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深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要送审方案.ppt

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valentine 2018-08-10 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要送审方案ppt》,可适用于工程科技领域,主题内容包含深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要送审方案汇报城中村是中国土地制度、市场经济和政府管理不够完善的条件下以外来要素激发快速城市化过程中的伴生品具有深符等。

深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要送审方案汇报城中村是中国土地制度、市场经济和政府管理不够完善的条件下以外来要素激发快速城市化过程中的伴生品具有深刻的中国特色和地方特色因此难以用传统城市更新和旧城改造的手段进行解决此时冷静的研究、广泛的沟通和具有操作性的行动规划指引成为解决问题的关键现状调研报告公共财政影响研究报告深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要研究报告房地产市场影响研究报告城中村改造总体规划纲要城中村改造工作计划城中村改造规划指引专项规划编制技术规定《暂行规定》实施细则土地管理政策研究报告产业和劳动力影响研究报告社会影响研究报告我院组织多家专业研究机构从房地产市场、公共财政、土地管理、产业发展和社会影响等个方面对城中村进行多视角、综合性的解读和研究在一般规划研究报告的基础上还编制了“”的配套政策和技术规定为城中村改造的计划与规划编制、管理与实施提供极具操作性的技术指引二、指导思想与目标四、改造控制指引五、策略与保障一、背景情况三、改造重点和总量控制一、背景情况真实的规模改造的背景现实的问题规划依据改造的背景、社会的认识、政府的决心“毒瘤”和“二世祖”曾经的偏见与误读辩证看待城中村“城中村”的产生、发展、壮大伴随着深圳城市发展的整个过程日益严重的冲突深圳市城市整体效益需要提升“城中村”固有的局限性与构建和谐城市的目标严重冲突。城中村的改造早已被提上各区的议事日程:渔民村的推倒重建蔡屋围的环境改善大芬村成为文化产业基地渔农村拆除工作启动…罗湖渔民村推倒重建罗湖蔡屋围环境改善龙岗大芬村文化氛围福田渔农村拆除重建平面示意图福田渔农村拆除重建效果图改造城中村历史的责任城中村改造暨违建清查动员大会:全市行动全面开始市领导小组会议:力度不减、思想不松、标准不改、目标不变城中村改造现场会:防止“三种偏差”和处理好“五个关系”。改造的背景、社会的认识、政府的决心、年全市私房总量与分布:个原行政村:特区(股份公司)宝安龙岗总用地面积km:特区宝安龙岗总建筑面积万m:特区万宝安万龙岗万总量庞大分布广泛特区内呈现为被城市包围的“孤岛”即典型的“城中村”特区外则是城、村交织混杂的“城”也就是由“村”构成的。真实的规模、总量情况、增量情况、建设强度、年建设强度:容积率:全市平均特区宝安龙岗建筑密度:特区宝安龙岗平均层数:特区层宝安层龙岗层。强度分异特征:特区内普遍容积率超过层数层以上特区外普遍容积率左右层数低于层还有大量、层的老围村、旧村。真实的规模、总量情况、增量情况、建设强度、相对于年的增量:用地面积:全市总计增加了km增幅建筑面积:5年来全市总计增加了万m增幅。其中超过万平方米为年后新增年底以来新增建筑量很少近年内城市房地产市场新增规模还不到万平方米。真实的规模、总量情况、增量情况、建设强度图表年用地面积年用地面积单位:万平方米万平方米Sheet盐田合计福田合计罗湖合计南山合计宝安合计龙岗合计全市总计盐田福田罗湖南山宝安龙岗全市Sheet年用地面积年用地面积单位:万平方米SheetSheet图表年建筑面积年建筑面积万平方米Sheet盐田福田罗湖南山宝安龙岗全市Sheet年建筑面积年建筑面积万平方米SheetSheet村城隔阂脱离城市秩序土地制度混乱房屋产权纠纷严重严重阻碍城市总体结构完善和土地利用效益提升社会管理脱离城市法制秩序内部管理薄弱建立在违法经营基础上的经济没有持续发展能力居住环境恶化破坏城市景观秩序文化心理隔阂文化遗存保护缺乏制度保障现实的问题特区外面临全面推进城市化的课题:主要问题:土地粗放利用效益低下管理体制尚待完善产业与功能结构急需提升基础设施和城市建设水平偏低。现实的问题规划依据、政策、相关规划《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》实施意见《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》及配套文件规划依据、政策、相关规划总体规划、近期建设规划、组团规划、分区规划、轨道交通规划、特区城市设计等。深圳市城市轨道交通规划深圳城市总体规划深圳市近期建设规划经济特区整体城市设计二、指导思想与目标改造目标指导思想坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导深入贯彻党的十六大、十六届四中全会和市委三届十一次全体(扩大)会议的精神坚持以人为本的科学发展观按照构建和谐深圳、效益深圳的要求以全面提升城市综合功能和竞争力为核心长期、持续、全面开展城中村(旧村)改造坚持“政府主导、市场化运作”牢牢把握改造方向不断改善城市运行机制为深圳建设国际化城市实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。指导思想综合改造兼顾公平与效率整体改造分类分区分期改造、指导思想、改造原则城中村的问题复杂涉及制度、社会管理、经济发展及空间形态等诸多方面而且不同方面的问题互为因果单方面的改造不仅不能全面解决问题而且也难以成功因此其改造必须坚持综合改造的原则综合改造就是在必须的体制创新基础上综合运用行政、政策、法律、规划等多方面资源与手段既要推动城中村的空间形态改造也要推动其社会改造和经济再造达到城中村与城市全面融合的目标。指导思想综合改造兼顾公平与效率整体改造分类分区分期改造、指导思想、改造原则在城中村改造过程中坚持“规划先行、整体开发”的原则通过规划审批、土地管理、经济手段等多个环节的综合管理控制原则上特区内以行政村、特区外以自然村为管理控制单元进行整体式的规划管理和改造开发保证城中村(旧村)的面貌得到整体改善力戒回避矛盾、单纯追求局部利益、不顾全市整体和长远利益的改造方法指导思想综合改造兼顾公平与效率整体改造分类分区分期改造、指导思想、改造原则效益:要坚持政府主导下的市场化操作努力提高改造的经济效益利用有限的资源达成最好的工作目标公平:要高度关注社会公平正确处理城市公共利益与村民、开发主体之间的利益关系并努力使城中村改造尽可能惠及所有城中村和最广大的村民。指导思想综合改造兼顾公平与效率整体改造分类分区分期改造、指导思想、改造原则分类:针对不同类型的城中村采用全面改造或综合整治等不同的改造方式并配套以不同的策略分区:针对不同地区的城中村制定不同的改造目标和政策并在各个适当的区域内进行平衡和控制分期:根据不同时期城市发展的要求明确改造工作重点既要有长期改造的准备又要重点明确近期目标和工作安排。指导思想综合改造兼顾公平与效率整体改造分类分区分期改造、指导思想、改造原则城中村改造总目标:根据落实科学发展观和实现可持续发展的需要长期、持续、全面开展城中村(旧村)改造在法制秩序、社会管理、经济发展、文化发展和城市建设等各个方面基本实现城中村与一般城市地区的一体化使其成为和谐深圳、效益深圳的重要组成部分。改造目标、总目标、分解目标、年内工作目标年内工作目标:全面完成全市城中村(旧村)的建筑空间形态和居住生活环境的改善促进城市产业结构提升和空间布局优化推动特区内外一体化建设使特区外城市化水平和城市面貌与特区内接近。改造目标、总目标、分解目标、年内工作目标分解目标:特区内应基本实现全部城中村面貌的全面改善特区外着重对部分重点地区的城中村和现状居住环境极差的旧村分类开展改造。改造目标、总目标、分解目标、年内工作目标全面完成对特区内外存在严重安全隐患、居住环境极差的城中村(旧村)的更新重建全面完成对城市总体结构完善和重要功能提升具有重要影响的城中村的分类改造全面推进特区内其余所有城中村的综合整治全面推进特区外城市干道两侧、城市重要功能区以及区、街道中心地段城中村(旧村)的综合整治。三、改造重点和总量控制总量控制重点改造区域改造范围改造范围、特区内改造范围、特区外改造范围一般情况下特区内各区在编制城中村(旧村)改造专项规划时规划范围应该包括全部由该村集体股份合作公司保留使用的红线用地对一个城中村(旧村)采取局部拆建的改造模式时应优先将与城市规划存在严重冲突的地段及现状建筑空间和居住环境较差的地段纳入拆除重建的改造范围。改造范围、特区内改造范围、特区外改造范围一般情况下改造专项规划范围应该包括全部由该村(原行政村或村民小组)保留使用的非农建设用地并根据相关城市规划的道路系统和用地布局进行适当调整以符合城市土地统一规划、整体开发的要求改造专项规划应该优先将一个城中村(旧村)内与城市规划存在严重冲突的地段及现状建筑空间和居住环境较差的地段纳入拆除重建的改造范围。重点改造区域城中村改造的空间部署必须与城市建设目标和近期建设重点相适应重点改造对于城市整体结构完善和重要功能提升具有重要影响的城中村。根据规划确定重点城市建设重点生态保护产业发展城市景观交通完善生态控制线水源保护地区城市中心地区高新技术产业带物流园区传统产业园区精细化工园区轨道交通沿线重要景观轴线景观节点景观地区、生态片区、交通节点、景观区域、产业片区总体思路重点改造区域、生态片区、交通节点、景观区域、产业片区、改造影响城市整体生态环境的城中村重点是一级水源保护区范围内的城中村对于水资源紧缺的深圳而言其改造意义重大。铁岗水库石岩水库西丽水库深圳水库松子坑水库近期改造五大水库保护区内的城中村:西丽水库、深圳水库、铁岗水库、石岩水库、松子坑水库。总体思路、改造影响城市产业结构提升的城中村市、区、组团级中心区内的城中村重点改造区域市级中心区:福田中心区次级中心区:南山商业文化中心区、罗湖商业金融中心区、盐田行政文化中心区、宝安中心区、龙岗中心区组团中心区:沙井中心区、公明中心区、龙华中心区、布吉中心区、横岗中心区、坪山中心区、葵涌中心区市中心区盐田南山宝安沙井公明龙华布吉横岗龙岗坪山葵涌罗湖、生态片区、交通节点、景观区域、产业片区总体思路高新技术产业带内的城中村精细化工园区内的城中村传统产业基地内的城中村重点改造区域高新技术产业带:高新区、光明南、大工业区、留仙洞、石岩、观澜、宝龙、碧岭、葵冲、大学城精细化工园区:坝光精细化工城传统工业基地:龙华、固戍、沙井、甘李光明石岩留仙洞观澜大工业宝龙葵冲大学城碧岭沙井高新区坝光固戍龙华甘李、生态片区、交通节点、景观区域、产业片区总体思路重点物流园区内的城中村重点改造区域深圳市将重点发展前海、笋岗清水河、盐田港后方陆域、华南国际、平湖、机场航空个物流园区、生态片区、交通节点、景观区域、产业片区总体思路、改造地铁站点直接影响范围内的城中村位于地铁站点米范围(高强度开发区)和站点周边米范围(中高强度开发区)。重点改造区域地铁沿线形成“珠链式”的土地开发模式站点米核心区进行整体拆建站点周边米影响范围内的城中村主要以局部拆建和综合整治为主。龙城龙华机场世界之窗蛇口少年宫皇岗罗湖、生态片区、交通节点、景观区域、产业片区总体思路、改造影响城市整体景观地区的城中村点:门户景观节点的城中村线:重要景观轴线两侧米范围内的城中村重点改造区域景观节点:特区一二线门户机场、铁路客运站出入口景观轴线:深南路、滨海路、深惠路、宝安大道布吉龙华机场南头前海皇岗罗湖、生态片区、交通节点、景观区域、产业片区总体思路面:大型公园、风景区、重点旅游度假区等重要景观地区的城中村。重点改造区域景观区:华侨城、梅沙地区、西部海上田园、奥林匹克公园、梧桐山风景区及东部滨海旅游度假区等重要旅游文化景观区、生态片区、交通节点、景观区域、产业片区总体思路重点改造区域汇总在对以上各主要方面具体分析的基础上结合各区的改造意愿和城市近期建设的实际需要进行汇总和调整后形成重点改造区域的布局。总量控制改造必须实施总量控制避免不适当的改造规模对城市社会经济的正常运行和发展带来巨大冲击。根据对公共财政政策和未来房地产市场发展趋势的预测结合城市空间结构调整和环境改善的要求制订各区城中村改造中改造用地、拆除建筑面积、新建面积和功能构成的控制总量建议。房地产市场和政府财政能力是影响城中村改造规模最直接的两个因素。、总体思路、初步方案及假设条件、房地产市场校核、公共财政校核、控制总量总量控制房地产市场和政府财政定量研究都是以规划提出的初步方案和一定的假设条件作为研究前提。初步方案:改造总量在规划初步方案基础上结合各区改造计划综合提出约为特区内拆改率、特区外拆改率拆赔方案依据现有政策结合改造中存在的实际问题提出。、总体思路、初步方案及假设条件、房地产市场校核、公共财政校核、控制总量建筑物状态补偿方案户均M以下户均总面积超过M实物补偿M户均总面积不足M实物补偿M差额部分受偿者支付成本户均超过M部分年月日以前按照市场价值全额补偿年月日~年月日按照准市场价值适当补偿年月日~年月日按照建造成本适当补偿年月日以后不予补偿假设条件:各行政区内城中村的建设特征为均质近五年内城市房地产市场稳定发展政府公共财政政策不出现大的变化假设改造量在五年中的分配比例为。总量控制、总体思路、初步方案及假设条件、房地产市场校核、公共财政校核、控制总量根据对城中村改造条件下房地产市场发展趋势的预测在保持城市房地产市场供求平衡的前提下对城中村改造总量与城市房地产常规供给之间的互动关系进行调节。总量控制城中村改造房地产市场供求互动及调校模型按两个方案进行测算:方案一常规供给不变方案方案二总量控制初步方案、总体思路、初步方案及假设条件、房地产市场校核、公共财政校核、控制总量以未来五年内常规供给维持年供给水平不变为条件未来五年内全部物业的城中村改造供给量(即改造重建建筑量)控制为万m其中住宅万m、写字楼万m、商业万m。校核一常规供给不变条件下总量控制、总体思路、初步方案及假设条件、房地产市场校核、公共财政校核、控制总量改造总量按假设改造方案万m年内全部物业的常规供给规模必须控制在万m的水平其中住宅万m、写字楼万m、商业万m因城中村改造而导致常规供给减少约%其中住宅减少了%、写字楼减少%、商业减少%。校核二初步方案改造规模条件下总量控制、总体思路、初步方案及假设条件、房地产市场校核、公共财政校核、控制总量总量控制估算和调校思路以开发商取得基本利润作为所有估算的前提以纯住宅开发的保守估算为基础对全面改造进行财务分析结合综合整治和城市基础设施配套对财务可行性作进一步评价对同样具有财务可行性的方案做进一步比较、总体思路、初步方案及假设条件、房地产市场校核、公共财政校核、控制总量总量控制假设条件:财政支持以政府从改造中所获得的财政收入增量作为基础尽可能减少对现有财政收支的影响并规避财政风险政府财政对于城中村(旧村)的拆建开发部分采用地价返还的方式对开发投资的收益进行平衡和补偿用于弥补开发商在一定容积率限制下的亏损及基本收益缺口补偿最高限额为全部地价返还政府财政对于城中村(旧村)的综合整治和与城中村(旧村)改造相关的城市基础设施配套投资将运用从城中村改造房地产开发中所收取的营业税金和地价返还后的盈余部分给予专项补贴。、总体思路、初步方案及假设条件、房地产市场校核、公共财政校核、控制总量校核结果完全按政策进行赔偿根据各区财政损益分析结论在不增加额外财政投入的条件下可实现全面改造的经济可行将各区城中村全面改造项目的营业税收入及盈余地价全额专项用于城中村综合整治时亦可在不增加额外财政负担的条件下实现改造目标。总量控制、总体思路、初步方案及假设条件、房地产市场校核、公共财政校核、控制总量全市年城中村改造总量控制总表(单位:万m)总量控制总量控制综合考虑规划确定的改造重点区域和各区提供的改造计划结合房地产市场和政府财政校核的结论本次规划确定年内的全面改造总量控制如下表相当于特区内特区外的总量改造同时常规供给总量应压缩掉。特区内其余村全面完成综合整治特区外综合整治规模达到总量的。、总体思路、初步方案及假设条件、房地产市场校核、公共财政校核、控制总量、影响因素罗湖福田南山盐田宝安龙岗合计拆建用地面积拆除建筑面积重建总建筑面积其中住宅建筑面积办公建筑面积商业建筑面积综合整治建筑面积说明:此外如果改造后物业构成及补偿模式发生变化会对上述结论产生显著影响。因此重要的不是现在给出一个准确的数值而是应当按照本次规划提出的思路在以后各年的改造过程中根据城市房地产市场条件和土地供应计划进行灵活的应对对城中村改造规模和构成进行及时调校。总量控制、总体思路、初步方案及假设条件、房地产市场校核、公共财政校核、控制总量、影响因素四、改造控制指引强度控制模式分类功能导向模式分类以政府在各种改造工作中所承担角色和作用的不同为分类的出发点按照城中村改造建设项目的性质和内容将全市城中村改造工作分成综合整治和全面改造两大类型。特区外特区内综合整治全面改造适用范围:改造方式:全市、综合整治、全面改造分类情况特区内特区外综合整治:综合整治是除少量市政公共设施外基本不涉及建筑的新建通过多种手段改善城中村的居住环境实行综合整治的改造措施包括:历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善等个方面的改造措施。本次规划纲要对于综合整治的各方面主要提出整治建设的目标。特区内全面改造外的城中村必须全部实行综合整合特区外综合整治的对象主要是:内部公共环境、基础设施、居住生活环境较差建设形态与周边城市社区的差别较大有必要通过环境改善、穿衣戴帽等综合整治措施较大程度地改善城中村居住环境、设施水平和建设面貌的城中村。模式分类、综合整治、全面改造分类情况特区内特区外案例:蔡屋围村区位:紧邻深南大道、商务办公中心区问题:内部环境较差交通不便、建筑立面陈旧市政线路随处搭接条件:建筑齐整质量较好道路系统基本具备通过对旧围进行综合整治铺设步行道、埋地架空线、整修立面改善了村内居住环境。改造前后新八、九坊建筑外观改善历史文化遗存保护公共空间改善历史文物保护单位按照相关管理要求划定绝对保护区、建设控制区和建设影响范围实施建筑保护和周边区域建设管理控制对于客家民居、宗祠等未列入文物保护单位具有深圳本土传统文化特色的历史遗存结合城中村改造在论证保护必要性的基础上根据其历史价值明确保护办法并实行不同级别的保护和改造对于特色民俗文化等无形历史文化遗存配合“文化立市”制定相关保护措施城市干道、城市各级中心区临街的城中村根据有关城市设计的要求对建筑立面进行整饬改造和立面美化对于暂不拆除但建筑外立面与周边城市严重不协调的城中村其建筑立面实行整饬改造和立面美化保证每一个城中村拥有一定规模的公共开敞空间包括公共绿地和活动广场由于管理不善失去公共活动能的公共空间进行环境整饬恢复其公共活动功能对于靠近中心区或其他重要设施的城中村大力改善公共空间的环境与周边城市空间环境相协调工作内容改造目标与策略市政设施改善基本消除城中村生活、生产污水对周边水体的严重污染全面消除城中村存在的防洪、地质灾害等严重安全隐患基本消除城中村存在的严重消防隐患全面消除城中村对周边政府控制地、预留发展用地的环境污染全面改善城中村的环卫设施道路交通设施改善争取近期实施城市规划的穿越城中村的市政道路并结合城中村周边受影响区域统一改造存在严重道路不畅顺或路面条件较差的城中村增加内部内部道路或改造路面条件实现微循环公共交通条件不便利的城中村局部增加公交线路和增设公交站点改善村民和外来人口的出行条件公共设施改善大力改善城中村教育、医疗等服务设施争取为村民和外来人口提供适当的公共服务条件争取实现每个城中村有一处或以上的文化广场和社区体育活动场地并向全体村民和外来人口开放工作内容改造目标与策略模式分类、综合整治、全面改造分类情况特区内特区外特区内外城中村存在的问题和改造目标不同因此具体的全面改造的模式也有较大差别规划根据特区内外城中村的不同特点提出较为详细的改造模式及各类模式的实施策略。特区内全面改造模式一:异地重建异地重建指现状所有建筑全部拆除按照城市规划布局的要求和城市建设的标准重新选址、重新建设并进行村民安置。该改造模式适用于以下三种情况:城中村位于一级水源保护区内的地块、港口物流园区内城中村、其他根据城市重大项目选址或保障生态安全必须整体搬迁的城中村模式分类、综合整治、全面改造分类情况特区内特区外案例:盐田三村、四村、西山吓村盐田港:后方陆域的支持对提高盐田港的竞争力意义重大问题:旧村的存在使用地效率低下难以进行整合城市交通和货运交通混杂影响疏港效率西山吓村三村四村按照基本生态控制要求和水源保护区管理规定现状建筑全部拆除原城中村用地收回作为政府控制的非建设用地城中村整体拆除、异地重建原城中村用地根据物流园区规划统一布局改造对象改造目标与策略港口物流园区内城中村城中村位于一级水源保护区内的地块其他根据城市重大项目选址或保障生态安全必须整体搬迁的城中村全面改造模式二:整体拆建整体拆建指现状所有建筑全部拆除按照城市规划布局的要求和城市建设的标准原地重建(具有特殊历史文化价值的建筑必须实行保护)。整体拆建的改造对象主要是位于城市重点功能片区具有较高的改造价值和较好的市场发展潜力。整体拆建的改造对象主要包括以下类空间范围内城中村:一二期地铁站点约米范围内城中村、市、区、组团级中心区范围内城中村、高新技术产业园区内城中村、城市重要景观门户和景观区域内的城中村、其他根据城市其他公共利益要求需要整体拆建的城中村、其他由于村集体有较强的改造意愿、且整体拆建条件比较成熟的城中村。模式分类、综合整治、全面改造分类情况特区内特区外案例:南山大冲村区位:紧邻市高新技术产业园区问题:旧村工业效益低下旧村环境恶劣与高新区形成巨大反差通过整体拆除重建为高新区提供居住配套和服务设施重构城市功能。按照城市片区的标准整体重建改造对象改造目标与策略市、区、组团级中心区影响范围内的城中村地铁站点米范围内的城中村高新技术产业园区内的城中村通过整体拆建充分发挥土地市场价值利用地铁的快速交通能力实施高强度开发改造为商业、办公和居住功能实行混合开发按照中心区规划统一进行功能定位和开发强度控制提升中心区的建设面貌、完善中心区功能结构根据园区规划统一功能布局改造为高新技术产业服务的办公、商业和配套居住等功能部分重要景观门户和景观区域内的城中村村集体较强改造意愿、条件成熟的城中村环境质量恶劣、存在安全隐患的旧村根据城市整体城市设计的要求彻底改变城中村建设形态对城市景观和环境造成的影响改造后居住环境得到改善规划布局符合相关城市规划的要求同时不对周边城市基础设施造成严重的影响改造对象改造目标与策略消除安全隐患、改善居住环境彻底改造为一般城市片区全面改造模式三:局部拆建局部拆建指城中村局部地区建筑全部拆除按照城市建设标准重建其他地区基本保留现状使用功能同时实施综合整治改善居住环境。局部拆建的改造对象主要包括以下类空间范围内的城中村:一二期地铁站点约米范围城中村、城市配送型物流园内城中村、市区重要景观轴线沿线、重要景观区影响范围内城中村、其他因为市政设施、公共设施建设需要而应当拆除部分建筑的城中村、其他由于产业结构调整和功能提升的需要必须实施部分拆建的城中村、其他由于村集体有较强的改造意愿对局部地区实行整体拆除的城中村。模式分类、综合整治、全面改造分类情况特区内特区外sz:换案例:调整为上梅林的案例案例:福田上梅林村区位:北环大道以北问题:卫生、消防与治安问题严重交通不畅水电紧缺通过对部分私宅和集体物业拆除重建增加活动和休憩设施打通所需道路完善水电等设施以改善生活环境。拆除私宅拆除非私宅打通道路上梅林局部地区环境恶劣局部保留城市配送型物流园区内的城中村地铁站米范围内的城中村重要景观轴线沿线、重要景观区影响范围内城中村按照地铁沿线城市规划的要求建筑质量和居住环境较差的城中村拆除并充分利用地铁带来的开发机遇实行中等开发强度的重建根据园区规划要求提升城中村综合环境质量强化围物流配套服务功能对现状建筑与布局较差的部分实行整体拆除根据城市设计的要求重要景观轴线两侧米范围内和重要景观影响范围内局部地区整体拆除彻底改善城中村对城市景观和环境造成的影响改造对象改造目标与策略其他因为市政设施、公共设施建设需要而应当拆除部分建筑的城中村其他由于村集体有较强改造意愿对局部地区实行整体拆除的城中村其他由于产业结构调整和功能提升需要必须实施部分拆建的城中村除按有关规定对拆除部分实施异地安置和货币补偿的情况外应将被拆除部分与其他受影响部分结合统一实施整体改造全面改造改善城中村居住环境在明确全村改造改造规划方案的基础上对城中村涉及必须拆迁和受影响的地区统一进行整体改造支持地区产业发展和功能提升按照相关城市规划和建设标准重建同时不对周边城市设施造成严重的影响改造对象改造目标与策略模式分类全面改造模式一:村民自改村民自改又称“统建上楼”指由原农村集体股份公司负责组织改造按照城市规划和建设标准进行建设且所建建筑物为自住自用改造后不能自由转让。村民自改的对象主要为特区外居住环境极差或生活极不便利急需改造但缺乏市场改造动力的旧村。村民自改包括异地重建和就地改造两种类型。异地重建的对象主要为距城镇中心较远、生活配套服务基础不便利、建筑与环境质量较差、用地零散的老围或旧屋村和其他根据城市重大项目选址或保障生态安全必须整体搬迁的城中村。就地改造主要包括按照城市规划可在原地重建、建筑与环境质量较差、生活配套服务基础不足的老围和旧屋村。、综合整治、全面改造分类情况特区内特区外空地工业区老围宝安区壆岗村沙井商业中心案例:宝安区壆岗旧村区位:靠近沙井商业中心问题:建筑质量低下市政设施匮乏消防隐患严重内部环境差村民异地自改按城市标准建设政府收回老围用地。其他根据城市重大项目选址或保障生态安全必须整体搬迁的城中村距城镇中心较远、生活配套服务基础不便利、建筑与环境质量较差、用地零散的老围或旧屋村按照城市规划可在原地重建、建筑与环境质量较差、生活配套服务基础不足的老围和旧屋村主管部门无偿收回现有住房用地根据城市规划进行统一选址每户住宅建筑面积不超过平方米并按照城市居住区标准重新建设主管部门无偿收回现有住房用地根据城市规划进行统一选址每户住宅建筑面积不超过平方米并按照城市居住区标准重新建设按照相关规定和城市居住区建设标准每户住宅建筑面积不超过平方米原地拆除重建成为配套设施完善的居住小区彻底改变村民的居住环境和生活水平改造对象改造目标与策略模式分类全面改造模式二:商业化改造由房地产企业主导或村集体与房地产企业联合组织改造按照城市规划和建设标准进行建设按照有关规定交足地价改造后可以取得完全产权并可自由转让适用范围:特区外城市建成区内的建筑质量低下、环境恶劣、功能失调、配套设施不完善的旧村和旧工商发展用地。、综合整治、全面改造分类情况特区内特区外老围新村工业区龙岗区樟树布村案例:龙岗区樟树布村区位:靠近沙湾关问题:建筑质量很差市政设施缺乏内部环境脏乱部分建筑位于一级水源保护区内村集体与房地产企业合作对老围拆除重建将一级水源保护区内原有建筑拆除并不再新建。宝安区壆岗村旧工业区改造案例:宝安区壆岗村旧工业区区位:靠近沙井商业中心问题:内部环境较差布局混乱与周边城市片区功能与景观不协调通过对工业区的功能置换提升土地产出效益融入沙井中心区。沙井商业中心区、组团级中心区范围内城中村一二期地铁站点约米范围内城中村高新技术产业园区内城中村通过整体拆建充分发挥土地市场价值利用地铁的快速交通能力实施高强度开发改造为商业、办公和居住功能实行混合开发按照中心区规划统一进行功能定位和开发强度控制提升中心区的建设面貌、完善中心区功能结构根据园区规划统一功能布局改造为高新技术产业服务的办公、商业和配套居住等功能改造对象改造目标与策略城市重要景观门户和景观区域内的城中村其他由于村集体有较强的改造意愿、且整体拆建条件比较成熟的城中村按城市规划可在原地重建、建筑与环境质量较差、生活配套服务基础不足、具有市场改造动力的老围和旧屋村根据城市整体城市设计的要求彻底改变城中村建设形态对城市景观和环境造成的影响改造后居住环境得到改善规划布局符合相关城市规划的要求同时不对周边城市基础设施造成严重的影响改造对象改造目标与策略一、基本思路:总体强度控制城中村改造必须严格控制开发强度规划根据城市总体规划和《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》结合各地区城中村(旧村)现状容积率概况和城市建设特点研究提出各区城中村改造项目建议容积率区间。改造项目强度控制城中村改造项目应先编制改造专项规划在上述建议容积率区间的指导下依据有关法规和规定根据所在地区城市环境和基础设施承载能力以及改善居住环境、提高生活质量的要求结合改造项目的拆赔方案和开发条件综合确定改造项目开发容积率。强度控制、基本思路、建议容积率区间、改造项目开发强度二、建议容积率区间根据各片区城中村现状容积率概况和各片区城市建设特点并以总量控制部分所假设的拆赔方案、改造方案和市场经济条件对各个片区进行房地产市场、经济分析与验证在保证各区房地产市场稳定发展和各区城中村改造内部达到经济平衡的前提下确定各片区城中村改造的建议容积率区间作为各片区城中村改造的强度控制参考值。各片区建议容积率区间强度控制、基本思路、建议容积率区间、改造项目开发强度片区名称特区南山组团特区中心组团特区东部组团宝安中心组团西部工业组团西部高新组团中部服务组团东部物流组团龙岗中心组团东部工业组团东部生态组团建议容积率区间三、改造项目开发强度具体的城中村改造项目的开发强度应该以各片区建议容积率区间为参考根据城市规划的原则和相关标准确定同时为了保障具体改造项目的可行性必须对其经济可行性进行验证根据验证结果分类确定最终开发强度。、确定容积率的规划原则改造项目容积率的确定应坚持与城市发展的整体和长远目标相协调的原则防止迁就局部利益和短期目标降低改造标准和要求具体应考虑以下四个方面因素的规划要求与原则:区位条件:基础设施承载力:城市设计要求:生态环境承载力强度控制、基本思路、建议容积率区间、改造项目开发强度、经济可行性分析目的:规避市场风险保证项目可通过市场操作进行确定项目是否需要财政补贴的依据影响经济可行性的两个因素:因素一拆赔方案现状建筑的合法性:违法建筑的比例越高拆赔比就越低现状户均建筑面积:根据《暂行规定》“补偿给居民的房地产面积原则上不超过平方米超过的合法住宅面积实行货币补偿”因此现状户均建筑面积越高其拆赔比越低。强度控制、基本思路、建议容积率区间、改造项目开发强度因素二开发条件改造的开发条件主要包括以下三个方面:用地条件:实际进行城中村改造时可能将私宅用地和非私宅用地“打包”统一进行改造。非私宅用地主要是工业用地和空地它们在总用地中所占比例越高经济可行性越高。物业功能:改造后的物业功能不全部是住宅而是包括了其他类型的建筑功能。由于与住宅相比商业、办公等功能的建筑单位面积售价较高因此商业、办公等功能的比例越高开发利润越高。房地产市场:进行城中村改造时房地产市场的实际情况可能与假设条件有较大变化。房地产市场价格升高时开发利润也升高但同时原村民的预期收益增加在一定程度上会增大改造难度。强度控制、基本思路、建议容积率区间、改造项目开发强度强度控制项目容积率受两级规划控制、基本思路、建议容积率区间、改造项目开发强度针对不同验证结果进行处理:经济可行的情况下直接确定改造项目的开发强度经济不可行而改造片区承载力允许的条件下根据相关规划可以适当调整开发强度经济不可行同时改造片区城市承载力不允许的情况维持原容积率通过城中村改造专项资金进行财政补贴推动改造的顺利进行。、采用对比方案在同样改造规模下常规供给的供应量可略有增加但对改造总量控制影响不大、拆赔方案调整的主要影响体现在对给定容积率条件下改造项目财务可行性评价方面:()特区外由于现状容积率与改造可允许容积率之间空间较大因此虽然改造的利润空间被大大压缩但财务评价结论变化很小()盐田区超过户均平方米的情况不多所以影响很小财务评价结论不变()罗湖、南山两区的财务可行性就很不确定如果物业构成中住宅量过多则不可行()福田的分析结论为不可行:A财务平衡的容积率需接近B容积率控制为时资金缺口达亿元C财务平衡、容积率控制为以下时拆赔比需控制为:以下。拆赔对比方案分析、住宅类型物业按照:的比例实物补偿、非住宅类型物业按照市场价值货币补偿、户均总建筑面积不足平方米的按照平方米实物补偿差额部分由受偿者以成本价付费。功能引导、引导原则、分区功能引导、总体功能导向、依据城市总体规划符合全市产业发展趋势和布局的要求、利用现有资源条件配套服务周边产业片区促进与周边功能片区的融合、有利于提高土地产出效益引导城中村产业经济良性发展。功能引导、引导原则、分区功能引导、总体功能导向合理维持和有序过渡现有廉租屋及都市工业、服务业功能结合全市产业结构调整和总体规划布局的要求积极为周边城市区提供配套服务在优势区位条件下发展商务办公、商业贸易、信息服务、旅游等高附加值产业功能。“城中村”现状功能构成商业、餐饮、娱乐等大众服务业配套居住功能工业商务办公业保持提升质量引导部分地区引导发展部分地区削减转移结合实际重点发展丰富的文化或景观资源功能引导、引导原则、分区功能引导、总体功能导向根据组团规划和功能分区结合全市产业发展趋势提出各组团城中村改造总的功能引导方向并根据需要进一步划分改造片区确定各片区的改造功能导向。功能引导、引导原则、分区功能引导、总体功能导向东部生态旅游组团、基本生态线控制区:恢复为自然生态等非建设功能、重点旅游开发区:配合旅游区的功能引导发展民俗文化、乡村田园等特色旅游及配套服务功能、街道办中心范围:发展商业、餐饮和乡村酒店等旅游配套服务。适应建设国际性滨海旅游度假区的定位城中村改造以旅游配套服务和发展具有当地人文特色的村镇旅游为主导功能方向。五、策略与保障改造保障措施相关配套策略相关配套政策行政管理优化策略、行政与社区管理社区组织体系创新策略土地与房产管理优化策略股份公司产业提升与经济转型策略城中村文化发展与改造策略、集体土地国有化政策建议建立统一的集体土地使用权利制度集体土地国有化转制后土地储备政策建立合理的城市化土地收益分配制度、确定土地与房屋产权的政策建议:年月日之前建筑的处理年月日年月日的处理年月日年月日的处理年月日之后的处理、拆迁赔偿政策建议:实物补偿货币补偿面积折股补偿行政管理优化策略社区组织体系创新策略土地与房产管理优化策略股份公司产业提升与经济转型策略城中村文化发展与改造策略相关配套政策、改善城中村地区公共服务:加强治安管理改善城中村(旧村)的教育服务努力改善城中村(旧村)地区的医疗服务改善城中村(旧村)的文化体育服务改善城中村(旧村)地区的市政公用设施、加强城中村行政管理加强治安管理严厉查处违法经营行为加强土地和房屋管理加强规划管理、推广社区工作站的管理模式:、切实转变股份合作公司的职能、革新公共物业管理体制、培育社区自治组织行政管理优化策略社区组织体系创新策略土地与房产管理优化策略股份公司产业提升与经济转型策略城中村文化发展与改造策略相关配套政策、深化股份合作公司改造、引导原村民经济收入和生活保障的多元化转变行政管理优化策略社区组织体系创新策略土地与房产管理优化策略股份公司产业提升与经济转型策略城中村文化发展与改造策略相关配套政策、加大城中村传统特色文化保护、加强文化宣传与教育、推进社区文化建设行政管理优化策略社区组织体系创新策略土地与房产管理优化策略股份公司产业提升与经济转型策略城中村文化发展与改造策略相关配套政策、法规保障城中村改造相关规章政策的制定、财政保障市区两、级改造专项资金的建立和使用、规划保障规划指引的编制、原有规划的修订、分村专项规划的编制、计划保障市区两级城中村改造五年计划、修订土地供应计划、组织保障建立组织机构、分清相关部门责权、工作考核。改造保障措施财政保障规划保障法规保障计划保障组织保障可能存在争议的主要问题、改造项目的拆补(赔)方案、各地区改造项目的容积率建议区间、特区外城中村(旧村)改造规划范围是否可适当放宽(可为混合区)?、特区外全面改造的模式划分、对改造项目财务分析乐观结论的怀疑。、“查违(确权)”与改造工作关系的认识、可能存在的风险因素:行政风险、市场风险社会风险汇报完毕谢谢!

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