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方直研究院6月专题之三:阳光城地产专题研究.pdf

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valentine 2018-08-10 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《方直研究院6月专题之三:阳光城地产专题研究pdf》,可适用于市场营销领域,主题内容包含《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】阳光城地产专题研究方直研究院6月专符等。

《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】阳光城地产专题研究方直研究院6月专题之三营销管理中心《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】•企业基本概况•土地储备策略与区域战略•公司战略•管理策略目录《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】一、企业基本概况企业简介发展沿革市场表现《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】阳光城集团股份有限公司(简称“阳光城”)是阳光城控股投资的以房地产开发为主营务的上市企业(上市代码:)年始创于福州年管理总部迁至上海。作为一家业务涵盖房地产开发、物业管理、商业运营的全国化品牌地产开发集团阳光城坚持“风险分散、规模集中、城市领先”的运营原则着力打造和提升企业的投资、营运及产品能力精准把控市场节点实现资金的快速周转和产品的高溢价。截至目前阳光城已进入福建、上海、陕西、甘肃、山西等省市发展土地总储备突破万方全国储备货值超过亿。同时凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值获得中国房地产开发企业百强、运营效率十强第一、中国房地产上市公司综合实力百强、发展速度五强第三等荣誉。有阳光有生活。阳光城集团自创建以来便以高成长性精品地产运营商之姿用爱心为信念以专心为素养诚心为城市和消费者缔造品质生活为投资者提供卓越价值。企业简介《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】从阳光城的发展来看企业经历了三个阶段已绉仍单业态单项目、单业态多项目转入多业态多项目幵联发展阶段:起步发展阶段()区域开发主要区域福州、厦门企业由年起步发展状态呈现“糖葫芦型”主打住宅领域做完一个项目再做下一个单业态单项目的串联运营管理重心是理顺房地产项目开发流程积累业务流程中需要的知识深化流程节点与岗位、岗位职责对应关系。第一次市场扩张期()市场拓展主要区域上海、兰州、西安、太原自年至年开始进入“鱼骨型”发展阶段围绕一条主脉上多个项目同时展开单业态多项目的并联运营管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。wfdcskynet【唯一官网谨防假冒】【阳光城新界】万平米国际新锐社区占地面积万平方米总建万平方米。小区配备有宽景游泳池COLOR泛会所观景平台、儿童组合器械活动区、休闲活动器械区、乒乓球台、老年棋牌、老年单体器械、社区平米物质漫游街等。【阳光理想城】毗邻福州大学城人文宝地比邻知识精英莘莘学子聚集。亩生态大盘精心铸造万平方米居住典范独揽万亩海西最美园林样板区。获“福州十大最美住区”殊荣。一期丹宁顿小镇别墅二期香草天空洋房已基本售罄。【阳光白金瀚宫】被誉为“福州第一豪宅”。顶级奢华的巍然钜制金色云巅建筑、顶级精工材料、瑰丽水景公园、欧式皇家园林。【阳光乌山荣域】独占福州乌山宝地坐拥闽都人文气质盘踞三大商圈的豪情雄心行政、金融、商业配套齐聚周边。获“福州十大最美住区”殊荣。西安地产项目【阳光城林隐天下】位于西安市高新区总占地面积亩总建筑面积约万平方米。设万平方米双广场绿地、十万平方米大型购物中心引入五星级酒店与阳光国际幼儿园配套国际顶级会所以及万平方米的高尔夫花园。荣获“中国地产品牌西安十强”、“中国地产西安十强楼盘”称号。福州西安项目《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】太原地产项目【阳光城太原晋祠项目】占地余亩建筑面积余万平方米位于山西省太原市晋阳休闲文化区内著名古晋阳城旁的汾河西岸与晋祠博物馆、晋祠国宾馆相邻。规划有标准洞湖景高尔夫球场、高星级度假酒店、国际会议中心、晋商建筑文化长廊、企业总部会馆、低密度生态住宅、养生中心、高层管理人才教育(培训)中心及晋文化创意街区等综合功能是一个集文化、商务、旅游、居住、商业的复合型项目。【阳光城长风商务区酒店项目】占地亩规划建筑面积余万平方米位于太原市长风商务区内核心地段定位为五星级商务酒店、服务式公寓、商业街区一体的城市综合体项目。海南地产项目【阳光城海南昌江棋子湾度假旅游区项目】位于海南省海口市一线沿海的昌江棋子湾畔具有独特的自然生态海岸景观与浓郁的热带滨海旅游文化气息。规划有高星级特色酒店、海景别墅、养生会所、风情商业街与民族文化村等集旅游度假、观光运动、休闲娱乐等众多功能为一体。常州地产项目【阳光城常州绿都万和城】位于江苏省常州市飞龙居住区核心区域常州第一大盘为全城瞩目的超大型城市综合开发项目是常州第一个超大规模、一站式和谐生态生活示范区是未来常州最宜居的大型城市居住集群之一。占地亩总建筑面积约万平方米业态涵盖高档住宅、别墅、洋房、高级会所、购物中心、商业街、大型商场超市、五星级酒店、高档写字楼、菜场、幼儿园、老年公寓以及配套的中小学、公交中心、体育公园、环带公园等等。由阳光城集团与常州黑牡丹集团”(上交所)共同筑就。《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】其他业务阳光城国际集团下属业务包括地产、酒店、教育、物业、贸易和金融但以地产为主地产除了住宅开发还开发商业综合体、酒店和写字楼。阳光城国际集团阳光城金融星网锐捷通讯上市体系阳光城物业阳光城酒店阳光城教育阳光城地产商业综合体商业综合体商务办公商务办公酒店酒店住宅住宅《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】商务办公•立足于多年精品住宅产品的开发及城市运营经验阳光城集团聚焦城市财富眼光精准定位于城市商务金融中心领创地标级写字楼大力拓展商业版图。以阳光城•国际金融中心为代表的商业办公写字楼凭借地标级的营造标准耸立于城市的CBD核心区为城市的财智阶层创就超前的商务平台。环球金融中心《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】商业综合体•商业是城市活力的源动力。以阳光天地为代表的商业旗舰是阳光城集团在遵循可持续发展的前提下整合多年城市运营经验以恢弘巨制的手笔集购物、餐饮、娱乐、休闲、度假、居住、商务等综合功能于一身的商业综合体。黄金商圈、时尚繁华地、多业态组合最大限度地满足城市生活的不同需求为城市的繁华与发展再添活力。阳光天地《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】星级酒店•作为高端酒店资源整合者阳光城集团跨界引入国际级酒店配套服务接待处、商务中心、咖啡厅、阅览室、会议室、休闲会所齐聚打造足不出户的专属服伺。小时量身定制充分满足客户的生活及商务需求。希尔顿花园酒店《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】三、公司战略发展战略业务模式《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】发展战略《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】年战略:坚持区域聚焦和深耕发展形成一带多点的全国战略布局聚焦大福建、长三角、大西北。“未来的市场有三个方向细分市场、精细运营、金融创新这三个做的好能活得更好。”阳光城通过年报表示未来会更加专注细分市场加大对养老、医疗、产业园、智能家居等业务的思考和探索精细运营持续提升管理效率创新金融寻求更加广泛的金融合作同时积极应对大数据、互联网时代的来临向“智慧地产”产业升级。年战略:行业领跑快跑与稳跑并行坚持五步走:“高周转低成本”的运营策略、“丰富产品线精选城市”的定位策略、“扁平化青年近卫军”的团队建设策略、“股债”的多元融资策略、“信息对称评价到位”的管理策略。《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】阳光城快速增长秘诀:“高周转低成本”的运营策略、“丰富产品线精选城市”的定位策略、“扁平化青年近卫军”的团队建设策略、“股债”的多元融资策略扁平化青年近卫军的团队建设策略丰富产品线精选城市的定位策略股债的多元融资策略高周转低成本的远营策略阳光城发展战略《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】快速开发。阳光城“高周转”策略实施后将项目从取地到开盘的周期逐渐缩短到‐个月。阳光城不仅通过产品标准化、提高管理效率等常规手段来保障快速开发还在项目开发策略上想办法。厦门翡丽湾就是一个“快”的典型。阳光城于年月取得该地块个月后即推售套改善型联排产品(至平米)。年月翡丽湾再次开盘当天售出套公寓(至平米)连续刷新厦门市场记录。该项目拿地后不足一年已实现近亿业绩。通过适当的产品搭配策略实现了快速开盘、快速资金回笼。不囤地。项目储备以满足未来两到三年的开工需要为尺度截至年 月阳光城的土地储备约万平米。预计年销售面积约万平米按的复合增长率计算当前土地储备仅满足未来两年开工需要。项目扩展以中小项目为主。阳光城年取得个项目、万平米年上半年取得个项目、万平米。这些项目基本都是万平米以内的商业和至万平米的住宅超过万平米的项目仅有个。这种项目扩展方式有助于尽快实现销售回款提高周转速度。低成本。()“高周转”提升资金使用效率降低资金成本()通过扁平化管理提高管理效率降低管理成本()通过地价、材料等系统化控制措施进一步实现低成本。“高周转、低成本”的运营策略《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】高周转低成本的运营策略:公司坚持高效运营年以来阳光城新增项目从拿地到首次开盘平均周期为个月同时通过多元融资降低资金成本、提高土地利用率规模采购等手段降低成本厦门阳光城•翡丽湾项目从拿地到销售仅个月单盘年销售额超亿。会展中心开盘分钟完销套别墅总销亿轰动厦门取地售楼处、样板区开放SM、凯宾斯基外展点开放、开始蓄客月蓄客期不到个月拿地到首次开盘仅个月“中国新特区、厦门尖沙咀”大型产品推介会公布户型、价格、优惠‐“别墅换三房”联合电商、举行多场Xmhouse、腾讯、蓝房专场小型推介会‐联合银行、商会举行场联谊推介活动蓄客策略:放弃翔安锁定岛内客群重点整合网络、银行、商会客户资源利用凯宾斯基展点进行多场集中式产品洗脑、推介活动仅在开盘期集中火力投放幅报广翔安售楼处、样板房开放到开盘仅隔天挤压客户首期户外出街打品牌“久违了厦门!”全岛幅户外轰炸厦门月月月下旬规划出炉月底动工月出案名团队组建完毕《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】股债的多元融资策略:与同等体量百亿规模的房地产公司相比阳光城发展过程中最显眼的部分是其融资渠道的多样性参与信托融资、股权质押融资、贷款担保融资及引入基金融资融资成本由下降到了。序号信托机构融资主体到账金额存量金额利率期限开始日期备注陕国投国中星城累计偿还亿国元信托陕西实业累计偿还亿华融信托阳光城按约履行中歌斐资产盛阳房地产按约履行中歌斐资产厦门置业按约履行中中铁信托陕西实业按约履行中深圳东源川投资陕西实业按约履行中厦门信托阳光城福建不超过按约履行中歌斐资产臻阳房地产按约履行中歌斐资产亚特隆房地产按约履行中歌斐资产泓顺德房地产按约履行中厦门信托汇泰房地产不超过按约履行中申银万国康嘉房地产不超过按约履行中中融信托金融国际不超过按约履行中合计信托融资阳光城基本上每隔两个月就签署一份合同贷款担保融资:申万证券通过福州中信银行向阳光城子公司康嘉房地产提供委托贷款阳光城为控股子公司金鑫泰置业向兴业银行咸阳支行借款亿元提供担保股权质押:阳光集团将所持有的公司无限售流通股万股(占比)质押给平安信托同时阳光集团还将所持有万股质押给交通银行福建分行基金融资:阳光城还引入了歌斐资产基金作为股权合作融资募资亿元歌斐基金以持股的形式投资阳光城多个房地产项目。单位:万元截至年上半年除了开发贷款和银行流动资金贷款目前已实施存续有效的融资计划如下:《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】精准投资高效运营适销产品是阳光城的三大优势战略。精准投资意味着不冒高风险拿地高效运营提高公司的周转效率适销产品会让企业库存降低现金回笼更快。三者良性循环共同构成阳光城成为一个高效运营企业的竞争力坚持“高周转、低成本”的运营策略快速开发快速去化“简单透明、结果导向、同甘共苦”的企业文化较为成熟的产品体系通过产品线复制进一步提高研发工作效率在工程进度的管控上合理安排项目前期各项工作快速实现开工并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程严格控制主要生产节点缩短项目开发周期年开始ERP系统运用核心竞争力高效运营精准投资适销产品公司依托敏锐、专业的战略投资团队在购买地块前充分分析和关注项目的销售净利润率、IRR等核心指标审慎判定精准投资实现灵敏、审慎、准确的项目投资决策上海六个项目中有四个项目恰好处在自贸区的直接辐射范围内逆小周期:等待市场投资热情平抑低溢价参与投资年月后加大投资拿地力度对于无法实现高周转的项目即使地价低也坚决放弃关注高净值人群和高成长性人群流向开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件坚持顺应地产调控政策的要求精确细分客户需求坚持推出服务于客户、契合客户的需求的适销产品重点关注刚性需求和首次改善需求人群并辅以合理的产品定价和灵活的营销策略实现公司销售的稳健发展项目定位为该城市同类产品标杆“五重景观体系复制创新”策略重视示范区建造强化销售能力《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】“区域聚焦、深耕发展”的发展战略。逐步形成“一带多点”(一带指沿海经济带多点指策略性布点城市)的企业战略发展布局在重点发展福州、厦门、上海及周边地区市场的同时聚焦兰州、西安、太原等城市多渠道、多方式取地扩大区域影响进一步树立和提升了“阳光城”的品牌影响力。截止年末在大本营福州有个在建在售项目共计约万平米。年进入上海、太原并出售不符合战略规划的武夷山项目。年继续在福州及厦门周边、上海、兰州、太原扩展项目。项目扩展方式以招拍挂为主股权收购、合作开发为辅。“丰富产品线精选城市”的定位策略《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】阳光城是一家高杠杆企业截止年末资产负债率为少数股东权益占资产的比例为两者合计。也就是说阳光城每元资产有元来自于负债及合作方投入。信托、基金融资是阳光城融资的主要形式年到账亿元年上半年到账亿元。“股债”融资模式的典型案例是歌斐基金。截止年月歌斐基金累计投入亿元其中约亿元计入项目公司注册资本持有个项目股权其余计入项目公司借款按收取资金占用成本。与万科、恒大相比阳光城的债务结构中预收账款和无息负债占比较低有息负债和少数股东占比较高说明在年阳光城的发展主要依靠融资。年这种情况有所改善截止年月末阳光城预收账款占比提升至有息负债占比减少至财务稳健度有所提升。“股债”的多元融资策略《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】“扁平化青年近卫军”的团队建设策略“扁平化青年近卫军”的团队建设策略《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】A、扁平化()董事会给予经营班子充分授权首先在分工上董事会管的是收益和投资安全至于选什么样的地运营班子自己定。在年度股东大会上有一项议案董事局提请公司股东大会批准授权经营班子在单笔金额不超过净资产的额度内决定并全权参与和处理土地或项目竞买的有关事宜。其次在阳光城内部有一个投资决策委员会委员拥有投票权和定价权防止有人脑袋发热做决定。用组织系统的方式解决投资风险问题。()总部与地区公司之间的授权公司总部与地区公司之间的关系的管理原则通过“授权体系”实施总部充分激发地区公司的活力与能量地区公司负责项目运营简化管理层级真正做到扁平化管理。公司总部制定标准、规范流程、知识沉淀、支持地区公司业务。地区公司是服务客户的前沿是公司主要的盈利中心地区公司与集团总部是前与后的关系而不是下与上的关系。总部负责新地区公司的筹建并为其“定战略、搭班子”协助地区公司聚焦地区深耕发展在公司统一的步调和机制下运作。公司各职能中心在专业穿透力及影响力的基础上建立专业评价权在公司价值观、人才标准、财务规范性等方面建立强势标准在有规模效应的领域和关键风险点上集权管理。地区公司总经理在地区公司竞争策略、产品创新、项目运营、营销创新、人员使用等方面有实质性的责任及权力。“扁平化青年近卫军”的团队建设策略《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】“扁平化青年近卫军”的团队建设策略、青年近卫军敢想敢为、敢拼敢赢、乐于奉献、勇于承担()年轻。周转快了以后管理强度大产品线长了以后管理强度更大所以选择年轻人。()近卫军。思想要统一的董事会有什么想法管理层能够很快接受。管理层、高管、核心团队有什么思想能迅速得到统一。阳光城短短在一两年有一批“多国部队”都是在万科、中海、龙湖、华润等企业出来的。《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】“信息对称评价到位”的管理策略公司依据预算、授权、考核、激励考核办法对管理人员进行考评和奖励管理人员的业绩考核在公司中长期发展战略目标的基础上根据年度经营目标的完成情况来确定分别从销售净利润率、销售回笼金额、成本管理、经营安全、综合管理及可持续性发展等多个指标对公司业绩成果和经营管理团队的管理绩效进行评估。业绩考核绝对的结果导向所有的评价体系建立在结果导向的基础上。《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】四、管理策略战略总部运作项目营销运作《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】总部管理阳光城是一个善于学习的企业在区域布局上采用了美国帕尔迪的扩张模式在业态布局上面则学习了香港新鸿基的操作模式并取得了明显的成效。而在集团投资管控模式方面阳光城再度向全球优秀企业学习运用美国四大房地产开发商之首的霍顿模式对公司进行集分权管理。阳光城总部是典型的“战略型总部”定位为事业决策平台、事业支持平台。阳光城的组织结构呈现出扁平化特征。这种特征与太阳城的企业文化、客户导向且注重效率的企业运营风格高度切合。《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】阳光城采取了“少城市、大纵深”、“少项目、高单产”、“少编制、高绩效”、“少费用、少动作”等营销战略从而确保企业销售目标的达成《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】少城市、大纵深:在城市内进行长、中、短多项目布局每个地区在布局上必须考虑长、中、短期项目的搭配确保有个大项目保持每年地区在建项目销售保持稳定的增长区域:核心城市管理机制:城市公司区域:周边城市管理机制:项目公司排名企业名称销售金额(亿元)销售面积(万方)阳光城融信融侨泰禾首开深深世茂名城三盛万科年福州地区房地产销售排行榜年阳光城福州在售项目序号项目名称位置阳光白金翰宫福州鼓楼阳光乌山荣域福州鼓楼阳光理想城A区‐丹宁顿小镇福州闽侯上街阳光理想城B区‐香草天空、揽香福州闽侯上街阳光理想城C区‐揽月福州闽侯上街阳光理想城D区‐揽香福州闽侯上街阳光理想城E区‐花语海福州闽侯上街阳光城新界福州仓山建新阳光城领海福州闽候新区阳光城福州翡丽湾(南屿滨江城)福州闽侯南屿阳光凡尔赛宫A地块(水晶花园)福州台江阳光凡尔赛宫B地块(天御城)福州台江阳光城时代广场(阳光假日广场)福州台江阳光城SOHO(阳光世纪广场)福州马尾阳光城西海岸(宗地挂号‐A地块)福州闽候海西金融中心福州台江阳光城围绕核心城市扩张战略《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】少项目、高单产:严格控制城市数量及项目数量着重提高单项目产值及单城市均产通过这一策略缩短管理半径、降低管理强度避免效率损失、品质折损年厦门商品房项目销售面积十强年福州商品房单盘销售面积排行榜TOP排名项目名称面积(万方)金额(亿元)世茂御龙湾香开新城阳光凡尔赛宫东二环泰禾广场保利香槟国际融侨外滩融侨宜家三盛国际公园恒宇国际公园融信澜郡阳光城西海岸康桥丹堤融侨锦江悦府博仕后龙港城世欧王庄排名项目名称成交面积(万方)中航城国际社区禹洲中央海岸阳光城翡丽湾万科城龙湖嘉屿城首开领翔国际建发中央湾区(海西首座)联发杏林湾号聚镇厦禾裕景企业排名单项目最高排名福州NONO西安NONO厦门NONO兰州NONO阳光城年上半年实现销售的个城市企业排名和单项目排名《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】少编制、高绩效:谨慎招人有效激励、长期发展选择适合阳光城的人而不是去改变一个人用人策略“一”个人拿“两”个人的工资干“四”个人的活获得“五”倍的成长房地产开发企业人员结构比较*阳光城为所有员工其他均为开发系统人员未含物业人员万科保利阳光城佳兆业行业技术人员营销人员管理人员阳光城员工专业构成阳光城员工学历构成*阳光城管理人员较少组织精简《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】少费用、少动作:高周转下的快销策略营销节奏上速度为先以速度冲击市场费用投入上强调资源有效利用精准投入简单有效以厦门项目为例少动作:套别墅销售目标亿万营销推广费用余天蓄客周期实现组办卡客户户外广告牌多为短期租约最长不过个月短期密集频繁曝光轰炸拿地后个多月就开盘开盘分钟全部销售完毕少费用:商渠道运用到极致通过“存千抵万”的活动利用电商渠道规避收钱办卡的风险同时将客户存缴的千元作为电商的佣金要求电商调动一切广告资源全力配合结合节假日联合银行VIP客户会、商会联谊活动进行项目推介快速建立圈层人际渠道租赁高端酒店宴会厅作临时售楼处巧借SM二期高端卖场跨界合作传递项目入市信息并与高端卖场共享客户资源项目整合电商、展点、联谊、业内、短信公司等各渠道的客户数据跟劳务公司合作每天保证近百人专职call电(多为大学生)现场另安排个人专职管理勤总结、高激励。每天抓优秀的CALL人员工作为案例总结团队竞争若哪边单周办卡量张每张奖千元《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】精准投资高效运营适销产品是阳光城的三大优势战略。精准投资意味着不冒高风险拿地高效运营提高公司的周转效率适销产品会让企业库存降低现金回笼更快。三者良性循环共同构成阳光城成为一个高效运营企业的竞争力坚持“高周转、低成本”的运营策略快速开发快速去化“简单透明、结果导向、同甘共苦”的企业文化较为成熟的产品体系通过产品线复制进一步提高研发工作效率在工程进度的管控上合理安排项目前期各项工作快速实现开工并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程严格控制主要生产节点缩短项目开发周期年开始ERP系统运用核心竞争力高效运营精准投资适销产品公司依托敏锐、专业的战略投资团队在购买地块前充分分析和关注项目的销售净利润率、IRR等核心指标审慎判定精准投资实现灵敏、审慎、准确的项目投资决策上海六个项目中有四个项目恰好处在自贸区的直接辐射范围内逆小周期:等待市场投资热情平抑低溢价参与投资年月后加大投资拿地力度对于无法实现高周转的项目即使地价低也坚决放弃关注高净值人群和高成长性人群流向开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件坚持顺应地产调控政策的要求精确细分客户需求坚持推出服务于客户、契合客户的需求的适销产品重点关注刚性需求和首次改善需求人群并辅以合理的产品定价和灵活的营销策略实现公司销售的稳健发展项目定位为该城市同类产品标杆“五重景观体系复制创新”策略重视示范区建造强化销售能力《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】项目营销运作:以厦门翡丽湾为例说明通过系统营销改变产品的先天不足提升项目自身性价。产品模式营销模式销售模式《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】产品模式先天平淡无奇后天如何发力?《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】公司背景一家主板上市地产企业(SZ)源自福建福州创建于年。公司股价从年初每股元稳定上行日前创元左右年内新高今年累计涨幅约成为目前沪深两市年度累计涨幅排名前三的成长性股票。年以来阳光城运用灵活的融资策略不断提高资金储备和改善运用效率提升从拿地到设计、工程、营销的整个运营系统能力打造并完善产品线。在拿地方面阳光城坚持“多规划、低成本、可持续”的拿地策略现已累积相对充足的战略土地资源储备高周转盈利模式全国排名前列在业内奉行高周转策略的地产公司通常要求项目在拿地九个月左右开盘销售。而阳光城仅用了六个月天从拿地到蓄客开盘而且首次开盘当天就售罄所推房源已显示出极为强劲的周转速度。根据阳光城集团的运营策略阳光城集团将以高周转率来进行项目开发开发项目的首次开盘平均时间在拿地后的个月最晚不会超过个月。灵活融资渠道阳光城集团正在采取引入包括房地产基金在内的新融资方式以降低融资成本。月日阳光城集团股份有限公司发布公告与歌斐资产管理有限公司签订《合作框架协议》引入亿元房地产基金合作投资福州、厦门项目。该地产基金由诺亚财富进行募集投资门槛是万元可选择债权投资也可选择股权投资也可选择混合投资投资预期收益在至投资年限在年至年不等。城市布局一二线城市为主从源起福州到亮相上海阳光城集团先后进入福建、上海、陕西、江苏、甘肃、山西、广西、海南等省市并逐步形成“一带多点”(一带指沿海经济带多点指策略性布点城市)的企业战略发展布局。产品线两大品类七大产品系阳光城集团以大跨度响应房地产市场的主流消费需求。并逐步形成包括住宅(城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态别墅)和商业(商务办公、商业旗舰、星级酒店)两大产品品类涵盖全方位生活所需。产品模式亮点:灵活的融资渠道高周转率的盈利模式利用资金杠杆实现品牌快速扩张对利润要求较低《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】产品模式亮点:首选有发展潜力的近郊地块保证土地成本优势以便后期营销发力取地在今年月日厦门土地拍卖会上经与宝嘉、国贸等多家开发商近百轮激烈竞价后福建阳光地产开发公司与福州开发区鑫秋夏商贸有限公司联合以万元竞得翔安新城XP地块楼面价大于等于元平。地块经济指标地块编号XP土地位置翔安新城首期开发区翔安大道与肖厝南路交叉口东北侧土地用途居住、商业、科教(幼儿园)土地面积平建筑面积平容积率楼面地价元平溢价率地块界址图地块区位图本案翔安国际机场高崎国际机场环岛路翔安大道沈海高速翔安新城集美新城海沧新城同安新城厦门本岛翔安隧道出口第一站毗邻翔安新城核心区现状荒凉尚无现成生活配套片区规划翔安新城片区规划定位以行政办公、文化娱乐、商业服务、休闲旅游和生活居住为核心的综合性城市新区是翔安未来发展速度最快的片区总用地面积公顷容纳居住人口万。目前整个片区处于待建状态仅一政府限价房、两商住项目在建。交通距厦门本岛km距离万达广场km距离高崎机场km配套、资源基本无现成生活配套周边规划有恒亿商业综合体(待建)、翔安新城CBD(代建)、肖厝中小学(在建)、高层可眺览海景周边规划四大公园《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】地块一:别墅地块二:别墅高层地块三:高层商业街区社区幼儿园规划:由套低密度景观别墅、套亲海景观高层组成。为提高货值的容积率做“高层别墅”的拆解使用别墅实现单方溢价近倍。并且对南面的海景资源有效运用。户型:高层产品包含平米的两房、三房及多平的三房或四房别墅产品则规划为平米左右的联排和类独栋。实用面积可达平赠送率超过装修:毛坯立面:法式新古典园林:法式宫廷园林内部配套:、风情商业街、社区幼儿园产品模式亮点:产品系快速复制(物业类型、户型、景观、样板展示区)取地个半月后即开始施工大大缩短了前期运作周期福州阳光城翡丽湾厦门阳光城翡丽湾《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】产品模式亮点:精准定位控面积、控总价、控成本别墅产品设计创新提高赠送空间与市场主流产品形成差异化控面积总价对接岛内三房总价区间打破客户对于翔安区域抗性定位第一居所吸收岛内三房客群与主流别墅产品走差异化主打交通、性价比优势外立面点挂石材即营造品质感有节约成本客户注意不到的瓦面等建材则尽可能节约成本下沉式庭院挑高层即赋予产品高赠送卖点又节约建筑成本。一、控面积总价对接岛内三房三、控成本不失品质与卖点户户赠送入户花园、下沉式庭院、双车位下沉式庭院挑高层可倒板吃空间非常取巧。第三层均赠送超大露台类独栋第四层还赠送露台赠送率均超性价比高。二、提高赠送率打造高性价比《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】产品规划别墅分类独栋、联排端、联排中三种图例户型属性建筑面积赠送面积面宽层数绿框KK类独栋别墅平平米四层红框LL联排别墅端头平平米三层蓝框RR联排别墅中段平平米三层《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】类独栋户型建面平赠送平地下一层一层、K、K户型是类独栋别墅其赠送面积㎡赠送面积最大(其他户型赠送约平)。更有四层空间赠送超大露台、下沉式庭院(挑空层可倒板)。、K、K户型类独栋别墅三面采光南北通透户型设计合理层高米至米的挑高空间并赠送带两个停车位。、表均价是约合元平还可享受一系列的优惠其中K、K户型是总价最高也是最佳的房源。【户型解析】产品规划《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】二层三层四层类独栋户型建面平赠送平产品规划《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】地下一层一层排端户型建面平赠送平、L,L户型建筑面积约㎡赠送面积为㎡㎡是联排别墅赠送面积最大。、户型设计合理南北通透层高米至米的挑高空间并赠送两个停车位。、表均价是元㎡还可享受一系列的优惠性价比超高。、L、L户型均是分布在联排别墅两外侧或者双拼别墅与类独栋之间有一定距离空间由于类独栋靠近L、L已经围墙起来所以这一定距离空间l、l可以合理的利用起来。【户型解析】产品规划《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】二层三层排端户型建面平赠送平产品规划《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】地下一层一层联排中户型建面平赠送平、R、R户型是联排别墅中间其赠送面积约㎡赠送面积最小、R、R户型户型设计合理南北通透层高米至米的挑高空间并赠送两个停车位。、均价是约合元平米还可享受一系列的优惠K、K是总价最低。【户型解析】产品规划《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】二层三层联排中户型建面平赠送平产品规划《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】营销模式套别墅目标亿万营销推广费用余天蓄客周期实现组办卡客户《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】会展中心开盘分钟完销套别墅总销亿轰动厦门取地售楼处、样板区开放SM、凯宾斯基外展点开放、开始蓄客月蓄客期不到个月拿地到首次开盘仅个月“中国新特区、厦门尖沙咀”大型产品推介会公布户型、价格、优惠‐“别墅换三房”联合电商、举行多场Xmhouse、腾讯、蓝房专场小型推介会‐联合银行、商会举行场联谊推介活动蓄客策略:放弃翔安锁定岛内客群重点整合网络、银行、商会客户资源利用凯宾斯基展点进行多场集中式产品洗脑、推介活动仅在开盘期集中火力投放幅报广翔安售楼处、样板房开放到开盘仅隔天挤压客户首期户外出街打品牌“久违了厦门!”全岛幅户外轰炸厦门月月月下旬规划出炉月底动工月出案名团队组建完毕营销节奏:速度为先唯快不破!《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】营销推广项目定位锁定岛内客群由“岛内三房换岛外别墅”到“可能是离您最近的别墅”凸显性价比及近岛两大核心优势。项目卖点、近岛优势:诉求分钟进岛享万达商圈近岛生活、高性价比:诉求产品高赠送率及低总价优势“岛内三房可换岛外别墅”概念、增值潜力:以香港尖沙咀类比翔安炒热“两岸新兴产业及服务业示范区”新特区的概念诉求当下翔安价格表现远低于其内在价值是投资赚钱的最好时机。从主打卖点来看项目着力诉求高性价比、增值潜力而对品质(园林、建筑、物业、智能化等要素)则相对弱化。线上推广:如何在短时间内做到满城皆知?《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】项目在月(拿地后个月)随即在岛内外抢占数幅优质地段的户外广告牌在项目营销推广开始前先期进行品牌导入及预热以“厦门久违了”为主题简单的红底大字版面广告牌分布范围广扼守进出岛要道位置、岛内人车流量密集处主要包括:翔安大道沿线、厦门大桥口、杏林大桥、海沧大桥、演武大桥沿线等这些户外广告牌多为短期租约最长不过个月且分布全岛内外短期密集频繁曝光轰炸到达率高在项目营销推广开始之前先行打响了品牌形成了一定的轰动效应。户外长期的保留个翔安幅、演武大桥幅、火车站幅户外投入约万营销模式亮点:扼守进出岛要道品牌形象快速密集出街形成全城轰动话题《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】通过“存千抵万”的活动利用电商渠道规避收钱办卡的风险同时将客户存缴的千元作为电商的佣金要求电商调动一切广告资源全力配合。项目联合了xmhouse网、腾讯大闽网、蓝房网三家当地主流网路媒体进行网络团购活动:线上软硬结合投放广告释放优惠刺激连接线上团购报名页面落地线下举办小型专场产品推介会办卡蓄客。据悉项目仅在腾讯大闽网一家的网络硬广投入即达万远超过报广的投入。项目电商渠道最终成交组。此外项目还尝试了微博、微信二维码、QQ动画GIF转发等各种新的网络渠道网络团购流程网络团购报名页面mini页链接mini页焦点图微信公众平台营销模式亮点:转嫁营销成本不掏分钱调动主流网媒将电商渠道运用到极致《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】从集团领导这一信源在公共媒体进行价值论断的强势传播比单纯从媒体口进行宣传更具说服力和感染力信源的可信度更高!联合当地地产界主流的网络媒体xmhouse网、腾讯大闽网在首页焦点新闻、mini页焦点图中利用图文、视频形式发表其营销总监刘强对于翔安增值潜力的游说性论断《现在不锁定翔安赚钱的机会就过了》着力诉求翔安的增值潜力。其论点是目前翔安是价格洼地现在入手正是赚钱良机主要论据有:、邓时代深圳、江时代上海、温时代天津、而习时代海西海西龙头厦门泉州翔安乃厦泉中心、类比瑞景翔安保障房的建设将会带来大量的人气及商业配套、翔安厦大带来顶级教育、医疗配套、新机场超虹桥吞吐量为翔安带来大量的人口导入。、翔安隧道比桥更高级景观更佳。据代理公司访谈刘强具有极强的煽动力经常在凯宾斯基接待点对客户进行演讲“洗脑”。营销模式亮点:公司领导担任“首席讲解员”充分利用主流媒体及各个公开场合强势宣讲反复深度解读区域价值《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】其出街广告没有明显的特点文字较为直白构图简单色调明快较为注重直效性。《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】锁定岛内客群基本放弃翔安本地客群岛内设置两接待点凯宾斯基A会议厅充当岛内售楼处作用配合网络团购多进行专场小型推介活动罗宾森接待点则在人流量最大的火车站进行拦截。项目地售楼处开放非常晚同样板房一起正式开放。足见其客户定位锁定岛内客群客群定位及展点设置线下蓄客:如何快速聚集意向客户并促进客户办卡?《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】SM二期面向中高端消费群体且本身调性较为时尚项目通过与SM二期签订框架合作协议取得了之前开发商从未取得的优势资源:、SM二期中庭正中位置外展点(位于动线交通核之前未有)、SM二期外立面户外广告(之前只用于SM签约商铺)、携手举办SM新生活广场联合举办的“秋冬时装周暨三周年庆典”(活动规模、调性、人气俱佳)、客户数据资源共享项目展点独创的透明玻璃会客室在公共空间营造私密感和尊贵感。营销模式亮点:瞄准岛内高端卖场跨界合作巧借卖场大事件传递项目入市信息并与高端卖场共享客户资源《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】营销推广据了解项目整合电商、展点、联谊、业内、短信公司等各渠道的客户数据跟劳务公司合作每天保证近百人专职call电(多为大学生)现场另安排个人专职管理进行了大范围、高频率、扫荡式的疯狂Call电。甚至遭到了部分接电人的举报。勤总结、高激励。每天抓优秀的CALL人员工作为案例总结团队竞争若哪边单周办卡量张每张奖千元Call电内容为大卖点来就送礼为项目客户来源最大渠道。营销模式亮点:整合客户数据资源组建百人CALL电团队反复扫荡式的CALL电为项目提供大量到访客户《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】线下结合节日节点与银行VIP客户、平和商会等进行多场软性的聚会联谊推介活动运用人际渠道软性推广避免硬性的宣讲和游说。营销模式亮点:结合节假日联合银行VIP客户会、商会联谊活动进行项目推介公司高层积极参与快速建立圈层人际渠道《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】目标客群锁定岛内在凯宾斯基设置接待点充当岛内售楼处的作用。项目地售楼处开放晚仅与样板区一同在开盘前天才正式开放。结合线上联合三大网络媒体进行网络团购报名线下在凯宾斯基酒店举行专场小型推介活动办卡蓄客。同时也为大型产品推介活动预热。营销总监刘强经常亲自上阵对客户进行洗脑(凯宾斯基租赁费用投入万)营销模式亮点:租赁高端酒店宴会厅作临时售楼处针对媒体及银行VIP等团购客户不定时的高频次的小型推介会《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】月日在前期已举办过多场网络团购小型专场推介会的基础上项目在厦门海悦山庄举行了声势浩大的产品推介活动主题为“中国新特区厦门尖沙咀阳光城翡丽湾产品品鉴暨财富分享”其通过以下“三把火”对客户进行“洗脑”、继续炒热区域价值:打“新特区”概念结合市政府搬迁类比“尖沙咀”。(同概念股用新概念吸引市场用类比引发增值联想)、凸显产品性价比:宣导自身产品高赠送率现场公布折后价格并比较岛内外在售别墅价格彰显其超高性价比优势、大力度优惠刺激:现场办卡存抵万倍增值。营销模式亮点:产品发布会提供实实在在的“干货”用诱惑价格的提前锁住意向客户避免客户流失《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】项目园林示范区较为到位据了解该项目团队为龙湖原班人马但无奈施工水准和速度未达到龙湖级故工期有一定延误被竞品龙湖嘉屿城抢占先机。但相对于厦本地房企在速度和品质上仍领先一步。售楼处装修大气翔安售楼处、示范区及样板间仅在开盘前天才正式开放由于前期蓄客得力开放当天人满为患。营销模式亮点:抢在开盘前展示到位宁可展示细部有缺陷也不愿错失开盘良机追求速度甚于完美《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】样板房样板房展示较为到位突出了空间感和高赠送超大露台、地下酒吧等效果较好其中下沉式庭院改造成了泳池现场触动力强。《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】销售模式套别墅如何在分钟内售罄?《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】销售模式亮点:联合销售狼性竞争谁赢谁留下世联VS易居按任务完成情况评奖(现金、旅游等)按首批别墅销售业绩决定后续高层销售代理《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】、时机选择市场大势:月全国楼市回暖厦楼市均价微张公布应求此时开盘放大了恐慌性购房心理。项目节点:样板房开放收筹后仅天收筹情况良好通过缩短考虑时间挤压客户。、地点选择选择在岛内会展中心避免客户到翔安现场因现场荒芜而临时放弃并减少隧道拥堵带来的交通风险。、房源销控客户到现场得知套房源已被阳光城集团内部认购无论其真假但却制造了极强的暗示性营造了抢购的氛围。、开盘方式集中挤压式摇号选房。、价格优惠“高报低开”策略低于客户预算预期。验资未购客户优惠可用于商铺为明年推售商铺预热。下午点分钟进入会场公布各栋具体的单价、总价。下午:在会展中心正式摇号。验资客户采用摇号入选房区共约组客户到达现场参与选房摇号每次组客户入场。下午点分钟主持人宣布售罄可售房源套每次摇号五组客户平均分左右摇号一次“平均一分钟卖出超过套的别墅”并无夸大其词。开盘流程销售模式亮点:突击式开盘封锁开盘消息挤压销售团队营造紧迫感和恐慌感《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】公布表价优惠方式、开盘当天认购即可享受的优惠、首付达以上的可在享受的优惠、前期办卡存千可抵用万使用、月日验资万可抵用万【综合折扣率】:普通按揭付款综合折扣约折首付达到以上折扣约折(综合折扣下平均每平米单价约减左右)起价元平最高价元平(套))类独栋别墅表均价元平)联排边套表均价元平)联排中间套表均价元平除了类独栋有套单价最高价多其余相同的户型之间并无太大差异。别墅售罄后宣布“明年月阳光城翡丽湾商铺推出在座的如果今天没买到别墅到时候商铺总价优惠万元”继续为明年商铺造势。类型实收单价实收总价联排中万联排端万类独栋万前期口径价开盘实收价格销售模式亮点:低报低开一次次颠覆客户预期现场直接秒杀《房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ:【免费更新】房商网:http:wwwfdcskynet【唯一官网谨防假冒】龙湖的快速执行力早有听闻从龙湖移师阳光城的厦门团队的执行力更是过犹不及。个晚上时间落实瑞颐酒店展位次日销售代理公司进场开始接待工作。天时间筹备大型集中开盘包括场地洽谈、活动公司敲定、开盘流程拟定、开盘物料设计、开盘物料制作、现场布置、销控板等所有工作销售模式亮点:兵贵神速令人惊叹的快速执行力阳光城地产专题研究方直研究院6月专题之三营销管理中心幻灯片编号一、企业基本概况幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号低成本高周转拿地到销售仅个月存货周转率二、土地储备策略与区域战略土地储备丰富产品线精选城市的定位策略:控制进入城市数量在已进入城市则坚持做精做透把产品线做长做强。战略布局:一带多点大福建长三角大西北少城市、大纵深:在城市内进行长、中、短多项目布局每个地区在布局上必须考虑长、中、短期项目的搭配确保有个大项目保持每年地区在建项目销售保持稳定的增长少项目、高单产:严格控制城市数量及项目数量着重提高单项目产值及单城市均产通过这一策略缩短管理半径、降低管理强度避免效率损失、品质折损产品聚焦:两大系列个产品序列产品线丰富阳光城典型项目实景图幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号其他业务商务办公商业综合体星级酒店三、公司战略发展战略年战略:坚持区域聚焦和深耕发展形成一带多点的全国战略布局聚焦大福建、长三角、大西北。阳光城快速增长秘诀:“高周转低成本”的运营策略、“丰富产品线精选城市”的定位策略、“扁平化青年近卫军”的团队建设策略、“股债”的多元融资策略幻灯片编号高周转低成本的运营策略:公司坚持高效运营年以来阳光城新增项目从拿地到首次开盘平均周期为个月同时通过多元融资降低资金成本、提高土地利用率规模采购等手段降低成本股债的多元融资策略:与同等体量百亿规模的房地产公司相比阳光城发展过程中最显眼的部分是其融资渠道的多样性参与信托融资、股权质押融资、贷款担保融资及引入基金融资融资成本由下降到了。精准投资高效运营适销产品是阳光城的三大优势战略。精准投资意味着不冒高风险拿地高效运营提高公司的周转效率适销产品会让企业库存降低现金回笼更快。三者良性循环共同构成阳光城成为一个高效运营企业的竞争力幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号四、管理策略总部管理阳光城采取了“少城市、大纵深”、“少项目、高单产”、“少编制、高绩效”、“少费用、少动作”等营销战略从而确保企业销售目标的达成少城市、大纵深:在城市内进行长、中、短多项目布局每个地区在布局上必须考虑长、中、短期项目的搭配确保有个大项目保持每年地区在建项目销售保持稳定的增长少项目、高单产:严格控制城市数量及项目数量着重提高单项目产值及单城市均产通过这一策略缩短管理半径、降低管理强度避免效率损失、品质折损少编制、高绩效:谨慎招人有效激励、长期发展选择适合阳光城的人而不是去改变一个人用人策略“一”个人拿“两”个人的工资干“四”个人的活获得“五”倍的成长少费用、少动作:高周转下的快销策略营销节奏上速度为先以速度冲击市场费用投入上强调资源有效利用精准投入简单有效精准投资高效运营适销产品是阳光城的三大优势战略。精准投资意味着不冒高风险拿地高效运营提高公司的周转效率适销产品会让企业库存降低现金回笼更快。三者良性循环共同构成阳光城成为一个高效运营企业的竞争力项目营销运作:以厦门翡丽湾为例说明幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编号幻灯片编
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