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首页 龙湖项目成本管理控制(重庆)0917

龙湖项目成本管理控制(重庆)0917.ppt

龙湖项目成本管理控制(重庆)0917

教育文库
2018-11-26 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《龙湖项目成本管理控制(重庆)0917ppt》,可适用于工程科技领域

龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理主讲:周世艾年月日讲师介绍高级工程师一级建造师重庆市造价协会第二届理事会常务理事原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师年龙湖工作经历在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖成本管理的目标龙湖成本管理的目标成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益提升价值龙湖成本管理的基本内容合理确定成本与有效控制成本龙湖成本管理的宗旨与目标宗旨:以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力并形成行业成本优势。目标:建立目标成本管理为导向的成本管理体系价值工程房地产企业的主要成本管理内容有:人力的成本产品的成本产品的建造、品质时间的成本生产的速度、进度人力的成本管理人员多少和水平资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度售后的成本*售后成本有:①产品维修成本产品质量问题②客户关怀成本活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……成本经营目标盈利指标项目策划销售定位项目设计部品定位政策与市场环境影响成本的因素自身管理能力项目开发节奏现场施工数据分析与储存工作的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路成本管理的基本方法……目标成本管理目标成本管理的内容……目标的确定与控制两方面为什么要进行目标成本管理目标成本管理有什么作用目标成本管理的作用在于心中有数“算了再做”而不是“做了再算”为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益目标成本的作用目标成本管理内容编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正目标成本与实际成本进行比较对目标成本进行后评估动态成本:是项目各个实施过程中体现的实际成本与目标成本的控制结果目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标成本管理未来的发展方向管理重心前移方案优化管理创新龙湖的项目成本管理龙湖成本管理体系制度流程方法工具(工作指引、作业指导书)成本管理的管理体系成本管理部分制度流程体系成本模块:制度流程与管理工具龙湖项目主要成本费项主要费项科目:一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本(基础设施、配套设施、单体)四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用开发成本销售费用开发间接费税金土地成本前期工程费配套设施费基础设施费建安工程费工程相关费后续成本管理费用财务费用建设期返工费优化设计费用相关责任部门物业公司工程部造价采购部研发设计部发展部成本财务部本成发开接直营销部勘察设计费项目全成本的纵向分解建设部年月日发布《房地产开发项目经济评价方法》第四章第条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”成本测算费项表比较讨论:你所在企业有无成本费项表表格形式和费项顺序有哪些不同内容有哪些不同结论:各表形式和费项顺序不同但费项的内容大致相同龙湖的项目成本管理以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊项目的成本管理内容项目制管理组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员公司运营总监龙湖项目部主要职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证实行项目管理后公司和部门职能公司土地竞拍、资金保障部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新整理资源、知识沉淀集公司资源协助支持项目工作检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员项目职能岗位项目成本管理职能设计研发、产品定位、产品建造标准、设计任务书、设计优化产品成本控制、设计费管理成本管理、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制、开发成本(包括建造直接成本和间接成本)管控、材料设备采购及认价、工程招标、合同、造价管理、资金计划汇总工程管理、在成本控制下进度、质量管理、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销、市场定位、体验区选址及标准、销售费用(包括样板房景观体验区)管控计划财务、项目成本财务指标的管控、分摊成本的管控、总体资金计划的管控龙湖目标成本管理三大工具、目标成本测算与分解、投资分析模型、历史成本数据库龙湖项目目标成本测算和分解目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图(规划指标表)整理建筑标准、产品配置市场价格及其走势的准确把握相应项目工程造价历史成本数据参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市场同类产品成本测算正向测算:测算依据(产品标准、市场情况、历史成本数据库)测算方式(估算、概算、预算)团队工作反向倒逼:确定销售价格水平确定利润要求反推计算成本目标成本测算的方法*目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润结合目前市场价格情况并预测未来价格走向同时参考历史成本数据资料预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力需要实现的产品成本的控制线目标成本管理的阶段土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本目标成本形成动态及责任成本执行*目标成本编制基本程序、项目定位、确定设计方案、项目基本指标、市场调查、成本数据收集、编制目标成本、目标成本论证、目标成本批准土地投资论证阶段成本测算责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套提供土地信息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算通过满足拿地成本要求未通过审定存档土地阶段成本测算方法:成本经验值估算法参考成本经验数据用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算 成本科目成本取值范围适用标准备注土地投资可研阶段前期费用(土地面积)普通楼盘 (土地面积)高档楼盘含精装(土地面积)别墅楼盘 基础设施(土地面积)容积率 (土地面积)容积率左右 (土地面积)容积率以上 环境工程(土地面积)容积率档次高者取大值(土地面积)容积率左右(土地面积)容积率以上配套设施一般地下室元地下室面积  人防地下室元地下室面积  会所元会所面积  教育用房元教育用房面积  底商元商业用房面积  管理用房元管理用房面积   成本科目取值范围适用标准备注土地投资可研阶段别墅项目建筑面积双拼毛坯建筑面积联排建筑面积叠拼多层建筑面积普通 建筑面积高档 小高层建筑面积普通 建筑面积高档 高层建筑面积普通 建筑面积高档 《项目目标成本测算(土地版)》只是土地投资论证的一部分把《项目目标成本测算(土地版)》与项目其他预设模块进入《项目投资经济分析模型》进行指标分析审定的《项目目标成本测算(土地版)》将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。项目投资经济分析模型模型是什么模型就是模拟项目整个运作过程通过数据之间的逻辑运算得出项目的评价指标从而衡量项目的优劣可以通过模型进行项目的实时跟踪从而了解项目收益的动态变化情况。模型的基本结构模型由以下几个模块组成:基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。模型中基本财务指标净现值指在项目计算期内按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标项目的净现值越大越好。内部收益率是指项目投资实际可望达到的报酬率也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标项目的内部收益率越高越好。现金成本收益率指投入元的成本项目可以带来的现金收入该指标不是衡量项目收益高低的指标而是衡量项目现金收益情况的指标。权益资本乘数指项目的权益资本与项目总投资的比值该指标反应的是元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资该指标越大越好。项目指标的衡量体系影响模型的主要因素有三个指标:项目的内部收益率项目的现金成本收益率项目的权益资本乘数分别从三个主要的方面衡量项目的优劣:项目的内部收益率:从项目动态收益的角度项目的现金成本收益率:从项目现金流的角度项目的权益资本乘数:从权益资本使用效率的角度编制模型的意义(通过模型财务指标的计算)为土地投资决策提供依据通过对项目参数的设置可以控制项目实际运作过程中的风险通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪从而为项目运作过程中的决策提供依据将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。模型在项目运作各阶段的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同项目拿地阶段――决策支持风险控制项目研发阶段――经济控制设计优化项目建设阶段――成本控制销售控制项目竣工阶段――对比分析指导新项目项目启动阶段成本测算项目团队确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案(产品业态、标准)造价采购部项目目标成本测算计划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划设定项目市场定位、产品定位明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度材料供应方案销售策划销售进度等项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标项目启动阶段的成功标志项目启动会目的对项目进行沙盘推演预见和决策未来设定产品定位营销方案、实施计划成本控制识别项目风险提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标达成共识、做出承诺主要内容(成果)《项目定位》《项目建造标准》《体验区选址、定位及开放计划》《项目一二级计划》(《项目分期、材料供应方式范围》)《项目目标成本(启动)》(《项目合约规划》)《投资分析模型(启动)》《方案设计任务书》《景观方案设计任务书》《精装房定位、限价及建设实施方案》(如有)《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》设计阶段成本分解工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比提供方案、初步设计图提供产品建造标准基础方案对比造价采购部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部计划财务部财务指标计算设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段的成本测算和分解方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点初步设计阶段目标成本经审批后是项目的执行目标成本方式之二按项目实体分解方式之一按合同计划分解方式之三按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联目标成本的分解分解依据:甲方的发包与采购计划分解内容:总目标分解为每个合同项的目标方式之一:按合同计划分解:项目合约规划目的将各费项成本对应分解成未来可执行的合同随项目进展合约规划逐步变成真实的合同和合同造价分解依据:项目建设内容(设计图纸及说明)分解内容:总目标分解为分部分项工程目标包括功能组件的划分(专业与分项工程的划分)可细到分栋分层分构件方式之二:按工程实体分解分解依据:部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容:总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求方式之三:按考核责任分解项目实施阶段成本管理工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动动态成本:是项目实施过程中各个单项合同(费项)的实际成本与目标成本的控制结果在签订合同时应与合约规划对应并对付款计划进行拆分结合合同或预算造价对目标成本进行调整合同变更(包括:经济签证、设计变更、技术洽商)所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整动态成本管理动态成本管理成本的发生和形成是一个不断变化的过程决定了成本控制是一个动态过程动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据动态成本的组成动态成本=已结算合同成本未结算合同成本非合同性成本待发生成本动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估价已发生成本非合同性成本合同性成本已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含预估签证变更)月度成本回顾在目标成本中按已发生、已结算的合同金额调整对未发生合同进行清理、预估在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整对未发生费用进行清理、预估成本动态重大事项及预警成本管理异常事项披露重大招标进展补充预算动态状况(含设计变更及洽商)结算异常情况说明(超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明)成本目标评审成本研究及其它测算动态成本月报内容动态成本月度状况表工程竣工阶段成本管理工程部审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估设计总结造价采购部与供应商进行竣工结算(含材料供应结算)编制竣工成本并与目标本(执行版)比较研发部计划财务部财务决算核算最终的财务指标项目竣工成本是指在项目竣工验收时点上项目的全部成本包括确认(结算)的已发生成本和估算的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等全部成本费用。将《项目竣工成本》与《项目目标成本(执行版)》比较分析、说明差异原因按规定格式形成《项目成本总结和分析》一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的分解成本目标的完成二、分解和完成的对比以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成情况进行对比分析基本结论目标成本和实际成本的对比分析三、分析说明ABC分析敏感性分析失败和成功事例的分析四、改进建议如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解龙湖的历史成本数据库……目标成本编制的重要参考历史成本数据库历史数据的来源、自身开发项目的积累内容完善、质量好、数量有限、同行业项目资料收集内容质量不容易准确历史成本数据库主要内容包括:成本测算基础资料开发成本汇总表总体分项工程成本指标单位工程建安指标成本测算基础资料:搜集房地产工程(历史)已建项目规划指标已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的实际记录新建房地产项目的规划设计条件拟建项目概况指标开发项目成本汇总表:是上述历史项目的实际成本记录包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。专项工程成本分析景观工程区内管网区内强电区内弱电单体建安工程单位工程建安指标:按项目的单位工程编制共分为五大部分:)、工程概况。)、特征指数。)、建设标准。)、经济指标、)、技术指标。)、工程概况主要包括:工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。)、特征指标主要包括:窗墙比:外墙窗面积外墙面积(标准层外墙周长×总高)一般~窗地比:外墙窗面积建筑(地面)面积体型系数:建筑面积外表面积(标准层外墙周长×总高)面积系数:=规划建筑面积造价计算建筑面积(规划面积建筑面积)造价面积与规划面积由于计算规则不一样存在一定误差经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的造价面积与规划面积的系数作为调整系数(系数大于成本指标乘以系数系数小于成本指标除以系数)经济指标和技术指标与面积系数的关系)、建筑标准:分别按单位工程的基础结构及粗装修主体设备安装工程公共部位精装修户内精装修等的主要材料做法进行描述。)、经济指标包括:单位工程人工费和单位面积人工费指标各分部工程造价和单位面积造价指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标)、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表如何参考历史成本测算新项目成本基础数据预设特征系数、体形系数产品交付标准查找历史项目对新建项目作参考根据拟建单位工程特征指数和设计标准在历史数据库中找出相应项目的历史参数可以通过特征指数、历史成本结合拟建项目的情况测算拟建项目单位工程的造价成本找到相类似的历史成本数据后要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。基础部分:挖孔桩基础的测算数据见下表以下变化规律限于主体及粗装修参考参考指标A类高层(主体)钢筋千克、水泥千克、预拌砼立方B类高层(主体)钢筋千克、水泥千克、预拌砼立方当窗墙比为体型系数为时主体结构及粗装修部分的造价基数约为内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制项目主要成本费项构成竣工验收试运行采购施工设计勘察可行性研究项目建议书建设工程项目实施的阶段启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段建设安装完成投使入用投资可行性研究投资合发同包决立策项勘察设计前期工程施工采购竣工验收项目成本控制的要点成本控制的目标原则不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本获得最大效益成本测算过程的控制分为:·投资论证阶段测算·设计阶段控制执行过程的控制主要是施工阶段控制成本控制包括成本测算过程的控制和执行过程的控制土地投资论证·根据提供的土地信息确定拟取得地块的项目定位·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算利用投资分析模型测算控制土地成本投资论证阶段的控制(概念设计)方案设计初步设计(扩初设计)施工图设计项目设计阶段的控制投资决策至初步设计阶段通过对设计方案的比较本阶段投资控制的效果约为~控制投资的阻力最小控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段通过对建筑标准的比较本阶段投资控制的效果约为~施工图设计结束至施工阶段(实施阶段)通过对施工方案的比较本阶段投资控制效果约为以内控制投资阻力较大控制成本较高设计阶段投资控制效果概念设计施工安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区*方案设计控制要点产品的市场定位与产品定位产品功能、标准户型组合竖向标高的确定土石方平衡方案景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析综合管网的初步布置水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断*重点关注:产品定位主要设计选型建筑平面基础类型结构形式结构布置建筑装饰交付标准停车方式及比率小区供配电方式…在容积率指标控制面积结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房配置那些基础设施和配套设施获得最大销售额和高额利润。注意设计作品和产品的关系比较高层与小高层的成本案例:某项目指标如下方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品规划建栋高层个层、个层高层与高层、花园洋房的的成本比较对业态和户型的多方案设计比较通过比较确定单体平面和户型通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积获得最大销售额和高额利润。限额设计确定限额设计控制指标限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制凡是能进行定量综合的设计内容均要通过计算确定要充分考虑施工的可能性和经济性。初步设计(扩初设计)阶段控制要点各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较尽量减少公摊面积增大得房率。控制单体建筑的特徵指数包括:外墙周长、面积系数门窗面积系数、窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。控制建筑设计标准控制单体工程配置标准比较外墙保温材料和作法门窗材质、标准外装饰材料的选择搭配室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配在满足必要使用功能的同时成本最合理。产品定位结构设计方面基础选型、埋深和布置应合理楼面恒、活荷载及梁的线荷载梁、柱或墙的集中荷载取值合理安全系数取值合理主体结构布置、结构体系选型合理梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理人防地下室结构选型应正确设计荷载取值、结构计算与构造强电设计方面主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理进出线通道是否合理设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理发电机供电范围、容量和台数选择合理敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理弱电设计方面弱电各系统功能和设备选型合理各系统管线走向布置合理给排水设计方面设计参数合理、计算指标经济系统流程合理设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便主要的设备材料选用经济合理综合管网方案包括:道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较使布置、走向、作法更合理挖沟的土石方量最小。编制概算对投资进行控制。景观工程控制软硬景面积比例包括水体面积铺装面积乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种设计阶段控制措施产品业态定位模板化设计任务书模板化设计合同模板主要专业施工图设计指引模板化主要专业施工图设计审图要点模板化专业配置标准模板化制定统一标准作法产品研发模块化:单体研发、单体组合会所售楼处结构标准化及装修模块化、硬景铺装标准化导视系统标准化户型拼合:增强户型拼合研发产品复制复制创新()n一年一小改三年一大改电梯住宅的公摊面积经济分析公摊面积涉及多个利益主体开发商:花钱而不能直接变为销售收入希望公摊小些好业主:大堂、电梯间、公共走道等的空间大些舒适度好和方便些希望大些好。施工单位:管线安装时希望管井大些好物业公司:抄水电表读数、管道检修、垃圾临时存放、清洁用水处希望大些好对公摊面积(公摊系数)的管控第一要明确规范的刚性要求第二根据项目档次定位和顾客价值敏感度设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。公摊面积与可售面积之间在建筑面积受容积率限制时相互之间也存在依存的关系设计优化就是按价值大小进行资源调整公摊面积的组成垂直通道:楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯墙体面积:本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一设备用房和管理用房:幢内共同使用的设备用房辅助或管理用房供本幢使用的其他共同使用的面积影响公摊系数的因素公摊系数=公摊面积套内面积公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态超高层住宅>高层公寓>花园洋房>叠拼别墅>联排和独栋别墅公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积运用价值工程控制投资投资测算过程中设计阶段测算这一阶段运用价值工程分析确定合理功能有效控制投资。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术通过对产品的功能分析达到产品适当的价值以最低的成本去实现产品的必要功能。如何有效提高产品的价值功能F成本C、功能不变成本下降、功能大幅提高成本略有增加、功能提高成本降低、功能略有降低成本大幅降低、成本不变功能提高如何有效提高产品的价值所以上表也表示为:功能(或效用)价值=成本(或费用)F用数学公式表示V=C表中的价值不是从价值构成的角度来理解的而是从功能角度出发理解价值的表现为功能与成本之比成本也不是一般意义上的成本它是构成产品寿命周期的成本包括建造成本和使用成本。如何有效提高产品的价值()推行价值工程管理提升局部或楼盘的性价比价值工程兼顾功能、成本力求以最低成本实现必要的功能提高产品价值。功能品质(销售价格)与成本的比值即性价比从单个部品部件到整个楼盘可提高性价比那些是必要功能业主对哪些更敏感和成本及售价的关联()技术经济比较人防工程决策土建车库与机械车库的技术经济比较电梯、空调的配置方式地下车库最少车位、面积及收益测算基础形式、主体结构形式、挡墙形式……注:以绿化工程为例在成本不变的情况下改变植物的搭配和密度可以改善绿化效果或者在达到绿化效果的前提下改变植物品种可以降低成本。工程实施阶段控制要点工程招投标总分包合同管理现场签证及设计变更管理材料设备采购、认价招标及管理……合理的工期确定合理的工期为了及时达到投资效益抢工期可能会增加成本但抢工期获得的效益是否与增加的成本等值。施工方案的比较和造价控制一般施工方案中可能影响结算的内容施工平面布置中施工设备的选择和配置塔机的选型、安装高度、安装位置基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案钢筋的搭接方式、角码铁的加工及布置对拉螺杆的设置方式(防水、不防水)止水带的设置方案和材料选用其他可能增加费用的施工措施等施工方案可能增加费用的审核方案报审批时由施工单位自己报告有无费用增加无增加费用的方案由工程管理部审批有增加费用的由工程管理部审批后经造价部再对有无费用和如何计算费用审批施工单位报无增加费用的结算时不再考虑方案增加费用有增加费用的按造价部审批意见结算现场设计变更及技术洽商管理设计变更的原因由设计院提出的对原施工图的变更修改由建设单位提出的对原施工图的变更修改设计变更的类型针对施工图设计内容出现漏错项而提出的设计理解和确认、设计补充和完善在施工图设计基础上提出的优化设计在原施工图设计基础上改变主要材料、作法的优化设计原施工图基础上发生的功能改变而提出的变更专业工程师管理不到位对施工图设计漏错项的疏忽技术洽商由施工单位提出监理、设计、建设单位审核确定针对施工图上出现的不清楚错漏平、立、剖尺寸及做法要求不统一致使工程无法按原设计施工而做出的技术洽商设计变更、技术洽商单工作内容实施完工后建设单位现场工程师和监理单位工程师必须在实施完工后日内对实施范围、工作内容、完成质量验收签字确认如属隐蔽工程必须在其隐蔽之前签字确认。设计变更、技术洽商单是技术资料原则不反映经济签证的内容技术资料涉及经济的①无返工内容直接按原设计和变更设计计算工程量或相关费用办理结算②有返工内容的按原设计和变更设计及现场经济签证单计算工程量或相关费用办理结算现场经济签证管理现场经济签证原因现场签证是对施工管理中发生的零星事件的确认由于施工条件达不到标准(现场工程交接未达到标准墙面垂直度、平整度、净空尺寸、标高、空间方正等)合同外工作内容障碍的清除、迁移等设计变更、材料替换引起的拆除、返工现场经济签证类型设计变更原因引起的设计变更(返工)签证主材、主要工艺变化引起的变更签证市场价格发生无法预测的价格签证技术措施和质量标准不清晰造成的费用签证场地移交不清或施工条件变化引起的增加工程量签证合同出现漏项或清单说明不清引起的签证措施费签证经济签证以技术资料为条件或以现场实际情况(拆除、返工)为条件协商办理经济签证:工程名称、发生时间、部位或范围、签证的内容做法及原因说明、增加减少的工程量、相关图纸说明。签证记工:工作内容及工作量、工日、工日单价(如属综合单价是否包含税金)现场签证实施完工后建设单位现场工程师和监理单位工程师必须实度实量确认完成的事实或者工程量、材料规格、材质、工日、机械台班等方能办理签证手续因设计变更返工签证结算时除提交签证单还应附相关设计变更资料及实施完成验收记录材料设备采购施工材料设备采购对材料要比值比价对设备除了满足功能外要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命还要考虑备品配件价格和维修的费用如:发电机、电梯讨论为什么在设计阶段控制成本效果最好它有哪些控制重点总结项目成本控制要点的内容、方向要根据:项目的定位市场的情况工程的特点客户的敏感点等来确定景观工程成本管控景观工程成本管理责任控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底把控设计效果提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观工程主要成本构成场地整治费苗木栽植费苗木价水体、小品、硬铺铺装、庭院照明等景观效果调整苗木保活养护管理费……景观工程设计景观概念设计阶段确定景观主题空间体系景观序列,景观特征要素及景观亮点进行场地平面及竖向关系布置交通组织及视线组织确定软景造景原则及手法。景观方案设计阶段完成景观空间的特征塑造确定各种景观空间(开放空间、半开放空间、私密空间等)内的平面布局景观元素组织限定景观要素的尺度、材质、色彩等竖向关系梳理场地景观亮点形式(喷泉、水景、雕塑)软景布局的空间关系软景效果意向及基调树种骨干树种。景观初步设计阶段确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定位及物种规格数量、小品及景观构筑物详图等与效果相关的全部技术参数以及景观家具(灯具、标识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等)布点及选型提供工程量计算供甲方进行成本核算。景观施工图配合所有除结构、防水、土木、机电等图纸外均达到施工要求。该阶段景观设计单位将配合下游结构、防水、土木、机电设计单位进行设计交底。施工现场设计效果全程把控:在全程设计施工过程中景观设计单位需起到设计效果的总体把控作用。根据甲乙双方共同选择不同的关键节点设计进行效果检查并提出意见景观单方造价限额设计参考:道路绿化隔离带:¥元㎡外围代征绿化带景观:¥元㎡河岸景观:¥元㎡样板区景观:¥元㎡小区公共景观:¥元㎡私家花园景观:¥元㎡景观设计成本控制景观设计时综合考虑景观与建筑立面风格的协调、统一结合建筑形态进行总体景观设计打造丰富的园林景观进行丰富的竖向设计利用绿化造坡合理有效利用基地与场地的高差合理利用地块内有的原生植物处理好沿河(湖)绿化、组团绿化、道路绿化、公共绿化及城市道路绿化带的关系尽可能保证私家(庭院)的景观面积最大化在小区内设置水景、水系面积不宜过大采用硬地浅水设置一些面积小、空间丰富、精致宜人的景观环境节点(景观小品)以软景生态植物群落改善视觉效果重点节点考虑特色景观树植物群落。软景结合部分木质品如景观亲水木平台、木栈道、特色景观石局部造景、水生植物等景观工程成本控制的难点苗木形态不好采用增加和替换苗木的方式进行补救,这样引起成本增加和返工费用发生绿量不足增加乔木也是引起成本增加灌木种植标准与效果灌木种植面广、品种多、数量大而且图纸不完善施工随意性大硬景构筑物与现场关系建筑场地移交及垃圾、综合管网施工、水电气管网施工工序等原因造成苗木损失和增加景观工程成本景观工程成本管理措施景观工程分不同设计阶段成本控制方案阶段是景观工程成本控制最重要的前控制阶段占景观工程成本控制的以上乔木或贵重苗木部分由甲供景观效果过程控制控制移栽等造成的损失建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源严格管理现场收方结算乔木、灌木种在那里楼宇行道树道路灌木乔木景观绿化指标控制内容控制比例软景:硬景~:~灌木:草坪~:~景观单方造价…某项目景观成本分解环境景观成本中软硬景的比例关系须恰当、特别应关注竖向建筑和小品合理选择绿化的种植土质乔木、灌木、草皮的比例关系水景土建费用与水系的形状有密切的关系合理确定水景面积数量关注硬质铺装中各种材料的搭配关系高档材料的使用范围环境成本的弹性空间很大其成本的提高对项目单位成本的影响不是非常明显但对楼盘的档次提升显著(这也是一般提高楼盘售价常用的方法之一)了解掌握市场上标杆楼盘的景观风格走向体验区的成本管控体验区构成包括:售楼处、样板房、样板景观体验区体验区的特征:包括显性和隐性特征。显性特征:规划设计、建筑设计、装修设计、景观设计、导示系统和灯光设计主要通过观察体验隐性特征:通过感观、情感、思考、行动和关联等五种体验体验区的选址、定位体验区的选址原则、交通便捷、楼盘形象展示、客户体验满足全项目整体施工组织满足全项目营销进度客户到达本项目便捷客户从体验区入口到达售楼处和样板房动线直接、合理、舒适售楼处功能分区:大门辐射区接待迎宾区模型展示区销售洽谈区展板宣传区销控区工法展示区签约区财务区室内外休闲区办公区**项目售楼处平面布局图(面积:约M)卫生间()保安保洁室()营销办公室()售楼处主入口财务收银区()VIP()售楼处实施方案洽谈区()售楼处空间装修关注点:动线功能分区、参观路线合理比例各功能区空间分布合理层次按功能区接待递进灯光温馨柔和表达体现人文和企业理念惊喜环境和服务销售中心、样板房、景观示范区成本管理体验区选址及规划动线示范区参观路线示范区参观路线道路交界点米Pag体验区范围体验区造价框算表分类功能面积平方单价元㎡总价万元备注备注市政市政公园BT工程不计入示范区投入费用 景观示范区永久景观 景观示范区平均单方造价元㎡临时景观可回收(乔木灌木等)设计费 小计  销售中心接待区含设计费、隔墙土建、硬装、软装平均单方造价约为元㎡工作区含设计费、隔墙土建、硬装、软装可回收 小计  样板房 精装样板房 含软装可回收 清水房包装     小计    合计 销售中心、样板房的成本范围包括:销售中心建造费、装修工程费样板房建造费、装修工程费销售中心、样板房家具及样板房小品摆设等装饰工程主要成本构成硬装物料(标准、质感、颜色、厚度)软装效果影响售楼处装饰成本的主要因素)、售楼处装饰风格定位销售理念定位)、售楼处功能分区的装修标准装饰材料分配和表现)、售楼处风格影响环境氛围、环境风格和造价控制售楼处装饰成本的措施)、售楼处装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内)、确定合适的售楼处装饰风格以控制装饰成本和环境氛围成本)、控制主要装饰材料标准好材料用在关键部位)、耐用品回收和周转使用影响样板房装修成本的主要因素)、样板房装饰风格定位)、样板房装饰材料标准)、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价控制样板房装修成本的措施)、样板房装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内)、确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和家具小品成本)、控制主要装饰材料标准好材料用在关键部位)、耐用品回收和周转使用景观体验区设计关注要点空间组织及体验动线主入口设计主景观设计样板庭院体验展示空间入户设计水景设计硬质铺装材料等。影响样板区景观成本的因素)、样板区景观设计定位)、样板区景观乔木、灌木、草坪的比例不按常规比例如何达到效果和成本的统一)、样板区景观树木定位高名贵树种多于常规配置)、样板区景观水体不按常规设置高于项目配置平均标准)、样板区景观小品不按常规设置高于项目配置平均标准控制样板区景观成本的措施)、样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内)、景观除售楼处区域外尽量减少硬景。景观大道突出气势售楼处区域注重细节和情景营造。所有乔木均回收再利用。)、合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果控制名贵苗木的数量和效果)、样板区景观突破目标成本要有补救措施如控制项目总体景观成本样板区景观苗木移栽等交流提纲准确进行成本测算的基本要求是什么你体会成本测算的难点有哪些怎样才能实现成本管理的目标内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制招投标职能部门的设置一般公司招投标机构设置有的公司招投标小组:负责公司招投标工作的领导决策负责对全部招投标工作的监管小组成员:董事长、总经理、主管副总经理、财务总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、建材采购(工程材料设备采购)协调小组成员组成营销部成本管理部工程管理部设计研发部公司总经理研发专员项目总监项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员精装修项目部景观项目部龙湖公司部门、项目运营构架计划财务部发展部运营副总龙湖造价采购部组织构架造价采购部成本中心采购中心招标中心造价工程师景观采购工程师装饰采购工程师材料采购工程师设备采购工程师招标工程师龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容成立的临时团队注:表中标识有“★”符号的为必须参加人员标识有“●”的成员可视招标的具体内容选择性参与龙湖招标小组主要职责贯彻执行公司有关招标管理办法维护公司利益进行全过程招标管理。审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、招标文件、评标报告、中标通知书审批最高限价或评标标底(如有)招标过程决策定标。龙湖招标办理主持人招标中心经理:负责组织由招标中心承担的各类招标采购中心经理:负责组织由采购中心承担的各类材料设备采购招标项目成本经理:负责组织由项目成本组承担的各类招标项目工程经理:负责组织由工程部承担的各类招标项目研发经理:负责组织由研发部承接的各类设计招标招标范围小于万元的单项工程及小于万元的单次材料设备采购可不执行招标按以下规定执行:小于万元且大于万元的工程合同以及小于万元且大于万元的材设采购合同应至少邀请两家或两家以上分供方进行议价小于万元的工程合同以及小于万元的材设采购合同可以与一家或一家以上分供方议价。招标范围招标范围以下条件的工程项目和材料设备采购可不进行招标工程类:水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条件不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设备执行集团集采或区域联动集采的可根据集采结果直接签订合同战略合作或年度合作的分供方选择经总经理审批并通报集团备案可不进行招标。如何选择适应企业特点的招标方式?招标方式的选择方式:直接委托议标邀请招标、公开招标单项招标战略或区域性采购招标招标方式的选择选取因素公司的经营环境内部与外部环境对资源的掌握程度对市场的了解程度包括技术与供方招投标流程及成果招标的一般程序几个阶段的划分招标准备阶段发标阶段投标阶段评、定标阶段授标与签约阶段后续工作招标计划在项目启动会时明确项目各单项工程、单位工程和材料设备合约形式及招标方式,并形成《项目合约规划》作为项目启动阶段成果提交集团审批招标准备阶段提交合同需求确定招标小组人员供应商考察与资格预审“从事建筑活动的建筑施工企业应当具备下列条件:()有符合国家规定的注册资本()有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员()有从事相关建筑活动规定的其他条件()法律、行政法规规定的其他条件。招标准备阶段招标小组共同确定考察单位并根据考察结果确定入围单位。对考察单位的考察本着广泛性和针对性公司、项目、管理、人员保证充分竞争性考察报告确定档次建库跟踪行业动态招标准备阶段确定招标形式、工程量清单招标、定额结算条件招标、单项工程价格包干、固定单价招标、合同总价招标招标准备阶段编写招标文件招标文件应当包括以下内容:(一)招标人名称、项目名称及简介(二)工程、设备、材料、服务等的名称、数量及主要技术要求(三)交货、竣工或提供服务的时间、期限(四)递交投标文件的方式、开标日期、地点和投标的有效期限招标准备阶段(五)投标人资格条件、投标文件的基本要求(六)评标程序、评标依据、评标标准和方法、确定废标的因素、定标原则(七)投标报价要求及计算公式(八)图纸目录、格式附录等(九)主要合同条款及内容(十)法律、行政法规规定的其他内容。准备图纸、编制工程量清单、标底(预算)信息公布报名收取保证金,资料押金发放招标资料现场踏勘答疑与补充招标文件发标阶段回标投标单位数量不得少于N(N为该次招标的中标单位数量)发标阶段开标由招标小组成员进行内部开标不进行投标单位在场的公开唱标。招标小组人(含)以上(造价部人员至少名其他职能名)才能进行开标并形成书面签字确认的《开标记录》评、定标阶段经济标由造价采购部负责评标。技术标由招标范围职能部门评标根据评标意见确定有效标对所有投标单位的技术标、经济标进行一次正式澄清经济标的澄清仅限于发包范围与算术错误不调整投标总价中标原则是:技术标合格投标范围与招标要求一致合理低价中标以确定中标单位《评定标报告》《评定标报告》中定标价格必须与项目目标成(执行版)、公司相似项目历史成本进行比较分析或与行业内类似项目进行比较。当非最低价中标时做为特殊事项在定标报告里做出书面记录在总经理审批《评定标报告》时一并完成审批并抄送集团运营中心备案评、定标阶段评定标报告主要内容:定标意见准确地描述定标意见。评标过程及分析)投标单位情况)招标概况)招标过程及分析:还原招标过程记录每一详细动作并对不同阶段的中间成果作出过程分析。)评标办法明示招标文件所列明的评标办法)评标意见包括技术标(如有)、商务标、经济标评标意见综合评标意见。授标与签约阶段确定中标单位后即向中标单位发送《中标通知书》发送中标通知书后即尽快按招标文件中合同条件签订合同订立书面合同后日内中标人应当将合同送县级以上工程所在地的建设行政主管部门备案。甲供材料集中采购及管理甲供设备、材料供应管理甲供设备、材料是控制工程造价的重要因素之一甲供材料采购形式集中招标采购(产品成熟,市场供应量大)竞争采购(产品市场供应较少)谈判采购(产品较垄断)材料设备集中采购管理流程(和工程招标流程和管理一样)设立材料样品资料库实物样板间资料样板库集中采购的意义短期效益、降低成本、提升效率、统一品牌、保证品质长期效益、提升企业的品牌影响力、实现内部资源共享、通过对产品、设计、施工工艺的研究促进先进化、标准化、工业化最终实现规模效益内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制房地产开发企业的合同体系业务类合同:*财务、管理管理类合同:财务合同人事、办公类合同合同管理是企业经营活动核心开发建设合同房屋销售商业租赁如何保证合同的高质量严谨的合同内容严格的合同会签审批程序合同内容格式具备合法性、有效性、可行性合同内容是双方真实意愿表达合同内容力求公平公正合同内容严谨思路、文理清晰条理清楚合同起草人员应具备的素质能力合同会签审批基本流程:起草→会签→校稿→审核→批准→用印→存档抄送(审批)、编制合约规划项目启动阶段编制合约规划将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同明确合同招标方式、时间合同计价方式标准随项目进展合约规划逐步变成真实的合同和合同造价、提交合同需求在项目进行过程中项目部把握招投标及合同进度及时提出合同需求合同需求的内容工作范围和工作内容技术要求和验收标准中间交接验收和时间开工时间及完成时间场地情况及配合工作龙湖招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队、确定招标小组成员、考察入围单位、招标注:表中标识有“★”符号的为必须参加人员标识有“●”的成员可视招标的具体内容选择性参与、合同起草、会签、审批合同要自己单位起草把相关的管理要求灌输进去为什么要进行合同交底集中学习合同内容了解合同形成背景合同执行中风险预案、合同的交底合同内部交底由合同签订人组织向项目管理团队交底。陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理并解答项目管理团队提出的问题最后形成书面合同内部交底记录。合同外部交底由项目部经理组织项目管理团队参加向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是合同中对施工单位的要求及管理规定对材料设备管理(由材料设备组主讲)要求进行交底最后形成书面外部交底纪录。合同内容管理合同基本内容:包括标的物(施工、采购、服务等)数量(范围及内容)和质量(验收标准)价款付款节点和相应的支付条件合同履行的期限、地点和方式违约责任等主要条款。(不同合同主要内容基本一致)建安合同主要内容当事人的名称(全称)工程地址工程名称数量(建筑面积)工程范围质量要求工期价款及价款结算办法材料供应和结算办法保修条款违约责任争议解决方法其他(主体分为三方面:基本情况、工程管理、价款结算)起草合同要注意的事项注意合同名称:合同名称要明确公司、项目、事项按“地区公司项目名称事项”的原则命名合同一般情况下一份合同一个合同主体若一份合同有多个合同主体需要说明不同主体对应的标的物及金额注意合同正文施工合同要明确工程范围、工程数量、工程价款(结算办法)及付款办法、、工期、材料供应办法、质量标准、技术资料提供、保修条件等采购合同要具体写明产品名称、牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等技术质量要求要明确、具体数量要明确计量单位、计量方法、自然损耗率等运输方式及运费负责人应具体交(提)货期限、地点及验收方法应明确注意合同正文合同必须有违约责任违约责任应具体写明约定的违约条件、违约金数额及计算、处罚方法写明何种条件下可以解除合同合同必须有质保金及质保期以保证合同后期服务的正常进行合同应有明确的签约地点及合同生效和执行完毕的起止时间及签约时间注意合同结尾:双方都必须使用合法的印章(公章或合同专用章)不得使用财务章或业务章等不合法印章合同签订时间合同模板(哪些内容作成模板)总包合同模板设计合同模板分包合同模板防水工程合同模板弱电安防合同模板消防安装合同模板环境景观合同模板市政管网合同模板……附件一:龙湖工程观感质量验收标准(版)附件二:龙湖•观山水工程建设工程施工合同保修维修条款附件三:合同部分定额执行问题的统一意见附件四:工程预(结)算编制审核规定附件五:甲供及认质认价材料清单列表附件六:文明施工管理办法附件七:项目技术管理规定附件八:项目计划管理办法附件九:设计变更、现场签证、竣工图编制的协议龙湖合同附件合同风险防范风险防范的目的是更好地履行合同合同风险是可以防范的任何风险防范的方法都不可能消除所有的风险通过建立适当的合同风险防范机制是将风险控制在可以承受的范围内风险控制和管理风险是指影响项目目标实现的不利因素可分为技术的、经济的、环境的及政治的、行政的、国际的和社会的等因素通过甄别、选择、确认把重要的风险因素筛选出来加以确认列出正式风险清单。根据合同结合项目实际情况清理可能发生的风险因素和评估风险的危害程度分别制定应对措施或防范风险评估指通过对风险因素、形成风险的概率的估计和对发生风险后可能造成的损失量的估计。表中:I一可忽略风险Ⅱ一可容许风险Ⅲ一中度风险Ⅳ一重大风险V一不容许风险可能性轻度损失中度损失重大损失很大ⅢⅣⅤ中等ⅡⅢⅣ极小ⅠⅡⅢ风险控制对策表风险防范的方法风险承受风险回避风险转移任何风险防范的方法都是要付出成本的合同风险的防范合同管理(事前)合同签订时应注意主体审查注意保存相关身份、资质、许可等证明作为合同附件合同签订时应注意合同内容格式具备合法性、有效性、可行性合同内容是双方真实意愿表达合同内容力求公平公正合同内容严谨思路、文理清晰条理清楚把可能出现的管理问题、扯皮因素估计完并有相应违约防范条款合同签订时应注意细节把关、忌用生僻词语:“颠覆性”改为“否定性”同一合同前后概念表述一致:“设计费”与“服务费”、“甲方”、“乙方”与“发包方”、“承包方”付款标准:“乙方根据甲方意见要求修改完成方案设计阶段最终成果”增加“并经甲方确认后*日内”过后时间应封闭:**后日内或**后个工作日内……合同风险的防范合同管理(事中)建立合同履行情况跟踪检查制度建立合同管理台帐注意对履行周期长的合同随时跟进就合同履行情况进行书面确认的方法建立风险防范及应对机制合同风险的防范合同管理(事后)对合同模板要定时专门进行回顾、修改建立完善的合同档案管理制度影响合约谈判的因素、政府或垄断部门的规定或市场习惯、业主方项目管理的特点、项目本身的特点、对成本的要求、对品质的要求、对责任和工作效率的要求、设计图纸和技术要求、对工程进度的要求、公司所面临的市场情况和市场地位、承包商的条件和心态合同的更改和解除变更、解除合同必需采用书面形式(包括当事人双方的信件、函电、电传等)因变更、解除合同而使公司利益遭受损失的除法律允许免负责任的以外均应承担相应的责任并在变更、解除合同的协议书中明确规定。合同转让必须有三方协议变更、解除合同一律依合同流转基本流程办理手续。合同管理责任合同承办人员承办合同的资格审查对多次出现低级错误的合同承办人应取消其承办合同的资格(合同价计算错误、大小写错误等低级错误反映出基本工作态度和基本工作质量)。杜绝越权处理合同对未及时汇报情况和遗失合同有关资料而给公司造成损失的追究其经济和行政责任谢谢*

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