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成都高附加值畅销产品简析.ppt

成都高附加值畅销产品简析

教育文库
2018-11-26 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《成都高附加值畅销产品简析ppt》,可适用于自然科学领域

热潮中的冷思考成都市高附加值畅销产品浅析*前言与国内大中城市一致成都房地产市场整体趋冷客户、开发商、政府三方博弈客户从疯狂购房转变为理性购房是否物有所值成为客户选择楼盘的关键所在对于市场中大部分刚性需求而言(可从现实情况中得出)高性价比无疑成为这类客户追捧的对象。顾名思义性价比性能价格比值而高性价比就是性能远高于其价格从逆势飘红的中海(兰亭、翠屏湾)、蓝光(富丽、凯丽系列)、正成(财富领地)可以看出高性价比并不单指低售价其具有一定的“相对性”如单价元㎡的正成财富领地(跃层)、总价万中海楼盘(兰亭、翠屏湾)仍得到客户的追捧它们在高售价后不约而同地打了同一张牌高附加值获得市场的认同。*发展历程导火线:年月日出台“政策”至使中小户型增多市场产品逐渐同质化严重。年月年初(春交会)导入期“灰空间”发端:在面积、容积率的限制下开发商开始着眼于“灰空间”的对产品创新的价值挖掘。“可变风潮”从此涌现并风靡成都楼市。成长期“偷面积”的一年:在春交会上“可变空间”成为最大看点之一并且产品数量繁多形式多样。可变户型的创新成为关键。年初(春交会)成熟期预计年下半年饱和期根据产品发展周期共性以及目前成都楼市高附加值楼盘的发展状况预计市场在年下半年会出现饱和。分岔口是进入衰退期?还是升级产品的下一个生命周期??产品生命周期*导入期以年月日的“”政策出台为导火线以“灰空间”为发端各开发商开始猪着眼中小户型产品的“可变空间”蓝光凯丽豪景:年月日开盘。“可变空间”的开创者。成长期年“可变风潮”席卷楼市成长期的主要特征:大力挖掘可变空间的赠送形式及比例置信丽都•花园城:年月期平米中小户型打造功能齐全、居住舒适的三房两厅大户型富丽花城:年月开盘入户花园、空中花园等灰空间均为赠送性价比极高。皇后国际:年月开盘蓝光在凯丽豪景之后几乎都推出高附加值房源。金域蓝湾:自从政策实行以后尽可能拓展使用空间。因此有了米(或米)的挑高空间成熟期发展历程年“户型创新”年。春交会上各种形式的高附加值楼盘激烈角逐。成熟期的主要特征是:从平面偷面积向空间偷面积的过渡两种形式共存平面附加值:蓝光:产品的延续富丽碧蔓汀、富丽东方、凯丽美域中海翠屏湾:城南首个可变空间社区还有金科一城、国嘉新视界、西锦国际、华润二十四城、铸信境界等空间附加值:上行汇锦、香木林加州国际、锦江城市花园、正黄上岭、中海兰庭等在平面的基础上加大对空间尺度的拉阔挑高。成熟期预期在年下半年会出现如果没有新的创新形式那么这中“可变空间”在市场政策打压下在使用问题逐渐暴露的情况下会进入衰退期。如果继续创新就成为一种可变空间的升级进入新的生命周期。产品生命周期*发展历程几大品牌开发商在发展中所扮演着不同的角色蓝光先行者:利用本土优势勇于开拓创新中海应变者:迎合市场发展及时调整产品华润尝试者:看清发展态势但在“可变空间”上仅有所偏重的试探。万科?开发商角色*现状高附加值户型项目的分布特征环域分布特征:)集中分布在二、三环之间的城乡结合部从中低品质到中高品质楼盘均有涉及)有向三环外四大新城扩散的趋势方向分布特征:)城东:高附加值楼盘最多,多为年初开盘在售项目)城南:高附加值楼盘主要集中在三环及以外区域,多为近期新开盘项目及预售项目)城北:高附加值楼盘分布环域跨度最大,从一环到三环)城西:高附加值楼盘集中在二三环之间,区位也相对集中,项目持续销售周期相对较长整体分布特征富丽花城富丽碧蔓汀中海·翠屏湾中海·兰庭富丽东方凯丽美域华润翡翠城华润二十四城备注:标注楼盘为房交会参展楼盘中有附加值户型的个项目现状*现状畅销楼盘:纵观年月成都楼市销售情况刚性需求、理性购房客户将高性价比楼盘推入销售排行榜前茅使其扮演了逆势飘红的“英雄”角色。蓝光·富丽碧蔓汀:连续三月上榜两次榜首。该项目位于环路之间均价为元㎡。楼盘通过实得率最高等面积赠送策略赢得了很多购房者的喜爱月号楼开盘当天则销售了全部房源的左右月套的销量再创佳绩。蓝光·富丽东方:、月分别为榜单一、二名。月日开盘当天便认购了余套只剩了多套和平米的大户型房源。月日开盘当天有左右的房源被认购。除了价格优势外高附加值的产品设计也是销售火暴的关键原因。蓝光·凯丽美域:连续三月上榜月升至第三。大面积赠送的创新产品实现了产品的连续畅销。中海国际社区:月开盘排名第三。月日推出了套CHOUSE住宅。该批次房源均价为元平米且房源都是平米的小户型总价较低因此销售情况也很好开盘当天套房源被认购。中海·翠屏湾:月上榜。中高定位的住宅产品具有三房功能的X创意户型(㎡)创造性地为业主考虑了一定的弹性空间得到购房者高度认同现场认购近两百套销售额突破亿元大关。中海·兰庭:月开盘榜上有名。月日第一次开盘销售套月日第二次开盘销售近套其中主推的平方米奢享三房立体空间产品(可变空间户型)全线售罄。该项目在户型空间上创新升级以“奢尺户型”、“立体空间”、“可变空间”将居住的舒适度及享受度做到了更高峰。金科一城:月榜单亚军。项目位于动物园侧临富丽花城低价、高附加值形成较高的性价比成为该楼盘热销的原因。典型畅销楼盘*现状“相对性”高性价比的几种常见形式:)低售价中低附加值如中海国际社区橙郡期蓝光富丽东方金科一城等)中低售价高附加值如蓝光富丽碧蔓汀、凯丽美域等)中高售价高附加值如中海兰亭、翠屏湾、万科金域蓝湾、正成财富领地等备注:以上售价以总价做为衡量标准暂以总价万分界。常见分类*现状可变空间产生原因前面提到在“平”政策的刚性执行下大量的㎡及以下中小套型房源涌现成都楼市无疑会造成产品同质化严重为了增加楼盘产品卖点众多开发商开始加大对户型创新的研究。那么“可变空间”何以实现呢?内部原因促成建筑面积计算方法:一些不计入面积或者半面积计算的空间成为开发商户型创新吸引消费者的关键。米以下空间不计入总面积落地凸窗、低台凸窗、隐藏式衣柜阳台㎡以下计算面积入户花园和大阳台露台不计入总面积错层阳台公共面积不计算面积公共阳台计算面积空中走廊*中海新政下的大赢家针对冷市中海地产及时调整产品开发策略以刚性需求为导向(原中大户型设计调整为中小户型设计)并提升产品性价比设计在逆势下连续制造飘红之势。从中海国际社区“橙郡CHouse总价多万元起首付不足万元”起橙郡期个批次开盘均获得客户追捧日中海兰亭期批次(加推栋)共计套房源截止目前基本售罄周末()将推出下一批次产品翠屏湾日开盘共推出套房源开盘当日即售出套。从橙郡的低总价到兰亭、翠屏湾的高附加值可以看出中海新政后始终打的一张牌“高性价比”紧紧抓住刚性需求(中偏高端、注重品质)客户最终获得市场的充分认可。中高售价高附加值=高性价比案例中海一期一批次中海·翠屏湾开盘情况()栋一期于年月日开盘,推出两栋、号楼总户数户一期一批次户型面积:㎡实得面积:㎡均价:元实得均价:元优惠方式:月日前登记、预定累计开盘当日老业主人以上团购当天到场客户约组,办卡签到组开盘当日售出:套,销售率:BBBBBBBBBCDEEFFFFFFFFHH’FF畅销户型解析H型产权面积:约平米实得面积:约平米总价:万万B型产权面积:约平米实得面积:约平米总结:万户型特点一期一批次户型全部为二室两厅单卫,产权面积㎡所有户型均带有入户花园,观景阳台可改成书房或卧室实得面积约㎡C型产权面积:约实得面积:约F型产权面积:约实得面积:约E型产权面积:约实得面积:约D型产权面积:约实得面积:约销控图由于现场监控严格,杜绝拍照,抄价格只能采用手机偷拍的形式以下数据不完整,请谅解栋编号房号建筑面积总价单价编号房号建筑面积总价单价编号房号建筑面积总价单价编号房号建筑面积总价单价单元#型编号房号建筑面积总价单价编号房号建筑面积总价单价编号房号建筑面积总价单价编号房号建筑面积总价单价单元#F型单元#B型单元#B型单元#F型编号房号建筑面积总价单价编号房号建筑面积总价单价编号房号建筑面积总价单价编号房号建筑面积总价单价单元#F型单元#B型单元#H'型单元#F型SheetSheet中海兰庭期批次销售情况期批次推出房源情况NL栋期批次销售情况、年龄以岁三口之间为主。、客户经济情况处于初级小康水平年收入集中在万之间私家车以中低档次、车价万元以下为主。、买房多以自住为主。、付款方式多方按揭购房。、居住和工作区域集中在成都市南门片区。开盘到场客户概况期批次户型图L奢享户型期批次销售情况N奢品户型期批次房源价格概况此次开盘小结中海兰庭此次推出房源共计套推出房号为N和L型。成交总套数套其中N型成交套(得益于此处户型约为平的赠送积和临中庭的位置)占比。L型成交套(临路赠送面积约为平)占比。N型总价区间集中在万间惠前单价元平惠后单价元平L型集中在万间惠前单价元平惠后单价元平。中海兰庭栋价格分析中海兰庭期批即栋价格表编号房号建面(平)总价(元)编号房号建面(平)总价(万元元)单元号N单元号L编号房号建面总价(元万元)编号房号建面(平)总价(元)一单元号L单元号N编号房号建面(平)总价(元平)编号房号建面(平)总价(万元)单元号N单元号L编号房号建面(平)总价(万元元)编号房号建面(平)总价(元)二单元号L二单元号NSheet*中海翠屏湾H型备注:实得率=实得面积产权面积*优惠方式:按揭最高优惠一次性最高优惠均价:元㎡实得价格:元㎡“套二变套四”案例中海功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性花池全半非功能性飘窗全入户花园半总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*中海翠屏湾B型备注:实得率=实得面积产权面积*优惠方式:按揭最高优惠一次性最高优惠目前均价:元㎡实得价格:元㎡“套二变套三”案例中海功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性花池全半非功能性飘窗全入户花园半总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*备注:、实得率=实得面积产权面积*、双层空间层高m本次计算仅按一层赠送面积算中海兰亭N型优惠方式:建设银行w存款证明万诚意金房交会优惠延续中海会一次性付款均价:元㎡实得价格:元㎡“套二可变套三、套四”案例中海功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性花池卧室全双层空间全非功能性飘窗全入户花园半花池入户全总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*备注:实得率=实得面积产权面积*中海兰亭L型优惠方式:建设银行w存款证明万诚意金房交会优惠延续中海会一次性付款均价:元㎡实得价格:元㎡“套二变套三”案例中海功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性阳台半非功能性飘窗全入户花园半花池全总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*蓝光地产薄利多销小步快跑蓝光项目营销策略始终贯穿“短、频、快”三大策略在新政下尤显活跃连续几个月成为成都楼市销售冠军。客户对蓝光楼盘的统一认识:“性价比高、划算!”这对刚性需求(中偏低端、优先考虑价格因素)客户吸引力极强。如房交会期间蓝光六盘联动共推出套“限价特惠房”据不完全统计(华西都市报版《楼盘的春交会成绩单》)蓝光共成交房源近套成交金额约亿元。中低售价高附加值=高性价比案例蓝光*蓝光碧蔓汀C型备注:实得率=实得面积产权面积*优惠方式:一次性优惠房交会优惠延续均价:元㎡实得价格:元㎡“套一变套三”案例蓝光功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性可变空间半非功能性飘窗全入户花园半阳台全总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*蓝光碧蔓汀D型备注:实得率=实得面积产权面积*优惠方式:一次性优惠已售罄均价:元㎡实得价格:元㎡“套一变套二”案例蓝光功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性可变空间半非功能性飘窗全入户花园半阳台全总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*备注:实得率=实得面积产权面积*蓝光凯丽美域E型优惠方式:一次性优惠已售罄均价:元㎡实得价格:元㎡“套一变套二”案例蓝光功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性创意空间半非功能性飘窗全入户花园半全观景阳台半总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*蓝光富丽东方C型备注:实得率=实得面积产权面积*优惠方式:按揭、分期优惠一次性优惠均价:元㎡实得价格:元㎡“套二变套三”案例蓝光功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性可变空间半非功能性飘窗全入户花园半露台全总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*蓝光富丽东方C型备注:实得率=实得面积产权面积*优惠方式:按揭、分期优惠一次性优惠均价:元㎡实得价格:元㎡“套二变套三”案例蓝光功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性可变空间半非功能性飘窗全入户花园半露台全总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*其它在售热销楼盘、未售(客户关注度较高)楼盘热销才是硬道理除上述品牌楼盘外市面上高性价比楼盘热销甚多如金科一城低价、高附加值促成了一期一批次()开盘即基本售罄的热销场面正成财富领地开盘()创下套销售业绩截至今日个月时间已完成共计约套业绩其中最引人关注的就是它“一变四”的户型均价达元㎡但附加值(约的得房率)极高得到客户广泛接受再如国嘉新视界㎡可变套三户型、合能耀之城㎡可变套四户型吸引了客户眼球在大市偏冷的趋势下销售情况较为火爆。其它高附加值楼盘(暂未开盘)仍得到市场、客户的大幅度关注如远大朗朗风景(开盘)、置信玉园、缤舍(BOX、LOFT空间)以及四海逸家(空中别墅的“灰空间”面积赠送)。适宜售价高附加值=高性价比案例其他楼盘*案例华润华润翡翠城A型“套二变套三”备注:实得率=实得面积产权面积*优惠方式:按揭、分期优惠一次性优惠均价:元㎡实得价格:元㎡功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性可变空间半非功能性飘窗全挑高阳台全总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*“套二变套三”华润二十四城E型备注:实得率=实得面积产权面积*优惠方式:按揭、分期优惠一次性优惠均价:元㎡实得价格:元㎡功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性空中花园半非功能性飘窗全总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*金科一城C金科一城F备注:实得率=实得面积产权面积*优惠方式:按揭优惠,一次性优惠均价:元㎡实得价格:元㎡优惠方式:按揭优惠,一次性优惠均价:元㎡实得价格:元㎡“套一变套二”“套一变套二”案例其他楼盘功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性幻变空间半非功能性生活阳台半总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性幻变空间半非功能性露台全飘窗全生活阳台半总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*正成财富领地A型备注:上两图中浅色区域为计算建筑面积深色区域为赠送面积优惠方式:五成按揭优惠(每递增一成首付多优惠)一次性优惠均价:元㎡实得价格:元㎡案例其他楼盘功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性幻变空间全非功能性露台全总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*合能耀之城B型优惠后均价:元㎡实得价格:元㎡优惠方式:万年物管费一次性付款优惠元㎡均价:元㎡实得价格:元㎡国嘉新视界型“套一变套二”备注:实得率=实得面积产权面积*案例其他楼盘功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性幻变空间全非功能性露台半生活阳台半总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性幻变空间半非功能性飘台全总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*远大朗朗风景Aa型备注:实得率=实得面积产权面积*优惠方式:办卡付款方式优惠暂未定预计均价:元㎡实得价格:元㎡“套一可变套二、套三”案例其他楼盘功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性阳台半非功能性飘窗全入户花园半观景阳台全总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*备注:实得率=实得面积产权面积*置信玉园清水湾A型“套二变套四”案例其他楼盘功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性阳台半非功能性飘窗全生活阳台半观景阳台半总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*缤舍B缤舍B优惠方式:交纳万诚意金享受优惠其它优惠方式暂未定预计均价:元㎡实得价格:元㎡“套一变套二”“套一可变套二、套三”备注:实得率=实得面积产权面积*案例其他楼盘功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性BOX空间半非功能性生活阳台半总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(㎡)小计(㎡)功能性BOX空间半生活阳台半非功能性露台半总赠送面积(㎡)产权面积(㎡)实得率*四海逸家):价值尺度(约“灰空间”不计入建筑面积)建筑面积㎡实得面积㎡)米层高超大花园生态氧吧)空中别墅案例其他楼盘*成都市部分高附加值产品汇总表备注:以上面积单位为㎡价格单位为元㎡描述及结论:、附加值比例集中在其中功能性空间比例集中在左右非功能性空间比例集中在及以上。结论:目前市场上功能性赠送略少于非功能性赠送但前者有增加的趋势。、从前面的具体案例分析中可以得知目前功能性赠送形式。结论:功能性赠送以大阳台、“变幻空间”为主以后的重点突破在空间的丰富性上赠送后主要可以变为卧室甚至是客厅。结论Sheet项目名称户型建筑面积赠送面积所占比例售价最大优惠额度实得价格区域价格功能性空间非功能性空间合计实得率功能性空间非功能性空间中海翠屏湾HB中海兰亭NL蓝光碧蔓汀CD蓝光凯丽美域E蓝光富丽东方CC华润翡翠城A华润二十四城E万科金域蓝湾A金科一城CF正成财富领地A合能耀之城B国嘉新视界远大朗朗风景Aa置信玉园A缤舍BBSheetSheet*成都市在售畅销高附加值溢价情况备注:以上面积单位为㎡价格单位为元㎡产品溢价=售价单位赠送成本价区域价格单位赠送成本价=赠送面积*单位建筑成本价(*=元㎡)建筑面积营销溢价=区域价格实得价格(暂不考虑公摊面积和优惠折扣)描述及结论:单位售价略高于区域其它产品均价但高附加值赠送后实得价格远低于区域平均价格结论:高附加值能产生一定的溢价空间并呈现出如下特征:特征:现阶段市场上赠送面积段集中在特征:在定价上开发商普遍更注重高附加值对于营销的促进作用对产品溢价几乎没有考虑或考虑很少。结论Sheet项目名称户型建筑面积赠送面积所占比例售价实得价格区域价格产品溢价功能性空间非功能性空间合计实得率功能性空间非功能性空间中海翠屏湾HB中海兰亭NL蓝光碧蔓汀CD蓝光凯丽美域E蓝光富丽东方CC金科一城CF正成财富领地A合能耀之城B国嘉新视界远大朗朗风景Aa置信玉园A缤舍BB华润翡翠城A华润二十四城E万科金域蓝湾A产品溢价=售价-赠送成本价-区域价格单位赠送成本=(赠送面积*单位面积建筑成本)/总面积 单位面积建筑成本为元营销溢价=区域价格-客户实得价格(暂不考虑优惠和公摊面积)项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价最大优惠优惠后实得价格区域价格本来价格赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间优惠后估算中海翠屏湾HB中海兰亭N中海兰亭L蓝光碧蔓汀CD蓝光凯丽美域E蓝光富丽东方CC金科一城CF正成财富领地A合能耀之城B远大朗朗风景Aa华润翡翠城A华润二十四城E万科金域蓝湾A项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价实得价格区域价格赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间中海兰亭L蓝光凯丽美域E项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价实得价格区域价格赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间中海翠屏湾H中海兰亭L项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价实得价格区域价格赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间蓝光碧蔓汀CD项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价(优惠后)本来价格(估算)实得价格(客户)区域价格(优惠后)赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间中海翠屏湾HB中海兰亭NL蓝光碧蔓汀CD蓝光凯丽美域E蓝光富丽东方CC金科一城CF正成财富领地A合能耀之城B远大朗朗风景Aa华润翡翠城A华润二十四城E万科金域蓝湾A项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价(优惠后)本来价格(估算)实得价格(客户)区域价格(优惠后)赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间中海翠屏湾HB中海兰亭NL蓝光碧蔓汀CD蓝光凯丽美域E蓝光富丽东方CC华润翡翠城A华润二十四城E万科金域蓝湾ASheetSheet*主要竞争对手高附加值溢价情况描述及结论:本项目在高附加值这一产品创新角度上主要面临的竞争对手如表所示。它们呈现出一定的共性。结论:主要竞争楼盘的共性:有高附加值户型的面积区间集中在㎡均出自品牌开发商之手。不同的品牌开发商其附加值的赠送比例和定价也存在个性。中海相比蓝光在产品上更追求利润空间因此定价较高这与中海走中高端品牌线路是相辅相成的蓝光几乎舍弃了产品的利润空间而力求营销突破走量为先华润更是产品溢价优先这与其产品精细打造追求卓越品质是密切相关的。结论:户型创新(可变空间赠送)及溢价考虑应放入公司品牌战略的思考中。结论Sheet项目名称户型建筑面积赠送面积所占比例售价实得价格区域价格产品溢价功能性空间非功能性空间合计实得率功能性空间非功能性空间中海翠屏湾HB中海兰亭NL蓝光碧蔓汀CD蓝光凯丽美域E蓝光富丽东方CC金科一城CF正成财富领地A合能耀之城B国嘉新视界远大朗朗风景Aa置信玉园A缤舍BB华润翡翠城A华润二十四城E万科金域蓝湾A产品溢价=售价-赠送成本价-区域价格单位赠送成本=(赠送面积*单位面积建筑成本)/总面积 单位面积建筑成本为元营销溢价=区域价格-客户实得价格(暂不考虑优惠和公摊面积)项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价最大优惠优惠后实得价格区域价格本来价格赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间优惠后估算中海翠屏湾HB中海兰亭N中海兰亭L蓝光碧蔓汀CD蓝光凯丽美域E蓝光富丽东方CC金科一城CF正成财富领地A合能耀之城B远大朗朗风景Aa华润翡翠城A华润二十四城E万科金域蓝湾A项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价实得价格区域价格赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间中海兰亭L蓝光凯丽美域E项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价实得价格区域价格赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间中海翠屏湾H中海兰亭L项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价实得价格区域价格赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间蓝光碧蔓汀CD项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价(优惠后)本来价格(估算)实得价格(客户)区域价格(优惠后)赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间中海翠屏湾HB中海兰亭NL蓝光碧蔓汀CD蓝光凯丽美域E蓝光富丽东方CC金科一城CF正成财富领地A合能耀之城B远大朗朗风景Aa华润翡翠城A华润二十四城E万科金域蓝湾A项目名称户型建筑面积赠送所占比例售价(优惠后)本来价格(估算)实得价格(客户)区域价格(优惠后)赠送成本产品溢价营销溢价实得率功能性空间非功能性空间中海翠屏湾HB中海兰亭NL蓝光碧蔓汀CD蓝光凯丽美域E蓝光富丽东方CC华润翡翠城A华润二十四城E万科金域蓝湾ASheetSheet*小结结论关键性结论:将前面得到的结论归纳可以得到以下关键性结论刚性、速度优先化具有高附加值户型的面积区间集中在㎡这一面积区间最能满足消费者的刚性需求在定价上开发商普遍更注重高附加值对于营销的促进作用对产品溢价几乎没有考虑或考虑很少。因此在考虑高附加值产品时应当针对刚性需求优先保证销售速度优先化。赠送空间功能化目前市场上功能性赠送略少于非功能性赠送但前者有增加的趋势。根据这一趋势我们建议应当增加功能性赠送的比例以适应市场变化迎合市场需求。赠送形式立体化功能性赠送以大阳台、“变幻空间”为主以后的重点突破在空间的丰富性上。因此我们建议产品的创新以赠送形式立体化为突破。品牌价格一体化户型创新(可变空间赠送)及溢价考虑应放入公司品牌战略的思考中。在制定价格的时候应考虑到高附加值所带来的两种溢价空间的大小与所占比例应与企业发展路线、品牌战略相吻合。*从购房者角度看大量赠送面积可以减少购房成本和居住成本从开发商角度看在“平”的刚性执行下“逼使”必须要进行中小户型创新合情合理地增加到了面积提高了得房率。但从政府的角度看赠送面积不仅是房价虚高的促涨因素而且“变向”增加容积率和得房率造成偷漏土地税收的不良结果。、总可售(建筑)面积不变、基本维持中高售价(相对于区域平均价格而言)并可实现小幅度的价格突破、项目整体收益基本不变、适宜售价下的高附加值产品即是高性价比产品满足刚性需求相较其它附加值低、实得价格高的产品而言客户接受度较高销售成功率相对较高、产品创新项目卖点、成功案例借鉴(中海、蓝光)有利因素、高比例面积赠送存在政策风险、建筑成本略有增加、功能性、非功能性空间比例把控略有偏差就客户接受度而言刚性需求客户更愿意接受功能性空间赠送而实际项目中大部分产品以非功能性空间赠送为主、产品缺乏创新在售产品多以入户花园、飘窗等非功能性空间为主而类似于挑高阳台变客厅(金域蓝湾)、书房餐厅互错层(二十四城)、双层空间直接赠送(中海兰亭、正成财富领地等)不常见但此类型创新产品客户接受度较高。、功能性变化可能造成一些功能缺失以及对房间的通风性有影响不利因素>小结利弊分析*小结未来走势分岔口:饱和期后高附加值产品是在政策的打压下走向衰退期?还是走向新的生命周期?关键是产品的创新和突破突破点:空间丰富性优秀户型和畅销户型的四大特征:  可变化的空间兼顾功能的舒适尺度产品特征符合年龄结构开阔的景观视野*小结无疑“相对性”高性价比产品将是整体市场发展趋势而如何打造这样一个适销对路的产品需结合区域市场情况及客户接受度对产品自身附加值进行综合考虑。结合成都近期市场中成功销售案例“高附加值、功能性赠送、创新设计、适宜价格”几大关键词成为项目热销的充分条件。小结THANKS!成都市高附加值畅销产品浅析

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