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碧桂园专题研究报告

教育文库
2018-11-22 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《碧桂园专题研究报告pdf》,可适用于高等教育领域

第一部分碧桂园企业概况一、碧桂园简介碧桂园诞生于年从奠基的那天起碧桂园便以“用心建设关怀住户回报社会”的企业开发与经营理念在房地产领域矢志耕耘到今天。目前已经为成功人士营造了十多个“环境优美配套齐备星级服务严密保安”的五星级生活社区:超大型别墅城市凤凰城、清远假日半岛、华南板块大型成熟社区华南碧桂园、广州碧桂园、广佛都市圈超级经典别墅社区顺德碧桂园、碧桂花城、半岛碧桂园、均安碧桂园、荔城碧桂园、凤南花园、五邑碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园等。按城市模式规划的碧桂园各楼盘已将社区的概念提升至城市层面所开发的楼盘呈现出大配套、大环境的社区格局几乎每个楼盘都拥有星级俱乐部或酒店体系、康体设施、医疗系统、教育连锁、商业体系等可谓领各地行业之先。经过十多年的努力如今碧桂园已发展成为拥有多万业主住户、万多员工属下机构涉及房地产开发各个环节的大型综合房地产企业项目遍布于珠三角及国内其它省市真正实现了区域拓展和规模化的品牌连锁经营不仅成功构建了“碧桂园家园模式”和“五星级的家”的生活方式更开创性的建立了碧桂园“星级酒店连锁体系”、“全国领先的教育连锁体系”和以大型主题公园和高尔夫球会为内容的“休闲娱乐配套体系”。成为各个区域的诚信品牌代表。碧桂园的每一次推出总能赢得市场的青睐和追捧集团旗下楼盘个个声名显赫创造了房地产界引为传奇的经典被誉为“南中国居住领域的一面旗帜”。碧桂园大事记–年开卷力作顺德碧桂园首创五星级会所配套建立全国著名学区广东碧桂园学校成为南中国最大、最豪华的生活社区之一前瞻性地开拓香港市场成为万港人的共同选择年品牌旋风广州碧桂园秉承先进的规模开发和配套模式首创免费看楼车服务全现楼带装修发售,社区配套、园林绿化同期交付颠覆地产界春节不卖楼传统创下开盘单月销售洋房套的辉煌年开创新时代华南碧桂园首家进驻华南板块引领地产大盘时代开盘即在珠三角及港澳地区掀起抢购的狂潮缔造年持续热销的辉煌年战略布局均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园将运动休闲与房地产结合均安碧桂园率先成为优雅的高尔夫生活社区转战佛山碧桂花城推出后连续期在短时间之内售罄销售率达更荣获“佛山楼市奥斯卡”之美称。荔城碧桂园首期单位开售天即告售磬其后一直供不应求。年凤凰传奇碧桂园凤凰城“五一”开盘逾千套别墅洋房天内抢购一空开售个月即勇夺年广州地区销售冠军全国地区销售第二。以城市运营理念开创南中国别墅城市生活新时代中国首个市场提供了可能。有的企业选择的是做大池塘中的小鱼有的企业选择的是小池塘中的大鱼而碧桂园是把大池塘先分成几个小池塘再成为小池塘中的大鱼。碧桂园模式值得我们探讨可能更值得我们反思。企业层面反思:有多少辉煌可以重来·市场份额≠利润年维杰伊·韦斯瓦纳斯和乔纳森·马克在《哈佛商业评论》发表的《品牌经营的最佳战略》一文中提出了以盈利能力为导向的品牌战略构架。传统的观点认为市场份额决定盈利能力。但是当他们研究了个大类消费品中高档品牌的盈利能力后发现单单是市场份额一个因素并不能决定盈利能力。他们认为品牌的盈利能力是由两个因素决定的即市场份额和这类产品的性质(或者说是品牌参与竞争的产品市场的性质)。一个品牌的相对市场份额对其盈利能力的影响要根据整个商品大类是以高档品牌产品为主还是以低价品牌产品为主的情况而有所差异。他们运用这两个因素画出一个矩阵图。处于不同象限对一个品牌的潜在盈利能力有着不同的影响一般来说如果商品基本上由高档品牌构成这类商品中的大多数品牌是有利可图的而相反的话所有产品的回报会低一些。如果你选择了不同的象限相应的你也要采用不同的战略。低路品牌即产品在一个相对低价类商品中竞争并且拥有一个较高的相对市场份额。大多数的低路品牌的利润并不是通过它们的价格实现的更多的是通过成本领先来实现的。因此在这个象限内的品牌其首要目标应当是削减成本并把节约的资金再投入到进一步的降价中去。碧桂园的模式完全是一种低路品牌的定位凤凰城在销售上是空前成功的在盈利能力上未必有好的回报。碧桂园凤凰城市场总监龙尔纲早于年5月8日就跟《南方都市报》记者表示他对“五一”有总结首先就是“多卖没多赚”。正如模型所显示的低路品牌的核心关键在于成本凤凰城的成功无疑是成本领先的成功但碧桂园的这种模式还有多大的空间?·碧桂园剩余空间分析碧桂园“低地价”的牌已经快打完了除了花都买下的土地没有开发外碧桂园在广州的东西南北都已经建起了一座座卫星城在广州发展这种大盘的余地已经不大了。碧桂园异地扩张面临挑战从碧桂园将自己的广告语改为“南中国居住领域的旗帜”可以看出碧桂园已经不甘于在广州周边的密集耕作了其在异地进行品牌扩张已是势所必然。但是异地的品牌扩张对于碧桂园的战略与品牌都提出了新的挑战。特别是一体化的经营模式在异地根本就行不通因为碧桂园的一体化是靠规模来支撑的。在异地不可能有这么大块大块的地给你经营。消费者方面会慢慢成熟消费者也会慢慢地成熟当碧桂园所针对的主体市场一点点地缩小和逃离当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时碧桂园的“房屋大工厂”模式就会有很大的问题。你的目标消费者群针对的是主体消费者是那些可能“为了两分钱就改变品牌忠诚”的消费者但是我们在这里忽略了更多的主流消费者。最先开发的顺德碧桂园针对的是珠三角先富的阶层。这样可能导致很多“先富起来的人”不会在凤凰城买房因为房子已不仅仅是房子特别是这种别墅更是一种身份的显示他们不希望和“毕业年成长中、发展型”的消费者混合在一起。让消费者像买白菜一样买房的后果凤凰城的营销者认识到房地产的销售很大程度上是一种“人气”之战目标消费群固然重要其它的大众也不可忽视一旦人气旺极销售则是水到渠成的事。所有到了凤凰城的看房者由不得你不购买。为什么呢?本来买房是一件很重大的事可消费者在现场就像买白菜一样根本来不及考虑那么多。看来人真是有羊群效应的大家都买的东西肯定不会是差东西将一件本来应该是理智性购买行为转化为冲动性购买行为这是凤凰城的营销成功之处。但我们也应看到这样的做法会给以后的工作留下很多后遗症。如将来稍有不符消费者期望的地方消费者可能就会投诉等。其实所谓的不符期望可能只是购房时消费者没有了解清楚地问题而已。碧桂园有多少辉煌可以重来又有多少“物美价廉”的碧桂园楼盘值得消费者等待?行业层面反思:四对矛盾凤凰城营销冲击波带来的震荡效果波及到整个广州房地产市场甚至整个中国房地产市场凤凰城给整个房地产行业提出了四对矛盾这四对矛盾的探讨、争论、解决或许将决定房地产行业的走向!·价格战还是价值战尽管碧桂园不认为凤凰城掀起了广州房地产市场的价格战但是业内人士认为从某种意义上说凤凰城前所未有的低价已经引领广州的房地产市场进入价格竞争时代。凤凰城的价格也可能成为一种新的标杆它将影响到其他房地产企业的生存。在这个新的标杆下除了少数几家靠差异化的品牌策略生存的房地产企业之外其他的企业不可避免地要重新审视自己的生存机会。事实上凤凰城获得巨大成功后广州众多房地产商的别墅价格有意无意的在调低。凤凰城是否会让刚开始进入价值创新的广州房地产市场又回到价格的老路上?·“竭泽而渔”还是“放水养鱼”凤凰城为广州房地产的竞争设置了更高的平台广州房地产业要保持长久的生命力保障稳健有序的发展就必需不断制造新的特点取得新的突破。然而凤凰城的成功业已拉开了与同行的距离后来者要想在凤凰城的基础上取得新的突破其难度之大可想而知。通俗一点说凤凰城是否提前“透支”了广州房地产业未来一段时期的“创新与突破”呢?凤凰城于年再度开盘但是我们没有见到那样的火爆场面。当青岛有多栋别墅由于价格太贵而全部推翻重建成一般楼房的时候碧桂园由于低价而创造了销售神话。凤凰城的巨大成功到底是对市场的“竭泽而渔”还是“放水养鱼”?是否因为低价的冲击就能够带来广州别墅市场的繁荣呢?·规模经营与个性化矛盾规模经营可以降低成本但规模经营往往是以牺牲个性为代价的。因此规模化经营也使得碧桂园的房子本身很难算得上是精品。从顺德碧桂园到华南碧桂园房子风格基本上没有多大的变化因为风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病甚至有人把凤凰城万的白领别墅称为新时代的“筒子楼”。·长期与短期的矛盾在地产“服务品牌”上碧桂园可谓华南地产界的成功典范年来高擎“服务品牌”大旗不松手并且不断进行深化、细化、日常化把服务变成整个公司无处不在的企业文化。但在凤凰城的广告传播中碧桂园的核心价值被扔到一边“给你一个五星级的家”没有在广告中出现用的最多的是“给每一个成功的广州人士建造满意的房子”“万可以买别墅”。当凤凰城以价格作为主流定位时也就是对于以往碧桂园品牌资产的释稀。广告没有品牌价值的传承很大程度上从短期的销售而言容易误导消费者对于价格的过度关注而忽略其品牌的内涵对碧桂园长期积累下来的品牌资产是严重的损害。点评:凤凰城一天狂销亿的案例可以说是空前的但也可能是绝后的!我们认为这种模式的运作也存在不少的问题。事实上如果碧桂园按自己的模式一直走下去其他的企业又盲目跟进整个产品大类整个市场会进入一种负循环。我们的彩电业、DVD行业的惨剧就在眼前虽然发展了这么多年仍然可能要向别人交专利费。有市场份额有用吗?有销售额又有用吗?通过创新产生差异化为不同的消费者提供个性化的产品不要把关注点总放在价格上更应该体现价值。为企业的长远发展打算不要为了一城一地的得失而追求暂时的销售额、追求暂时的辉煌。通过低路品牌获得的优势是暂时的、脆弱的因为没有利润支持的市场份额是一种负担而非优势相反通过创新、差异化获取的优势才是持久的、坚实的。为消费者提供价值而非价格进行创新、价值之争而非价格之战是房地产企业乃至其他所有企业获取最后胜利的重要因素。碧桂园的企业标志是一只抽象的凤凰而凤凰城则完全用凤凰作为楼盘名凤凰似乎已成为碧桂园的图腾。碧桂园让凤凰从高贵的神坛走下来让普通人可以触摸到高贵的百鸟之王。碧桂园展开的是凤凰平民化运动但也可能会让凤凰庸俗化这是我们所不愿看到的。碧桂园一、PEST分析、政治环境分析①国家对房价的监管比较严格但主要还是集中在一线的大城市并且这些一线城市的土地开发成熟拿地也比较困难开发成本相对透明。而在二、三线城市有大量的未开发土地价格相对便宜政府监管不是特别严碧桂园选择二、三线城市作为开发重点其实是一种避重就轻的方法反而降低了房地产开发的风险。②我国房地产企业关系国计民生仍是政府参与性很强的政府主导型产业政府有很强的干预性。、经济环境分析①受经济危机影响政府为保持经济发展出台了诸如减免税、降息等刺激消费的政策。国家宏观调控的目的是调整住房结构和稳定住房价格。在当前经济存在较大下滑风险的情况下减税、降息对保持房地产市场的稳定发展防止一些企业资金链断裂起到了积极作用。②房地产项目的投资回收期一般较长对银行的依赖性较强。碧桂园能将项目资金快速收回与银行建立了长期的信任关系取得贷款比较容易。③消费者的消费观念会慢慢成熟当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式就会有很大的问题。、社会文化环境分析①城镇化进程的推动。如今中国正处在人口、城市化快速发展时期城市人口占总人口的比重将迅速上升而相应产生地产需求。②改善民生居民消费结构升级。随着人们物质生活水平的日益改善提高居民的住房消费结构正在升级今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展。、技术环境分析①碧桂园发展至今已拥有数以百计的成熟户型。这些设计已变成积木在环境规划设计成型之后这些积木将被组合在一张图纸上稍作调整甚至不作改变就可以进入施工程序极大地提升设计、施工、销售等效率。二、五力模型、潜在进入者①受金融危机的影响我国实体受到冲击大批中小房地产企业面临资金链短缺甚至破产倒闭的局面。资金的匮乏成为一个瓶颈。②碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐打响了碧桂园的品牌在社会上有良好的声誉。品牌效应冲击着潜在进入者。③碧桂园全部楼盘自己开发、自己销售依托强大的规模效应将成本降到最低。规模经营让潜在进入者止步。④碧桂园规模经营拒绝了个性化房子风格没有多大的变化产品缺乏差异化。、替代品威胁经济适用房对商品房造成冲击政府加大保障性住房的建设势必对碧桂园造成巨大的替代品威胁。、供应商的讨价还价能力①土地供应目前由政府垄断税收标准、金融、规化等主要开发条件都依赖于政府开发商没有讨价还价能力。②房地产供应商还包括建筑、建材、设计、施工、广告、销售代理等单位碧桂园形成完整的产业链几乎扮演了各个环节的所有角色设计、建筑、装修、销售等一条龙服务。大大的提高了碧桂园的竞争能力。、买方讨价还价的能力①消费者买房费用在收入中占了很大比例势必会很谨慎其讨价还价的欲望会特别强烈。②我国房地产产品顾客以个人消费为主顾客对产品的依赖性高与开发商的竞争中能力讨价还价较弱。、行业内竞争者①目前经济危机企业普遍面临资金短缺的问题最终结果会导致同行业竞争更加激烈中小型房企生存空间狭小部分企业会面临倒闭或退出风险。②碧桂园实行规模经营有良好的品牌效应压低成本以低价挤压竞争对手占据市场份儿提高自身的竞争力。三、企业价值链模型碧桂园的价值活动也分为基本活动与支持活动。碧桂园的基本活动包括前期开发策划、融资计划、规划设计施工、营销销售、售后服务、物业管理个主要环节支持活动包括企业基础设施、人力资源管理、信息化建设、技术开发和采购等方面内容。碧桂园的价值增值点在规划设计施工与营销销售上。四、SWOT分析、外部威胁①我国房地产企业关系国计民生仍是政府参与性很强的政府主导型产业政府有很强的干预性。②消费者的消费观念会慢慢成熟当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式就会有很大的问题。、外部机会①国家对一线的大城市房价的监管比较严格、而在二、三线城市政府监管不是特别严碧桂园选择二、三线城市作为开发重点其实是一种避重就轻的方法反而降低了房地产开发的风险。②在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税、降息对保持房地产市场的稳定发展防止一些企业资金链断裂起到了积极作用。③碧桂园能将项目资金快速收回与银行建立了长期的信任关系取得贷款比较容易。④如今中国正处在人口、城市化快速发展时期城市人口占总人口的比重将迅速上升而相应产生地产需求。⑤碧桂园发展至今已拥有数以百计的成熟户型。这些设计已变成积木在环境规划设计成型之后这些积木将被组合在一张图纸上稍作调整甚至不作改变就可以进入施工程序极大地提升设计、施工、销售等效率。⑥随着人们物质生活水平的日益改善提高居民的住房消费结构正在升级今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展。、内部优势①碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐打响了碧桂园的品牌在社会上有良好的声誉。品牌效应冲击着潜在进入者。②碧桂园全部楼盘自己开发、自己销售依托强大的规模效应将成本降到最低。规模经营让潜在进入者止步。③碧桂园形成完整的产业链几乎扮演了各个环节的所有角色设计、建筑、装修、销售等一条龙服务。大大的提高了碧桂园的竞争能力。④我国房地产产品顾客以个人消费为主顾客对产品的依赖性高与开发商的竞争中能力讨价还价较弱。⑤碧桂园实行规模经营有良好的品牌效应压低成本以低价挤压竞争对手占据市场份儿提高自身的竞争力。、内部劣势①目前经济危机企业普遍面临资金短缺的问题最终结果会导致同行业竞争更加激烈中小型房企生存空间狭小部分企业会面临倒闭或退出风险。②碧桂园规模经营拒绝了个性化房子风格没有多大的变化产品缺乏差异化。③经济适用房对商品房造成冲击政府加大保障性住房的建设势必对碧桂园造成巨大的替代品威胁。④土地供应目前由政府垄断税收标准、金融、规化等主要开发条件都依赖于政府开发商没有讨价还价能力。⑤消费者买房费用在收入中占了很大比例势必会很谨慎其讨价还价的欲望会特别强烈。五、战略选择、成本优势战略。碧桂园形成完整的产业链几乎扮演了各个环节的所有角色设计、建筑、装修、销售等一条龙服务向后一体化最大限度的降低了成本实现了规模经营发挥成本领先优势利用低价充分打压竞争对手抢占市场份额。、产品差别化战略。碧桂园在发展到一定阶段时要实行产品差别化战略迎合不同消费者的需求提高自身的竞争力。、品牌发展战略。碧桂园应该继续做好品牌发展战略给市场提供质优价廉的产品优质的服务继续贯彻“给您一个五星级的家”的理念加大宣传力度培养消费者的品牌忠诚度。碧桂园成本控制之道在总结碧桂园的成功时杨国强认为其主要基于两点优势:稳健的财务政策及高效的成本控制。受益于年房价攀升碧桂园的成本控制优势得到全面体现而其中最突出的表现在%的净利润增长上。而且碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的%到实现了和万科相去不远的利润。近年来土地、建材、人工价格都在不断攀升但-年碧桂园三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币元平方米它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超倍的增长的呢?本文将从以下五大层面进行详细分析:一、低成本拿地土地价格低一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩万元而华南碧桂园的地价则是每亩万元。年上半年碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有年的%降为而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。以广州为例土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。尤其在最近两年广州市区拍出的部分住宅地块土地成本达到总成本的。对于能够将土地成本控制在总成本的以内的碧桂园而言其竞争优势不言而喻。这种巨大优势的取得得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式:(一)推行郊区化战略避免高价拿地碧桂园坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高品质物业项目既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。其属下项目大部分选址于一线城市的近郊(距城市中心地带约分钟车程能迅速接驳道路交通网络的城郊区域)或二、三、四线城市的中心地带购地价格远低于市区的水平。(二)以五星级酒店满足政府需求获取低价优惠碧桂园在二三线城市之所以能够顺利拿下大片廉价土地就是因为其五星级酒店等社区配套优势满足了当地政府的规划需求因而也能得到各地政府的偏爱与照顾。年月日湖北随州推出一幅亩土地。公告规定取得竞买资格的开发商应是“具备一级房地产企业开发资质的上市公司(或具备该资质的全资子公司)和具备五星级酒店开发经验的酒店项目公司(或其控股的子公司具备开发经验)联合竞买联合竞买的房地产开发公司和酒店项目公司需是同股东”同时规定“竞得人须在该宗地范围内建设一座建筑面积不少于平方米的五星级酒店及配套学校”最终碧桂园毫无悬念的以每亩万元的低价竞得该宗地块。而这一情况以碧桂园在湖南张家界“零低价”拿地最为著名。(三)参与土地一级开发截取土地升值利润碧桂园年上半年开始进入土地一级开发领域。上半年碧桂园参与开发的土地面积约为万平方米投入金额约为亿元。碧桂园相当部分土地的获得是在净地出让前与地方政府沟通得到其支持进而直接参与生地的前期开发与规划并在招拍挂中“以政府挂牌的价格收购土地”。由于一般缺乏直接竞争碧桂园有能力以政府挂牌的价格收购土地所以它的土地收购成本较低。同时碧桂园也顺势截取了土地升值所产生的溢价收益并将其转化成巨大的土地成本优势最终达到享有土地升值和房地产开发双重收益的目的。二、一体化运营由于拥有一套自主的房地产开发链碧桂园几乎亲自扮演了房地产开发程序中的各个角色。从项目的设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。往后碧桂园仍将巩固及优化其固有的房地产开发链从而确保能够长期有效的控制综合开发成本并同时赚取开发程序中的每一笔利润。如此周而复始、滚动开发保证了碧桂园迅速发展壮大。快速开发节约时间成本碧桂园将整条房地产产业链整合集中在自己手上利于协调、统一管理从而实现持续施工、缩短工期保证集团“快速开发、快速销售、滚动发展”战略目标的实现。为了能够保持高速碧桂园尽可能地节省每一个环节的时间包括“准地块”提前规划、设计待项目获批后便马上进行施工建设。碧桂园有成熟的产品模式可以在三个月内完成一个项目的开发运作因此能以极具竞争力的价格销售房子。资源共享节约交易成本实现内部资源的共享提高包括土地、建材在内的议价能力从而节约交易成本。一般而言企业在运营中无非是两种成本交易成本和组织成本工序在外交易成本较大工序在内则组织成本较大。碧桂园依托强大的规模效应以微小的组织成本节省了巨大的交易成本。快速周转再造利息成本优势一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业由于时间缩短企业的管理成本、利息成本等都大幅降低。目前广州房地产前强的平均资产负债率达到了个别企业可能更高。碧桂园操作如此大规模的房地产项目银行资金、债券资金等负债资金占据着巨大数量及比重但得益于“快速开发、快速销售”碧桂园的各类成本都得以最大限度的压缩。三、规模化操盘碧桂园在其年招股书中将自身的竞争优势界定在土地、项目、大规模和一体化运营、客户价值和驰名商标五个方面。杨国强也曾这样定义碧桂园的成功“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”“低成本土地、规模化生产、快速销售”。碧桂园实行规模化生产、规模化营销开辟了大盘时代。这是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配能力的表现也是碧桂园长期以来坚持规模开发模式创造的奇迹。从顺德碧桂园开始碧桂园集团几乎没有低于亩的项目而碧桂园凤凰城更是过千亩的用地规模。四、低密度建筑碧桂园一直致力于开发低密度住宅其主要产品以别墅及联体洋房为主相对于开发高层住宅而言别墅及低密度洋房的建筑成本较低。以年为例广州高层住宅的建筑成本为元平方米左右多层洋房(无装修)的建筑成本则在-元平方米左右而别墅由于往往以毛坯房的标准交楼故其建筑成本往往低于元平方米。五、高速率周转碧桂园的开发速度非常惊人。在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究初步设计设计师和工程师一起考虑营销中心对产品的构成、项目地点、前景的建议并相应的完善计划。一般项目概念设计一天就可完成多数项目可以在拿到土地使用权后几天内开工。获得土地使用权证后立即进行%以上土地面积的开发从拿地到预售平均个月从预售到结算约到个月。一体化运营模式及规模化成本优势使碧桂园的项目销售具有巨大的价格优势从而实现了其快速开发、快速销售的发展战略。而这一过程不但是节约成本、创造效益的过程更有效的提高了碧桂园的项目开发速度及资金周转效率提升生产资源的单位利用效率从而缩减其单位利用成本。碧桂园之房地产企业管理战略快速崛起的“神话”碧桂园奇迹的创造有广告集中投放的作用但其真正的成功依靠的是其价廉物美的品质及准确的目标市场策略将对别墅的梦想和超低价格有机结合开创了“给白领的别墅”的空白市场。但碧桂园这种模式也值得我们探讨和反思。脱颖而出并非“从天而降”碧桂园是一个善于制造神话的企业。年前著名策划人王志纲参与策划了顺德碧桂园学校先行的运作成功使碧桂园从原来的寂寂无名到一飞冲天。碧桂圆从此一发不可收拾:华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、顺德碧桂园、荔城碧桂园几乎一年一个让同行看得目瞪口呆让消费者大开眼界。碧桂园从一种现象提升为一种模式年广州碧桂园的运作堪称碧桂园模式的经典之作。年碧桂园开始进入广州开始阶段不做宣传不做广告七十栋楼同时起建几百台吊车同时操作造成“黑云压城”的大盘围城之势许多消费者持币等待碧桂园开盘。年春节广州碧桂园以每平方米多元的均价推出自带花园的洋房这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼创造了两个多月销售一空的奇迹。王志纲对此有一句很形象的比喻:“就像是一头大象闯进了瓷器店。”这次在黄金周推出的碧桂园凤凰城是碧桂园模式的又一再现。凤凰城圈地亩是目前广州最大的楼盘。首期亩在去年月开始打第一根桩建筑工地小时灯火通明万多名建筑工人日夜奋战。月日当人们从四面八方蜂拥到凤凰城时呈现在他们眼前的是一座仿佛是一夜之间冒出来的新城市。虽然首期只开发了亩但大规模的现楼和看得见的环境与配套足以冲击消费者的视觉直至心灵并直观地攥住消费者的心。王志纲谈到碧桂圆的成功经验时指出碧桂圆的特点在于低价、快速。应该说王指出了碧桂园模式的最显著的特征或者说策略但我们认为在背后还有更深层次的本质或者说战略。在碧桂园自己看来真正的法宝就是两个:一个是给市场提供质优价廉的产品一个便是提供优质的服务。其价格打破了消费者的心理底线而其“给您一个五星级的家”的广告语人人皆知。碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐。碧桂园年攻城掠地无数到底它为何能够在竞争激烈的广州房地产市场声名鹊起在“众目睽睽”之下脱颖而出呢?其实无论是王志纲的观点还是碧桂园的自述都不够全面。我们认为碧桂园的战略可以概括为“准确定位规模制造”八个字这是碧桂园年战无不胜的真正原因。主体市场还是主流市场?曾长期负责碧桂园品牌规划的原碧桂园董事长助理刘文伟说:“碧桂园针对的是主体市场指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人而一些发展商针对的是主流市场针对的是较高端的消费者他们讲究品味、档次其欲望拉动着房地产未来的发展方向。从根本上来说主流市场对生活方式的追求和主体市场不一样。碧桂园抓的是主体市场对格调、品味不会考虑太多而讲究实在、性价比。因此碧桂园的产品满足了主体市场消费者的需求其旺销是必然的。碧桂园擅长的是大规模屋村式的生产这种大规模的供应量正好适合了主体市场的定位策略。同样是面对主体市场但每一个碧桂园的楼盘又有一定的区别。在凤凰城的操作中对于目标消费群的划分与以前有很大不同凤凰城销售总监龙尔纲指出在目标消费群的划分上凤凰城有重大转变就是由以阶层来划分目标消费群转变为以阶段为标准。凤凰城的目标群是“大学毕业后五年、成长中、发展型”的人群他们具有独特的特征他们向往一种更优雅的生活环境一种更好的生活方式但同时对价格又具有很高的敏感性。对目标消费群的透彻分析为凤凰城的品牌定位和宣传主题确定了坚实的基础。房地产定位思想成功运用的例子有史可鉴。在北京有潘石屹的“SOHO现代城”在深圳有万科的城市花园在广州有以文化为定位的“丽江花园”有以“运动”为主题的“奥林匹克花园”。在对目标消费群的深入研究后凤凰城进行了创造性的定位“为每个成功的广州人建造满意的房子”是抽象的说法而通俗的表述是“给白领的别墅”。住上别墅可以说是每个人的梦想特别是先富起来的广州人更想拥有自己的别墅无奈别墅又太贵不是人人都能拥有的。凤凰城凭借其低成本优势可以为消费者提供心动价格的别墅。这正迎合了消费者心理正如我国著名营销学者卢泰宏教授所说“房子不仅仅是房子它是人生孜孜追寻的梦。”凤凰城以别墅为主打产品以“森林湖泊新城市”为宣传主线营造的是全程自然的生态环境。它的定位既不是那种郊外荒野的度假型别墅也不是市区中心那种“只显身份却无法得享优美环境”的住家别墅而是“度假环境里的常驻别墅”揉合了现代都市生活的时尚便利与郊区生活的恬然写意生活、休闲、享受得以和谐的统一。价格是永远的主题也是定位的主要要素。凤凰城的成功定位就在于将对别墅的梦想和超低价格有机结合开创了“给白领的别墅”的空白市场。凤凰城这次推出的别墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫阳光别墅分为北美古典与现代两种风格面积~平方米户型多达种价格仅从万元起。至于独立式的豪华别墅建筑风格则以维多利亚式为主立面效果丰富营造出极富想象力的建筑造型面积~平方米共种户型价格仅由万元起。我们可以比较一下在广州市区的楼盘万只能买一个-平米的房子而且房子所处的环境绝没有像凤凰城那边好。这样的品牌定位和产品价格你不心动吗?规模制造价格为王碧桂园老板对碧桂园的定义是:“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂。”在这个信念支持下针对不同消费对象的碧桂园相继问世了虽然每一个碧桂园的选址不一样但其建设开发理念是不变的。年广州洛溪桥双雄为丽江花园和祈福新村它们从年底开发已经有多万平方米的供应量。港资背景的祈福新村一向致力于营造鸟语花香的居家度假环境已取得开发亩、售出多户的好成绩。丽江花园(占地亩、已开发亩)经过八年的苦心经营吸引了很多中国的白领阶层包括艺术家、离退休干部确立了独特的丽江生活方式发展商自豪地称之为“丽江文化”。广州碧桂园以过江龙的姿态初进洛溪以不到元/平方米的低价重拳直击丽江花园元/平方米房价的“软肋”很快把“双雄并峙”的局面改写成了“三足鼎立”。凤凰城把规模制造、成本领先的战略阐述得非常清晰:万元买平米的别墅万元的联排别墅均价元的优雅洋房。低价是吸引购买者最主要的因素之一。许多人谈到碧桂园最直接的反应就是“万元一栋别墅”。在过去的年中碧桂园不断扩展而“物美价廉”却是其始终坚持的法则。碧桂园老板说一个企业最重要的是能给人家什么东西碧桂圆的理念就是建最好的房子定不高的价位即“价廉物美”这是碧桂园保持长久生命力的原因。碧桂园有员工近万人从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的甚至还有一个全国排名前三位的管桩厂就连碧桂园会所里面所说的家禽和青菜都是自己农场出产的可谓将纵向一体化发挥到了极致。“一条龙”开发使其成本控制得非常好。因此碧桂园能以极具竞争力的价格把房子卖给消费者。按照科斯的交易成本理论碧桂园的这种内部化交易方法减少了与外部交易的成本同时它还使得公司能很好地控制成本。当然这种减少交易成本的前提是企业内部提供的产品要能内部消化且能有效管理。这也是碧桂园在这年里不断扩展而且楼盘规划一个比一个大的原因通过规模经营来吸收内部产品达到降低成本的目的。另外一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业。如果采用像南国奥林匹克花园那种从设计到施工都外购的形式碧桂圆就很难保证每天小时施工。如果企业不能快速反应实现项目的快速回收银行利息成本就会加大。众所周知房地产项目的投资回收期一般较长对银行的依赖性较强。目前广州房地产前强的平均资产负债率达到了个别企业可能更高。一位银行行长戏称“广州哪有什么房地产强只有中行、建行、工商、农行四强。”碧桂园操作如此大规模的房地产项目来自银行的资金也不少其中广东农业银行一年的授信额度就达到亿。一个民营企业能得到银行如此的信任主要归功于其能将项目资金快速收回与银行建立了长期的信任关系。当然规模经营让碧桂园的房子本身很难算得上是精品因为规模化本身是拒绝个性的。从顺德碧桂园到华南碧桂园房子风格基本上没有多大的变化风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病。此次凤凰城的联排别墅也引来了大量的议论。一些看楼者认为这些联排别墅与农民房无异仅有平方米却要建成三层楼梯狭窄显得比较老土。但是从售楼中心反馈的消息来看正是这种联排别墅卖得最为火爆。实际上这种情形在碧桂园其他楼盘也存在。这种现象的存在一点也不奇怪主要是专业人士与消费者的眼光的差异造成的。“准确定位”为碧桂园找到了一个对价格敏感的消费者市场“规模制造”为满足目标市场提供了可能。有的企业选择的是做大池塘中的小鱼有的企业选择的是小池塘中的大鱼而碧桂园是把大池塘先分成几个小池塘再成为小池塘中的大鱼。碧桂园模式值得我们探讨可能更值得我们反思。ff碧桂园概况公司简介中国驰名商标企业碧桂园成立于年年在香港联交所主板上市是一家以房地产为主营业务涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。目前在全国拥有近个地产项目遍布广东、广西、天津、安徽、江苏、湖南、湖北、重庆、辽宁、黑龙江、内蒙古等区域服务逾万业主。(收入来源)十八年来碧桂园矢志耕耘于房地产业开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式力求降低成本高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。ff碧桂园及创始人杨国强先生热心于社会公益慈善事业历年捐赠超亿元为构建和谐社会做出积极贡献。企业文化碧桂园人始终把“给您一个五星级的家”作为企业文化的核心思想希望社会因我们的存在而变得更加美好。碧桂园企业文化核心:希望社会因我们的存在而变得更加美好碧桂园企业价值观:我们要做有良心有社会责任感的阳光企业碧桂园经营理念:用心建设关怀住户回报社会碧桂园人才观:以德为本德才兼备。第二篇环境分析外部环境分析.政策(Political)()近期国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》重点打击以土地闲置为特征或分批开发等方式变相囤积土地的行为。其中规定政府将对开发商从政府手中购买的、闲置未用的土地进行征税乃至重新收缴。此外还明确对于违规提供贷款和核准融资的金融机构“追究相关责任人的责任”限制囤地企业的市场融资从资金链上打击其囤地行为。这个政策无疑对本公司是巨大的打击公司拥有万平方米土地储备。而国家出台这样的政策对于以低成本的土地价格取得行业优势的公司来说是十分令人担忧的。ff()政府决意给房地产市场降温在此压力下国内银行普遍慎贷房地产开发商不得不以越来越高的利息筹集资金。由于原定收益率低于投资者预期碧桂园被迫放弃了拟议中的多亿美元境外债券的发行。毫无疑问碧桂园的现金流也将受到巨大考验。()根据国家税务总局发布国税法第号的相关规定宣布有意加强向物业发展商收取土地增值税之机制以及授权地方税务局发出切合当地环境之详细执行规则及程式使得本公司的土地增值税负担加重风险增加。()国家近年来推行的限购令对于本公司来说是一个巨大的挑战。虽然各个城市对于限购令的执行程度和实施方案不用。但是碧桂园开发的楼盘主要所在的城市比如说深圳广州等南方沿海城市限购令的执行还是比较严厉的。这必然会造成本公司销售收入的降低。经济(Econominc)后经济危机时代()年经济市场变化年的繁荣已成过往年的天量销售额也并不值得欣喜因为它透支了未来的成长频出的调控政策为中国地产市场掀开了新的一页从“国十一条”、到“国十条”、“京十二条”调控政策频出。政府调控的房地产行业无论是房价还是成交量频繁波动将成为未来年的一个“主旋律”从年的繁荣到年的低谷年的爆发再到年的调控。()现今中国社会通货膨胀形势严峻一般说来当CPI>的增幅时我们称为INFLATION,就是通货膨胀而当CPI>的增幅时,我们把他称为SERIESINFLATION,就是严重的通货膨胀中国的CPI指数从今年四月份起开始在左右徘徊即意味着中国进入了通货膨胀时期。()汇率问题本公司主要营运在中国业务主要是采用人民币进行结算。但是其筹集股本和股指标价主要是采取港币而港币的汇率又是与美元直接挂钩。近期美国推出第二轮量化宽松政策美联储这种在全世界漫天撒钱的行为加剧人民币兑美元汇率的持续走高同时使得全世界大量热钱涌入中国不可避免的涌入房地产市场。社会(Society)ff这主要是指我们的品牌受到了社会质疑。公关上存在社会风险()近几年来本公司以低价格获取土地的方法受到了很多新闻媒体的质疑严重影响了我公司的对外形象被贴上类似“垄断圈地”、“地产黑幕”甚至为富不仁的标签。●第一阶段:“最大地主”之说浮出水面舆论焦点开始由“首富”逐渐转向圈地。●第二阶段:“零地价”圈地模式引发争议舆论进一步演化由针对天量土储的简单质疑逐渐转向对可能存在的违规行为进行道德谴责。碧桂园形象自此一落千丈。●第三阶段:国土部彻查碧桂园负面形象继续延伸。记者在参加国土部一会议时就碧桂园“零地价拿地”事件向国家土地副总督察。()碧桂园因质量问题上黑名单。《中国质量万里行》杂志曾报道碧桂园广州凤凰城的房子存在货不对版问题。客厅、卧室、厕所、厨房的装修都与当初展示的样板间相去甚远。顾客的投诉质量的问题导致年碧桂园出现了大规模退房潮。技术环境(Technology)房地产周期可以分为复苏与增长繁荣危机与衰退萧条四个阶段从图中可以看到复苏与繁荣两个阶段构成房地产周期的扩张过程萧条与衰退构成房地产周期的收缩过程。趋势房地产业时间发展和复苏繁荣危机与衰退萧条我国房地产现今位置(能否避开萧条)ff再来分析这几年中国房地产市场的走势从年的繁荣到年的低谷年的爆发年中国房地产行业在销售收入和销售面积上都呈现井喷式增加但进入年国家队房地产行业宏观调控政策拼出抑制房地产行业非理性发展。可是现在的我们可以看到房地产市场危机显现房价居高不下甚至还有继续上涨的可能投机行为到处显现真正需要购房的消费者无法负担的起高额的房价房地产泡沫在逐渐增大随时都有破灭的危险若房地产泡沫破灭了这对房地产商来说都是一个巨大的冲击企业的持续运营受到拷问。内部环境分析以净资产收益率为核心的分析核心指标净资产收益率核心指标盈利能力偿债能力发展能力ff盈利能力盈利能力就是公司赚取利润的能力。反映公司盈利能力的指标很多我们现在就对本公司销售毛利率等指标来对公司的盈利能力进行分析。销售毛利率销售毛利率是公司销售净利率的基础没有足够大的毛利率便不能盈利。据我们的数据分析公司在年的销售毛利率明显优于其他的企业。在当时严峻的经济环境下公司通过快速销售回笼资金、推出高性价比的产品、纵向一体化控制细节等方式提高其的毛利率进而提高它的业绩。而在年国家进行房价调控之后行业的平均销售水平都大幅度的下降本公司也未能幸免。但在年房市的成交量又有所上升毛利率再次上升。但仍与万科和保利有一定的差距。每股收益碧桂园近三年来的每股收益:年年年(半期)碧桂园.万科保利(半期)碧桂园万科保利地产中海ff每股收益指税后利润与股本总数的比率。它是测定股票投资价值的重要指标之一是分析每股价值的一个基础性指标是综合反映公司获利能力的重要指标它是公司某一时期净收益与股份数的比率。碧桂园的每股收益在近三年保持在相当的比例内在年受到全球经济危机的影响数值较低。但年在公司的净利润上升的大背景每股收益有所回升。从年半期报道上年的收益喜人。但是较万科和保利相比其每股收益相对较低究其原因主要是其经营规模和收益水平相对较低。同时与国际会计制度比较我国会计制度核算出的净利润比采用国际通行的会计制度核算出来的盈利数字通常偏高。不同的会计准则也是造成其每股收益相差较大的原因之一。偿债能力分析A短期偿债能力流动比率速动比率现在我们看到的是企业的短期偿债能力主要是通过流动比率和速动比率来反映。这两个比率的理想值为和但是由于考虑到房地产行业生产销售周期的特殊性这些数据要和同行业的平均水平相对比才能得出结论。近期大型行业龙头正利用自身优势扩大间接融资规模。在大幅提高间接融资后企业流动性方面仍然不足为虑流动比率和速动比率均为历史同期最高水平。流动比率流动比率是流动资产对流动负债的比率用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还负债的能力。自年的中期之后本公司的流动比率一直从掉至反映了本公司的现金偿还负债的能力有所下降有管理不善之嫌。速动比率速动比率是反映企业的短期偿债能力的数据速动比率的理想值为即在不变卖存货的情况下就可以偿还短期借款。但可虑到房地产行业的特殊性其水平要比正常水平偏低行业平均水平大致在左右。从本公司近三年的速动比率()和万科的()对比来看公司的短期偿债状况控制的比较合理短期债权人的利益有较强的保证。B长期偿债能力ff首先大家看到的是本公司的资产负债率对于房地产企业来说高负债运行是家常便饭的事。随着限购令出台、公积金限贷及加息预期影响房地产销售持续下滑行业资金链和财务状况将受到影响对此本公司和其他几个竞争对手都保持着高负债运行。此举当然是通过负债的手段筹集资金使企业保证有足够的现金流在手自然也就增加了企业的经营风险。在房地产业内公认的资产负债率安全范围为以内本公司的数据较同业其他竞争对手而言保持着较为合理的负债比例说明本公司运用债权人的资金进行运营的情况良好。净资产收益率净资产收益率反映了企业自有资金获取收益的能力更能体现出企业管理层的经营管理水平。从本公司的净资产收益率来看对于一个房地产企业来说资金链就是企业的生命碧桂园在前两年的报酬率来看比行业中其他几个竞争对手的水平要低一些但从年的半年报来看碧桂园有着强烈的反弹迹象。对于这样的结果我们推断一方面是因为碧桂园上半年的业绩比较好销售比较顺畅导致。产权比率(半期)碧桂园万科保利中海ff最后我们来分析公司的产权比率。产权比率是指负债总额与股东权益之间的比例关系是为评估资金结构合理性的一种指标。因为房地产企业一旦破产清算债权人比股东先有资产的索赔权所以该比率也可以说是衡量房地产企业清偿时对债权人利益的保护程度。一般来说该比率越低表明房地产企业的长期偿债能力越强对债权人越有安全感反之该比率越高则表示房地产企业的长期偿债能力越弱债权人安全越没有保障。从近三年的数据来看本公司的产权比率由、、虽然由于房地产企业的特殊性投入的资本较大产权比率一般高于其他行业但逐年增高的数值也说明本公司的长期偿债能力存在一定的危险企业面临着一定的风险。总之我们要经常性地对房地产企业偿债能力进行分析让房地产企业保持稳定的财务状况在房地产企业偿债能力的许可下合理举债运用借入资金拓展本企业。发展能力分析由我来向大家介绍本公司的发展能力这里选取的是万科(排名第一)和金地集团(排名第而碧桂园排名位于全国第)对比分析公司:销售(营业)增长率年因房价大涨政策宽裕同行各企销售率都有大大提高。从年起本公司销售率也因上市融资优势持续扩大战略空间和建立了矩阵式的项目管理方式持续增长。但和万科金地相比在数据方面依旧存在差距。上年销售额亿元亿元亿元亿元本年销售额亿元亿元亿元亿元销售增长率ff碧桂园.万科金地集团.资本积累率本公司年上市所有者权益增加了为公司发展更增加了动力。因持续稳步增长的业绩合理控制企业内部“三费”(营销及市场推广成本行政开支财务费用)等因素资本积累率也在逐步提高。但是和万科金地相比差距依旧存在。所以我们总结:在结合近年房价和各企业不同政策的前提下虽然近年来本公司呈持续上涨态势但是一直落后于已居龙头的万科虽然在持续发展趋势良好但存在令人担忧之处。在当今市场和本公司所处阶段来看本公司未来的发展的一大方面就是对现有的碧桂园模式有所损益取其精华而去其糟粕。从发展方面来看本公司应:一方面对过去发展起到推动作用的促进成本控制和高资产周转率的方法加以保留另一方面更应该积极与现代企业管理制度接轨聘请外脑引入职业经理人制度扫除组织机制的障碍打破人力资源的限制发扬企业民主促进企业决策的科学性。只有这样才能带领企业突破难关成功化解管理上的风险碧桂园才能在这关键的时候承前启后在激烈的市场竞争中走上一条有自身特色的康庄大道。现金流分析净现金对企业负债产生的保障程度(估计)碧桂园年初所有者权益碧桂园年末所有者权益所有者权益变动率碧桂园万科金地集团ff现金流动负债比现金债务总额比由于经营活动产生的现金净流量为负导致现金债务总额比和现金流动债务比都为负。这说明碧桂园使用经营活动现金流量偿还债务的能力较差。有图可以看出这两个比率都在逐年上升阶段表明碧桂园现金偿债能力不断的增强短期偿债能力在逐年好转。每股经营活动净现金流中期每股经营活动净现金流该指标是指经营活动现金净流量与总股本之比用来反映企业支付股利和资本支出的能力。碧桂园所处的房地产本身为高负债运转行业同时由于碧桂园的大盘发展模式土地开发迅速膨胀使得净现金流为负值。碧桂园的每股经营活动净现金流水平一直维持在较低水平这表示着碧桂园不仅经营性资金吃紧资金链断裂的危险性较大。而且股东权益也难以保障。销售现金比率ff碧桂园万科中海保利销售现金比率每元销售收入得到的现金流量净额其数值越大越好表明企业的收入质量越好资金利用效果越好。近年行业标准值为本公司在上市融资之后继续坚持走“大盘”模式的发展道路同时大量购买土地使得现金流量在年开始为负。而年又为房地产大波动时期。可以看出碧桂园的销售现金率虽比不上行业水平但在逐步上升。公司管理第三篇现实环境下的模式问题及其原因剖析家族管理的不足本公司目前是一家族企业在开拓事业的初期战略阶段我们得益于这种高效率的家族运营模式。ff但家族性的企业在商品经济发展和公司日益成熟的情况下暗藏着管理风险让我们通过下列的图标进行分析由图可知现在大部分股权掌握在家族关系人群的手中是典型的家族企业。弊端一:组织机制障碍随着家族企业的成长其内部会形成各类利益集团由于夹杂复杂的感情关系使得领导者在处理利益关系时会处于更复杂甚至是两难的境地。弊端二:人力资源的限制家族式企业似乎对外来的资源和活力产生一种排斥作用。尤其是由于在家族式企业中一般外来人员很难享受股权其心态永远只是打工者始终难以融入组织中。另外由于难以吸收外部人才企业更高层次的发展会受到限制弊端三:不科学决策导致失误随着企业的发展外部环境的变迁企业主的个人智慧终究不能适应企业的发展生意越做越大投资的风险也越来越大。这个时候一招错满盘皆输。所以保证决策的民主性、科学性就显得越发的重要。现金流上的不足碧桂园作为一个房地产企业房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点使得房地产开发企业所需的资金量巨大资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。而壁柜园独特的高度垂直一体化的生产模式和碧桂园家园模式更需要大量的资金流通对资金的需求量更为之大。(单位:千元)经营业务所得现金流入净额ff投资活动之现金流入净额融资活动之现金流入净额对现金流量表分析了之后我们发现碧桂园自上市之后在现金流量表中显示的经营活动的投资活动的现金流入净额都为负数只有融资活动的现金流入净额为正最终的现金流量为正,也就意味着企业的主要资金的来源都是来自于融资方式获得我们再来详细看融资活动的资金来源与那些方面。(单位:千元)融资活动的现金流量发行普通股所得款少数股东的出资额发行股本成分购买库存股发行可转化债券所得款优先票据所得借款偿还借款支付权益所有人当时股东的股息由上表可以看出在碧桂园的融资活动中除了年上市时的发行普通股所得款项之外资金的主要来源是举债方式投资的资金较少虽说流动比率和速动比率反映的碧桂园的短期偿债能力较好但其长期偿债能力较差且在当今政府有意控制房地产泡沫的出现和发生银行业普遍审贷房地产企业的融资渠道受到严峻挑战再加上碧桂园近几年大量高息举债使得碧桂园的偿债压力持续增大现金流的畅通收到拷问。资源后备问题碧桂园在早些年土地价格比较便宜时大量囤地有媒体报道碧桂园某些项目的土地价每亩不足万开发至今土地成本低于年销售价格的。实际数字可能比这个还要低。在如今的高房价时代低廉的土地成本为本就利润巨大的房地产开发商锦上添花这说明他们确有战略眼光。但是从投资未来的角度看碧桂园这种低地价拿地的模式不会持久。通常大家认为拿地便宜一是和体制关系有关二是和政府有关。那么为规范国内土地拍卖市场避免出现因靠利益关系以低廉的价格获取土地国家完善了相关土地拍卖的法律法规确保土地ff拍卖在公平公开公正的环境下进行开发商不可能再享受这种不公平的待遇而走出华南的碧桂园本土优势也不再存在。国家为了规范开发商大量囤地的行为出台了一系列的法律法规限制开发商蓄意囤地推高地价从而抬高房价的行为。根据土地增值税新政说法土地增值税清算的最后豁免期是从年开始的两年内。也就是说从年左右开始销售的楼盘只要今天仍有据可查都应该按要求清算土地增值税且增值越大税率越高。这对拿地便宜售价较高的企业影响巨大。“土地成本占售价不足”的碧桂园无疑是清算重点。这将大大增加碧桂园的拿地成本低价拿地已成为历史。碧桂园大部分在二三线城市的郊区附近拿地地价相对比一线城市的地价便宜很多但是随着国家对于一线城市房价的限制开发商在一线城市的收益受到限制从而转战二三线城市。各大房地产商转战二三线城市也使得这些城市的地价直线上升(随便拿几个个二三线城市地价的走势)。综上所述,碧桂园低价拿地的时代一去不复返第四篇模式对策研究对家族管理模式弊端的建议)更应该继续完善职业经理人制度打破人力资源的限制积极与现代企业管理制度接轨引扫除组织机制的障碍发扬企业民主促进企业决策的科学性。)加大产权制度改革力度借鉴国外大企业管理经验。要积极规范治理结构传承优秀企业文化。对现金流的建议)企业应建立多层次多元化的融资模式。充分利用金融市场发挥私人、民间机构的融资能力,拓宽企业的融资渠道进而防范融资风险如采用新型融资方式。对“低价拿地不在”的建议)针对碧桂园“大盘”开发模式为了降低土地成本我们必须减缓扩张速度从先前又快又好转变为又好又快。)由于政府更看重开发商对楼盘周边地区经济的带动效益所以对于碧桂园不要单纯做地产最好先迎和当地的喜好做一些半公益的项目这样政府将会给予开发商一定的优惠然后再逐步染指土地。因此整体策划非常重要这样可以保证品牌不受伤害促进企业与当地政府和百姓的和谐。)合作拿地。通过与合作伙伴携手获得优质项目实现优势互补这样既能打造高品质产品的能力又能和合作伙伴的资源优势结合起来
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