2017年上半年福建省房地产估价师《制度与政策》:房地产开发项目转让程序试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。
A:房地产供需
B:房地产的预期未来收益
C:房地产预测的开发完成后的价值
D:土地利用价值
E:工业用地的监测点评估价格
2、设临街深度价格修正率见下表.另设,旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距,旁街影响加价率依次为旁街路线价的40%、20%和10%,则下图的宗地B的单价为.【2007年考题】
A:6 400元/㎡
B:6 800元/㎡
C:6 960元/㎡
D:7 600元/㎡
E:工业用地的监测点评估价格
3、某家庭以30万元购买了一套住宅,银行为其提供了20年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为9%,按月等额还款,如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元,则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。
A.544.10
B.709.99
C.6300.00
D.709.38
4、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。
A.规划设计
方案
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B.投资估算
C.资源条件
D.投资权益
5、一笔贷款的名义利率是10%,当计息周期趋于无穷大时,实际利率是__。
A.10.2%
B.10%
C.11.5%
D.10.52%
6、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是__。
A.宗地图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图
7、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是元/㎡。
A:-100
B:-50
C:50
D:100
E:工业用地的监测点评估价格
8、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i,乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i,该两类房地产的价格增长潜力相比。
A:甲类房地产比乙类房地产强
B:乙类房地产比甲类房地产强
C:该两类房地产强弱程度相同
D:该两类房地产强弱程度不可比
E:工业用地的监测点评估价格
9、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程,已知土地使用年限为40年(自开工之日起算),
计划
项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载
开发期为3年,现已进行1.5年。估计建成还需1.5年,投入使用后年净收益为480万元,资本化率为8%,折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为__万元。
A.3939.61
B.4433.88
C.4768.50
D.5652.09
10、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系,表述不正确的是。
A:城市总体规划是区域规划的重要依据
B:国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据
C:城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制,应当依据国民经济和社会发展规划,并与土地利用总体规划相衔接
D:区域规划是城市总体规划的重要依据
E:执行层的组织协调
11、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。
A:区分共有
B:区分所有
C:公有
D:私有
E:工业用地的监测点评估价格
12、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为()。
A.1667元/m2
B.1765元/m2
C.1875元/m2
D.2000元/m2
13、制订进度计划时,__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系,看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度,看不出哪些工序是关键工作。
A.横道图
B.网络图
C.进行图
D.工序图
14、回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
15、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为__。
A.产权调换
B.货币补偿
C.产权调换或货币补偿
D.不予补偿
16、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于。
A:自然折旧
B:物质折旧
C:功能折旧
D:经济折旧
E:工业用地的监测点评估价格
17、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示:点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示:权重计算表根据平均增减量法进行估价,预测该地区该类型房地产2006年的价格为()(元/m2)
A.3200
B.3185
C.3257
D.3156
18、房地产权属档案应当以__为单元建档。
A.街道
B.房号
C.幢
D.丘
19、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期,在此最后2年的租期中,每年可收取净租金肋万元(没有费用支出),到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1 100万元,拆除费用为50万元,该类房地产的报酬率为10%。则该旧办公楼的价值为万元。
A:1 005.34
B:1 006.61
C:2 005.34
D:2 006.61
E:工业用地的监测点评估价格
20、某笔贷款的年名义利率为12%,年实际利率为12.55%,则该笔贷款是按()作为计息周期的。
A.年
B.半年
C.季度
D.月
21、__就是在计算平均数时,再考虑每期资料的重要性。
A.简单平均法
B.移动平均法
C.加权移动平均法
D.指数平滑法
22、如果银行年实际利率为15%,那么它的月实际利率是__。
A.1.25%
B.1.17%
C.12.59%
D.14.06%
23、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元,收益期限结束时该房地产增值20%,报酬率为6%,偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为万元。
A:313
B:329
C:417
D:446
E:工业用地的监测点评估价格
24、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。则该数据的中位数和众数分别是()。
A.2460和1980
B.2460和5880
C.2746.67和1980
D.2746.67和5880
25、房地产估价师注册有效期满需继续执业的,应当在注册有效期满__日前,申请延续注册。
A.15
B.30
C.60
D.90
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分)
1、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。
A:财产所有权关系
B:财产流转关系
C:财产形成权关系
D:人格权关系
E:身份权关系
2、申请房地产估价师初始注册的,申请人应当向提交申请资料。
A:人事部
B:住房和城乡建设部
C:省级人事行政主管部门
D:所在地省级房地产行政主管部门
E:执行层的组织协调
3、下列关于房地产投资分析成本的表述中,正确的是__。
A.与财务报表中的成本完全不一样
B.应根据实际发生费用记录来确定
C.与财务报表中的成本一样
D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
4、在实际工作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造()个基本评价方案。
A.1~2
B.2~3
C.2~4
D.3~5
5、房地产开发前期的规划管理包括。
A:开发项目的选址定点审批
B:规划设计条件审批
C:规划设计方案审批
D:核发建设用地规划许可证
E:核发建设用地批准书
6、拍卖一非公物房地产,市场价2800万元,确定保留价2300万元,起拍价1500万元,成交价3200万元,事先未约定佣金
标准
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,拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。(2006年试题)
A:64
B:96
C:160
D:224
E:执行层的组织协调
7、下列属于品质标志的包括。
A:人的性别
B:班干部人数
C:人的年龄
D:工种
E:工人工资
8、申请强制拆迁必须提供__。
A.行政强制拆迁申请书
B.仲裁决议书
C.拆迁协议
范本
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D.裁决调解和裁决书
E.被拆迁房屋的证据保全公证书
9、某家庭预计今后15年内月收入为10000元,如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%,则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。
A:28.62
B:29.16
C:41.56
D:48.24
E:借款
合同
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10、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的与售价的比值,取其平均值作为评估项目的资本化率。
A:毛租金收入
B:净租金收入
C:经营收入
D:税后现金流
E:借款合同
11、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时,需要采用__。
A.房地剩余技术
B.市场剩余技术
C.地剩余技术
D.建筑物剩余技术
E.自有资金剩余技术
12、在影响供给的其他因素不变的条件下,供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为。
A:供给量的变化
B:影响供给量的因素变化
C:供给的变化
D:影响供给的因素变化
E:执行层的组织协调
13、以下说法满足最高最佳使用的条件有。
A:法律上许可
B:技术上可能
C:价值最大化
D:权益上允许
E:经济上可行
14、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。
A:竞争性
B:垄断性
C:外部性
D:均衡性
E:信息不对称性
15、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.造价分析法
D.指教调整法
16、在地籍图中,属于地籍要素的有。(2009年试题)
A:土地的编号
B:土地的利用类别
C:地理名称
D:房屋、道路、水系
E:土地的面积
17、债券的偿还期限,一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括。
A:偿还期在1年以内的为短期
B:1年以上、5年以下的为中期
C:1年以上、10年以下的为中期
D:10年以上的为长期
E:5年以上的为长期
18、假设开发法中,估价时点通常是指__。
A.开发完成后的房地产价值所对应的时间
B.开发结束时的时间
C.全部租售出去的时间
D.购买待开发房地产时的时间
19、某建筑物建成于1990年6月,建筑面积4000m2,经济寿命40年,单位建筑面积的账面原值为2500元/m2,1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%,残值率为5%,该建筑物2005年6月的累计折旧额为__万元。
A.612.33
B.615.74
C.625
D.648.15
20、从本质上看,法院主导拍卖程序原则是由决定的。
A:法院强制拍卖的国家强制性
B:目的的利他性
C:目的的非利他性
D:强制拍卖标的的非自有性
E:强制拍卖标的的自有性
21、当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行风险分析的方法一般采用__。
A.概率分析
B.解析法
C.蒙特卡洛法
D.杠杆分析法
22、房地产市场按市场交易形式细分时,新建成的房地产产品交易不包括__子市场。
A.租赁
B.销售
C.保险
D.抵押
23、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元,其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分,该部分的建筑面积为100m2,房地价值为80万元,则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为()。
A.2.4%
B.1.5%
C.2%
D.3%
24、下列说法不正确的是__。
A.完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能,这四项权能可以与所有权发生分离
B.共同共有与按份共有的最显著区别在于:共同共有是平等地共有
C.不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等
D.建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的,其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利,视为一并转让
25、因企业被收购兼并或合并,房地产权属__。
A.随之转移
B.不转移
C.可转可不转
D.由双方决定