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长沙河西谷丰中路商业项目前期初步沟通.ppt

长沙河西谷丰中路商业项目前期初步沟通

valentine 2018-08-10 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《长沙河西谷丰中路商业项目前期初步沟通ppt》,可适用于市场营销领域,主题内容包含港仁策划年月日长沙河西谷丰中路商业项目前期初步沟通本次沟通纲要一、如何正确认识项目找准区域定位让项目价值最大化?二、在精确定位前提下如何在营销上精准符等。

港仁策划年月日长沙河西谷丰中路商业项目前期初步沟通本次沟通纲要一、如何正确认识项目找准区域定位让项目价值最大化?二、在精确定位前提下如何在营销上精准、快速营销!年月日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策坚决打击投资投机性购房还在继年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。国务院常务会议明确了五项具体政策措施:(一)完善稳定房价工作责任制。(二)坚决抑制投机投资性购房。(三)增加普通商品住房及用地供应。(四)加快保障性安居工程规划建设。(五)加强市场监管。调控政策:年以一次楼市调控表态“国五条”出台巩固前期调控效预防房价大幅反弹银行政策:二套房首付及利率或将提高改善型购房者成本增加央行年月日发文指出对房价上涨过快的城市各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求进一步提高二套住房贷款的首付比例和利率一些房价涨幅过快的城市二套房房贷首付可能提至七成利率提高至倍。贷款政策:长沙公积金贷款门槛提高,增加购房难度、缴存满个月方可申请贷款、首套房平米以上二套房贷不予发放、普通房提取公积金时限缩短为年、贷款期限不再延长住建部副部长齐骥就“双向调控”做出了权威解释:所谓双向调控亦可称分类指导即对一线城市继续增加供应抑制、遏制投资投机性需求限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市要控制今年住宅用地的规模调整新建商品住房上市的结构通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求消化库存。显而易见调控不再一刀切了。而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态实施不同的调控目标与方式。当前一线城市房价偏热供不应求所以要求从严调控一手增加供应一手抑制需求两手都要硬。而许多三四线城市房价温和(甚至下跌)供大于求那就需要减少供应。对于库存量大的城市还要稳定市场需求、鼓励合理需求。“两会”定调年楼市政策“双向调控”解读期待已久新一届政府的第一个两会。一股新风袭来政府工作报告中对于房地产行业的表述发生了明显变化。最重要的一点:不碰“房价”少提“调控”。一套比较合理的双向调控行业治理思路脉络渐次浮现。长沙明显将进入库存消化阶段长沙再现""字头房价有多少中国婆媳还在冷战?有多少人被房子逼到岁才结婚?有多少李代沫毁在朋友的出租屋?屌丝们还有逆袭的机会吗?你木有听错空前绝后!【勤诚达新界】掀起一场伟大的拯救行动。最低元/㎡起最高元/㎡封顶㎡全系产品狂甩套打破长沙十年最低记录!后市展望:调控政策:“国五条”出台巩固前期调控效预防房价大幅反弹政府对楼市调控的决心坚决不容置疑。双向调控政策:政策利空将让长沙以投资为主体的买方市场进入浓重的观望区间投资成本加大风险增高。贷款政策:长沙公积金贷款门槛提高,增加购房难度进一步抑制投资性需求及部分改善性需求银行政策:银行政策进一步加紧二套房首付及利率或将提高改善型购房者成本增加。竞争分析板块竞争市府板块城市宜居功能定位以景观、配套资源价值为依托,以交通价值为支撑,以商业、商务价值为提升板块范围:岳麓大道以南岳麓山以北二环以西的区域板块商业(商务):板块内现有荣湾镇,望城坡,观沙岭成熟的大商圈未来桐梓坡路沿线及金星路沿线的含大体量商业项目开发,将有新型区级商业中心形成市府周边已有少量写字楼项目开发,未来随着配套设施的逐步完善,将逐步形成氛围更浓厚的行政商务氛围交通情况:高起点交通路网规划建设,区域内路网发达,通达性好未来随着多条过江大桥及隧道的动工建设完成,全城通达的交通便利性将逐步提升地铁号线,城际轻轨(建设中)将进一步完善立体交通体系,缓解河西至河东的交通压力景观资源:人文,生态环境突出,现有景观资源以岳麓山及区域型生态公园为主,未来重点是打造西湖文化公园,进一步提升生态宜居环境配套资源人文教育资源突出,从幼儿园至大学全配备优质名牌教育医疗资源同样突出,如湘雅付三,肿瘤医院,武警医院等**中大规模开发,总建面积万㎡以上占到大牌云集市府板块的宜居性牵引大批品牌房企纷至沓来整体开发服务理念提升,品牌物管顾问逐步渗透,提升项目整体品质板块均价在元㎡左右居整个大河西前列市府板块开发特征区域板块内缺少以办公生活同体化的商业物业类型在售普通住宅项目一览项目总建面积(万㎡)园林风格外立面在售户型面积区间(㎡)当前售价(元㎡)备注高信向日葵欧式北欧二房、三房、四房、、 长房时代城现代现代公寓、二房、三房恒大华府英式欧式公寓、二至五房、、、送元㎡精装 沁园春御院中式新古典主义一房、二房、三房、四房、、、 西山汇景欧式现代三房、四房、叠加别墅、、北京御园新亚洲京派现代建筑二房、三房、四房、、 永祺西京现代新古典主义风格二房、三房、四房、、 蔚蓝海岸欧式西班牙风情二房、三房、四房、、 市府片区客户特征随着片区开发力度的增加客群越来越趋于年轻化区域项目档次越高客户层级面越广市府板块宜居的牵引力使得跨区域置业比重可占到除教师、医生、公务员等客群是区域市场置业的主体外拆迁客群成为近年内新的增长点置业驱动力影响因素以品牌、产品、配套资源最为凸显。梅西板块商业、商务概念的大力打造及传统高新麓谷板块高新技术人才的引进促使年轻群体越来越多。楼盘名称置业目的客户构成(按区域分)客户构成(按职业分)置业驱动因素宜居莱茵城自住投资岳麓区跨区域外地区域公务员、麓谷企事业单位、西站私营业主、商学院、涉外等学校教师、医务人员拆迁户建筑质量、产品、小区规划、性价比保利麓谷林语自住投资岳麓区、其他跨区域外地客户区域公务员、麓谷企事业单位、西站私营业主、商学院、涉外等学校教师、医务人员拆迁户规模、产品、配套、品牌实景园林、北京御园自住投资岳麓区、跨区域、其他区域及外地客户拆迁长郡教师(团购)市府企业职工、事业单位、公务员私营业主等医护人员品牌、教育配套、规模、升值潜力恒大华府自住投资为岳麓区、跨区域和周边县市及外地客户拆迁企事业高管、机关公务员私营业主等教师、医生品牌实力、精装修、教育配套、实景园林高信向日葵自住投资岳麓区项目周边约占跨区域外地客户拆迁企事业单位、公务员私营业主等教师医生地段、地铁升值潜力、产品、艺术教育沁园春御院自住投资岳麓区项目周边约占跨区域外地客户拆迁麓谷企事业单位公务员私营业主等教师医生地段、品牌、整体品质板块项目客户分析小结:具备一定经济实力的新兴青年群体及事业有一定成就的社会精英区域客户年龄区域客户构成初判区域客户分布区域客户职业客户关注点以岁之间的年轻置业群体作为首次置业岁客户为主力首改及再次改善群体总体以片区周边麓谷、西站为主资源型大盘如金茂及中建客户有接近的客户涉及到河东教育性楼盘如旭辉御府也较受河东客户亲睐以私营企业主、企业中高层、个体经营户、创作、设计、软件开发、电子商务等高知自由职业者为主景观资源为片区客户首要关注因素其次教育资源、户型升值潜力等因素项目特征:位于市府板块安置区边缘地段接壤市府政务区域。项目特征:项目周边目前经济适用房聚集客户层次偏低区域认同较低泉塘商圈项目所在位置目前主要是以经济适用房为主区域认知度较差但是随着谷丰路的建设完成完善的交通体系开始建立接壤市府板块将可催生中等偏高产品设计感较强概念较时尚的短平快开发项目。项目认知:市府板块是大河西先导区启动的核心区域项目接壤规划中的生态中心区项目周边目前聚集经适房区域客户层次低认知度不高但周边人居密度较高生活配套设计较完善项目周边自然景观资源丰富绿化环境利用价值高大区位未来交通资源配套良好目前公交配套缺乏周边项目目前主要以品牌开发商开发的高端项目为主本案在品牌、规模上都无竞争优势整合项目特征不难发现项目在区位、商业、交通、产品方面虽然均具有一定特点但和市场竞争产品相比优势不明显而且还存在一定的劣势。我们认为:如何利用好区位资源做好产品设计将成为项目的核心卖点和竞争力市场结论经济适用房聚集客户层次偏低区域认同较低定位认识本案“新生代商住同体物业”更具亲和力和生活感更体现时尚感与产品设计感做到真正意义上的长沙SOHO。项目思考港仁操作优势与经验的凸显在“低端住宅区”销售“新生代商住同体物业”高起点凸显高价值!项目营销建议本项目的整体目标、高价值高回报、树立形象建设品牌区位形象突破待市精准营销本项目整体营销策略确保营销目标是关键、项目来客量、市场和客户对项目、开发商的信心、SOHO物业概念深入人心外销占主要依靠政策和广告来客的四个关键渠道渠道建设是当前的核心四个渠道同时推进才能取得最后胜利团购直销占主要依靠政策和关系老客挖掘推介占主要依靠优惠政策和情感维系广告占主要依靠效果和临门一脚政策第一个营销目标的实现第二个营销目标的实现树立市场和客户对项目、开发商的信心项目价值打造项目销售策略淡市期回归产品本身项目卖点整合围绕产品展开本项目价值点梳理:、政务中心里的SOHO物业、内部商业配套、建筑风格塑造、内部景观塑造本项目附加价值点梳理:、千兆光纤、WIFI网络覆盖社区、休闲娱乐空间、中央厨房(食堂)、引进办公生活智能化系统、引进品牌物业管理公司建议:由甲方公关沟通政府职能部门争取优惠扶持政策以定向开发政务服务项目为支持点以此将项目的竞争优势尽早显现第三营销目标的实现SOHO地产概念的打造产品外立面设计建议具备较强的时尚感、设计感、都市感物业配比建议建筑主体以商业与办公公寓组建不建议做酒店:、层物业原规划共计平米以此区间范围在招商上只能引进快捷式酒店。而此类酒店进驻都会以租赁形式迫使甲方会自持物业不能产生回款将减少现金流的回笼。、如做酒店招商现在市场行情条件过于苛刻在完成基础机电设备消防设施的情况下本区域租金最多只能达到元将延长投资成本回收期增加甲方成本负担。、酒店如进驻那么酒店入住人员过于繁杂在共同使用公用配套设施和公用空间的情况下将对写字楼入住的客户造成负担。谢谢长沙港仁房地产营销策划有限公司前期发展策划项目营销策划项目全案策划项目销售代理项目销售顾问**

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