关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 首府印象一期商业营销策划方案.ppt

首府印象一期商业营销策划方案.ppt

首府印象一期商业营销策划方案.ppt

valentine 2018-08-10 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《首府印象一期商业营销策划方案ppt》,可适用于市场营销领域,主题内容包含首府印象首期商业推广构想大地策划DadiCehua*序言本着对项目的商业价值最大化选择最恰当的商业主题现根据项目自身优势、规划设计构想以及市场结论等符等。

首府印象首期商业推广构想大地策划DadiCehua*序言本着对项目的商业价值最大化选择最恰当的商业主题现根据项目自身优势、规划设计构想以及市场结论等结合开发商意愿我部建议尽早着手对本案的商业部份进行形象包装、推广宣传主基调按打造特色餐饮街作为噱头引导市场优质客户群的关注。同时为了成功打造特色餐饮文化街科学的对本项目商业部分进行合理布局以促进本项目后期的商业部分趋势热销的场面达到提高市场的占有率、影响力和关注度。在不影响住宅销售的前提下本着客观、全面、深入、有效的原则对吉首市商业市场特别是文艺路区域的商业市场和吉首餐饮行业进行了针对性的调查研究分析并结合项目自身特点和市场需求等因素最终形成的《首府印象商业营销策划方案》。本方案旨在对项目定位的厘定为营销推广提供决策参考依据。*首府印象SHOUFUYINXIANG整体营销思路*第一部分项目解读首府印象SHOUFUYINXIANG*开发投资商:吉首市宏远房地产开发有限公司。项目所处位置:吉首市文艺路北吉新路号(原市人武部)。绝佳的地段:北临北吉新路、南邻南吉新路东临新开市政路上马坡岭可到人民路主线、过市政路可至环城路、交通便利地理位置十分优越。完善的配套:周边名校呵护如州幼儿园、实验附幼、实验小学、艺校、一小等医疗健康如市医院、妇保站、中医院、多家药房近在咫尺便捷生活菜市场、银行、商业城步行街、和盛堂、家乐福全在分钟的生活圈享你所想。项目特点:占地平米总建筑平米近共户由栋层的高层组成其中A栋为一期其层为商铺层为住宅另有平米的市政广场和近个地下停车位商住‘宜居’中心城。首府印象SHOUFUYINXIANG一、项目资料*二、A栋商业面积及分布情况首府印象SHOUFUYINXIANG商业总面积临街铺面个数临街铺面面积二层商业面积三层商业面积平米个平米平米平米****首府印象SHOUFUYINXIANGA栋商业的评析项目商业所占优势:、项目地段优越,周边商业成熟。、拥有近平的广场集聚人气的优势。、近个停车位的停泊车优势。项目商业不足之处:、商业体量较小周边的交通和业态落后。、首层商铺进深长达米过半商铺的面积超平方米。、二、三层室内有柱网过密。*第二部分项目区域商业分析首府印象SHOUFUYINXIANG*首府印象SHOUFUYINXIANG目前吉首房地产市场面临的几个主要问题:部分企业经济实力较弱市场竞争力不强经不住规模经济的冲击市场运作机制不完善房地产开发企业的开发经营理念和管理体制滞后阻碍了行业发展投资环境有待优化行业管理还需统一开发项目布局不合理结构性矛盾日益突出开发企业自有资金短缺开发项目的前期物业管理落实不到位。**吉首商业中心现有大型商业设施个营业面积超过万平方米有建材、电器、电脑等专业市场个条特色商业街集中了目前全市的宾馆酒店目前为吉首市商业的核心地带未来商业将蓬勃发展更趋理性、规范化。吉首城市商业中心主要由武陵路、人民路、团结路合成的区域该商圈内和盛堂百货、家乐富超市、梅尼超市、湘泉商业步行街、吉首商贸城等核心商业物业为吉首老城区的核心商圈交通便利、人气旺盛。而位置相对偏离商业中心区域的八月楼、火车站、红旗门、大湘西、武陵山、等商业中心虽然地处城市核心商业中心的延伸区域但其对老城区商业的支撑性、其本身的价值也是不可忽视的。吉首老城区“峒河污水治理河堤改造”的实施、峒河花桥及东环大桥的建设“恋爱桥”、“新桥路”附近众多餐饮、夜市商家的落户吉首这个以商贸为主流的商圈更是潜藏着无限商机。但老城区过于密集的商业网点以及每小时人的人流量给核心商业区域交通造成了巨大的压力。值得注意的是不论时势如何变迁吉首老城区作为核心商圈的地位将不受动摇通过扩大、提升商业企业的规模和竞争实力老城区将有望成为“不可超越的贸易购物天堂”。首府印象SHOUFUYINXIANG一、老城区的商业*“开发乾州新区再造一个吉首”随着这个决策的提出乾州商业中心的发展状况也逐步被人所关注。乾州商业中心以乾州中央商务广场公里半径区域世纪大道、人民路、乾城大道、建新路和吉首大道形成合围使乾州新区成为城市内环中心区域建成的和在建的世纪山水、湘泉纯水岸、湘洲阳光、香桂园、教师花园等高尚居住小区、乾州古城和州医院积聚城市重要的核心元素如银行、星级宾馆、大型超市、医院、知名品牌连锁店、娱乐服务等迅速提升乾州新区人气。如:‘世纪山水’商铺的销售单价已达到元㎡‘中央尚都’商铺均价高达元㎡但乾州新区以及居住区网点偏少社区商业功能较弱商业网点重复建设的现象仍然存在。随着乾州商业中心的发展其辐射力将不断提升未来必将发展成为具有购物、游览、观光、休闲等功能的核心商业中心。首府印象SHOUFUYINXIANG二、新乾州的商业*目前中心城区作为老的商业区商业发展成熟度高但横向发展空间日益狭小由于受到城市地形的限制仅以旧改项目为主而乾州新区地域开阔吉首未来的发展方向偏向乾州新区大量机关单位和服务机构南迁住宅迅猛发展将加速该区域的商业发展速度已成为吉首未来发展的重点区域。首府印象SHOUFUYINXIANG*三、项目周边业态分析首府印象SHOUFUYINXIANG项目周边商业经营种类繁杂主要体现在:农资销售店:农药、种子、肥料等好吃街饮食:大碗饭、火锅、快餐等通过调研项目周边设有医院、学校及农村客运车站人流量大积聚人气。由于项目本身所具备的停车位及市政广场的优势及对市场的考察分析项目一旦投入市场将填补市场在其他商业经营种类的市场空白。经调查目前项目周边最为稀缺的商业种类为:银行:各种银行储蓄网点稀缺移动网络:移动、电信、联通代办点分布不均生活配套:干洗店、摄影室、蛋糕屋、彩票中心、水果超市、学生早餐等生活配套还不完善。文艺路南北吉新路原本浓郁的商业气氛(主要为餐饮)近年来一直较为平淡通过调查走访主要原因归于停车受限路面较窄特别遇学生放学、大型就餐宴席、下班高峰期道路更是难行。随着各种大型特色餐饮的推出特色名店远离闹市新生餐饮重新整合扩大规模场地改善就餐环境提升空气质量特别解决了停车问题将消费热情冲淡从而使原本有名的‘好吃街’出现了冷场生意每况愈下致使多家店铺无法营利纷纷贴出转让另谋出路。从而使其名气逐渐淡出了消费者的视线。加上政府机关企事业单位、州医院等搬迁后大部分商家将眼光瞄向了新城乾州。*通过对周边商业的走访调研统计:老城区商业裙楼空置率仍然较高如:广华沁香园、湘域中央、红旗门大市场、体育星城、武景家园等项目都出现商业待售的情况。财信商贸中心、边城国际广场、湘西一号几个核心板块商业的推售步步高、太丰广场等项目的启动导致商业的入市量将大幅增加势必对本案的目标客源造成直接的冲击和流失。影响商业销售的因素是多方面的商业自身的位置、交通、价格、升值空间等是其一而投资者现有市场的估量对投资风险、投资大小、投资时间和投资回报的估算也是影响其投资与否的参考因素。首府印象SHOUFUYINXIANG四、项目周边在售商业*五、老城区点型商业分析首府印象SHOUFUYINXIANG百货、超市商铺(场)名称)经营主题地段商业氛围工程进度经营状况备注新一佳超市人流量中经营中良好新起点超市人流量中经营中片区经营家乐福百货、超市人气旺、流量大经营中商业中心和盛堂百货、超市人流量大经营中商业中心*首府印象SHOUFUYINXIANG五、老城区点型商业分析主题商业商铺(场)名称)经营主题地段商业氛围经营状况备注湘泉步行街步行街人气旺流量大二、三、四层相对冷清关厢门生活用品、服装、鞋批发人气旺、流量大经营种类多品种齐全人流量大苏宁电器家电连锁一般与新一佳超市并列能带动部分人气红旗门批发市场各种副食、百货批发人流量较大批发为主大湘西商贸城家俱、建材批发零售装修季节人流量大成规模经营红旗门家电市场家用电器一般苏宁电器的品牌吸引手机街通讯设备、器材、照相器材较好消费人流量大*文艺路周边相继出现的财信商贸中心、红旗门大市场(即将来临的步步高大型商业中心)都有比较大的商业体量。该两项目与本项目顺延形成一个三角地带加之体育星城、广华沁香园和一个正在启动的小项目商业推出使整个文艺路区域形成一条不间断的生活圈并改变了文艺路区域以前商业不成规模不上档次的旧形象区域内的商业价值也将获得一定的提升。虽然文艺路区域的商业繁华程度与吉首市中心的传统商业圈不可同日而语但是周边庞大的消费群体以及几所学校、医院、餐饮行业、四季游泳馆的开放将为区域内的发展起到很大的带动。首府印象SHOUFUYINXIANG六、文艺路次商圈正在形成*第三部分项目商业定位首府印象SHOUFUYINXIANG*一、形象定位BLOCK街区“文艺”广场、停车、私有市政路主题餐饮、时尚休闲为主的商业首府印象SHOUFUYINXIANGBLOCK街区“文艺”广场私有市政路连通南北吉新路停车场近个停车位主题餐饮湘西风味餐饮为主、其他为辅时尚休闲量贩式KTV、休闲茶座、咖啡厅其他业态银行网点等商业业态首府印象SHOUFUYINXIANG*二、形象定位解析:BLOCK街区:集主题餐饮、休闲、娱乐、停车、购物众多功能区于一体。引领城市区域吃、喝、玩、乐、购的新商圈。大湘西风味主题餐饮:本案将打造以湘西特色为主各地美食为辅的主题餐饮广场在这里人们可以尽情享受到最丰富、最美味的饮食。一站式时尚休闲中心:充分利用项目配套“休闲广场停车”的先天优势规划时尚休闲类的服务商业(茶座、KTV、洗浴、网络会所等)必将达到“立足地缘辐射全城”的运营目标。强调一站式休闲购物功能强调满足消费者循环消费强调商业物业的高端形象强调商场特色吸引力强调新时代时尚元素强调具有湘西传统特色的商业文化强调商场包装特色、经营特色、以及休闲购物吸引力。打造文艺路首家一站式娱乐休闲时尚中心。首府印象SHOUFUYINXIANG*首府印象SHOUFUYINXIANG三、业态定位:*一层(F):生活园地、购物消费街铺:连锁便利店、中式餐饮(入口)、西式餐饮(入口)、面包店、银行、影楼、洗染、邮局、彩票、移动、联通、网通营业厅等。二层(F):美食天地、主题餐饮中西主题餐饮。三层(F):魅力新都会、时尚休闲量贩式KTV、网吧、SPA养生馆、咖吧、健身中心、棋牌茶座、酒吧等首府印象SHOUFUYINXIANG三、业态主题:*四、业态行业分析银行储蓄网点项目本身近平米的广场及一层临街商铺其地段优势显露无疑。建成的和在建的体育星城、湘德雅居、广华沁香园和本案等几个项目随着入住率的不断提高势必会提升项目周边人气及人流量。其次在以下几个方面对人流量的增加亦有着优势。商业:即将进驻特色餐饮、夜市周边学校林立:州幼儿园、实验小学、市一小等医院配套:妇幼保健院、州中医院等上述商业及生活配套将会带来大量人潮人气就是财气有消费就会有资金流动为了消费者更为方便取款消费在此增设银行储蓄网点则显得尤为重要。人流量的增加对于项目本身的商业发展起到至关重要的作用。首府印象SHOUFUYINXIANG*移动、联通、电信代办点现如今正处在科技信息大爆炸时代手机、电脑成为人们生活中必不可少的环节这也促使手机的缴交话费、办理业务的量大幅增大。通过调查本案周边移动、联通、电信的代办点分布极其不均最近代办点离本案也有近分钟路程。而项目本身及周边小区林立人流量集中有着大量消费群体资源本着快捷、便利的原则在此增设移动、联通、电信代办点是可行的。代办点的增设对本项目亦有着提升其小区生活配套功能的附加值为小区业主的便捷生活提供良好增值服务。首府印象SHOUFUYINXIANG四、业态行业分析*洗染中心、连锁便利店通过调查周边干洗店、生活超市经营现状及对每天的人流量和人群消费习性了解多为上班族、时间紧张的学生家长及周边租住人群他们共同点都为工作繁忙、但讲究生活品质。而随着生活质量的提升方便快捷的生活模式为他们所接受。对生活的高要求、时间的紧缺在此增设洗染中心、连锁便利店则刚好迎合了此类人群的需要。首府印象SHOUFUYINXIANG四、业态行业分析*首府印象SHOUFUYINXIANG水果超市、营养早餐项目片区有多个小区、医院、学校在此增设水果超市、营养早餐店其消费能力是有保障的。早餐是孩子上学家长最关心的话题营养早餐店的开设学生市场巨大而工作压力巨大的白领阶层也是潜在的消费人群。水果超市在本案周边仍属于稀缺商业学生家长、探病的人群都是其潜在的消费人群完全可以设立一家稍具规模的水果超市来填补市场的空白。四、业态行业分析*娱乐休闲、咖啡茶馆、中、西式品牌餐饮项目商业定位为致力打造集主题餐饮、休闲、娱乐、停车、购物众多功能区于一体。引领城市区域吃、喝、玩、乐、购的新商圈。那么引进娱乐休闲、咖啡茶馆、中、西式品牌餐饮等商业业态是十分必要的。项目所在片区现还没有主题鲜明的特色餐饮进驻而本案所提出的大湘西风味特色餐饮将是吸引投资者投资商业物业的决定性因素也是选择居家人士关注的重要因素。大型餐饮的进驻对周边的商业的影响是毋庸置疑的。而对于打造文艺路一站式时尚休闲中心概念的提出的无疑是给本案增加最为重要的砝码。可满足消费者循环消费的需求。首府印象SHOUFUYINXIANG四、业态行业分析*对物业公共设施方面我们做好充分考虑:如进驻大型餐饮就需要考虑排烟、排污、供配电的负荷、空调位、电梯进出口、道路甚至建材等必须从使用者的角度提供专业的解答而商服物业在配套上的重点则视经营的需要而定。首先是交通(公共汽车、出租车、校车等)以方便消费者其次是停车场、停车位开车消费已是一种普遍行为同时为了方便购物的携带停车进场出口的建造应在商服物业消费场所分钟步行时间内要有足够的停车位供以使用。再次是采购车辆停放和补货场所以保证商品流通的畅通。交通的好坏也是商服物业能否取得良好效益的关健所在。首府印象SHOUFUYINXIANG五、配套建议*第四部分项目价格建议首府印象SHOUFUYINXIANG*从人的消费心理进行分析都会希望所购商品物超所值那么必然会忽略到产品本身的特性和现实价值。结合消费者的心理分析以及对周边市场的售价的调查本项目的初步商业价格估算应在元㎡左右(参考定价:周边项目体育星城、红旗门大市场、广华沁香园的新盘综合价)。同时也有少量的客户提出根据产品相关附加值的配置是可以提升其价格空间的如:后期的广场优化、停车位的增设以及经营种类的分配等。最高临街铺面单间可以达到元㎡。说明市场对于本项目的区位优势还是比较认同。首府印象SHOUFUYINXIANG一、来自周边的对比*首府印象SHOUFUYINXIANG二、老城区租赁分析*首府印象SHOUFUYINXIANG三、老城区在售商业分析项目名称地理位置在售价格铺位面积(平方米间)地段商业氛围经营状况均租状况未来发展潜力湘西一号火车站广场人流量巨大未交付未随着新开发项目的东移也有可能成为中心点财信商贸商业城西侧?商业中心人气旺待售未商贸中心地段优势红旗门大市场红旗门县城百姓采购居多品种齐全元月批发零售副食体育星城文艺路与红旗路交汇处流动性大人口不集中社区生活元月四季游泳馆开放带来商机广华沁香园实验小学门口流动人口大学生市场学生市场元月学生市场开学在校有生意*综合大环境因素、项目自身定位素质及资金及时回收等因素初步建议每平方米均价为元左右。具体推销价格需结合后市市场情况物业情况。如:工程进度、销售时机、竞争对手价格等综合因素确定和调整。首府印象SHOUFUYINXIANG四、项目价格初步建议楼层面积售价(元)均价总价合计~万元F平米万元F平米万元F平米万元*第五部分项目商业营销执行首府印象SHOUFUYINXIANG*首府印象SHOUFUYINXIANG*首府印象SHOUFUYINXIANG具体思路:建立扎实的营销体系守正出奇持续占据引导市场的地位。统领产品优势强化竞争差异点品牌定位广告包装购买理由设定产品利益承诺品牌形象事件营销文化导入现场管理媒体组合推广策略首府印象营销工作三条主线解决:竞争优势的根本性问题。解决:消费者购买理由问题。解决:蓄客问题。*商业的营销模式首府印象SHOUFUYINXIANG*首府印象SHOUFUYINXIANG现场接待点对点约谈广告宣传吸引客户积累客源收集信息主动上门提前锁定直复营销模式解析图*鉴于诸多因素摆在我们面前的挑战不少我们如何才能把商业和住宅利润最大化?使项目资金快速回笼?结合吉首实际情况首先我们必须加快工程进展全力将广场呈现。同时调整思维模式准备‘两条腿’走路即用现场接待和主动约谈相结合通过双重营销模式达到双管齐下的目的。针对意向性大客户进行锁定、对于龙头企业进行招商引进。通过对大客户的把握目标定位和优质谈判、给予优惠促成提前进驻来带动二三层商业的发展、销售和租赁。首府印象SHOUFUYINXIANG*月月月月月月月月月年年首府印象SHOUFUYINXIANG二、销售节点考虑阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段销售客户蓄水VIP准备VIP发售开盘销售尾盘去化、客户维护产品商业商业商业商业工程节点结构封顶住宅强销完成广场施工广场呈现目标客群主力店客户意向客群全面客群全面客群已成交客群意向客群推广要点BLOCK街区广场停车私有市政路大湘西风味主题餐饮广场时尚休闲中心老城区唯一广场媒体安排工地围墙、围挡、户外广告牌、网络、短信、电视户外、报纸、网络、短信、客户通讯、电视户外、报纸、网络、短信、客户通讯户外广告牌、网络、短信、客户通讯*二、销售节点考虑作为每个投资商都寄望能投资最少的钱短期内获取最大的回报。但作为专业的代理公司将站在主观的立场会以公司的最大价值为前提结合项目自身优势和市场实际行情尽可能为公司谋取更大利润当初‘世纪山水’的商业销售由于把控得体而一炮走红形成好的口碑和品牌效应当然一方面是因其契机较好开盘时期选在临近州医院营运的节点上二是为了能卖上好的价钱并不急于推售商业则是提前将住房及附属设施完善以增加商业附加值。当下我们综合考虑通过合理的定位、有利后期的销售有针对性的提出几点思路:、创新、特色为主合理利用优势资源:广场、车位将主题定为“大湘西风味主题餐饮广场”。、开盘时间:将定于主体封顶后广场呈现时(此好处不言而喻商业更直观)、开盘前三个月分阶段开展工作:第一个月作为强势宣传期对意向大客户点对点营销走访谈判可适当给予一些优惠政策促使提前进驻进行热场造势。后二个月发放VIP卡蓄客达到一定量后开盘。首府印象SHOUFUYINXIANG*首府印象SHOUFUYINXIANG开盘前工作计划表*首府印象SHOUFUYINXIANG开盘前工作计划表项目明细工作内容备注营销营销方案营销总思路先期蓄客方案开盘方案建议销售说辞统一销售说辞设定推广推广方案核心推广策略媒体推广策略推广渠道设定活动推广策略阶段推广执行推广主题总体推广主题阶段推广主题价值梳理价值体系设定*首府印象SHOUFUYINXIANG开盘前工作计划表项目明细工作内容备注形象品牌视觉项目logoVI应用广告形象报纸广告具体根据最终确定的推广方案户外广告DM网站电视*首府印象SHOUFUYINXIANG开盘前工作计划表项目明细工作内容备注包装售楼处包装包装主题建议接待动线建议现场包装背景墙、展板等导视系统内部导视外部导视景观样板包装提示牌设计景观导视*总结首府印象SHOUFUYINXIANG从目前的现状来看本案周边没有成规模的、上档次的大型商业业态。而本项目提出的BLOCK街区的定位正好填补市场的空白。项目本身平米市政广场新开市政路大型公共停车场的优势对沿街商铺与项目本身商业有着相辅相成的作用两者共同发展引领南北吉新路商业铸就文艺路新商圈。本案打造汇集以湘西特色为主各地美食为辅的主题餐饮广场、时尚休闲、购物、娱乐、停车全功能一站式开放式的购物休闲的街区。汇聚商业的无限精彩营造新生代魅力新商圈打造吉首房产投资新领地。*

用户评论(0)

0/200

精彩专题

上传我的资料

每篇奖励 +1积分

关闭

新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

抱歉,积分不足下载失败,请稍后再试!

提示

试读已结束,如需要继续阅读或者下载,敬请购买!

资料评分:

/50
¥25.0 购买

意见
反馈

立即扫码关注

爱问共享资料微信公众号

返回
顶部

举报
资料