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启东市恒大·海上威尼斯营销策略分析.pdf

启东市恒大·海上威尼斯营销策略分析

valentine 2018-08-10 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《启东市恒大·海上威尼斯营销策略分析pdf》,可适用于市场营销领域,主题内容包含项目位于启东市寅阳镇启东半岛东南端三面环海与上海隔江相望崇启大桥的开通使启东归于上海一小时生活圈内驾车由上海市区到项目约分钟车程过桥过路费来回共元。符等。

项目位于启东市寅阳镇启东半岛东南端三面环海与上海隔江相望崇启大桥的开通使启东归于上海一小时生活圈内驾车由上海市区到项目约分钟车程过桥过路费来回共元。项目区位东临黄海南望上海崇启大桥的开通使项目区位价值获得极大提升。崇启大桥依靠临海景观及近上海的区位优势欲打造成比肩世界级湾区的滨海度假城。项目定位旅游度假型产品定位明确突显自身档次有望打造成未来的上海后花园。项目规划项目占地面积达万方总建万方。物业涵盖公寓、洋房、双拼、独栋四种产品类型以中央景观主干道划分别墅和公寓、洋房组团。体量巨大真正的造城之势。物业形态丰富面积段跨度大选择面广。独栋别墅组团双拼别墅组团小高层公寓组团教育配套高层公寓组团洋房组团自身配套中央景观主干道独栋别墅共幢㎡双拼别墅共套㎡洋房共套㎡为三房、四房和复式结构精装修元㎡标准公寓㎡精装修元㎡标准。项目特色生态景观亿巨资打造平方公里蔚蓝外海融世界八大湾区海滩风情原版移植海南柔软白沙精心营建公里黄金海岸构筑起“水蓝、沙白”海岸景致。“黄”海变蓝水实施难度较大实际效果有待观察。项目特色景观规划万平方米蓝色内海座居住岛屿真正的水岸生活再现威尼斯水乡风情。外海内海岛屿…亲水概念的极致挥洒景观优势强劲。园林设计荟萃法、荷、意、英、奥欧洲五国皇家园林景观。KM景观主干道延伸到海。绿化率达到。项目特色丰富多样的园林、广场景观号称不谢幕的世界园博会。景观特色项目特色名桥、广场、声光电效果等使项目景观更上一层。座名桥原型再现浪漫风情经典传承。恢弘的大门及广场顶级声光电效果点亮威尼斯。项目特色景观表现KM景观主干道园林、广场、桥梁已完工表现较好。内海已成型但现在仍是“绿水”。外海的“水蓝、沙白”还在施工中。现场的园林、广场等表现较好而最让人期待的内外蓝海尚未到位或成型。立面表现高层及洋房采用法式风格外立面高层贴瓷砖洋房为石材涂料别墅为欧陆新古典主义风格材质为石材涂料。从现场来看洋房外立面表现较好别墅立面质感不强高层立面修补痕迹较多表现较差。共开放了余套样板间包括公寓、洋房及双拼别墅等多种物业。户型及样板间S标准层平面图:㎡三房㎡三房户型设计较舒适多数有较多的赠送面积A精装洋房现场样板间表现较好。恒大集团的“A精装”(行业领先设计、超豪华材料、精品化施工、标准化管理、人性化关怀、智能化环保健康、创新家装工艺、全球统一采购全国统一配送)品牌服务金碧物业作为恒大旗下唯一物业管理公司具有鲜明的“三大特色”特色的保安队伍、特色的物业服务、特色的社区文化。恒大地产载誉全国。是地产“新四大天王”之一近年来发展势头迅猛最有可能挑战万科龙头位置的后来者。万方超大体量配套集合酒店、会议中心、运动中心、中小学及幼儿园等配套。自身配套儿童娱乐中心商业中心娱乐中心国际会议中心七星级酒店健康中心饮食中心运动中心羽毛球中心网球中心十大顶级配套大量的自身配套极大丰富了业主的需求而七星级酒店及国际会议中心不仅提升项目调性更使其增加了商务功能。启东中学小结恒大海上威尼斯体量巨大区位优势明显。投入巨资打造蓝海、白沙的外海大面积内海及岛屿欧洲五国园林景观等使项目景观特色突出。产品设计中规中矩有一定附加值精装洋房现场表现较好。大量、多样的自身配套丰富业主需求更增加了商务功能。恒大海上威尼斯定位明确凭借巨资打造的景观园林及丰富的自身配套使长住或者度假都感觉舒适便利。客户定位游离客户辅助客户核心客户上海客户:以度假、养老型客户为主包括部分投资客。南通、启东等周边客户:南通客户多为度假、投资型客户。而启东因距离近以自住客为主。长三角及其他区域客户:多为投资型客户。项目是以度假、养老型上海客户为主。营销推广的主战场在上海市。推案节点年恒大在启东围海造地近万亩。年月首期开工。年月日五一房展会恒大海上威尼斯高调亮相。年月日恒大海上威尼斯耗资万的“D海居体验馆”在位于黄金地段的南京西路号上海展览馆西二馆正式亮相。年月日恒大地产集团“海上威尼斯”现场实景样板区正式对外开放。年月日恒大海上威尼斯携手易居购房网展开万名经纪人联动计划。年月日上海搜房组织“恒大海上威尼斯之旅体验团”。年月日恒大海上威尼斯举行了一场开放盛典还邀请到了国内一线明星助阵范冰冰、方中信、Angelababy现身项目现场。年月日恒大海上威尼斯首次开盘当天共计成交各类房源套成交面积万平方米成交金额达亿元去化率超过。推案节奏年月原计划首次开盘房产市场调控期年下半年年月崇启大桥通车房产市场回暖年月年月底开始推广蓄客降息、市场回暖年月年月降息、开盘恒大海上威尼斯推案节奏把握准确紧跟崇启大桥开通时间并有效规避了市场疲软期。其中有很多运气成分但也是策略的成功。从年启东拿地、年动工到年底崇启大桥开通再到半年后项目正式上市经过年的蛰伏恒大海上威尼斯最终一鸣惊人。以下我们来分析成就其辉煌的营销推广策略。SWOTS超大体量知名开发商内海景观五国园林自身拥有大体量配套设施楼板价低。项目位置偏远认知度低景观园林造价高昂。WOT崇启大桥的开通使项目所在地归入上海一小时生活圈东临黄海占据海景资源上海房地产市场近期回暖明显。上海到项目过路过桥费较贵(元往返)所临的“黄海”海水质量差。楼市调控并没有实质放松市场随时可能变冷。通过SWOT分析得出的优劣势需要运用怎样的策略来扬长避短促进销售呢?解决之道问题一:市场可能变冷策略:从五月初面世开始推广蓄客到七月初开盘只有两个月的时间需要在短时间内引爆市场销售。五月后市场有所回暖市场未来可能变冷而七八月份是传统的房市低迷期。中央强调调控不放松解决之道问题二:位置偏远策略:地毯式轰炸、多渠道覆盖的媒体宣传在上海设置体验接待处拉近客户和项目之间的距离邀请大牌明星代言活动抢尽眼球。官方网站及电子楼书详尽介绍项目方方面面。位置偏远增加接触项目的途径和机会有方便的形式进一步了解项目。媒体推广短时间内通过网络、媒体、报纸、楼宇广告、短信、派单等等宣传手段近两个月项目在上海各大媒体广告覆盖共投入超亿。问题二:位置偏远网络、报纸、楼宇等无所不在的广告宣传全面占领上海视线。推广诉求问题二:位置偏远楼盘推广语中海上威尼斯频繁出现“首”、“第一”、“世界”等词汇打出了“全球首岸”的概念给人以气势上的霸气。通过铺天盖地的广告宣传及强势、极致的诉求语成功打造项目口碑。上海体验馆恒大海上威尼斯“D海居体验馆”开馆当天便吸引了多位的市民慕名而来体验“蓝海”生活。而开盘前每天平均来电近组、平均来访近组且其中约的人表示要去现场实地感受成功为项目吸引关注。规模巨大的全景沙盘配合D超宽荧屏使来客增强感受效果。问题二:位置偏远恒大通过EJU集合了江苏、上海两地近万名经纪人邀请他们到项目案场参观借此发挥口碑传播的效应扩大关注客群。经纪人联动恒大地产集团与易居中国集团达成协议将全国百城百余项目全部登陆易居购房网借易居网盟力量拓展其销售渠道。问题二:位置偏远明星代言问题二:位置偏远充分发挥明星效应聚集人气其中范冰冰还是本项目的业主说服力强大。官方网站官方网站和电子楼书内容详尽方便客户全方位了解项目。项目官方网站P电子楼书问题二:位置偏远解决之道问题三:价格策略:以高端项目姿态入市通过比较上海周边位置相近地区楼盘价格(如昆山、崇明)抬高项目预期价格。开盘以打折、优惠的方式平价入市引爆市场热销。园林景观造价高总成本较低楼板价低提升项目品质拉高项目调性打折优惠问题三:价格折扣汇总:恒大海上威尼斯开盘当天特价折客户申领乐居E金券可享观海豪邸抵万伴海洋房万抵万双拼亲海私宅万抵万独联亲海私宅万抵万的优惠一次性付款、分期付款、商业贷款等不同的付款方式都有对应的折扣方式如期签约可再享受折优惠。通过EJU电商E金券模式锁定了近组高质量精准客户。多种优惠远低于预期的亲民价格使海上威尼斯受到市场的追捧。解决之道问题四:过路过桥费上海到项目往返过桥过路费为元出行成本高减低客户购买欲。出行成本高影响开盘来人量。策略:针对上海度假型客户承诺给予业主一家一辆小轿车年上海每周一次往返过路过桥费全额补贴据实补贴。开盘当天自驾车客户凭现场签到确认单可获得一次性元交通补贴。小结恒大海上威尼斯推盘节点及推盘节奏控制恰到好处。通过多途径有效的营销策略使得市场变化、区位认知、价格因素、出行费用等问题得到有效规避或解决。恒大海上威尼斯通过分析自身优劣势使用大量的营销策略来扬长避短促进销售。产品价格价格:精装修产品、性价比有优势:公寓产品:大概有套均价为元平米带元平米的装修。洋房类产品:套均价为元平米带元平米的装修独栋别墅:套均价为万元平米双拼别墅货量较多有套均价为万元平米。(以上价格已含所有优惠)产品:月日、日两天将总量约套的洋房、别墅及公寓三种类型产品推出市场。月日推出洋房和别墅月日推出公寓。优惠:开盘时有总价折优惠一次性付款还有折优惠选择按揭则有折优惠若选择一年分期付款则有折的优惠按时签约再享受折并可使用E金券。路线引导沿途道路路况好设置道旗、指引牌大规模种植行道树。高速公路出入口高炮、指示牌公里沿江公路全部设置道旗看房班车开盘当天共设置四条班车线路其中上海市区设置三处班车接送点当天接送客户达人次。自驾车客户在项目外设置了停车场。看房动线穿梭巴士贯穿东西景观大道来往于停车场、销售中心、样板区域。首次开盘推出的楼盘位置外场服务在销售外场等候区设置了众多大棚和座位并有流动厕所、午餐供应等服务。外场活动销售外场主要用于选房摇号穿插抽奖及文艺表演。销售现场七星级酒店豪华大堂超大规模沙盘展示大量服务人员现场气氛热烈。样板区情况观看样板房人流如织在样板区布置了关于价格的大幅展板并有工作人员服务。小结上海班车接送服务保障开盘来客量据统计日、日两天开盘共计来客近人次其中有一半数量都是乘坐班车的。而现场大量的工作人员以及注重细节的服务使摇号选房等工作顺利进行。恒大海上威尼斯开盘当天共计成交各类房源套成交面积万平方米成交金额达亿元去化率超过。总结恒大海上威尼斯产品特色突出主打旅游度假概念。通过多途径有效的前期营销策略和注重细节、服务到位的开盘现场促成成交。恒大海上威尼斯开盘一鸣惊人获得空前成功。项目在投资建造方面耗费大量人力物力社区规模震撼人心而高性价比是另一大优势。而居功至伟的是其营销策略的成功运用。谢谢聆听

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