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首页 华高莱斯:中冶唐山机场新区项目定位报告

华高莱斯:中冶唐山机场新区项目定位报告.ppt

华高莱斯:中冶唐山机场新区项目定位报告

教育文库
2018-11-26 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《华高莱斯:中冶唐山机场新区项目定位报告ppt》,可适用于职业岗位领域

January置信唐山机场新区项目北京置信正成咨询顾问有限公司华高莱斯国际地产顾问(北京)公司中冶置业·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·总目录项目市场定位宏观环境分析用地价值分析房地产市场分析市场定位建议产品规划建议开发建议营销思路及财务分析开发主题定位和基调把握·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·宏观环境分析地理、气候、文化特征城市发展趋势宏观经济、人口、消费力·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·宏观环境分析项目市场定位地理位置气候特征联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊大陆性气候四季分明冬季盛行西到西北风夏季盛行东到东南风·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·宏观环境分析项目市场定位文化特征黄河文明与北方少数民族文明的大融合人群特征具有明显的“混血型”襟怀开阔性格刚勇富于进取资源型城市唐山人“诚恳、务实”追溯唐山文化渊源探悉现代人群性格特征·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·宏观环境分析项目市场定位城市发展趋势年唐山扩大两倍多新唐山诗意地栖居唐山建成区面积已达平方公里比震前扩大了两倍多!年来唐山总体居住环境不断改善·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·宏观环境分析项目市场定位城市发展趋势唐山走出“黑煤历史”步入“蓝色海洋”被称为“中国近代工业的摇篮”的唐山煤炭保有量亿吨为全国焦煤主要产区“黑煤历史”“蓝色海洋”曹妃甸主导产业及配套工程总投资约亿元最终建成平方公里的工业区等于再造一个海上新唐山。·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·宏观环境分析项目市场定位唐山未来发展战略目标经济强城文化名城宜居靓城滨海新城年月中共唐山市委召开八届三次全体会议。明确了发展战略目标:用五到十年的时间把唐山建设为经济强城、文化名城、宜居靓城、滨海新城。城市发展趋势·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·宏观环境分析项目市场定位宏观经济条件分析经济总量逐渐超过石家庄成为环渤海区域经济第三大城市经济总量保持快速增长Chart北京天津唐山石家庄GDP(亿元)与周边城市对比北京天津唐山石家庄与周边城市对比北京天津唐山石家庄GDP(亿元)国民经济国内生产总值及人均GDP地方财政收入三大产业发展情况国)同比增长率国民经济APagePGDP总额(亿元)同比增长率GDP(亿元)同比增长()国内生产总值收入和消费水平APageP人均GDP总额(元)同比增长率人均GDP(元)同比增长()人均GDP人口APageP总额(亿)同比增长率地方财政收入房地产发展APageP增长额(亿元)同比增长率第一产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第二产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第三产业发展状况i人均可支配收入与消费支出(元)ii社会消费品零售总额年份总额(元)同比增长总额(元)同比增长总额(亿)同比增长APageP总额(元)同比增长人均可支配收入APageP总额(元)同比增长人均消费支出APageP总额(亿)同比增长社会消费品零售总额年份全市人口市区人口年自然增长率古冶区开平区丰润区丰南区路北区路南区APageP全市人口市区人口年自然增长率人口(万人)人口自然增长率()年唐山人口增长图i全社会固定资产投资额(亿)ii房地产开发投资额(亿)iii商品房供应和销售年份总额(亿元)同比增长总额(亿元)同比增长供应销售APageP总额(亿元)同比增长社会固定资产投资额APageP总额(亿元)同比增长房地产开发投资额·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·宏观经济条件分析民营经济快速增长--拉动经济增长的主力军、县域经济的主体!“十五”期间民营经济发展速度明显高于国有经济经济总量突破了全市国民经济的一半。民营经济实缴税金占全市全部财政收入的成为我市县域经济的主体和地方财政收入的主要来源。截至年年底民营(非国有)经济总户数为万户比“九五”末增加万多户民营经济的快速增长催生大量高收入人群并主要源于其主导产业--煤炭、钢铁、电力、建材等资源型行业。宏观环境分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·宏观环境分析项目市场定位人口总况年唐山地震后市区总人口万人占地震前总人口的%年丰润撤县改区市区人口从万激增到万。截至年底市区人口达万已达“年地震”前近三倍目前成为华北地区人口仅次于北京、天津的第三大城市。人口自然增长率总体保持在%-%之间基本呈稳中有升的态势。Chart全市人口市区人口年自然增长率人口(万人)人口自然增长率()年唐山人口增长图国民经济国内生产总值及人均GDP地方财政收入三大产业发展情况国内生产总值第一产业发展状况年份同比增长率同比增长率总额(亿)同比增长率增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率国民经济APagePGDP总额(亿元)同比增长率国内生产总值收入和消费水平APageP人均GDP总额(元)同比增长率人均GDP人口APageP总额(亿)同比增长率地方财政收入房地产发展APageP增长额(亿元)同比增长率第一产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第二产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第三产业发展状况i人均可支配收入与消费支出(元)ii社会消费品零售总额年份总额(元)同比增长总额(元)同比增长总额(亿)同比增长APageP总额(元)同比增长人均可支配收入APageP总额(元)同比增长人均消费支出APageP总额(亿)同比增长社会消费品零售总额年份全市人口市区人口年自然增长率APageP全市人口市区人口年自然增长率人口(万人)人口自然增长率()年唐山人口增长图i全社会固定资产投资额(亿)ii房地产开发投资额(亿)iii商品房供应和销售年份总额(亿元)同比增长总额(亿元)同比增长供应销售APageP总额(亿元)同比增长社会固定资产投资额APageP总额(亿元)同比增长房地产开发投资额·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·人均可支配收入持续增长且近年来有增速加快的倾向。人均消费支出增长速度从低于收入增速近年来增长加快。收入及消费水平宏观环境分析Chart总额(元)同比增长人均可支配收入与周边城市对比北京天津唐山石家庄与周边城市对比北京天津唐山石家庄GDP(亿元)国民经济国内生产总值及人均GDP地方财政收入三大产业发展情况国内生产总值第一产业发展状况年份同比增长率同比增长率总额(亿)同比增长率财税收入财税占比增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率年份第一产业第二产业第三产业合计国民经济APagePGDP总额(亿元)同比增长率GDP(亿元)同比增长()国内生产总值收入和消费水平APageP人均GDP总额(元)同比增长率人均GDP(元)同比增长()人均GDP人口APageP总额(亿)同比增长率地方财政收入房地产发展APageP增长额(亿元)同比增长率第一产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第二产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第三产业发展状况第一产业第二产业第三产业占GDP比例()APageP财政收入财税收入财税占财政收入比重(亿元)()i人均可支配收入与消费支出(元)ii社会消费品零售总额年份总额(元)同比增长总额(元)同比增长总额(亿)同比增长APageP总额(元)同比增长人均可支配收入APageP总额(元)同比增长人均消费支出APageP总额(亿)同比增长社会消费品零售总额年份全市人口市区人口年自然增长率古冶区开平区丰润区丰南区路北区路南区APageP全市人口市区人口年自然增长率人口(万人)人口自然增长率()年唐山人口增长图i全社会固定资产投资额(亿)ii房地产开发投资额(亿)iii商品房供应和销售年份总额(亿元)同比增长总额(亿元)同比增长供应销售APageP总额(亿元)同比增长社会固定资产投资额APageP总额(亿元)同比增长房地产开发投资额Chart总额(元)同比增长人均消费支出与周边城市对比北京天津唐山石家庄与周边城市对比北京天津唐山石家庄GDP(亿元)国民经济国内生产总值及人均GDP地方财政收入三大产业发展情况国内生产总值第一产业发展状况年份同比增长率同比增长率总额(亿)同比增长率财税收入财税占比增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率年份第一产业第二产业第三产业合计国民经济APagePGDP总额(亿元)同比增长率GDP(亿元)同比增长()国内生产总值收入和消费水平APageP人均GDP总额(元)同比增长率人均GDP(元)同比增长()人均GDP人口APageP总额(亿)同比增长率地方财政收入房地产发展APageP增长额(亿元)同比增长率第一产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第二产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第三产业发展状况第一产业第二产业第三产业占GDP比例()APageP财政收入财税收入财税占财政收入比重(亿元)()i人均可支配收入与消费支出(元)ii社会消费品零售总额年份总额(元)同比增长总额(元)同比增长总额(亿)同比增长APageP总额(元)同比增长人均可支配收入APageP总额(元)同比增长人均消费支出APageP总额(亿)同比增长社会消费品零售总额年份全市人口市区人口年自然增长率古冶区开平区丰润区丰南区路北区路南区APageP全市人口市区人口年自然增长率人口(万人)人口自然增长率()年唐山人口增长图i全社会固定资产投资额(亿)ii房地产开发投资额(亿)iii商品房供应和销售年份总额(亿元)同比增长总额(亿元)同比增长供应销售APageP总额(亿元)同比增长社会固定资产投资额APageP总额(亿元)同比增长房地产开发投资额·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·消费力分析年全年装修支出同比增长%金银珠宝消费增长%年-月唐山市进口辆轿车总价高达亿元平均单价超过万元位居全国第一。零售总额保持持续增长。金银珠宝、高档轿车等奢侈品消费支出增幅十分明显高收入人群消费力极强。宏观环境分析Chart总额(亿)同比增长社会消费品零售总额与周边城市对比北京天津唐山石家庄与周边城市对比北京天津唐山石家庄GDP(亿元)国民经济国内生产总值及人均GDP地方财政收入三大产业发展情况国内生产总值第一产业发展状况年份同比增长率同比增长率总额(亿)同比增长率财税收入财税占比增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率年份第一产业第二产业第三产业合计国民经济APagePGDP总额(亿元)同比增长率GDP(亿元)同比增长()国内生产总值收入和消费水平APageP人均GDP总额(元)同比增长率人均GDP(元)同比增长()人均GDP人口APageP总额(亿)同比增长率地方财政收入房地产发展APageP增长额(亿元)同比增长率第一产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第二产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第三产业发展状况第一产业第二产业第三产业占GDP比例()APageP财政收入财税收入财税占财政收入比重(亿元)()i人均可支配收入与消费支出(元)ii社会消费品零售总额年份总额(元)同比增长总额(元)同比增长总额(亿)同比增长APageP总额(元)同比增长人均可支配收入APageP总额(元)同比增长人均消费支出APageP总额(亿)同比增长社会消费品零售总额年份全市人口市区人口年自然增长率古冶区开平区丰润区丰南区路北区路南区APageP全市人口市区人口年自然增长率人口(万人)人口自然增长率()年唐山人口增长图i全社会固定资产投资额(亿)ii房地产开发投资额(亿)iii商品房供应和销售年份总额(亿元)同比增长总额(亿元)同比增长供应销售APageP总额(亿元)同比增长社会固定资产投资额APageP总额(亿元)同比增长房地产开发投资额·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·宏观环境总结经济基础雄厚、并保持快速增长民营经济势头强劲宏观环境分析唐山作为震后重建的新城城市发展迅速居住环境不断改善“曹妃甸”等重大项目将给唐山带来新的发展机遇“资源型”主导产业催生大量高收入人群·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·用地价值分析城市功能结构分析机场新区用地分析区域印象地块微观条件分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·用地分析项目市场定位城市功能结构年地震后城市中心由路南转向路北区!震后年重建居住、商业区均向北、向西发展!受原西北“机场”限制城市呈反L形布局城布局、交通组织不尽合理!本案新华道长宁道路北区路北区路南区陡河高新区友谊路旧城市中心机场用地释放后城市功能布局将得到极大改善!机场新区将成为新的城市中心!市中心重工业区塌陷区城市功能结构图·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·用地分析项目市场定位机场新区用地分析年政府投资收购原机场万平方米土地使新区整体开发成为可能。新区为相对完整且面积较大的开发空间开发建设可以对城市形象、城市活力、产业结构等产生显著的带动提升效果。未来交通网络发达、配套完善、环境宜人·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·用地分析项目市场定位区域印象--地质条件好、无地震遗留问题--上风上水、远离重工业区--未来城市中心区配套设施完备、交通网路发达--机场新区全新区域全新规划居其中将享受全新现代生活--将成为未来唐山城市最繁华、靓丽的中心区·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·用地分析项目市场定位微观分析规划条件:总用地面积:亩其中建设用地亩总建筑面积:平方米用地性质:住宅、商业容积率:建筑密度:%绿化率:%限制高度:米限制层数:不低于层现状条件及内外交通:场地平整内部仅存机场跑道等简单构筑物施工条件好短期内内外交通只能依靠西侧友谊路与外部交通连接但未来周边道路交通将十分便利·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·用地分析项目市场定位微观分析地块内部地块内部西侧友谊路东侧绿化带·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·用地分析项目市场定位总结机场新区将改善城市发展布局将成为新的城市中心区唐山人对机场新区认可度高、关注度高地块综合条件好土地价值极高、具备高档住宅区条件。·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·市场分析房地产市场概况住宅市场分析高端住宅市场客群分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·目录·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·目录唐山房地产市场概况住宅市场分析客群分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·唐山房地产发展稳健但在宏观经济中占比偏低房地产市场概况社会固定资产投资总额增幅明显房地产开发总额绝对值保持稳定增长目前房地产开发总额所占比重不足%分项房地产开发投资额固定资产投资额房地产投资额所占比重Chart总额(亿元)同比增长社会固定资产投资额与周边城市对比北京天津唐山石家庄与周边城市对比北京天津唐山石家庄GDP(亿元)国民经济国内生产总值及人均GDP地方财政收入三大产业发展情况    主要支柱性行业的发展情况国内生产总值人均GDP第一产业发展状况第二产业发展状况第三产业发展状况年份GDP总额(亿元)同比增长率人均GDP总额(元)同比增长率总额(亿)同比增长率财税收入财税占比增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率年份第一产业第二产业第三产业合计国民经济APagePGDP总额(亿元)同比增长率GDP(亿元)同比增长()国内生产总值汽车APageP人均GDP总额(元)同比增长率人均GDP(元)同比增长()人均GDP收入和消费水平APageP总额(亿)同比增长率地方财政收入人口APageP增长额(亿元)同比增长率第一产业发展状况房地产发展APageP增长额(亿元)同比增长率第二产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第三产业发展状况第一产业第二产业第三产业占GDP比例()APageP财政收入财税收入财税占财政收入比重(亿元)()汽车保有量人口i人均可支配收入与消费支出(元)ii社会消费品零售总额年份总额(元)同比增长总额(元)同比增长总额(亿)同比增长APageP总额(元)同比增长人均可支配收入APageP总额(元)同比增长人均消费支出APageP总额(亿)同比增长社会消费品零售总额年份全市人口市区人口年自然增长率古冶区开平区丰润区丰南区路北区路南区APageP全市人口市区人口年自然增长率人口(万人)人口自然增长率()年唐山人口增长图i全社会固定资产投资额(亿)ii房地产开发投资额(亿)iii商品房供应和销售年份总额(亿元)同比增长总额(亿元)同比增长供应销售APageP总额(亿元)同比增长社会固定资产投资额APageP总额(亿元)同比增长房地产开发投资额Chart总额(亿元)同比增长房地产开发投资额与周边城市对比北京天津唐山石家庄与周边城市对比北京天津唐山石家庄GDP(亿元)国民经济国内生产总值及人均GDP地方财政收入三大产业发展情况国内生产总值第一产业发展状况年份同比增长率同比增长率总额(亿)同比增长率财税收入财税占比增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率增长额(亿元)同比增长率年份第一产业第二产业第三产业合计国民经济APagePGDP总额(亿元)同比增长率GDP(亿元)同比增长()国内生产总值汽车APageP人均GDP总额(元)同比增长率人均GDP(元)同比增长()人均GDP收入和消费水平APageP总额(亿)同比增长率地方财政收入人口APageP增长额(亿元)同比增长率第一产业发展状况房地产发展APageP增长额(亿元)同比增长率第二产业发展状况APageP增长额(亿元)同比增长率第三产业发展状况第一产业第二产业第三产业占GDP比例()APageP财政收入财税收入财税占财政收入比重(亿元)()汽车保有量人口i人均可支配收入与消费支出(元)ii社会消费品零售总额年份总额(元)同比增长总额(元)同比增长总额(亿)同比增长APageP总额(元)同比增长人均可支配收入APageP总额(元)同比增长人均消费支出APageP总额(亿)同比增长社会消费品零售总额年份全市人口市区人口年自然增长率古冶区开平区丰润区丰南区路北区路南区APageP全市人口市区人口年自然增长率人口(万人)人口自然增长率()年唐山人口增长图i全社会固定资产投资额(亿)ii房地产开发投资额(亿)iii商品房供应和销售年份总额(亿元)同比增长总额(亿元)同比增长供应销售APageP总额(亿元)同比增长社会固定资产投资额APageP总额(亿元)同比增长房地产开发投资额·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·住宅市场处于快速发展期的起步阶段房地产市场概况住宅市场-年前土地供应稀缺住宅市场平稳缓慢发展-年后市场开始快速发展供不应求销售均价达元平米-年中后期在售及潜在供应量预计将到达万平米以上办公、商业市场尚未具备成型活跃的市场。·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·目录住宅市场分析客群分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·土地集中放量开始土地价格迅速攀升市场逐渐走热土地供应用地供应量年前土地供应量一直保持稳定低速增长年下半年供应量明显增大仅机场新区及周边潜在供应近亩!用地价格年之前年年年之后万元亩以下万元亩万元亩万元亩·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·市场供应以板楼为主塔楼近年有增加趋势新增供应集中在西部、北部市场现状供应·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·市场现状供应在售普通住宅项目市场调研细况表整体销售良好部分项目有意控盘待售基本信息建筑形态销售信息工程进度客群描述项目名称板块占地面积(万平米)总建筑面积(万平米)开盘时间入住时间销售均价(元平米)销售情况金洋旺座西部(市区)小于高层塔楼年月年月目前表价待售地基已开挖-岁登记客户较多宏扬香木林西北部(含机场新区)约小高层板楼为主年月目前开盘开售开盘当天认购约三分之二未动工 鹭港小高层板楼为主年月年年底左右在售一期栋楼已到地上-层两居室年轻人较多三居中年人较多丽景新城北部(市区)高层板塔结合年月均价一期套目前售%,余下多为跃层户型地上层-岁居多公务员、大企业员工较多金色锦城北部(高新区)小于栋高层板楼(年月售价)待售 大唐龙城小于栋高层塔楼年月开盘目前停止销售预计年月前后开年年底一期共有套左右销售%基础尚未完工开发区员工较多龙脉·国际公寓小于栋高层塔楼尾盘余下十几套偏大户型结构封顶 ·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·市场现状供应待售普通住宅项目市场调研细况表待售项目多选择年后开盘届时出现一次集中放量基本信息产品信息销售信息工程进度项目名称板块占地面积(万平米)总建筑面积(万平米)建筑形态开盘时间销售均价(元平米)销售情况瑞景国际公馆西部(市区)栋高层塔楼年月未定表价待售未动工翡翠城北部(市区)小高层板楼、部分高层塔楼预计年月前后未知待售尚未动工龙庭盛世栋高层塔楼预计年上半年左右待售地基开挖体育馆对面地块(妇兴地产)高层塔楼预计年月前后未知待售未动工远洋城西北地块(妇兴地产)小于栋高层塔楼预计年月前后未知待售未动工福馨园路南区小于多层板楼预计年月前后未知待售未动工风华时代路南区点式小高层即将开盘即将开盘在做登记预计春节前开盘基础开挖·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·价格走势住宅价格持续平稳迅速攀升年涨幅近千元~~~~·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·住宅面积需求逐年扩大市场需求分析市内客户为绝对主力郊县购买客群有逐渐增加的趋势投资客比例较低短期市场主流仍将以增加居住面积为主要改善目标对于价格涨幅较为敏感价格与户型是主要关注点多数客户为首次购买商品房消费观念尚不成熟市内消化为主中低端需求主导市场·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·市场潜在供应机场新区是潜在供应的热点区域所在·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·年上半年后放量规模达万平米以上平改房占多数中低端住宅将出现激烈竞争市场潜在供应编号项目名称基本信息产品信息销售信息工程进度板块占地面积(亩)总建筑面积(万平米)容积率开发商建筑形态开盘时间荣泰园西北部(含机场新区)预计-唐山新天地开发有限公司小高层板楼为主预计年上半年尚未动工碧玉华府预计-泽源房地产开发有限公司预计小高层板楼为主预计年月前后预计年上半年开工金港国际预计-暂不公布预计小高层板楼为主预计年月前后预计年上半年开工蓝天楼三期唐山新天地开发有限公司小高层板楼为主预计年上半年尚未动工张思庄平改地块预计唐山景泰房地产开发有限公司预计年上半年拆迁基本完成变压器厂地块北部(市区)唐山诚成房地产开发有限公司小高层板楼最低层年月尚未动工龙王庙平改地块北部(市区)博志房地产开发有限公司小高层板楼预计年月前后正在拆迁食品厂地块东部(河西)未动工付家屯机场新区正在拆迁合计·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·目录住宅市场分析客群分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·高端市场产品构成别墅高档住宅唐山高端居住产品构成·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·高端市场产品构成别墅景泰·御苑沙盘尚座叠拼别墅实景尚座整体沙盘别墅供应量很小产品品质和安全受质疑售价在元平米之间。·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·高端市场产品构成高档住宅目前高档住宅项目仅有天元骏景少量尾盘在售售价元平米左右高出周边项目元左右。天元骏景一期实景高端住宅供应减少销售良好·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·市场分析建筑形态以小高层板楼、高层板楼为主设计风格以带有欧式元素的现代风格为主硬件设施、车位及配套等标准明显高于普通项目园林景观、建筑材料等方面仍存在较多不足丽景琴园高端住宅诸多细节不到位品质仍有很大上升空间·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·目录住宅市场分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·客群分析两级分化的人群结构不存在“白领”阶层普通收入阶层是北部项目的主要客群首次置业改善居住条件财富阶层是西部项目的主要客群多次置业改善居住条件看重保值升值·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·市场定位建议市场定位论证客群定位建议户型定位建议价格定位建议·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目市场定位建议项目市场定位市场定位方向分析机场新区现状不成熟尚未形成居住氛围距离原市中心相对较远公交系统尚不发达区位条件优越交通便利上风上水污染少项目南侧紧邻现有富人区机场新区教育景观资源丰富配套规划齐全唐山发展新机遇宏观经济发展利好民营企业催生高端人群新中心机场新区开发刚刚起步房地产市场处于初级阶段高档竞争压力小升级空间大潜在供应量大市场竞争加剧中低端竞争压力大升级空间小政府宏观调控风险项目实施风险弱化劣势规避风险抓住机遇发挥优势本项目应该走高端路线·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目市场定位建议项目市场定位市场定位分析有市场需求项目市场定位建议唐山新富人区走高端路线市场竞争压力小产品升级空间大价格承受能力强土地价值最大化地块条件具备具备实施条件最优风险最小·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目市场定位建议项目市场定位目标客群定位产品定位价格定位目标客群需求分析市场定位四种客群三个特点两项注意一条领先·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目市场定位建议项目市场定位四类目标客群矿产、钢铁、建材等私营企业高层政府中高级公务员事业单位中高级管理者银行、电信、电力、钢铁等大型垄断企业中高层高新科技产业、流通业、服务业中的高收入阶层·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目市场定位建议项目市场定位目标客群定位产品定位价格定位目标客群需求分析市场定位四种客群三个特点两项注意一条领先·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目市场定位建议项目市场定位客群特点心理性格分析交通方式以私家车为主行为分析文化水平和品味水准相对较低地震潜在影响转弱追求时尚攀比心强购买高档轿车、金银珠宝购买高价位服装但穿着品味不高性格耿直、为人实在追求地位、身份和尊崇感注重实用性比较容易引导·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目市场定位建议项目市场定位客群特点房产需求分析房产消费分析价格承受能力强喜欢西洋建筑元素不盲目追求面积大重视户内的设计重视园林景观看重物业服务品质容易跟风购买非常关注新项目更喜欢板楼但不排斥塔楼购买口碑好品质形象高的住宅注重实用性追求地位、身份和尊崇感比较容易引导·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目市场定位建议项目市场定位目标客群定位产品定位价格定位目标客群需求分析市场定位四种客群三个特点两项注意一条领先·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目市场定位建议项目市场定位第二要注意平米新政第一要注意做市场主流产品定位两项注意·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·户型定位建议项目市场定位年典型项目(已售部分)户型统计做市场主流选取中高档项目做户型统计分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·户型定位建议项目市场定位-年典型项目已售部分户型统计分析平方米以下量小两居-三居-大面积量小市场需求结构分析做市场主流·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·户型定位建议项目市场定位做市场主流产品本项目户型配比建议主力户型两居-三居-做市场主流·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·户型定位建议项目市场定位注意平米新政严格执行新政市场风险非常大三种情况的分析完全不限制限制一部分完全限制·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·户型定位建议项目市场定位注意平米新政完全不限制整体按照市场需求设计户型配比应对方案一政策风险高市场风险小如果规划设计不受新政限制风险分析直接销售销售政策控制力度小对策分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·户型定位建议项目市场定位注意平米新政限制一部分小于平米按照+使用来设计应对方案二政策风险中市场风险小如果规划设计要受新政限制风险分析捆绑后的户型配比符合市场要求但销售政策控制力度小销售时按照+捆绑销售对策分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·户型定位建议项目市场定位注意平米新政完全限制按照新政要求进行设计和销售应对方案三政策风险小市场风险大如果规划设计要受新政限制风险分析以大带小推动小户型销售销售政策控制力度大扩大推广面增加客户来源对策分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·户型定位建议项目市场定位注意平米新政推荐应对方案二注:、具体的设计方案和组合方式需要再进行深化研究。、规划设计和户型细节建议在下一章详细论述户型配比建议·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目市场定位建议项目市场定位目标客群定位产品定位价格定位目标客群需求分析市场定位四种客群三个特点两项注意一条领先·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目的价格定位现有价格水平:年月元平方米价格增长特点:小步快走稳步上升价格涨幅:每年-元预计项目开盘时间:年月预计开盘时市场价格:领先市场:产品、营销领先市场半步价格领先市场半年项目市场定位价格定位依据价格定位建议开盘时价格元·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·项目开发主题定位与基调把握西班牙风格景观住区新都市主义·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题开发主题篇新都市主义西班牙景观生活区·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题开发主题篇西班牙风格西班牙风格景观生活区新都市主义西班牙景观生活区·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·西班牙风格营造原则选择古典、高贵和典雅的风格西班牙风格的两重性热情、奔放和勇敢的气质王国独有的古典、高贵和典雅的气质风格体现重元素和符合轻风情风情的营造需要城市气质和人文气质难度大建筑风格的营造可以移植和模仿部分引入强势的建筑元素和符合局部(会所、钟楼等标志性建筑)原汁原味的营造风格营造注重地域的适宜性西班牙大面积采用建筑涂料在唐山不适用宜采用石材和面砖开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·西班牙风格具有古老王国的贵族气质开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·西班牙风格具有古老王国的贵族气质神秘内敛沉稳厚重开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·西班牙风格具有古老王国的贵族气质典雅的居住氛围易被接受开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·西班牙风格典雅的居住氛围易被接受山墙、坡顶与传统中国民居有相似之处色彩、样式比传统中国民居强烈而典雅开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·西班牙风格具有古老王国的贵族气质典雅的居住氛围易被接受突出的建筑符号标识性强开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·西班牙风格突出的建筑符号标识性强建筑圆角神秘的古典气息铁艺与花架浪漫尊贵的气质帕提欧(Patio)式庭院在欧洲建筑中独树一帜开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·西班牙风格具有古老王国的贵族气质典雅的居住氛围易被接受突出的建筑符号标识性强奢华与典雅并举符合成功人士品位开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·西班牙风格奢华与典雅并举符合成功人士品位宫廷式的华丽稳重对细节的精雕细琢开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题西班牙风格选择性的采用最具特色的表现手法用之有度在最突出的部位鲜明的“点”出风情而不过分堆砌建筑之体现开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题西班牙风格选择性的采用最具特色的表现手法用之有度在最突出的部位鲜明的“点”出风情而不过分堆砌建筑之体现开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题西班牙风格选择性的采用最具特色的表现手法用之有度在最突出的部位鲜明的“点”出风情而不过分堆砌建筑之体现开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题西班牙风格选择性的采用最具特色的表现手法用之有度在最突出的部位鲜明的“点”出风情而不过分堆砌建筑之体现开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题西班牙风格选择性的采用最具地域特色的表现手法用之有度在最突出的部位鲜明的“点”出风情而不过分堆砌装饰之体现开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题西班牙风格选择性的采用最具地域特色的表现手法用之有度在最突出的部位鲜明的“点”出风情而不过分堆砌装饰之体现开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题西班牙风格选择性的采用最具地域特色的表现手法用之有度在最突出的部位鲜明的“点”出风情而不过分堆砌景观之体现开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题开发主题篇西班牙风格西班牙风格景观生活区新都市主义西班牙景观生活区景观生活区·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题景观住区园林风格化西班牙风格在园林中的体现不是纯粹西班牙风格的模仿注重艺术元素的部分引入园林领地化将园林景观变成业主“拥有的领地”社区外景观的领地化可赏引入社区强调其可观赏性社区公共景观的领地化可游强调其参与性居室景观的领地化可居强调园林的私有化开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题景观住区园林风格化整体设计的风格化庄重、典雅风格的营造开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题景观住区园林风格化整体设计的风格化大地景观(LandArt)的营造开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题景观住区园林风格化局部设计的风格化艺术元素开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题景观住区园林风格化局部设计的风格化建筑符号开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题景观住区园林风格化局部设计的风格化艺术小品开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题景观住区园林风格化局部设计的风格化神话雕塑开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题景观住区园林风格化局部设计的风格化艺术雕塑开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题景观住区园林领地化开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题可赏外部景观的领地化园林属性:观赏性园林实现载体:绿化隔离带实现手段:营销造势强调观景效果开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题景观住区园林领地化开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题可游公共景观的领地化园林属性:参与性园林实现载体:中心绿地、社区绿化实现手段游戏化绿地空间休闲化娱乐空间商业化道路空间开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题景观住区园林领地化开发主题篇可游·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题可居居室景观的领地化园林属性:私有化园林实现载体:宅前绿地、空中庭院实现手段:垂直造园将绿化延续至户内开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目开发主题开发主题篇西班牙风格西班牙风格景观生活区新都市主义西班牙景观生活区景观生活区新都市主义·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·新都市主义城市中心与富贵的统一城市中心由于其昂贵的价值历来就象征着富贵生活舒适性的降低住区尺度感的不宜人使城市中心仅仅是富贵象征新都市主义使城市中心不再仅仅是富贵的象征宜人的尺度带来了生活舒适性的提升和谐的邻里关系在增强归属感的同时也增强了富贵阶层的安全感新都市主义进一步提高城市中心的富贵感富贵阶层的需求集中体现在私密性和安全感私密与安全构成了一对无法避免的矛盾私密要求封闭、静安全要求开放、近私密与安全的兼顾需要私密的更私密、开放的更开放开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·规划理念新都市主义规划理念私密的更私密开放的更开放开放的街区封闭的组团开放保证富贵阶层的安全感封闭保证富贵阶层的私密性街区尺度宜人化尺度宜人的空间强调与人活动的协调一致给富贵阶层带来更多的舒适生活重视邻里关系邻里交流空间促进邻里交流增强社区归属感邻里交流空间发挥公共空间的都市眼作用增强社区富贵阶层所需的安全感产品规划篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·街区开放增强安全感组团封闭提高私密性。开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·宜人尺度带来富贵阶层的舒适生活。开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·邻里关系不仅增强归属感更提高安全感。开发主题篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·户型配比建议·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·户型配比结论平米政策下的户型配比调整考虑“平米”政策的限制需要对上述户型配比进行调整部分户型需要“”模式实现。项目市场定位·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·户型亮点建议主人优先错层空间一步式阳台壁炉体验飘窗生活穿庭入户·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·主人优先户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·主人优先Idea:南向主卧步入式衣帽景观主卫阳光书房……品质优先的设计理念彰显主人的尊贵。户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·主人优先Idea:南向主卧步入式衣帽景观主卫阳光书房……品质优先的设计理念彰显主人的尊贵。户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·主人优先Idea:南向主卧步入式衣帽景观主卫阳光书房……品质优先的设计理念彰显主人的尊贵。户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·主人优先错层空间户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·错层空间Idea:三两阶踏步自然的将客厅和餐厅或书房区域各自独立出来。户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·错层空间Idea:下沉的书房与客厅形成错落于是家人或朋友们在客厅的活动便成了书桌前那个人津津观赏的一台戏户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·主人优先错层空间一步式阳台户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·一步式阳台Idea:书房和主卫之间的一步式阳台将户型原本必做的空间进行综合利用使二都能采光且不与相邻单元形成对视解决舒适的同时保证私密性。户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·一步式阳台Idea:厨房与客卫之间一步式阳台既满足户型设置生活阳台的规范又实现了全明卫生间的设想。户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·主人优先错层空间一步式阳台壁炉体验户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·壁炉体验Idea:高楼之内一样可以营造出尊贵典雅的庄园般居家气氛。户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·主人优先错层空间一步式阳台壁炉体验飘窗生活户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·飘窗生活Idea:带宽窗台的飘窗让读书、游戏、交谈的生活延伸到居室的角落空间感在人们心里最大程度被放大。户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·主人优先错层空间一步式阳台壁炉体验飘窗生活穿庭入户户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·穿庭入户Idea:Patio式庭院空间突出归属感和领地感使庭院的感觉往往比庭院本身更重要。户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·穿庭入户Idea:Patio式庭院空间突出归属感和领地感使庭院的感觉往往比庭院本身更重要户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·主人优先错层空间一步式阳台壁炉体验飘窗生活穿庭入户户型亮点篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·项目产品规划建议容积率探测最佳容积率建议·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·容积率探测用地条件指标产品规划篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·容积率探测产品规划篇方案一:板楼为主塔楼点缀疏密有致景观良好注重组团内及道路空间尺度小学、托幼中心绿地配套商业建筑面积住  宅平米配套小学托幼平米商业平米其他平米合计平米总建筑面积平米   总户数户  容积率 建筑密度建筑类型配比蝶 塔平米高 板平米小高板平米多 层平米·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·容积率探测产品规划篇方案二:塔楼增多空间通透变化丰富沿街建筑景观良好注重组团内及道路空间尺度小学、托幼中心绿地配套商业建筑面积住  宅平米配套小学托幼平米商业平米其他平米合计平米总建筑面积平米   总户数户  容积率 建筑密度建筑类型配比蝶 塔平米高 板平米小高板平米多 层平米·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·容积率探测产品规划篇方案三:塔楼增多空间通透组团绿地增多小学、托幼中心绿地配套商业建筑面积住  宅平米配套小学托幼平米商业平米其他平米合计平米总建筑面积平米   总户数户  容积率 建筑密度建筑类型配比点 塔平米高 板平米小高板平米多 层平米·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·规划探测产品规划篇方案四:塔楼为主小学、托幼中心绿地配套商业此方案中塔楼比例占九成以上无论是空间形态还是产品品质都会受到极大的负面影响不建议采取此方案。建筑面积住  宅平米配套小学、托幼平米商业平米其他平米合计平米总建筑面积平米   总户数户  容积率  建筑密度建筑类型配比点 塔平米多 层平米·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·成本差异市场售价最佳容积率建议容积率范围利润差异规划设计市场消化修正容积率探测容积率探测技术路线产品规划篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·容积率探测成本计算取费依据产品规划篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·容积率探测成本计算过程产品规划篇单位:除注明外均为元平方米·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·容积率探测计算结果产品规划篇单位:除注明外均为元平方米·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·容积率探测计算结果分析容积率增加后显著摊薄土地费用因此方案二的盈利能力远高于方案一经试算只有方案一的整体平均售价高于方案二元平方米时两个方案盈利才能持平而这样高的价格差异不易实现在方案二的基础上方案三进一步提高了容积率从财务指标上看盈利能力有所增加但是市场风险也在加大如果销售周期过长的话其盈利的增加将一定程度上被抵消。产品规划篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·最佳容积率建议分析结论由于成本的原因在容积率的范围内取是不合适的的容积率更加适合本项目由于现有的数据有限综合考虑产品品质和市场消化的因素我们建议容积率应在左右比较合适可以在此基础上进行规划方案设计准确的容积率需要结合规划方案进行论证和优化。产品规划篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·其他规划建议降低道路密度优化道路设计道路密度过高占总用地影响容积率的提升影响绿地率的提升用地过于分散不宜营造社区氛围和归属感道路设计过于“横平竖直”具有过强的公建特征不宜营造社区居住生活氛围的营造不宜营造高端居住的私密感产品规划篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·其他规划建议调整中心绿地布局现有中心绿地集中布置有利于营造园林化布置过于封闭无法展示形象打开绿化面向街区建议集中绿地缩减缩减绿地增加到连接中心绿地和城市主干道的景观轴缩减集中绿地增加景观轴产品规划篇·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·整体营销思路建议现有项目营销现状本案营销思路建议·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·现有项目营销现状营销手段单一缺少相互支持整体营销思路多选用售楼处、现场围挡其他销售手段鲜有涉及销售工具(楼书、沙盘等)不到位缺乏道路引导系统·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·现有项目营销现状现有营销手段使用不当专业素质较低整体营销思路售楼处使用不当(位置选取、使用、风格设计等)销售体专业素质不足营销操作素质较低(广告监测等)·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·整体营销思路整合营销突出形象度的把握营销思路·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·整体营销思路营销思路整合营销概念营销√×·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·推广手段整体营销思路“整合营销”整合政治资源整合专业资源整合媒体资源……整合时间整合客户……整合现场管理整合销售工具……销售手段整合对象整合资源整合·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·整体营销思路整合营销突出形象度的把握营销思路·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·项目形象整体营销思路城市中心“富人区”·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·整体营销思路·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·度的把握整体营销思路宣传注意力度和方式略有超前避免诋毁其他项目·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·项目开发建议与财务分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·开发建议项目财务分析首推优质大户型和部分小户型树立项目形象后续根据市场情况调整控制销售速度略慢于市场一般水平继续在机场新区拿地!开发顺序开发节奏开发战略·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·财务分析项目财务分析财务分析假设前提“快、中、慢”三个销售速度的假设市场价格呈“小步快走”上涨的假设·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·静态指标项目财务分析假设投入自有资金亿元银行贷款亿元。项目总投资约亿元。项目最大资金缺口约为亿元发生于年Q。·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·多方案比较经过测算分析得出:销售速度与静态利润负相关与投资回收速度正相关。建议根据整体开发战略和收益目标进行选择。项目财务分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··*·THANK

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