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开盘前后营销推广方案.ppt

开盘前后营销推广方案

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2018-09-29 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《开盘前后营销推广方案ppt》,可适用于求职/职场领域

开盘前营销推广策略市场背景在新项目二期开盘之前有必要对入市前的市场背景有一个“提纲挈领”的了解这将有助于我们制定更切合实际的更具销售力和竞争力的营销策略和计划。本项目入市前面临以下环境背景:房地产政策密集出台调控力度逐渐加强房价调控三管齐下市场背景国家政策背景>去年银行连续降息利率下降刺激消费准备金利率下调市场可贷资金增多>运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。>加强地方政府的责任无论是物价和房价地方都要切实负起责任来。年前房地产调控抑制需求实施问责制缓解资金需求央行连续降息准备金利率首次下调财政、行政手段限购令税收手段房产税、营业税金融手段限贷令问责各地方要在公布年度房价控制目标促地方政府公布目标确公布的年度房价控制目标。市场背景国家政策背景年月《国五条》细则:二手房交易收取差价税额二套手付提高到各地控调政策不放松市场背景国家政策背景近年来由于受国家宏观政策调控影响房地产市场进入冰封期许多客户都处于观望状态年准备金利率几年来首次下调似乎是房地产市场有些回暖钢性需求渐涨但是随着今年国五条的出台房地产市场又如雪上霜观望状态浓重。市场背景商业市场背景虽然房地产调控政策吃紧住宅市场受挫但是商业市场却经历了前所未有的发展许多住宅投资客户转为投资商业地产。竞品项目信息唐山商业市场从去年来开始呈现一种发展状态市场上涌现出多种项目这些项目大多以投资回报为主并具有以下特点:市场同类型产品多是产权式商铺一般都是以返租的形式存在也有部分以自营的形式一般都是按平米方式销售部分项目采取回报形式并且回报率水涨船高超出正常商业回报率。受政策影响及市场竞争压力加大等因素影响市场上同类项目大面积的商铺销售速度较为缓慢去化率较低小面积的商铺销售较好。业态同质化严重少有特色项目。项目背景:新唐佰入市已一年一期产品主打回报以低投入、高回报吸引投资人群形象已经树立了但是随着商业项目入市越来越多产品同类化严重招商及商业定位一直未能落地使新唐佰一期模式逐渐失去优势再加上本项目没有产权市场认可度急剧下降销售回款速度减慢为此新唐佰急需转换策略需要以一种新的模式及面貌推出市场。转变已呈现大势所趋。由原来一期的单纯投资托管体现回报为主变更为现在灵活性更高的可投资、可托管、可自营体现商业地产增值魅力。一期产品由于是回报型产品在形象的展示上并不突出而新唐佰二期经过商业定位定位为情景时尚街区其定位别具一格区别于目前唐山商业模式那么必然在形象上将有所改变更加突出化、形象化、时尚化、年青化。产品改变:形象改变:客群详解:鉴于产品形态的改变所面对的客群同样也在改变不再仅仅是关注投资理财产品的投资客还要面对更加多样化的客群投资型客群有着理财投资需求的投资人群由于某些原因(下岗、买断、拆迁等)导致有闲钱的普通市民自主经营型客群需要店铺自主经营的中小型个体营业者寻找创业机会的青中年产品的转变主要面对两方面客群投资型客群自主经营型客群通过上一期的推广攻势产品的投资回报价值在唐山市已确立而本阶段的推广工作中主要是向重点客群进行新一轮的推广动作使之能够感受到商业地产的投资升值魅力。客群改变:从原有的单一投资客群扩充为自营客群和投资客群共融客群这些目标客群有一个唯一的共性:购买本案的唯一目标:盈利。客群改变:项目开盘前营销推广策略营销推广大纲注:新唐佰项目一期在年共计来电组来访组共计售出个铺位而二期项目只有一个月的时间销售压力过大要想达到即定目标难度非常大需要四方公司全力配合并按照以下几个条件执行:开盘销售计划目标开盘争取销售额个亿产品去化平米个商铺、加大推广力度媒体狂轰烂炸面市出镜频率高聘请明星代言等。、推盘初期置业顾问点对点接触商户由坐销变行销。、对一期积累的客户进行回访深挖价值客户。、主力店招商确定招商进程加快树立品牌形象稳定客户信心。、事件活动引爆:用各种事件营销及暖场活动吸引关注。、明确并保证工程进度及节点计划并散布有利信息。、一期客户赠送回报(第一季度)准时打出有利于稳定客户信心树立品牌口碑(通过以上工作的开展各公司都会全力以赴。但是具体的开盘目标还要看届时真实的蓄客量而定如果蓄客量达不到预想的数量则减少首开面积一定要造成抢购的火爆销售热潮。)提前预案:如果首开套那么剩余套利用月蓄客月开盘消化。在此期间积累精品店大客户月蓄客月销售美食广场和精品店。月蓄客月销售预留金凤的平米商铺。预案营销推广大纲开盘老客户策略通过前期走访部分已经购买一期的客户可能会再次购买二期产品那么我们在二期开盘时对一期客户建议享受一定的优惠政策建议如下(二选一):一、成交老客户在开盘当日再次成交除可享受一万抵两万折优惠外还可再享受个点的优惠二、成交老客户在开盘当日再次成交可多赠送一个月一期购买商铺的回报。、充分利用媒体组合策略用适合的媒体说不同的内容快速精准新唐佰暴风行动线下挖客源地毯式搜索线上树形象广告集中轰炸策划推广线释放产品信息树立项目形象吸引市场眼球重点在于炒作品牌释放卖点、节点信息预告等深化产品核心价值点及时性信息广阔各类客群释放项目形象和主要卖点产品核心价值点释放及时性信息信息覆盖广释放产品信息探知知客户意向具体执行纸媒网络户外短信电开活动推广排期紧密结合销售安排紧凑合理环环相扣预热期:主要是树立项目的形象宣传项目的地段和定位优势。蓄水期:主要是释放产品信息刺激市场关注开盘期:主要是释放主力店招商信息利好信息的释放有助于增强客户信心。热销期:综合主要卖点释放项目热销信息报纸:广电报一次于月日发布内彩页。主题以产品地段为主。户外:以项目形象展示为主。网络:硬稿以项目形象及定位解析为主。网络论坛:主要以项目地段价值进行炒作及定位模式下的未来发展愿景。微博:以项目卖点及配合事件营销进行炒作。新闻及软文:项目形象及定位解析为主短信:地段、定位及灵活模式。其他活动:暖场活动为主吸引客户到访线上推广线中推广线下推广报纸:广电报一次于月日内彩页情景模式认筹信息广电报一次于月日内彩页灵活模式开盘信息。户外:以项目形象展示为主。网络:释放认筹及开盘信息网络论坛:情景模式、认筹信息、灵活模式、开盘信息微博:以项目卖点及配合事件营销进行炒作。新闻及软文:商业增值性认筹信息开盘信息短信:地段、定位及灵活模式。其他活动:暖场活动为主吸引客户到访线上推广线中推广线下推广、用事件活动吸引市场眼球用暖场活动吸引人气。从目前的唐山市场的情况来看商业市场风起云涌竞争加剧传播媒介日益增多而传统媒体纸媒影响力逐渐减低靠纸媒来吸引市场眼球已不具备吸引力所以我们建议用一些事件活动来引起市场关注度例如认筹大会、主力商户签约、开盘活动等等。同时为了能够吸引客户到访我们也建议周末举办一些暖场活动来吸引人气。开盘前活动建议:珍惜水资源健康绿色行(月日)活动目的:近段时间内由于环境污染问题已经逐渐引起人们关注而活动日恰逢我国水日和气象日我们项目可以借此机会以“珍惜水资源、健康绿色行”为主题开展活动有利于树立开发商责任地产的品牌形象。同时又能对到访老客户和意向客户进行项目宣讲。参与人员:意向客户活动形式:、借用主题产品推介会、到访客户听完讲解后签字后领取礼品、有奖问答答对者赠送礼品(集中客户注意力引起关注)礼品建议:防雾霾口罩、水杯、小型加湿器等新唐佰商业专家经营讲座(月日、日)活动目的:由于本项目有许多自营性客户那么有些客户具有经营经验有些商户是初次经营他们对于商铺经营之道是十分渴望的我们可以邀请嘉亿引领的专家对于经营之道和商铺装修装饰进行一个现场讲解。参与人员:意向客户活动形式:新唐佰项目讲解商业经营专家讲解。拥抱春天放飞梦想新唐佰风筝节(月日)活动目的:春天来临许多人都会带着孩子到外嬉戏、放风筝我们可以制作一些印有LOGO的半成品风筝凡到场客户均可赠送客户可在现场涂上颜色带回家这样又起到免费的形象传播又可以聚集案场人气。参与人员:意向客户活动形式:新唐佰推介会客户现场制作风筝四、新唐佰二期认筹大会(月日)活动目的:通过认筹可以前期蓄客为后期开盘做准备通过认筹可以探察市场接受情况为后期开盘策略提供依据。活动形式:、现场推介会、现场认筹万抵万。、认筹成功客户发送礼品礼品建议:五、新唐佰招商大会暨主力店签约仪式(月日)活动目的:、持续传达新唐佰情景时尚街区的产品信息、正式对外宣布新唐佰品牌主力店入驻、正式对外宣布新唐佰对外招商活动形式:、现场项目推介、主力店签约仪式芳菲四月“拼”出好礼新唐佰拼图大赛(月日)活动目的:吸引客户树立形象活动人员:到访客户活动内容:、到访客户进行登记、由主持人对新唐佰项目进行讲解推介、到场客户可以获得拼图一份(可是新唐佰效果图)拼图可赠送给客户。、现场提问答对的客户有礼相赠。七、新唐佰二期开盘仪式(月日)活动目的:向市场释放信息项目开始热销并通过现场氛围营造配合营销手段造成铺位稀缺的态势引起市场紧迫感。、推广主题成系列:开盘前报广系列(一):瞅准了再投(主标题生意在此赚钱就像捡钱(副标题)北京西单、天津滨江道、上海南京路都火到逆天!好地段是好生意最有利的保障条件新唐佰位于新华道与文化路交汇处唐山年形成的钻石级核心商圈左邻唐百右望万达雄踞唐城商脉心腹旺地唐百商圈唯一典藏级灵活旺铺真正无可复制无可比拟的钻石级绝版商地稳居唐山财富巅峰!生意在此就等于捡钱!开盘前报广系列(二):瞅准了再投(主标题)新唐佰情景时尚街区领航商业新模式(副标题)新唐佰唐山唯一情景时尚街区情景购物、时尚购物、体验购物一步一街区一步一景观集“购、食、玩、娱、逛、动、赏”等多位一体独特的潮流范儿打造:【城市潮人聚集地】【时尚生活第一站】【创意淘宝大本营】互补唐百和万达的经营业态填补城市区域空白全新的商业模式、新颖的消费主题、情景式购物体验、汇聚潮流的时尚卖场将重构唐山商业内核掀起一场掘金狂潮开盘前报广系列(三):瞅准了再投(主标题)炒铺、自营、托管怎么赚钱怎么来新街租金涨了又涨顶手费频现天价怎能不叫人眼红?左邻唐百右望万达日享万客流如此巨旺人气、商气、财气叫你数钱数到手抽筋!前年托管铁定零风险稳享收益既省心省力又赚钱叫人还怎么淡定?另外增设万旺场基金再看啥都弱爆了!念完再来你就费劲能抢得着铺子了!联合咨询(月份)中环广场对面站牌(两块)正面中环广场对面站牌(两块)背面分众传媒广告机三利LED播放吉祥物新唐佰二期营销费用分配分析:备注:、以上计划是按照开发商个月投入推广费用万进行制订正常的推广费用在总销金额的左右但是由于目前市场竞争较为激烈此营销费用可能还需要视情况增加、此计划是按照、月份强势推广期、、月份持续销售期、、月份清盘期进行制订的。、此计划为估算具体推广方式和费用根据当月推广效果和销售进度下月逐步调整。各阶段销售执行奖惩制度由主管负责制现场抽查置业顾问接电回访记录要求三天内必须追踪对不合格者按接电个数未追踪个数进行处罚以周为单位统计置业顾问一周的约访数量每周累计约访不足个的置业顾问进行处罚完成并超出的置业顾问根据超出数量发放现金奖金。培训NO接电基础课程接电礼仪要求接电说辞接电登记接电流程追电技巧接电说辞对抗演练追电技巧培训、分享和演练培训NO首访奖惩制度、由主管负责制现场抽查置业顾问接访回访记录要求七天内必须追踪对不合格者按接访个数进行处罚、根据销售任务制定销售任务根据不同回款额度享受不同提点并配合现金奖金。、外出行销员工开发商给予每人每天车补元、饭补元合计元行销成交的客户开发商每套给予广安公司元奖金广安公司发放给公司员工。服务态度基本流程讲解熟练并生动寒暄亲和力答客问技巧研判把控能力主动引导和讲解说服力项目定制培训电话营销技巧行销技巧竞品项目对比培训现有商场对比培训客户关注重点问题国家宏观政策现场sp使用技巧基础课程接访礼仪要求接访说辞接访登记接访流程沙盘讲解答客问问答追访技巧接待重点NO复访对于户型较大总价高的客户采取项目经理逼定。接待重点代理公司、开发公司和财务部以专业化的销售核对流程确保销售并回款到位NO成交集中开盘流程:置业顾问找经理确认销控后填写交款单各公司负责人审核签字后交款财务开收据签订合同专人复印相关资料领取纪念品。针对不能一次性付款的客户约定补款时间后再签订合同。奖惩制度NO成交通过晋降级制度、佣金制度、奖惩制度的建立增加团队的竞争性提升团队人员的销售积极性。、现场公布业绩榜待遇所有销售惊醒业绩大排名。、根据业绩销售相应奖金的跳点、行销成交的客户开发商每套给予广安公司元奖金广安公司发放给公司管理层、客服和销售人员并确定销售人员成交每套奖金元。项目执行团队项目总监策划经理销售经理广告设计行销组案场销售组负责案场接待负责项目行销宣传接待售楼处接访售楼处接电周一至周五每天安排至少名销售对外行销月中下旬到各大商业区找商户点对点销售精英团队核心团队架构THANKYOU

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