购买

¥ 20.0

加入VIP
  • 专属下载特权
  • 现金文档折扣购买
  • VIP免费专区
  • 千万文档免费下载

上传资料

关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 杭州土地市场调研报告

杭州土地市场调研报告.doc

杭州土地市场调研报告

教育文库
2018-12-25 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《杭州土地市场调研报告doc》,可适用于经济金融领域

类金融事业总部年杭州市土地市场调研报告目录一、市场概况(一).年市场概况:成交量减半市场收缩明显(二).年市场概况:由严重收缩到高速回升的急速逆转第一季度:土地市场仍延续惨淡情形第二季度:楼市回暖带动市场信心回升第三季度:土地市场再现火爆场景第四季度:火爆场景延续月土地市场成交小结.工业市场.写字楼市场二、地价分析(一)年地价分析:竞价乏力重点地块存在战略性竞争(二)年地价分析高价位水平基本不变由竞价乏力到“抢地”三、区块分布(一)年区块分布:滨江下城为供地主力老城区厂房地块发力(二)年区块分布:拱墅成为供地主力首推宜居板块未来两年田园、丁桥或成新热点 四、年HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=杭州市"o"点击搜索所有关于[杭州市]的文章"t"blank"杭州市HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=土地"o"点击搜索所有关于[土地]的文章"t"blank"土地HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=市场"o"点击搜索所有关于[市场]的文章"t"blank"市场解析(一)政府态度:前期控制试探后期鼓励明朗(二)宏观调控:上半年抑通胀下半年促增长(三)资本市场:企业融资受阻行业格局重构五、当前土地市场政策动态六、当前宏观经济走势七、回望这一年……八、未来调控政策对房地产业影响预判九、年土地市场走势与展望十、年土地市场情况货源充足十一、土地招商情况十二、大杭州地区拿地企业情况及客户群分类一、市场概况(一).年市场概况:成交量减半市场收缩明显年HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=杭州市"o"点击搜索所有关于[杭州市]的文章"t"blank"杭州市HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=土地"o"点击搜索所有关于[土地]的文章"t"blank"土地HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=市场"o"点击搜索所有关于[市场]的文章"t"blank"市场没有继承丝毫上一年的激情和狂欢宗经营性房地产土地的低交易量没能上交一份令人满意的案卷。而同样令人黯然神伤的事物在过去的一年之中又何其多。年杭州土地HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=市场"o"点击搜索所有关于[市场]的文章"t"blank"市场也经历了属于它自己的阵痛期。成交量减半市场收缩明显宗出让宗租赁这个来自杭州市公共资源交易中心数据让人真实感受到了今年杭州市HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=土地"o"点击搜索所有关于[土地]的文章"t"blank"土地HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=市场"o"点击搜索所有关于[市场]的文章"t"blank"市场的惨淡经营。共宗的交易量仅是年的一半年HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=杭州市"o"点击搜索所有关于[杭州市]的文章"t"blank"杭州市HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=土地"o"点击搜索所有关于[土地]的文章"t"blank"土地HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=市场"o"点击搜索所有关于[市场]的文章"t"blank"市场明显萎缩。统计数据显示年全年杭州市共成交经营性房地产土地宗其中土地出让宗土地租赁宗。完成交易金额亿元总成交面积为万平方米。土地均价为万平方米。和去年相比数量减少成交土地面积减少成交金额更是降了。虽然全年交易收缩但是全年交易趋势却是由少到多。上半年只有宗地完成交易而下半年有宗。特别是第二季度到第三季度的大幅跳跃让人看到上半年市场的低迷观望情绪有一定缓解从土地用途上看纯住宅用地占了宗占商住综合用地有宗占商业用地成交最多为宗占了。而去年同期杭城共出让的宗地块中住宅用地成交最多成交了宗占总成交数的左右商业用地次之成交了宗占商住综合用地最少仅成交了宗。时间土地宗数土地面积成交金额方万方万降幅方万降幅比杭州市年HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=土地"o"点击搜索所有关于[土地]的文章"t"blank"土地交易情况住宅用地的减少也可从杭城商品房销售存量上看出端倪。根据住在杭州网统计数据显示年HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=杭州市"o"点击搜索所有关于[杭州市]的文章"t"blank"杭州市主城区共成交了套房子与去年同期相比减少了。住宅的积压使得住宅用地出让收到一定影响。(二)、年市场概况:由严重收缩到高速回升的急速逆转截至月份与年同期相比年杭州土地市场交出了一份不错的成绩单。由表的数据显示年前三季度杭州市共成交经营性房地产土地宗共计出让面积约亩完成交易金额亿与年同期相比成交宗数、面积和金额分别上升了、、。从表的杭州市年前三季度土地交易情况来看不管是出让面积还是成交金额整个市场由严重收缩到高速回升大幅跳跃从第一季度的颓势到第二季度末开始的火热着实上演了一次华丽转身。表与年前三季度杭州土地市场交易情况对比时间 出让地块宗数 出让面积 成交金额 前三季度㎡(约亩)亿前三季度㎡(约亩)亿同比增长↑㎡(约亩)亿表年前三季度杭州市土地交易情况年出让宗数出让面积成交金额第一季度亩亿第二季度亩亿第三季度亩亿前三季度总计亩亿第一季度:土地市场仍延续惨淡情形受国际金融危机影响及国内房地产市场的调整年第一季度的杭州土地市场延续了年下半年的低迷情况总成交金额仅占前三季度总和的。与年第四季度相比年第一季度的出让宗数增加了但出让总面积减少了同时成交均价降低了。可见一季度出让宗地数的增加并无法说明土地出让市场回暖原因是在市场一改昔日之火热、出现土地难推的尴尬现状的形势下杭州市政府更多地推出小块宗地以符合市场的运行状况。此时同低迷的楼市相呼应土地市场延续了量价齐跌的惨淡景象宗出让地块中包含宗纯住宅用地宗地块加价万直接成交。第二季度:楼市回暖带动市场信心回升由于第一季度土地出让情况不佳年、月份杭州市国土资源局仅推出宗地块其中还不包括纯住宅用地。然而此时随着楼市逐渐回暖一方面存量房迅速消化开发商资金回笼另一方面市场对未来楼市有积极预期加之供给方面迟迟没有宅地推出开发商的土地储备需求不断累积。月份杭州市加大了地块特别是宅地的投放量成交的宗地块中有宗宅地在推地节奏上是“数度紧急加推”。在楼市火热和土地供给放量的双重刺激下累积数月的置地需求集中爆发开发商正式打响土地争夺战。出让的宗地块中有宗地的溢价率超过宗地溢价率超过更有两宗地溢价率在左右。土地市场开始呈现一片狂热景象。第三季度:土地市场再现火爆场景杭州透明售房网数据显示年月份杭城楼市还积压了万多套存量房源但是经过短短个月这些存量房源已经消化了一半多。消化速度之快已经远远超过了新推房源的速度。在楼市和土地市场的相互推涨下土地市场继续迈向高潮。第三季度出让总面积、成交总金额分别占前三季度的、。出让的宗地块中纯住宅用地宗占总出让面积的商业用地宗占总出让面积的综合用地块占总出让面积的公共服务设施及科研用地共块占总出让面积的。此时土地市场频频刷新记录“地王”不断涌现。第四季度:火爆场景延续  月份土地市场依然火爆共成交三类用地(住宅、商业办公和综合类用地)宗。其中住宅类用地宗楼面价跌破元。从土地市场竞争格局来看居住类用地依然是竞争焦点。月土地市场成交小结()、总体成交情况  月份土地市场与楼市的发展轨迹非常相似在月份楼市出现火爆迹象后政府在月份开始大力推地开发商的热情也被大力调动起来于是出现了地市和楼市双双暴涨的局面。  月份共成交各类土地多宗总成交面积万平方米。其中住宅用地占地面积占了。()、成交结构:  月份住宅类用地的单价分布集中在万元亩。万元以下土地比重在月份有明显回落而月份在万元之间的土地比重大幅度上升。()、成交区域  月份住宅类用地主要分布在拱墅区和江干区。月份开始经济技术开发区和滨江区出现明显的增长势头。预计未来年内上述几个区域将成为杭州楼市供应大户。()、成交价格  从楼面价来看月份呈现明显的“商住倒挂”居住类用地楼面价已经接近万元。尤其是月份以来地王频现更推动了给类用地价格的攀升。  但是月份的基础上月份住宅用地价格有所回落楼面均价不到元。市场趋向理性。()土地市场动态  月份的土地市场依然以居住类用地为主导。在月份共出让了宗居住类用地宗商业用地。从竞争程度来看居住类用地依然异常激烈。.工业市场  随着全国工业市场的走暖杭州工业市场也不断趋好工业总产值持续增长。  从租金市场上看各个物业类型租金均保持平稳。研发办公楼租金报价仍为最高保持在每月每平方米元(US$)厂房本季度报价为每月每平方米元(US$)仓库报价为每月每平方米元(US$)(表五)。  从杭州的三大国家级经济开发区的土地售价来看杭州国家高新技术产业开发区(滨江)和杭州经济技术开发区的土地价格最高截止第季度末同为每平方米元(US$)与上一季度持平。萧山经济技术开发区土地价格最低为每平方米元(US$)仍处于较低的水平(图五)。  基于对整体外部经济环境正在全面复苏的预期我们预计杭州的工业市场将持续趋好。而租金仍将保持较为平稳的水平。.写字楼市场  杭州市甲级办公楼市场有一个项目完工上市:钱江新城板块的东杭大厦。此项目的上市给杭州市甲级办公楼市场带来,平方米的新增供应。  截止年第季度末杭州市甲级办公楼市场的租金为每天每平方米元(US$)环比上涨。本季度甲级办公楼的空置率攀升至环比上涨个百分点(表二)。  浙江省民营经济企稳回升。预计杭州市年第季度的雇佣前景将增长至环比上一季度增加个百分点。这暗示着下一季度办公楼租赁需求的持续增长。值得关注的是年将有大量新增供应入市尤其集中在钱江新城板块。短期内高企的空置率难以改变。  在销售市场方面办公楼平均销售价格显著低于住宅的售价。由于部分投资者认为办公楼价格依然有较大上涨空间因此他们大量购置被拆散销售的办公物业。相对于办公楼销售市场的火热租赁市场则显得相对平淡。二、地价分析(一)年地价分析:竞价乏力重点地块存在战略性竞争回顾年杭州土地HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=市场"o"点击搜索所有关于[市场]的文章"t"blank"市场从年初便一路高歌成交价超过出让总价的就有宗占出让宗地总数的。“天价”、“地王”这些字眼频频出现在拍卖现场头条报道之中似乎不谓高价就不合常理。各开发商也力争上游拍卖会现场气氛热烈竞价一轮高比一轮。但到了年情况突然发生了改变。年第一季度成交的宗土地中成交加价平均增幅仅。再如第三季度在推地数量上相较第一、二季度大幅提高但是出让价格更趋清冷。宗土地的成交价和出让价差值成交价高于出让价不足的高达宗。年百家齐鸣由于消费市场的兴起企业拿地冲动十分显著往往是政府推出一块开发商就争抢一块。很多开发商围绕土地部署公司的战略发展。然而年开发商更多以战略目标来竞购土地。由于资金紧张国家紧缩的信贷等产生的经营压力盲目拿地将极有可能另企业深陷困境。因此地块优秀、资金充裕、企业有战略发展要求只有满足这三个条件的开发商才会在拍卖会上竞相加价。另一方面拿下这些地也是企业未来的战略发展所在。(二)年地价分析高价位水平基本不变由竞价乏力到“抢地”回顾年土地市场年的火热竞价局面难以持续开发商竞价活力日趋衰减。年第一季度成交的宗土地中成交加价平均增幅仅。再如第三季度在推地数量上相较第一、二季度大幅提高但是出让价格更趋清冷。宗土地的成交价和出让价差值成交价高于出让价不足的高达宗。但这种情况在年开始出现转变。延续了年的低迷状态年第一季度推出地块的竞价活力达到低谷宗出让地块中的宗以加价万直接成交。然而参考地价仍然维持高位没有明显松动。伴随着楼市的回暖情况在第二季度开始有了转机。月号产权仅为年的上城区南山路勾山里B地块备受追捧经过轮报价由杭州上城区投资控股集团有限公司出价亿元竞得在加价底线的倍以上楼面地价万平方米比起拍价上涨倍成为杭州新“地王”。特别是月份推出的宗地块中有宗溢价率超过标志着土地市场拐点的诞生。在第三季度土地市场一片火热记录被不断刷新:月日义乌中国小商品城房地产开发有限公司以元平米的楼面价竞得钱江新城南星桥号地块创下钱江新城板块的最高楼面价月日西子房产以万元元平米的楼面价竞得南星桥号地块更新了义乌小商品城房产月日创下的记录月日万科南都房产与滨江房产等大鳄共同打响江干区草庄地块的争夺战最后号草庄地块楼面地价均破万月日绿城和西子房产以近万元的楼面价为首次出让的田园地块定价从此该区块的土地出让有了历史参考。在成交均价方面年前三季宗地块的成交均价为元平方米相对于年的元平方米上涨。成交均价上涨与年前三季度宅地推出比例最大、而年多推商业用地的情况密切相关。三、区块分布:(一)年区块分布:滨江下城为供地主力老城区厂房地块发力年HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=杭州市"o"点击搜索所有关于[杭州市]的文章"t"blank"杭州市经营性土地总成交面积为万平方米主城个区域都有分布。面积最大的为滨江区达到万平方米占其次是下城区交易万平方米占西湖区供应量也很大为万平方米占。其他江干区、下沙区也有一定表现。 在交易金额上年共完成交易金额亿元比去年下降。其中下城区成交金额最大为亿元占总数的西湖区和滨江区数额相当分别为亿元和亿元各为总量的左右江干区亿元位列第四其余各区均不到总数的。(二)年区块分布:拱墅成为供地主力首推宜居板块未来两年田园、丁桥或成新热点 前三季度土地出让总面积约亩杭州市七个主城区都有所分布。从图来看其中出让总面积最大的为拱墅区出让面积约为亩占。其次是江干区出让面积亩占。其他如下城区、西湖区也有所表现。图年前三季度七个主城区土地出让面积饼状图在交易金额方面前三季度总成交金额亿元从图来看其中拱墅区成交金额最大约亿元占总出让金额的。其次是江干区成交金额约亿元占总金额的。上城区亿元位列第三占。其余各区均不到总金额的。拱墅区前三季度共交易地块宗在出让总面积和总金额上名列个城区之首。特别是月份成交的块宅地都属于拱墅区月日和月日拱墅区~号地块同样高价拍出其中有块地的溢价超过月日拱墅区桥西、申花四块地再度高价拍出其中申花、号两块地溢价超过桥西、号地块的溢价更是高达拱墅区一个下午笑纳土地出让金亿。仅月份拱墅区在土地市场上吸金超过亿。拱墅区从年起就被关注的处于市中心绝版的老厂房地块新华造纸厂地块在月号登场以亿的总价花落绿城集团楼面地价高达元平方米。呈现南商北住的局势且多推宅地城北成为主要供地区域其中拱墅区成供地主力。值得一提的是市中心绝版的老厂房地块即将陆续亮相势必引发一场价格大战。      杭州宅地供应量从年的巅峰到去年的低潮再到今年的趋于稳定宅地的主要供应板块在未来一两年都成为了热门板块。年西湖区的三墩、转塘和下沙板块是供应的主力军在去年亦成为了当时的热门板块。       据快房网统计数据显示去年宅地出让面积加上今年已出让宅地面积(包括已公告未出让的)江干区、拱墅区和下沙成为前三名。其中江干区宅地出让面积为万平方米拱墅区宅地出让面积为万平方米下沙宅地出让面积为万平方米。从区域内板块来看江干区的九堡和丁桥出让面积最多拱墅区的桥西和田园板块出让面积最多。可以预见在未来的两年时间内九堡、桥西、下沙板块将延续热点而丁桥、田园板块可能成为新的热点区域。杭州土地出让金额破历史纪录江干拱墅下沙出让最多(日期:)下沙沿江单元的宗土地成功出让总出让金额为亿元据本报统计今年前月土地总出让金额为亿元也就是说截至月日今年杭州土地总出让金额达到了亿元。而此前出让土地最多的年全年土地出让金额为亿元也就是说今年土地市场用了个月又天时间就超越了年全年。 据年土地出 。    早在今年月一场主题为“高铁连城共享繁荣”的杭州·余杭上海商务推介会在上海国际会议中心七楼上海厅举行。会议透露今年余杭区将推出宗地块目前都已经进入土地程序。其中商住面积达到了亩。据了解在整个月份余杭还将出让宗地块分别为一宗居住用地、一宗商住办公用地和三宗商住用地共计出让面积约亩。    而动作最大的莫过于西湖区。月日打出了“全国最美丽城区”品牌的西湖区在“西湖区(之江度假区)地块项目推介会”上罕有的推出宗、余亩的优质地块其力度之大为历年来少年。据了解本次西湖区推出的地块主要集中在三墩、蒋村、留下、文新、之江等区域。全面推进之江度假区(之江新城)的开发建设意图已经非常明显。而这样专题化、集中化、项目组团招商的推介形式自然已经在市场产生震动。    据了解这宗地块将于今年下半年陆续挂牌推出。在推地过程中西湖区也将有所选择有序推出。一方面能够保证房地产有序、正常、平稳、可持续地发展另一方面也要保证整个房地产推出以后周边的一些配套、基础设施建设使得整个杭州的房地产、经济能够实现可持续、长久的发展。四、年HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=杭州市"o"点击搜索所有关于[杭州市]的文章"t"blank"杭州市HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=土地"o"点击搜索所有关于[土地]的文章"t"blank"土地HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=市场"o"点击搜索所有关于[市场]的文章"t"blank"市场解析年HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=杭州市"o"点击搜索所有关于[杭州市]的文章"t"blank"杭州市HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=土地"o"点击搜索所有关于[土地]的文章"t"blank"土地HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=市场"o"点击搜索所有关于[市场]的文章"t"blank"市场整体收缩无论政府供地还是开发商拿地都处于观望的状态加上年初从紧的货币政策力量逐步显现美国华尔街金融风暴波及中国进出口贸易经济衰退国内需求降低等诸多方面的原因全国的土地HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=市场"o"点击搜索所有关于[市场]的文章"t"blank"市场都发生了收缩的现象一些地区还出现了土地流拍等状况。(一)政府态度:前期控制试探后期鼓励明朗年中国经济运行到了历史的致高位出现过热的危险迹象。中央政府为了防止经济过快过热将“两防”作为年年初政府工作的重点。然而华尔街金融风暴不期而遇国内经济形势进入下行。在前期宏观调控显效和内需减少的两方夹击下中国房地产市场和土地HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=市场"o"点击搜索所有关于[市场]的文章"t"blank"市场出现了必然的拐点。年下半年国内经济下行加剧为了扩大内需终于促使中央开始向已现低迷的房地产行业打强心剂。尽管此前已有开发商呼吁政府救市但救市政策的出台在今年的后半年。(二)宏观调控:上半年抑通胀下半年促增长货币政策和信贷政策一方面影响国家宏观经济环境另一方面也直接或间接影响了房地产行业。年HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=土地"o"点击搜索所有关于[土地]的文章"t"blank"土地HYPERLINK"http:wwwfangcecnArticleSearchaspField=TitlesClassID=keyword=市场"o"点击搜索所有关于[市场]的文章"t"blank"市场整体转淡的根本原因正是在于宏观基本面对市场的紧缩作用显现。年上半年CPI指数仍在不断上升年月达到了的最高值。为了防止流动性过剩和通货膨胀央行采用了各种货币和信贷政策来调控经济。如央行不断上调存款准备金率第一季度次上调共计增加了个百分点第二季度又上调次达到。半年来这些货币政策收到了相当大的效果根据央行年第季度户企业调查综述分析显示我国宏观经济热度指数显著回落企业家对下季度经济下行的预期进一步增强。存款准备金率的提高使得市场中的流通现金减少从的万亿下降到的万亿下降了。货币流动性的降低直接导致了开发商的资金紧张从而抑制了开发商的拿地冲动。而CPI也开始在年下半年回落。(三)资本市场:企业融资受阻行业格局重构随着年宏观调控的影响多家房地产上市公司通过股市融资的渠道也日愈艰难。加之银行银根紧缩众多房地产开发商出现了的资金链紧张的状况。根据wind咨询数据房地产经营板块的市值已从年月的亿元骤降至年年末的万元一年内降幅达。收盘价也从年月的元降至年年底的元降幅为。五、当前土地市场政策动态年月召开的国务院常务会议指出要综合运用土地、金融、税收等手段加强和改善对房地产市场的调控遏制部分城市房价过快上涨的势头。而相关部门已开始行动从二手房营业税征免政策从年恢复至年到最新的土地出让金首付不得低于。专家表示中央政府果断出手这说明这次调控房地产市场的决心是很大的未来还会有其他楼市新政出台。  首付一年内付清全款是硬性压缩企业在土地款支付上的空间在当今土地价格高涨的形势下全款支付之后却不开发将显著增加资金的使用成本和机会成本相应压缩囤地、炒地的空间。  房地产市场年月上升到历史顶峰以后将出现成交量和价格的双下调。特别是执行新政后年一季度市场有趋淡的可能。预计年房地产拉动经济增长的需求会逐渐减弱最晚到年中期房地产市场将进入一个中长期调整型的适度增长期。六、当前宏观经济走势月经济数据依然向好月经济数据将完美收官,中国经济有惊无险渡过最困难时期经济高增长将延续至年季度,全年因基数效应呈现”前高后低”的态势。据中国物流与采购联合会近日发布月份中国制造业PMI指数经过上月短暂企稳以后再次呈现加快上升趋势比上月上升了个百分点达到至此该指数已经持续个月保持在以上显示出中国经济回升态势已基本稳固并呈进一步增强趋势。月份个行业中只有个行业低于其余个行业均高于其中有个行业达到以上。从产品类型看原材料与能源、中间品、生活消费品和生产用制成品四种产品类型企业均高于尤以生产用制成品类企业最高接近。从实际统计数据来看固定资产投资增势强劲社会消费稳步增长。月份城镇固定资产投资亿元同比增长比上年同期加快个百分点月份社会消费品零售总额亿元同比增长。其中月份同比增长。预计年季度投资高增长、消费快增长的局面依然保持不变。七、回望这一年……注定是杭州房产史上色彩浓重的一笔。  这一年市场从冰点直接升至沸点转变速度之快超乎所有人的预估。  这一年杭州楼市共成交了套(除萧山、余杭)商品房其中新房成交量为套二手房成交量为套。这个数字是前一年年(套)的近倍比此前的历史最高年份年(套)涨了近。其中余杭、滨江、江干、西湖等四区成交量都超过万套。  这一年杭州楼市共成交公寓套是年(套)的倍多成交酒店式公寓套是年(套)的倍多成交别墅套几乎也达到年(套)倍。  这一年杭城楼盘销售榜排行前十名成交量都过千套销售冠军欣盛`东方郡(论坛新闻视频)全年销售套。  这一年杭州的新房均价一路飙升月份是元平方米月已经达到了元平方米。二手房市场也同样疯涨月杭州二手房的价格是元平方米到了年末价格已经高至元平方米。简言之无论一手房二手房涨幅均超过。  这一年杭州土地出让金连萧山、余杭在内达到亿超过上海北京跃居全国第一最疯狂的月单月土地出让金就超过亿。城东新城九堡滨江区区政府板块等楼面单价均突破元市中心板块楼面均价则超过了元。这些数字频频刷新历史连连谱出新高。  这一年本地房产大佬绿城全年销售金额亿仅次于万科拿下中国地产界销售探花。  这一年外地大鳄龙湖高调进军杭州豪掷亿拍回下沙金沙湖板块四宗宅地。同样抛下巨资的还有九龙仓和华润。另一方面资本新势力亦不容小觑中华企业义乌小商品城尽管名不见经传但来势汹汹令人咂舌。  这一年杭州房企纷纷“借壳上市”月日顺发恒业成功借壳*ST兰宝年涨幅堪称年第一牛股。月日整合了嘉业、中凯、名城三大公司的嘉凯城成功借壳ST亚华成为又一地产新贵月日宋都成功得到百科投资的股权转让为其借壳做足准备。另外郡原、金都等公司也在为借壳密集筹备。八、未来调控政策对房地产业影响预判就近来媒体的大量报道看将政府调控目标解读为“打压”房价或令房价下落的居多。但仔细品味去年月日国务院常务会议精神这种流行看法并不准确。    本次会议明确表示:“重点是在保持政策连续性和稳定性的同时加快保障性住房建设加强市场监管稳定市场预期遏制部分城市房价过快上涨的势头。”而在随后温总理接受新华社独家专访中的表述也仍然是“……房价在一些地区和城市上涨过快也引起了中央高度重视”。    所有这些都清楚显示调控目标是“遏制房价过快上涨”。而运用税收、差别利率及土地政策调控目的应是“稳定房地产价格”。    未来政策的着力点是增加供给遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策调控主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。    而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述前三项致力于增加房地产供给第四、五项调节需求第六项则指向土地价格太高推高房价问题。从增加供给着力点看政府主要是增加保障性住房供应满足中低收入和弱势群体基本居住需要这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合因而对现行房价不会构成实质压力。而打击捂盘和囤地会加快房地产商的土地开发速度增加供给抑制投资和投机需求规范招拍挂则降低了土地价格这些措施将对明年房价涨幅起到一定的遏制作用。  虽然在调控政策作用下年房价可能会面临更多波动但总体仍将出现温和爬升。 九、年土地市场走势与展望从政府态度来看一方面宏观调控逐渐趋紧。宏观政策已由年的宽松态势转为逐步收紧表现在清理为利用土地、收紧二套房贷两项主要政策。这只是初探市场反应如果市场过热情况宏观调控将全面收紧市场可能再一次进入调整期另一方面杭州市继续加紧推地在政策态度上利好倾向明显。杭州市月新出的第三期《读地报告》中新推土地宗其中宗为住宅用地旨在顺应强劲的市场需求进一步推动土地市场。据统计月份即将推出宗地出让总面积约亩住宅用地宗亩可建建筑面积万平方米商业用地宗亩可建建筑面积亩。其中不乏备受关注的“明星”地块。从楼市发展趋势来看月份开始楼市骤然升温并连续数月大幅走高特别是、月份交易量屡创新高远超过年楼市最为火爆的局势。月份之后虽然出现明显降温但成交量依然居高不下。一方面有效风险经过前三季度的大幅集中释放使得行业风险日益增加另一方面由于地价不断推高房价短期内更难有明显松动加之宏观政策信号开始收紧因此预计在接下来的楼市成交量将恢复到相对稳定的水平或略有下降房价大幅回调可能性不大。杭州年房地产市场实现“V形”反弹得益于国家及时的刺激政策年我国房地产在经历了第一季度冷清之后自二季度开始明显回暖最终实现全年“V形”反弹。    从价格看根据统计局提供的房屋销售价格指数本轮环比最低水平出现在年月和月均为虽然此后降幅开始收窄但直到年月才首次回到以上达到标志着房价环比开始出现上涨。此后继续上行到月份达到已较谷底上升个百分点。    从成交量看无论是销售面积还是销售额本轮调整中同比增长最低水平都出现在年末。进入年累计销售额同比开始出现正增长只不过月至月仅为到月份开始回到以上月份以后已回升到以上到月份累计销售金额同比涨幅更是高达为年多来的高位。    兴业银行资深经济学家、本报专家组成员鲁政委博士在接受记者采访时提出虽然年的反弹让多数人大跌眼镜但这种反弹其实本来是可以预料到的。低利率环境和居民未来收入预期的稳定决定了房地产回暖的必然而人们“追涨杀跌”的行为特征则构成了后续推波助澜的因素。  十、年土地市场情况货源充足年月中国主要城市土地市场交易分析()城市杭州竞价激烈杭州等地交易活跃成交均价超过元平方米其中下城区文晖地块成交均价为元平方米。杭州土地交易依然火爆国土部调控政策的效果尚未体现。杭州月日竞价现场和过程结果在国土部、国资委纷纷下达文件抑制高地价下依然火爆土地的不可复制性使得各大开发商对住宅用地"钟爱有加"地段较好的地块更是受到开发商的追捧。国家加大保障性住房用地一定程度上挤占普通商品房用地开发商拿地热情急剧高涨。国家打击高房价从土地入手收到的效果并不能很快奏效仍然得从供需关系中考虑。杭州下城区文晖单元FGR、FGCR地块被香港九龙仓以万元竞得折合楼面价元平方米。“今年江干区的土地出让计划为多亩。去年江干区不过出让了多亩地。”一位开发商说。江干区招商局近日推出年读地手册成为杭州城区中最先“晒”出土地计划的城区。近段时间杭州各大城区都在研究今年的土地出让计划。年土地市场将演绎怎样的行情?记者从下沙、江干、滨江等已出具土地出让计划(或草案)的城区获悉年杭州土地市场货源充足。江干区:计划出让量是去年主城区推量的江干区本次《读地手册》共收录地块宗共计亩。除去宗亩的留用地房地产开发用地总数为亩。去年杭州市主城区共出让土地亩去除留用地项目江干区的计划出让量是去年杭州主城区出让量的左右。从读地手册上可看出年江干区推地重点板块主要是城东新城和丁桥长睦。此外还有钱江新城板块的宗地。去年月日城东新城“牛刀初试”首次出让彭埠号地块亩被滨江集团竞得楼面价元平方米。城东新城将在年迎来大规模土地出让。在读地手册中城东新城有宗地接近宗地的三分之一。城东新城除了年亮相的草庄、黎明村地块外今年可谓集中亮相:将推出彭埠单元宗地、景芳单元宗地、天城单元宗地另外还有草庄、普福区块。从地理位置上看这些地块都是难得一见的市中心宅地。总的来看江干区读地手册中不乏一些优质地块:如亩的采荷单元(AR、AC)亩的景芳住宅地块、还有亩的普福区块宅地。下沙:储备地块亩计划推地亩在过去热火朝天的杭州楼市中下沙板块无疑是一个让人难以忽视的亮点。前两天下沙也干劲十足地召开了年土地推介会将亩存量地作了推介。据悉下沙今年的地块主要分布在中心单元、高教园区单元、东南沿江单元和北单元。中心单元即金沙湖板块高教园区单元为传统的高校聚集区域东南沿江单元即正在开发的下沙沿江板块。中心单元地块是去年展露的“明星”地块。随着新行政大楼的启用希尔顿酒店的入驻尤其是金沙湖建造计划的推进新城CBD的雏形正在形成该地块的潜力正在一点点地被挖掘。在推地计划表上新城中心地块出让总面积为亩多为公建住宅用地。高教园区也将推出亩公建住宅用地。四个推地单元中北单元为首次公开出让土地大体量和相对完整的优势引来不少开发商的关注。北单元这次推荐的土地总面积为亩其中住宅面积亩出让面积居各单元之首。据悉北单元是下沙储备土地量最大的区块位于现在正在开发的沿江地块的北面。规划单元内总用地面积达万平方米将建成集行政、商贸居住、文化会展、科技等为一体的现代化、生态型城区。据下沙土地整理中心负责人介绍该单元位于沿江大道旁规划有两个公园兼具江景和生态公园景观。因和德胜高架相连交通优势也较明显。从已拟订的各区土地出让计划看今年的推地量和去年基本持平。如江干区今年的计划推地量为多亩而去年的实际推地量不过多亩下沙区今年的出让计划为亩去年的实际出让量为亩再如滨江区今年的计划推地量为亩左右而去年滨江区不过出让了亩土地。一位区级土管局负责人向记者介绍每年年初各个区在制定推地规模时都有两个计划:储备计划和出让计划。其中储备计划指已完成整理、具备开发条件的土地量出让计划指考核各个区的实际出让指标。这也意味着各个区的出让计划还是基本代表了各大区政府对今年土地市场行情的预判。“我们月份去香港、上海等地进行招商从招商情况看一些香港和日本的外资房企对拿地都表示了强烈的意向。像香港的太古、和记黄埔还有日本最大的工业化住宅企业大和房屋都有拿地意向。”江干区招商局相关人士表示他们之所以敢推这么多地是因为这些地块基本都有意向。一位开发商向记者表示今年的土地市场预计不会像去年那样争抢得那么激烈地价也可能稍许回落很多开发商去年没拿到地加上口袋里有钱预计将于上半年拿地的开发商会比较多上半年的土地出让量预计也比较大。“今年上半年我们打算出让亩土地。”江干区招商局相关人士信心满满地表示。十一、土地招商情况在杭州土地市场招商会议上西湖区招商局原定邀请的企业仅为余家但是当日到现场了解情况的企业却超过了多家。而一些紧邻西溪、西湖、钱塘江等自然资源的绝版地块更是让不少开发商垂涎。其中一直未能如愿进杭的龙湖、恒大、和记黄埔等大批国内知名房企更是纷纷派出高管亲临现场。如此不难发现随着众多大牌开发商重新点燃拿地热情当前杭州的土地市场已经再次表现出新一轮鲶鱼效应。据监测杭州城市住宅用地月溢价水平大幅超过年平均水平其中多宗优质地块成交使得溢价水平达到财政部等五部委联合将土地出让首付款提高到提高了开发商的拿地门槛虽然规避了土地市场在交易环节上的不规范但央企国企大量拿地的余热效应仍不难避免。大型央企、国企、甚至一些主营业务非地产的大型国企成为本轮土地市场中的主力军。包括保利、绿地、金融街以及各地的城建集团均在最近一段时间以来扎堆再次在全国各地大举拿地。业内人士表示这样的现象在十几年的中国房地产市场化进程中也是极其罕见的。有业内人士指出之所以近期众多企业再掀拿地热情除了市场层面以外更为重要的现实是众多企业已经切身体会到了大部分当年被冠名为“地王”的杭州项目都已经成为往事所以拿地的心理预期已经明显比以往更高。十二、大杭州地区土地出让情况及客户群分析()土地出让情况:、杭州市区土地出让情况:年共出让处地块。按其出让金额分类请见下图:按其用地性质分类请见下图:按其用地性质及出让价格分类请见下图:、余杭地区土地出让情况:年共出让处地块。按出让金额分类请见下图:按其用地性质分类请见下图:按其用地性质及出让价格分类请见下图:、建德地区土地出让情况:年共出让处地块全部为商业、住宅用地按其出让价格分类请见下图:、桐庐地区土地出让情况:年共出让处地块。按其出让价格分类请见下图:按其用地性质分类请见下图:、淳安地区土地出让情况:年共出让处地块全部为工业用地。按其出让价格分类请见下图:(二)土地出让市场分析潜在客户从杭州土地市场分析土地购买价值为亿以上客户的大部分规模较大其中部分为大型国企或上市公司与这些背景深远实力雄厚的国资企业合作不可企及也不是我司的目标客户。从近几年杭州地区的房地产客户来看在杭州市区拿地的企业基本上没有在我司融资过。一方面这部分房产企业自身实力很强其次他们一旦出现资金缺口动辄在数亿资金以上这么大的盘子我们也托不起来。在杭州市区基本上没有我司可以操作的房产公司。房地产公司的周期性最大体现就是在拿地的环节资金充裕地价高涨追涨的房地产企业很多会形成一个短期的冲锋到达峰顶以后会走一个下坡路地价下降房产企业的资金链收紧会涌现出大量借钱的企业。在现阶段资金就不充裕的企业很大程度上就是自身实力较弱的房企假使出资方有足够的资金可以撑起整个房产项目保证房产开发的进度以略低于市场价格的房产可以非常快的销售完同时出资方从这类房产企业中赚取足够的借贷利润安全退出。而当在房产企业全行业陷入缺钱的阶段拿地企业会少拿地资金会少借钱的企业会非常多利息也会很高但这时候会面临房产全面崩盘的风险即使降价也没有足够的买家。就象象年的危机来临一样能不能安然度过危机已经不再是我一家的资金能否托起一个房产项目的问题而是国际环境和国家政策或者说是天意的影响了。在杭州的近郊和周边县市里有部分拿地总价较低的房产企业能成为我们的目标客户在这部分的目标客户选择中要注意该地块是否位于本地的核心位置拿地时的成本是否低廉股东结构是否清晰整个盘子能不能在我司的控制范围以内。如果该项目的收益比较高位置又好的情况下还是会有操作的可能性。对于一个企业来说企业的好坏首先取决于该企业产品的好坏因此在运做房产公司的项目时注意力应该先集中在房产企业的产品楼盘上拿地价格具备优势房产的品质过关项目公司的债权关系明晰。现在土地出让成本确实是水涨船高房产商拿地时也是争先恐后的加价在价格的泡沫之外还是会有少量的优质产品这部分开发商还是可以成为我司的客户。在成为我司的客户之前还必须控制好该项目的开发周期尽量在半年以内结束。时间太长外界的不可控因素太多整个房地产市场一旦掉头向下将无挽救余地。附:大杭州拿地情况表(杭州、余杭、建德、桐庐、淳安)香溢融通集团股份有限公司杭州类金融事业总部业务三部第页共页

VIP尊享8折文档

用户评价(0)

关闭

新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

抱歉,积分不足下载失败,请稍后再试!

提示

试读已结束,如需要继续阅读或者下载,敬请购买!

文档小程序码

使用微信“扫一扫”扫码寻找文档

1

打开微信

2

扫描小程序码

3

发布寻找信息

4

等待寻找结果

我知道了
评分:

/28

杭州土地市场调研报告

¥20.0

会员价¥16.0

VIP

在线
客服

免费
邮箱

爱问共享资料服务号

扫描关注领取更多福利