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浙江安吉县城城北区块核心区控制性详细规划 规划说明书.doc

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valentine 2018-08-10 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《浙江安吉县城城北区块核心区控制性详细规划 规划说明书doc》,可适用于工程科技领域,主题内容包含上海同济城市规划设计研究院浙江安吉县城城北区块核心区控制性详细规划规划说明书第一部分背景分析项目概况安吉地处长江三角洲经济区杭嘉湖平原西北部是全国著符等。

上海同济城市规划设计研究院浙江安吉县城城北区块核心区控制性详细规划规划说明书第一部分背景分析项目概况安吉地处长江三角洲经济区杭嘉湖平原西北部是全国著名的竹乡县内环境保护良好森林覆盖率达是全国生态示范县。县城递铺镇离上海公里、杭州公里距苏南、无锡、常州及南京等地均在公里内东为莫干山西南为天目山其主峰为县境内龙王山是苏南浙北地区最高峰也是黄浦江之源头。长期以来安吉县一直以建设生态城市作为首要目标一定程度上限制了工业的发展使安吉经济逐渐滞后于兄弟县市的发展。为了摆脱这种局面安吉县委县政府及时出台了《安吉县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确了安吉县年的主要任务。“坚持工业强县全力落实‘项目推进年’各项任务”的重要措施是“强力推进工业平台建设”。城北区块是近期实现安吉作为“大杭州生态腹地”、“杭州都市经济圈产业腹地”战略构想的重要平台,推动安吉县经济的增长和“三年冲百强”有力的“助推器”。上海同济大学城市规划设计研究院受安吉县建设局的委托承担《浙江省安吉县城城北区块分区规划》及《浙江省安吉县城城北区块核心区控制性详细规划设计》工作。为了更好的配合委托方的工作安排在时间紧任务重的情况下项目组设计人员对方案进行了多轮优化在高标准规划、合理的投资预算、优质工作和生活条件、绿色生态空间等要素之间进行反复的权衡力求寻找到最佳的平衡点达到社会效益经济效益和环境效益的协调统一。在五个月的规划编制过程中项目组得到了安吉县委县政府及安吉县建设局和递铺镇有关领导的协助在此表示感谢!区域位置和规划范围  本次规划范围位于安吉县县城城区北部范围包括分区规划范围的核心地段即由西苕溪和西港水系所围合范围。基地南临城市道路吉二路北接规划省道及安城历史古镇西至西港东至西苕溪。规划基地南与阳光三区隔河相望东与阳光二区、医药园区和川达物流的选址地仅一溪之隔北临杭长高速安城“互通”。规划总用地面积约为公顷。现状条件分析现状概况和存在的问题现状概况基地内用地主要为村民居住用地、少量工业用地及耕地、林地、园地、水塘等非建设用地。区域范围为递铺的荷花塘镇的荷花塘、银湾、赵家上三个行政村三个村共有户人。其中:荷花塘村:共户数户银湾村:共户数户赵家上村:共户数户。村庄居住建筑布局较分散受地形影响较大农户住宅建筑多为普通-层民房大部分建筑质量较差。简言之基地为未开发的自然风貌景象。存在的问题现状工业与整个城市发展散的绿化张力。防护绿地:防护绿地包括园区中部kv高压线走廊控制米宽的防护绿地滨河控制的米宽的防护绿地以及沿园区道路两侧的绿化隔离带。沿道路隔离带根据道路等级的不同控制不同的宽度园区主干道两侧各控制-米的绿化隔离带园区次干道和支路根据实际情况可控制米宽的绿化隔离带。绿化隔离带对于园区环境景观、降低道路噪音等具有重要作用。在工业园区不同类型的产业园区内设置相对集中的组团绿地提高园区的环境质量组团绿地应作为整体绿化格局中的一部分地区。在树种选择、绿化风格上与整体绿化风格相协调在居住组团内设置集中的居住组团绿化通过点、线、面不同层面的绿化配置创造优美的居住区绿化体系。园区各功能用地要求高品质的绿地指标以保证园区内从整体到局部连续、完整的绿化体系规划除保证园区内规划所确定的集中绿地外对于园区内各功能用地的开发强度和绿地率必须给予控制规划提出如下控制要求:各功能用地的开发强度和绿地指标高科技工业区大企业园区传统产业区居住区综合服务区建筑密度()容积率绿地率()环境设计、天际轮廓线通过控制不同地区的开发强度形成错落有致、峰谷清晰的城市天际轮廓同山体的轮廓相互对比呼应:城市轮廓在城市综合服务区、南部片区中心形成南北两个制高点使得天际轮廓在沿河的展开面又能够形成良好的视觉效果同背景的山体相得益彰。此外建议城市沿街建筑的控制高度同道路的宽度相协调。建筑高度同街道宽度之比值宜在:~:之间。、标志性建筑标志性建筑对园区的可识别性以及市民对场所领域的认同感有重要的作用。城北工业园的标志性建筑主要是位于中央综合服务区的办公大楼同时对景观轴线的端点和交叉点上的工业建筑和大型的公共建筑进行重点设计形成工业园区标志性建筑。、街道景观道路通过断面形成绿化种植以及周边地块建筑围合等重要条件的不同变化形成不同风格、个性的道路景观。道路侧景要求道路两侧的建筑界面有一定的呼应在特征区边界应有明显的提示同时道路空间的封闭与渗透形成空间序列节奏通过绿化掩映和广告标识的点缀塑造不同的街道景观。道路对景是道路景观塑造中较常用的手法一般用于突出特别的建筑物或空间场所不宜在交通性道路上使用。、夜景照明照明是现代城市日益重视的城市空间美化工程措施之一夜景照明设计应根据功能空间的不同运用不同的照明手段。重点照明地段是园区中主要的公共活动空间和人流集散空间(如广场)同时又是城市形象的重要体现点和区域标志性场所。重点照明区应针对不同的环境整体设计并且在照明强度、时段以及风格上做出具体要求。如办公室空间体现雕塑感商业空间体现丰富多彩厂房空间体现现代感。园区中的各广场以及围合的建筑群为重点照明地段。道路照明除按规范保证视线辨别和交通安全需要以外道路照明应体现道路等级以具备引导和辨别的功能。特殊的景观道路可通过道路绿化的照明或广告灯照明的处理达到不同的效果。、标识系统健康有序的园区空间需要一套有序明确的指示系统以设计简洁、易识、连续和多样为特点标识与建筑、广场、绿地、公共场所以及设施有机结合直接反映园区品质。标识包括建筑标志系统、设施标志系统、机动车路标系统和步行道标志系统等这些都充分体现了城市环境对人的尊重和关怀。为突出园区的环境特征避免视觉上的杂乱一般除商业广场和集散广场外禁止设置固定的大中型商业广告。广告的位置不应破坏原有的建筑空间感觉和建筑立面。沿干道两侧的多层工业建筑可安置一些造型简洁的广告牌一般以高出地面m为宜。高层建筑顶部可安置霓虹灯式的广告。小型广告可结合建筑、设施、小品以及标志系统灵活设计为丰富多彩的园区空间提供点缀。、无障碍设计在园区的几个特色活动空间、步行系统、广场、公共场所和建筑物出入口等区域有高差的地方均应设计方便步行或轮椅通行的坡道。在园区的主要人行道按国际惯例铺设连续的盲人行走的专用线设施。结合步行空间设计带座椅的休息场所以给老年人、残疾人和步行困难者提供方便。公共场所中的电话厅和公厕设计须考虑为残疾人和儿童设置专用的设备。.道路交通规划规划原则规划在进行路网定位时尊重规划区域现状道路网的形成和发展过程结合区外的主要道路的走向和规划区域交通的主导方向来确定线路走向将分区规划所确定的该区道路网结合具体地形条件和用地布局加以调整。该区主要道路网根据土地使用、客、货交通源和集散点的分布、交通流量流向并结合地形、地物、河流走向来确定规划区域内路网的形式和布局道路交通调整措施针对道路存在的主要问题主要采取以下几条措施:规划完善路网格局打通灵峰路至城北的高速公路作为城市主干路同时延伸天荒坪路至省道两者共同加强地段内的南北向联系。延伸阳光工业区的主干道作为整个城北区位的中央大道解决东西向的主要交通。明确定位为城市主干道这样的疏通就作为解决交通的手段同时加强了基地内部与阳光工业园之间的联系。在充分考虑现状的基础上以整个地段的全局出发建设完整的支路系统。道路线形规划道路线形的总体特征为:“网格状加环路”的布局形式。主要道路的走向线形要结合工业区用地使用的要求在保持道路线形流畅活泼的基础上充分考虑主干道线形的规整。道路等级的划分与规划区相关道路网划分为三个等级:主干路、次干路和支路。基地内南北向主要道路骨架采用“一主一辅”的结构:其中“一主”是指主干道以快速干道灵峰北路(向北延伸进入本区域)为依托“一辅”为天荒坪北路向北延伸进入本基地形成骨架主干路的区内交通通过上述条主干道实现本规划基地和城市中心区块的紧密交通联系。南北向主要道路区块与东侧的阳光三区通过“中央大道”进行联系。规划道路红线除灵峰北路(米)及中央大道(米)外宽度均在米米之间。次干路路网用于分担城市各片区间的交通流加强各片区之间的联系使规划地段的次干路组成路网系统。支路为主干路及次干路的联系通道起集疏交通作用。完善规划地段内的支路网体系以解决内部交通加强各功能用地的可达性。作为核心地段完善的支路网体系也同时起着地段内部与河流和山体之间景观联系的重要作用。停车场规划参照《城市道路交通规划设计规范》城市社会停车场面积按平方米人的标准控制其中机动车停车面积占非机动车停车面积占。各企业内部均应根据需要设置专用停车场同时结合部分道路可采用路边停车。社会停车场(机动车)规划社会停车场主要考虑区内车辆和外来车辆的停放规划在综合服务区周围设置社会停车场同时可结合商业及文化娱乐建筑设置地下停车库。规划地段内设置社会停车场六处占地面积公顷。自行车停车场本次只规划在安置内的人流集散广场、服务区外围、公园附近及公共建筑附近规划自行车停放场地其它工业区块不再设置专门的自行车场地。配建停车场结合现状及规划用地情况配建部分参照公安部、建设部《停车场规划设计规则》。附表配建停车位控制指标建筑类别单位机动车自行车中高档旅馆(宾馆、招待所)车位客房普通旅馆(招待所)车位客房饭店、酒家、茶楼车位M营业面积机关、高级金融商贸办公楼车位M建筑面积普通办公楼车位M建筑面积商业区车位M营业面积肉菜、农贸市场车位M建筑面积小型体育场馆车位座影剧院车位座展览馆车位M建筑面积公园车位公顷占地面积医院车位M建筑面积小学车位学生工厂车位M建筑面积二类居住小区车位户注:)自行车停车位按M辆(地上)或M辆(地下)计)摩托车停车位按每辆占辆自行车停车位计)本表以小型汽车为标准量表示其它车辆的停车位换算标准见下表规定:附表车辆换算系数标准车辆换算系数微型汽车、三轮摩托小型汽车(卧车、吨以下货运汽车)中型汽车(中型客车、面包车、吨货运汽车)大型汽车铰链车交通组织规划禁止开口路段规划在道路交叉口附近禁止开设机动车出入口避免出入车辆影响路口交通。沿主干路从路(转弯半径的弧段起点)向路段内米左右沿线不准开设机动车出入口沿次干路从路口(同前)向路段内米左右沿线不准开设机动车出入口。沿支路从路口(同前)向路段内米左右沿线不准开设机动车出入口。工业用地尽量不在灵峰北路开口安置用地禁止将机动车出入口开向灵峰北路。对于将来交通流量大的街道考虑步行交通的穿越视具体情况设置相应的道口管理措施。对于规划的灵峰北路考虑城北区块与安吉城区及高速公路的紧密联系也可考虑在适当位置设置天桥及过街地道具体则应对灵峰北路及其两侧的规划与设计进行整体构思。附表道路规划控制表道路等级道路名称起止点长度(m)红线宽度(m)断面形式主干道灵峰北路经一路环岛南路BB中央大道经一路环岛东路AA次干道纬十路吉二路灵峰北路CC纬十路灵峰北路环岛东路DD天荒坪北路省道环岛南路DD纬四路经一路环岛东路EE支路环岛北路环岛西路环岛东路GG环岛东路环岛北路环岛南路FF环岛西路环岛北路纬十路FF环岛南路吉二路环岛东路FF纬二路经一路经四路FF纬三路经一路经四路FF纬五路经一路环岛东路FF纬七路环岛西路环岛东路FF纬九路环岛西路环岛东路FF经五路纬四路纬十路GG经一路纬一路环岛西路FF经二路经一路纬九路GG经三路经一路环岛南路FF经四路纬一路环岛北路FF纬一路经一路经四路GG纬六路经三路环岛东路GG纬八路经三路经五路GG注:起止点指本规划编制单元范围内的道路讫点竖向设计道路竖向设计综合考虑现状地形、防洪防涝、工程管线布置的要求确定以减少污水管的埋深为原则兼顾土方平衡同时考虑到道路的行车要求特别是非机动车的行驶要求。依据道路纵坡设计规范应尽量保证道路纵坡大于、小于。详细竖向设计内容参见竖向设计图。.市政工程规划设计依据《城市给水工程规划规范》(GB)《室外给水设计规范》(GBJ)年版《生活饮用水水质标准》(GB)《城市排水工程规划规范》(GB)《室外排水设计规范》(GBJ)年版《城市电力规划规范》(GB)《城市电力网规划设计导则》能源电[]号《通信管道工程设计技术规范》(年邮电部)《建筑设计防火规范》(GBJ)《城市环境卫生设施规划规范》(GB)《城市垃圾转运站设计规范》(CJJ)《城市公共厕所规划和设计标准》(CJJ)《环境空气质量功能区划分原则与技术方法》(HJ)《城市区域环境噪声适用区划分技术规范》(GBT-)给水工程规划、规划原则及标准)提高供水可靠性给水管网系统采用环状布置方式)供水水质应符合国家现行的要求)给水系统以保质保量适当超前为前提近远期结合统一规划分期实施留有发展余地、用水量预测根据安吉的实际情况采用分类用地指标法预测规划区规划期内的用水量(如下表所示)其中工业用水考虑的回用率。用水量预测表用地性质用地面积(公顷)用水量标准(m日公顷)用水量(m日)居住工业用地公共设施绿地道路广场市政公用设施合计  预测规划区最高日用水量生活给水为万md其中用水日变化系数为。、水源规划区水源主要由区外的城西水厂(规模万md)及城市供水管道供给。、给水管网规划根据规划区的地形及水源情况规划区供水管网布置为环状主干管管径DN主要沿灵峰北路、中央大道及纬十路路布置支管管径为DN。管道沿道路东、南侧布置埋深控制在路面下米左右。、消防给水)根据不同火灾灭火用水量统计分析及参照《建筑设计防火规范》的规定区内同一时内内的火灾次数为次一次灭火用水量为L/S。)给水管网应采用环状管网最不利点市政给水网的水压不小于MPa。)市政消火栓应沿道路设置消火栓的间距不应超过米保护半径不超过米采用地上式标准型消火栓。、管材建议:采用PE给水管、球墨铸铁管过桥给水管采用螺旋缝焊接钢管。污水工程规划、规划原则)采取全面规划分期实施的原则集中处理片区综合污水最大限度发挥工程的环境效益、经济效益和社会效益)采用高效节能、简单易行的污水处理工艺在确保处理效果的前提下尽量减少占地降低工程一次性投资和运行费用)妥善处理、处置污水处理过程中生成的污泥避免二次污染)统一规划、分步实施合理安排污水处理设施为将来扩建留有余地。、排水体制规划区内排水体制采用雨、污分流制。、污水量预测规划区内污水量按生活平均日用水量的、工业平均日用水量的计算计算平均日污水量为万md。、污水处理厂规划根据《安吉城市总体规划》及《安吉县城城北区块分区规划》规划在规划区西北角设一座安吉污水处理二厂处理规模万md占地公顷污水处理后尾水排入西苕溪。规划区污废水排放出水水质必须达到《污水排入城市下水道水质标准》(CJ)后方可排入城市市政管网。、污水管网规划安吉污水处理二厂收集范围包括西南侧的教育科技综合区及阳光二区、医药园区与本次规划区的污水教育科技综合区的污水通过环岛南路以D的污水主干管进入规划区内阳光二区与医药园区的污水通过天荒坪北路以D接入规划区内污水主干管沿灵峰北路布置管径DD各地块污水通过管网收集以重力流方式排入干管最终排入污水处理厂。管道沿道路西、北侧布置管道敷设采用管顶平接的方式。污水管道起点埋深控制在路面下米左右。、管材建议:采用UPVC加筋管、玻璃钢夹砂管或聚乙烯缠绕管。雨水工程规划、规划原则全面规划、综合治理、防治结合、以防为主统筹安排、立足当前近远期结合分期实施城区防洪以城市防洪设施为主与江河流域规划相配合充分利用沟塘、自然河道等天然水体并适当整治作为排水渠道雨水排放按就近排入水体的原则。、排水体制建立完善的高标准的与城市社会经济发展相适应的综合雨水工程体系协调人与自然的关系保障城市社会经济的可持续发展区内排水体制采用雨、污分流制。、雨水量计算)雨水量计算采用湖州市暴雨强度公式(gP)q=(t)式中:q暴雨强度升(秒公顷)p重现期年t降雨历时分钟)雨水设计流量计算Q=ψqF式中:Q雨水设计流量升秒ψ径流系数F汇水面积公顷、雨水管网规划根据基地四周环水汛期周边水面高出基地地面平均标高高米的特征在基地适中位置、地势低洼处设排涝明渠基本沿天荒坪北路。周边雨水经雨水收集管收集后就近排入明渠内汇集后集中通过闸门将雨水抽出。平时引西苕溪水入排涝明渠与两侧防护绿带一体化设计保证排涝明渠平时的景观效益。充分利用地形、水系进行合理分区根据分散和直接的原则保证雨水管道以最短路线、较小管径把雨水就近排入附近排涝明渠。雨水管道沿规划道路敷设雨水尽可能采用自流方式排放雨水管道计算按满流计采用管顶平接的方式满足最小管道坡度要求尽可能与道路坡向一致以降低埋深。、管材建议:采用钢筋混凝土管道。电力工程规划、规划原则)电网规划应注重资源的合理和优化配置应注重电网建设与运行的整体效益)电网规划应坚持“安全第一”的原则在制定规划时应考虑采取措施预防电网可能发生的稳定破坏、电网瓦解、大面积停电等事故)电网规划应坚持“适度超前”的原则)电网规划应以市场为导向以容量定规模以市场分布定电网结构近期与远期规划有机结合)应加强电网的技术改造和推进技术进步积极应用成熟先进的技术提高电网规划、建设、运行和管理的自动化及现代化水平、负荷预测本次规划根据规划区有关用地性质和规模结合“总规”以及当地用电情况用电负荷预测按《城市电力规划规范》(GB)采用按城市用地性质分指标预测负荷。用电负荷预测表用地性质用地面积(公顷)综合用电量指标(kwha)负荷(万kw)居住用地公共设施工业用地道路广场用地市政公用设施绿地 合计 由表可见规划区用电最高负荷约为MW总同时系数K′取则:计算用电负荷P′max=K′Pe=MW=MW负荷密度==kWha。、电网规划电网建设过程中应加强高压走廊及电缆通道的控制:高压走廊选线应尽量避免对城市的影响由于高压线走廊对城市用地分割严重规划保留kv高压线搬迁kv高压线kv及以下的电力线路原则上予以拆迁重新布设。高压架空线尽量靠近道路或与绿化带结合架设并建议采用窄基铁塔或钢管塔以双回、多回同塔架设全线为主。规划在区内新建一座kV变电站电源由规划区外现状kV安吉变电站提供规划高压走廊沿天荒坪北路西侧布置变电站位于天荒坪北路路与中央大道交叉口。配电所规划:根据负荷大小和分布建设九个开闭所(配电所)住宅区开闭所一般可按建筑面积-万m建设一座。开关所(配电所)的占地面积约m可单独建设也可结合建筑物建设。KV电缆线路沿道路东侧和南侧直埋在主要线路通道和线路密集处采用电缆隧道或排管敷设。通信工程规划、规划原则)国家政策为指导创造公平、公正的竞争环境引导通信行业中各运营商业务发展有序合理竞争)以构筑数字化城市为目标以市场需求为导向适度超前发展)各运营商在规划区统一规划联合建设综合通信管网预留合理的超前量同时也考虑建设发展的投资效益最大化使管线资源充分发挥效益)积极采用世界先进的通信手段开拓市场发展各种新型业务完善服务功能为用户提供全方位、多层次、覆盖面广的通信服务体系充分满足社会信息化的需求、发展目标城市通信工程规划是城市规划的重要组成部分是实现信息化的载体也是地区通信系统规划的深化和落实。其鲜明的特点是技术更新快、业务范围广、覆盖领域多与生活生产息息相关。通信业已成为国民经济的重要支柱逐步向数字化、光纤化、宽带化、个人化方面过渡成为新世纪最具潜力、最为活跃、以高新技术为支撑的现代产业。合理规划通信、邮政设施用地形成安全、快捷、方便的“用邮、用讯”环境。)固定电话用户预测采用用地面积指标法进行计算(如下表所示):市话预测表用地性质用地面积(公顷)市话预测指标(线ha)线数居住工业用地公共设施绿地道路广场市政公用设施合计  预测结果:规划区电话主线需求量为万线。主线密度为线ha。)公用电话用户预测采用人口普及率法:预测公用电话普及率达到%。预测结果:规划区公用电话用户数为个。)移动用户预测采用人口普及率法:预测移动普及率达到%。预测结果:规划区移动用户数为万。)有线电视用户预测预测有线电视用户应按线百户的入户率标准进行。预测结果:规划区有线电视用户数为万。)邮政业务信函预测信函量按件人年计算。预测结果:规划区年邮政信函量数为万件。、局所规划根据通信技术的发展趋势结合现状情况进一步补充、完善了各层次电信局址、接入网机房、IP局址、有线电视站址、移动通信基站、局址等多方面内容参考了《通信工程项目建设用地指标》(建标号)中有关标准局址设置应向大容量、少局址、多接入及同址多局方向发展。)电信规划区内预测电信固定电话主线约需万线。本片区内的电信机楼宜结合安吉城北区整体来考虑区内不再单独规划电信固定网的局址规划区电信由分区规划规划的电信支局供给。传输方式以光纤传输网络为发展方向。光纤接入网由主干层、接入层、引入层三个层面和光节点、光交接点两级结构构成。光交接点一般设置在业务集中、位置适中、光缆进出方便的光节点位置。)邮政()邮政规划措施规划标准:邮政局所的服务半径~km。服务人口:支局(含营业厅)~万人邮政所~万人。规划邮政局所:合理分布邮政设施根据城市人口增长及经济发展积极发展邮政代办所。新居住区、小区开发建设应同步规划建设邮政局所、信报箱群在规划区结合旧城改造适当调整和改建现有邮政通信局所。建成运输快速化、作业机械化、营业电子化、管理信息化、服务多元化的网络。)交通专网交通监控有收集快速路网及区域交通信号控制两大功能。为加快快速路监控设施的建设规划区内主要干道交叉路口增设路口电子眼。、管道规划通信管道包括电信业务、数据通信、移动通信、有线电视、交通监控、通信专网及各种运营网络等多种信息传输通道规划设计中应统筹考虑同期规划。所有通信管线应统一规划新建道路的通信管孔建设在市政道路西、北侧人行道下管道孔数应满足市话、长话、非话数据通信、有线电视和其它各类公共通信业务的要求合理分配管孔资源不同单位或不同用途的通信线路可以不同管孔改建道路应根据实际情况因地制宜地充分利用已有管孔合理地进行改建原则上管孔应采用合建的方式改建避免土地的浪费节省城市管线走廊位置。通信管道应推广采用新材料、新技术以节约管道资源提高使用率。燃气工程规划、气源目前在规划区东侧现状有一容量为立方米液化气储备站规划容量为万立方米日。近期燃气从东侧储备站接入。远期使用天然气。由规划的城北省道设安吉城区天然气储配站(远期供气能力至万标准立方日占地公顷)供给。、各类用户耗热定额及用气量的确定规划区居民燃气总气化率以计。根据《安吉县城市总体规划》等推荐指标及本区块实际本次规划确定居民生活用气采用天然气人均耗热定额:兆焦人年天然气低热值兆焦立方米。居民用气量、公共建筑用气量比取:管道漏损及不可预见用气量占总用气量的比例取燃气低热值按MJNM计月高峰系数取日高峰系数取小时高峰系数取。工业产业用气量根据各企业实际需要供给。、管网布置规划区配置一个燃气调压站位于灵峰路西侧的综合服务区附近。低压燃气管网采取环状结构保证燃气的正常使用。燃气管道一般布置在道路西侧和北侧的人行道或非机动车道上埋深m。管线综合规划  根据《城市工程管线综合规划规范》要求对规划区道路下三水二电一气进管综合协调。三水包括给水、雨水、污水二电为电力及弱电系统一气为燃气管线(规划预留)。  各管线平面综合  电力缆沟均单侧布管(沟)。  电力缆沟与污水管分别布置在道路东、南侧的人行道及慢车道下燃气管道、给水管及电信缆管、电视缆管分别布置在道路西、北侧的人行道及慢车道下雨水管(沟)布置在道路车道中间。  管线离建筑物的水平间距由近到远依次为:  电力缆沟燃气管道给水管电信缆管、电视缆管雨水管污水管。  管线在道路横断面上的定位详见道路标准横断面管线布置图。  、各管线竖向综合  管线交叉最小垂直净距详见表序号下面的管线名称净距(m)上面的管线名称给水管线污雨水排水管线热力管线热力管线电信管线电力管线直埋管块直埋管沟给水管线       污、雨水排水管线      热力管线     燃气管线    电信管线直埋  管块  电力管线直埋管沟沟渠(基础底)涵洞(基础底)电车(轨底)  地下各种管线相互交叉时垂直方向由浅入深一般次序为:电力缆沟电信缆管、电视缆管给水管燃气管道雨水管污水管。  最小覆土深度要求  给水管、电信缆管、电视缆管最小覆土深度米雨水管、污水管最小覆土深米燃气管道在人行道下埋深不小于米在车行道下不小于米。  管线发生冲突时按具体情况处理一般遵循以下原则:小管避让大管临时管避让永久管压力管避让重力自流管可弯曲管避让不易弯曲管未修建管避让已建成管。环境卫生规划、规划目标配合开发区建设逐步完善环境卫生设施健全环境卫生管理法规和体制基本实现垃圾处理无害化、减量化和资源化实现生活垃圾的分类收集、分类清运和分类处理使环境卫生水平和管理水平接近或达到国际中等发达城市水平。主要控制指标如下:序号指标目标机械化收集率密闭化收运率压缩收运率垃圾、粪便无害化处理率噪声大气环境功能区达标率汽车尾气达标率建成区绿化率、垃圾量预测本规划中采用规划人口及人均垃圾产量预测W=mpW规划年的垃圾排出量tdm每人每日排放垃圾量kg人dp服务区域规划人口万人人均生活垃圾产生量取kg人d。因此规划末期生活垃圾总产生量为td。、垃圾收运模式规划该地区生活垃圾袋装后由电动车运送至垃圾转运站然后由大中型密闭车运送至鹿苑垃圾综合处理场焚烧处置。、环卫设施规划)环境卫生工程设施()垃圾处理厂本规划区内不设垃圾处理厂垃圾由环卫部门统一收集后运送至鹿苑镇垃圾综合处理厂集中焚烧处置。()垃圾转运站新建转运站尽量建为压缩式为配合分类收集的推行新建中转站应设置可回收利用垃圾和有害垃圾的分类存放容器并配备工人休息室、环卫工具间车辆停放点其与周围建筑物的间距不小于米绿化隔离带宽度不小于米且留有足够的绿化面积。垃圾转运站布置原则:小型转运站每平方公里设置一座用地面积不小于平方米与周围建筑物间隔不小于米。供居民直接倾倒垃圾的小型垃圾收集、转运站其服务半径不大于米占地面积不小于平方米。本区设置一座中型垃圾转运站位于城北区块西侧与省道接口处。)其他环卫设施()公厕新建公厕:新建公厕不得低于二类标准并需具备无障碍通道与厕位尽量考虑建造附属式公厕公厕建设进度与区域的发展进度同步。公厕配置标准:公厕建设标准最低为二类密度为~座km设置间距为m左右单座建筑面积m独立式用地面积m。()垃圾收容器垃圾收容器主要设置在居民生活区服务半径不超过米各房产公司物业小区严格按建设部《城市环境卫生设施设置标准》进行添置(约每四幢只)。市场、交通客运枢纽及其它产生生活垃圾量大的设施附近应单独设生活垃圾收集容器。垃圾收容器选型应遵循便于分类收集的原则必须满足密封性、清洗性、操作性等要求。()废物箱设置间距:商业大街为~米行人多则设置密度高主干路次干路、有辅道的快速路为~米支路、有人行道的快速路为~米。综合防灾规划、消防工程规划)规划原则()“预防为主防消结合”统筹安排消防站的布局协调消防供水、通讯及消防通道的规划和建设。()坚持实际情况与城市发展目标两者兼顾的原则坚持规划的高标准、高起点、超前性。)规划措施()消防站布置各类消防站的配置需严格按《城市消防站建设标准》执行。普通消防站的布局应以街道报警分钟内消防队可以到达责任区边缘为准则每~平方公里设置一处至规划末期规划区内需新建一座普通消防站用地面积均为m。()消防安全布局规划i建筑物防火间距工业厂房的防火间距应符合下表的规定。此外甲类和乙类工业厂房与民用建筑的防火间距不应小于米距重要的公共建筑不宜小于米。厂房的防火间距:耐火等级一、二级三级四级一、二级三级四级ii合理布置危险品仓库、经营和生产用地:生产和储存易燃易爆化学物品的工厂和仓库必须设置在独立安全的地区并依据《建筑设计防火规范》(GBJ)的规定与周边的建筑物保持防火间距。新增加油站不得超过三类油站并按有关规范布点用地控制在m以内今后随着城市发展需要设置加气站建议加气站和加油站合建。严格控制燃气管道与其他市政管线的安全距离不符合规范要求的不给予验收通过。不得在燃气管道上规划任何建、构筑物或堆放物资管道两侧应留出防火保护带。iii完善危险品运输管理划定危险品运输车辆的通行时间和线路避开繁华地段危险品运输单位、车辆、人员必须持有危险品化学营运证。iv限定建筑物耐火等级建筑物耐火等级要求为一、二级控制三级禁止四级。()消防供水规划区消防用水主要依靠城市供水系统因此城市供水系统应尽快完善供水加压系统、消防车取水口和消防栓等设施改造城市供水管网消火栓设置间距小于m。充分利用自然水体作为消防水源。()消防通讯建立完善的火灾报警和和消防指挥通讯系统利用有线和无线通讯系统做到迅速、准确、可靠。逐步建立消防地理信息系统。()消防通道加快道路网建设增加道路密度改善消防通道所依赖的大环境提高车辆通行能力保证消防车辆的通行。修建停车场解决夜间汽车停放堵塞通道的问题。()避难场所规划结合其它防灾规划建立城市防灾避难场地利用空地、公园等开阔场地作为火灾避难的火灾避难地的服务半径不小于km并且应保障火灾避难地的疏散联系通道的畅通。、人防规划  根据人防条例规划以就近分散掩蔽代替集中掩蔽为原则综合利用城市地下设施将城市各类地下空间纳入人防工程体系研究平战功能转换的措施与方法。在综合小区的建设中重要的建筑物及居住建筑下均应按人防工程建设标准和防空掩蔽人数设置地下室或地下停车场。在新建的居住区结合公建和绿地设置人防工程设施。  根据城市防空工程建设标准在居住区规划中按照有关标准在成片居住区应按总建筑面积的设置防空工程或许按地面建筑总投资的左右进行安排。居住区防空地下室战时用途应以居民掩蔽为主规模较大的居住区的防空地下室项目应尽量配套齐全、防洪排涝规划西港和西苕溪的防洪设计标准均应达到年一遇。四周防洪堤堤顶标高均应根据水利设计部门所提供防洪堤坝顶标高为设计依据。考虑到规划基地四周环水的特征规划在基地内地势低、适中位置布置排涝明渠基本沿天荒坪北路作为基地内部排涝的重要解决手段。、地质灾害防治规划  规划实行“预防为主避让与治理相结合”的原则强化地质环境监督管理保护地质环境尽最大可能减少地质灾害损失保证社会、经济和环境的可持续发展。  加强地质灾害调查和监测对规划区地质灾害进行全面、系统的调查。  新建工程项目应进行危险性评估避让不良地质消防地质灾害隐患。  存在地质灾害隐患用地内的已建工程应及时治理保障安全第三部分规划控制规划控制目的在确定城北工业区开发合理容量的前提下根据区域内的功能分区全区划分为若干地块地块控制规划的内容则是对区域内每个地块的开发指标进行规定将规划在土地使用、交通组织、公共设施、公共绿地等方面的规划原则与措施具体化为各个地块的开发控制的法定要求作为地块下一步修建性详细规划或建筑设计的引导和指导。地块控制指标按国家标准地块控制指标分为控制性指标和引导性指标两大类。控制性指标是在下一步修建性详细规划或规划管理时必须遵照执行的指标具体可分为使用性质、开发强度、基地布置和建筑形体四个方面的控制内容引导性指标则是参考执行的指标。规定性指标用地性质规定用地性质是对地块主要使用功能和属性的控制。表示方式按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ)中的城市用地分类类别和代号分类标准划分到小类项目不确定或特殊情况可划分到中类共分个大类、个中类。用地性质确定应符合城市用地总体布局规划原则上各大类用地不宜变换对于功能性质相近或相互无干扰的类别可以有条件混合使用。同时允许用地性质具有一定弹性在小类或中类的范畴里适当变更。开发强度规定开发强度规定主要包括用地面积、容积率、建筑密度和绿地率的规定。A用地面积用地面积是对地块平面大小的控制。单位:公顷(万平方米)。地块的划分根据规划项目的具体情况一般不跨越支路以用地性质、组团、现有单位和已征地单位等用地范围界线来划分地块并便于用地的管理和划拨土地的方便。公共设施地块一般为~公顷工业地块一般为~公顷居住地块一般为~公顷用地可由一个单位独建也可由几个单位合建。若一个地块不能一次规划建成则一次性用地数量不能少于并且余下部分尽量划分整齐。B容积率容积率是指地块总建筑面积与基地面积的比值。单位:万平方米公顷。容积率的确定主要综合考虑合理的经济效益和良好的环境、社会效益涉及地块区位、建筑性质、建筑密度、高度、间距、环境景观和拆建比等。规划对容积率作以下通则性规定:多层住宅低层住宅中小学、幼儿园~。一般商业金融~中心地区商业金融~行政办公、文化娱乐、医疗卫生~。工业用地~。C建筑密度建筑密度是指建筑基底面积占基地用地面积的百分比。单位:。建筑密度指标确定主要考虑环境质量、地块区位、使用性质、建筑高度、容积率、建筑安全、卫生间距、气候条件和地形坡度、朝向等并结合现状。规划对建筑密度作以下通则性规定:多层住宅~低层住宅~中小学、幼儿园~。商贸金融~行政办公、文化娱乐、医疗卫生~。一类工业~。D绿地率绿地率是指地块的地面绿地面积总和占基地用地面积的百分比。单位:。规划对绿地率作以下通则性规定:多层住宅低层住宅小学、幼儿园。商贸金融行政办公、文化娱乐、医疗卫生。一类工业。公园、小游园基地布置规定基地布置规定主要包括建筑间距、建筑后退红线以及基地出入口方位的规定。建筑间距城北工业区内新建各类建筑物、构筑物其建筑间距除满足交通、防灾、视觉、卫生、工程管线布置等要求外尚应符合如下要求:非住宅建筑:)高层以下(不包括高层)两座建筑物主立面间距应不小于较高建筑物高度的倍。)建筑物主立面与相邻建筑物山墙(山墙宽度不大于米)的间距多层建筑物之间不小于米低层建筑物之间不小于米。)建筑物山墙与山墙之间的间距多层与多层之间不小于米多层与高层之间不小于米高层与高层之间不小于米。临街面山墙距城市次干道道路红线不小于米距城市主干道道路红线不小于米。)医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、老年人居住建筑、幼儿园、托儿所活动室和大、中、小学的教学楼的日照间距不小于遮挡建筑物高度的倍。)生产车间、仓库和特殊用途的建筑物其间距按交通、消防、环保、卫生等有关规定确定。住宅建筑:大寒日住宅建筑的有效日照时间不低于小时并同时满足下列要求:)平行布置的条式住宅建筑正面间距应按《城市居住区规划设计规范》规定执行且间距不得小于下表的规定(且不得小于《城市居住区规划设计规范》规定日照标准)。方位<α<α<α<αα>建筑间距hhhhh注:表中方位为正南方()偏东、偏西的方位角h为同一地面高程的遮挡建筑物高度。点式住宅可按上述条件折减。)住宅建筑的侧面间距不小于米。)在原设计住宅建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低。建筑后退红线建筑后退红线是建筑控制线与道路红线或地块边界的距离。单位:米(m)。建筑后退距离确定主要根据地块位置、使用功能和消防、日照、安全、卫生、视线等要求与建筑高度和道路红线宽度有关。)后退道路红线A基本后退:米及以上主干道路后退距离不小于米米以下、米及以上道路后退距离不小于~米米及以下道路后退距离不小于米。B高层建筑后退:按S=HW确定(S为后退红线距离H为建筑高度W为道路红线宽度)且后退距离必须满足不小于W。C特殊后退:指人流集散数量较大(如影剧院、文化馆、体育场、商场、市场和学校等)和对环境要求较高(如医院)的建筑必须特殊后退主体建筑或主要出入口其后退距离依其规模大小按有关规范确定。)后退地块边界建筑长宽比小于时距离S=(系数)H。建筑长宽比大于时建筑正面S=(系数)H建筑侧面H<米时S~米H>米时S米。出入口方位出入口方位是指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入口方位和位置其确定主要考虑减少对外围交通干道的干扰并合理组织引导地块内部交通。一般情况下每个地块设置一到两个车辆出入口。规定出入口方位至道路交叉口距离必须保证:主干路交叉口米次干路交叉口~米支路交叉口米。建筑形体规定建筑形体规定主要指对建筑高度的规定。建筑高度是指地块内建筑最大高度限制。单位:米(m)。建筑高度确定主要考虑土地使用、城市总体景观效果、空间轮廓、地块区位、建筑性质、建筑间距、容积率、街道尺度和城市消防、净空通道、高压走廊、景观视觉空间以及自然和地质条件等。道路沿线建筑H<SW(H为建筑高度S为后退红线距离W为道路红线宽度)。规划对建筑高度作以下通则性规定:多层住宅一般不超过米低层住宅不超过米中小学、幼儿园建筑不超过米。一般地区商业金融建筑米以下中心地区商业金融建筑米以下行政办公、医疗卫生建筑不超过米文化娱乐建筑不超过米。指导性指标人口容量主要是对居住地块而言其确定主要根据居住水平和建筑量并结合现状实际。规定多层住宅地块的人均居住用地指标不高于平方米人低层住宅地块人均居住用地指标不高于平方米人。建筑形式、体量、色彩、风格要求建筑形式与风格是在分析当地自然地理、气候、社会历史、社会经济、社会习俗和居民意识的基础上结合城市发展的要求对不同区域的建筑风格形式进行控制与建议并可在城市设计中加以确定。建筑色彩通常指建筑的屋面和墙面色彩主要取决于建筑形式并考虑不同区域建筑环境氛围的要求。建筑体量主要通过建筑外墙最大面宽和连续界面的长度来控制其竖向尺度一般用“建筑高度”进行控制。本区建筑形式与风格总体应体现现代感反映城北工业区的时代特征建筑色彩以浅色调为主局部点缀深色。结合建筑性质、所处区域和现状地形对本区建筑形式、体量、色彩、风格作以下引导:工业建筑要体现其简洁明块的特征以平顶的到层建筑为主主要采用虚实对比的设计手法体现建筑特征。建筑色调以白色和浅蓝为基调线角可采用彩度较低的蓝灰或赭石勾勒厂区内的建筑也可采用色彩较为鲜亮的彩钢板建设但艳彩面积不宜过大。建筑形体与色彩是城市各种建筑功能的外在表现方式应通过总体的设计加以适度的引导和规定使城市整体建筑空间健康有序并通过特定的建筑空间给市民提供丰富多彩活动场所表述城市文化内涵。规划对片区内建筑的形体与色彩原则上做如下规定。综合服务区建筑群建筑体量较大建筑起到对广场的围合作用建议建筑采用较为一致的体量和高度在天际线上应强调整体统一。建筑造型以水平线条为主开窗简洁细部处理精致。建筑色彩上应强调丰富与多样性。适当融入工业建筑特色作为商业区开发的特色。文化建筑和体育建筑在造型上要求形象突出、个性鲜明、不必强求协调关系空间处理也可灵活多样体量的大小完全根据需要。在色彩的使用上以突出个性和场所标志性为主要目的。新农村居住建筑群以低层的城市住宅为主建筑体量不宜过大在建筑布局上应错落有致。建筑形式宜采用坡屋顶可根据不同的开发意向采用不同的风格。建筑色彩上以淡雅的冷色调为主结合市场的认同在组团之中宜保持相同或相近的建筑风格及色彩。规划强制性内容  (一)根据建设部等九部委贯彻落实国务院关于加强城乡规划监督管理的通知详细规划强制性内容包括:规划地段各个地块的土地使用性质建设量控制指标允许建设高度绿地范围停车设施公共服务设施和基础设施的具体位置历史文化保护区内及涉及文物保护单位附近建、构筑物控制指标基础设施和公共服务设施建设的具体要求。  (二)规划的强制性内容不得随意调整变更规划的强制性内容组织论证必须就调整的必要性提出专题报告进行公示经上级政府认定后方组织和调整方案重新按规定程序审批。调整方案批准后应报上级城乡规划部门备案。  (三)本次控规中用地规划、道路交通规划、住宅建筑、公共服务设施和绿化规划及工程规划必须符合《工程建设标准强制性条文》(城乡规划部分)中规定。  (四)本次控规中用地标准必须符合《城市用地分类与规划建设标准》GBJ中第条  (五)本次控规中用地标准必须符合《城市用地分类与规划建设标准》GBJ中第条第条第条第条第条规定。  (六)本次控规中道路系统、道路交通和道路交通设施必须符合《城市道路交通规划设计规范》GB中第条第条第条第条第条第条第条第条第条  (七)本次控规中绿化规划必须符合《城市道路绿化规划与设计规范》GJJ中第条,第条,第条,第条,第条,第条,第条,第条规定。  (八)本次控规中给水工程规划必须符合《城市给水工程规划规范》GB中第条第条第条第条规定。  (九)本次控规中电力电信工程规划必须符合《城市电力规划规范》GB中第条第条规定。  (十)本次控规中管线综合规划必须符合《城市工程管线综合规划规范》GB中第条,第条,第条,第条,第条规定。  (十一)本次控规中竖向规划必须符合《城市用地竖向规划规范》GJJ第条第条,第条,第条规划实施管理规划实施调整各类用地性质调整应符合兼容性要求须经规划部门同意。具体内容见实施细则。实施建议(一)规划实施的策略、引入“城市经营”理念:引入“城市经营”理念对构成安吉城北新区的自然资本、人力资本和相关延伸资本进行重组和市场化运营:盘活土地资本使其成为城市建设发展的主力军对城市基础设施进行市场化运营把市场经济中的经营意识、经营机制和方式等多种要素引入城市建设为城市建设和发展开创筹资渠道。、规划先导逐步推进滚动开发新区的建设要获得预期的成功科学合理开发的时序与策略的制定则成为重要的环节。在有限的资金与动力条件下实现高品质、有步骤的城市新区开发在不断积累中扩大建设范围。避免“全面开花、效益粗放”的开发型式回避投资风险确保开发有序进行、逐步推进并在各阶段集中建设、形成规模效应。、环境先导树立品牌城市的公共开发是非公共开发的基础它决定着非公共开发的框架与品质。“环境先导”是指通过先期的公共开发奠定高品质的环境框架并且通过一些公共服务项目的开发形成良好的开发示范与带动作用合理的引导与调控非公共开发。广义的“环境先导”还包括加强软环境的建设制定一系列优惠政策提高地区的劳动力素质促进项目的包装与宣传特别是要本着“小政府、大服务”的理念转变职能超前服务。总之硬环境与软环境相互配合创造更多的发展机遇。“树立品牌”是指本着长远的眼光树立高品质新区的品牌形象吸引投资促进发展。(二)规划实施的运作机制管理协同和协调机制安吉城北核心区控制性详细规划的实施涉及政府有关管理部门的工作。各管理部门在制定发展规划和近期工作计划时须以安吉城北核心区控制性详细规划为依据此规划必须将城市各项事业的发展在城市空间上加以落实。政府各管理部门与城市规划部门的沟通十分必要从而保证城市各项事业的协调发展。科学决策机制现代决策机制体现在决策的民主化、科学化、法制化安吉城北核心区控制性详细规划的实施必须与计划部门对城市重要项目的安排密切相关。涉及这类决策应充分听取城市规划等各部门意见遵循科学决策程序重大建设项目要事前组织策划进行可行性论证尊重专家意见安吉城北核心区控制性详细规划应作为决策的法制依据之一。政府财政和土地供应的保障机制政府财政和土地供应是安吉城北核心区控制性详细规划实施的重要保障。安吉城北核心区控制性详细规划确定的城市交通、市政和公共服务设施项目应纳入政府社会经济五年计划并按照建设时序逐年安排计划实施。用于房地产开发的土地供应必须结合地区经济的发展情况会同城市规划部门制定并按照土地有偿使用招标制度有计划、有规划地供地保证城市协调、有序、可持续的发展。规划实施的监督机制安吉城北核心区控制性详细规划应接受上级政府和城市规划部门的监督,同时也应接受社会公众的监督。为此规划一经报批应按照规定公布并组织开展规划的宣传工作使社会公众了解规划内容对规划实施进行监督并及时提出意见。分期建设及可行性开发步骤由于工业企业在近期内进驻具有相当难度因此从城市社会、经济发展要求对地段进行有步骤有计划的建设。同时考虑到整体开发对于政府的决策以及资金运作具有相当大的挑战因此本次规划最终的图纸成果将分成近期()和远期()。近期成果着重体现方案的可实施性基本目的在于改善居住生活环境进行居民搬迁工作进行基础设施的规划建设主要从环境改造以及空间设计的角度提升整个地段的价值远期成果站在服务于城市的角度考虑从功能上完善各项基础设施的建设实现最初的功能定位使地段成为城市最具有活力的地区之一。根据安吉县城市总体规划()及安吉县城北区块分区规划()近期将进行的道路建设项目包括灵峰北路延伸段、天荒坪路及中央大道的建设以及基地内村民的安置问题。同时近期将进一步完善地段内其他市政基础设施。对于滨水景观带的改造也应随着堤防建设的开展而向前推进。对于地段内大规模的商业开发在短期内实现具有较大难度同时小规模的分期实施由于不具备规模效应将收效甚微因此建议近期将对居民安置区进行配套设施的规划与建设完善针对居民服务的各项服务设施。对部分暂时不可建设用地进行文化艺术类开发。这类开发活动不需要较大的投资同时对于提升地块价值作用明显。与将来整体开发成为城北区块特色商业与文化中心能够较好的衔接以便更好的与综合服务中心配合形成本区块的公共中心。与此同时政府相关部门应积极推动此项建设的论证与招商工作一旦时机成熟综合服务中心区的建设则可启动并整体引导城北区块工业企业的进驻进而将城北区块的开发建设纳入正常的轨道并最终实现总体规划目标。投入产出分析城北区块作为未来安吉城市的重要组成部分目前基本处于空白状态今后的发展实质上是一成片土地开发的问题涉及到土地管理、基础设施建设、居民安置建设等诸多方面的问题城北区块的投入产出分析也集中在土地开发效果分析上。征地规模按照本规划有关用地结构和要求如下:城北区块核心区总用地公顷中现有KV高压走廊防护绿带和滨河防护绿带此面积不计入征地范围内实际征地面积为公顷其中收益用地(蓝领公寓用、商业办公、文化娱乐用地、工业用地)为公顷占总用地的。城北区块土地投入匡算城北区块现在大部分用地农田及自然村庄用地其中需要搬迁的农户为户。从土地投入的构成看主要集中在三部分:一是征地拆迁补偿费二是基础设施建设费用如道路、供水、排水、电力、电信等投资三是资金成本即投资利息从预付资金的角度看不论何者投资都需要考虑资金的成本费用。有关投资匡算如下:征地拆迁补偿费用征地拆迁补偿费用主要涉及征地补偿费用(包括土地补偿、青苗补偿、劳力安置以及有关征地管理费、耕地占用税等)和农房拆迁费用。据调查城北区块现行的征地补偿费每亩万元城北区块核心区征地费用为亿元根据本次控制性详细规划要求及现场调查情况城北区块核心区居民拆迁安置费用为亿元。两项全计征地拆迁补偿费用亿元。基础设施建设费用根据湖州市及安吉县的经济条件分析及与安吉县有关领导及专家沟通成片开发土地完成道路、给水、排水、电力、电信等基础设施建设均摊到每KM土地需要亿元。这与我国一般开发区的建设经验也比较吻合。考虑到城北区块建设密度较低其中有些基础设施尽可能的利用城市原有基础按此估算本次取亿元KM。按照实际征地面积考虑基础设施投资为亿元。利息支出根据国内外新区开发的经验通常采用统一规划、重点建设、分期实施、滚动开发的方式其中基础设施的建设往往走在前面也是必须由政府或政府组织的机构投资而土地征用则可以根据开发项目的具体情况分期分片征用由项目开发者自行承担。因此此处所要考虑的利息主要是基础设施的资金成本。根据近期建设时序假定年内基础设施建设完成资金均匀投入考虑滚动开发可以通过土地出让等方式回收资金回收需要贷款比例按照计贷款利率按计则利息支出约亿元。上述三项合计约为亿元。城北区块土地产出分析城北区块土地产出从直接效应和间接效应应两方面考虑。)直接效应:借鉴湖州市及安吉县现有开发的地价政策城北区块投入产出按如下方案考虑:参照周边地价城北区块核心区的有收益用地价格按照元M计算可以回收资金亿元资金缺口亿元。)间接效应除直接通过土地回收资金外由于城北区块开发产生的税收效应也应该考虑主要表现在房地产销售过程的营业税、城市维护建设税、教育附加费等相关的建设性收费等结合安吉县实际情况本次实际营利的房地产项目较少主要是蓝领公寓及部分发展用地间接效应按收入的―计算。物业类别建设规模(万M)平均价格(元M)价值(亿元)公建居住合计附城北区块房产开发规模及价值按照本次规划方案可以初步确定收益价值为亿元。结论:综合城北区块土地投入和产出各类方案的分析最后采取一种密度偏低的开发方式以保证城北区块良好的环境质量但也应市场需求开发部分商业设施形成安吉县新的城市功能区以适应安吉县作为生态县建设的要求。因为开发密度较低部分资金缺口必然存在少量商业性的开发尽可能的增加产出的量。因此最后的方案着眼于经济、社会与环境效益的结合保证投入、产出的尽可能的平衡。目录第一部分背景分析项目概况区域位置和规划范围现状条件分析相关规划概要规划依据第二部分规划设计.功能定位及规划重点.规划理念及目标:.规划布局布局原则功能结构工业用地规划居住用地规划公共服务设施规划.空间环境设计总体构思景观系统规划绿地系统规划环境设计.道路交通规划规划原则道路交通调整措施道路线形规划道路等级的划分停车场规划交通组织规划竖向设计.市政工程规划设计依据给水工程规划污水工程规划雨水工程规划电力工程规划通信工程规划燃气工程规划管线综合规划环境卫生规划综合防灾规划第三部分规划控制规划控制目的地块控制指标规划强制性内容规划实施管理Conten

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