城市空间的城市发展轴。、沿中部的珠江支流河涌以度假休闲生态观光为一体的休闲服务轴文化生态民俗生态会展城市发展轴休闲服务轴城市设计理念和规划结构KONZEPTUNDPLANSTRUKTUR>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛KONZEPTUNDPLANSTRUKTUR设计理念和规划结构设计理念CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛总平面图MASTERPLAN>>>>>>>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛NUTZUNGSPLAN土地使用规划经济技术指标土地利用规划图序号类别代码用地类别名称用地面积(Ha)占城市建设用地比例平均容积率建筑面积(万平方米)大类中类R居住用地C公共设施用地C行政办公用地C商业金融用地C文化娱乐用地C体育用地C医疗卫生用地C教育科研用地C文物古迹用地S道路广场用地S道路用地S广场用地G绿地G公园绿地G生产防护绿地城市建设用地合计E非城市建设用地E村居住区用地E水域E耕地E园地E林地规划区面积>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛GFZPLAN开发强度规划开发强度规划图开发强度规划图整个长洲岛城市建设用地的平均容积率为。建筑面积总量约为万平方米。金洲大道最北端西侧会展地块容积率为最高为南侧五星级度假酒店地块其次为。长洲岛北侧滨江带、长洲路北侧山脚下地块、到深井村其容积率都控制在至。金洲大道沿线商业地块在至。长洲路东侧部分居住地块其余新建居住区容积率在至之间。容积率>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛VERKEHRSPLAN交通规划对外联系通道、新化快速路红线宽度米向北联系南环高速向南接京珠高速公路。、金洲大道主干道红线宽度米东接长洲隧道西接大学城和新化快速路是贯穿长洲岛的东西向主要道路。内部道路系统内部道路以次干道、支路为主。次干道红线宽度米支路红线宽度、米。道路系统改善建议、长洲岛定位为文化、旅游岛在道路网布局、等级划分、道路红线宽度等方面应体现文化旅游特色体现绿色生态和可持续发展的交通特点。、长洲、深井城中村以整治为主不做大规模的建设开发因此岛内次干道、支路系统布设尽量尊重现状建筑、地形地貌适当加密。、深井片区支路网密度偏低覆盖率不够村建筑密集对外疏解道路缺乏应结合现状适当控制米道路作为村民出行通道以及满足消防要求。、通过在金洲大道南侧控制与之平行的次干道预留了未来鱼珠隧道通车可能造成金洲大道交通压力增大过境交通对金洲大道沿线已成熟生活气息的干扰的分流通道。预留分流通道>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛VERKEHRSPLAN慢行系统规划自行车交通系统长洲岛定位为文化、旅游岛规划非机动车交通系统大力发展休闲自行车交通并与大学城自行车系统相联系。、沿规划主干道、次干道规划通勤自行车系统并与长洲地铁站相衔接延伸地铁服务范围。、沿规划支路及公园内部道路规划休闲自行车系统。公共自行车租赁系统建立公共自行车系统在以下重要交通枢纽、旅游景点、人流集散点等规划个独立的公共自行车租赁点:长洲地铁站、黄埔军校、黄埔造船厂、长洲隧道、长洲南、长洲东、思亭路、中山公园、深井。>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛GRUENPLAN绿地系统规划整体绿地系统由类组成其中包括山体绿地、生态绿地、公共绿地和内部景观绿地。山体绿地主要由西部沿内陆地区延伸至南部地区形成独特的山体绿化连绵区为城市区提供良好的绿化发展背。沿长洲岛南岸充分利用现有的城市绿化资源规划湿地公园和生态绿化休闲康体区形成长洲岛西侧沿江生态绿化廊道并在南部长洲岛边界区域沿城市快速路布置具有防护性质的生态绿化缓冲区。城市公共绿地集中布置于城市不同重点区域沿金洲大岛形成配合城市发展周布置的城市公共绿地轴线并沿长洲岛西北侧布置公共绿地以配合滨水城市公共空间的延续形成与琶洲对岸的对景区域绿化前景。内部景观绿地布置与建筑围合空间内形成城市深层公共空间体系满足城市半私密空间的城市活动需求。绿地系统规划图>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛HOEHENPLAN天际线控制滨江北岸地区及趾旗山体天际线控制天际线保护核心对象:黄埔军校北侧连片山体天际线保护措施:以黄埔军校为中心半径米内建筑不超过层。以趾旗山山脊带外围米内建筑限高米。在长洲路以北的新建居住区以低密度别墅、联排、叠拼、双拼住宅为主。局部在不遮挡山体景观的前提下适当规划层小高层塔楼。严格禁建高层板楼。米米黄埔军校山脊带层居住塔楼层居住塔楼>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛SKYLINE天际线控制长洲岛天际线控制城市建设前景与自然山体背景形成错落的天际线格局。西侧以旅游中心为高点,形成展示型天际线前景区域,控制建筑高度由岸线向内陆逐层变化,创造丰富的滨江天际线中部由城市建设远景区和山体天际线形成城市界面向自然界面过渡的背景区,严格控制山体区域的开发建设强度以保证天际线的整体协调关系以船舶文化园区域作为城市前景山体为中景结合星级酒店高点形成天际线高潮区域同时与两侧自然天际线的融合,创造低强度高品质具有丰富色彩层次的景观界面。旅游中心山体天际线背景船舶文化园前景星级酒店高点深井村自然天际线>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛TOURISMUSPLAN长洲岛旅游规划本次规划建议利用现有历史、工业、自然环境文化背景配合城市未来整体发展定位提出“多种特色、线性组织、融合提升、“的旅游发展目标即在不同区位依据优势文化或自然基础建立不同特色的旅游文化片区与重要节点利用整体旅游游线组织串联不同特色景点、景区实现丰富旅游资源的整体利用和系统组织从而保证地区优势旅游资源与地区文化生活发展相融合使长洲岛地区品质发展良性循环持续提升。军事遗迹文化旅游区:利用原有黄埔军校旧址及战争遗迹形成具有军事特色和历史传承意义的文化旅游主题片区。海洋船舶文化旅游区:以黄埔船厂工业为依托以海洋造船工业文化为背景利用部分特殊工业建设遗迹结合整体造船历史营造具有区域城市意向的船舶文化博览园使黄埔船厂地区文化和特色生活尺度感受得到传承和提升。广府文化旅游区:以保护深井区民俗村的生活尺度为基调结合历史建筑创造具有一方民俗生活特色及休闲、文化、生活感受为一体的民俗旅游区。观光农业及自然生态旅游区:基于长洲岛优越的自然生态环境优势发展参与型自然风光区达到利用环境的同时提升环境品质以使整体良性发展。长洲岛旅游规划图>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛DORFSANIERUNG村庄整治规划以城市主要干道和步行游线为引导配合城市整体功能对村庄对外展示界面进行立面及功能的改造重点修缮文保建筑其余村庄居住建筑以外观整理为手段使提升其居住空间品质。)长洲村整治规划修缮保护建筑(历史建筑)立面功能改造建筑外观整理建筑拆除建筑>>>>>>CHANGZHOUISLAND长洲旅游生态岛DORFSANIERUNG村庄整治规划在修缮保护文保建筑的前提下以深井古建筑群与安来市旧址为依托对深井村建筑进行整体改造提升居民生活品质延续村庄广府传统的空间尺度打造深井传统民俗风光区传承文脉的同时完善村庄建设发展。)深井村整治规划修缮保护建筑(历史建筑)立面功能改造建筑外观整理建筑拆除建筑>>>>>>>>>>>>()用地和房屋现状情况根据《城市设计》土地利用现状并结合对项目用地范围内的现状调查情况整体城市设计范围位于黄埔中心区北至广园快速路东至石化路南临黄埔区界西至黄埔区界用地总面积约平方公里。房屋建筑面积约万平方米其中国有土地房屋建筑面积约万平方米集体土地房屋建筑面积约万平方米。范围内有茅岗、文冲、横沙、下沙、深井、长洲六个社区需进行城中村改造以及黄埔军校旧址、黄埔港区、广州市机械科学研究院、黄埔造船厂、中国人民解放军四三零七工厂、海军广州基地物资站等用地。()《城市设计》规划情况根据城市设计该区域规划定位为“港城一体宜业宜居宜游的现代化广州滨江东部中心区”。规划范围内水域面积约为平方公里主要为珠江航道水域面积。规划总建筑面积万平方米其中融资地块建筑面积万平方米复建村民住宅万平方米村集体物业万平方米保留建筑面积万平方米。()征地拆迁情况根据现状调研及摸查情况本地区需拆迁房屋总面积万平方米其中国有房屋万平方米村民住宅万平方米村集体物业万平方米。ECONOMICCALCULATIONOFHUANGPU整体经济测算()测算原则黄埔中心区城市设计范围广现状建设量大规划期限和建设周期长征地拆迁成本、土地综合开发成本及土地收益均处于动态过程不可预见因素较多为使经济测算结构相对合理并具有操作性采用近期与远期、宏观与微观、精算与概算相结合的原则进行测算分析其中“旧村”改造经济平衡基本上遵循该村改造地块平衡的原则。()测算思路按照规划整个地区的开发周期预计至少为~年期间城市规划、用地政策、房地产市场状况均可能发生变化征地拆迁、土地开发成本及土地收入也相应处于变得之中理论上土地成本和土地收入的变化规律应基本保持一致尤其是广州市年出台的“三旧”改造政策在拆迁补偿方面建立了与新建商品住宅市场价格相挂钩的补偿机制该规律更加明显。因此测算在总体上、宏观上采用静态测算方法粗略测算达到经济平衡需要的建设规模。具体测算结果详见《黄埔中心区城市设计经济测算表》。基本情况OUTLINE测算思路和原则CALCULATIONPRINCIPLE>>>>>>土地综合开发成本土地综合开发成本包括公共服务设施和市政基础设施配套建设成本。公共服务设施建设成本。其中教育、医疗、体育等设施建筑面积共计约万平方米按元平方米建设成本计算总建设成本为亿元消防、卫生等设施建筑面积共计万平方米按元平方米建设成本计算总建设成本为亿元两项共计亿元。市政基础设施建设成本。包括绿化、广场、道路、滨水岸线改造、水环境整治等市政设施以上设施建设成本共计亿元含地铁建设成本亿元。以上土地综合开发成本共计亿元按规划范围内陆域面积约平方公里计算折合城市设计部分公共服务和市政基础设施配套需投入亿元平方公里。利息及不可预见费用上述两项成本合计按照前两项成本合计的%计算(其中利息率占%不可预见费用占%)利息及不可预见费用约亿元。以上成本总计亿元。()土地出让收入测算根据《城市设计》和三旧改造相关统计及测算公开出让融资用地公顷总建筑面积万平方米按照住宅计算预计公开出让成交单价为元平方米融资收入约为亿元。其它新增居住建筑面积万平方米按照公开出让成交单价为元平方米计算出让收入约为亿元其它新增商业办公建筑面积万平方米按照公开出让成交单价为元平方米计算出让收入约为亿元。保障性住房建筑面积万平方米政府仅收取土地取得费和土地开发费按照元平方米测算政府收入约亿元。以上土地出让收入共计亿元。()收益预测土地收益为土地收入亿元扣减成本亿元部分土地收益为-亿元。()成本测算成本测算主要包括征地拆迁成本、土地综合开发成本、利息及不可预见费用等。其成本测算政策依据主要为《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府号)、《关于印发(广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)的通知)(穗国房字【】号)等例如住宅房屋货币补偿总金额原则上不高于被拆迁所处区位的新建普通商品住宅市场价格、工业用地公益征收按同地段(毛)容积率商业基准地价%给予补偿。征地拆迁成本征地拆迁成本包括集体土地征收成本和房屋拆迁成本以及国有土地房屋拆迁成本。集体土地征地拆迁成本。预计征收集体土地万平方米按照征收价格元平方米(即万元亩)计算征地成本约亿元。涉及拆迁村民住宅及村集体物业面积共计万平方米其中复建村民住宅面积万平方米综合成本按照元平方米复建成本亿元村集体物业万平方米有证面积和无证面积按:推算有证面积万平方米按元平方米复建成本约亿元无证面积万平方米按元平方米总价亿元物业复建成本亿元。以上集体土地征地拆迁成本共计亿元。国有土地房屋拆迁成本。预计需拆迁国有工业厂房万平方米按补偿单价平方米计算拆迁成本约亿元。旧城改造范围内建筑面积万平方米按照综合成本元平方米计算成本约亿元。上述两项成本合计亿元。(注:上述成本不包含长洲岛部队用地的搬迁成本。)ECONOMICCALCULATION整体经济测算测算过程CALCULATIONPHASE>>>>>>()现状建设情况长洲岛(含深井)位于旧村改造范围内现有的村民住宅建筑面积约万平方米村集体物业万平方米黄船生活区建筑面积万平方米以黄埔造船厂为主的旧厂建筑面积万平方米。旧改范围以外的建筑面积合共万平方米其中城镇居住面积万平方米工业及仓储建筑面积万平方米公共设施建筑面积万平方米村集体建筑面积万平方米部队建筑面积(地形图可测)万平方米。()成本测算集体用地拆迁改造成本。根据“长洲岛以整治为主维持现有村落风貌挖掘长洲历史文化特点”的方针对长洲岛村建设用地以环境整治为主不按照“三旧”的改造方针推倒重建。因此村集体用地的征地拆迁成本可以忽略不计。国有土地房屋拆迁成本。预计需拆迁国有工业厂房万平方米按补偿单价平方米计算拆迁成本约亿元。旧城改造范围内建筑面积万平方米按照综合成本元平方米计算成本约亿元。两项共计成本亿元。公共服务设施建设成本。其中教育、医疗、体育等设施建筑面积共计约万平方米按元平方米建设成本计算总建设成本为亿元消防、卫生等设施建筑面积共计万平方米按元平方米建设成本计算总建设成本为亿元两项共计亿元。市政基础设施建设成本。包括绿化、广场、道路、滨水岸线改造、水环境整治等市政设施以上设施建设成本共计亿元含地铁建设成本亿元。以上土地综合开发成本共计亿元按规划范围内陆域面积约平方公里计算折合城市设计部分公共服务和市政基础设施配套需投入亿元平方公里。利息及不可预见费用上述两项成本合计按照前两项成本合计的%计算(其中利息率占%不可预见费用占%)利息及不可预见费用约亿元。以上成本总计亿元。ECONOMICCALCULATIONOFCHANGZHOUISLAND长洲岛经济测算()土地出让收入测算根据《城市设计》和三旧改造相关要求黄船生活区可融资建筑面积为万平方米按照住宅计算预计公开出让成交单价为元平方米融资收入约为亿元。以黄埔造船厂为主的旧厂改造地块按照城市设计的容积率控制可出让建筑面积为万平方米按照公开出让成交单价为元平方米计算出让收入约为亿元。以上土地出让收入共计亿元。()收益预测土地收益为土地收入亿元扣减成本亿元部分土地收益为-亿元。测算过程CALCULATIONPHASE>>>>>>()现状建设情况鱼珠商务区现状总建筑量为万平方米。其中村民住宅建筑面积约万平方米村集体物业万平方米以鱼珠旧城和鱼木小区为主的居住建筑面积万平方米以鱼珠木材市场和和省燃料公司为主的旧厂建筑面积万平方米。()成本测算集体用地拆迁改造成本。预计征收集体土地万平方米按照征收价格元平方米(即万元亩)计算征地成本约万元。涉及拆迁村民住宅及村集体物业面积共计万平方米其中复建村民住宅面积万平方米综合成本按照元平方米复建成本约亿元村集体物业万平方米按元平方米复建成本约亿元。以上集体土地征地拆迁成本共计亿元。国有土地房屋拆迁成本。预计需拆迁国有工业厂房万平方米按补偿单价平方米计算拆迁成本约亿元。旧城改造范围内建筑面积万平方米按照综合成本元平方米计算成本约亿元。两项共计成本亿元。公共服务设施建设成本。其中教育、医疗、体育等设施建筑面积共计约万平方米按元平方米建设成本计算总建设成本为亿元消防、卫生等设施建筑面积共计万平方米按元平方米建设成本计算总建设成本为亿元两项共计亿元。市政基础设施建设成本。包括绿化、广场、道路、滨水岸线改造、水环境整治等市政设施以上设施建设成本共计亿元含地铁建设成本亿元。以上土地综合开发成本共计亿元。利息及不可预见费用。上述两项成本合计按照前两项成本合计的%计算(其中利息率占%不可预见费用占%)利息及不可预见费用约亿元。以上成本总计亿元。(注:上述成本不包含长洲岛部队用地的搬迁成本。)ECONOMICCALCULATIONOFYUZHUCBD鱼珠商务区经济测算测算过程CALCULATIONPHASE()土地出让收入测算根据《城市设计》和三旧改造相关要求鱼珠地块旧厂改造地块按照城市设计的容积率控制可出让建筑面积为万平方米按照公开出让成交单价为元平方米计算出让收入约为亿元政府收入按%计算出让收入为亿元。旧城改造可融资建筑面积万平方米按照公开出让成交单价为元平方米计算出让收入约为亿元。以上土地出让收入共计亿元。()收益预测土地收益为土地收入亿元扣减成本亿元部分土地收益为-亿元。>>>>>>附表一:《黄埔中心区城市设计经济测算表》(面积:万平方米单价:元平方米总价:万元)附表二:《黄埔中心区城市设计基础设施投入测算表》序号开发项目数量单价小计(亿元)备注交通基础设施新建道路万平方米元平方米按面积计算新增道路立交共处其中新建互通立交处下穿隧道或跨线桥处。互通立交亿元处分离立交亿元处或者跨线桥元平方米隧道元平方米按处计算过江大桥处亿元处或万平方米按处或面积计算过江隧道处-按处或面积计算新增地铁公里亿元公里按长度计算滨水岸线改造千米亿元公里或亿元公里鱼珠商务区和石化路西侧按沿江路和滨江路改造标准万元公里其余部分万元公里绿化公顷元平方米不可预见费上述项合计的合计类型分类基本数据备注面积单价总价集体土地土地征收村民住宅复建有证集体物业复建无证集体物业补偿小计国有土地旧城改造国有工业土地综合开发立交桥隧公建配套绿化地铁亿公里道路水环境整治滨水岸线改造亿元公里或亿元公里基础设施建设小计利息不可预见费(%)合计土地出让收入保障性住房居住(新增)居住(三旧改造)商业办公(新增)商业办公(三旧改造)合计收益总计SCHEDULE经济测算附表幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编
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