泰达控股参与区域公共建设的投资回报模式研究

PAGE/NUMPAGES泰达控股参与区域公共建设的投资回报模式研究一泰达控股简介天津泰达投资股份XXX成立于2001年12月，是由原天津经济技术开发区总公司（1984）、泰达集团和泰达建设集团统筹组合而成的大型国有独资公司。由天津开发区管委会授权行使对国有资产的经营管理，注册资本60亿元。十年来的经营与发展，公司逐步形成和覆盖了金融、事业投资、房地产、公共事业、区域开发、循环经济和服务业（酒店旅游）七大产业领域。各产业均建立起了多家综合实力较强的企业集团，培育了“泰达”、“渤海”等具有良好商誉和市场形象的企业品牌。二泰达控股参与区域公共建设的投资回报模式及经验（一）泰达控股参与滨海新区公共建设的主要 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 综合泰达控股与滨海新区开发建设的实际，我们探讨的公共建设不单是城市公益性公共设施和市政基础设施建设，公共建设的涵盖范围延伸至区域土地一级开发、政府主导带动的区域发展建设、涉及国际民生的保障性住房建设等五大类。1公益性公共设施：政府行政办公设施、城市文化设施、城市教育设施、医疗卫生设施、社会保障设施等。2城市基础设施：城市道路、城市轨道等基础设施和城市供水、排水、供电、燃气、供热、通信等市政 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 设施等。3地区土地一级开发：各功能区成立的投资开发公司，负责地区一级土地开发。如生态投资开发公司负责生态城一级土地开发，泰达控股在滨海旅游区负责一级开发区等。4政府主导带动区域开发的启动器建设：随着滨海新区“十大战役”的打响，为加快进度、快速集聚，滨海新区四大国有集团全面进入“十大战役”中以标准厂房和蓝白领公寓为重点区域启动器开发建设。5保障性住房建设：滨海新区的保障性住房建设关系到国计民生、关系到招商引资、关系到社会稳定，意义重大。（二）泰达控股参与公共建设的主要运作方式国有企业参与的公益性公共设施、城市基础设施、地区土地一级开发、政府主导区域开发启动器、保障性住房建设吴磊公共建设的形式和参与程度各异。根据目前滨海新区“十大战役”的经验，总结形成了五种参与形式。一是企业作为公益性设施的开发建设主体，政府承租。主要包括行政办公设施，如新区商务文化中心的做办公部分，滨海建投集团作为开发建设主体，拥有物业产权，政府租用期办公用房。二是政府作为公益性设施的投资方，企业作为建设方，建成后交给政府，后期运营由政府负责。主要包括公益性大型文化设施，政府以土地开发收益提供融资平台和补偿。我国各地城市投资公司基本都采用此种方式。如滨海建投集团负责新区主要大型基础设施建设，新区政府通过合法的程序将黄港地区的开发权交给滨海建投集团，进行融资抵押和经济平衡。四是企业作为地区城市运营商，负责城市整体一级开发和公益性设施建设，如生态城投资开发公司全面主导生态城范围内土地一级开发和部分二级开发。五是企业参与政府主导限价性商业开发。如区域开发的启动器、保障性住房等则属于该类特定的公共建设。（三）泰达控股参与公共建设的投资回报模式及经验总结综合滨海新区过去成效显著的区域公共开发建设的众多丰富实例，我们将深入探讨企业在进行区域建设时的经营运作二号投资回报模式，总结各自的特点和启示。1模式一：企业作为公益性设施的开发建设主体，政府承担此类开发主要针对政府办公设施，开发实质类似商业开发。企业通过二级市场取得商业性土地的开发权，建设完成后，政府承租。此类开发的企业有着固定的投资回报，但回报周期较长，利润率较低，但回报稳定。同时，此类物业为优质物业，地段好、环境好，可作为长期持有物业。针对此类开发，企业要全面核算开发成本，比较合理的确定租金，本着“微利开发”的原则，严格测试控制开发成本，依据成本制定租赁价格。建设成本包括土地取得费用，建安费用、相关税费及管理费用四大部分。土地取得费包括土地收购整理成本、市政基础设施及公益设施配套费、土地出让金政府净收益及土地交易费用四项。建安费用包括前期费用、区内配套费用、建筑安装工程费三项；相关税费主要包括营业税、所得税、土地增值税、维修基金、财务费用、销售费用六项；管理费用主要是指开发企业所获取的利润，目前新区测算一般按3%计。在开发成本核算时，对上述子项进行细分，以气全面、准确。2模式二：政府为设施投资方，企业建设方，建成后交给政府，后期运营由政府负责此类开发主要针对城市大型文化设施，如图书馆、博物馆等，企业承担的角色类似代建公司，建设投资以政府公共投资为主，土地为划拨，企业负责具体开发建设，建成后移交给政府相关主管部门。针对类似开发方式，企业一般本着“微利开发”的原则，严格测算控制开发成本。按目前滨海新区的情况，利润一般按3%~5%计。3模式三：企业建设大型城市基础设施建设，政府以土地开发收益提供融资平台和补偿此种方式为我国各地城市基础设施建设的主要方式。政府首先编制 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 ，确定基础设施建设计划，测算经济投入，据此测算以一级土地收益为主的平衡土地规模，通过规划予以落实政府将确定的土地一级开发收益为主的平衡土地规模，通过规划予以落实，政府将确定的土地一级开发收益授予企业，企业土地抵押向银行融资，完成城市基础设施或公益性性公共设施，土地一级开发收益偿还贷款。此类实施特点是投资大、项目自身不具有直接赢利能力，但能够提升地区土地价值和相关开发项目价值。此类项目属于社会公共事业后期运营管理费用，应由政府公共资金支撑，企业建设完成应依法移交政府。目前新区主要大型基础设施建设由滨海建投集团承担，新区将黄港地区等土地开发权交给滨海建投集团进行融资抵押和经济平衡；以泰达控股负责建设的津秦高铁滨海站为例，探讨企业在此类投资项目上的收益。首先要结合设计对津秦高铁滨海站工程的投资进行较准确的测算，包括开发建设成本和相关财务成本。以此依据测算一级土地收益为主的平衡土地规模，由于高铁车站对周边地区土地升值带动作用巨大，用于平衡的土地须选址在车站周边。企业的平衡测算按照微利原则以一级开发为主。更大的收益将是参与二级开发，在基础设施建设和土地一级过程中，有针对性、有选择性地确定二级开发的项目独立开发或合作开发，将获得较大的收益。此外，泰达建设集团对天津梅江地区的开发就是此类开发的成功案例。梅江会展中心是一座集展览、会议、商务、餐饮等多功能于一体的现代智能化展馆。作为2009年天津市委、市政府重点工程项目，该项目的特点非常鲜明：1政府主导下的企业行为，项目公益性大于经济性、社会效益性大于经济效益；2项目设计定位高档次，建设成本投资巨大；3项目性质为大型会展类公建项目，公司之前没有类似项目开发运营经验。尽管场馆建设成本投资巨大，对集团公司利润及现金流产生巨大不利影响，而且项目赢利能力差，经验亏损巨大，加上城市会展定位及综合配套环境尚需提升改善，公司的对策是：首先建议市政府对场馆产权整体回购，或通过置换土地的方式间接给予公司补偿，对梅江会展中心在投资回收期内应缴纳的营业税、房产税予以免征或全额返还。与此同时，企业自身主动提出符合区域特点、容易被接受的优惠政策，一方面“晓之以理”将真实情况反应到主管部门中，另一方面“晓之以利”促使其宏观思考会展场馆运营、发展城市会展经济和增加地方财政收入三者之间的关系，潜移默化地转变政府部门对会展行业的固有观念。随着政府相关部门不断完善综合配套设施，为参展商和观众提供更为便捷的会展环境，并提高对城市会展整体定位的重视程度，制定优惠政策，使得项目取得预期的回报。友情提示：部分文档来自网络整理，供您参考！文档可复制、编制，期待您的好评与关注！