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本案的商业阐述.doc

本案的商业阐述

教育资源文库
2018-06-05 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《本案的商业阐述doc》,可适用于市场营销领域

本案的商业阐述COMMERCEEXPLAIN以室内商业街形式使百货商品商铺化本案的市场状况本案商业市场调查示意图本案的商业阐述商业是本案的基本特性是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜是销售能否成功的关键之一商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。●本案不适合的商业业态:○百货公司百货公司基本以扣率店形式存在在太原唯一按时结付款的商场仅为百盛其它商场均存在拖欠货款的情况造成资金力不足的供应商无力进货从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外基本均是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商品不适合百货公司的经营和定位。另百货公司的前期投入成本比较高且是必须的投入就本案核心五所述的标准经营所赢利的费用无力支持本案的经营。○批发市场侯马由于地理位置、经济发展、交通便利等诸多因素无法做为商品流通的核心且本地不属于商品的生产基地基本批发渠道均为太原市和西安市故批发形态的市场不适合本案。●本案商业业种的划分:楼层馆名业种F演歌台KTV包间夜总会F海鲜馆包间式餐饮F平价百货街低档的平价百货类商品F绅士服饰街中档及中低档男性商品、体育运动商品、中性休闲商品F品位生活街中档及中低档成熟女性商品儿童商品、家庭用品F青春少女街中档及中低档年轻女性商品F国际名店街中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜BF生活量贩超市食品、非食品、部分生鲜产品●业态规划的原由:、以高销售价格用高租金价格的商业形态对应、以低销售价格用低租金价格的商业形态对应、针对顶尖消费群以特殊的业种(餐饮娱乐和一楼名店)对应、以量贩超市为本案的集客核心来对应●各楼层目标顾客(√√√为最高值):BFBFFFFFFFF消费群体煤矿个体业主√√√√√√√√√√√√√√√√√√政府机关人员√√√√√√√√√√√√√√√普通本地居民√√√√√√√√√√√√√√√√√√●厂商经营模式(√√√为最高值):BFFFFFFFF公司返租统一自营√√√√√√√√√商户纯租赁形式√√√√√√√√√√业主购铺自营√√√√√√√√√√√√√●目标顾客年龄层(√√√为最高值):BFFFFFFFF少年儿童√√√√√√√√白领一族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√以上中老年族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√●商品档次基本定位(√√√为最高值):BFFFFFFFF低档√√√√√√√√√√√√√√√中档√√√√√√√√√√√√√√高档√√√√√√√√●生活量贩超市简要说明:生活量贩超市商品结构示意图生活量贩超市经营方式示意图●楼商铺简要说明:○目标招商的对象、侯马本地经营户、太原的经营户、山西其它地区及外省经营户、公司自营商品采购○经营户设柜标准、有品牌的经营户、非假冒伪劣和侵权性商品的经营户、能够提供商品代理、经销等证明的经营户、有良好形象的经营户、有足够资金的经营户、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户主要经营模式:、租赁户为:租金物业管理费、自营户为:物业管理费●全馆收益价格预算:○基本商业数据、一楼按照得房率计算实际面积约为平方米、二至五楼按照得房率计算每层实际面积约平方米、租赁面积依照实际面积计算○楼层租赁理论价格(未含物业管理费):FFFFF楼层实际面积平均租金单价单铺平均面积单铺年均租金万万万万万楼层年租总价万万万万万年楼租金收益万元租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础○楼物业费理论价格楼物业费均价元平方米月楼实际面积合计平方米楼年物业费收入万元物业费标准以新田市场(元平方米月)为参考●商业筹建成本:○内装费用:鉴于甲方的交房标准的前提下:、楼基本考虑为租赁型商铺基本无乙、丙工程费用仅预备万作为部分调整费用(主要在工程方面)、装修小计:万元○设备及物品费用:、楼仅综合布线和背景音乐设备依照万元计算、办公设备、家私、保安设备、保洁设备万元计算、不可遇见的杂费万元、设备及物品费用小计万元○人员及耗材、内部管理人员:元月*人*个月(陆续到位)=万元、一般管理人员:元月*人*个月(陆续到位)=万元、办公耗材及公关差旅依照每月万元*个月=万元、人员及耗材小计万元○广告费用包含在销售广告中不做另行支付○上述小计万元●商业营运成本:○营运期能耗费用楼依照公用面积约平方米全年能源费用约万元○管理人员元月*人*个月=万元元月*人*个月=万元○办公及广告依照万元月计算。即万元年○上述小计万元●三年经营期总成本:本案筹建成本为万元依照三年分摊每年约万元本案经营期营运成本为每年万元上述合计万万=万元年按照楼平均分摊约为万元●超市的营运情况概述:由于受到发展商要求超市自营的要求本案暂不对超市进行总体财务分析根据平方米的超市属地市场人均在超市的消费单价约元本案超市年业绩预计为万元年需要万有效顾客支撑日均人次的有效顾客按照:的人流计算每日来店数量约人与侯马总人口万相比较约为:的概率。按照超市毛利率计算本案的超市年收益约为万元。●楼的营运情况概述:由于本案的楼为特殊的餐饮、娱乐业种需要以整馆的方式进行经营由于其特殊性本规划对改二层楼不进行财务分析。本案的财务分析FINANCEANALYSE本案的财务分析●本案BFF销售价格:楼层BFFFFFF总面积平均单价楼层总价●本案BFF租金价格:FFFFF楼层实际面积平均租金单价楼层年租总价万万万万万●本案BFF物业价格:FFFFF楼层实际面积平均物业价格元平方米月楼层年租总价万万万万万●楼第一年按照返租进行的财务分析:楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计FFFFF合计●楼第二年按照返租进行的财务分析租金递增计算:楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计FFFFF合计●楼第三年按照返租进行的财务分析租金递增计算:楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计FFFFF合计●本案收益合计:○销售溢价合计(万元)销售总价发展商利润销售成本收购成本销售节余○三年租金和物业收益合计(万元)第一年第二年第三年合计上述总收益为万元其中:○超市经营成本和利润表一:面积销售价格第一年返租第二年返租第三年返租返租总成本表二:前期设备投入按照万元计算依照三年摊提即每年为万元年经营管销费用按照(包括人员和能源费用)约为万元商品按照全代销方式经营年份支出收入合算设备摊提营费用支出小计营业业绩营业毛利收入小计NO万万万万万万NO万万万万万万NO万万万万万万合计万万万元万万万●本案财务三年总分析、三年从销售溢价和租金物业的收益为万元见上表说明、由于超市经营属于亏损状态三年亏损万剩余经营利润为万元=万元、考虑到新店开业可能采取个月的免租优惠即损失约万元剩余经营利润为万元=万元、考虑到超市商品不可能为代销其中预备万自营商品费用超市商品随三年经营亏损而自然损耗消失剩余经营利润为=万元、为楼自营商品准备的预备金万元经过三年经营约可产生利润做为再进货的准备资金自营商品赢余部分约为商品的库存可计入财务赢利成本但不能做为现金储备剩余经营利润为=万元、经过上述各项费用的分摊剩余万元可做为各楼层在经营期间的风险资金此经营方式保证了发展商获利后全盘推出也基本能够实现三年的稳步经营管理学名言最好的方案不等于最合理的方案最合理的方案就是最好的方案PAGExlsChartSheet食品类非食品类生鲜类SheetSheetSheetxlsChartSheet代销类专柜类买断类SheetSheetSheet

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